Aula 7 LOCAÇÃO E EMPRÉSTIMO 2017.2

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DIREITO CIVIL – DIREITO CONTRATUAL 
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A LOCAÇÃO 
 
1. Conceito e partes 
 
A locação de coisas é o contrato pelo qual uma das partes se obriga a conceder à outra o uso 
e gozo de uma coisa não fungível, temporariamente, mediante remuneração. Assim dispõe o art. 
565, CC: “Na locação de coisas, uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado 
ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição.” 
As partes contratuais de chamam locador, senhorio ou arrendador e locatário, inquilino 
ou arrendatário. Note que, na prática, o termo arrendamento costuma ser utilizado para imóveis 
rurais, mas, tecnicamente, não se distingue de locação. 
Interessante destacar que a coisa locada não precisa ser de propriedade do locador, 
embora geralmente seja. Vejamos estas decisões: 
Classe do Processo : 2008 07 1 007122-0 APC - 0001101-07.2008.807.0007 (Res.65 - 
CNJ) DF 
Registro do Acórdão Número : 571303 
Data de Julgamento : 07/03/2012 
Órgão Julgador : 6ª Turma Cível 
Relator : JOSÉ DIVINO DE OLIVEIRA 
Disponibilização no DJ-e: 15/03/2012 Pág. : 176 
Ementa 
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO POR 
FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE 
ALUGUÉIS. EX-PROPRIETÁRIO. ILEGITIMIDADE ATIVA. 
INOCORRÊNCIA. INADIMPLÊNCIA CARACTERIZADA. 
RESCISÃO DO CONTRATO. DESPEJO. 
 
I - A LEI Nº 8.245/1991 NÃO ESTABELECE A 
TITULARIDADE DO IMÓVEL COMO REQUISITO 
PARA A LOCAÇÃO. O CONTRATO DE LOCAÇÃO GERA 
DIREITO PESSOAL, PORTANTO, TANTO O 
PROPRIETÁRIO QUANTO O POSSUIDOR DO BEM 
LOCADO TÊM LEGITIMIDADE ATIVA PARA O 
AJUIZAMENTO DA AÇÃO DE DESPEJO. 
 
II - CARACTERIZADA A INADIMPLÊNCIA DO 
LOCATÁRIO E NÃO HAVENDO PURGA DA MORA, O 
CONTRATO DE LOCAÇÃO DEVE SER RESCINDIDO E O 
DESPEJO DECRETADO. 
 
III - DEU-SE PROVIMENTO AO RECURSO. (grifos nossos) 
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Classe do Processo : APELAÇÃO CÍVEL 2001 07 1 006748-3 APC – 0006748-
27.2001.807.0007 (Res.65 – CNJ) DF 
Registro do Acórdão Número : 221470 
Data de Julgamento : 02/05/2005 
Órgão Julgador : 3ª Turma Cível 
Relator : ARNOLDO CAMANHO DE ASSIS 
Publicação no DJU: 01/09/2005 Pág. : 123 Seção: 3 
Ementa 
EMBARGOS DO DEVEDOR. FIANÇA PRESTADA EM 
CONTRATO DE LOCAÇÃO. LOCADOR INEXISTENTE. 
MERA IRREGULARIDADE. VALIDADE DO CONTRATO E 
DA FIANÇA. 
 
1.O FATO DE, NO CONTRATO DE LOCAÇÃO, TER 
FIGURADO COMO LOCADOR O ESPÓLIO E NÃO O 
HERDEIRO DO IMÓVEL, UMA VEZ QUE O BEM JÁ 
HAVIA SIDO TRANSMITIDO A ESTE, CONFIGURA 
MERA IRREGULARIDADE, NÃO CARACTERIZANDO A 
NULIDADE DO CONTRATO NEM TAMPOUCO A DA 
FIANÇA PRESTADA. 
 
Note que o contrato de locação pode ter por objeto um carro, um apartamento, uma fantasia, 
etc. 
Por razões didáticas, primeiro abordaremos as regras estabelecidas no Código Civil, 
que se aplicam a qualquer locação que não esteja regida por lei especial. 
Ao final, exporemos as principais regras da Lei de Locação de Imóvel Urbano ou Lei 
do Inquilinato (Lei 8245/1991). 
 
2. Características 
 
a) Bilateral: pois gera obrigações recíprocas para ambas as partes. O locador tem por 
obrigação principal respeitar o uso e gozo da coisa, disponibilizando-a; o locatário tem por 
obrigação principal pagar o aluguel (também chamada renda ou aluguer). 
b) Consensual: como regra, basta a manifestação de vontade das partes para que o contrato 
exista no mundo jurídico. A disponibilização da coisa é parte da execução do contrato e não de sua 
formação. 
c) Oneroso: pois ambos os contratantes obtêm proveito que corresponde a um sacrifício. Em 
outras palavras, o locatário “sofre” o pagamento do aluguel, mas pode usar a coisa. 
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d) Não-solene: como regra, a lei não exige uma forma específica para realizar a locação: pode 
ser verbal, por escrito, por escritura pública ou contrato particular. Contudo, para se estabelecer 
fiança, deverá ser feito por escrito. Além disso, o contrato escrito goza de vantagens que o contrato 
verbal não goza. Por tais razões, costuma ser feito por escrito, embora a lei não o exija. 
e) Comutativo: as partes podem antever as vantagens e os sacrifícios do contrato. (ou seja, 
sabem qual será a prestação e a contraprestação) 
f) De trato sucessivo: sua execução de prolonga no tempo. Não há prazo mínimo ou prazo 
máximo previsto em lei, cabendo às partes estabelecê-lo, mas é certo que não pode ser eterno, 
conforme observa Pablo Stolze (GAGLIANO E PAMPLONA FILHO, 2012, p. 194): “contrato de 
locação perpétuo é uma contradição em termos.” 
g) Impessoal: a lei permite a cessão da locação e a sublocação. Da mesma forma, prevê que a 
morte do locador ou do locatário não encerra a locação, continuando esta com seus sucessores (art. 
577, CC). Contudo, o contrato pode prever a proibição a sublocar ou ceder a locação, bem como 
torná-lo personalíssimo, prevendo seu fim com o falecimento de qualquer dos contratantes. 
 
