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Princípios e Funções dos Contratos

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Contratos
José Eduardo Ribeiro de Assis
www.direitocivil-contratos.blogspot.com
ribeiroassis@globo.com
1
Importância 
Josserand
O direito das obrigações constitui a base de todo o Direito Civil, Comercial, Administrativo e Internacional (público e privado)
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Conceito de contrato
 É o acordo de vontades, na conformidade da lei, e com a finalidade de adquirir, resguardar, transferir, conservar, modificar ou extinguir direitos. Mais resumidamente, é o acordo de vontades com a finalidade de produzir efeitos jurídicos. (Caio Mário).
É negócio jurídico bilateral ou plurilateral.
3
Princípios contratuais clássicos	
derivados do c.c. francês
A) liberdade contratual (autonomia da vontade)
B) Força obrigatória do contrato (pacta sunt servanda ► art. 1134 do code – As convenções legalmente constituídas têm o mesmo valor que a lei relativamente às partes que a fizeram. Só podem elas ser revogadas pelo seu consentimento mútuo, ou pelas causas que a lei admite. Devem ser executadas de boa-fé)
C) relatividade dos efeitos do contrato – res inter alios acta.
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Princípios contratuais modernos	
(não excluem os princípios clássicos)
Função social do contrato – 421 ► a funcionalização dos direitos.
Boa-fé objetiva – 422.
O equilíbrio econômico do contrato.
A solidariedade contratual ?
A vedação do enriquecimento sem causa?
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Solidariedade contratual
Na realidade, há um verdadeiro big bang contratual, ao suplantar-se a noção tradicional de contrato entendido como combate entre interesses contrários devido ao antagonismo das partes, por uma nova ordem negocial, caracterizada pela união de interesses relativamente equilibrados porque se concebe o contrato como um instrumento de cooperação leal e fruto da mútua confiança entre os contratantes.
BENÍTEZ CAORSI, Juan J. Solidariedad Contractual. Noción posmoderna del contrato. Madrid: Reus, 2013, p. 32
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Função social do Contrato – enunciados aprovados na I Jornada
21 – Art. 421: A função social do contrato, prevista no art. 421 do novo Código Civil, constitui cláusula geral a impor a revisão do princípio da relatividade dos efeitos do contrato em relação a terceiros, implicando a tutela externa do crédito.
22 – Art. 421: A função social do contrato, prevista no art. 421 do novo Código Civil, constitui cláusula geral que reforça o princípio de conservação do contrato, assegurando trocas úteis e justas.
23 – Art. 421: A função social do contrato, prevista no art. 421 do novo Código Civil, não elimina o princípio da autonomia contratual, mas atenua ou reduz o alcance desse princípio quando presentes interesses metaindividuais ou interesse individual relativo à dignidade da pessoa humana.
7
Função social do Contrato – enunciados aprovados na IV Jornada
360 – Art. 421: O princípio da função social dos contratos também pode ter eficácia interna entre as partes contratantes.
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Função social do contrato: como está no projeto do novo Código Comercial
Art. 316. O contrato empresarial deve cumprir sua função social.
Parágrafo único. O contrato empresarial não cumpre a função social quando, embora atendendo aos interesses das partes, prejudica ou pode prejudicar gravemente interesse coletivo, difuso ou individual homogêneo.
 Art. 317. O Ministério Publico e os demais legitimados podem pleitear a anulação do negócio jurídico, provando o descumprimento da função social.
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Boa-fé subjetiva x objetiva
Boa-fé subjetiva – outorga direitos (p.ex., de indenização por benfeitorias).
Boa-fé objetiva – impõe deveres (p.ex., de informar, lealdade, etc.)
Vide SOTO COAGULA, Carlos Alberto. Transformación del derecho de contratos. Lima: Grijley, 2005, p. 136.
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Boa-fé objetiva
Enunciado 168 (III Jornada)– Art. 422: O princípio da boa-fé objetiva importa no reconhecimento de um direito a cumprir em favor do titular passivo da obrigação.
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Boa-fé objetiva. Funções: 
1) função interpretativa dos contratos;
2) Função restritiva do exercício abusivo de direitos contratuais; e 
3) função criadora de direitos anexos ou acessórios. 
	
	TEPEDINO, Gustavo; SCHREIBER, Anderson. A boa-fé objetiva no código de defesa do consumidor e no novo código civil. In: FARIAS, Cristiano Chaves de. Leituras Complementares de direito civil. Salvador: Podivm, 2007, p. 215.
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Exemplo da “Função restritiva do exercício abusivo de direitos contratuais”….
Enunciado 432 (V Jornada) – Art. 422: Em contratos de financiamento bancário, são abusivas cláusulas contratuais de repasse de custos administrativos (como análise do crédito, abertura de cadastro, emissão de fichas de compensação bancária, etc.), seja por estarem intrinsecamente vinculadas ao exercício da atividade econômica, seja por violarem o princípio da boa-fé objetiva.
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Outro exemplo.....
Enunciado 433 (V Jornada) – Art. 424: A cláusula de renúncia antecipada ao direito de indenização e retenção por benfeitorias necessárias é nula em contrato de locação de imóvel urbano feito nos moldes do contrato de adesão.
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Boa-fé objetiva x preparo dos juízes
Flexible principles like “good faith” can be compared to a Lamborghini automobile – the fastest car demands the best driver, or else expect a crash.
(COOTER, Robert; SCHÄFER, Hans-Bernd. Solomon`s Knot. How law can end the poverty of nations. Princeton: Princeton University Press, 2012)
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Enunciados sobre boa-fé objetiva da I Jornada
24– Art. 422: Em virtude do princípio da boa-fé, positivado no art. 422 do novo Código Civil, a violação dos deveres anexos constitui espécie de inadimplemento, independentemente de culpa.
25 – Art. 422: O art. 422 do Código Civil não inviabiliza a aplicação pelo julgador do princípio da boa-fé nas fases pré-contratual e pós-contratual.
26 – Art. 422: A cláusula geral contida no art. 422 do novo Código Civil impõe ao juiz interpretar e, quando necessário, suprir e corrigir o contrato segundo a boa-fé objetiva, entendida como a exigência de comportamento leal dos contratantes.
27 – Art. 422: Na interpretação da cláusula geral da boa-fé, deve-se levar em conta o sistema do Código Civil e as conexões sistemáticas com outros estatutos normativos e fatores metajurídicos.
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Manifestações da boa-fé objetiva - Supressio
1) Supressio (supressão do direito pelo não uso)
 O instituto da 'supressio' indica a possibilidade de se considerar suprimida uma obrigação contratual, na hipótese em que o não-exercício do direito correspondente, pelo credor, gere no devedor a justa expectativa de que esse não-exercício se prorrogará no tempo. (REsp 953.389/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 23/02/2010, DJe 15/03/2010)
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Manifestações da boa-fé objetiva - Supressio
CIVIL. CONTRATOS. DÍVIDAS DE VALOR. CORREÇÃO MONETÁRIA. OBRIGATORIEDADE. RECOMPOSIÇÃO DO PODER AQUISITIVO DA MOEDA. RENÚNCIA AO DIREITO. POSSIBILIDADE. COBRANÇA RETROATIVA APÓS A RESCISÃO DO CONTRATO. NÃO-CABIMENTO. PRINCÍPIO DA BOA-FÉ OBJETIVA. TEORIA DOS ATOS PRÓPRIOS. SUPRESSIO.
1. Trata-se de situação na qual, mais do que simples renúncia do direito à correção monetária, a recorrente abdicou do reajuste para evitar a majoração da parcela mensal paga pela recorrida, assegurando, como isso, a manutenção do contrato. Portanto, não se cuidou propriamente de liberalidade da recorrente, mas de uma medida que teve como contrapartida a preservação do vínculo contratual por 06 anos. Diante desse panorama, o princípio da boa-fé objetiva torna inviável a pretensão da recorrente, de exigir retroativamente valores a título de correção monetária, que vinha regularmente dispensado, frustrando uma expectativa legítima, construída e mantida ao longo de toda a relação contratual.
5. A supressio indica a possibilidade de redução do conteúdo obrigacional pela inércia qualificada de uma das partes, ao longo da execução do contrato, em exercer direito ou faculdade, criando para a outra a legítima expectativa de ter havido a renúncia àquela prerrogativa.
STJ, Resp 1.202.514
Manifestações da boa-fé objetiva
 2) Surrectio ( o contrário
da supressio)
AÇÃO SUMARÍSSIMA DE INDENIZAÇÃO - DEVOLUÇÃO DE CHEQUE, POR INSUFICIÊNCIA DE FUNDOS - BANCO QUE, NOUTRAS OCASIÕES, COBRIRA CHEQUES DE VALORES SEMELHANTES, EMITIDOS POR FUNCIONÁRIOS DA SABESP, COMO OS AUTORES, NA EXPECTATIVA DO PAGAMENTO DO SALÁRIO - ABUSO DE DIREITO - SURRECTIO - DESRESPEITO À BOA-FÉ (TJSP, RI 6036, 3ª Turma, julgado em 6.11.2008)
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Manifestações da boa-fé objetiva
(surrectio)
DIREITO CIVIL. INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES DECORRENTE DA RECUSA DE VENDER. O titular de marca estrangeira e a sua distribuidora autorizada com exclusividade no Brasil devem, solidariamente, indenizar, na modalidade de lucros cessantes, a sociedade empresarial que, durante longo período, tenha adquirido daqueles, de maneira consentida, produtos para revenda no território brasileiro na hipótese de abrupta recusa à continuação das vendas, ainda que não tenha sido firmado qualquer contrato de distribuição entre eles e a sociedade revendedora dos produtos. A longa aquiescência do titular de marca estrangeira e da sua distribuidora autorizada no Brasil na realização das compras pela sociedade revendedora resulta “direito de comprar” titularizado por aquela sociedade. Assim, a “recusa de vender” implica violação do “direito de comprar”, nos termos o art. 186 do CC, fazendo surgir, dessa maneira, o direito à indenização. REsp 1.200.677-CE, Rel. Min. Sidnei Beneti, julgado em 18/12/2012.
