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20/04/2018 UNIP - Universidade Paulista : DisciplinaOnline - Sistemas de conteúdo online para Alunos.
https://online.unip.br/imprimir/imprimirconteudo 1/25
 
 
MÓDULO 3.
Das árvores limítrofes.
A lei prevê três hipóteses de conflitos derivados de árvores limítrofes, nas
relações de vizinhança. As soluções da lei nem sempre são lógicas, mas são
convenientes para se evitar os conflitos entre vizinhos.
1. árvores nascidas na divisa entre dois prédios.
Art. 1.282, CC/2.002 – presunção de pertencer em comum aos donos do prédio
confinante a árvore cujo tronco estiver na linha divisória (Pontes de Miranda
chama tal árvore de árvore-meia). Cada proprietário fica com o domínio de
metade da coisa, mas em corpo indivisível (cada proprietário é dono de parte da
árvore, mas não da parte ideal). É como o muro comum, no caso de parede-
meia.
Então, quando cortadas ou arrancadas tais árvores, elas devem ser repartidas
entre os donos. Obs.: é do dono do solo os frutos que nele caírem
naturalmente.
2. invasão de um prédio pelos ramos e raízes da árvore pertencente ao
prédio contíguo.
Art. 1.283, CC/2.002 – o proprietário tem o direito de cortar, até o plano vertical
divisório, as raízes e ramos de árvores nascidas em prédios vizinhos, que
ultrapassem a extrema de seu prédio.
A solução da lei é rigorosa – trata-se de um dos poucos casos de defesa direta
de direitos. O dono do prédio invadido é dispensado de dar ciência ao seu
confinante e a lei não leva em conta as consequências do seu procedimento.
É irrelevante que do corte das raízes ou ramos invasores resulte a morte da
árvore. O proprietário mesmo assim não indeniza por perdas e danos. Seu
procedimento só será abusivo se for óbvia a sua imprudência ao proceder àquele
talho. Ex.: corta parcialmente a árvore sem avisar o vizinho e a árvore tomba
causando prejuízo – ato abusivo, que só se justificaria após notificação
desatendida pelo interessado (fora exceção, no entanto, o proprietário do prédio
invadido não precisa avisar seu confinante).
Antes do CC/1916, o exercício do direito de cortar os galhos e raízes invasoras
era condicionado à prova de prejuízo do prédio invadido.
*** Os galhos e raízes da árvore, que o vizinho cortou, são seus e só seus.
3. propriedade dos frutos caídos da árvore situada em terreno vizinho.
Art. 1.284, CC/2.002 – atribui o domínio dos frutos caídos da árvore nascida
em terreno vizinho não ao proprietário da árvore, mas ao do solo onde
tombaram (solução ilógica em relação ao sistema, que desobedece a regra
segundo a qual o acessório segue o principal).
O preceito de que o acessório segue o principal é repetido no campo particular
do direito de propriedade pelo art. 1.232 do CC – os frutos e produtos da coisa,
ainda quando separados, devem pertencer ao seu proprietário. Mas o art. 1.284
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faz bem em adotar solução diversa – evita briga que ocorreria cada vez que o
dono da árvore quisesse entrar no terreno confinante para apanhar os seus
frutos, ali caídos. Pode o dono da árvore se quiser, para evitar prejuízo, apanhar
os frutos antes de tombarem – só pertencem ao dono do solo os frutos que
caírem sem sua provocação.
Passagem forçada.
Do prédio encravado:
Trata-se de prédio sem saída para a via pública, fonte ou porto.
Em vista da impossibilidade de exploração econômica ou utilização desse
imóvel, o que é inconveniente para o seu proprietário e para a sociedade, o
dono tem o direito de reclamar do vizinho que lhe deixe saída.
A lei quer facilitar a exploração da riqueza social, impedindo que o imóvel se
afaste da atividade produtiva.
O beneficiário não pode adquirir parte do terreno vizinho, mas sim apenas a
prerrogativa de passar por ele, com maior ou menor onerosidade para seu
confinante, e conforme as suas necessidades.
Pressupostos para se obter a passagem.
Passagem forçada parece-se com a servidão, pois é a prerrogativa de utilizar,
parcialmente, imóvel de outrem.
Para obter o direito à passagem forçada, há o pressuposto de que exista o
encravamento do prédio do autor.
Trata-se de negócio oneroso – o vizinho que conceder passagem forçada tem
direito à indenização – art. 1.285, CC.
A fixação da passagem forçada se houver desavença será fixada judicialmente.
O juiz deve conciliar os interesses das partes, impondo o menor ônus possível
ao prédio serviente, possibilitando o maior proveito possível ao prédio
dominante. O fundamento da passagem forçada é o interesse social, que deve
então prevalecer.
Perda e restabelecimento da passagem.
O que inspira a lei é o interesse social, então o proprietário do prédio encravado
tem o dir. de obter passagem uma segunda vez, ainda que por sua culpa tenha
perdido o direito de trânsito anteriormente obtido.
O CC/1916 como punição condicionava a obtenção de nova passagem a que o
proprietário negligente pagasse o dobro do valor da primeira indenização (art.
561, CC/1916). O CC novo não mantém tal preceito.
Se o proprietário fica encravado por sua própria vontade e por força de alienação
que levou a efeito, a doutrina e a jurisprudência têm entendido que o dono do
prédio encravado só pode exigir passagem do adquirente da área através da
qual aquela existia. Isto porque seria injusto deixar ao arbítrio do vendedor
tornar encravado o seu prédio e ao mesmo tempo lhe conceder a faculdade de
exigir passagem de qualquer vizinho, impondo, assim, ao arbítrio do malicioso
ou do negligente, uma restrição à propriedade alheia.
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Distinção entre servidão e passagem forçada.
A passagem forçada é dir. de vizinhança, enquanto a servidão de caminho,
concedida pelo proprietário do fundo serviente ao dono do prédio dominante,
constitui um direito real sobre coisa alheia (se tem registro no cartório de
imóveis, é servidão, direito real). A passagem forçada não é uma espécie de
direito real, nem depende do registro.
A passagem forçada é limitação ao direito de propriedade, decorrente da lei e
imposta no interesse social, para evitar que um prédio fique inexplorado ou sem
possibilidade de ser usado, em face de ser impossível o acesso a ele.
Na servidão, a limitação ao domínio pleno decorre da vontade das partes ou da
usucapião, e não da lei, e visa aumentar as comodidades do prédio dominante,
em detrimento do serviente.
Quando se tratar de encravamento, haverá direito de vizinhança imposto
mediante indenização e sempre instável, pois a qualquer tempo poderá
desaparecer por inútil, ressalvada nova abertura, que se tornar imprescindível. A
servidão responde não à necessidade, mas à simples conveniência, de um
prédio não encravado e, normalmente, para alcançar comunicação mais fácil e
próxima – por isso não pode ser reclamada - obtém-se por contrato.
Em geral os direitos de vizinhança são recíprocos, mas isto não ocorre na
passagem forçada. Alguns direitos de vizinhança se apresentam como
verdadeiras servidões legais de interesse privado (ex.: passagem forçada –
há um prédio dominante e outro serviente). Isto não extingue, no entanto, a
ideia de reciprocidade, nem tira da passagem forçada a natureza do direito de
vizinhança. A reciprocidade no direito de vizinhança significa que há uma
perspectiva legal de obter determinada vantagem, desde que o prédio se
encontre em determinada situação e vice-versa. O prédio encravado pode obter
saída para a via pública, da mesma maneira que deve dá-la ao seu vizinho, se
este estiver encravado.
Como dito, a servidão, genericamente, só se constitui após a inscrição no
Registro de Imóveis – art. 1.227, CC, enquanto a passagem forçada não precisado registro.
Extinção da passagem forçada.