3. Elementos do contrato de locação 
 
a) Objeto: o objeto da locação pode ser imóvel ou móvel; se móvel, este deverá ser infungível, 
pois a ideia central da locação é o seu retorno ao locador (carro, casa, roupa, bicicleta, 
filmes, etc). Há uma exceção a esta regra: a chamada locação ad pompam et ostentationem. 
Trata-se da locação de ornamentos (para escritórios, festas, etc). Informe-se que o bem 
inalienável pode ser alugado (não pode ser alienado....!!!). 
b) Preço: a falta deste elemento transforma a locação em comodato. O aluguel deve ser sério e 
real e geralmente é pago em dinheiro, de forma periódica (diário, semanal, mensal, anual...). 
c) Consentimento: pode ser expresso ou tácito. 
 
4. Obrigações do locador 
 
Estas obrigações estão prevista nos arts. 566 a 568, CC. 
 
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a) Art. 566, I - a entregar ao locatário a coisa alugada, com suas pertenças, em estado de 
servir ao uso a que se destina, e a mantê-la nesse estado, pelo tempo do contrato, salvo 
cláusula expressa em contrário: O estado da coisa locada é extremamente relevante, visto 
que o contrato de locação visa à disponibilização do seu objeto para uso e gozo do locatário. 
Se o locatário, ao receber a coisa, não reclama sobre o seu estado, presume-se, em caráter 
relativo, a sua integralidade e funcionalidade. Da mesma forma, as despesas com reparos 
necessários à manutenção do uso da coisa são de responsabilidade do locador, salvo cláusula 
em sentido contrário. Daí a previsão do art. 567, CC: “Se, durante a locação, se deteriorar a 
coisa alugada, sem culpa do locatário, a este caberá pedir redução proporcional do aluguel, 
ou resolver o contrato, caso já não sirva a coisa para o fim a que se destinava.” 
 
b) Art, 566, II - a garantir-lhe, durante o tempo do contrato,o uso pacífico da coisa: o 
locador não deve incomodar o uso da coisa, fazendo, por exemplo, visitas constantes e 
inesperadas para vistoriar o imóvel. Da mesma forma, deve impedir a turbação promovida por 
terceiros que contra ele se oponham: “Art. 568. O locador resguardará o locatário dos 
embaraços e turbações de terceiros, que tenham ou pretendam ter direitos sobre a coisa 
alugada, e responderá pelos seus vícios, ou defeitos, anteriores à locação.” 
Conforme se observa da parte final do art. 568, CC, aplica-se a teoria dos vícios redibitórios 
aos contratos de locação. 
 
5. Obrigações do locatário 
 
Estas obrigações estão prevista nos arts. 569 e 570, CC. 
a) I - a servir-se da coisa alugada para os usos convencionados ou presumidos, conforme a 
natureza dela e as circunstâncias, bem como tratá-la com o mesmo cuidado como se sua fosse: O 
imóvel alugado para fins residenciais não pode servir para estabelecimento comercial; o cavalo de 
raça alugado para exibição em feira especializada não pode ser utilizado para corrida etc. Caso 
ocorra o chamado desvio de finalidade, aplicar-se-á o art. 570, CC: “Se o locatário empregar a 
coisa em uso diverso do ajustado, ou do a que se destina, ou se ela se danificar por abuso do 
locatário, poderá o locador, além de rescindir o contrato, exigir perdas e danos.” 
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b) II - a pagar pontualmente o aluguel nos prazos ajustados, e, em falta de ajuste, segundo o 
costume do lugar: geralmente o prazo está previsto. 
c) III - a levar ao conhecimento do locador as turbações de terceiros, que se pretendam 
fundadas em direito: para que o locador possa se defender. 
d) IV - a restituir a coisa, finda a locação, no estado em que a recebeu, salvas as 
deteriorações naturais ao uso regular. Por isso, é tão importante a vistoria inicial do bem, para 
ambos os contratantes. 
 
6. Prazo contratual 
 
Conforme explicado acima, as partes estabelecem o prazo do contrato de locação. Caso não 
haja previsão de prazo determinado, presume-se, então, que o contrato foi pactuado por prazo 
indeterminado. 
O prazo determinado deve ser cumprido pelas partes até o final, conforme art. 571, CC: 
Art. 571. Havendo prazo estipulado à duração do contrato, antes do vencimento 
não poderá o locador reaver a coisa alugada, senão ressarcindo ao locatário as perdas e 
danos resultantes, nem o locatário devolvê-la ao locador, senão pagando, 
proporcionalmente, a multa prevista no contrato. 
Parágrafo único. O locatário gozará do direito de retenção, enquanto não for 
ressarcido. 
 
