TRABALHO CIVIL III finalizado

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I SEMINÁRIO DE DIREITO CIVIL 
LOCAÇÃO DE COISAS 
E 
LOCAÇÃO DE IMÓVEL URBANO
4º PERÍODO “A”
 
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 Considerações iniciais a respeito da legislação: 
Locação de coisas – arts. 565 a 578 NCC;
Locação de bens imóveis urbanos residenciais e comerciais, continua regida pela Lei do Inquilinato (Lei N. 8.245/91).
Locação de imóveis rurais rege-se pelo Estatuto da Terra (Lei nº 4.505/64) – arrendamento rural. 
 
Contrato de locação
BREVE HISTÓRICO: 
ESPÉCIES: 
 Locação de coisas (locatio conductio rerum ou locatio res);
 Locação de serviços (locatio conductio operarum ou locatio operarum);
 Locação de Obra (locatio conductio operis ou locatio operis). 
Orlando Gomes,
[...] locação é só de coisas [...]
 conceito
Flávio Tartuce É o contrato pelo qual uma das partes, mediante remuneração (aluguel, salário civil ou preço), compromete-se a fornecer à outra, por certo tempo, o uso de uma coisa não fungível [...]
Sílvio Venosa [...] é o contrato pelo qual um sujeito se compromete, mediante remuneração, a facultar a outro, por certo tempo, o uso e gozo de uma coisa.
Carlos Roberto Gonçalves ... é o contrato pelo qual uma das partes se obriga a conceder à outra o uso e o gozo de uma coisa não fungível, temporariamente e mediante remuneração
 
Natureza jurídica ( características )
Bilateral ou Sinalagmático;
Oneroso;
Consensual;
Comutativo;
Informal ou Não Solene;
Execução continuada ou de Trato sucessivo ;
Típico ou Nominado;
Não personalíssimo.
 
Elementos do contrato de locação:
OBJETO;
PREÇO (aluguel, renda, remuneração);
CONSENTIMENTO ( pode ser expresso ou tácito );
 Elementos do contrato de locação:
 
1. OBJETO: Coisa móvel ou imóvel, corpóreo ou incorpóreo, mas infungível inconsumível;
Pode ser locada por inteiro ou por frações;
A locação abrange os acessórios da coisa;
Veda-se o aluguel de bens móveis consumíveis (CC, art.86);
Bens inalienáveis podem ser locados;
 Elementos do contrato de locação:
2. Preço (aluguel, renda ou remuneração): Fixado pelas partes ou mediante arbitramento administrativo judicial ou, por ato governamental.
Deve ser sério e real;
Determinado ou determinável;
 Em dinheiro (em regra)
 Não pagamento - execução ou resolução do contrato;
 Obrigação locatícia quesível;
 
 Elementos do contrato de locação:
 
3. Consentimento: pode ser TÁCITO ou EXPRESSO;
O locador não precisa ser o proprietário do bem;
Locatário tem que ser pessoa estranha ao objeto;
Condômino não pode dar sozinho em locação a coisa comum, porque dela somente possui parte ideal (art.1314, CC);
 Pode ser por tempo determinado ou indeterminado;
 Das Partes no contrato: 
LOCADOR, arrendador ou senhorio;
LOCATÁRIO, arrendatário ou inquilino;
 É válida a locação de coisa alheia? 
Embora controvertida a possibilidade, Carvalho de Mendonça “afirma não ser o fato estranho ao direito positivo, podendo o credor pignoratício alugar a coisa ao devedor” (Contratos no direito civil brasileiro.,t. II, p.17).
Segundo Cunha Gonçalves, “a locação de coisa alheia será válida enquanto durar a posse do locador; e somente ficará sem efeito quando a coisa locada for reivindicada pelo seu verdadeiro proprietário” (Dos contratos em especial, cit., p. 304).
 