Extingue-se a passagem forçada quando cessa a necessidade, por parte do
prédio dominante. Ex.: abre-se estrada pública que atravessa o prédio, ou passa
beirando as suas lindes.
Ampliação da ideia de passagem forçada.
Passagem forçada é desapropriação feita no interesse particular, do proprietário
do prédio encravado, para o bem da comunidade – pois o encravamento
prejudica a todos, por afastar da produção ou dificultar a produção de
determinado prédio.
Para alguns, como Sílvio Rodrigues, amplia-se a ideia de passagem forçada aos
imóveis que têm saída ara a via pública mas tal saída é precária, difícil ou
perigosa, inferior às necessidades do mesmo prédio. Isto para fornecer maiores
possibilidades de aproveitamento a prédios cujas saídas são exíguas e
imperfeitas. Em relação a tal ampliação há divergência doutrinária e
jurisprudencial.
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A vantagem de se ampliar é que o interesse da sociedade é atendido quando se
cria condições que facilitem a produção, exploração e aproveitamento da riqueza
imobiliária.
Então é encravado não só o prédio que não tem saída para lugares públicos,
como o que, tendo-a, é ela insuficiente e perigosa. O proprietário pode passar
pelos terrenos vizinhos, indenizando-os (conforme a lei). É desapropriação
forçada que, baseando-se no proveito da agricultura, que interessa à sociedade,
não contraria o preceito constitucional, garantidor da propriedade.
*** Os autores que não concordam com a ampliação dizem que somente a
necessidade e não a maior comodidade justifica a constituição da servidão.
O CC de 2002 silencia sobre a matéria.
Inovação do CC de 2002: O art. 1.286 cria passagem forçada para cabos,
tubulações e outros condutos subterrâneos de serviço de utilidade pública, em
proveito de proprietários vizinhos, quando, por outro meio, tais obras forem
impossíveis ou excessivamente onerosas. Tal passagem, uma vez concedida,
envolve indenização.
O proprietário prejudicado pode exigir que a instalação seja feita do modo
menos gravoso possível (parágrafo único), e se dela resultar grave risco, pode
pleitear que sejam levantadas obras de segurança (art. 1.287, CC).
Das águas.
O regime de águas, dentro do campo da vizinhança, é legalmente estabelecido
e engloba o conjunto de normas reguladoras das relações entre vizinhos,
referentes às águas de nascentes e pluviais, que, com o escopo de harmonizar
interesses e compor conflitos, criam direitos e obrigações recíprocos.
É matéria importante, principalmente na zona rural e quando escassas as
águas.
O Cód. de Águas, Dec. nº. 24.643, de 10.7.1934, reitera e modifica algumas
poucas normas que o CC/1916 trazia sobre a matéria, e insere outras.
Natureza jurídica (a que classe/grupo pertencem) das regras que disciplinam o
assunto – o CC situa a matéria dentro dos direitos de vizinhança - restrições ao
direito de propriedade.
Aqui é nítida a distinção entre serventia legal e convencional: sempre que há
interesse geral a lei impõe o sacrifício de um prédio em favor de outro – entre
nós a matéria é disciplinada no campo dos direitos de vizinhança. Em outros
casos, quando há interesse do proprietário de um prédio no sentido de
melhorar-lhe a condição, pode o seu dono estabelecer com o dono do prédio
vizinho a concessão de algumas regalias sobre este último. Registrado o ajuste,
surge um direito real sobre coisa alheia - servidão.
Águas que fluem naturalmente do prédio superior –
A lei impõe ao dono do prédio inferior a obrigação de receber as águas que
correm do superior naturalmente (art. 1.288, CC e Cód. de Águas, art. 68). Aqui
o legislador leva em conta a conformação do solo e considera a necessidade de
as águas que se encontram no alto fluírem normalmente. Se não fosse assim, a
situação seria calamitosa – inundação do prédio superior deixado sem
escoamento.
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Exemplos: deve ser demolido muro que, construído na divisa do autor, impedia
o curso natural das águas; nunciação de obra nova em prédio inferior, pois
aquela, uma vez concluída, causaria empoçamento das águas pluviais no prédio
superior; dono do prédio superior tem o direito de impedir que o proprietário do
prédio inferior faça dique, açude ou barragem, de modo que as águas refluam
para aquele e, portanto, de compelir o dono do inferior à destruição da obra que
lhe cause prejuízo.
As águas abrangidas pela regra em exame, como se vê, não são apenas as de
torrente, mas também as pluviais.
Para que a obrigação de receber exista, a condição é que o fluxo seja natural –
se o dono do prédio superior fizer obras para facilitar o escoamento, procederá
de modo a não piorar a condição antiga e natural do prédio inferior. Ex.:
propriedade do prédio da Consolação (julgado) é obrigada a receber as águas
pluviais que correm naturalmente do prédio do réu, mas não as que correm com
obra de arte, como as calhas. Ao fazer as calhas, o réu devia proceder de modo
a não piorar a condição natural do prédio da autora – se não o fez assim, deve
refazer a obra e pagar os danos causados.
Obs.: se o proprietário do prédio inferior tem a obrigação de receber tais águas,
tem direito às sobras das águas (sobejos).
Águas levadas artificialmente ao prédio superior.
O art. 564, do CC/1916, determinava que águas artificialmente levadas ao
prédio superior quando dele corressem para o inferior, podia o dono do inferior
reclamar que se desviassem, ou que se lhe indenizasse o prejuízo. Esta
prerrogativa enorme do proprietário do prédio inferior (verdadeiro arbítrio) era
retrocesso em face do direito anterior ao CC/1916, que determinava que o
proprietário não era obrigado a receber as águas levadas artificialmente ao
prédio superior, mas abria exceção em favor da agricultura - a lei permitia antes
do CC/1916 ao dono do prédio superior dar escoante, por pequenos sulcos, para
o prédio inferior, às águas cuja estagnação fosse prejudicial.
O CC/1916 foi individualista ao abolir a exceção supra e preservar integralmente
o interesse do prejudicado, que com muita ou pouca razão, podia impedir o
escoamento das águas levadas artificialmente ao prédio superior.
Isto ameaçava o interesse da coletividade – por força da necessidade da
exploração agrícola ou industrial, não raro tinha o vizinho a necessidade de
levar, artificialmente, água ao seu prédio.
O Cód. de Águas, art. 92, trouxe boa reforma ao retirar a possibilidade de
escolha antes conferida aos proprietários dos prédios inferiores. Prescreve tal
art.: mediante indenização, os donos dos prédios inferiores, conforme regras da
servidão legal de escoamento, são obrigados a receber as águas das nascentes
artificiais.
Parágrafo único – nessa indenização, porém, será considerado o valor de
qualquer benefício que os mesmos prédios possam auferir de tais águas.
O CC/2.002 adota o mesmo critério do CC/1916, mas não revoga a lei
especial - Cód. de Águas.
______________
A fonte não captada.
20/04/2018 UNIP - Universidade Paulista : DisciplinaOnline - Sistemas de conteúdo online para Alunos.
https://online.unip.br/imprimir/imprimirconteudo 6/25
O proprietário do prédio inferior é obrigado a receber as águas que fluem
naturalmente do prédio superior, mas tem o direito aos sobejos (sobras). Pois o
dono da fonte não captada, satisfeitas as necessidades de seu consumo, não
pode impedir o curso natural das águas pelos prédios inferiores (1.290,
CC/2.002). Trata-se da antiga servidão legal de águas supérfluas – o prédio
inferior tem direito a elas.
O direito do prédio inferior é só de receber sobras. O dono da nascente pode
usar toda a água– e nenhum direito resta ao dono do prédio inferior – se
houver sobras o dono do prédio inferior tem o direito de recebê-las e de recebê-