Trechos do voto do relator: Repita-se que não se tem, no caso, contrato formal de distribuição celebrado entre as partes, com base no qual incidam as regras atinentes à inexecução de obrigações contratuais, por parte das ora Recorrentes, consistentes na obrigação destas de manutenção do vínculo contratual e, consequentemente, de vedação de rompimento unilateral – de que o Acórdão extraiu a obrigação de manutenção do fornecimento de produtos, em importação paralela, para a distribuição, e a correspondente composição de lucros cessantes até o restabelecimento.
Não havendo, anteriormente, contrato de distribuição, não há como obrigar as Recorrentes a contratar, apenas se podendo atribuir as consequências indenizatórias decorrentes da cessação, por elas, da atividade econômica de importação paralela, que pelo largo período de quinze anos consentiram.
No âmbito do direito à indenização, dada a recusa de vender, é que se situa o direito à indenização reclamado pela autora, ora Recorrida, de modo que o fundamento do julgado resta ubicado no art. 186 do Cód. Civil/2002.
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Manifestações da boa-fé objetiva
3) Venire contra factum proprium
Tendo a agravante, ao pagar os honorários periciais provisórios, claramente demonstrado sua capacidade financeira de arcar com tais despesas, não pode ela, em momento posterior, simplesmente alegar o contrário, uma vez que "Não se admite, no direito processual brasileiro, o venire contra factum proprium" (RMS 29.356/RJ, Rel. Min. BENEDITO GONÇALVES, Primeira Turma, DJe 13/10/09)
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Manifestações da boa-fé objetiva
Enunciado da IV Jornada - 362 – Art. 422: A vedação do comportamento contraditório (venire contra factum proprium) funda-se na proteção da confiança, tal como se extrai dos arts. 187 e 422 do Código Civil.
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Manifestações da boa-fé objetiva
4) Tu quoque (a parte exige algo que ela mesmo não fez)
 Alegar o recorrente que o afastamento de suas funções, bem como a devida apuração dos fatos em face a fortes indícios de cometimento de crimes contra a administração, inclusive já com a quebra do sigilo bancária decretada, fere direito líquido e certo, é contrariar a lógica jurídica e a razoabilidade. A bem da verdade, essa postura do recorrente equivale ao comportamento contraditório - expressão particular da teoria dos atos próprios -, sintetizado no anexim tu quoque, reconhecido nesta Corte nas relações privadas, mas incidente, também, nos vínculos processuais, seja no âmbito do processo administrativo ou judicial. (RMS 14.908/BA, Rel. Ministro HUMBERTO MARTINS, SEGUNDA TURMA, julgado em 06/03/2007, DJ 20/03/2007, p. 256)
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Manifestações da boa-fé objetiva
5) Duty to mitigate the loss
1. com o advento do novel código civil de 2002, as relações jurídicas privadas passaram a ser submetidas ao crivo da boa-fé objetiva, de maneira a mitigar a vetusta regra do pacta sunt servanda. 2. é aplicável a teoria do adimplemento substancial quando o arrendatário deixa de pagar apenas as duas últimas parcelas do contrato de arrendamento mercantil. 3. em razão da regra do "duty to mitigate the loss", que vem ganhando espaço na doutrina, deve a parte interessada, tão logo ocorra a mora por parte do devedor, ingressar com a medida cabível a fim de satisfazer seu crédito, e, simultaneamente, minimizar o prejuízo sofrido pelo devedor. (TJRJ, decisão da 1ª Turma Cível na apelação cível 0022682-67.2006.807.0001, relator Sandoval Oliveira, julgado em 27.4.2011)
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Manifestações da boa-fé objetiva
Duty to mitigate the loss
enunciado 169 da III Jornada: “Art. 422: O princípio da boa-fé objetiva deve levar o credor a evitar o agravamento do próprio prejuízo.”
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Manifestações da boa-fé objetiva
6) Frustração do fim do contrato
Enunciado 166 (III Jornada)– Arts. 421 e 422 ou 113: A frustração do fim do contrato, como hipótese que não se confunde com a impossibilidade da prestação ou com a excessiva onerosidade, tem guarida no Direito brasileiro pela aplicação do art. 421 do Código Civil.
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Manifestações da boa-fé objetiva
7) O adimplemento substancial (substancial perfomance)
Enunciado da IV Jornada - 361 – Arts. 421, 422 e 475: O adimplemento substancial decorre dos princípios gerais contratuais, de modo a fazer preponderar a função social do contrato e o princípio da boa-fé objetiva, balizando a aplicação do art. 475.
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Manifestações da boa-fé objetiva
8) o inadimplemento antecipado.
Enunciado 437 (V Jornada) – Art. 475: A resolução da relação jurídica contratual também pode decorrer do inadimplemento antecipado.
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Conseqüências da visão moderna do contrato
A revisão do conteúdo contratual.
A intervenção do Estado (dirigismo contratual).
A eficácia contratual perante terceiros.
O papel do CDC.
Responsabilidade pré e pós contratual.
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Tendências do direito contratual no século XXI
1) a importância do status da parte;
2) A importância das técnicas de controle interno da operação econômica: a causa, o objeto e a forma;
3) A aplicação do princípio da “justiça contratual”; 
4) Aplicação das cláusulas gerais como mecanismo de controle da negociação, celebração e execução do contrato;
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Tendências do direito contratual no século XXI
5) A adaptação do contrato às situações supervenientes;
6) A utilização de instâncias extrajudiciais para a solução de conflitos.
	ALPA, Guido. Las nuevas fronteras del derecho contratual. In: L. LÉON, Leysser. Estudios sobre el contrato en general. Lima: ARA, 2004.
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Enforcing contracts: Ranking Mundial
(fonte: Banco Mundial, relatório doing business in Brazil 2012)
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Procedimentos para resolver uma causa comercial padrão
 (fonte: Banco Mundial, relatório doing business in Brazil 2012)
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Classificação dos contratos
De direito público (com cláusulas exorbitantes) x de direito privado.
Civis x comerciais (?).
Consensuais x reais.
Unilaterais x bilaterais (ou sinalagmáticos) x bilaterais imperfeitos x plurilaterais.
Gratuitos x onerosos.
Comutativos x aleatórios.
Solenes (formais) x não solenes.
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Classificação dos contratos
Típicos x atípicos.
Principais x acessórios.
Execução imediata x diferida x continuada.
Pessoais (intuitu personae) x impessoais.
Contratos preliminares (462 e seguintes).
Contratos relacionais (e o comportamento altruístico).
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Contratos relacionais
No moderno direito contratual, reconhece-se, para além da existência dos contratos descontínuos, a existência de contratos relacionais, nos quais as cláusulas estabelecidas no instrumento não esgotam a gama de direitos e deveres das partes.
A 2ª Seção do STJ estabeleceu o entendimento
de que, em contratos de seguro de vida, cujo vínculo vem se renovando ao longo de anos, a pretensão da seguradora de modificar abruptamente as condições do seguro, não renovando o ajuste anterior, ofende os princípios da boa fé objetiva, da cooperação, da confiança e da lealdade que deve orientar a interpretação dos contratos que regulam relações de consumo.
Admitem-se aumentos suaves e graduais necessários para reequilíbrio da carteira, mediante um cronograma extenso, do qual o segurado tem de ser cientificado previamente. Precedentes. Agravo no agravo de instrumento não provido. (STJ, AgRg nos EDcl no Ag 1140960/RS, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 23/08/2011, DJe 29/08/2011)
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Contratos relacionais
Inadimplemento de parcelas vencidas não impede viúva de receber seguro de vida.
A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) garantiu a uma viúva o pagamento de indenização contratada por seu marido, no valor de R$ 42 mil, com a Bradesco Vida e Previdência S/A. O pagamento foi negado pela seguradora porque o contrato havia sido cancelado em junho de 2001, antes do falecimento do segurado, em razão de suposto inadimplemento de parcelas vencidas desde fevereiro daquele ano. 
No STJ, a viúva sustentou a nulidade da cláusula contratual que autorizou o cancelamento do seguro em caso de inadimplemento de parcelas, sem que tenha ocorrido a interpelação judicial ou extrajudicial para a constituição do devedor em mora, alertando-o da rescisão do contrato em caso de falta de pagamento. 
Para o ministro Salomão, o juiz deve aferir a legitimidade da resolução do contrato, de modo a realizar, por outro lado, os princípios da função social e da boa-fé objetiva. 
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Paritários x de adesão
Características dos contratos de adesão:
1) a predeterminação unilateral das cláusulas contratuais;
2) A inexistência de negociações;
3) A impossibilidade da modificação das cláusulas;
4) A oferta uniforme e de caráter geral;
5) A aceitação por mera adesão.
CUNHA, Wladimir Alcibíades Marinho Falcão. Revisão judicial dos contratos. São Paulo: Método, 2007.
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Classificação dos contratos
Contratos coligados » são aqueles que encontram-se em relação de dependência unilateral ou recíproca (MARINO, Francisco Paulo de Crescenzo. Contratos coligados. São Paulo: Saraiva, 2009).
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Classificação dos contratos
Proposta de Cristiano Zanetti:
1) Contratos submetidos ao Código Civil;
2) Contratos submetidos ao CDC;
3) Contratos civis por adesão (424).
ZANETTI, Cristiano de Souza. Direito contratual contemporâneo. Rio de Janeiro: Método, 2008.
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Enunciados sobre contratos de adesão aprovados na III Jornada 
171 – Art. 423: O contrato de adesão, mencionado nos arts. 423 e 424 do novo Código Civil, não se confunde com o contrato de consumo.
172 – Art. 424: As cláusulas abusivas não ocorrem exclusivamente nas relações jurídicas de consumo. Dessa forma, é possível a identificação de cláusulas abusivas em contratos civis comuns, como, por exemplo, aquela estampada no art. 424 do Código Civil de 2002.
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Classificação segundo a função econômico-social do contrato
A) contratos com função de câmbio de titularidade – estes contratos buscam transferir a propriedade de um dos contratantes para o outro. Ex: compra e venda, permuta, a cessão de créditos e o contrato estimatório.
B) contratos com função de transferência de uso – a propriedade não sofre qualquer alteração, transferindo-se apenas o uso da coisa. Ex: Locação, comodato e arrendamento. 
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Classificação segundo a função econômico-social do contrato
C) contratos com função financeira - a finalidade é o aproveitamento econômico do dinheiro. Ex: mútuo, leasing, venda de commodities, câmbio, contratos bancários em geral.
D) contratos com função de garantia – ajuste tipicamente acessório, tem como finalidade garantir o cumprimento de outras obrigações. Ex: fiança, promessa de fato de terceiro, hipoteca, depósito em garantia. 
