PRESSUPOSTOS DA USUCAPIÃO

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FACULDADE CIDADE VERDE - FCV
DIREITO
ALINE VENÂNCIO
BRUNO EVANDRO DOS REIS R. SANTOS
PRESSUPOSTOS DO USUCAPIÃO E SUAS ESPÉCIES
Maringá
2015
ALINE VENÂNCIO
BRUNO EVANDRO DOS REIS R. SANTOS
PRESSUPOSTOS DO USUCAPIÃO E SUAS ESPÉCIES
Trabalho acadêmico para apresentação à disciplina de Direito Civil II, apresentado na Faculdade Cidade Verde - FCV, como requisito parcial para obtenção de nota no 1° bimestre do Curso de Graduação em Direito.
Prof. João Francisco Toso 
Maringá
2015
1. PRESSUPOSTOS DE USUCAPIÃO
De acordo com o art. 1238 Caput do Código Civil, toda modalidade da usucapião exige três requisitos básicos, coisa hábil ou suscetível de usucapião, posse e decurso tempo, temos também a modalidade de justo título e Boa fé.
Coisa Hábil incide sobre bens particulares não bens públicos ou fora do comércio, em bens fora do comércio temos a modalidade naturalmente indisponível que temos como exemplo o ar que respiramos o mar, a modalidade legalmente indisponível como os órgãos do corpo humano e por fim a modalidade indisponível pela vontade humana que são os casos de coisas e bens deixados em testamento.
Bens públicos também não podem ser usucapidos independentes de sua natureza como diz o art. 102 do Código Civil. No caso de bens públicos temos doutrinadores que dizem que se o bem público não cumprir com sua função social prevista também na Constituição Federal ficando abandonado e assim servir de moradia a alguma família esse bem pode sim ser usucapido, mas esse entendimento é minoritário e não muito usual pelos juristas. 
Visto se o bem é suscetível de ser usucapido vamos verificar se o tipo de posse exercida é passível de usucapião, pois não é qualquer posse que pode conduzir a usucapião. Temos 3 tipos de posse passíveis de usucapião, a “animus domini” (intenção de dono), mansa e pacífica e contínua.
A posse exercida com intenção de dono é a atitude que o possuidor exerce sobre o bem, utiliza e cuida do bem como se fosse seu, é a posse que você não reconhece em outras pessoas maiores direitos que o seu sobre aquele bem, tem que se ter cuidado pois uma simples posse direta como locatário e comodato não é passível de usucapião pois nesses casos a uma contraprestação com o proprietário. Mansa e pacífica, uma posse sem oposição, onde o proprietário não demostra interesse em defender seu bem. Contínua a posse deve ser ininterrupta, uma pessoa sob posse do imóvel sai para viajar e o imóvel fica sozinho isso não significa interrupção de posse, pois o possuidor age como se fosse dono dessa forma ela pode entrar e sair do imóvel o horário que ele quiser sem caracterizar posse interrompida, a posse pode ser interrompida por fatores externos a do possuidor não sendo por sua vontade podendo ser uma interrupção natural ou civil essa interrupção deverá acontecer durante um ano e um dia caso contrário não caracteriza interrupção.
Analisado qual o tipo de posse é exercida vamos verificar a modalidade de tempo. Para que a posse se converta em propriedade ela depende principalmente do tempo decorrido de exercício de posse. 
O tempo determinado para usucapir vai depender das leis vigentes no momento de solicitar um usucapião. Hoje o Código Civil prevê em seu art. 1.238 que para usucapião extraordinária é exigido 15 anos de posse podendo ser reduzido há 10 anos caso o possuidor fizer do imóvel sua moradia habitual. No usucapião ordinária, o prazo é de 10 anos podendo ser reduzido 5 anos no caso do possuidor que faz da propriedade sua moradia ou a questão da posse para trabalho e por ser exigido justo título e boa-fé do possuidor. No usucapião Especial, posse de 5 anos, quando destinado para os chamados rurais e urbanos. Porém, no caso do urbano, esse prazo pode ser reduzido quando o litígio ocorre entre cônjuges, sendo neste o tempo diminuído para 2 anos.