las limpas. O proprietário pode usar mas não pode poluir as águas que nascem
em suas terras com detritos que as tornem imprestáveis.
“Satisfeitas as necessidades de seu consumo” é expressão do art. 1.290 do
CC/2.002 e deve ser interpretada tendo-se em vista a impossibilidade de abuso
de direito. O vizinho de cima não pode consumir toda a água só para prejudicar
o de baixo (desperdiçar a água da nascente). O dono não pode impedir o curso
da água ou consumir além das suas necessidades. Se o fizer, deve reparar o mal
causado, e cessar os atos prejudiciais – o uso anormal do direito é ato ilícito –
art. 187, CC/2.002.
O preceito supra abrange água nascida no prédio superior e também nascida
alhures, que ingressa em forma de corrente em referido fundo.
Águas pluviais.
Pertencem ao prédio onde caírem diretamente, podendo o seu dono dispor delas
à vontade, salvo existindo direito alheio em sentido contrário (Cód. de Águas,
art. 103).
Mas o uso desta água deve ser feito de forma razoável (civiliter), não podendo
o seu dono desperdiçá-la, prejudicando o prédio inferior que poderia aproveitá-la
e para onde normalmente deveria correr.
Tal água também não deve ser desviada de seu curso natural, a menos que os
donos dos prédios que a iam receber deem seu consentimento. Pela infração de
tais dispositivos, responde-se por perdas e danos, podendo ser o agente
compelido a desfazer as obras erguidas para o desvio da água.
O aqueduto.
O CC/1916, para facilitar a exploração agrícola e industrial, permitiu ao
necessitado a canalização das águas por prédios rústicos alheios – é o direito
ao aqueduto.
Condições para o exercício de tal direito:
a) que os prédios servientes não sejam sítios, chácaras ou muradas, ou
quintais, pátios, hortas ou jardins;
b) que sejam os proprietários dos prédios servientes previamente indenizados
dos prejuízos representados pelo aqueduto, ressalvado seu direito à
indenização posterior, por danos futuros e defluentes de infiltração ou irrupção
de águas (art. 567, CC/1916).
Para proteger a agricultura a lei confere ao proprietário o direito de conduzir
para a sua propriedade, pelos prédios intermediários, em aqueduto, as águas
que pode legitimamente dispor.
20/04/2018 UNIP - Universidade Paulista : DisciplinaOnline - Sistemas de conteúdo online para Alunos.
https://online.unip.br/imprimir/imprimirconteudo 7/25
A restrição ao direito de propriedade representada pelo direito de aqueduto
conferido ao vizinho parece com expropriação feita no interesse particular, para
proteger quem necessita de águas para a agricultura, ou indústria (deve o
construtor do aqueduto indenizar ao obter a canalização de águas pelo terreno
alheio). Mas na verdade o interesse protegido indiretamente é o de incentivar a
produção, propiciando elementos adequados de sucesso a quem nela se
empenha.
O dispositivo tem interesse social, e sua abrangência aumenta com o art. 117
do Cód. de Águas, que no lugar de permitir o aqueduto só para proporcionar
proveito à indústria e à agricultura, admite-o também para atender às 1ªs
necessidades da vida, ao escoamento de águas supérfluas e ao beneficiamento
de terras – esta solução foi adotada pelo CC/2.002, art. 1.293, que não
contém a restrição do art. 567 do CC/1916, que só permitia o aqueduto para
proveito agrícola e industrial.
1.293 – CC/2.002: quem quer que seja mediante indenização prévia aos
proprietários prejudicados pode construir canais, através de prédios
alheios, para receber as águas a que tenha direito, indispensáveis às
primeiras necessidades da vida, e desde que não cause prejuízo
considerável à agricultura e à indústria, bem como para o escoamento de
águas supérfluas ou acumuladas, ou a drenagem de terrenos.
____________________//_________________
Dos limites entre prédios e do direito de tapagem.
Seção IV do capítulo que trata dos direitos de vizinhança – art. 1.297 e
1.298, CC.
Demarcação das lindes entre prédios confinantes e direito de tapagem.
CPC – art. 569 do CPC/2015 (art. 946 e s. do CPC/1973): ação de demarcação
e ação de divisão de terras particulares.
Art. 1.297, CC – direito do proprietário de cercar, murar, valar ou tapar de
qualquer modo o seu prédio e de constranger seu confinante a proceder com ele
à demarcação entre os dois prédios, dividindo as despesas. É a ação finium
regundorum do Direito Romano.
Art. 1.298, CC – presunção de pertencerem em comum aos confinantes os
marcos divisórios tendo ambos o direito de usar, desde que não atrapalhem o
uso pelo vizinho.
__________________//____________
Demarcação – natureza jurídica e pressupostos.
É necessário fixar os limites dos prédios de propriedade particular, para evitar
invasões recíprocas e antecipar as soluções dos conflitos de vizinhança.
E há o interesse social – a demarcação possibilita o registro.
Art. 1.297, CC: O proprietário pode exigir do confinante que com ele proceda a
demarcação, repartindo-se as despesas.
O art. 569, I do CPC/2015 (art. 946, I do CPC/1973) fixa os fins da referida
ação. E os fins são fixar os limites e novos limites dos prédios.
20/04/2018 UNIP - Universidade Paulista : DisciplinaOnline - Sistemas de conteúdo online para Alunos.
https://online.unip.br/imprimir/imprimirconteudo 8/25
Natureza jurídica da demarcação: declaratória. Mas se as partes divergem
sobre os confins (limites) dos prédios o caráter é de reivindicação.
Se uma das partes invade o terreno da outra e finca marcos, o prejudicado pode
pleitear que se restabeleçam os limites antigos, que serão, a final,
restabelecidos. Transitada em julgado a sentença na ação demarcatória, a
restituição deve ser feita como decorrência da sentença que fixou os novos
limites. Mas tal hipótese é rara. Teoricamente, a ação só cabe com o intuito de
aviventar marcos já apagados, ou de fixar novos lindes por não existir nenhum.
As partes então podem delimitar a sua propriedade, fixando os limites, e ainda
pedir que a delimitação se faça com a repartição das despesas pelos
interessados. Assim a lei impõe uma restrição ao domínio. Trata-se de direito e
dever de vizinhança.
Dos Pressupostos da ação demarcatória:.
a) Necessidade de fixação de marcos divisórios.
A ação é improcedente se houver limites certos e incontestáveis entre os
prédios (se não há dúvida quanto às divisas dos confinantes). A dúvida existe
se os marcos que existiam precisam ser aviventados (recuperados) ou se houver
necessidade de reclamar o lançamento de novos marcos, porque jamais
existiram outros.
Se há limites fixados há longos anos e respeitados, mesmo que não
correspondam aos títulos dominiais, não cabe ação.
b) Que os prédios sejam confinantes.
Não cabe ação, por exemplo, se os prédios não são limítrofes porque estão
separados por rio público.
c) Que os prédios pertençam a donos diversos.
________//__________
Os critérios do juiz para demarcar.
Para fixar os rumos por onde passarão os limites entre dois prédios, deve o
julgador, em primeiro lugar, verificar os títulos dominiais.
O art. 574 do CPC/2015 (art. 950 do CPC/1973) diz que na ação de demarcação
a petição inicial será instruída com os títulos de propriedade. O juiz se baseia
nestes para decidir o conflito.
Apenas se os títulos forem colidentes ou inadequados para provar a propriedade
que o juiz pode recorrer a outro critério: a posse. Art. 1.298, CC – em caso de
confusão e na falta de outro meio, os limites se determinarão conforme a
posse.
Se a prova da posse também for incompleta, ou se tal prova for colidente, sem
que o juiz possa com ela formar a sua convicção, determina a segunda parte do
art. 1.298 do CC que:
1. o terreno contestado, objeto do litígio (um quer dividir ganhando mais
que o outro) se dividirá por partes iguais entre osprédios.
É por partes iguais, e não proporcionalmente, como dizia o CC/1916, porque se
