Trabalho Complementar Direito Civil
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Trabalho Complementar Direito Civil


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Trabalho Complementar \u2013 Direito Civil \u2013 Professor Gledyson
Fernando Antonio Rodrigues da Silva \u2013 RA 1188417837
 Uma grande empresa necessitando de um depósito para armazenar seu estoque firmou um contrato de Locação Atípica com o Banco Rico S.A. O objeto do contrato consistia na obrigação do Banco Rico S.A. em comprar o terreno de 500 mil metros quadrados para construção de um depósito 160 mil metros quadrados que, depois de construído, foi alugado por 20 anos com aluguel mensal de 2milhões. 
 Após transcorridos 10 anos, a locatária, alegando que o aluguel estava muito elevado impetrou ação revisional visando sua redução. 
 A locadora em sua defesa alegou que a locatária não poderia lançar mão da revisional de aluguel porque haveria cláusula no contrato em que as partes renunciam à propositura de uma revisional. 
 Questiona-se:
 Esta correta à posição da locadora? Por quê? Fundamente na lei e na jurisprudência. 
 No meu ponto de vista, a posição da locadora em manter o contrato sem a revisional de aluguel está correta. Por que, havendo a cláusula no contrato em que as partes renunciam à propositura de uma revisional, essa cláusula foi redigida com a anuência e consentimento de ambas as partes, respeitando o principio da boa fé objetiva, Pacta Sunt Servanda e principalmente as peculiaridades de contrato de caráter personalíssimo e atípico, é a natureza dos contratos built-to-suit que não a admite, ou seja, enquanto nos contratos de locação pura e simples a revisional de aluguel se impõe, embora com a possibilidade de renúncia, no contrato de built-to-suit ela é impensável, já que o desnaturaria, e, a rigor, dispensaria a inclusão da cláusula renunciativa.
Entenda o que significa Operação Built-to-Suit
 "A operação de built-to-suit consiste na aquisição do terreno previamente escolhido pelo cliente; elaboração de projeto especialíssimo de construção e/ou adaptação de edificação, também nos termos pré-definidos pelo cliente, para que atenda de maneira plena às suas necessidades de local e estrutura física específica; e locação do imóvel por longo prazo, que deverá ser integralmente cumprido pelo locatário.
 De forma bastante simples, sobretudo para que a idéia seja entendida, essas sociedades multinacionais escolhem o terreno (localização física e dimensão), escolhem a construtora e com ela elabora um projeto especialíssimo de construção e se comprometem a locar o imóvel por um período de tempo bastante longo, que pode chegar, em alguns casos, há 20 anos.
 Através da locação, que é o ato final da contratação complexa, o cliente ficará obrigado a pagar a locação pelo período integral do contrato, independentemente da sua permanência no local, visto que a remuneração pela locação tem como fulcro a remuneração de todo o investimento, feito de início pelo locador na expectativa de retorno no longo prazo e representado pela aquisição do terreno e subsequente desenvolvimento da construção especialmente para aquele cliente, de sorte que, enquanto não retornar integralmente o investimento o locador estará impossibilitado de rescindir o contrato, a menos que pague ao locador a devida indenização. Contratos dessa natureza geram gigantescas operações financeiras que envolvem várias instituições e movimentações no mercado financeiro, um dos motivos da sua atipicidade da locação normal, pura e simples.
 Constatou-se, após a exposição a respeito do contrato de built-to-suit, que este negócio traz peculiaridades que impedem sua classificação, ainda que assemelhada, a qualquer outra espécie contratual, nem sequer ao contrato de locação, traduzindo-se, assim, num contrato dito atípico.
 Em conclusão, o contrato de built-to-suit está longe de ser uma espécie contratual simples, pelo contrário, é composto de uma série de complexidades por conta das inúmeras obrigações assumidas pelas partes que dele participam, tais como a aquisição, pelo investidor, de um terreno indicado pela empresa, a contratação de uma construtora para realização das obras cujo projeto foi traçado nos moldes indicados pela sociedade, e, ainda, a captação de recursos pelo investidor no mercado, comprometendo-se a sociedade a permanecer no imóvel e pagar os "aluguéis" por um longo período de tempo, suficiente ao retorno financeiro traçado.
 Como esse tipo de contrato no Brasil é relativamente novo, devido ao nosso novo momento econômico, a doutrina e a jurisprudência ainda estão acanhadas e começando a tomar nova forma, para à regulação desses novos tipos de contratos, recentemente teve uma alteração na lei para poder atender essa nova demanda e amparar juridicamente qualquer discussão para divergências e revisões dos contratos em andamento.
 Segue alteração do dispositivo de lei na íntegra:
Art. 1o  Esta Lei altera o art. 4o e acrescenta art. 54-A a Lei no 8.245, de 18 de outubro de 1991, que \u201cdispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes\u201d, para dispor sobre a locação nos contratos de construção ajustada.  
 Art. 2o O caput do art. 4o da Lei no 8.245, de 1991, passa a vigorar com a seguinte redação: 
 Art. 4o Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado\u201d. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. 
 Art. 3o  A Lei no 8.245, de 1991, passa a vigorar acrescida do seguinte art. 54A: 
 Art. 54-A\u201d. Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão às condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.
§ 1o Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação.
§ 2o Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação. 
 § 3o (VETADO). \u201d 
 Art. 4o Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação. 
Brasília, 19 de dezembro de 2012; 191o da Independência e 124o da República. 
Conclusões Finais
 Ainda que a legislação sobre o tema dos contratos Built-to-Suit, vem ganhando novos contornos, após a alteração do texto da Lei 8.245/1991 em 19 de dezembro de 2012, eu concordei com a posição da locadora em contestar a revisional do aluguel, visto que se a locatária não apresentasse o projeto de seu interesse, não haveria sido feito a engenharia financeira para levantar os recursos e nem a execução das obras para conclusão do seu projeto, que atendeu aos seus moldes de operação, podendo inclusive não atender a outro locatário. 
 Essas alterações visa dar maior segurança jurídica para quem faz o investimento no projeto, acreditando no principio da boa fé objetiva, e na livre da negociação dos contratos Pacta Sunt Servanda, uma vez descumprido isso, a locadora terá o direito de receber de forma integral, o montante investido na idealização de um projeto, que atinge a sociedade como um todo, devido o tamanho da operação financeira realizada, na casa dos Milhões.
Acórdão http://blogdogarbi.files.wordpress.com/2012/05/built-21.pdf
Ref.: APELAÇÃO COM REVISÃO N° 992.08.037348-7
Ação revisional de aluguel (proc. n° 114.275/07) Comarca de São Paulo - Foro Regional de Pinheiros - 5a Vara Cível Sentença: Meritíssimo Juiz Francisco Carlos Inouye Shintate
Competência: Locação de imóveis
Rectes/Recdos: Miralta Assessoria em