Para contar o tempo para posse deve ser contínua, o prazo começa a contar a partir do dia seguinte a posse.
Vamos falar agora das modalidades que não são essenciais para algumas modalidades do usucapião, Justo título e Boa fé. O justo título é indispensável para aquisição da propriedade por usucapião ordinária, esse é um título que transfere a posse ou domínio de uma pessoa para outra mas que deixa de produzir efeito pois possui algum tipo de vício que impeça a transferência. Tendo o título devidamente registrado em cartório não necessitará ajuizar uma ação de usucapião, nada impede, no entanto, que tome a iniciativa de obter a declaração judicial do domínio, mediante ação de usucapião.
Boa fé, podemos dizer que de boa fé tomou posse o posseiro que não sabia nem se presumia certo vício, podemos também considerar que se o vício fosse presumível, não tendo como o novo possuidor não saber do vício ou ele tinha dúvida, presumia o vício esse pode ser caracterizado de má fé. A partir do momento que o possuidor descobre algum vício a boa fé é cessada.
2. ESPÉCIES DE USUCAPIÃO
Usucapião é a aquisição da propriedade ou de outro direito real pelo decurso do tempo estabelecido e com a observância dos requisitos instituídos em lei, noutras palavras, o usucapião é o meio de aquisição originária da propriedade ou de outro direito real pela posse prolongada, aquisição esta obtida após a decretação da respectiva sentença judicial declaratória cujos efeitos retroagem à data em que o direito pleiteado se constituiu.
O usucapião é, desde o direito romano, um dos institutos mais instigantes no que toca à aquisição da propriedade. Três são as suas espécies: o ordinário, o extraordinário e o especial.
O usucapião ordinário de bens imóveis ocorre quando se exerce, incontestadamente, a posse mansa e pacífica da coisa por 10 (dez) anos contínuos, sendo que para a aquisição do domínio ou outro direito real por esta espécie de usucapião exige-se, ainda, justo título e boa-fé do adquirente, nos termos do artigo 1.242 do Novo Código Civil, cabendo salientar que o prazo poderá ser de 05 (cinco) anos se o imóvel tiver sido adquirido, onerosamente, desde que os possuidores tiverem nele estabelecido a sua moradia ou realizado investimentos de interesse social e econômico.
O usucapião extraordinário, de acordo com o art. 1.238 do Código Civil vigente, se aperfeiçoa com a posse mansa e pacífica do imóvel por 15 anos ininterruptos, dispensados neste caso, o justo título e a boa-fé.
Há, ainda, a figura do usucapião especial, disciplinado nos artigos 183 e 191 da Lei Maior (por isso também chamado de usucapião constitucional), combinados com os artigos 1.239 e 1.240 da nova lei civil. Neste tipo de usucapião o possuidor não pode ter outro bem imóvel sob o seu domínio e deve usar o bem usucapiendo para a sua moradia ou de sua família ou ainda para fins de produção agropecuária, sendo no primeiro caso chamado de usucapião especial urbano e, no segundo, usucapião especial rural.
O usucapião pode ser objeto de ação ou de defesa, também chamada de exceção de usucapião, sendo esta última hipótese objeto da Súmula 237 do STF que reconhece expressamente sua possibilidade, pondo fim a qualquer dúvida existente sobre o assunto.