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Classificação segundo a função econômico-social do contrato
E) contratos com função de custódia – há a entrega de uma coisa para guarda e conservação. Ex: depósito clássico, locação de vaga de garagem.
F) contratos com função de colaboração gerencial – alcança a prática de atos jurídicos e materiais. No primeiro caso, os exemplos são o mandato, a corretagem, comissão e agência. No segundo caso, a locação de serviços, a empreitada e o transporte. 
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Classificação segundo a função econômico-social do contrato
G) contratos com função de colaboração associativa – duas ou mais partes contratam para obter um fim comum. Ex: o contrato de sociedade, parcerias agrícola e rural, acordos societários.
H) contratos com função de colaboração associativa em redes – funciona através da união de contratos que convivem em um sistema conexo. São os contratos conexos ou coligados. 
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Classificação segundo a função econômico-social do contrato
I) contratos com função de previsão – Visam a prevenção dos riscos. Ex: o contrato de seguro e o factoring .
J) contratos com função de recreação – a função básica é o entretenimento. Aqui entram o jogo e a aposta.
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Classificação segundo a função econômico-social do contrato
K) contratos com função extintiva – a função é a extinção de conflitos. O exemplo clássico é a transação, mas engloba também a mediação e a arbitragem.
L) contratos com função de gratuidade – há o interesse de favorecer alguém. Ex: a doação. 
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Estrutura do Contrato
Elementos:
Essenciais (essentialia negotii); 
Naturais (naturalia negotii); e
Acidentais (accidentalia negotti). 
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A prova testemunhal e o contrato
O art. 401, CPC, veda parcialmente a utilização da prova exclusivamente testemunhal para a comprovação do contrato em si mesmo, não a prova de sua quitação. 
Com efeito, consoante jurisprudência da Corte, é admitida a prova exclusivamente testemunhal para comprovar os efeitos decorrentes do contrato firmado entre as partes, devendo tal prova, no caso ora em análise, ser considerada para a demonstração do cumprimento das obrigações contratuais. 
RECURSO ESPECIAL Nº 436.085 - MG (2002/0059647-2), 4ª Turma, RELATOR: MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO , julgado em , 06 de abril de 2010
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Formação do contrato
Partes: proponente (policitante) x aceitante (oblato).
Proposta = negócio jurídico unilateral. Deve conter todos os elementos essenciais.
Fase de pontuação (pré-contratual).
Minuta x contrato preliminar.
Iter volitivo (vontade interna x declarada).
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Formação do contrato
A proposta não vincula nas seguintes hipóteses:
	a) se expressamente ela afirmar que não vincula;
	b) se, feita ao público, se limita ao estoque disponível. 
428 - hipóteses em que ela deixa de vincular.
431 – aceitação = adesão integral.
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Estipulação em favor de terceiro
	“é o acordo de vontades pelo qual uma das partes se compromete a cumprir uma obrigação em favor de alguém, que não participa do ato negocial”
	(Paulo Nader)
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Estipulação em favor de terceiro
Partes:
A) estipulante;
B) promitente (devedor); e
C) beneficiário (terceiro).
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Estipulação em favor de terceiro
Exceção à regra da relatividade dos efeitos do contrato.
Exemplos: seguro, constituição de renda, doação com encargo para terceiro, prestação de serviços educacionais (TJSP, AI 136.280-1, em 30.8.90; TJSP, Apelação Cível 250.225-1, em 27.2.96). 
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Estipulação em favor de terceiro
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE SEGURO. LEGITIMIDADE ATIVA AD CAUSAM. BENEFICIÁRIO. ESTIPULAÇÃO EM FAVOR DE TERCEIRO. OCORRÊNCIA.
ART. 1.098, CC. DOUTRINA. RECURSO PROVIDO.
I – A legitimidade para exercer o direito de ação decorre da lei e depende, em regra, da titularidade de um direito, do interesse juridicamente protegido, conforme a relação jurídica de direito material existente entre as partes celebrantes.
II – As relações jurídicas oriundas de um contrato de seguro não se encerram entre as partes contratantes, podendo atingir terceiro beneficiário, como ocorre com os seguros de vida ou de
acidentes pessoais, exemplos clássicos apontados pela doutrina.
III – Nas estipulações em favor de terceiro, este pode ser pessoa futura e indeterminada, bastando que seja determinável, como no caso do seguro, em que se identifica o beneficiário no momento do sinistro.
IV – O terceiro beneficiário, ainda que não tenha feito parte do contrato, tem legitimidade para ajuizar ação direta contra a seguradora, para cobrar a indenização contratual prevista em seu favor.
V – Tendo falecido no acidente o terceiro beneficiário, legitimados ativos ad causam, no caso, os seus pais, em face da ordem da vocação hereditária.
(REsp 257.880/RJ, Rel. Ministro SÁLVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA, QUARTA TURMA, julgado em 03.04.2001, DJ 07.10.2002 p. 261)
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Promessa de fato de terceiro
Ex: o nú-proprietário que quer vender o imóvel e assegura a anuência do usufrutuário; o condômino que garante a concordância dos demais em determinado negócio.
Partes: promitente e promissário. Não há obrigações para o terceiro.
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Vícios redibitórios
É o defeito oculto no objeto móvel ou imóvel, adquirido por contrato comutativo, imperceptível ao exame comum e revelado após a tradição e que tira a qualidade de uso do bem ou lhe diminui o valor (Paulo Nader)
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Vícios redibitórios
Requisitos:
A) o contrato deve ser comutativo (ou doação com encargo); 
B) o defeito deve ser grave: prejudicar o uso da coisa ou diminuir-lhe o valor;
C) o defeito deve ser oculto (desconhecido pelo adquirente); e
D) o defeito deve existir no momento do contrato e perdurar até a reclamação. 
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Vícios redibitórios
Há um concurso de ações: a ação redibitória (441) ou a estimatória (ou quanti minoris – 442).
Vício redibitório x erro.
Vício redibitório x inadimplemento (p. ex., por falta de quantidade).
As normas do Cód. Civil são dispositivas.
Ver art. 503; CDC arts. 18, 25, 26 e 51,I.
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Vícios redibitórios
Enunciado 174 (III Jornada) – Art. 445: Em se tratando de vício oculto, o adquirente tem os prazos do caput do art. 445 para obter redibição ou abatimento de preço, desde que os vícios se revelem nos prazos estabelecidos no § 1º, fluindo, entretanto, a partir do conhecimento do defeito.
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Vícios redibitórios
	I - Ação quanti minoris pressupõe a existência de vício oculto (Código Bevilácqua; Art. 1.101). Para que seja redibitório, não basta que o defeito da coisa esteja escondido. É necessário que ele seja desconhecido pelo comprador. Provado o anterior conhecimento do defeito redibitório, por testemunho do comprador, o pedido de abatimento é improcedente, porque o vício não era oculto.
	II - É lícito ao vendedor provar, mediante provas orais, que os vícios redibitório já eram conhecidos pelo comprador na oportunidade em que o contrato foi celebrado.
	(REsp 299.661/RJ, Rel. Ministro HUMBERTO GOMES DE BARROS, TERCEIRA TURMA, julgado em 02.09.2004, DJ 04.10.2004 p. 282)
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Vícios redibitórios
A natureza da arrematação, assentada pela doutrina e pela jurisprudência, afasta a natureza negocial da compra e venda, por isso que o adquirente de bem em hasta pública não tem a garantia dos vícios redibitórios nem da evicção.  (REsp 625.322/SP, Rel. Ministro LUIZ FUX, PRIMEIRA TURMA, julgado em 11/05/2004, DJ 14/06/2004, p. 184)
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Vícios redibitórios
O fornecedor responde por vício oculto de produto durável decorrente da própria fabricação e não do desgaste natural gerado pela fruição ordinária, desde que haja reclamação dentro do prazo decadencial de noventa dias após evidenciado o defeito, ainda que o vício se manifeste somente após o término do prazo de garantia contratual, devendo ser observado como limite temporal para o surgimento do defeito o critério de vida útil do bem.... Os prazos de garantia, sejam eles legais ou contratuais, visam a acautelar o adquirente de produtos contra defeitos relacionados ao desgaste natural da coisa, são um intervalo mínimo de tempo no qual não se espera que haja deterioração do objeto. Depois desse prazo, tolera-se que, em virtude do uso ordinário do produto, algum desgaste possa mesmo surgir. Coisa diversa é o vício intrínseco do produto, existente desde sempre, mas que somente vem a se manifestar depois de expirada a garantia. (REsp 1.123.004-DF, DJe 9/12/2011. (REsp 984.106-SC, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 4/10/2012.)
63
Evicção
é a perda da propriedade de bem, pelo adquirente através de decisão judicial. Ex: compra feita de quem não era dono. A perda deve se dar através de sentença transitada em julgada.
Se aplica aos contratos de compra e venda (venda “a non domino”), parceria pecuária (não é mais típico), dação em pagamento, transação (845), na sociedade (1005) e na troca. 
Hipótese da perda de carro apreendido pela Polícia/Detran - RESP 36562 / SP, DJ 08.09.2003 p.00330.
64
Evicção
O direito de demandar pela evicção  não supõe, necessariamente, a perda da coisa por sentença judicial. A autoridade administrativa aduaneira, que decretou o perdimento do bem, em razão da ilegal circulação de veículo importado no país, equipara-se a autoridade policial para fins do exercício da  evicção, porquanto exerce o mesmo poder de apreensão. (REsp 1047882/RJ, Rel. Ministro HONILDO AMARAL DE MELLO CASTRO (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJ/AP), QUARTA TURMA, julgado em 03/11/2009, DJe 30/11/2009) idem AgRg no Ag 1165931/SP, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 20/10/2009, DJe 29/10/2009
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Evicção
Evicção é a perda da coisa, determinada em regra por sentença judicial, que a atribui a outrem, por direito anterior ao contrato aquisitivo. Gera, contra o alienante, responsabilidade civil que se funda no mesmo princípio de garantia que o vincula em face dos vícios redibitórios.
A responsabilidade pela evicção ocorre apenas quando a causa da constrição operada sobre a coisa é anterior à relação jurídica entabulada entre o alienante e o evicto. O que importa não é o momento da constrição, esta será, necessariamente, posterior à alienação, o que importa saber é o momento em que nasceu o direito (de terceiro) que deu origem à constrição.
