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CASOS CONCRETOS

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Caso Concreto – 1: Antônio celebrou contrato de compromisso de compra e venda de bem imóvel com Ricardo, em 02 de fevereiro de 2016, tendo por objeto seu apartamento situado no bairro do Recreio, no Rio de Janeiro, no valor de R$ 800.000,00. A escritura não foi registrada no respectivo Cartório de Registro de Imóveis. Diante da inadimplência desde o ano de 2014, o condomínio ajuíza a Ação de Cobrança (referente às cotas condominiais em atraso), em face do promitente vendedor, que alega ilegitimidade passiva. Sustenta Ricardo (promitente vendedor) que a promessa de compra e venda já teria transferido a responsabilidade pelo pagamento da cota condominial ao promitente comprador, e que a propriedade do bem imóvel fora transferida no ano de 2016 para Antônio. INDAGA-SE: 
a) A responsabilidade pelo pagamento de cotas condominiais tem qual natureza jurídica? Propter rem – Significa por causa da coisa. Se o direito de que se origina é transmitido, a obrigação o segue seja qual for o título translativo. 
b) No Código Civil Brasileiro há algum dispositivo legal acerca da responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais que possa ser utilizado pelo condomínio, na respectiva ação ajuizada? Explique a sua resposta com a devida fundamentação. Sim. A propriedade é transferida entre vivos por meio do registo de título translativo no Cartório de Registro de Imóveis. Não sendo feito o registro do título translativo, o alienante continua como dono do imóvel (artigo 1.245, §1º do Código Civil).
c) Na hipótese narrada, pode-se afirmar que houve transferência da propriedade do bem imóvel, mediante o contrato celebrado entre Antônio e Ricardo? Explique sua resposta com a devida fundamentação. Multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem. Não, porque só é possível com a transferência da propriedade no Cartório de Registro de Imóveis, após o pagamento dos impostos devidos, no caso em tela não houve transferência. Assim sendo ele possui somente um contrato de compra e venda.
Caso Concreto – 2: Mariana emprestou a título gratuito o seu apartamento para Sandra, sem fixar prazo para devolução. Durante o tempo em que esteve no imóvel, Sandra fez todos os reparos necessários, além de ter construído um cômodo a mais para um de seus filhos morarem com ela. Após 10 anos, Mariana solicitou de volta a casa, mas Sandra recusou-se a devolver, alegando que não teria outro lugar para ir e que, após 10 anos de utilização mansa, pacífica e sem oposição, já teria tempo suficiente para usucapir o bem. Considerando as informações acima, responda JUSTIFICADA E FUNDAMENTADAMENTE: Qual a classificação da posse de Sandra, antes de Mariana pedir o imóvel de volta? (justa/injusta; boa - fé/má-fé; originária/derivada; direta/indireta) Justa – Não houve violenta, precária ou clandestina; Boa Fé – O possuidor ignora o vício; Derivada – Decorre da relação entre pessoas envolvida; Direta – Recebeu o poder de fato sobre uma coisa corpórea. 
Caso Concreto – 3: Marcelo move ação reivindicatória em face de Rodrigo em 2015, afirmando ser proprietário de determinado imóvel, desde 2012. Porém, deixa de instruir a inicial com a escritura pública devidamente registrada, eis que não a possui. Rodrigo apresenta contestação na qual sustenta deter a posse do imóvel desde 2008, posse que lhe fora transmitida com a morte de sua mãe, possuidora mansa e pacífica do imóvel, desde 1998, com justo título e animus domínio. Alega Rodrigo, em seu favor, a exceção de usucapião, requerendo a improcedência do pedido com o reconhecimento da prescrição aquisitiva, invocando, alternativamente, o direito de retenção por benfeitorias úteis, e protestando por prova testemunhal. Em audiência de conciliação considerou o magistrado estar comprovada a matéria de direito, inexistindo matéria de fato a ser considerada. Denega a produção de provas testemunhal e profere sentença de procedência do pedido inicial, sob os seguintes argumentos: a) que não cabe discussão acerca da posse ad usucapionem e que restou comprovado o domínio do autor; b) que, por ser a posse um estado de fato, não é possível a sua transmissão; c) que não cabe o direito de retenção por benfeitorias, pois se trata de possuidor de má fé. Diante do caso concreto, pergunta-se:
1. Como advogado de Rodrigo, que direitos sustentaria para fundamentar sua defesa? Rodrigo tem direito usucapião ordinário. Porque a propriedade do imóvel é adquirida quando: contínua, não há contestação, justo título de boa-fé, e possui-la por dez anos. E será de cinco anos o prazo se o imóvel houver sido adquirido onerosamente, com registro do respectivo cartório, cancelada se os possuidores tiverem estabelecido nele sua moradia, ou investido de forma social e econômico (artigo 1.242, parágrafo único, do Código Civil).