fosse proporcionalmente e por exemplo a área litigiosa fosse de 100 m, ia levar
20/04/2018 UNIP - Universidade Paulista : DisciplinaOnline - Sistemas de conteúdo online para Alunos.
https://online.unip.br/imprimir/imprimirconteudo 9/25
10 vezes mais o prédio confinante de maior área que o do vizinho. O art. 570,
do CC/1916, já era interpretado assim, como se no lugar de “proporcionalmente”
estivesse escrito “por partes iguais”, para atender aos fins sociais da lei.
Não sendo possível a divisão cômoda, ou se esta for antieconômica:
2. adjudicar-se-á a um deles, com indenização ao proprietário prejudicado.
__________//_______
Obs.: os critérios por lei devem ser adotados de forma hierárquica – um em
falta do outro, nesta ordem:
a) demarcação de acordo com os títulos de propriedade;
b) se não for possível, deve-se recorrer à posse;
c) se ainda não for possível, o juiz manda dividir a parte contestada;
d) se ainda não for possível resolver o litígio, sendo impossível ou
antieconômica a divisão, o juiz ordena a adjudicação, com indenização ao
contendor pelo possível desfalque.
Então a ordem é: propriedade, posse, divisão e adjudicação.
É raro ter que recorrer a posse, divisão e adjudicação, porque conforme o
CPC/2015, art. 579 (art. 956 do CPC/2015), o juiz já determina que peritos
verifiquem e façam laudo minucioso sobre o traçado da linha demarcatória,
levando em conta não só os títulos, mas também os marcos, os rumos, os
depoimentos de vizinhos, as informações de antigos moradores do lugar e
outros elementos.
_____________________//___________
Presunção de copropriedade e direito de uso comum dos muros divisórios.
O art. 1.297, §1º do Cód. Civil regula duas questões:
1. Presume-se juris tantum que a propriedade dos muros (ou vala, cerca
etc.) divisórios pertencem em comum aos confinantes.
Tanto que os dois devem dividir as despesas.
O art. 1.328, CC confere ao confinante o direito de adquirir a meação da parede
(ou vala, ou cercado) do vizinho, reembolsando-lhe metade do valor da obra e
do terreno em que assenta. Tal artigo quer facilitar o estabelecimento de uma
comunhão dos marcos divisórios. Daí a lei presumir a copropriedade deles.
Mas tal presunção é juris tantum – admite prova em sentido contrário. Assim,
se o proprietário mostrar que construiu o muro em seu terreno e não foi
reembolsado da metade da obra e do valor do solo correspondente, fica ilidida a
presunção legal de copropriedade do tapume.
2. O uso de tais muros pode ser feito pelos confinantes.
Isto não decorre da presunção de condomínio, é direito de vizinhança autônomo,
existente mesmo que ilidida a presunção de condomínio. O fato de o muro
divisório pertencer a um dos vizinhos não impede o outro de usá-lo, desde que
tal uso seja ordinário – é direito de vizinhança, que limita a propriedade, para
evitar conflito entre os vizinhos. O uso do marco divisório pode ser feito por
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qualquer dos vizinhos, sem a autorização do outro (proprietário do marco).
Assim se evita litígio. Fundamento: art. 1.297, CC, que trata do direito de uso
da obra divisória, e só secundariamente da presunção de condomínio da mesma.
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O direito de construir.
No capítulo da vizinhança a lei limita o direito de propriedade, também no que
tange ao direito de construir.
O direito de construir se limita pelos direitos dos vizinhos e pelos regulamentos
administrativos – art. 1299, CC.
O Município por questões urbanísticas, pode fixar altura dos prédios em certas
zonas residenciais (no bairro Mata da Praia, em Vitória, ES – prédios não podiam
ter mais que três andares; em certos bairros cariocas há que se respeitar o
recuo estabelecido em lei municipal); ou vedar o comércio. E pode a lei para
proteger o tráfego aéreo restringir o direito de construir nas imediações dos
aeroportos, conforme Dec.-lei n. 7.917, de 30-8-1945 (prédio próximo ao clube
Pinheiros – muito alto – obra embargada).
A chamada Lei Cidade Limpa, de 2007, no Município de São Paulo, para diminuir
a poluição visual limita a construção cartazes, anúncios, bem como exposição de
faixas etc.
Restrições de Direito de Vizinhança: às vezes as restrições legais visam só
impedir conflitos de vizinhança – ex.: o beiral de um prédio não deve despejar
sobre o do confinante (art. 1.300, CC); estrebarias, currais, pocilgas etc. devem
guardar distância conveniente do prédio vizinho (era o disposto no art. 578,
CC/1916, hoje preservado pela doutrina e pela melhor interpretação do art.
1.277 do CC, que resguarda a saúde, a segurança e o sossego); não se pode
encostar fornos à parede-meia.
Restrições que fogem ao direito privado – as que visam a segurança e o
aformoseamento de certa área (a repercussão no direito de vizinhança só existe
por conferir ao proprietário o direito subjetivo de invocar a norma contra algum
vizinho que, ao desobedecê-la, lhe traga prejuízo).
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Responsabilidade pelo dano causado.
O proprietário que ao construir causa dano ao seu vizinho é obrigado a repará-
lo. Ex.: se o construtor fez desterro que obrigou o confinante a erguer muro de
arrimo, para evitar estragos na estrutura de sua construção, deve o primeiro
indenizar o prejuízo.
A responsabilidade é objetiva.
A responsabilidade não depende da culpa – o dono do prédio vizinho não pode
ser prejudicado pelo comportamento de seu vizinho, ainda que este atue sem
culpa. Os vizinhos estão ligados por uma obrigação legal de não se causarem
danos (prejuízos) reciprocamente. A responsabilidade existe mesmo que o
vizinho tenha tomado todas as cautelas para evitá-la. Decorre da relação de
causalidade entre a obra nova e o estrago. Tal tese de responsabilidade
objetiva está na jurisprudência. Mesmo que o prédio prejudicado seja velho e
frágil, cabe a reparação.
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Quem responde pela indenização: o proprietário. ou o empreiteiro da obra?
Já se defendeu que o único responsável seria o empreiteiro, porque só ele é
perito, e teria agido com imperícia. Mas se a responsabilidade é objetiva,
qualquer um pode responder – proprietário ou empreiteiro. Conforme
jurisprudência, engenheiro e proprietário são solidários na responsabilidade pela
reparação do dano.
É o proprietário quem deve respeitar o direito de vizinhança, e é o beneficiário
direto da obra da qual resulta o prejuízo que se quer reparar.
Há opinião isolada de imputar a responsabilidade ao proprietário só quando
provada a sua culpa in eligendo ou in vigilando em relação ao empreiteiro.
Para Sílvio Rodrigues, o proprietário responde e tem ação regressiva contra o
empreiteiro, se este agiu com imperícia, imprudência ou negligência – a
jurisprudência confirma tal posição. Segundo o autor, assim se atende melhor
ao interesse social. A culpa do proprietário (in eligendo ou in vigilando) é
presumida.
___________//__________
Os meios de defesa do proprietário contra a edificação em terreno vizinho que:
a) Invada a área de seu prédio.
b) Coloque goteira sobre o seu prédio.
c) A menos de metro e meio da divisa abra janela, terraço ou varanda.
O CPC/1973 previa a ação de nunciação de obra nova (art. 934, I e II do
CPC/1973), extinta no CPC/2015. Através dessa ação o proprietário ou
possuidor prejudicado poderiam embargar a obra, impedindo o seu término. A
nunciação de obra nova só poderia ser deferida durante a construção. Contra
obra terminada ou na iminência de conclusão (faltando só últimos retoques) não
cabia.
· Terminadaa obra, cabe ação demolitória. Com ela o autor obtém o
desfazimento da obra prejudicial.
· Conforme dissemos com as construções (e plantações), às vezes a obra que se