(REsp 873.165/ES, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/05/2010, DJe 07/06/2010)
66
Evicção
Esta Corte tem entendimento assente no sentido de que "direito que o evicto tem de recobrar o preço, que pagou pela coisa evicta, independe, para ser exercitado, de ter ele denunciado a lide ao alienante, na ação em que terceiro reivindicara a coisa”(AgRg no Ag 917.314/PR, Rel. Ministro FERNANDO GONÇALVES, QUARTA TURMA, julgado em 15/12/2009, DJe 22/02/2010)
67
No mesmo sentido....
Enunciado 434 (V Jornada) – Art. 456: A ausência de denunciação da lide ao alienante, na evicção, não impede o exercício de pretensão reparatória por meio de via autônoma.
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Evicção
Partes: a) evictor (o terceiro que reivindica a coisa); b) evicto (o adquirente que perde a propriedade); e c) alienante.
Requisitos para aplicação:
A) o fato deve ser anterior à alienação e imputável ao alienante (não precisa provar a culpa - REsp 4.836/SP, Rel. Ministro Cesar Asfor Rocha, Quarta Turma, julgado em 15.06.1999, DJ 18.10.1999 p. 232);
B) o direito do evictor deve ser anterior à alienação;
C) a turbação deve ser atual (não vale o temor da perda da coisa);
D) a perda pode ser total ou parcial;
E) o contrato deve ser oneroso (447);
F) o adquirente deve ignorar a litigiosidade (457);
G) o evicto deve denunciar a lide ao alienante (456 e art. 70, I do CPC). E se não denunciar ? Resp. 255.639/SP, DJ de 11.6.2001, p. 204.
69
Evicção
1.- "A orientação jurisprudencial desta Terceira Turma é no sentido de que, pela perda sofrida, tem o evicto direito à restituição do preço, pelo valor do bem ao tempo em que dele desapossado, ou seja, ao tempo em que se evenceu" (REsp 132.012/SP, Rel. Min. WALDEMAR ZVEITER, DJ 24.5.1999).
Recurso Especial conhecido e provido para que o pagamento se faça pelo preço do imóvel do tempo da evicção, devidamente corrigido.
(REsp 748.477/RS, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 03/11/2009,
DJe 25/11/2009)
70
Evicção
Obrigações do alienante (Serpa Lopes):
A) obrigação negativa do transmitente de não turbar o comprador;
B) obrigação positiva de assistir o adquirente e tomar a sua defesa, no curso de eventual ação reivindicatória (se chamado a tanto); e
C) obrigação, uma vez consumada a evicção, de reparar os prejuízos. 
71
Evicção
Possibilidades de exclusão da responsabilidade:
A) a) se não há qualquer cláusula de exclusão, o adquirente pode pedir o preço e as perdas enumeradas no 450;
B) se há cláusula excludente, mas o adquirente ignorava os riscos, pode pedir apenas o preço (449);
C) se há cláusula excludente e o adquirente conhecia os riscos mas não os assumiu, idem da letra “b”; e
D) se há cláusula excludente e o adquirente conhecia e assumiu os riscos, não tem direito algum (na verdade, o contrato vira aleatório).
72
Evicção
Verbas indenizáveis:
A) o preço pago (449);
B) Frutos obtidos e restituídos (450,I);
C) despesas e danos emergentes (450,II);
D) custas e honorários (450, III); e
E) benfeitorias feitas pelo adquirente e não indenizadas (453). 
 ►E as acessões ? Resp 139.178/RJ, DJ de 29.3.99, p. 162.
► e os lucros cessantes ? 
73
Evicção
Deduções:
A) benfeitorias feitas pelo alienante e indenizadas ao adquirente pelo terceiro (454); e
Vantagens auferidas pelo adquirente com a deterioração da coisa (452).
74
Evicção
455 – evicção parcial – semelhante à situação dos vícios redibitórios.
vide 199, III ► não corre a prescrição a pendência de ação de evicção (logo, a demora na ação em que houve a denunciação não poderá acarretar a prescrição do direito do evicto de receber o que lhe é devido). 
75
Evicção
	Indenização. Perdas e danos. Evicção.
	Perdida a propriedade do bem, o evicto há de ser indenizado com importância que lhe propicie adquirir outro equivalente. Não constitui reparação completa a simples devolução do que foi pago, ainda que com correção monetária.
	(REsp 248423/MG, Rel. Ministro EDUARDO RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 27.04.2000, DJ 19.06.2000 p. 146)
76
Contratos aleatórios
alea jacta est ► a sorte está lançada (frase de Júlio César ao atravessar o Rubicão). A etimologia, segundo Antônio Chaves, reporta-se ao nome de um soldado grego, Alea, que durante a guerra de Tróia teria inventado o jogo de dados. 
77
Contratos aleatórios
 há contratos que são naturalmente aleatórios, como o seguro (757/802), jogo e aposta (814/817), constituição de renda (803/813) e títulos de capitalização. Ver a posição de Caio Mário quanto aos contratos de seguro. 
78
Contratos aleatórios
 ▷458 - emptio spei ► a própria existência da coisa é aleatória. P.ex.: aquisição de safra futura ou da rede do pescador (pode não vir nenhum peixe, uma quantidade de peixes igual ao preço pago ou uma quantidade infinitamente maior). Em todos os casos a prestação é válida, já que nestes casos o peixe não é o objeto do contrato, mas sim o próprio lanço da rede. 
▷ 459 -  emptio rei speratae ►  a quantidade da prestação é aleatória, mas não a sua existência. Se não tiver quantidade nenhuma, retornamos ao statu quo ante (vide  único). 
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Contratos aleatórios
460 ► a coisa, ao contrário das hipóteses antecedentes, existe (ou seja, já tem quantidade determinada), mas está sujeita a risco. Se o adquirente assumir o risco, o alienante terá direito ao pagamento ainda que a coisa deixe de existir da data do cumprimento. P. ex., mercadoria vendida e embarcada, assumindo o comprador a responsabilidade pela chegada ao destino. O contrato é válido ainda que o barco tenha naufragado, desde que a outra parte (vendedor) não tivesse ciência disto (461). 
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Contratos aleatórios
	CIVIL. PREVIDÊNCIA PRIVADA. DESFILIAÇÃO. A desfiliação do associado não implica a devolução dos valores por ele pagos a título de pecúlio por invalidez ou morte - tudo porque, enquanto subsistiu a relação, a instituição previdenciária correu o risco, como é próprio dos contratos aleatórios. Embargos de divergência conhecidos, mas não providos.
	(EREsp 438.735/DF, Rel. Ministro ARI PARGENDLER, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 12.11.2003, DJ 11.10.2004 p. 230)
81
Contrato preliminar
é o pactum de contrahendo. 
Qual a utilidade ?
Origem no direito brasileiro ► Dec.-lei 58/37 e Lei 6.766/79.
462 – exceto quanto à forma... Ver 108 e 170 (conversão do negócio jurídico).
o § único do 463 exige o registro, mas somente para produzir efeitos perante terceiros. Entre as partes, não é necessário o registro. Veja-se a súmula 239 do STJ: “O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do
compromisso de compra e venda no cartório de imóveis”. O registro é uma garantia para o adquirente. 
O registro será no RI para imóveis ou em títulos e documentos, para móveis. 
82
Contrato preliminar
464 – atuação do juiz.
As astreintes – 287 do CPC.
Pode ser unilateral (Tício se obriga a vender a Caio) ou bilateral (Tício se obriga a vender a Caio e este se obriga a comprar de Tício). Em ambos os casos, há contrato.
83
Contrato preliminar – ações possessórias x petitórias
A Turma, entre outras questões, entendeu ser cabível o manejo de ação possessória pelo adquirente do imóvel cuja escritura pública de compra e venda continha cláusula constituti, já que o constituto possessório consiste em forma de aquisição da posse nos termos do art. 494, IV, do CC/1916. Na espécie, a recorrente (alienante do bem) alegou que o recorrido não poderia ter proposto a ação de reintegração na origem porque nunca teria exercido a posse do imóvel. Entretanto, segundo a Min. Relatora, o elemento corpus – necessário para a caracterização da posse – não exige a apreensão física do bem pelo possuidor; apenas tem a faculdade de dispor fisicamente da coisa. Salientou ainda que a posse consubstancia-se na visibilidade do domínio, demonstrada a partir da prática de atos equivalentes aos de proprietário, dando destinação econômica ao bem. Assim, concluiu que a aquisição de um imóvel e sua não ocupação por curto espaço de tempo após ser lavrada a escritura com a declaração de imediata tradição – in casu, um mês – não desnatura a figura de possuidor do adquirente. Precedente citado: REsp 143.707-RJ, DJ 2/3/1998. REsp 1.158.992-MG, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 7/4/2011.
84
Contrato preliminar – outorga uxória
Trata-se de ação de rescisão do contrato de compra e venda de imóvel proposta pelo ora recorrido. Note-se que a controvérsia requer o exame de duas nulidades suscitadas pelo recorrente, quais sejam: saber se a ausência do valor do débito e da intimação do cônjuge no documento de notificação de mora e a falta da citação do cônjuge no processo de conhecimento determinavam nulidades insanáveis e passíveis de macular o processo desde o momento de sua prática. A Turma, por maioria, não conheceu o recurso, considerando que o acórdão recorrido aplicou corretamente o direito à espécie. Argumentou a Min. Relatora que tanto a citação do cônjuge para figurar no pólo passivo da ação de contrato quanto sua intimação para constituição da mora, nas hipóteses de apenas o marido ter firmado o compromisso de compra e venda, são desnecessárias. Aplica-se o fundamento jurídico de que a promessa de compra e venda  gera somente efeitos obrigacionais, não sendo assim a outorga da mulher requisito de validade do pacto firmado. Assim, desnecessária a formação de litisconsórcio passivo e prescindível a notificação para a regular constituição da mora, uma vez que não se funda no direito de propriedade, mas no direito contratual. Precedentes citados do STF: RE 99.877-SP, DJ 2/12/1983;  do STJ: REsp 37.466-RS, DJ 3/2/1997. REsp 677.117-PR, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 2/12/2004. 