2. Sem discutir a questão da usucapião, terá Emerson direito à posse do bem? Por quê? Não. Porque ele não possui nenhum documento que comprove que o bem é de sua propriedade.
3. Como fica o direito de retenção por benfeitorias? Por ser possuidor de má-fé, será indenizado somente pelo valor das benfeitorias necessárias. E o de boa-fé é indenizado pelas benfeitorias necessárias e úteis, e as voluptuárias se não forem pagas, ele pode levantá-las, e poderá reter o valor das benfeitorias necessárias e úteis (artigo 1.219, do Código Civil). 
4. E o direito aos frutos? O possuidor de má-fé indenizará o possuidor pelos frutos colhidos, e terá direito à indenização pelos custos. E o de boa-fé tem direito, enquanto durar os frutos percebidos. Os frutos pendentes ao tempo em que cessar a boa-fé devem ser restituídos, depois de deduzidas as despesas da produção e custeio; devem ser também restituídos os frutos colhidos com antecipação (artigo 1.214, parágrafo único, do Código Civil).
Caso Concreto – 4: Ana Paula vendeu a Sergio o seu apartamento, recebendo desde logo todo o preço ajustado, efetuando-se o registro da escritura no RJ. Como ainda não estava pronto o novo apartamento de Ana Paula, para o qual pretendia se mudar, Sergio permitiu que Ana Paula continuasse a morar no imóvel que lhe vendeu, por mais dois meses, pagando apenas as despesas de condomínio, IPTU, luz e gás. Em face do exposto, responda: 
a) Ana Paula continua sendo proprietária do imóvel que ocupa? Não. Com a transferência da propriedade no Cartório de Registro de Imóveis, o apartamento de propriedade de Sergio. 
b) Ana Paula continua sendo possuidora? Se positiva a resposta, a que título? Não, Ana Paula é detentora, ela não possuiu direito de proteção possessória. 
c) Sergio é possuidor do imóvel que adquiriu? Sim, Sergio é o possuidor do imóvel. 
d) Se Ana Paula, ao término dos dois meses, não entregar o imóvel a Sergio, o que poderá este fazer? Sergio deverá mover uma ação de reintegração da posse, por se tratar de esbulho.
Caso Concreto – 5: Jonas, proprietário de terreno adquirido de Lauro por meio de escritura de compra e venda registrada em 2016, propõe ação reivindicatória em face de Geraldo, no mesmo ano, alegando que este ocupa o imóvel injustamente. Geraldo, em contestação, alega que, em 2014, comprou e pagou o preço do imóvel a Estevão, procurador em causa própria constituído por Lauro, obtendo deste um recibo de aquisição do bem, além do que tem conduta consentânea com a função social da propriedade. Pergunta-se: 
a) Quem é o atual proprietário do bem e sob qual fundamento? O atual proprietário do bem é Jonas, porque ele tem a escritura devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis. 
b) Está correta a ação proposta por Jonas? Esclareça. Não. Por se tratar de esbulho Jonas deverá ingressar com ação de reintegração de posse. 
c) Na hipótese, poderia Jonas ingressar com ação de reintegração de posse? Justifique. Sim. Por se tratar de esbulho Jonas deverá ingressar ação de reintegração de posse.
d) O que é função social da propriedade? Há previsão no direito brasileiro?A função social da propriedade acontece quando o proprietário aproveita a terra ou propriedade de forma racional e adequada, utiliza os recursos naturais de forma a preservar o meio ambiente, observa as leis que regulam as relações de trabalho, e explora de forma favoreça o bem-estar do proprietário e do trabalhador (artigo 186, incisos I, II, III, IV, da Constituição Federal/1988).
Caso Concreto – 6: Júlio é proprietário de um terreno cujos limites são demarcados por um pequeno córrego. Em setembro de 2011 obras da Prefeitura Municipal provocaram alteração permanente do curso natural das águas o que promoveu a seca definitiva do leito do córrego. Júlio, curioso por natureza, procura seu escritório, conta-lhe os fatos e lhe pergunta a quem pertencerá o leito do córrego seco: à Prefeitura ou pode incorporar ao seu terreno? Responda fundamentadamente a pergunta. O leito do córrego seco pertencerá a Júlia, como orienta o artigo 1.252, do Código Civil – “O álveo abandonado de corrente pertence aos proprietários ribeirinhos das duas margens, sem que tenham indenização os donos dos terrenos por onde as águas abrirem novo curso, entendendo-se que os prédios marginais se estendem até o meio do álveo”.