2.1 USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA
A usucapião extraordinária está tutelada no artigo 1.238 da Lei Nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, que institui o Código Civil, e é a mais comum dentre as que abrangem os bens imóveis. Isso, porque usucapiente para ser proprietário do bem, não precisa de justo título, nem estar de boa-fé, visto que, estes não são requisitos. Os requisitos exigidos por esse tipo de usucapião são: posse de 15 anos, exercida com “animus domini” (intenção de ser dono), continua, mansa e pacífica, no qual se verifica os aspectos objetivos de tempo e posse sobressaindo sobre os aspectos subjetivos da boa-fé. É o que nos ensina a doutrina:
Este usucapião se funda apenas na posse e no tempo, dispensando o justo título e a boa fé. Não é que o sistema proteja a má-fé: apenas, a bem da estabilidade das situaçõesdefinidas e, pois, da paz social, não cogita da boa-fé.
É importante dizer que quando ocorre a perda da propriedade imóvel pelo antigo proprietário pelo usucapião, o fato se sustenta na sua inércia pelo período de quinze anos em tentar recuperar a coisa. Em relação ao “animus domini”, segundo Benedito Silverio Ribeiro, é designativo de posse com ideia ou convicção de proprietário, sendo comum expressão posse com ânimo de dono. Cabe ressaltar, que o tempo para aquisição da propriedade pode ser reduzido, conforme disposto no parágrafo único do artigo 1.238 da Lei Nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, que institui o Código Civil. O referido artigo narra que, caso seja feita no imóvel a moradia habitual do possuidor, ou nele seja feita obras ou serviços de caráter produtivo, o prazo diminuirá para 10 (dez) anos.
Para que ocorra a redução do prazo é necessário provar o que se pede. Diferente de que muitos acreditam, apenas a comprovação do pagamento de tributos do imóvel, como IPTU, não basta para requerer o usucapião habitacional, pois segundo Carlos Roberto Gonçalves tal fato poderia propiciar direito a quem não se encontrasse em situação efetivamente merecedora do amparo legal. A Lei Nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, que institui o Código Civil, ainda apresenta, em seu artigo 1.231, que a propriedade obtida compreende todos os direitos reais, também atingindo os sobre coisa alheia, como: a servidão, o usufruto, habitação, a antícrese e etc.
2.2 USUCAPIÃO ORDINÁRIA
A usucapião ordinária está prescrita no artigo 1.242 da Lei Nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, que institui o Código Civil, onde afirma: “Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos”. Verifica-se que esta se distingue da extraordinária, principalmente no tocante do lapso temporal e a inclusão dos requisitos de justo título e boa-fé.
Essa espécie de usucapião, como descrito no artigo acima possui os mesmo requisitos que a extraordinária, quais são: ânimo de dono, posse continua, mansa e pacífica, o que realmente diferencia é a inclusão de mais dois requisitos, quais são: o justo título e a boa-fé (que são dispensáveis na usucapião extraordinária). Silvio de Salvo Venosa confirma:
“A noção de justo título está intimamente ligada à boa-fé. O justo título exterioriza-se e ganha solidez na boa-fé. Aquele que sabe possuir de forma violenta, clandestina ou precária não tem justo título. Cabe ao impugnante provar a existência de má-fé, porque (a) boa-fé se presume.”
Ora, se considerar o raciocínio de que para atender os requisitos da usucapião ordinária o possuidor sofre maior dificuldade, logo é justo que este tenha uma contraprestação, sendo esta a atenuação do tempo de posse requerida para dez anos. Cabe ressaltar, que, assim como a extraordinária, essa espécie de usucapião também aceita a modalidade habitacional, conforme o parágrafo único do artigo 1.242, da Lei Nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, que institui o Código Civil. Nesse quesito não há novidades, pois aquele que estabelecer sua moradia no imóvel, ou nele realizar investimentos, serviços que tenham por finalidade interesse social e econômico, terá reduzido para cinco anos o tempo para aquisição da propriedade.
A usucapião ordinária, trás uma novidade em relação a extraordinária, sendo esta o acréscimo do tempo possuído pelo requerente com o do antecessor do imóvel, tendo a finalidade de completar o tempo exigido. O artigo 1.243 dispõe isto, mas é claro que para isso acontecer também o antecessor deve respeitar os requisitos necessários para a propositura de referida ação.
