08 OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS INTEGRADAS Slides

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Operações Imobiliárias Integradas
José Machado Carregosa
Aula 8
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OBJETIVOS DA AULA
1) Conhecer os aspectos relevantes da constituição dos Condomínios Comerciais;
2) Apresentar a diferenciação entre Condomínios e Associações de Moradores.
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Condomínios na legislação brasileira
O legislador preferiu não distinguir no Código Civil brasileiro o condomínio comercial do residencial. Suas características se confundem e muitos condomínios operam com unidades residenciais e comerciais no mesmo prédio. Essa é uma realidade cada vez mais presente na sociedade brasileira em que as pessoas utilizam suas casas como local de trabalho.
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Condomínios na legislação brasileira
O art. 1.314 do Código Civil brasileiro estabelece que cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la. Entretanto, nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros.
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Condomínios na legislação brasileira
Por sua vez, o art. 1.332 do Código Civil brasileiro, em relação aos Condomínios Edilícios, determina que essa configuração deve surgir por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial; a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns; a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; o fim a que as unidades se destinam.
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Condomínios na legislação brasileira
A convenção é o instrumento apropriado para alterar a destinação de um imóvel. O art. 1.333 do Código Civil brasileiro diz que a convenção deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
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Condomínios na legislação brasileira
Existe o entendimento dos tribunais de que as convenções anteriores a Lei 4591/64 poderiam manter seus registros em cartórios de títulos e documentos para serem oponíveis contra terceiros. No entanto, algumas convenções antigas registradas em títulos e documentos encontram dificuldades em termos operacionais, ou seja, algumas exigências do Estado esbarram nessa ausência do documento ainda não registrado no Cartório de Registro de Imóveis. 
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Condomínios na legislação brasileira
Além disso, existem as restrições das prefeituras quanto à localização de imóveis comerciais em determinadas regiões. A prefeitura deixa de conceder alvará para o funcionamento da empresa o que inviabiliza sua instalação naquela localidade. No entanto, o poder público está tendo consciência de que essa proibição inibe novos investimentos naquela localidade. 
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Condomínios na legislação brasileira
O Corretor de Imóveis ao divulgar o imóvel deve informar ao proponente alguma restrição de natureza legal que venha a ser aplicada ao bem. Um imóvel comercial, por exemplo, poderá apresentar um valor de Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) bem superior ao residencial. O comprador que desejar a mudança da destinação do imóvel deve saber que deverá pagar por esse gasto adicional.
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Aspectos gerais dos Condomínios Comerciais
A aquisição de unidades comerciais requer uma atenção especial. O investidor deve conhecer as tendências de crescimento econômico da região. Não é conveniente investir em salas em uma localidade decadente em termos econômicos. Um estudo de mercado deverá ser realizado para verificar o desejo das empresas se instalarem na região. Por exemplo, uma localidade com inúmeras residências pode ser uma região propícia para investimentos em lojas comerciais para atender a uma necessidade imediata dos residentes locais. 
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Aspectos gerais dos Condomínios Comerciais
Convém, ao Corretor de Imóveis, conhecer de antemão os detalhes da convenção condominial para esclarecer qualquer dúvida do interessado em adquirir uma unidade naquele condomínio específico. Atualmente, os condomínios comerciais podem apresentar despesas elevadas que podem impactar seus custos totais de manutenção. A cota condominial cobrada das unidades comerciais em um shopping Center (segurança, manutenção de ar condicionado, administração, etc.), por exemplo, pode inviabilizar a instalação de uma loja sem grandes atrativos comerciais. 
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Aspectos gerais dos Condomínios Comerciais
As limitações quanto à circulação de pessoas em determinados horários do dia devem ser do conhecimento do Corretor de Imóveis. Um shopping Center pode restringir a circulação de pessoas em horários que ultrapassem às 22:00 horas e que antecedam às 10:00. Isso pode inviabilizar a instalação de um escritório de advocacia ou de contabilidade, por exemplo. Por outro lado, um potencial comprador pode deixar de adquirir um imóvel se for impedido de circular em um condomínio comercial nos finais de semana.
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Questões ambientais que afetam os condomínios
A questão ambiental tem sido um fator relevante para os investimentos na área imobiliária. Antes de ser uma restrição, a legislação ambiental pode trazer novas oportunidades ao empresário do segmento imobiliário. O Corretor de Imóveis deverá conhecer os principais aspectos que norteiam as questões ambientais nos dias de hoje.
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Questões ambientais que afetam os condomínios
A criação de resorts, por exemplo, pode estar atrelado a compensações de natureza ambiental. Uma autorização para construção de um empreendimento imobiliário geralmente esbarra em exigências dos principais órgãos públicos de preservação do meio ambiente. Por sua vez, a criação de uma grande área de lazer nas imediações do empreendimento requer algum nível de alteração do meio ambiente local. Isso vai requerer por parte do Corretor de Imóveis um conhecimento mínimo das alternativas viáveis para a implantação do negócio.
