DIREITOS REAIS SOBRE COISAS ALHEIAS

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DIREITOS REAIS SOBRE COISAS ALHEIAS 
 
 
As coisas a que se referem os direitos reais são, em princípio, objetos pertencentes aos 
titulares desses direitos, como propriedade deles, constituindo o domínio desses indivíduos. 
Os direitos subjetivos relativos ao domínio são os direitos reais chamados “direito de 
propriedade”. Porém, os direitos reais podem se referir, por extensão, a objetos não 
pertencentes aos titulares desses direitos, não sendo, portanto a coisa propriedade deles. 
Juridicamente esses objetos não são coisas próprias, mas sim coisas alheias, que não 
constituem o domínio da pessoa. 
 
Assim, relativamente a coisas alheias, uma pessoa tem direito real, se recebeu por 
meio da norma jurídica, permissão do seu proprietário para usá-las ou tê-las, como se fossem 
suas, em determinadas circunstâncias, de acordo com a lei e com o que restou estabelecido em 
contrato. 
 
A propriedade é o direito real mais completo, seu titular reúne os direitos de usar, 
gozar, dispor e reaver (GRUD), podendo reivindicar a coisa de quem injustamente a possua 
ou detenha. Desta forma, não há óbice que ele faça com que alguns dos seus poderes passem a 
pertencer ao patrimônio de outrem, que terá então, direito real sobre coisas alheias. 
 
Assim, o titular do domínio sofrerá restrições temporárias em seus poderes, pois um 
terceiro irá gozar e usar da coisa que lhe pertence, sem, contudo, poder dela dispor, pois a 
disponibilidade da coisa ficará reservada apenas ao seu proprietário. 
 
Os direitos reais sobre coisas alheias são limitados por lei e só podem existir em 
função de norma jurídica em razão do numerus clausus. Referidos direitos são divididos em 
três espécies: 
 
A) Direitos reais de gozo e fruição: 
1- superfície 
2- servidão 
3- usufruto 
4- uso 
5- habitação 
 
B) Direito real de aquisição, com o compromisso irretratável de compra e venda 
 
C) Direitos reais de garantia: 
1- penhor 
2- hipoteca 
3- anticrese 
 
DIREITOS REAIS DE GOZO OU FRUIÇÃO 
 
A) DA SUPERFÍCIE 
 
A Lei n° 10.257/2001 introduziu, no direito civil pátrio, o direito de superfície, porém 
limitado ao imóvel urbano, enquanto o novo Código Civil cuida do urbano e também do rural. 
Aboliu este a enfiteuse substituindo-a pelo direito de superfície. Tal substituição é 
considerada mais vantajosa pois o novo instituto permite melhor utilização da coisa. 
Trata-se de direito real de fruição ou gozo sobre coisa alheia, com origem no direito 
romano. Surgiu da necessidade prática de se permitir edificação sobre bens públicos, 
permanecendo o solo em poder do Estado, podendo ser constituído de modo temporário ou 
perpétuo, gratuito ou oneroso. Dispõe o art. 1.369, do CC: 
 
Art. 1.369 - O proprietário pode conceder a outrem o direito de construir ou de 
plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública 
devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis. 
 
 Conforme o parágrafo único do referido artigo, o direito de superfície não autoriza, 
entretanto, a realização de obras no subsolo, salvo se for inerente ao objeto da concessão. 
 
Assim, uma pessoa, cujo terreno não seja apropriado para a construção que pretende 
erigir, pode, por exemplo, permutar o uso do solo, temporariamente, mantendo a propriedade 
deste, com outra pessoa que possua terreno que atenda às suas necessidades, cedendo, por 
outro lado, a esta, que nele tem interesse, o direito de superfície de seu imóvel. Desta forma, o 
proprietário de um terreno localizado na zona central, próprio para a edificação de um prédio 
de escritórios, mas que deseja investir na construção e montagem de uma fábrica, 
podepermutar o uso do solo do seu imóvel com o de um terreno localizado na periferia da 
cidade, cujo proprietário tem interesse em construir um prédio de escritórios. 
 
Sem o caráter real que lhe foi atribuído, o direito de superfície não seria mais do que 
um arrendamento. O presente instituto também não pode ser confundido com uma locação ou 
parceiria, pois estes são direitos obrigacionais e a superfície é um direito real inserido no rol 
taxativo do art. 1.225, CC. 
 
Tem-se como sujeitos o proprietário, cedente ou fundieiro (proprietário da coisa) e o 
superficiário (titular do direito de superfície). 
 
O direito de superfície tem como objeto as construções e plantações que se levantarem 
no terreno permutado. O imóvel já edificado não está sujeito ao aludido instituto. Entretanto, 
de acordo com o CC, as partes poderão convencionar a demolição da construção existente 
para a construção de uma outra, ou a erradição da plantação existente para plantação de nova 
cultura. 
 