2.3 USUCAPIÃO ESPECIAL
A usucapião especial, dentre os outros tipos, é a que mais se difere, digo isso, porque esta tem peculiaridades que fazem jus à sua denominação. Esta se encontra tutelada em várias matérias do direito, seja na Lei Nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, que institui o Código Civil, em seus artigos 1.239 e 1.240-A, seja na Constituição Federal da República Federativa do Brasil de 1988, artigo 183, ou em lei própria, tal como ocorre na Lei Nº. 6.969, de 10 de dezembro de 1981, que dispõe sobre a aquisição, por usucapião especial, de imóveis rurais, altera a redação do §2º do art. 589 do Código Civil e dá outras providências.
É imprescindível lembrar, que esta pode ser dividida em dois tipos: a rural, também chamado de “pro labore” e a urbana ou “pró-moradia”. Na rural os requisitos são: a posse por cinco anos ininterruptos, sem oposição, tendo “animus domini”, mansa e pacífica, onde a área de terra em zona rural não seja superior a 50 (cinquenta) hectares, equivalente a 500.000 (quinhentos mil) metros quadrados, sendo esta produtiva para o trabalho do usucapiente e estabelecendo nela sua moradia. Benedito Silvério Ribeiro relata que a Constituição da República dos Estados Unidos do Brasil de 1934 foi a primeira a permitir usucapir imóvel rural. Ela estabelecia em seu artigo 125 o seguinte: 
“Art. 125. Todo brasileiro que, não sendo proprietário rural ou urbano, ocupar, por dez anos contínuos, sem oposição nem reconhecimento de domínio alheio, um trecho de terra até dez hectares, tornando-o produtivo por seu trabalho e tendo nele a sua morada, adquirirá o domínio do solo, mediante sentença declaratória devidamente transcrita.”
A Constituição dos Estados Unidos do Brasil de 1937, permaneceu com o mesmo texto, mudando apenas o artigo em que a usucapião era permitida. Na Constituição dos Estados Unidos do Brasil de 1946, o texto constitucional foi alterado, mudando apenas o tamanho da área que poderia ser usucapida, passando de até 10 hectares (100.000 metros quadrados) para 25 hectares (250.000 metros quadrados). Em 1964, houve a Emenda Constitucional 10, que permitiu ao lavrador e sua família usucapir áreas não excedentes a cem hectares, porém no mesmo ano a Lei número 4.504, de 30 de novembro de 1964, que define sobre o Estatuto da Terra e dá outras providências, regularizou o assunto dispondo em seu artigo 98 o seguinte:
“Art. 98. Todo aquele que, não sendo proprietário rural nem urbano, ocupar por dez anos ininterruptos, sem oposição nem reconhecimento de domínio alheio, tornando-o produtivo por seu trabalho, e tendo nele sua morada, trecho de terra com área caracterizada como suficiente para, por seu cultivo direto pelo lavrador e sua família, garantir-lhes a subsistência, o progresso social e econômico, nas dimensões fixadas por esta Lei, para o módulo de propriedade, adquirir-lhe-á o domínio, mediante sentença declaratória devidamente transcrita.”
No ano de 1969, foi estabelecido por meio da Emenda Constitucional nº 1, que não poderiam mais ser usucapidas terras públicas, o que se manteve na atual Constituição da República Federativa do Brasil de 1988. Verifica-se que esse tipo de usucapião exige que o requerente trabalhe na terra e estabeleça nela moradia, diferente dos outros tipos de usucapião (extraordinária e ordinária), em que pode haver a alternância entre um ou outro. Nesse caso, existe a necessidade do acumulo de tarefas. O objetivo do instituto é fixação do homem no campo, permitir que com isso, este tenha, além de um lugar para morar, um meio de sustento para a sua família. Tal assertiva encontra respaldo na doutrina brasileira, conforme sustentação de Carlos Roberto Gonçalves:
“O benefício é instituído em favor da família, cujo conceito encontra-se estampado na Constituição Federal: é constituída pelo casamento a entidade familiar, que envolve a união estável e a família monoparental (art. 226, §§ 1º a 4º). Por essa razão, a morte de um dos cônjuges, de um dos conviventes ou do pai ou da mãe que dirige a família monoparental não prejudica o direito dos demais integrantes.”