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Questões ambientais que afetam os condomínios
A Lei no. 12.305/10 estabeleceu a Política Nacional de Resíduos Sólidos que afeta diretamente as questões condominiais. Em seu art. 1º dispõe sobre seus princípios, objetivos e instrumentos, bem como sobre as diretrizes relativas à gestão integrada e ao gerenciamento de resíduos sólidos incluídos os perigosos, às responsabilidades dos geradores e do poder público e aos instrumentos econômicos aplicáveis.
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Questões ambientais que afetam os condomínios
Com isso, estão sujeitas à observância desta Lei as pessoas físicas ou jurídicas, de direito público ou privado, responsáveis, direta ou indiretamente, pela geração de resíduos sólidos e as que desenvolvam ações relacionadas à gestão integrada ou ao gerenciamento de resíduos sólidos. 
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Questões ambientais que afetam os condomínios
O art. 3º da Lei no. 12.305/10, caput e incisos, estabelecem que para os efeitos desta Lei, entende-se por:
[...] V - coleta seletiva: coleta de resíduos sólidos previamente segregados conforme sua constituição ou composição; 
[…] IX - geradores de resíduos sólidos: pessoas físicas ou jurídicas, de direito público ou privado, que geram resíduos sólidos por meio de suas atividades, nelas incluído o consumo;
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Questões ambientais que afetam os condomínios
[...] XI - gestão integrada de resíduos sólidos: conjunto de ações voltadas para a busca de soluções para os resíduos sólidos, de forma a considerar as dimensões política, econômica, ambiental, cultural e social, com controle social e sob a premissa do desenvolvimento sustentável; [...]
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Questões ambientais que afetam os condomínios
Os condomínios são pessoas físicas ou jurídicas, especialmente de direito privado, que geramresíduos sólidos por meio de suas atividades, nelas incluído o consumo. Por sua vez, devem promover a coleta seletiva de resíduos sólidos perfeitamente segregados atendendo aos ditames legais. A própria convenção / regulamento interno deve prever as medidas necessárias para adequar o dia a dia do prédio e de seus condôminos à legislação ambiental. O condomínio deve estar integrado à gestão integrada promovida pelo poder público no tratamento dos resíduos sólidos. 
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Outras questões que afetam os condomínios
Os condomínios devem estar preparados para se adequar as exigências do poder público quanto à segurança de seus condôminos e da comunidade no entorno.
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Outras questões que afetam os condomínios
Um acidente trágico em um prédio no Centro do Rio de janeiro resultou na formulação da Lei Estadual no. 6400/13 que determinou a realização periódica por autovistoria, a ser realizada pelos condomínios ou por proprietários dos prédios residenciais, comerciais e pelo poder público, nos prédios públicos, incluindo estruturas, fachadas, empenas, marquises, telhados e obras de contenção de encostas bem como todas as suas instalações e cria laudo técnico de vistoria predial (ltvp) no estado do Rio de janeiro.
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Outras questões que afetam os condomínios
O art. 1º da Lei Estadual no. 6400/13 estabelece a obrigatoriedade de autovistoria, decenal, pelos condomínios ou proprietários dos prédios residenciais, comerciais, e pelos governos do Estado e dos municípios, nos prédios públicos [...]. Os condomínios ou proprietários de prédios comerciais e residenciais com mais de 25 (vinte e cinco) anos de vida útil, tem a obrigatoriedade de realizar auto - inspeções quinquenais.
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Outras questões que afetam os condomínios
O Corretor de Imóveis ao oferecer o imóvel deve estar ciente dos trabalhos realizados para manter o condomínio dentro dos padrões de qualidade. Nas cidades que não possuem o laudo de autovistoria, o Corretor de Imóvel deve obter junto ao seu cliente as informações pertinentes sobre a segurança predial. 
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Outras questões que afetam os condomínios
Por outro lado, as dificuldades de transporte nas grandes cidades exigem o estímulo ao transporte de bicicletas. Algumas cidades vêm criando vias especiais para bicicletas para minorar o transporte caótico observado em suas ruas e avenidas. Os condomínios devem se adequar a essa nova realidade oferecendo espaço para a guarda de bicicletas.
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Outras questões que afetam os condomínios
A Lei municipal de São Paulo no. 15.649/12 inclui novas regras específicas a serem obedecidas no projeto, licenciamento, execução, manutenção e utilização de obras e edificações; sendo que em seu art. 1º prevê vagas para veículos de pessoas com deficiência e/ou mobilidade reduzida, motocicletas e bicicletas, segundo porcentagem estabelecida na lei. 
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Outras questões que afetam os condomínios
Por outro lado, os condomínios estão criando novas formas de receitas de maneira a reduzir o impacto das cotas condominiais no orçamento do condômino. Alguns condomínios comerciais estão organizando estacionamentos rotativos para obter receita extraordinária através de horistas e mensalistas que venham a guardar seus veículos naquele local. A terceirização desses serviços para empresas especializadas rendem uma participação final no resultado com a exploração comercial. 