Caso Concreto – 7: Gustavo e Rodolfo dissolveram em 2012 sua união homoafetiva em que conviveram desde 2000. Gustavo voltou para a casa dos seus pais e Rodolfo permaneceu no apartamento em que viviam e que adquiriam de forma onerosa durante a união. Como a dissolução da união foi litigiosa, Gustavo decidiu deixar todas as contas relativas ao imóvel para Rodolfo pagar, tais como, o IPTU e as taxas condominiais, já que não mais iria morar no bem. Após 4 anos morando com os seus pais, Gustavo decide contratar você como advogado, para postular o seu direito à metade do apartamento, eis que comprou o bem em copropriedade com Rodolfo e até o momento não tinham partilhado o referido imóvel. Pergunta-se: Gustavo conseguirá obter em Juízo o seu direito à metade (meação) do apartamento? Fundamente sua resposta. Sim. Caso não sejam considerados os requisitos de usucapião especial familiar. Como orienta o artigo 1.240, do Código Civil – “Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbanos ou rural”.
Caso Concreto – 8: Adriano, contumaz receptador de veículos furtados, adquiriu um veículo Honda em janeiro de 2006, alterando a placa e o chassi. Desde então, Adriano vem utilizando contínua e ininterruptamente o veículo. No entanto, em maio de 2016 Adriano foi parado em uma blitz que apreendeu o veículo, mesmo tendo este afirmado que como já estava na posse do bem há mais de dez anos, tinha lhe adquirido a propriedade por usucapião. Pergunta-se: bens furtados ou roubados, pode ser objeto de usucapião por pessoa que conhece sua origem? Justifique sua resposta. Sim, pois Adriano está com a posse do veículo Honda a mais de cinco anos, como orienta o Código Civil – “Se a posse da coisa móvel se prolongar por cinco anos, produzirá usucapião, independentemente de título ou boa-fé” (artigo 1.261, do Código Civil).
Caso Concreto – 10: Antenor dos Anjos, proprietário de uma casa localizada no Bairro de Piedade, construiu uma janela a menos de metro e meio do imóvel de Soraia. Dois anos depois, Soraia construiu um muro, observando o Código de Posturas Municipais e as regras da legislação civil, reduzindo, entretanto, a circulação de ar e a claridade na residência de Antenor, que inconformado, promoveu uma Ação Demolitória. Analise a situação narrada, com base na legislação civil brasileira, e aponte a quem assiste razão e fundamente a sua reposta. Antenor não tem razão, porque de acordo com artigo 1301, do Código Civil não podem ser colocadas janelas, eirados, terraços ou varandas com uma distância menor de 1 metro e meio do seu vizinho. 
No caso de Soraia não tem problema, como orienta artigo 1302, do Código Civil, o vizinho pode em qualquer tempo levantar edificação ou contramuro mesmo que a claridade do outro seja vedada com este tipo de construção executada.
Caso Concreto – 11: Selma, proprietária de uma unidade localizada no Condomínio do Edifício Vivendas do Sol, localizado no Recreio dos Bandeirantes, resolveu ocupar parte da área térrea contínua a sua área de serviço; a utilização já perdura por mais de 5 (cinco) anos. A área, que é utilizada por Selma, pertence a área comum do condomínio edilício. Na qualidade de proprietária do imóvel, ela recentemente construiu um muro no local, impedindo que os demais condôminos e os respectivos funcionários do condomínio tenham acesso à área em questão. O síndico do condomínio, a pedido dos demais condôminos, (decisão em Assembleia) ingressa com uma Ação Judicial objetivando a demolição do muro construído. Ao tomar conhecimento do fato Selma, imediatamente, ingressa com uma Ação Judicial para ver reconhecida a usucapião da respectiva área. INDAGA-SE: 
A) Diante do caso narrado, a legislação brasileira e/ou a jurisprudência prevê á possibilidade jurídica de Selma ter a sua pretensão judicial julgada procedente? Explique a sua resposta com a devida fundamentação jurídica. Não. Segundo o Código Civil, nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros (artigo 1.314, parágrafo único, do Código Civil).