Quanto a usucapião urbana, em relação ao rural, o artigo 1.240, da Lei Nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, que institui o Código Civil, não apresenta diferenças no tempo exigido, sendo este também de cinco anos. Ao lado disso, o que se deve analisar é área do imóvel requerido, que neste tipo comportaapenas 250 m2 (duzentos e cinquenta metros quadrados), contra 500.000 m2 (quinhentos mil metros quadrados) do rural. Ora, diferente do rural a usucapião especial urbana não detém a necessidade de produção de trabalho no imóvel, basta o usucapiente não ser proprietário de outros imóveis, seja urbano ou rural e utilizar o terreno para sua moradia ou de sua família para conseguir usucapir.
É claro que este tipo de usucapião não foge de requisitos essenciais como possui o imóvel com intenção de ser dono, posse mansa e pacífica, ininterrupta; a propósito não se cabe a “acessio possessionis” (adição da posse), neste tipo de usucapião, apenas é cabível no ordinário. Além do rural e urbano, a usucapião especial contém mais um tipo, este tutelado no artigo 1.240-A, da Lei Nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, que institui o Código Civil. A modalidade em comento tem assento em face do ex-cônjuge que abandonou sua família e moradia. Para ocorrência desse caso é necessário que o imóvel seja urbano, com área não superior a 250 m² (duzentos e cinquenta metros quadrados), que o cônjuge que ficou na posse do imóvel exerça-a durante dois anos ininterruptos, sem oposição, de forma mansa e pacífica e que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
Neste caso, o cônjuge que ficou no lar passa a ter o domínio com exclusividade do bem, não sendo mais a posse repartida com o outro que abandonou a moradia. Por não haver, ainda, regramento processual específico para as modalidades de usucapião especial, o Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001) determinou que o rito processual para usucapião especial de imóvel urbano é o sumário.
2.4 USUCAPIÃO COLETIVA URBANA
Esse tipo de usucapião encontra-se disposta no artigo 10 do Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001), no qual diz:
Art. 10. As áreas urbanas com mais de 250 m2 (duzentos e cinquenta metros quadrados), ocupadas por população de baixa renda para sua moradia, por 5 (cinco) anos, ininterruptamente e sem oposição, onde não for possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor, são susceptíveis de serem usucapidas coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.
Apesar usucapião ser parecida com a Usucapião Especial Urbana (que trata de situação individuais de cada pessoa), no que tange o tempo (ambas possuem a prescrição aquisitiva em cinco anos ininterruptos), a posse (que deve ser mansa e pacífica), animo de dono e não ser proprietário de outro imóvel, sendo rural ou urbano, a usucapião coletiva urbana se diverge em alguns aspectos, sendo estes: o tamanho da propriedade usucapida que deve ser maior que 250 m2 (duzentos e cinquenta e metros quadrados), no qual não é estipulado limite máximo, apenas o mínimo, a população ser de baixa renda, o que não é exigido em nenhum outro tipo de usucapião, e utilizar o terreno para fins de moradia.
Mas, como definir população de baixa renda? Para Carlos Roberto Gonçalves população de baixa renda seria aquela que não se encontra em condições de adquirir um imóvel onerosamente. O autor ainda cita a classificação dos economistas, que entendem que se encontram com baixa renda as pessoas que ganham um salário inferior a três salários-mínimos. É óbvio que o valor apontado pelos economistas é estabelecido por uma média, visto que, de região para região, o custo de vida varia, por exemplo: o custo de vida em São Paulo-SP não é o mesmo que de Patos- PB.