O locador que retomar o bem deverá indenizar o locatário. Note que o locatário, enquanto 
não receber o valor da indenização, poderá reter o bem, ou seja, não devolvê-lo. 
Já o locatário – que devolver o bem antes do termo final do contrato - pagará a multa 
contratual. Esta multa não poderá ser excessiva, mas quem determina se é ou não é o juiz da 
causa...: “Art. 572. Se a obrigação de pagar o aluguel pelo tempo que faltar constituir indenização 
excessiva, será facultado ao juiz fixá-la em bases razoáveis.” Esta é uma cláusula de multa muito 
comum na prática. “Tempo que faltar” é o tempo restante do contrato, não respeitado pelo 
locatário. Exemplo: o contrato tem prazo determinado de 30 meses, mas o locatário devolveu 
imóvel no 11º mês, então a multa contratual seria de 19 meses de aluguel. Esta multa pode ser 
considerada muito alta pelo juiz. 
Findo o prazo contratual, a locação cessa imediatamente. Se o locatário mantiver o bem, sem 
oposição do locador, o contrato se prorrogado por tempo indeterminado (art. 573 e 574, CC); mas 
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se o locador exige a devolução, e o locatário não o faz, sua posse passa a ser de má-fé. O locatário, 
neste caso, pagará o aluguel que o locador arbitrar (chamado aluguel-pena), obviamente mais caro 
que o valor contratual, como fator de coerção e, ainda, responderá por qualquer dano que a coisa 
sofrer, mesmo que advindo de caso fortuito: 
Art. 575. Se, notificado o locatário, não restituir a coisa, pagará, enquanto a tiver 
em seu poder, o aluguel que o locador arbitrar, e responderá pelo dano que ela venha a 
sofrer, embora proveniente de caso fortuito. Parágrafo único. Se o aluguel arbitrado for 
manifestamente excessivo, poderá o juiz reduzi-lo, mas tendo sempre em conta o seu 
caráter de penalidade. 
 
Novamente, se este aluguel arbitrado for excessivo, o juiz poderá reduzi-lo, mas sem que 
perca o caráter coercitivo. 
Se o contrato tiver prazo indeterminado, o locador deverá notificar o locatário para que 
devolva o bem em determinado prazo (compatível com o tipo de locação), findo o qual estará em 
mora. 
 
7. Venda rompe locação e obrigação com eficácia real 
 
Advém o direito romano da antiguidade o princípio venda rompe locação, que estabelece a 
alienação do imóvel locado promove a extinção do contrato de locação (se o novo proprietário não 
tem interesse em mantê-lo). 
POR QUÊ????? 
Porque o contrato de locação cria obrigações para as partes contratantes e não para terceiros 
(normalmente...). Trata-se do princípio da relatividade dos contratos. Assim, a cláusula contratual 
que prevê determinado prazo de duração da relação contratual somente obriga os contratantes e não 
terceiro que adquira o bem; este poderá despejar o locatário, a despeito do prazo do contrato. 
Contudo, observadas certos requisitos, a cláusula de duração do contrato, ou seja, o prazo 
determinado pelas artes contratantes, deverá ser respeitada pelo adquirente do bem locado. 
Vejamos o art. 576, CC: 
Art. 576. Se a coisa for alienada durante a locação, o adquirente não ficará 
obrigado a respeitar o contrato, se nele não for consignada a cláusula da sua vigência no 
caso de alienação, e não constar de registro. 
§ 1o O registro a que se refere este artigo será o de Títulos e Documentos do 
domicílio do locador, quando a coisa for móvel; e será o Registro de Imóveis da respectiva 
circunscrição, quando imóvel. 
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§ 2o Em se tratando de imóvel, e ainda no caso em que o locador não esteja 
obrigado a respeitar o contrato, não poderá ele despedir o locatário, senão observado o 
prazo de noventa dias após a notificação. 
 
Os referidos requisitos – CUMULATIVOS - se extraem deste artigo: 
1º) constar do contrato cláusula de vigência da locação em caso de alienação 
2º) prazo determinado 
3º) registro do contrato no Cartório competente: título e documentos, se bem móvel; registo 
de imóveis, se bem imóvel. 
 
Presentes estes, o adquirente não poderá despejar o locatário até o fim do prazo da locação, 
pois foi criada, no contrato, uma obrigação com eficácia real. 
 
8. Benfeitorias e direito de retenção 
 
Assim dispõe o Código Civil: “Art. 578. Salvo disposição em contrário, o locatário goza do 
direito de retenção, no caso de benfeitorias necessárias, ou no de benfeitorias úteis, se estas 
houverem sido feitas com expresso consentimento do locador.” 
Talsignifica que o locatário faz jus à indenização pela realização de benfeitorias necessárias 
e pelas úteis, se autorizadas pelo locador. Enquanto não receber o valor das indenizações, poderá 
reter a coisa locada. 
Não cabe indenização por benfeitorias voluptuárias. 
 
9. Lei de Locação de Imóvel Urbano – Lei 8245/1991 
 
Importante contrato realizado no dia-a-dia é o contrato de locação de imóveis urbanos. 
A Lei 8245/1991 (e alterações posteriores) regula esta relação, prevendo regras muitas vezes 
diferentes daquelas do Código Civil. 
A estas locações – locação de imóvel urbano – aplica-se, portanto, a Lei 8245/1991 e 
não o Código Civil, ok?! 
 Vamos tratar agora das principais regras de lei. As disposições de natureza processual 
deixarão de ser analisadas, porque não são objeto desta disciplina/módulo. 
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9.1 Prazo da locação 
 
Assim dispõe a lei 8245/1991: 
Art. 3º O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia 
conjugal, se igual ou superior a dez anos. 
Parágrafo único. Ausente a vênia conjugal, o cônjuge não estará obrigado a observar o 
prazo excedente. 
Art. 4o Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver 
o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, 
poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do 
contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. Parágrafo único. O locatário 
ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu 
empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do 
início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias 
de antecedência. 
 
