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Corretagem imobiliária: qual o direito do corretor?
Corretagem imobiliária: qual o direito do corretor?
Fernando Luis Puppe| Dartagnan Limberger Costa
Publicado em 06/2015. Elaborado em 06/2015.
É recomendada a elaboração de um contrato de corretagem
específico, por escrito, em que constem todas as condições do
negócio, como medida de segurança para ambas as partes.
Inicialmente é imprescindível salientar que a presunção de boa-fé nas relações e
negócios entre as pessoas é presumível, conforme preceitua o Código Civil
Brasileiro. Dessa presunção decorre o dever de lealdade negocial e a vinculação
entre as partes no correto caminhar da relação.
A regra geral é que o corretor desempenha atividade fim, ou seja, faz jus ao
recebimento da corretagem quando promove a venda eficaz do imóvel. Essa é a
posição do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, o qual salienta que
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE
CORRETAGEM. O autor não logrou provar que intermediou, de
forma exitosa, a venda do imóvel de propriedade da demandada. O
fato de a proprietária ter autorizado, mas sem exclusividade, várias
empresas imobiliárias e corretores, assim também o recorrente, não
a obriga ao pagamento de comissão de corretagem uma vez provado
que outro profissional conseguiu levar a bom termo a negociação
entre vendedora e compradora. APELAÇÃO DESPROVIDA.
(Apelação Cível Nº 70046379509, Décima Sexta Câmara Cível,
Tribunal de Justiça do RS, Relator: Ana Maria Nedel Scalzilli,
Julgado em 17/04/2014)
Assim como com relação a diversos outros contratos entre particulares, o contrato
de corretagem imobiliária possui previsão expressa no Código Civil Brasileiro,
diploma legal através do qual há a especificação de algumas condições específicas
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com relação a esta relação negocial.
O principal embate que surge com a relação à referida contratação se dá quanto à
caracterização do dever de pagamento ou direito de cobrar a comissão pelo serviço
prestado e que acaba levando a diversas discussões judiciais.
Somente será devida a comissão de corretagem, no valor estipulado pelas partes,
no caso de o negócio entre o interessado e o proprietário do imóvel ter sido
realizado em função do trabalho realizado pelo corretor de imóveis, nos termos do
previsto no artigo 725 do Código Civil:
Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha
conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda
que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.
Ou seja, mesmo que outro corretor tenha mostrado o imóvel primeiramente ao
cliente, este não terá, necessariamente, direito a cobrança da competente
comissão. A comissão somente será devida se efetivamente o corretor realizou a
intermediação/aproximação das partes, para que estas viessem a finalizar o
negócio jurídico.
Nesse sentido a posição do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul:
APELAÇÃO CÍVEL. CORRETAGEM. COMISSÃO.
INTERMEDIAÇÃO DO CORRETOR. PROFISSIONAL QUE
APROXIMOU AS PARTES PARA A NEGOCIAÇÃO DO IMÓVEL
DE MODO EFICAZ. NEGÓCIO QUE, APESAR DA PAUSA NA
NEGOCIAÇÃO, VEIO A SE CONCRETIZAR MESES APÓS.
ATIVIDADE DO CORRETOR QUE SE CARACTERIZA COMO
ATIVIDADE FIM, TENDO SERVIDO PARA A APROXIMAÇÃO
DAS PARTES E REALIZAÇÃO DE NEGÓCIO VANTAJOSO PARA
AMBAS. APELAÇÃO DESPROVIDA. (Apelação Cível Nº
70052525680, Décima Quinta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do
RS, Relator: Munira Hanna, Julgado em 13/05/2015)
Contudo, há exceção à regra acima descrita no caso do contrato possuir previsão
de corretagem com exclusividade. Neste caso o corretor terá direito a receber a
remuneração integral pelo serviço prestado, mesmo que o negócio tenha sido
realizado sem a sua mediação, conforme prevê o artigo 726 do Código Civil:
Art. 726. Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as
partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por
escrito, for ajustada a corretagem por exclusividade, terá o corretor
direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a
sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade.
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Ainda, caso o negócio entre o interessado e o proprietário do imóvel for realizado
após o decurso do prazo do contrato de corretagem, em virtude do trabalho
anteriormente realizado pelo corretor de imóveis, será devido o pagamento da
comissão de corretagem, a exemplo do disciplinado pelo artigo 727 do Código
Civil:
Art. 727. Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio
dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como
fruto de sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução
se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo
contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor.
No dispositivo legal supracitado pode-se constatar que a legislação não estipula
prazo para o serviço de corretagem imobiliária, ou seja, as partes possuem plena
liberdade para estabelecer prazo de duração do contrato, podendo este, inclusive
ser firmado com prazo indeterminado.
Maiores dúvidas surgem no caso da intermediação do negócio ter sido realizado
por mais de um corretor.
O cliente possui a liberdade de escolher o corretor. Contudo, tal liberdade não
exonera o cliente de realizar o pagamento da comissão de corretagem ao corretor
não escolhido/dispensado, caso o negócio tenha sido realizado em virtude de seu
trabalho de negociação/mediação, assim como no caso de haver previsão
contratual de exclusividade do serviço de corretagem, conforme previsto nos
artigos 725 e 726 do Código Civil.
Entretanto, tal pagamento, será realizado de forma proporcional, em partes iguais,
aos corretores, caso a conclusão do negócio tenha ocorrido em virtude de atuação
de todos, excetuados os casos em que houver previsão contratual em sentido
contrário, nos termos do expresso no artigo 728 do Código Civil:
Art. 728. Se o negócio se concluir com a intermediação de mais de
um corretor, a remuneração será paga a todos em partes iguais,
salvo ajuste em contrário.