De acordo com o art. 1.370 do CC, o direito de superficie poderá ser gratuito ou 
oneroso: 
 
Art. 1.370 - A concessão da superfície será gratuita ou onerosa; se onerosa, 
estipularão as partes se o pagamento será feito de uma só vez, ou parceladamente. 
 
O proprietário que conceder a superfície de seu imóvel a título gratuito, ainda que, 
temporariamente, fique sem a coisa, irá recebê-la, finda a concessão, com os acréscimos 
realizados pelo superficiário, que sem nada pagar, poderá explorar a coisa pelo tempo 
estipulado no contrato, inclusive, podendo nele exercer atividade econômica, auferindo 
lucros: 
 
Art. 1.375 - Extinta a concessão, o proprietário passará a ter a propriedade plena 
sobre o terreno, construção ou plantação, independentemente de indenização, se as 
partes não houverem estipulado o contrário. 
 
Caso seja estipulado uma forma de pagamento pela concessão da superfície, se 
parcelado receberá a designação de solarium ou cânon superficiário. 
O superficiário tem o direito de construir ou plantar, respondedo pelos encargos e 
tributos que incidirem sobre o imóvel (art. 1.371, CC). 
 
O direito de superfície pode transferir-se a terceiros e, por morte do superficiário, aos 
seus herdeiros. Não poderá ser estipulado pelo concedente, a nenhum título, qualquer forma 
de pagamento por essa transferência (art. 1.372, CC). 
 
Em caso de alienação do imóvel ou do direito de superfície, o superficiário ou o 
proprietário, em igualdade de condições, tem direito de preferência (art. 1.373, CC). 
 
Se o imóvel for desapropriado, conforme dispõe o art. 1.376, CC, a indenização cabe 
ao proprietário e ao superficiário, no valor correspondente ao direito real de cada um. 
 
B) DO USO 
 
Trata-se de instituto que se destina a assegurar ao beneficiário a utiliação imediata de 
coisa alheia e que praticamente não tem significação em nosso país. É considerado um 
usufruto restrito, porque ostenta as mesmas características de direito real, temporário e 
resultante do desmembramento da propriedade, distinguindo-se apenas pelo fato de o 
usufrutuário auferir o uso e a fruição da coisa, enquanto ao usuário não é concedida senão a 
utilização restrita aos limites das necessidades suas e de sua família: 
 
Art. 1.412 - O usuário usará da coisa e perceberá os seus frutos, quanto o exigirem 
as necessidades suas e de sua família. 
§ 1° Avaliar-se-ão as necessidades pessoais do usuário conforme a sua condição 
social e o lugar onde viver. 
§ 2° As necessidades da família do usuário compreendem as de seu cônjuge, dos 
filhos solteiros e das pessoas de seu serviço doméstico. 
 
O objeto do uso pode consistir em coisa móvel ou imóvel. Aponta-se, como aplicação 
do direito de uso, o jazigo perpétuo, a faculdade de nele sepultar os mortos da famflia, etc.. 
 
De acordo com o art. 1.413, CC, são aplicáveis ao uso, no que não for contrário à sua 
natureza, as disposições relativas ao usufruto. 
 
C) DA HABITAÇÃO 
 
O direito real de habitação é ainda mais restritodo que o uso, pois consiste na 
faculdade de residir num prédio alheio, com a família. Devido ao seu caráter personalíssimo, 
não pode ser cedido. Assim, o titular deve residir, ele próprio, com sua famfiia, no prédio, não 
podendo alugá-lo, nem emprestá-lo: 
 
Art. 1.414 - Quando o uso consistir no direito de habitar gratuitamente casa alheia, o 
titular deste direito não a pode alugar, nem emprestar, mas simplesmente ocupá-la 
com sua família. 
 
Se o direito de habitação for conferido a mais de uma pessoa, qualquer delas que 
ocupar a coisa estará no exercício de direito próprio, nada devendo às demais a título de 
aluguel, não sendo lícito, impedir o exercício da outra(s): 
 
Art. 1.415 - Se o direito real de habitação for conferido a mais de uma pessoa, 
qualquer delas que sozinha habite a casa não terá de pagar aluguel à outra, ou às 
outras, mas não as pode inibir de exercerem, querendo, o direito, que também lhes 
compete, de habitá-la. 
 
Trata-se de direito real temporário, extinguindo-se pelos mesmos modos de extinção 
do usufruto, conforme art. 1.416, CC. Pode constituir-se, assim como o usufruto, por lei e por 
ato de vontade (contrato e testamento), devendo ser registrado no CRI. 
 
 
 
BIBLIOGRAFIA 
DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: direito das coisas. 28° ed. São Paulo: 
Saraiva, 2013. 
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito das Coisas – Sinopses Jurídicas – Vol. 3. 12ª ed. São 
Paulo: Saraiva, 2011.