Conforme explicado alhures, a lei não prevê prazo mínimo ou máximo para a duração do 
contrato de locação, cabendo às partes estabelecer este prazo. 
Caso este prazo seja igual ou superior a 10 anos, será necessária a autorização do cônjuge. 
O prazo estabelecido deverá ser observado pelo locador e pelo locatário. Este pagará multa 
contratual caso entregue o imóvel antes do ajustado. Será isento da multa caso o fim da locação se 
dê em razão de mudança de local de emprego, promovida pelo empregador do locatário. 
Acrescente-se que “Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador 
para reaver o imóvel é a de despejo” (art. 5º). 
 
9.2 Denúncia vazia da locação por parte do locatário 
 
A denúncia é hipótese de resilição unilateral, só sendo cabível dentro das hipóteses legais. 
Resilição é forma de extinção dos contratos em razão da vontade do contratante. 
Denúncia vazia é também chamada de imotivada. 
O locatário tem o direito de denunciar o contrato, caso o prazo seja indeterminado, sem 
precisar apresentar motivos para tanto, bastando que notifique o locador com 30 (trinta) dias de 
antecedência. Durante este intervalo, deverá pagar o aluguel e demais encargos locatícios. 
Conforme art. 6º: 
Art. 6º O locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por 
escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias. 
Parágrafo único. Na ausência do aviso, o locador poderá exigir quantia correspondente a 
um mês de aluguel e encargos, vigentes quando da resilição. 
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9.3 Venda rompe locação e obrigação com eficácia real 
 
Assim prevê o art. 8º da Lei de Locação: 
 
Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o 
contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo 
determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver 
averbado junto à matrícula do imóvel. 
§ 1º Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter 
irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do 
mesmo. 
§ 2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da 
venda ou do compromisso, presumindo - se, após esse prazo, a concordância na 
manutenção da locação. 
 
Remete-se à leitura do item 7 deste bloco. 
 
9.4 Extinção da locação 
 
 
Além das hipóteses gerais de extinção dos contratos, vale conferir aquelas previstas 
especificamente na Lei 8245/1991: 
 
Art. 9º A locação também poderá ser desfeita: 
I - por mútuo acordo; 
II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual; 
III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; 
IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não 
possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, 
podendo, ele se recuse a consenti-las. 
 
O mútuo acordo é o chamado distrato; a prática de infração legal (estabelecimento de casa 
de prostituição, p. ex.) ou infração contratual (desvio de finalidade do imóvel, p. ex.) possibilitam o 
fim do contrato. 
 
9.5 Falecimento do locador ou do locatário 
 
O contrato de locação é impessoal, embora possa se tornar personalíssimo em razão da 
cláusula contratual. 
Por isso, assim prevê a Lei de Locação: 
Art. 10. Morrendo o locador, a locação transmite - se aos herdeiros. 
Art. 11. Morrendo o locatário, ficarão sub - rogados nos seus direitos e obrigações: 
I - nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, 
sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência 
econômica do de cujus , desde que residentes no imóvel; 
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II - nas locações com finalidade não residencial, o espólio e, se for o caso, seu sucessor no 
negócio. 
 
9.6 Cessão, sublocação e empréstimo 
 
 
Determina o art. 13 da Lei de Locação que a cessão (transferência da posição contratual; sai 
o locatário, entre outro em seu lugar no contrato), a sublocação (locação realizada pelo locatário a 
um terceiro, mantendo o locatário a sua relação contratual com o locador) e o empréstimo do 
imóvel (seria aqui o comodato, ou seja, o empréstimo gratuito do imóvel a um terceiro, mantendo o 
locatário a sua relação contratual com o locador), total ou parcialmente, dependem do 
consentimento prévio e escrito do locador, e complementa: 
§ 1º Não se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar 
formalmente a sua oposição. 
§ 2º Desde que notificado por escrito pelo locatário, de ocorrência de uma das hipóteses 
deste artigo, o locador terá o prazo de trinta dias para manifestar formalmente a sua 
oposição. 
 
Em razão de sua importância, mereceu especial atenção a sublocação: 
Art. 14. Aplicam - se às sublocações, no que couber, as disposições relativas às locações. 
Art. 15. Rescindida ou finda a locação, qualquer que seja sua causa, resolvem - se as 
sublocações, assegurado o direito de indenização do sublocatário contra o sublocador.Art. 16. O sublocatário responde subsidiariamente ao locador pela importância que dever ao 
sublocador, quando este for demandado e, ainda, pelos aluguéis que se vencerem durante a 
lide. 
Na prática, a sublocação costuma ser proibida por cláusula contratual. Mas se for permitida, 
o aluguel da sublocação não pode ser superior ao da locação: 
Art. 21. O aluguel da sublocação não poderá exceder o da locação; nas habitações coletivas 
multifamiliares, a soma dos aluguéis não poderá ser superior ao dobro do valor da locação. 
Parágrafo único. O descumprimento deste artigo autoriza o sublocatário a reduzir o aluguel 
até os limites nele estabelecidos. 
 