quer demolir é de interesse social – tal prejuízo, então, deve ser evitado. Ex.:
se prédio importante invade área vizinha, seria antieconômico ordenar a sua
demolição, principalmente se a construção se ergueu publicamente (não foi nem
clandestinamente e nem à força), sem oposição do confinante (há julgados
neste sentido). Aqui, cabe a indenização, mas não a demolição.
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Devassamento da propriedade alheia.
Para preservar o recato da propriedade particular, para que não seja devassada
pelo vizinho, não se pode construir janela (ou terraço, ou varanda), a menos de
metro e meio do prédio confinante.
A lei é antiga, e antes não se falava em distância, mas na proibição de
construção desde que não tivesse nada no meio. Hoje os prédios são tão altos,
que mesmo a maior distância, já se enxerga tudo o que se passa na vida do
outro. Mas o devassamento de maior distância não é tão vexatório.
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O objetivo é só impedir que um saiba da vida do outro (interpretação
teleológica), pois o art. 1.301, §2º, CC determina que não está proibida fresta,
seteira ou óculos para luz, não maiores de 10 cm de largura sobre 20 de
comprimento, pois tais vãos, construídos a mais de 2 m de altura, para a
iluminação, não são suficientes para observar, comodamente, o que se passa no
prédio vizinho.
De acordo com a interpretação teleológica, a jurisprudência permite a
construção de janelas a menos de metro e meio, desde que tapadas (por
exemplo com vidros opacos), impedindo o devassamento do imóvel contíguo.
Também já se decidiu que quando a construção é muito baixa (pouca altura),
não há possibilidade de devassamento, então se pode construir.
Só se pode proibir construção direta sobre o prédio vizinho (há divergência
doutrinária a este respeito) – porque hoje em dia os prédios são próximos
mesmo, e a regra é de menor importância, devendo-se impedir a demolição
sempre que possível. Assim, para evitar demolições, construções de muros que
prejudiquem a insolação, a circulação de luz e de ar, só se pode demolir se for
invasão direta, constituindo verdadeiro abuso.
Ressalta-se ainda a Súmula 120 do STF: Parede de tijolos de vidro translúcido
pode ser levantada a menos de metro e meio do prédio vizinho, não importando
servidão sobre ele.
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Do prazo decadencial para o pleito de demolição de janela, terraço, sacada
ou goteira:
Art. 1.302, CC – aquisição de direito por quem não respeita a distância legal
- o proprietário que abriu janela ou terraço a menos de metro e meio do terreno
do confinante, se este não reclamar, dentro de ano e dia, adquire servidão
quanto ao escoamento das águas de goteira e não pode mais ser obrigado à
demolição.
A consequência do prazo de ano e dia, do caput do art. 1.302 do CC, é que o
mais bonzinho dos vizinhos não deixa o outro construir, com medo de depois de
ano e dia não poder mais requerer o desfazimento, e nem impedir o escoamento
de águas de goteira; ou não poder mais ele construir, tampando a visão e a luz
do outro vizinho.
Art. 1.302, CC – aquisição de servidão de luz: (conforme doutrina e
jurisprudência) - o proprietário que abriu janela ou terraço a menos de metro e
meio do terreno do confinante, se o outro não reclamar, dentro de ano e dia,
adquire servidão de luz. Constituída esta, não se pode mais erguer prédio que
prejudique a iluminação do vizinho.
Lege ferenda – que as servidões de luz sejam sempre tituladas, de modo que o
vizinho que bondosamente deixou que fizessem aberturas sobre o seu prédio,
enquanto ainda não havia construído, não sofra a enorme restrição de não mais
poder construir, por se haver constituído servidão sobre o seu imóvel.
Obs.: Conforme art. 1302, parágrafo único do CC, a tolerância sobre seteiras,
óculos etc. não é relevante, pois tais aberturas para luz não prescrevem contra
o vizinho, não proporcionando o surgimento de servidão. Assim o vizinho depois
da construção pode, a qualquer tempo, levantar, se quiser, contramuro, mesmo
que vede a claridade.
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Águas e beirais.
Art. 1300, CC/2002 – abrange a regra do art. 575 do CC/1916 – o proprietário
deve edificar de modo que o beiral de seu telhado não despeje (água) sobre o
prédio vizinho, deixando, se não houver jeito melhor, entre o beiral e o prédio
vizinho pelo menos 10 cm.
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Direito de travejar.
É a antiga servidão tigni immitendi que hoje não têm mais muita importância,
porque há muitos prédios de apartamentos, e o intervalo é obrigatório. No
passado era muito importante.
Art. 1.304 e 1.305, CC. Não se pode colocar trave (trave é tronco para sustentar
o teto de uma construção, conforme o Dicionário Aurélio) em parede alheia,
salvo se pagar metade da parede ao seu dono.
Para Maria Helena Diniz (Código Civil anotado, Ed. Saraiva) a partir do momento
em que se paga metade ao dono, não é servidão tigni immitendi (direito real
sobre coisa alheia), mas condomínio.
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Parede Divisória.
Art. 1.297, CC. Vimos que pertence em comum aos confinantes qualquer marco
divisório. Vimos no direito de construir, do art. 1.305, que a lei cria elementos
para que o domínio da parede divisória se torne comum.
O confinante que primeiro construir pode assentar a parede divisória até meia
espessura no terreno contíguo – ou seja, pode invadir o terreno vizinho. E a
construção, embora possa ser usada por vizinhos, continua a pertencer ao
construtor. E o dono do terreno invadido pode adquirir a meação, mediante o
pagamento de metade do valor da obra, conforme art. 1.328, CC.
Mas se o dono do terreno invadido meter trave na parede divisória, aquele que a
construir pode cobrar meio valor dela. Neste caso, não só o uso como a
propriedade da parede se tornam comum. Então: enquanto não travejar a
parede divisória, o dono do terreno invadido pode, se quiser, adquirir sua
meação; após havê-la travejado, não tem mais escolha, podendo ser obrigado a
adquirir a meação, se quem construiu o muro assim o desejar.
É o invasor do terreno vizinho quem tem o arbítrio de marcar a largura e a
profundidade do alicerce cavado em terreno alheio.
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Parede-meia.
É a que separa dois prédios e pertence em comum aos donos deles. A lei
permite aos vizinhos o direito de uso das paredes divisórias e restringe esse
uso, quer se trate de parede-meia, quer não.
A parede-meia pode ser usada pelo confinante até meia espessura. Mas essa
utilização depende de três condições:
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1. Que não ponha em risco a segurança e a separação dos prédios.
2. Que, tratando-se de armários ou obras semelhantes, não correspondam a
outras, da mesma natureza, já existentes do lado oposto.
3. Que seja dado aviso prévio ao vizinho. Há quem defenda que o aviso prévio
só é necessário se a obra depender de autorização do vizinho. Ou quando a obra
é capaz de causar abalo no prédio vizinho. Há jurisprudência neste sentido.
Entre as obras que não podem ser feitas sem a permissão do vizinho, seja
parede-meia ou não, estão: fornalhas, fornos de fundição, aparelhos higiênicos,
fossos, canos de esgoto, depósito de sal ou de quaisquer substâncias corrosivas
ou suscetíveis de produzir infiltrações,exceto chaminés ordinárias e fornos de
cozinha (art. 1.308, CC).
O prejudicado tem ação de impedir a obra. Se a obra estiver concluída, há duas
hipóteses: na ameaça de prejuízo cabe o direito do prejudicado de pedir caução
de dano infecto; mas se o incômodo for presente e atual, pode o prejudicado
