Aula 2 Estudos de viabilidade do empreendimento

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2.2 Etapas do planejamento básico de um empreendimento imobiliário
Antes de se dar início à elaboração dos projetos, o estudo da viabilidade do empreendimento deve ter atingido um estágio tão avançado de levantamento de dados e análises, que permita uma decisão madura sobre a continuidade ou não do empreendimento .
Se a decisão for pela continuidade do empreendimento, inicia-se então a etapa de projetos e planejamento da execução . Na primeira delas, são levantados dados adicionais, necessários para a elaboração do projeto e para o planejamento do empreendimento. 
1- LD- Levantamento de dados
2- EP- Estudo preliminar
3- AP- Anteprojeto
4- PL- Projeto legal
5- PE- Projeto executivo
6- LI- Preparação da licitação
7- CS- Colaboração na contratação de serviços
8- SO- Supervisão da obra
9 - AD - Acompanhamento da obra e documentação 
 Decisão sobre a continuidade ou não do empreendimento 
2.2.1 - Concepção do empreendimento
 A concepção de um empreendimento pode iniciar-se a partir de experiências adquiridas em projetos executados anteriormente, de estímulos externos vindos de investidores, arquitetos, corretores, de publicações de instituições de pesquisa de mercado ou associações de construtores, ou até por intuição. 
 Quando não existe uma localização concretamente definida para o empreendimento, é necessário procurar um terreno ideal para ele, e muitas vezes surgem dificuldades na busca de um terreno com boa localização por um preço compatível. 
 No caso oposto, ou seja, um terreno já existente, as dificuldades que se apresentam são de outra ordem e dizem respeito aos condicionantes existentes com relação à construção sobre o terreno, como por exemplo a situação, o tipo de solo, as imposições dos órgãos públicos, e outros fatores que podem prejudicar uma execução economicamente viável do empreendimento. Por isso, a procura por um terreno mais adequado é recomendável também quando o estudo de viabilidade do empreendimento mostra que um determinado terreno preexistente não é compatível com a concepção do empreendimento. 
2.2.2 - Estudo de viabilidade
 O estudo de viabilidade do empreendimento é realizado levando-se em consideração os seguintes aspectos: 
 Análise de mercado: 
 • Pesquisas específicas, feitas por institutos e associações especializadas. 
 Análise do terreno: 
 Macroanálise: 
 • Situação geográfica: 
 > orientação solar; 
 > topografia; 
 > formato do terreno (exame prévio das dimensões reais do terreno versus dimensões legais); 
 > possibilidades de acréscimo; 
 > entorno. 
 • Aspectos condicionantes de infraestrutura urbana, como: 
 > ligação com redes de água e esgoto; 
 > ligações com rede de abastecimento elétrico, rede de telefonia e TV a cabo; 
 > ligação com vias de tráfego; 
 > possibilidade de acesso independente de uso de terreno alheio; 
 > instituições culturais e de lazer: teatro, cinema, museus, centros esportivos e de lazer, etc.; 
 > transporte público local; 
 > instituições de ensino: escolas, creches; 
 > comércio básico: supermercados, farmácias, e outros; 
 > segurança. 
• Aspectos mercadológicos: 
 > compatibilidade entre terreno e produto pretendido. 
 • Aspectos financeiros: 
 > compatibilidade entre o preço do terreno e o tipo de empreendimento
OBS.:
peso desses itens depende do tipo de empreendimento a ser executado. 
Microanálise:
• Análise do empreendimento sob os pontos de vista público, jurídico e social: 
> verificação da existência de um Plano Diretor para o local; 
> análise do potencial construtivo segundo Código de Posturas Municipais: 
- coeficiente de aproveitamento; 
- aquisição do potencial construtivo (para o caso da cidade de Curitiba-PR, conforme legislação no 9802 de 2000)
- taxa de ocupação; 
- zoneamento (zona comercial, residencial, mista, etc.); 
- tipo de construção (unifamiliar, multifamiliar vertical, sobrado, etc.); 
- alinhamento obrigatório da construção, caso típico de construções em contexto histórico; 
- afastamentos mínimos laterais e frontais; 
- número máximo de pavimentos. 
• Análise de imposições relativas ao ambiente: 
> proteção da paisagem local; 
> proteção do meio ambiente (proteção a árvores existentes, fundos de vales e outras (estas imposições devem ser averiguadas antes da preparação e limpeza do terreno); 
> proteção de monumentos tombados; 
> cone aeronáutico. 
Estes parâmetros são obrigatórios. Entretanto, alguns projetos tomam proporções que vão além do uso preestabelecido no Código de Posturas Municipais, ou às vezes ainda nem existe uma regulamentação da construção neste nível no local do empreendimento. Isto pode resultar em processos muito demorados junto aos órgãos públicos responsáveis, prejudicando bastante o andamento do empreendimento. 
• Análise do local da obra: 
> levantamento do local: 
- edificações limítrofes: levantamento técnico e fotográfico (garantia contra futuras ações judiciais); 
- construções ou ruínas existentes sobre o terreno (possíveis restrições feitas por órgão de proteção a monumentos históricos); 
- geometria do terreno (tamanho e formato); 
- ligações com a rede pública (energia, água e esgoto); 
- imposições na escolha dos tipos de sistema de abastecimento e esgoto; 
- capacidade de abastecimento local.
- assessoria técnica das empresas de saneamento e fornecimento de energia. 
> dados do Livro de Registro de Imóveis: 
- relações de propriedade (verificação da documentação do proprietário); 
- entraves relativos à construção e uso do terreno (p. ex.: ação democrática, retificação judicial, etc.); 
- dívidas que recaem sobre o terreno (Certidões Negativas de Débito); 
- prioridade de uso do terreno por setores públicos; 
- remissão de foro. 
• Adequação do terreno ao planejamento da obra: 
> espaço para instalação do canteiro, depósitos e entrada de veículos; 
> tipo e afastamento da construção vizinha: contenção das escavações; 
> exigências por parte de órgãos públicos de proteção contra poluição sonora (bairros centrais e residenciais); 
> abastecimento de água e energia elétrica; 
> imposições da legislação e normas construtivas locais, com relação à obra. 
• Estudo do solo: 
> tipo de solo, sua estrutura e capacidade de carga: estudar os tipos de fundação adequados; 
> detritos e contaminação: se necessário, contratar peritos; 
> caraterísticas do lençol freático. 
• Taxa de ligação com a rede de serviços públicos de água, esgoto e energia elétrica (pedido de comprovante de pagamento da taxa junto ao órgão público competente). É de interesse do empreendedor saber se um terreno já possui ligação com a rede pública de água, luz e esgoto, pois isto significa que o pagamento da taxa para este serviço já foi efetuado. 
 OBS.: 
Não é usual, entretanto pode ser feito um pré-contrato de compra durante a fase de estudo de viabilidade do empreendimento, garantindo ao empreendedor a possibilidade de averiguar todos esses itens citados, antes de efetuar a compra definitiva do terreno. 
 Programa de necessidades do usuário: 
• Depois de definido o tipo de produto a ser realizado e sua finalidade, serão pesquisadas e analisadas as condições determinantes, como necessidades, objetivos e meios financeiros dos usuários/ compradores. No caso de usuários/compradores potenciais, deve-se propiciar a maior flexibilidade possível no que diz respeito à utilização do espaço projetado, de maneira a não restringir, já de antemão, o número de possíveis interessados. 
 Análise do investimento / financiamento: 
• Levantamentos e aquisição de meios para o investimento; 
• Análise do fluxo de caixa, velocidade de vendas; o Estudo das possibilidades de financiamento. 
 Marketing: 
 • As atividades de marketing devem ser iniciadas tão cedo quanto possível, paralelamente à análise de mercado, pois a concepção do empreendimento, que resultará da análise de mercado, deve ser testada já bem cedo, quanto à real possibilidade de aceitação do produto. No prosseguimento do empreendimento,então, devem ser desenvolvidas estratégias de marketing concretas, para resultar finalmente na venda do produto. 
 Organização do empreendimento: 
 