9.7 Aluguel 
 
O aluguel é a contrapartida do locatário por usar o imóvel do locador. 
Pode ser livremente convencionado, conforme arts. 17 e 18: 
Art. 17. É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a 
sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo. Parágrafo único. Nas locações 
residenciais serão observadas os critérios de reajustes previstos na legislação específica.” 
Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como 
inserir ou modificar cláusula de reajuste. 
 
 
Interessante previsão está na Lei de Locação: o contratante, após três anos de contrato, pode 
exigir judicialmente a revisão do valor do aluguel, de forma diversa daquela prevista no contrato 
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(para valor menor ou maior), para que fique compatível com o valor do mercado. Imagine o imóvel 
que, no momento da locação, estava praticamente isolado em determinada localidade. Três anos 
após, foi construído ponto de ônibus, posto de saúde, uma área comercial. O índice de reajuste 
previsto no contrato não será suficiente para elevar o valor do aluguel ao nível daquele praticado na 
região. O locador, então, diante da resistência do locatário, poderá obter judicialmente a majoração 
do aluguel para equipará-lo ao mercado. (art. 19) 
Por derradeiro, cumpre observar que o aluguel não pode ser cobrado antecipadamente 
e sim vencido, ressalvadas duas exceções (art. 20): 
a) Locação sem garantia (art. 42) 
b) Locação por temporada 
 
9.8 Deveres do locador 
 
A Lei 8245/1991 elenca os diversos deveres do locador no art. 22. 
Vamos a eles! 
 
Art. 22. O locador é obrigado a: 
I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina; 
II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado; 
III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel; 
IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação; - proteção contra vícios redibitórios 
V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de 
sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes; - é o laudo inicial da 
locação 
VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a 
quitação genérica; 
VII - pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas 
compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador; 
- na prática, este custo é transferido para o locatário 
VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que 
incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato; 
- na prática, os contratos preveem a transferência, o locatário arca com taxa condominial, IPTU, 
etc 
IX - exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam 
sendo exigidas; 
X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio. 
Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se 
refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente: - rol exemplificativo. 
a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel; 
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b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias 
externas; 
c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício; 
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data 
anterior ao início da locação; 
e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de 
esporte e de lazer; 
f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum; 
g) constituição de fundo de reserva. 
 
 
 
9.9 Deveres do locatário 
 
A Lei 8245/1991 elenca os diversos deveres do locatário no art. 23. 
Vamos a eles! 
 
Art. 23. O locatário é obrigado a: 
I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, 
no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel 
locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato; 
II - servir - se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza 
deste e com o fim a que se destina, devendo tratá - lo com o mesmo cuidado como se fosse seu; 
III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações 
decorrentes do seu uso normal; 
IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito 
cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros; 
V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, 
provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos; 
VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por 
escrito do locador; 
VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos 
condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda 
que dirigida a ele, locatário; 
VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto; 
IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação 
prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na 
hipótese prevista no art. 27; 
X - cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos; 
XI - pagar o prêmio do seguro de fiança; 
XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio. 
1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, 
especialmente: - rol exemplificativo 
a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do 
condomínio; 
b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum; 
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c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum; 
d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e 
de segurança, de usocomum; 
e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática 
de esportes e lazer; 
f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas; 
g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum; 
h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação; 
i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação 
das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da 
locação. 
2º O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde 
que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a 
comprovação das mesmas. 
3º No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma 
pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no § 1º deste artigo, 
desde que comprovadas. 
 
 
9.10 Direito de preferência do locatário 
 
O imóvel alugado pode ser alienado??????? 
Sim, claro que sim!!!! 
Todavia, o locador deve oferecer o imóvel, primeiro, para o locatário e, se este não quiser, 
poderá oferecer a terceiros. 
É o que preveem os arts. 27 a 29: 
Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou 
dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em 
igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar - lhe conhecimento do 
negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca. 
Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em 
especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e 
horário em que pode ser examinada a documentação pertinente. 
Art. 28. O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira 
inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de trinta dias. 
Art. 29. Ocorrendo aceitação da proposta, pelo locatário, a posterior desistência do negócio 
pelo locador acarreta, a este, responsabilidade pelos prejuízos ocasionados, inclusive lucros 
cessantes. 
 
E se o imóvel estiver sublocado? 
E se forem dois ou mais os coproprietários do imóvel e só um quiser alienar a sua quota-
parte no imóvel? 
Vejamos a resposta da lei: 
 
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Art. 30. Estando o imóvel sublocado em sua totalidade, caberá a preferência ao sublocatário 
e, em seguida, ao locatário. Se forem vários os sublocatários, a preferência caberá a todos, 
em comum, ou a qualquer deles, se um só for o interessado. 
Parágrafo único. Havendo pluralidade de pretendentes, caberá a preferência ao locatário 
mais antigo, e, se da mesma data, ao mais idoso. 
 
Art. 34. Havendo condomínio no imóvel, a preferência do condômino terá prioridade sobre 
a do locatário. 
 