exigir que a obra não seja utilizada ou que se proceda a sua demolição.
Reconhecido o direito por sentença, cabe ao prejudicado a execução da
obrigação de fazer ou não fazer, consoante art. 815 e s. do CPC/2015 (art. 632
e s. do CPC/1973).
Na cidade de São Paulo é enorme a quantidade de casas geminadas e prédios
contíguos, daí a importância do tema na atualidade.
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Limitações para proteção de fontes e poços.
O art. 584, CC/1916, vedava construção capaz de poluir ou inutilizar a água de
poço ou fonte alheios (não é poluir para beber, mas para prejudicar o uso
comum).
O art. 585 do CC/1916 proibia escavações que tirassem e não apenas
diminuíssem a água necessária de poço ou fonte de outrem. A proibição não
atingia escavações menos profundas que aqueles poços ou fontes, em relação
ao lençol d’água.
Antigamente o direito de propriedade era absoluto. Só não podia o proprietário
escavar de forma a cortar fonte pública, mas minar fonte particular, do vizinho,
era possível.
O direito moderno (art. 1.310 e 1.309, CC/2002) considera ilícito afundar o poço
mais que o necessário para prejudicar o vizinho, privando-o de água. É preciso
usar os direitos segundo as finalidades sociais. Basta que a escavação seja
abaixo do nível do lençol de água, prejudicando poço ou fonte do vizinho, para
que se caracterize a infração à norma da vizinhança.
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O uso do prédio confinante.
Ás vezes é preciso ingressar na casa do vizinho para a reparação ou limpeza,
construção ou reconstrução de casa ou dos esgotos, goteiras, aparelhos
higiênicos, poços ou fontes nela existentes. O vizinho para tanto não depende
da boa vontade do confinante: tem o direito de fazê-lo. Requisito: aviso prévio
e se submeter a restrições razoáveis feitas pelo vizinho no que tange a horário.
E ainda deve reparar o dano que causar (se for o caso). Art. 1.313, CC.
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Da perda da propriedade imóvel.
Introdução.
Art. 1.275 e 1.276.
A propriedade via de regra só se perde por vontade do titular – é perpétua. E
com a morte passa para os sucessores.
A exceção se dá quando a lei determina a extinção do direito de propriedade,
através, por exemplo, da desapropriação, objeto da aula seguinte.
O CC/1916 trazia como hipóteses de perda da voluntária da propriedade imóvel,
no art. 589:
1. Alienação.
2. Renúncia.
3. Abandono.
Ainda o CC/1916 cuidava de perecimento do imóvel e na sequencia de
desapropriação, maneiras involuntárias de perda da propriedade imobiliária.
O Novo CC trata da perda da propriedade móvel e imóvel no art. 1.275.
Conforme o novo CC perde-se a propriedade por:
1. Alienação.
2. Renúncia.
3. Abandono.
4. Perecimento da coisa.
5. Desapropriação.
O rol (no CC de 1916 e no CC de 2002) não é taxativo. Há por exemplo a
usucapião e a acessão.
*** três casos de perda da propriedade imóvel dependem, para o seu
aperfeiçoamento, de registro no Registro de Imóveis competente – alienação,
renúncia (conforme art. 1.275, parágrafo único, CC) e desapropriação (art. 29 do
Dec.-Lei n. 3.365, de 21 de junho de 1941).
____________//_______
Estudo dos casos de perda da propriedade imóvel:
A alienação.
Ocorre através de negócio jurídico bilateral, ou seja, contrato. Há de um lado o
alienante, que transfere o domínio; e de outro o alienatário, ou adquirente – a
quem o domínio é transferido.
Pode ser a título gratuito (doação) ou oneroso (dação em pagamento, compra e
venda, troca).
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Obs.: não basta o negócio jurídico, deve haver o registro.
________//_____
A renúncia.
É ato unilateral do titular que por manifestação formal e expressa abre mão do
seu direito.
CC/1916 – art. 134, II – não exigia o registro, porque este só era necessário
para os contratos constitutivos e translativos de direitos reais sobre imóveis – e
a renúncia não é contrato, e nem é constitutiva ou translativa de direitos reais,
visto que os extingue.
Ex.: renúncia a sucessão aberta. A sucessão aberta é bem imóvel por definição
legal – art. 80, II, CC/02. Então a renúncia se dá (art. 1.806, CC/02) de modo
solene, por termo nos autos ou por escritura pública.
A renúncia (o ato de renúncia) deve ser registrada. Art. 1.275, parágrafo único,
CC.
___________//__________
O abandono.
Aqui o titular abre mão de seu direito sem qualquer formalidade – derelição da
coisa pelo titular (res derelicta). Aqui não há manifestação expressa de vontade
e nem há, então, obrigação de registro.
É raro na prática, mas ocorre. Ex.: prédio sobrecarregado de ônus fiscais.
Abandonada a coisa, qualquer pessoa pode dela se apropriar. A coisa só passa à
propriedade do Poder Público se este proceder à arrecadação da coisa, como
bem vago. Art. 1.276, CC. Se houver a arrecadação, três anos depois a
propriedade passa a ser do Município ou do Distrito Federal.
Sílvio Rodrigues (Direito Civil – Direito das Coisas, vol. 5, Ed. Saraiva, pág. 176)
acha diferente – imóvel abandonado permanece como coisa de ninguém, mesmo
declarado vago ou ocupado por terceiro, durante três anos. Antes de tal prazo o
imóvel não é de ninguém. A lei quis conceder ao proprietário por três anos a
possibilidade de arrependimento. Como não há manifestação expressa do
intuito de abandonar a coisa, pode o proprietário ainda reivindicar a coisa de
mãos alheias. A condição de dono só termina depois de três anos. Conforme art.
746 do CPC/2015 (art. 1.170 e s. do CPC/1973). Em relação às coisas vagas, o
proprietário pode atender aos editais, reclamando a entrega dos bens.
____________//_______
Perecimento do imóvel.
Regra genérica – se o objeto perece, perece também o direito sobre ele. Se a
ilha desaparece (“engolida pelo oceano”), desaparece o direito real que havia
sobre ela.
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Desapropriação.
Conceito.
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Modo involuntário de perda do domínio. O proprietário tem obrigação de alienar
ao expropriante um bem patrimonial.
É ato unilateral, de direito público, do Poder Público, fundado em lei, através do
qual o proprietário é obrigado a entregar o que lhe pertence, com prévia e justa
indenização em dinheiro.
Fundamento (justificativa) Jurídico.
O interesse individual está subordinado ao interesse da coletividade.
É limite ao direito de propriedade.
Conforme a Constituição de 1969, art. 153, §22.
E CF/88 – art. 5º, XXII (direito de propriedade) e XXIV (desapropriação).
A matéria estava prevista em dois artigos do CC/1916, mas por ser de Direito
Público ganhou amplo tratamento pelo Decreto-lei n. 3.365, de 21 de junho de
1941.
__________//___________
Desapropriação é diferente de venda e compra. Esta envolve contrato
(vontade das partes). A desapropriação é compulsória (obrigatória).
Desapropriação é diferente do confisco. – neste há apreensão ilegal e
violenta da coisa, que é subtraída do domínio do particular, sem qualquer
contraprestação. Na desapropriação há indenização prévia, justa e em dinheiro,
conforme a lei.
_______________//_________
Pressupostos para a desapropriação.
Quem podedesapropriar e em que hipóteses.
Deve haver decreto que declare o bem expropriado de utilidade pública ou de
interesse social.
Sujeitos ativos da desapropriação – União, Estados, Municípios, Distrito Federal
(Dec.-lei n. 3.365/1941, art. 2º), concessionários de serviço público ou outros
estabelecimentos que exerçam funções delegadas do Poder Público. Nestes dois
últimos casos deve haver autorização expressa, constante de lei ou contrato
(art.3º).
Conforme a CF, a desapropriação só se justifica para atender a necessidade ou
utilidade pública, ou a um interesse social.