Esse tipo de Usucapião fora criado para regularizar áreas que possui um maior aglomerado de pessoas, como as favelas. Cabe lembrar, que a usucapião coletiva diferencia-se de composse, pois no caso não são várias pessoas que detém um terreno em comum, mas consoante Carlos Roberto Gonçalves, um “[...] núcleo habitacional desorganizado como uma unidade, na impossibilidade de destacar parcelas individuais”.
Conforme já dito, essa espécie de usucapião requer que o imóvel tenha fins de moradia, o que não quer dizer que este também possa tem uma finalidade comercial associada. Um pequeno bar ou pequena loja associada à residência não descaracteriza a usucapião, pelo contrário, fortifica a ideia do legislador de proporcionar direitos a grupos marginalizados pela sociedade. Por fim, também é cabível neste tipo de usucapião o “accessio possessioni”, assim como a usucapião ordinária, descrito no artigo 10, parágrafo 1º, da Lei 10.257, de 10 de julho de 2001, onde para fim de contar-se o prazo prescricional, poderá a posse de o possuidor ser acrescida a do seu antecessor, apenas se ambas forem contínuas.
2.5 USUCAPIÃO INDÍGENA
A usucapião indígena está disposta no artigo 33 do Estatuto do Índio (Lei 6.001/1973), que reza: “Art. 33. O índio, integrado ou não, que ocupe como próprio, por dez anos consecutivos, trecho de terra inferior a cinquenta hectares, adquirir-lhe-á a propriedade plena”.
Assim, tanto o índio integrado a civilização, como os índios silvícolas, aqueles que vivem na selva e não tiveram contato com outras culturas, detém o direito de usucapir terras particulares caso vivam nela por 10 (dez) anos consecutivos. É importante ressaltar, que essa espécie de usucapião possui os mesmo requisitos que as demais, com exceção de justo título e boa-fé que é exigido na usucapião ordinária, sendo eles “animus domini”, posse mansa e pacífica, ininterrupta.
O fato de ser índio não atribui a ela benefício para usucapir terras públicas, assim como disposto no artigo 191, parágrafo único da Constituição Federal·. O próprio artigo 33, da Lei 6.001, de 19 de dezembro de 1973, em seu parágrafo único trás esta impossibilidade ao afirmar: “Parágrafo único. o disposto neste artigo não se aplica às terras do domínio da União, ocupadas por grupos tribais, às áreas reservadas de que se trata esta Lei, nem às terras de propriedade coletiva de grupo tribal”.
Carlos Roberto Gonçalves lembra que as terras habitadas pelos silvícolas, são bens públicos federais, sendo intangíveis e, portanto, insuscetíveis de apropriação por usucapião. Os índios são protegidos pela FUNAI (Fundação Nacional do Índio), portanto qualquer negócio jurídico que este fizer em regra será nulo se tal fundação não participar. Exceção se da, para aqueles índios que já possuem consciência do que estão fazendo, porém nesses casos só serão válidos os negócios jurídicos se o índio não for prejudicado. Logo, só é possível ajuizar a ação de usucapião indígena, os índios que possuem plena capacidade para assim propor. Os que não possuem serão representados pela FUNAI, é o que afirma Carlos Roberto Gonçalves.
REFERÊNCIAS
BRASIL. Constituição (1988). Constituição da República Federativa do Brasil. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/ConstituicaoCompilado.htm> acesso em 20 Abril 2015.
BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Código Civil Brasileiro. Legislação Federal. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/L10406compilada.htm> acesso em 20 Abril de 2015.
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro: direito das coisas. v. 5. 8. ed. São Paulo: Saraiva, 2013. Título III “Da propriedade”, Capítulo II “Da aquisição da propriedade imóvel”, itens 3 a 5.
COELHO, Fábio Ulhôa. Curso de Direito Civil: direito das coisas, direito autoral. v. 4. 5. ed. São Paulo: Saraiva, 2013. Capítulo 44 “A propriedade imobiliária”, item3.1.