Entendeu? 
Simplificando... 
Se duas ou mais pessoas são proprietárias de um imóvel, há aí um condomínio, ou seja, uma 
copropriedade sobre o bem. Imagine que este mesmo imóvel está alugado e sublocado. Um dos 
donos apenas quer alienar a sua parte (um terço do bem) (entenda: ele não tem poder para alienar o 
bem todo). 
Primeiro, tem preferência o sublocatário, porque ele utiliza efetivamente o bem. Caso ele 
não queira, o dono deverá oferecer sua quota-parte sobre o imóvel para o locatário. Se este não, 
quiser, fará a mesma oferta para os demais proprietários. Se estes também não quiserem, somente aí 
poderá o dono oferecer para terceiros. Ok?! 
E se não for dada preferência ao locatário? Veja o art. 33: 
Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as 
perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver 
para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no 
cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias 
antes da alienação junto à matrícula do imóvel. 
Parágrafo único. A averbação far - se - á à vista de qualquer das vias do contrato de locação 
desde que subscrito também por duas testemunhas. 
A princípio, terá direito de exigir indenização por perdas e danos do locador. 
Mas se preenchidos certos requisitos - CUMULATIVOS, poderá exigir o bem do 
adquirente, ficando com ele: 
1º) depositar o preço e demais despesas, em favor do adquirente 
2º) requerer no prazo de 6 meses 
3º) averbação do contrato de locação junto á matrícula do imóvel, pelo menos, 30 dias 
antes de alienação para o terceiro. 
 
9.11 Benfeitorias 
 
 
Valem as mesmas observações do item 8. 
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O locatário faz jus à indenização pela realização de benfeitorias necessárias e pelas úteis, se 
autorizadas pelo locador. Enquanto não receber o valor das indenizações, poderá reter a coisa 
locada. Não cabe indenização por benfeitorias voluptuárias. 
Assim prevê a lei: 
Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias 
introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, 
desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção. 
Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo 
locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do 
imóvel. 
 
 
 
9.12 Garantias locatícias 
 
 
O contrato de locação permite a previsão de certas garantias do pagamento do aluguel e 
demais encargos locatícios. São elas: 
Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes 
modalidades de garantia: 
I - caução; 
II - fiança; 
III - seguro de fiança locatícia. 
IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. 
Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia 
num mesmo contrato de locação. (Grifos nossos) 
A caução pode ser de bens móveis ou bens imóveis, sendo a mais famosa, o depósito de três 
meses de aluguel: 
Art. 38. A caução poderá ser em bens móveis ou imóveis. 
§ 1º A caução em bens móveis deverá ser registrada em cartório de títulos e documentos; a 
em bens imóveis deverá ser averbada à margem da respectiva matrícula. 
§ 2º A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, 
será depositada em caderneta de poupança, autorizada, pelo Poder Público e por ele 
regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes 
por ocasião do levantamento da soma respectiva. 
§ 3º A caução em títulos e ações deverá ser substituída, no prazo de trinta dias, em caso de 
concordata, falência ou liquidação das sociedades emissoras. 
 
A fiança é outra forma de garantia bastante utilizada. O fiador é aquele que se compromete a 
pagar a dívida do devedor principal, se este não o faz. Lembre-se que o bem de família do fiador 
pode ser penhorado, conforme art. 3º da Lei 8009/90: 
Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, 
previdenciária, trabalhistaou de outra natureza, salvo se movido: [...] 
VII - por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação. 
 
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Sobre o tema, o STJ tem se posicionado a favor da penhorabilidade do bem de família do 
fiador, conforme previsão legal: 
AgRg no AREsp 31070 / SP 
AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL 
2011/0100713-8 
Relator(a) 
Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO (1140) 
Órgão Julgador 
T4 - QUARTA TURMA 
Data do Julgamento 
18/10/2011 
Data da Publicação/Fonte 
DJe 25/10/2011 
Ementa 
AGRAVO REGIMENTAL EM AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. 
PENHORABILIDADE DE BEM DE FAMÍLIA DO FIADOR. AUSÊNCIA DE 
IMPUGNAÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. RECURSO A QUE SE NEGA 
PROVIMENTO, COM APLICAÇÃO DE MULTA. 
1. O agravante não rebate especificamente os fundamentos da decisão agravada, quais 
sejam: incidência da Súmula 83/STJ, circunstância que obsta, por si só, a pretensão recursal, 
pois à falta de contrariedade, permanecem incólumes os motivos expendidos pela 
decisão recorrida. Incidência do entendimento expendido na Súmula 182/STJ. 
2. Conforme entendimento pacificado nesta Corte e no Supremo Tribunal Federal, é 
válida a penhora sobre bem de família do fiador de contrato de locação. Aplicação do 
art. 3º, VII da lei 8.009/90. (grifos nossos) 
 
 
É certo que, “salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se 
estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, 
por força desta Lei.” (at. 39) No que tange à fiança, também o STJ tem entendimento firmado, no 
sentido de que o fiador permanece vinculado à locação, mesmo que ela se converta em locação por 
prazo indeterminado (neste caso, o fiador deverá solicitar desoneração; a partir da comunicação ao 
locador, ficará preso ao contrato por 120 dias): 
AgRg no Ag 1244459 / PR 
AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO 
2009/0206876-2 
Relator(a) 
Ministro OG FERNANDES (1139) 
Órgão Julgador 
T6 - SEXTA TURMA 
Data do Julgamento 
14/12/2010 
Data da Publicação/Fonte 
DJe 09/03/2011 
Ementa 
AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO. 
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RESPONSABILIDADE DO FIADOR. TERMO FINAL. CLÁUSULA. EXISTÊNCIA. 
ENTREGA DAS CHAVES. PRECEDENTES DESTA CORTE. CONTRATO DE 
LOCAÇÃO. NATUREZA. TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. 
1. Em sede de recurso especial, não cabe analisar suposta ofensa a dispositivo 
constitucional, por se tratar de tema afeto ao recurso extraordinário. 
2. A matéria inserta no art. 6º da LICC não foi objeto de exame pelas instâncias ordinárias, o 
que atrai a incidência da Súmula 282 do Excelso Pretório. 
3. A Terceira Seção do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento dos Embargos de 
Divergência no Recurso Especial nº 566.633/CE, firmou o entendimento de que, havendo, 
como no caso vertente, cláusula expressa no contrato de aluguel prevendo que a 
responsabilidade dos fiadores perdurará até a efetiva entrega das chaves do imóvel 
objeto da locação, não há falar em desobrigação destes, ainda que o contrato tenha se 
prorrogado por prazo indeterminado. 
4. Nos termos do art. 585, V, do CPC, constitui título executivo judicial o contrato de 
locação escrito, devidamente assinado pelos contratantes, mormente quando, como na 
hipótese dos autos, acompanhado de planilha pormenorizada dos débitos cobrados. 
Precedentes do STJ. 
5. Agravo Regimental a que se nega provimento. 
 