No CC/1916 havia distinção entre os casos de utilidade e os de necessidade
pública (parágrafos §1º e 2º do art. 590, CC/1916). Na prática a distinção não
fazia diferença. Então o decreto de 1941 (nº 3.365) fala genericamente de
utilidade pública. A CF de 1946 (art. 141, §16) voltou a distinguir entre os casos
de utilidade e os de necessidade pública. Mas, como não criou normas
diversas para os casos, na prática a distinção continuou não importante.
A CF trata da desapropriação por interesse social (ex.: desapropriação de
imóvel rural para a reforma agrária - interesse social). O problema é que tal
expressão é muito ampla, resultando na possibilidade de desapropriação para
qualquer fim, para atender direta ou indiretamente ao interesse social. Inclusive
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para desapropriar terreno particular para vendê-lo em lotes e a prestações, a
vítimas de cataclismos.
Na prática, distinguir necessidade ou utilidade pública, e interesse social, não
importa. A lei proíbe (art. 9º) ao particular debater no processo expropriatório
se ocorre ou não os casos de utilidade pública. Esta fica ao arbítrio do
expropriante (ele resolve se há interesse social ou utilidade pública).
Art. 6º (Lei de Desapropriações): através de decreto o poder expropriante
(presidente, governador ou prefeito, ou lei regularmente votada, conforme
entendimento posterior à Constituição de 1946) declara se há interesse social
ou utilidade pública.
Tal decreto (de declaração de utilidade pública) é requisito indispensável
para a desapropriação e tem como consequência:
1. Possibilitar o início do processo expropriatório, criando para o expropriante a
pretensão de expropriar.
2. O expropriante fica autorizado a entrar no prédio até à força (art. 7º).
3. (Publicado o decreto) o expropriante pode, se houver urgência e depositando
a quantia adequada (art. 15 do Dec.-lei n. 3365/41), que entende justa, obter
imissão na posse dos bens a serem expropriados[1].
4. Começa a correr o prazo de cinco anos em que a expropriação deve ocorrer
amigavelmente ou por ação judicial intentada pelo expropriante, sob pena de
caducidade do decreto (art. 10).
______________//_____________
Objeto da desapropriação.
Todos os bens, em tese, móveis ou imóveis, podem ser objeto da
desapropriação. Desde que haja utilidade pública ou interesse social. Ex.: coisas
corpóreas (aviões e navios) e bens incorpóreos (privilégios, títulos de crédito,
ações de sociedades anônimas). O Estado desapropria ações e se torna
proprietário da sociedade (há divergência doutrinária sobre tal possibilidade).
A quebra de patente de medicamentos nada mais é que desapropriação de
propriedade intelectual, com a obrigação do pagamento de justa e prévia
indenização em dinheiro.
Ex.: desapropriação parcial para a servidão. Isto para passar fios elétricos,
oleodutos, por certa área. Desapropria-se para a construção de postes para a
passagem dos fios elétricos ou o subsolo, onde se deve construir o oleoduto.
Deve-se onerar o menos possível o prédio serviente e fazer indenização justa.
__________________//_____________
Modos e processo da desapropriação.
O processo é amigável se há acordo sobre o montante de indenização. Às vezes
há acordo porque a desapropriação é parcial e para construir estrada ou fazer
obra que valorize o resto do imóvel, ou então há outras áreas do expropriado
que serão valorizadas com as obras.
Se não houver acordo: em 5 anos da expedição do decreto expropriatório deve
o expropriante iniciar o processo judicial (Dec.-lei n. 3.365, de 21.6.1941, art.
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11 e s.).
A petição inicial deve ser acompanhada do decreto que declarou o bem de
utilidade pública, e deve oferecer ao expropriante o preço que se propõe a
pagar.
O juiz despacha a inicial e manda citar o expropriado, designando perito,
podendo as partes indicar assistente técnico.
Se o réu concordar com a oferta, o juiz homologa o acordo por sentença. Se
discordar, contesta a ação.
A contestação (art. 20 do Dec.-lei 3365/41) só pode versar sobre vício do
processo ou impugnação do preço oferecido.
Obs.: qualquer outra questão deverá ser decidida por ação direta, em que se
discute a legitimidade da desapropriação, a existência de utilidade pública ou
de interesse social. Não pode a lei excluir da apreciação do Judiciário qualquer
lesão de direito individual. Silvio Rodrigues entende que nem por ação direta se
pode discutir a declaração de utilidade pública ou interesse social. O único modo
seria a ação direita de inconstitucionalidade, com fundamento em lesão ao
dispositivo constitucional (art. 5º, XXXVI, XXII e XXIV) que protege a
propriedade. Com a indenização justa não há lesão a direito individual, e ainda
se atende ao interesse social.
Obs.: não adianta alegar vício de processo. O réu ainda que veja acolhida a sua
alegação, ela só pode o prejudicar, pois o expropriante, sanado o vício, voltará
ao pedido originário, o que só faz atrasar a indenização. Então na prática só se
discute a indenização.
________//_________
Do montante da indenização:
Calcula-se de acordo com a estimação dos bens para efeitos fiscais (valor
venal); preço de aquisição e interesse que deles aufere o proprietário; sua
situação, estado de conservação e segurança; valor venal dos da mesma
espécie nos últimos cinco anos; valorização ou depreciação da área
remanescente, de propriedade do réu (se a área remanescente se valoriza com
obra do Poder Público, o expropriado não pode lucrar e a indenização é
diminuída, para ficar equilibrado. Washington de Barros Monteiro acha que a
indenização deve ser a mesma e que a valorização deve ser, depois, objeto de
contribuição de melhoria – isto porque a indenização deve ser em dinheiro, e
não compensada com valorização futura, que beneficiará toda a coletividade).
Conforme art. 27 da Lei de Desapropriações.
Obs.: tais critérios não são absolutos. A própria lei diz que se atende
especialmente a tais elementos, mas não só a eles.
A indenização será pelo valor da época da avaliação, e não da época do decreto.
Obs.: no valor da indenização entram as benfeitorias necessárias posteriores e
as úteis, quando autorizadas pelo expropriante. Entram ainda os honorários de
advogado do expropriado, se vencedor, independentemente de dolo ou culpa do
expropriante. Se não fosse assim, as despesas de advogado e com custas
diminuiriam a indenização (que então deixaria de ser justa).
Lei posterior (Lei nº 4.686, de 21.6.1965, que acrescentou §2º ao art. 26 do
Dec.-lei nº 3365/41) permite a correção monetária da importância em que se
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fixou a indenização, quando se passa mais de um ano entre a data da avaliação
e a sentença. Quando o juiz ao sentenciar e verifica que passou mais de um ano
da avaliação, manda os autos ao contador para correção monetária (antes de
prolatar a sentença e fixar a indenização). ConformeSúmula 561 do STF.
_____________//______________
Do direito de preferência.
Conforme art. 519, CC/2002.
Se a coisa expropriada para necessidade ou utilidade pública ou por interesse
social não tiver o destino para que se desapropriou, ou não for utilizada em
obras ou serviços públicos, caberá ao expropriado direito de preferência, pelo
preço atual da coisa.
Ou seja: o expropriante pode usar o bem para outra coisa, desde que ainda haja
a utilidade pública, necessidade pública ou interesse social.
Obs.: se o prédio for restituído ao ex-proprietário não incide imposto de
transmissão inter vivos, pois não há transferência de domínio, apenas
desfazimento de negócio jurídico (conforme jurisprudência do TJSP e do antigo
TACivSP).
_________________//____________
 
