4 Ponto

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4. O Ponto (SEÇÃO III Lei 8.245/91)
4.1 - Conceito: O ponto é a boa fama que o empresário faz no local onde exerce sua atividade.
4.2 - Natureza Jurídica: O ponto é um Atributo ao empresário.
4.3 - Direito de Proteção ou Inerência ao Ponto:
http://lucalenca.blogspot.com.br/2014/11/direito-de-inerencia-ao-ponto-x-direito.html
A Lei do Inquilinato (Lei n.º 8.245/91) prevê três espécies de locações: a locação residencial; a locação para temporada; e a locação não residencial. A locação não residencial (rectius, locação empresarial) contém uma particularidade: o direito de inerência ao ponto para o empresário locatário.  Este direito de inerência se baseia na prerrogativa de permanecer no ponto mesmo contra a vontade do locador. Isso ocorre porque a lei confere ao empresário locatário, quando preenchidos certos requisitos, o direito à renovação compulsória do contrato locatício. 
Este direito é concedido ao empresário porque quando ele se estabelece num ponto alugado e permanece naquele local por bastante tempo, ele fez um investimento para ganhar a confiança de consumidores, passando a adquirir assim, uma clientela fiel.
4.4 - Ação Renovatória (apenas para imóveis comerciais):
Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:
I - O contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
II - O prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
III - O locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
§ 1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário.
§ 2º Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades de sociedade de que faça parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comércio, o direito a renovação poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade.
§ 3º Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub-rogado no direito a renovação, desde que continue no mesmo ramo.
§ 4º O direito a renovação do contrato estende-se às locações celebradas por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo.
§ 5º Do direito a renovação decai (prazo decadencial) aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.
O contrato terá como limite de renovação o prazo de cinco anos. Isto ocorre porque, para que o locatário tenha direito à renovação é necessário que tenha um vínculo contratual de cinco anos com o locador (não precisa ser necessariamente um único contrato), sendo que o contrato só pode ser renovado por igual período.
A renovação compulsória do contrato deve ser requerida por meio de ação própria, denominada ação renovatória. A renovação só será deferida para o empresário que realmente tenha agregado valor ao ponto, transformando em um local atrativo para a clientela. Esta ação deve ser ajuizada nos seis meses do último ano do contrato de aluguel e deverá ser instruída com os documentos do art. 71 da Lei do Inquilinato. 
Vale ressaltar que a lei estende a proteção do ponto ao cessionário ou sucessor da locação (art. 51, §1º, da Lei 8.245/91).
O direito de inerência do locatário está previsto em legislação ordinária (Lei 8.245/91), e se choca com o direito de propriedade do locador, o qual é protegido constitucionalmente (art.5º, XXII, CF/88). Por essa razão não se pode admitir que o direito à renovação compulsória ultrapasse totalmente o direito de propriedade do locador.
Para evitar este desrespeito do direito de propriedade do locador, a Lei do Inquilinato estabelece alguns casos em que o locatário, mesmo tendo cumprido todos os requisitos legais, não terá assegurado o direito à renovação do contrato de aluguel. Nesses casos, o locador poder retomar o imóvel locado, uma vez que o seu direito de propriedade irá prevalecer sobre o direito do locatário de permanecer no local. Na ocorrência de uma das hipóteses previstas nos artigos 52 e 72 da Lei 8.245/91, o locador vai poder fazer uso da chamada exceção de retomada e o juiz irá determinar a desocupação do imóvel.
4.5 – Exceções de Retomada e Indenização:
Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:
I - por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;
II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.
As hipóteses de exceção de retomada são:
a) A primeira hipótese (art. 72, II) é a de o locatário fazer uma proposta insuficiente para a renovação do contrato de aluguel. Esta insuficiência é aferida em função do valor locativo real do imóvel. Assim, se o locatário, mesmo preenchendo os requisitos do art. 52 da lei, fizer uma nova proposta de aluguel abaixo do valor locativo do bem, o locador não será obrigado a renovar o aluguel.
b) A segunda hipótese (art. 72, III, Lei 8.245/91) é a de o locador possuir uma proposta de aluguel feita por um terceiro, em melhores condições que a proposta do locatário. Nesse caso, “o locador deverá juntar prova documental da proposta do terceiro, subscrita por este e por duas testemunhas, com clara indicação do ramo a ser explorado, que não poderá ser o mesmo do locatário, podendo o locatário, em réplica, aceitar tais condições para obter a renovação pretendida” (art. 72, §2º). Ressalta-se que nessa situação, todavia, embora possa retomar o imóvel, o locador deverá indenizar o locatário pela perda do ponto.
c) A terceira hipótese (art. 52, I) é a de o locador precisar fazer uma reforma substancial no imóvel locado, seja “por determinação do Poder Público” ou “para fazer modificações de natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade”. O locador, na contestação, “deverá trazer prova da determinação do Poder Público ou relatório pormenorizado das obras a serem realizadas e da estimativa da valorização que sofrerá o imóvel, assinado por engenheiro devidamente habilitado” (art. 72, §3º).
d) A quarta hipótese (art. 52, II, primeira parte) é a de o locador necessitar do imóvel para uso próprio.
e) A quinta hipótese (art. 52, II, parte final) é a de o locador precisar do imóvel para transferência de estabelecimento empresarial existente há mais de um ano cuja maioria do capital seja de sua titularidade ou de seu cônjuge, ascendente ou descendente.