O locador pode exigir novo fiador ou substituição das demais garantias locatícias nas 
seguintes hipóteses: 
Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, 
nos seguintes casos: 
I - morte do fiador; 
II – ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas 
judicialmente; - porque reduz a capacidade financeira do fiador 
III - alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de 
residência sem comunicação ao locador; - porque reduz a capacidade financeira do fiador 
IV - exoneração do fiador; 
V - prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo 
certo; 
VI - desaparecimento dos bens móveis; 
VII - desapropriação ou alienação do imóvel. 
VIII - exoneração de garantia constituída por quotas de fundo de investimento; 
IX - liquidação ou encerramento do fundo de investimento de que trata o inciso IV do art. 
37 desta Lei. 
X – prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo 
fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, 
durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador. 
Parágrafo único. O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia 
locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação. 
 
 
9.13 Locação residencial – denúncia cheia e denúncia vazia por parte do locador 
 
Conforme explicado alhures, a denúncia do contrato de locação pode ser vazia/motivada ou 
cheia/motivada. No primeiro caso, o denunciante não precisa apresentar motivos; no segundo caso, 
deve amparar-se em motivo legal. 
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Em se tratando de locação residencial (ou seja, aquela em que o imóvel será usado para 
residência do locatário ou de alguém indicado por ele), a lei distingue quando caberá denúncia vazia 
ou denúncia cheia em favor do locador. 
Vejamos o art. 46: 
Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a 
resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação 
ou aviso. 
§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais 
de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação por prazo 
indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato. 
§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, 
concedido o prazo de trinta dias para desocupação. 
 
Se o contrato de locação foi feito por escrito e com prazo igual ou superior a 30 meses, findo 
o prazo, o contrato termina. Mas se o locatário continuar no imóvel sem oposição do locador, o 
contrato se prorrogará por prazo indeterminado. Neste caso, o locador poderá realizar a denúncia 
vazia, solicitando imóvel de volta, mediante notificação do locatário, com 30 dias de antecedência, 
SEM PRECISAR APRESENTAR MOTIVO. 
Agora analisemos o art. 47: 
Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, 
findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo 
indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel: 
I - Nos casos do art. 9º; 
II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo 
locatário relacionada com o seu emprego; 
III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial 
de ascendente ou descendente que não disponha,assim como seu cônjuge ou companheiro, 
de imóvel residencial próprio; 
IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras 
aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por 
cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por 
cento; 
V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos. 
§ 1º Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser judicialmente demonstrada, se: 
a) O retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, com a mesma 
finalidade, outro de sua propriedade situado nas mesma localidade ou, residindo ou 
utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente; 
b) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio. 
§ 2º Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante deverá comprovar ser proprietário, 
promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na 
posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo. 
 
Se a locação por estabelecida verbalmente (com qualquer prazo) ou por escrito, mas com 
prazo inferior a 30 (trinta) meses, findo o prazo, o contrato se prorroga, automaticamente, por prazo 
indeterminado, só cabendo o pedido de devolução do imóvel, ou seja, a denúncia do contrato, 
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dentro das hipóteses legais acima descritas. Neste caso, teremos denúncia cheia ou motivada da 
locação. 
 
9.14 Locação por temporada 
 
A locação por temporada caracteriza-se por se vincular a uma razão específica do locatário, 
de caráter temporário. A razão mais comum é o lazer, mas pode ser a realização de um curso de 
extensão ou treinamento, tratamento médico, para fazer reformas no imóvel da família do locatário 
etc. 
Sendo a locação por temporada, o locador pode exigir, ao mesmo tempo, garantias e o 
pagamento do aluguel antecipadamente. 
Sobre esta modalidade de locação, assim prevê a Lei 8245/1991 
 
Art. 48. Considera - se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do 
locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras 
em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e 
contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel. 
Parágrafo único. No caso de a locação envolver imóvel mobiliado, constará do contrato, 
obrigatoriamente, a descrição dos móveis e utensílios que o guarnecem, bem como o estado 
em que se encontram. 
Art. 49. O locador poderá receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encargos, 
bem como exigir qualquer das modalidades de garantia previstas no art. 37 para atender as 
demais obrigações do contrato. 
Art. 50. Findo o prazo ajustado, se o locatário permanecer no imóvel sem oposição do 
locador por mais de trinta dias, presumir - se - á prorrogada a locação por tempo 
indeterminado, não mais sendo exigível o pagamento antecipado do aluguel e dos encargos. 
Parágrafo único. Ocorrendo a prorrogação, o locador somente poderá denunciar o contrato 
após trinta meses de seu início ou nas hipóteses do art. 47. 
 