Apesar de haver previsão do contrato de corretagem imobiliário no direito civil
pátrio, não há qualquer especificação acerca das formalidades que deverão ser
seguidas pelos contratantes, tanto quanto a necessidade da utilização de uma
nomenclatura obrigatória a ser usada.
Assim, muitos corretores de imóveis utilizam-se, para fins de comprovação do
serviço prestado, das denominadas “ficha de termo de vistoria”, “ficha de termo de
visita” ou ainda “ficha de agenciamento”, as quais têm sido aceitas.
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Inclusive o Poder Judiciário tem aceitado a elaboração de contrato de corretagem
na forma verbal, situação através da qual caberá à pessoa que prestou o serviço de
corretagem comprovar a efetiva aproximação entre as partes, que venha a levar a
realização de eventual compra e venda imobiliária, por exemplo. Este foi o
entendimento do Egrégio Superior Tribunal de Justiça em julgamento do AgRg no
Ag. nº. 1.106.104/RO, conforme extrato abaixo da decisão prolatada:
(...) “É possívelprova exclusivamente testemunhal para comprovar
a intermediação para venda de imóvel e demonstrar os efeitos dos
fatos em que as partes estiveram envolvidas e as obrigações daí
decorrentes” (...)
Contudo, a fim de evitar uma possível discussão judicial sobre o caso e para
melhor especificar as condições sobre a relação comercial havida entre o corretor e
seu cliente, sempre é recomendada a elaboração de um contrato específico, por
escrito, em que constem todas as condições do negócio, como medida de
segurança para ambas as partes.
Outra situação que eventualmente bate as portas do Poder Judiciário ocorre
quando uma pessoa se utiliza do serviço de corretagem imobiliária para fins de
conhecer o imóvel e o negócio acaba sendo realizado em nome de terceira pessoa,
geralmente em nome de cônjuge ou convivente, com o simples objetivo de haver a
dispensa do pagamento dos honorários do corretor de imóveis.
Nesse caso a situação complica um pouco a fim de realizar a cobrança da comissão
de corretagem. O corretor precisa realizar prova de que a relação negocial entre
vendedor e comprador, por exemplo, realmente foi concretizada e que houve a
transferência da escritura do imóvel para terceira pessoa, no caso concreto para o
cônjuge ou convivente, a fim de haver a liberação do pagamento da comissão de
corretagem.
Neste sentido, segue extrato do acórdão prolatado em julgamento do recurso de
apelação nº. 70045506938, pela 16ª Câmara Cível – Regime de Exceção do
Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul:
(...) O conjunto probatório coligido aos autos demonstra que o
negócio concretizou-se, com aproximação dos compradores e
vendedor, de modo que culminou com a efetiva compra e venda do
imóvel, ainda que tenham transferido a escritura do imóvel para
nome de terceiro. (...)
Assim, a fim de evitar tais situações, recomenda-se, sempre que for firmado
contrato de corretagem ou ficha de termo de visita, que o casal realize a assinatura
do documento, responsabilizando-se ambos pela realização de futuro pagamento
de comissão de corretagem no caso de ser finalizado o negócio.
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Para finalizar, há de se ressaltar, em caso de não ter havido previsão expressa do
valor que deverá ser pago pelo cumprimento do contrato de corretagem
imobiliária, deverão ser utilizados os valores previstos na Tabela de Honorários do
Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado em que foi realizada a
contratação. Como regra, o valor a ser pago ao corretor de imóveis é estipulado em
um percentual sobre o valor do negócio jurídico realizado (valor do imóvel).
Portanto, conclui-se sugerindo que, antes de ser realizado qualquer serviço de
corretagem imobiliária, como medida de segurança ao corretor e ao seu cliente,
que seja formulado contrato específico entre as partes, no qual devam constar
todas as cláusulas e condições do negócio, em especial o serviço a ser prestado, o
prazo de duração da contratação, se a corretagem é realizada com ou sem
exclusividade, bem como o valor a ser pago a título de honorários ao corretor em
caso de efetivação do negócio jurídico almejado, entre outras condições e
especificações que as partes entendam necessárias.
Escritório especializado como o dos autores desempenha a função da realização de
tais documentos visando a facilitação e adequação da atuação dos corretores e
imobiliárias em todo o país.
Autores
Fernando Luis Puppe
Advogado Associado na empresa Dartagnan & Stein
Advogados Associados (www.dartagnanestein.com.br). Pós-
Graduando em Direito Eletrônico Verbo Jurídico
Site(s):
www.facebook.com/dartagnanestein
www.facebook.com/fernandoluis.puppe
www.dartagnanestein.com.br/
Dartagnan Limberger Costa
Advogado. Professor de Direito Empresarial e Tributário.
Sócio Diretor de Dartagnan & Stein Sociedade de Advogados
S/S. Mestre em Direito. MBA em Direito da Economia e da Empresa na
Fundação Getúlio Vargas. Pós Graduado em Direito Empresarial do
Trabalho UNICID e Pós Graduado em Direito Tributário Cândido Mendes.
Site(s):
www.dartagnanestein.com.br
advdartagnan.com.br
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Como citar este texto (NBR 6023:2002 ABNT)
PUPPE, Fernando Luis; COSTA, Dartagnan Limberger. Corretagem imobiliária:
qual o direito do corretor?. Revista Jus Navigandi, ISSN 1518-4862, Teresina,
ano 22, n. 5182, 8 set. 2017. Disponível em: <https://jus.com.br/artigos/40282>.
Acesso em: 23 mar. 2018.