B) A legislação brasileira permite que o condômino pode utilizar-se de área comum do Condomínio com exclusividade impedindo o uso dos demais? Há exceções previstas na legislação vigente? Explique as indagações com as respectivas respostas fundamentadas. A legislação não permite que área comum do condomínio seja exclusiva de um condômino. Sim há exceções – Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos (artigo 1.331, e parágrafos, do Código Civil).
Caso Concreto – 12: Aqua Service Serviços Ltda., em ação de cobrança em que é ré Sônia, pleiteia o pagamento de despesas realizadas na prestação de serviços de captação, tratamento e distribuição de água, esgoto, limpeza das ruas, pavimentação, paisagismo, segurança e demais despesas de conservação do complexo habitacional do qual a ré faz parte. Alega, como fundamento do pedido, que tais despesas devem ser rateadas por todos aqueles que se beneficiam dos serviços oferecidos. Em contestação, a ré sustenta que jamais celebrou contrato com a autora, motivo pelo qual não se vê obrigada a pagar qualquer contraprestação. Aduz não existir condomínio algum no complexo habitacional em que reside, constituído de lotes autônomos, razão pela qual não se pode falar em despesas condominiais. Indaga-se:
a) Pode-se afirmar que há, na hipótese, um condomínio? Em caso positivo, de que natureza? Sim. Há um condomínio com polo ativo, por haver despesas em comum.
b) Há obrigação de rateio de despesas? Justifique. Se existem despesas em comum, será obrigado o rateio das despesas – “O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita” (artigo 1.315, do Código Civil).
Caso Concreto – 13: Júlio, nu-proprietário, ajuizou ação de extinção de usufruto em face do espólio de Plínio Santoro, tendo em vista o falecimento do usufrutuário. Realizada a citação, o réu requer a extinção do feito sem julgamento do mérito, sob o argumento de que não há a necessidade do provimento jurisdicional para extinguir usufruto por morte do usufrutuário. Pergunta-se: 
a) Como se da extingue o usufruto? O usufruto se extingue com o cancelamento do registro no Cartório de Registro de Imóveis: pela renúncia ou morte do usufrutuário (artigo 1.410, inciso I, do Código Civil).
b) Há fundamento jurídico na manifestação do réu? Justifique sob a ótica legal e posicionamento jurisprudencial. Sim, a morte extingue automaticamenteo usufruto (artigo 1.410, inciso I, do Código Civil).
Caso Concreto – 14: Otávio prometeu comprar, de Augusto, um imóvel não loteado em 50 prestações de R$ 3.000,00 (três mil reais) e quitou a obrigação em 26 de março de 2015. Diante da recusa do promitente vendedor em outorgar voluntariamente a escritura definitiva, viu-se na contingência de ajuizar ação de adjudicação compulsória em face de Augusto que, citado, alega não estar obrigado a fazer a escritura, pois o compromisso não se encontra devidamente registrado nos termos do artigo 1.418, do Código Civil, e não é esse o entendimento do Supremo Tribunal Federal. Indaga-se: 
a) O promitente comprador do imóvel tem direito real? Justifique. Não, segundo resolução do STJ, Súmula 239 – “O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóvel”.
b) Está correta a afirmação de Augusto de que há necessidade de registro do negócio jurídico para fins de ação de adjudicação compulsória? Esclareça. Não é necessário o registro em cartório para fins de adjudicação compulsória.
Caso Concreto – 15: Caio e Alessandra, casados sob o regime de comunhão parcial de bens, firmaram contrato de mútuo junto à Instituição Financeira IF para investimento em clínica médica da qual são os únicos sócios. Deram como garantia hipotecária o único imóvel que tinham, e residiam com sua família. Após o vencimento do contrato, o casal não pagou o valor acordado. Nesse caso, é possível que Caio e Alessandra percam o imóvel pela excussão da hipoteca, mesmo sendo bem de família? JUSTIFIQUE E FUNDAMENTE. Sim, a hipoteca do bem, aconteceu pela própria vontade do casal, ou seja, eles abriram mão da garantia legal do bem único da família pela autonomia da vontade.
Caso Concreto – 9: Uma confecção de São Paulo encomendou a outra empresa à confecção de diversas etiquetas para serem acrescentadas aos seus produtos. Após às etiquetas serem costuradas nos produtos, pode-se afirmar que houve o fenômeno da adjunção ou da especificação? Justifique sua resposta. Resposta artigo 1.214 do Código Civil.

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