85
Contrato preliminar
	CIVIL. COMPROMISSO DE COMPRA-E-VENDA. PROMESSA DE BEM GRAVADO COM CLÁUSULA DE INALIENABILIDADE. VALIDADE. PRECEDENTES DA CORTE.
	I - Na linha da orientação do Tribunal, não é nulo o contrato preliminar de compra-e-venda que tem por objeto bem gravado com cláusula de inalienabilidade, por se tratar
de compromisso próprio, a prever desfazimento do negócio em caso de impossibilidade de sub-rogação do ônus.
	(REsp 205.835/SP, Rel. Ministro SÁLVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA, QUARTA TURMA, julgado em 10.12.2002, DJ 24.02.2003 p. 236)
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Contrato com pessoa a declarar
Utiliza-se, p. ex., em contratos em que se pretende a revenda da coisa comprada. Neste caso, ele serve para evitar um outro contrato. O intuito é acobertar o nome do terceiro. 
- partes – promitente (o que irá cumprir o contrato com o eleito ou o estipulante), estipulante (que pactua a cláusula) e o electus (o que, se nomeado, e se aceitar, assumirá o contrato).
A cláusula se chama “cláusula de reserva de nomeação”. 
Semelhante à cessão do contrato.
87
Extinção do contrato
Ver conceitos de distrato, resilição, rescisão, resolução e cláusula resolutiva.
474 – pacto comissório
475 – cláusula resolutiva tácita.
476 – exceção de contrato não cumprido (exceptio non adimpleti contractus). É exceção meramente dilatória.
88
Extinção do contrato
O pacto comissório (CC/1916, art. 1.163) assegura ao vendedor o desfazimento da venda, quando o comprador deixar de efetuar o pagamento na data convencionada. Entretanto, se a condição resolutiva não constar do registro imobiliário, a resolução do contrato não opera efeitos em relação a terceiros de boa-fé.
Todavia, se terceiro adquirente de imóvel vinculado à condição resolutiva em outro contrato, conhecia, de alguma forma, a restrição imposta pelo pacto comissório, adjeto ao anterior contrato de compra e venda ou de permuta, agindo, assim, de maneira temerária ou de má-fé na aquisição do bem, não poderá alegar em seu favor haver presunção absoluta do domínio constante de registro imobiliário.
A presunção de veracidade dos registros imobiliários não é absoluta, mas juris tantum, admitindo prova em contrário.
Resp nº 664.523
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Prescrição para pleitos decorrentes da extinção do contrato
PRESCRIÇÃO. INADIMPLEMENTO. CONTRATUAL.Trata-se, na origem, de ação de cobrança contra a recorrente ré na qual a recorrida autora alega ter recebido ordem para a compra de ações no mercado à vista com liquidação financeira prevista para o futuro e que, na data prevista, a recorrente ré autorizou a venda de posição, gerando um saldo negativo que não foi honrado. No REsp, discute-se o prazo prescricional para a cobrança em fase de execução de valores decorrentes de inadimplemento contratual, como ficou demonstrado pelo tribunal a quo. Assim, cuida-se de responsabilidade civil contratual, e não aquiliana. Logo o art. 206, § 3º, V, do CC, tido por violado, cuida do prazo prescricional relativo à indenização civil aquiliana, disciplinada pelos arts. 186 e 187 do mesmo diploma legal, não sendo aplicável ao caso. Daí, a Turma negou provimento ao recurso. REsp 1.222.423-SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 15/9/2011.
90
Prescrição para pleitos decorrentes da extinção do contrato
INDENIZAÇÃO. INSCRIÇÃO INDEVIDA. CADASTRO DESABONADOR. NOVAÇÃO.Trata-se de REsp em que a controvérsia diz respeito ao prazo prescricional para o ajuizamento de ação de indenização por inscrição desabonadora em cadastro de crédito realizada por banco, sobretudo quando decorre de relação contratual. Inicialmente, ressaltou o Min. Relator, o defeito do serviço que resultou na negativação indevida do nome do cliente da instituição bancária ora recorrente não se confunde com o fato do serviço, que pressupõe um risco à segurança do consumidor, cujo prazo prescricional é definido no art. 27 do CDC. Assim, consignou que, no caso, o vínculo é contratual, tendo as partes, antes da inscrição indevida, pactuado novação, extinguindo a obrigação, justamente a de que dá conta o cadastramento desabonador. Registrou que a ilicitude do ato decorre do fato de ter sido celebrada novação, pois a instituição financeira recorrente não observou os deveres anexos à pactuação firmada e procedeu à negativação por débito que fora extinto pelo último contrato firmado pelas partes. Destarte, entendeu que, tendo em vista tratar-se de dano oriundo de inobservância de dever contratual, não é aplicável o prazo de prescrição previsto no art. 206, § 3º, V, do CC, mas sim o prazo de dez anos constante do art. 205 do mencionado diploma legal, visto que a hipótese não se amolda a nenhum dos prazos específicos indicados na lei substantiva civil. Diante desses fundamentos, entre outros, a Turma negou provimento ao recurso. REsp 1.276.311-RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 20/9/2011.
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Exceção de contrato não cumprido
Requisitos para a sua aplicação:
A) as prestações devem ser simultâneas; e
B) o descumprimento deve ser substancial.
exceção non rite adimpleti contractus - Trata-se do mesmo princípio, para o caso de cumprimento imperfeito ou parcial.
cláusula solve et repete - A parte não pode invocar a exceção, devendo primeiro cumprir a sua obrigação para depois exigir a do outro. É exatamente o contrário da exceção, afastando a sua aplicação.
92
Exceção de contrato não cumprido
COMERCIAL. SHOPPING CENTER. CLÁUSULA DE EXCLUSIVIDADE NA COMERCIALIZAÇÃO DE PRODUTO PELO LOJISTA (MIX). DESRESPEITO PELO INCORPORADOR-ADMINISTRADOR. DESVIRTUAMENTO DO OBJETO DO CONTRATO (RES SPERATA). PAGAMENTO PARCIAL DO PREÇO DE COMPRA DA LOJA. EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO ALEGADA PELO LOJISTA. POSSIBILIDADE. ART. 1.092 DO CÓDIGO CIVIL/1916 E ART. 476, DO CÓDIGO CIVIL/2002.
- O lojista pode deixar de efetuar o pagamento total do preço do contrato de promessa de compra e venda de loja situada em shopping center, se o incorporador-administrador descumpre sua obrigação de respeitar a cláusula de exclusividade na comercialização de determinado produto pelo lojista (mix), permitindo que loja âncora venda o mesmo produto vendido pelo lojista. Trata-se de aplicação do art. 1.092 do Código Civil/1916 (art. 476, do Código Civil atual).
- Tratando-se de shopping center, o incorporador-administrador, além de ter a obrigação de entregar a loja num ambiente com características comerciais pré-determinadas no contrato assinado com o lojista (tenant mix), não pode alterar tais características depois de instalado o shopping, isto é, durante todo o período de vigência do contrato entre lojista e empreendedor, sob pena de desvirtuamento do objeto do contrato (res sperata).
Recurso especial conhecido e negado provimento.
(REsp 764.901/RJ, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 10.10.2006, DJ 30.10.2006 p. 299)
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Resolução por onerosidade excessiva
Arts. 478 a 480. Cláusula rebus sic stantibus. Karl Larenz e a teoria da base do negócio jurídico.
Requisitos:
A) o contrato deve ser comutativo (não aleatório) e de execução diferida ou continuada;
B) Deve-se pedir a resolução do negócio, não a sua revisão;
C) Quem a invoca não pode estar em mora (em função da perpetuatio obligaciones);
D) Locupletamento x empobrecimento (vide 478);
E) conceito de “acontecimentos extraordinários e imprevisíveis” (desemprego, inflação, planos econômicos, etc.).
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Enunciados da III Jornada
175 – Art. 478: A menção à imprevisibilidade e à extraordinariedade, insertas no art. 478 do Código Civil, deve ser interpretada não somente em relação ao fato que gere o desequilíbrio, mas também em relação às conseqüências que ele produz.
176 – Art. 478: Em atenção ao princípio da conservação dos negócios jurídicos, o art. 478 do Código Civil de 2002 deverá conduzir, sempre que possível, à revisão judicial dos contratos e não à resolução contratual.
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Enunciados da IV Jornada
366 – Art. 478: O fato extraordinário e imprevisível causador de onerosidade excessiva é aquele que não está coberto objetivamente pelos riscos próprios da contratação.
367 – Art. 479: Em observância ao princípio da conservação do contrato, nas ações que tenham por objeto a resolução do pacto por excessiva onerosidade, pode o juiz modificá-lo eqüitativamente, desde que ouvida a parte autora, respeitada sua vontade e observado o contraditório.
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Enunciados da V Jornada
439 – Art.
478: A revisão do contrato por onerosidade excessiva fundada no Código Civil deve levar em conta a natureza do objeto do contrato. Nas relações empresariais, observar-se-á a sofisticação dos contratantes e a alocação de riscos por eles assumidas com o contrato.
440 – Art. 478: É possível a revisão ou resolução por excessiva onerosidade em contratos aleatórios, desde que o evento superveniente, extraordinário e imprevisível não se relacione com a álea assumida no contrato.
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Resolução por onerosidade excessiva
George Ripert:
	"...se restituirmos assim à revisão por imprevisão o seu verdadeiro caráter, vemos com que prudência é preciso manejar este poder de revisão." ("A Regra Moral nas Obrigações Civis", Editora Saraiva, tradução da terceira edição francesa, 1937). 
98
Resolução por onerosidade excessiva
ONEROSIDADE EXCESSIVA. CONTRATO DE SAFRA FUTURA DE SOJA. FERRUGEM ASIÁTICA.