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Outras questões que afetam os condomínios
O aluguel das laterais e cobertura para anúncios e antenas, respectivamente, tem sido cada vez mais comum. Antigamente se evitava esses procedimentos com a preocupação de desvalorizar o imóvel. Essa visão tem sido mudada nos últimos tempos no sentido de reduzir o custo condominial dos proprietários dos imóveis. 
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Diferenciação no conceito de condomínio e de associação de moradores
Conforme veremos a seguir, existe uma diferenciação no conceito de condomínios em relação ao de associação de moradores. Vamos buscar a própria diferenciação na legislação, de forma mais específica no Código Civil brasileiro. As principais distinções entre Condomínios e Associações de moradores estão abaixo: 
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Diferenciação no conceito de condomínio e de associação de moradores
● Obrigatório a participação (Condomínio) em relação à liberdade de associar-se ou não (Associação de moradores);
● Existência do administrador representado pelo síndico (Condomínio) enquanto temos presidente ou diretor (Associação de moradores);
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Diferenciação no conceito de condomínio e de associação de moradores
● Deveres em relação a todos os aspectos do condomínio (Condomínio) ao invés de obrigações limitadas aos aspectos descritos na associação (Associação de moradores);
● Obrigatoriedade de pagamento da taxa de condomínio para todos os condôminos (Condomínio) enquanto que existe obrigatoriedade de pagamento da taxa de associação somente para seus integrantes (Associação de moradores).
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Diferenciação no conceito de condomínio e de associação de moradores
O pagamento das despesas ordinárias e extraordinárias deve ser rateado por todos os condôminos. O art. 1.315 do Código Civil brasileiro determina que o condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita.
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Diferenciação no conceito de condomínio e de associação de moradores
Presumem-se iguais as partes ideais dos condôminos. O procedimento verificado nos condomínios não se aplica as Associações de moradores, em que o morador / condômino não está obrigado a se associar e, portanto, contribuir com as despesas de manutenção.
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Diferenciação no conceito de condomínio e de associação de moradores
O art. 1.318 do Código Civil brasileiro estabelece que as dívidas contraídas por um dos condôminos em proveito da comunhão, e durante ela, obrigam o contratante; mas terá este ação regressiva contra os demais. O pagamento por um condômino da parte devida por outro condômino inadimplente garante a possibilidade de regresso em relação ao valor despendido. 
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Diferenciação no conceito de condomínio e de associação de moradores
a) Condomínios 
O Código Civil brasileiro estabelece em seu art. 1.331 que pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
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Diferenciação no conceito de condomínio e de associação de moradores
As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.
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Diferenciação no conceito de condomínio e de associação de moradores
Portanto, a legislação brasileira estabelece a formação de condomínios em que existem partes exclusivas que podem ser alienadas pelo proprietário e partes comuns a todos os condôminos. No caso da vaga, a legislação não permite sua alienação a pessoas estranhas ao condomínio com exceção de expressa autorização da convenção condominial.
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Diferenciação no conceito de condomínio e de associação de moradores
b) Associação de moradores
O art. 53 do Código Civil brasileiro define as associações pela união de pessoas que se organizem para fins não econômicos.
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Diferenciação no conceito de condomínio e de associação de moradores
Nesse caso, não há, entre os associados, direitos e obrigações recíprocos. Mais adiante, o art. 54 do código, prevê sob pena de nulidade, que o estatuto das associações deve incluir a denominação, os fins e a sede da associação; os requisitos para a admissão, demissão e exclusão dos associados; e os direitos e deveres dos associados.
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Diferenciação no conceitode condomínio e de associação de moradores
Assim, a associação está baseada em propriedade privada e ninguém é obrigado a fazer parte de nenhuma associação e pode dela retirar-se sempre que julgar conveniente ou necessário. O inciso XX do art. 5º da Constituição Federal brasileira reforça esse conceito afirmando que ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado.
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A criação das associações de moradores
A associação de moradores surgiu para defender interesses particulares de um grupo de moradores. Por exemplo, a associação de moradores de uma determinada rua visa defender os interesses das pessoas que residem naquele local. A associação não tem fins lucrativos e depende da contribuição realizada por cada associado.
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A criação das associações de moradores
As associações vêm utilizando-se do procedimento administrativo e/ou judicial para cobrar contribuições em atraso. Apesar de não ser obrigatória sua participação, no momento em que o associado concorda com as condições da sociedade e efetiva sua associação, então, poderá ser objeto de cobrança administrativa ou judicial. Entretanto, continua sendo um tópico discutido continuadamente nos tribunais. 
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A criação das associações de moradores
Assim, o conceito de condomínio não deve se confundir com o conceito de associação de moradores. A distinção entre essas duas figuras é clara havendo um comprometimento maior no condomínio quanto à obrigação de pagamento das cotas condominiais. Enquanto o condômino é responsável pelo pagamento das taxas condominiais em um condomínio, independente de sua vontade, na associação de moradores ele pode recusar sua associação não necessitando desembolsar qualquer contribuição para a manutenção da entidade.
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