[1] Depositado o dinheiro, pode o expropriante ser imitido na posse e, 80% do
valor pode ser levantado pelo desapropriado. Depois, procede-se o
arbitramento, para se obter o quantum exato da indenização.
 
Exercício 1:
O proprietário tem o direito de cortar, até o plano vertical divisório, as raízes e
ramos de árvores nascidas em prédios vizinhos, que ultrapassem a extrema de
seu prédio.
Aquele que corta a árvore alheia, nas condições acima,
 
A)
Jamais responde pelos danos que causar ao proprietário da árvore.
 
B)
Atua abusivamente se for óbvia a sua imprudência ao proceder ao corte.
 
C)
Tem responsabilidade civil objetiva, ou seja, responde independentemente de
culpa pelos danos que causar ao dono da árvore.
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D)
Não se torna dono dos galhos e raízes da árvore, que cortou.
 
E)
Somente responderá pelos danos ao proprietário da árvore se agir com dolo.
 
O aluno respondeu e acertou. Alternativa(B)
Comentários:
B) O ato abusivo, só se justificaria após notificação desatendida do
interessado. Ou seja, o proprietário do prédio invadido, não precisa avisar seu
confinante, com exceção, no entanto, se cortar parcialmente a árvore, e ela
tombar causando prejuízo. Para que o procedimento de corte da árvore não seja
abusivo no sentido de imprudência, causando dano a outrem Art. 1.283 do
Código Civil. 
Exercício 2:
A desapropriação é modo involuntário de perda do domínio, em que o
proprietário tem obrigação de alienar ao expropriante um bem patrimonial.
Trata-se de:
 
A)
Ato inconstitucional, porque o direito de propriedade é fundamental.
 
B)
Ato unilateral, de direito público, do Poder Público, fundado em lei, através do
qual o proprietário é obrigado a entregar o que lhe pertence, com prévia e justa
indenização em dinheiro.
 
C)
Procedimento que não depende de decreto desapropriatório.
 
D)
Ato bilateral, porque o Poder Público depende de anuência do proprietário para
alcançar bom êxito.
 
E)
Determinação que se dirige a coisas corpóreas, obrigatoriamente imóveis, e
depende sempre de indenização justa e prévia em dinheiro.
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O aluno respondeu e acertou. Alternativa(B)
Comentários:
B) A desapropriação (artigo 1275, V). Ocorre no interesse da coletividade, ou
seja, o interesse individual está subordinado ao interesse da coletividade, por
isso ser um ato unilateral porque não deriva da vontade do proprietário em
alienar o seu bem (artigo 1.228,§3º do Código Civil). É uma limitação ao direito
de propriedade, baseada na prevalência do interesse social sobre o individuo. 
Exercício 3:
Em relação aos modos de extinção do direito real sobre bem imóvel, é correto
afirmar que a renúncia à sucessão aberta é:
 
A)
Não solene.
 
B)
Negócio jurídico bilateral.
 
C)
Solene, devendo ser feita por termo nos autos ou por escritura pública.
 
D)
Ato que não depende de registro publico.
 
E)
Sinônimo de abandono, conforme a acepção jurídica do termo.
 
O aluno respondeu e acertou. Alternativa(C)
Comentários:
C) Segundo o artigo 1.806 do Código Civil, que dispõe "A renúncia da herança
deve constar expressamente de instrumento público ou termo judicial." 
Exercício 4:
A lei impõe ao dono do prédio inferior a obrigação de receber as águas que
correm do superior naturalmente. A lei leva em conta a conformação do solo e
considera a necessidade de as águas que se encontram no alto fluírem
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normalmente. Se não fosse assim, ocorreria a inundação do prédio superior
deixado sem escoamento.
Assim, é INCORRETO afirmar que:
 
A)
Deve ser demolido muro que, construído na divisa, impeça o curso natural das
águas.
 
B)
Para impedir a finalização de obra que impeça o escoamento da água é cabível
ação em face do proprietário ou possuidor do prédio inferior.
 
C)
As águas que devem ser suportadas pelo dono do prédio inferior são apenas as
de torrente, não incluem as pluviais.
 
D)
Cabe ação demolitória para a defesa contra obra terminada em prédio inferior,
que impeça o escoamento das águas.
 
E)
As águas levadas artificialmente ao prédio superior obrigam o prédio inferior a
suportá-las mas mediante a paga de indenização.
 
O aluno respondeu e acertou. Alternativa(C)
Comentários:
C) As águas abrangida pela regra, não serem apenas de torrente, mas também
as pluviais. 
Exercício 5:
Quanto à passagem forçada, assinale a alternativa incorreta:
 
A)
Para obter o direito à passagem forçada, há o pressuposto de que exista o
encravamento do prédio do autor.
 
B)
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Trata-se de direito de vizinhança oneroso: o vizinho que conceder passagem
forçada tem direito à indenização.
 
C)
A fixação da passagem forçada se houver desavença será feita judicialmente.
 
D)
O juiz deve conciliar os interesses das partes, impondo o menor ônus possível
ao prédio serviente, possibilitando o maior proveito possível ao prédio
dominante.
 
E)
O fundamento da passagem forçada é o contrato firmado entre as partes, como
na servidão predial, por isso o direito não se extingue quando cessa a
necessidade.
 
O aluno respondeu e acertou. Alternativa(E)
Comentários:
E) A passagem forçada é limitação ao direito de propriedade portanto não se
trata de contrato entre as partes. 
Exercício 6:
Analise as proposições abaixo e assinale a alternativa correta:
Se a coisa expropriada para necessidade ou utilidade pública ou por interesse
social não tiver o destino para que se desapropriou, ou não for utilizada em
obras ou serviços públicos, caberá ao expropriado direito de preferência, pelo
preço atual da coisa.
PORQUE
Se o bem desapropriado é utilizado para finalidade diversa daquela prevista no
decreto desapropriatório, o particular desapropriado tem o direito de readquirir,
com preferência.
 
A)
As duas proposições são corretas, e a segunda justifica a primeira.
 
 
B)
As duas proposições são corretas, mas a segunda não justifica a primeira.
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C)
Somente a primeira proposição é correta.
 
D)
Somente a segunda proposição é correta.
 
E)
As duas proposições são incorretas.
 
O aluno respondeu e acertou. Alternativa(C)
Comentários:
A) Se a coisa expropriada para necessidade ou utilidade pública ou por interessesocial não tiver o destino para que se desapropriou, ou não for utilizada em
obras ou serviços públicos, caberá ao expropriado direito de preferência, pelo
preço atual da coisa. PORQUE Se o bem desapropriado é utilizado para
finalidade diversa daquela prevista no decreto desapropriatório, o particular
desapropriado tem o direito de readquirir, com preferência. 
C) Se a coisa expropriada para necessidade ou utilidade pública ou por interesse
social não tiver o destino para que se desapropriou, ou não for utilizada em
obras ou serviços públicos, caberá ao expropriado direito de preferência, pelo
preço atual da coisa.

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