Reiterando seu entendimento, a Turma decidiu que, nos contratos de compra e venda futura de soja, as variações de preço, por si só, não motivam a resolução contratual com base na teoria da imprevisão. Ocorre que, para a aplicação dessa teoria, é imprescindível que as circunstâncias que envolveram a formação do contrato de execução diferida não sejam as mesmas no momento da execução da obrigação, tornando o contrato extremamente oneroso para uma parte em benefício da outra. E, ainda, que as alterações que ensejaram o referido prejuízo resultem de um fato extraordinário e impossível de ser previsto pelas partes. No caso, o agricultor argumenta ter havido uma exagerada elevação no preço da soja, justificada pela baixa produtividade da safra americana e da brasileira, motivada, entre outros fatores, pela ferrugem asiática e pela alta do dólar. Porém, as oscilações no preço da soja são previsíveis no momento da assinatura do contrato, visto que se trata de produto de produção comercializado na bolsa de valores e sujeito às demandas de compra e venda internacional. A ferrugem asiática também é previsível, pois é uma doença que atinge as lavouras do Brasil desde 2001 e, conforme estudos da Embrapa, não há previsão de sua erradicação, mas é possível seu controle pelo agricultor. Sendo assim, os imprevistos alegados são inerentes ao negócio firmado, bem como o risco assumido pelo agricultor que também é beneficiado nesses contratos, pois fica resguardado da queda de preço e fica garantido um lucro razoável. Precedentes citados: REsp 910.537-GO, DJe 7/6/2010; REsp 977.007-GO, DJe 2/12/2009; REsp 858.785-GO, DJe 3/8/2010; REsp 849.228-GO, DJe 12/8/2010; AgRg no REsp 775.124-GO, DJe 18/6/2010, e AgRg no REsp 884.066-GO, DJ 18/12/2007. REsp 945.166-GO, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 28/2/201
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Resolução por onerosidade excessiva e o contrato de arrendamento rural
A teoria da imprevisão até poderia ser invocada pelos autores, mas somente se envolvesse fatos realmente imprevisíveis, como uma ocupação de terra por terceiros, expropriação, alagamento, enfim, algum evento que inviabilize por completo a exploração econômica da área arrendada, no que não se enquadram as previsíveis quebras de safra decorrentes de estiagem por mais prolongadas que possam ser. (TJPR, Apelação Cível n.º 733511-3)
100
Compra e venda
artigo 481 - é contrato consensual. Seus efeitos são meramente obrigacionais, e não reais (vide 237, 1226 e 1267). É bilateral, oneroso, em regra comutativo, mas pode ser aleatório, em regra não formal (no caso de imóveis sim - 1227) 
101
Compra e venda
Sistema francês:
Código Civil Francês, art. 1583: “É ela perfeita entre as partes, e a propriedade é adquirida de pleno direito pelo comprador ante o vendedor, desde que haja acordo sobre a coisa e o preço, embora a coisa não tenha sido ainda entregue nem o preço ainda pago”.
Código Civil Italiano, art. 1476: “As principais obrigações do vendedor são: 1. entregar a coisa ao comprador; 2. fazê-lo adquirir a propriedade da coisa ou o direito, se a aquisição não for o efeito imediato do contrato; 3. garantir o comprador da evicção e dos vícios da coisa.”
Código Civil Português, art. 874: “Compra e venda é o contrato pelo qual se transmite a propriedade de uma coisa, ou outro direito, mediante um preço”. Art. 879: “a compra e venda tem como efeitos essenciais: a) a transmissão da propriedade da coisa ou da titularidade do direito; b) a obrigação de entregar a coisa; c) a obrigação de pagar o preço”.
102
Compra e venda
Elementos:
A) res – pode ser futura (483), corpórea ou incorpórea;
B) pretium (em dinheiro, senão será troca; sério, senão será doação; determinado ou ao menos determinável - 485 a 488; justo ??? Condição meramente potestativa - 122); e
C) consensus.
103
Compra e venda
Efeitos secundários da compra e venda
A) responsabilidade do alienante pelos vícios redibitórios e pela evicção;
B) despesas do contrato (490);
C) riscos – 492 a 494 ► aplica-se o res perit domino.
104
Compra e venda
Fixação do preço – 485 a 489;
496 – venda de ascendente a descendente. Questões relevantes:
A) É anulável;
B) Prazo para a anulação – 179 (decadencial de 2 anos [enunciado 368, IV Jornada]);
C) 220 – para a venda de imóveis, o consentimento deve ser dado através de instrumento público; e
D) os cônjuges dos descendentes não precisam anuir (Maria Helena Diniz discorda).
105
Compra e venda de ascendente para descendente
RESP 476557, de 22.3.2004: “a anulação de venda direta de ascendente a descendente sem o consentimento dos demais descendentes necessita da comprovação de que houve, no ato, simulação com o objetivo de dissimular doação ou pagamento de preço abaixo do preço de mercado”. 
106
Compra e venda de ascendente para descendente
DIREITO CIVIL. NECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO DO PREJUÍZO EM AÇÃO ANULATÓRIA DE VENDA REALIZADA POR ASCENDENTE A DESCENDENTE. Não é possível ao magistrado reconhecer a procedência do pedido no âmbito de ação anulatória da venda de ascendente a descendente com base apenas em presunção de prejuízo decorrente do fato de o autor da ação anulatória ser absolutamente incapaz quando da celebração do negócio por seus pais e irmão. Com efeito, tratando-se de negócio jurídico anulável, para que seja decretada a sua invalidade é imprescindível que se comprove, no caso concreto, a efetiva ocorrência de prejuízo, não se admitindo, na hipótese em tela, que sua existência seja presumida. REsp 1.211.531-MS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 5/2/2013.
107
Compra e venda
497 - outras limitações para compra e venda. Visa “manter a isenção de ânimo naqueles a quem se confiam interesses alheios.” (Clóvis). 
Houve a supressão da tradicional hipótese da venda do mandante ao mandatário. Paulo Lobo, Maria Helena Diniz e Carlos Roberto Porto Gonçalves dizem que, diante da supressão, tal venda hoje é possível. Discordo, com base no 117. Washington de Barros diz que é sempre nula (a súmula 165/STF admite a venda direta do mandante ao mandatário).
108
Compra e venda
500 – venda ad corpus x ad mensuram. Devemos verificar a intenção dos negociantes para ver se a referência à área era relevante ou não. 
§ 1º - estabelece presunção juris tantum (# juris et de jure), invertendo o ônus da prova.
Ação ex empto – para a complementação da área.
E os apartamentos ? Ver as posições de Arnoldo Wald, Maria Helena Diniz e Sílvio Rodrigues. Em sentido contrário, Resp 52663-9 (de 2.5.1995)
109
Venda ad corpus x ad mensuram
A presunção estabelecida no parágrafo único do art. 1.136 do Código Civil atende somente às hipóteses em que há incerteza quanto à modalidade da venda realizada - se ad mensuram ou ad corpus, o que não ocorre no caso concreto, diante da expressa e clara disposição contratual no sentido de que o imóvel "é vendido como coisa certa e discriminada, sendo meramente formal ou enunciativa a referência às suas dimensões". (REsp 445.174/AL, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 08/05/2003, DJ 22/09/2003, p. 318)
110
Da retrovenda
505 – conceito.
É um pacto acessório que institui uma
condição resolutiva expressa, cujo advento desfaz o contrato (há propriedade resolúvel). O exercício do retrato é um direito potestativo do vendedor.
Requisitos: 
A) compra e venda de imóvel;
B) exercício do direito de resgate em 3 anos.
111
Da retrovenda
Estimula a usura. Vide 1428.
Vide MP nº 2.172-32, de 23.8.2001: “art. 2º - São igualmente nulas de pleno direito as disposições contratuais que, com o pretexto de conferir ou transmitir direitos, são celebradas para garantir, direta ou indiretamente, contratos civis de mútuo com estipulações usurárias”.
O Código Civil Mexicano, em seu artigo 2032, dispõe que “queda prohibida la venta con pacto de retrovenda, asi como na promesa de venta de un bien raiz que haya sido objeto de una compraventa entre los mismos contratantes”. 
112
Da retrovenda
Resp 28598/BA e 260923/SP – a nossa lei não veda a retrovenda para móveis.
113
Venda a contento
509 - Condição suspensiva x resolutiva (Carlos Roberto Gonçalves diz que não pode ser resolutiva; Washington de Barros e Sílvio Rodrigues discordam).
A tradição não transfere a propriedade.
510 – venda sujeita a prova – inovação.
- o livre arbítrio é uma condição potestativa pura (vedada pelo 122) mas admitida pela lei.
E se o produto tiver todas as características esperadas, ainda assim o comprador poderá recusar?
114
Preempção ou preferência
513 – Conceito.
513 § único – prazo máximo.
Requisitos:
A) que o comprador queira vender (o vendedor não tem o direito de obrigar o comprador a vender novamente);
B) que o vendedor queira comprar (direito de prelação);
C) que o direito seja exercido dentro do prazo.
115
Preempção ou preferência
Preferência x retrovenda:
A) na retrovenda o pacto original desaparece, enquanto aqui há um novo contrato;
B) o pacto de retrovenda incide apenas sobre imóveis, aqui expressamente não;
C) na retrovenda há um direito potestativo do vendedor, enquanto aqui somente terá ele qualquer direito se o comprador quiser vender.
116
Preempção ou preferência
518 – a violação do direito se resolve em perdas e danos. No caso de locações de imóveis urbanos, vide Art. 33 da Lei 8245/91 e 167, II, 16, da Lei 6015/73).
519 – retrocessão – se resolve em perdas e danos. Obra realizada e abandonada não gera retrocessão (Resp 13363), assim como a locação circunstancial (Resp 73907). A lei não fixa prazo para a utilização do imóvel (Resp 52207 e 60752).
117
Venda com reserva de domínio
521 - Só para móveis. A entrega não implica em tradição. Há uma condição suspensiva. Primeiro se transfere a posse; com o pagamento, a propriedade.
Semelhante à alienação fiduciária em garantia (Dec. Lei 911/69)
Diferentemente da promessa de compra e venda, basta pagar o preço que a propriedade se consolida.
522 – publicidade.
524 – exceção ao res perit domino.
525 – mora ex persona (Resp 418727 e 147584).
527 – vide 53 do CDC.
118
Venda sobre documentos
529 – Visa dar maior agilidade às transações mercantis. A tradição real é substituída pela ficta.
529, 2ª parte – a entrega dos documentos presume (juris tantum) a sanidade da coisa. Equivale à cláusula solve et repete.
531 – os riscos do transporte são do vendedor, salvo se houver seguro.
532 – a responsabilidade do comprador, aqui, é subsidiária.
119
Troca
Nada a declarar... Vide 533
120
Contrato estimatório
definição - pelo contrato de consignação ou estimatório, uma parte, denominada consignante, faz a entrega a outra, denominada consignatário, de coisas móveis, a fim de que esta conclua a venda em um prazo e preços fixos (Venosa). Chama-se estimatório porque o consignante estima um preço.