Obrigações do Locador (Art.566 a 568 CC/02) 
1. Entregar e possibilitar o uso e fruição da coisa; 
2. Resguardar o locatário de embarcações e turbações;
3. Manter a coisa no estado em que foi entregue;
4. Fornecer recibos de pagamentos;
5. Inadimplemento do locatário.
Obrigações do Locatário 
(Art. 569 do CC/2002)
1. Usar de acordo com o convencionado ou presumido;
2. Pontualidade do pagamento;
3. Dar ciência ao locador sobre turbações de terceiros ;
4. Restituição da coisa locada no estado que recebeu, salvo as deteriorações naturais;
5. Dano – Indenização ao proprietário.
Disposições Complementares
1. Segundo se conclui do artigo 571 do CC.
É permitido ao “locador reaver a coisa alugada antes do vencimento do prazo”; 
2. Desde que seja ressarcido o locatário das “perdas e danos resultantes”;
3. Admite-se, também, que a coisa seja devolvida ao locador, desde que o locatário pague, “proporcionalmente, a multa prevista no contrato. 
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Disposições Complementares
1. Retomada da coisa antes do vencimento do prazo = Perdas e danos resultantes (Perdas e danos resultantes )
2. Direito de retenção = (Enquanto não for ressarcido )
3. Locação por Tempo determinado = (Cessa de pleno direito)
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Disposições Complementares
1. Locação sem prazo determinado = (Prévia notificação);
2. Regras imóveis residências = Norma supletiva 
 Regras dos prédios urbanos = regula. Própria 
3. Prédios rústicos e demais locações em geral das coisas = Normas dos Imóveis urbanos 
Disposições Complementares das benfeitorias 
1. Salvo convenção em contrário, o locatário pode reter a coisa alugada, no caso de Benfeitoria necessária.
Ex. reparo em telhado, reparo na parede para evitar a infiltração de água.
2. Quanto às úteis, só pelas realizadas com o expresso consentimento do locador (CC, art. 578; LI art. 35).
 Ex. As obras que aumenta ou facilitam o uso do imóvel; construção de uma garagem, a instalação de grades protetora nas janelas
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Locação de prédios: Legislação Aplicável 
Lei 8.245/91 alterações pela lei 12.112/09
O código Civil de 2002 não dispõe da locação de prédios. 
Ex: Imóveis de propriedade da União, dos Estados, dos Municípios ; 
Vagas autônomas de garagem;
Espaços destinado a publicidade e outros.
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Contrato com prazo determinado 
Inexistência de limitação legal do Prazo ;
Por definição é temporário ;
Se superior a 10 anos depende de vênia conjugal ;
Locação Prazo determinado;
Multa compensatória;
O locatário poderá pagar parte da multa, reduzindo-a proporcionalmente ao tempo em que cumpriu o contrato;
Devolução antecipada do imóvel. Aplicação do art. 4º da lei 8.245/91. 
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Locação Prazo Indeterminado 
Rescisão unilateral pelo locatário 
Inobservância do prazo previsto em lei.
Pagamento do aluguel correspondente a estes 30 dias
Obrigatoriedade: Aplicação do art. 6º da Lei 8.245/91
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A sublocação 
Em se tratando de locação urbana a lei 8.245/91 art. 13 “Tanto a sublocação como o empréstimo e a cessão dependem de consentimento”.
A sublocação com a qual não anuiu o locador expressamente e da qual não foi validamente notificado, contra este não gera efeitos jurídicos, persistindo a responsabilidade do locatário. 
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Incêndio no imóvel locado.
Responsabilidade pelo incêndio no prédio 
“Presunção relativa da culpa do locatário, ficando a seu encargo a comprovação da ocorrência;
Caso fortuito ou força maior: 
3.1. Vício de construção;
3.2. Propagação de fogo originado de outro prédio;
4. Sendo de natureza contatual a responsabilidade do inquilino; 
5. Suscetível de elidi-la e impedir o ressarcimento do dano causado pelo sinistro”.
Obrigações de assegurar ao locatário o uso e gozo do prédio locado 
O locador tem de assegurar ao locatário o uso e o gozo do prédio locado por todo o tempo do contrato;
Ao locatário incumbe exclusivamente as pequenas reparações de estragos que não provenham naturalmente do tempo ou do uso;
Ex. a substituição de vidros quebrados, desobstrução de canos e ralos. o conserto de pequenas goteiras (LI, art. 23 I).
Locação de prédio urbano 
Prazo 
A morte do Locador ( LI, Art 10)
A morte do locatário 
Em caso de separação de fato Judicial, divorcio ou dissolução da União estável .
Referências Bibliográficas
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro: contratos e atos unilaterais.13ª Ed. São Paulo: Saraiva, 2016
II. TARTUCE, Flávio. Direito civil 3: teoria geral dos contratos e contratos em espécie. 9ª Ed. São Paulo: Método, 2014.
III. VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito civil: contratos em espécie. 14ª Ed. São Paulo: Atlas, 2014.
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