• Elaboração de um plano estrutural do empreendimento com a descrição de todos os setores/empresas necessários e seus respectivos responsáveis. 
 • Definição de parâmetros para o projeto arquitetônico (compacidade, relação entre área privativa total e área equivalente, etc.). Toda empresa deve definir claramente seus parâmetros de projeto para cada tipo de empreendimento. 
 • Definição dos parâmetros construtivos: 
 > estabelecimento de padrões para as instalações, equipamento e acabamento em geral; 
 > escolha de métodos e técnicas construtivas; 
 > elaboração de alternativas (formas, material, etc.); 
 • Elaboração de uma lista com definição de objetivos. 
 
1 - Coordenação 
2- Lista e cronograma das mudanças possíveis (admissíveis) 
Gerenciamento das mudanças possíveis (admissíveis) 
Custos de mudanças 
 Exemplo de estrutura de organização de um empreendimento 
 Avaliação do potencial da empresa em relação ao empreendimento: 
 • Através dos dados recolhidos até esta fase, pode-se fazer, de forma estimativa, o levantamento da mão-de-obra e maquinário necessários para o empreendimento e comparar com os recursos existentes na empresa.
 Isso contribui de maneira decisiva no julgamento sobre a possibilidade ou não de realizar o empreendimento imobiliário e na avaliação do financiamento necessário para realizá-lo.