121
Contrato estimatório
partes	- consignante (tradens)
			- consignatário (accipiens) 
Características: o consignatário assume o encargo de vender a coisa (pode também ficar com ela) e seu lucro será o sobrepreço que obtiver na venda. A coisa não lhe é entregue como amostra, mas com plena disponibilidade, apesar de a propriedade continuar com o consignante. O consignatário age perante 3º como se fosse proprietário. Ele tem uma obrigação alternativa : devolver a coisa ou pagar o preço.
122
Contrato estimatório
Contrato estimatório x mandato
Contrato estimatório x compra e venda pura.
123
Contrato estimatório
	1. O contrato de consignação ou estimatório é aquele em que alguém recebe um bem para vendê-lo por preço pré estipulado, obrigando-se a devolvê-lo caso não consiga o seu objetivo. 2. Considerando que se trata de espécie de comissão mercantil a responsabilidade pela lisura da venda é do consignatário ou comissário, já que contrata em nome próprio. 3. Portanto, o adquirente do bem somente tem ação em face de quem diretamente lhe vendeu o bem, o comissário ou consignatário -, já que o comitente ou consignante não responde perante terceiro, podendo o comissário buscar em ação de regresso a restituição do valor desembolsado. 4. Precedente TJPR, Apel. Cív. 0110390400, Acórdão 8517, 6ª Câm. Cív., Rel. Des. ARÃO DE CRISTO PEREIRA, j. 27.02.2002. (Oitava Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, apelação cível 334.026-5, J. S. FAGUNDES CUNHA - Relator, em 02 de agosto de 2007).
124
Doação
doação é o contrato pelo qual uma das partes se obriga a transferir gratuitamente um bem de sua propriedade para o patrimônio da outra, que se enriquece na medida em que aquela empobrece. (Orlando Gomes).
classificação: unilateral, consensual, gratuito e formal (exceção > 541, § único).
Partes: doador e donatário.
125
Doação
Aceitação: expressa, tácita ou presumida (vide 539, 542 e 543).
requisitos:
	a - que se realize entre vivos ( ≠ do testamento ou legado).
	b - que uma das partes se enriqueça na medida em que a outra empobreça (necessário para distinguir das outras liberalidades, como a renúncia ou a prescrição)
	c - que o doador queira enriquecer o donatário (animus donandi) 
	d - outorga uxória - 1647, IV.
126
Doação
Promessa de doação.
“Inviável juridicamente a promessa de doação ante a impossibilidade de se harmonizar a exigibilidade contratual e a espontaneidade, característica do animus donandi. Admitir a promessa de doação equivale a concluir pela possibilidade de uma doação coativa, incompatível, por definição, com um ato de liberalidade.” (STJ, acórdão da Quarta Turma no Resp 730.626-SP, relator Min. Jorge Scarttezzini, julgado em 17.10.2006, publicado no DJ de 4.12.2006, p. 322). 
127
Promessa de doação - exceção
A promessa de doação feita aos filhos por seus genitores como condição para a obtenção de acordo quanto à partilha de bens havida com a separação ou divórcio não é ato de mera liberalidade e, por isso, pode ser exigida, inclusive pelos filhos, beneficiários desse ato. Precedentes. Recurso Especial provido.
(REsp 742.048/RS, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 14/04/2009, DJe 24/04/2009)
128
Promessa de doação - exceção
.A promessa de doação, como obrigação de cumprir liberalidade que se não quer mais praticar, inexiste no direito brasileiro; se, todavia, é feita como condição de negócio jurídico, e não como mera liberalidade, vale e é eficaz.
(REsp 853.133/SC, Rel. Ministro HUMBERTO GOMES DE BARROS, Rel. p/ Acórdão Ministro ARI PARGENDLER, TERCEIRA TURMA, julgado em 06/05/2008, DJe 20/11/2008)
129
Doação
Espécies:
1) Pura (= em contemplação do merecimento do donatário ou contemplativa) – 540;
2) condicional – 546 (propter nuptias);
3) onerosa (ou com encargo ou modal) – 553 – é possível encargo assumido pelo donatário sem cláusula expressa no contrato ? (vide blog, post de 15.7.2011);
4) remuneratória – 540;
5) com cláusula de reversão – 547;
6) mista (p. ex., venda por preço vil);
7) doação em forma de subvenção periódica (545); e
8) doação indireta - remissão, pagamento por 3, etc.
130
Doação
Doações nulas: 
A) 548 - doação universal;
B) 549 - é a doação inoficiosa (somente se aplica aos herdeiros necessários). 
B.1) Vide art. 2007 – apura-se na momento da liberalidade; O 1014, § único, do CPC não se aplica mais (vide
Resp 151935, na RT 763/178, e Resp 160969, na RSTJ 117/373).Vide slide a seguir.
B.2) a ação pode ser proposta em vida do doador (RESP 7879)	
131
Doação inoficiosa – momento da sua caracterização
Para aferir a eventual existência de nulidade em doação pela disposição patrimonial efetuada acima da parte de que o doador poderia dispor em testamento, a teor do art. 1.176 do CC/1916, deve-se considerar o patrimônio existente no momento da liberalidade, isto é, na data da doação, e não o patrimônio estimado no momento da abertura da sucessão do doador. O art. 1.176 do CC/1916 – correspondente ao art. 549 do CC/2002 – não proíbe a doação de bens, apenas a limita à metade disponível. Embora esse sistema legal possa resultar menos favorável para os herdeiros necessários, atende melhor aos interesses da sociedade, pois não deixa inseguras as relações jurídicas, dependentes de um acontecimento futuro e incerto, como o eventual empobrecimento do doador. O que o legislador do Código Civil quis, afastando-se de outras legislações estrangeiras, foi dar segurança ao sistema jurídico, garantindo a irrevogabilidade dos atos jurídicos praticados ao tempo em que a lei assim permitia. AR 3.493-PE, Rel. Min. Massami Uyeda, julgado em 12/12/2012.
132
Doação
Doações anuláveis:
	a) 550 - É vedada a designação de concubino como beneficiário de seguro de vida, com a finalidade assentada na necessária proteção do casamento, instituição a ser preservada e que deve ser alçada à condição de prevalência, quando em contraposição com institutos que se desviem da finalidade constitucional. (REsp 1047538/RS, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 04/11/2008, DJe 10/12/2008) – e se o casal estiver separado de fato ?
	b) em fraude contra credores – 158.
133
Doação
555 – revogação.
559 – o prazo de 1 ano é para a revogação por ingratidão. No caso de descumprimento de encargo, o prazo é ordinário (10 anos, art. 205)
557 - Paulo Nader, Carlos Roberto Gonçalves, Paulo Luiz Netto Lobo e Sylvio Capanema dizem que a enumeração continua taxativa. Solução diversa ficou registrada no enunciado 33 da Primeira Jornada de Direito Civil do CJF: “o novo código civil estabeleceu um novo sistema para a revogação da doação por ingratidão, pois o rol legal previsto no art. 557 deixou de ser taxativo, admitindo, excepcionalmente, outras hipóteses”. No mesmo sentido, há precedente do TJRS (processo 70015472632).
564 - se revogam por ingratidão as doações puras.
deve ser proposta ação para a revogação. A ação é personalíssima (560), e não se pode renunciar previamente ao direito de revogar (556). Admite-se, contudo, o perdão.
134
Locação
- conceito: 565. 
- O locador precisa ser proprietário ?
- é um contrato com função de transferência de uso.
- classificação: bilateral, comutativo, oneroso, consensual, não solene. Há que se acrescentar o fator tempo, já que a relação é duradoura.
135
Locação
- Objeto do Código Civil: 
	a- locação de coisas – 565-578
	b - locação (prestação) de serviços – 593-609
	c- empreitada – 610-626
Ficam de fora do Código Civil:
	a - locação de imóveis urbanos (lei 8245/91) vide 2036
	b- locação de imóveis rurais (Lei 4504/64 – estatuto da terra)
	c - contrato de trabalho (CLT)
136
LOCAÇÃO
A locação de prédio urbano para a exploração de serviço de estacionamento submete-se às disposições da Lei n. 8.245/1991. A locação que objetiva a exploração de serviço de estacionamento não se compreende na exceção contida no art. 1º, parágrafo único, a, item 2, da Lei n. 8.245/1991, que prevê que as locações de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais. Precedentes citados: REsp 1.046.717-RJ, DJe 27/4/2009, e REsp 769.170-RS, DJ 23/4/2007. AgRg no REsp 1.230.012-SP, Rel. Min. Massami Uyeda, julgado em 2/10/2012. 
137
Arrendamento rural
 Art 3º Arrendamento rural é o contrato agrário pelo qual uma pessoa se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de imóvel rural, parte ou partes do mesmo, incluindo, ou não, outros bens, benfeitorias e ou facilidades, com o objetivo de nele ser exercida atividade de exploração agrícola, pecuária, agro-industrial, extrativa ou mista, mediante, certa retribuição ou aluguel , observados os limites percentuais da Lei. (Decreto 59.566, de 14 de novembro de 1966, que regulamenta a Lei nº 4.504, de 30 de novembro de 1964, Estatuto da Terra)
138
Locação
- regras gerais:
	a - não é necessária a outorga uxória, porque não se trata de ato de disposição, mas sim de ato de administração. 
	b - não há impedimento de pai locar para filho.
	c - o aluguel deve ser pago mensalmente, mas nada impede que seja pago por períodos mais longos. 
» ver os dispositivos legais aplicáveis no Código Civil.
139
LOCAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS
- espécies: 
- residencial - 46
	- não residencial - 51
	- temporada – 48
140
O locador precisa ser proprietário?
DIREITO CIVIL. LEGITIMIDADE DO LOCADOR PARA A PROPOSITURA DE AÇÃO DE DESPEJO. O locador, ainda que não seja o proprietário do imóvel alugado, é parte legítima para a propositura de ação de despejo fundada na prática de infração legal/contratual ou na falta de pagamento de aluguéis. A Lei n. 8.245/1991 (Lei de Locações) especifica as hipóteses nas quais é exigida a prova da propriedade para o ajuizamento da ação de despejo. Nos demais casos, entre os quais se encontram os ora analisados, deve-se atentar para a natureza pessoal da relação de locação, de modo a considerar desnecessária a condição de proprietário para a propositura da demanda. Ademais, cabe invocar o princípio da boa-fé objetiva, cuja função de relevo é impedir que o contratante adote comportamento que contrarie o conteúdo de manifestação anterior, em cuja seriedade o outro pactuante confiou. Assim, uma vez celebrado contrato de locação de imóvel, fere o aludido princípio a atitude do locatário que, após exercer a posse direta do imóvel, alega que o locador, por não ser o proprietário do imóvel, não tem legitimidade para o ajuizamento de eventual ação de despejo nas hipóteses em que a lei não exige essa condição do demandante. REsp 1.196.824-AL, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 19/2/2013.
141
Locação de imóveis urbanos
 art. 6 - fala apenas em locatário (se falasse de locador estaria instituindo a denúncia vazia)
Art. 8º - venda de imóvel durante a locação. Deve ser dado o direito de preferência do art. 27.
Arts. 10 e 11 – morte das partes.
Art. 13 – sublocação e cessão da locação.
142
Art. 13 – aplicação às locações não residenciais
Trata-se de ação de despejo por falta de pagamento cumulada com ação de cobrança dos aluguéis; o primitivo locador realizou a cessão do fundo de comércio a terceiros (trepasse), o que, a seu ver, exonerá-lo-ia da responsabilidade por ulteriores débitos locatícios em razão da inaplicabilidade do art. 13 da Lei n. 8.245/1991 aos contratos de locação comercial. Apesar da relevância do trepasse para o fomento e facilitação dos processos produtivos e como instrumento para a realização do jus abutendi (o poder de dispor do estabelecimento comercial), ele está adstrito a certos limites. O contrato locatício, por natureza, reveste-se de pessoalidade, pois são sopesadas as características individuais do futuro inquilino ou fiador (capacidade financeira e idoneidade moral), razão pela qual a alteração deles não pode dar-se sem o consentimento do proprietário do imóvel. Assim, não há como entender que o referido artigo da Lei do Inquilinato não possa ser aplicado às locações comerciais, visto que, ao prevalecer o entendimento contrário, tal qual pretendido pelo recorrido, o proprietário do imóvel estaria à mercê do inquilino, que, por sua conveniência, imporia ao locador honrar o contrato com pessoa diversa daquela constante do instrumento, que pode não ser apta a cumprir o avençado por não possuir as qualidades exigidas pelo proprietário. Assim, a modificação, de per si, de um dos
polos do contrato de aluguel motivada pela cessão do fundo do comércio fere o direito de propriedade do locador e a própria liberdade de contratar, quanto mais não sendo permitido o fomento econômico à custa do direito de propriedade alheio. Dessarte, o juiz deve reapreciar a inicial ao considerar aplicável o disposto no art. 13 da Lei n. 8.245/1991 ao contrato de locação comercial. REsp 1.202.077-MS, Rel. Min. Vasco Della Giustina (Desembargador convocado do TJ-RS), julgado em 1º/3/2011.
143
Locação de imóveis urbanos
arts. 17 a 19 – aluguel e ação revisional (vide 68/70). 
Arts. 22 e 23 – deveres das partes.
Art. 35 – benfeitorias. Vide súmula 335/STJ › “Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção”. 
art. 37 - modalidades de garantia. A caução de imóveis é semelhante à hipoteca. Fiança: vide súmula 214 STJ (“O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu”). A lei 11.196, de 21.11.2005, acrescentou a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento como mais uma modalidade de garantia. 
144
Títulos capitalização como garantia locatícia
(Brasil Econômico, 1º/11/2011)
145
Locação de imóveis urbanos
- locação residencial urbana > hipóteses de desfazimento:
1 - devolução pelo locatário - art. 4º
2 - denúncia pelo locatário na locação por prazo indeterminado (art. 6º)
3 - denúncia em caso de extinção de usufruto ou fideicomisso (art. 7º)
4 - alienação do imóvel (art. 8º). Deve ser respeitado o direito de preferência (27)
5 - mútuo acordo - 9, I
6 - infração contratual ou legal - 9, II (p. ex: art. 13)
7 - falta de pagamento - 9, III
8 - reparos urgentes determinados pelo Poder Público - 9, IV
146
Alienação do imóvel e direito de preferência
DIREITO CIVIL. DENÚNCIA, PELO COMPRADOR, DE CONTRATO DE LOCAÇÃO AINDA VIGENTE, SOB A ALEGAÇÃO DE INEXISTÊNCIA DE AVERBAÇÃO DA AVENÇA NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. O comprador de imóvel locado não tem direito a proceder à denúncia do contrato de locação ainda vigente sob a alegação de que o contrato não teria sido objeto de averbação na matrícula do imóvel se, no momento da celebração da compra e venda, tivera inequívoco conhecimento da locação e concordara em respeitar seus termos. É certo que, de acordo com o art. 8º da Lei n. 8.245⁄1991, se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de 90 dias para a desocupação, salvo se, além de se tratar de locação por tempo determinado, o contrato tiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel. Todavia, em situações como a discutida, apesar da inexistência de averbação, há de se considerar que, embora por outros meios, foi alcançada a finalidade precípua do registro público, qual seja, a de trazer ao conhecimento do adquirente do imóvel a existência da cláusula de vigência do contrato de locação. Nessa situação, constatada a ciência inequívoca, tem o adquirente a obrigação de respeitar a locação até o seu termo final, em consonância com o princípio da boa-fé. REsp 1.269.476-SP, Rel. Ministra Nancy Andrighi, julgado em 5/2/2013.
147
Locação de imóveis urbanos
9 - denúncia vazia - 46. O  2 do 46 fala em locador. E o locatário ? Para este se aplica a regra geral do artigo 6.
10 - extinção do contrato de trabalho - 47, II
11- uso próprio ou de ascendente/descendente - 47, III (vide presunção de sinceridade, não afastada pelo  §1 do 47, e súmula 409 STF → “ ao retomante, que tenha mais de um prédio alugado, cabe optar entre eles, salvo abuso de direito”)
12 - demolição - 47, IV
13 - denúncia vazia em caso de vigência ininterrupta há mais de cinco anos - 47, V
14 - denúncia vazia para contratos antigos – 78.
148
Locação de imóveis urbanos
Locação não residencial. 
Ação renovatória. Requisitos e acessio temporis.
149
Locação de imóveis urbanos
Art. 48 – locação por temporada.
51 – locação não residencial.
150
Locação de imóveis urbanos
A administradora de imóveis não é parte legítima para ajuizar ação de execução de créditos referentes a contrato de locação, pois é apenas representante do proprietário, e não substituta processual. Assim, no caso, a imobiliária carece de legitimidade ativa para postular, em nome próprio, os aluguéis inadimplidos, que compõem o patrimônio do proprietário. REsp 1.252.620-SC, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 19/6/2012.
151
Fiança
818 - conceito - é garantia pessoal. Há obligatio, mas não o debitum.
unilateral, solene (819), gratuito (em regra), consensual, intuitu personae e acessório. É firmada entre credor e fiador (820).
Fiança x aval; Fiança bancária. 
Outorga uxória – 1647, III (súmula 332 do STJ:A anulação de fiança prestada sem autorização de um dos cônjuges implica a ineficácia total da garantia). O prazo é de 2 anos. Somente o cônjuge prejudicado pode arguir a nulidade. 
152
Fiança
819 - a vedação da interpretação extensiva é típica dos contratos gratuitos.Venosa sustenta que se a fiança for onerosa não se aplica esta regra. 
827/828 - benefício de ordem ou de excussão. É norma dispositiva. É uma exceção apenas dilatória, e não peremptória.
829 - solidariedade no caso de pluralidade de fiadores. O parágrafo único corresponde ao benefício de divisão. Ver chamamento ao processo (CPC 77 e 80).
153
Fiança
Enunciado aprovado na IV Jornada
364 – Arts. 424 e 828: No contrato de fiança é nula a cláusula de renúncia antecipada ao benefício de ordem quando inserida em contrato de adesão.
154
Fiança
831 - ver 285 e 346,III.
834 - interesse do fiador na eficácia da execução contra o devedor.
835 - extinção da fiança por prazo indeterminado. O STJ (RESp’s 280.577, 195.630, 266.625 e 263.181) admite a renúncia ao benefício deste artigo.
836 – responsabilidade em caso de morte do fiador. E Em caso de morte do afiançado ? 
155
Fiança
838, I - moratória é a prorrogação do prazo expressamente consentida pelo credor (não é mera tolerância). Admite-se a renúncia a este direito (RESP 230018/SP). A existência de acordo judicial entre locadores e locatário para o parcelamento do aluguel (sem anuência do fiador) configura a moratória ? Há polêmica, inclsuive no STJ. Vide “O parcelamento do aluguel sem a anuência do fiador o desonera de sua obrigação de principal devedor?” no blog.
838, II – renúncia a alguma garantia real.
838, III – dação em pagamento. 
Fiança e transação/moratória
A transação entre credor e devedor sem a anuência do fiador com a dilação do prazo para o pagamento da dívida extingue a garantia fidejussória anteriormente concedida. Com base nesse entendimento, a Turma deu provimento ao recurso especial para acolher a exceção de pré-executividade oferecida em primeiro grau e, por conseguinte, determinar a exclusão dos fiadores do polo passivo da ação de execução. No caso, não obstante a existência de cláusula prevendo a permanência da garantia pessoal no novo pacto, a responsabilidade dos fiadores está limitada aos exatos termos do convencionado na obrigação original – ao qual expressamente consentiram – visto que a interpretação do contrato de fiança deve ser restritiva (art. 1.483 do CC/1916). Além disso, asseverou o Min. Relator que a extinção da garantia teria ocorrido com base em duplo fundamento, qual seja, a ocorrência da transação e moratória simultaneamente. Conquanto a transação e a moratória sejam institutos jurídicos diversos, ambas têm o efeito comum de exoneração do fiador que não anuiu com o acordo firmado entre credor e devedor (art. 838, I, do CC). Considerou-se, ainda, como parâmetro, o enunciado da Súm. 214 do STJ, a qual, apesar de se referir a contratos de locação, pode ser aplicada por extensão à situação dos fatos, pois a natureza da fiança é a mesma. REsp 1.013.436-RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 11/9/2012
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Fiança e a prorrogação do contrato de locação
DIREITO CIVIL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. PRORROGAÇÃO POR PRAZO INDETERMINADO. RESPONSABILIDADE DO FIADOR

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