 
9.15 Locação não residencial 
 
 
Esta é a locação cujo imóvel não se destina à residência do locatário, mas ao 
estabelecimento comercial, escritório ou indústria. 
O ponto interessante sobre esta modalidade de contrato é a chamada renovação 
compulsória da locação em favor do locatário. 
Preenchidos certos requisitos – CUMULATIVOS – o locatário terá direito a renovar o 
contrato de locação, cabendo pouquíssimo argumentos contrários do locador. 
Os requisitos estão previstos no art. 51: 
Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a 
renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente: 
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I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; 
II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos 
contratos escritos seja de cinco anos; 
III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e 
ininterrupto de três anos. 
§ 1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores 
da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá 
ser exercido pelo sublocatário. 
§ 2º Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades de 
sociedade de que faça parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comércio, o direito a 
renovação poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade. 
§ 3º Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente 
fica sub - rogado no direito a renovação, desde que continue no mesmo ramo. 
§ 4º O direito a renovação do contrato estende - se às locações celebradas por indústrias e 
sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas, desde que ocorrentes os 
pressupostos previstos neste artigo. 
§ 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, 
no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do 
contrato em vigor. (grifos nossos) 
 
O locatário deverá propor Ação Renovatória dentro do primeiro semestre do último ano de 
contrato. 
Para evitar a renovação do contrato, o locador apenas pode alegar: 
 
Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se: 
I - por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que 
importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza 
que aumente o valor do negócio ou da propriedade; 
II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de 
comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, 
seu cônjuge, ascendente ou descendente. 
1º Na hipótese do inciso II, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do 
locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e 
pertences. 
2º Nas locações de espaço em shopping centers , o locador não poderá recusar a renovação 
do contrato com fundamento no inciso II deste artigo. 
3º O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros 
cessantes que tiver que arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de 
comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores 
condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino 
alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender 
realizar. (grifos nossos) 
 
 
B. EMPRÉSTIMO 
 
 
1. Comodato 
 
Antes de iniciarmos, convém observar que há duas modalidades de empréstimos: 
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a) O comodato 
b) O mútuo 
Cada modalidade apresenta característicaspróprias, mas em ambas temos um “contrato pelo 
qual uma das partes entrega à outra coisa [...], com a obrigação de restituí-la” (GONÇALVES, 
2011, p. 335) 
Em primeiro lugar, estudaremos o comodato. 
 
1.1 Conceito e características 
 
Conforme art. 579, CC: “O comodato é o empréstimo gratuito de coisas não fungíveis. 
Perfaz-se com a tradição do objeto”. 
Como exemplo: João empresta a seu irmão, seu apartamento em São Paulo, para que este 
possa realizar, durante, um ano, pós-graduação. Este é um comodato. Note que, se João cobrasse 
um valor de seu irmão, seria locação e não comodato. 
O objeto do comodato é necessariamente um bem infungível, ou seja, aquele que NÃO pode 
ser substituído por outro. Sobre bens alheios, prevê o art. 580, CC: “Os tutores, curadores e em 
geral todos os administradores de bens alheios não poderão dar em comodato, sem autorização 
especial, os bens confiados à sua guarda.” 
Por isso o comodato é chamado de empréstimo de uso, visto que o comodatário (aquele que 
toma emprestado) tem que devolver o mesmo objeto ao comodante (aquele que empresta, 
realizando a liberalidade). Acrescente-se a previsão do art. 585, CC: “Art. 585. Se duas ou mais 
pessoas forem simultaneamente comodatárias de uma coisa, ficarão solidariamente responsáveis 
para com o comodante.” 
São estas as características mais importantes do comodato: 
a) Unilateral: pois gera obrigações uma das partes, qual seja, o comodatário. O comodatário 
tem que cuidar da coisa emprestada como se sua fosse e custear as suas despesas (taxa 
condominial, IPTU, consertos etc). Alguns autores o classificam como bilaterais 
imperfeitos, pois, em circunstâncias excepcionais, podem gerar obrigações para o 
comodante. 
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b) Real: não basta a manifestação de vontade das partes para que o contrato exista no mundo 
jurídico, faz-se necessária a entrega do objeto ao comodatário. A disponibilização da coisa é 
parte da formação do contrato. 
c) Gratuito: pois somente um dos contratantes – o comodatário – obtém proveito com o 
contrato. O comodante realiza uma liberalidade. Tem-se admitido o comodato modal, ou 
seja, com encargo, conforme explica GONÇALVES (2011, p. 337): 
[...] desde que, naturalmente, o ônus não se transforme em contraprestação. Não desnatura o 
comodato, por exemplo, o empréstimo de uma casa de campo, impondo-se ao comodatário 
o encargo de regar as flores do jardim ou cuidar os pássaros, bem como o empréstimo de 
bens, com a obrigação de o comodatário revender bens de fabricação do comodante [...]. A 
obrigação de revenda exclusiva não representa remuneração ao comodato. 
 
d) Personalíssimo (intuitu personae): embora não haja previsão legal expressa neste sentido, a 
doutrina e a jurisprudência entendem ser o comodato um contrato personalíssimo, pois 
representa uma liberalidade que costuma ser concedida em razão das características 
particulares do comodatário. O comodatário não pode, portanto, ceder ou transmitir o uso da 
coisa, nem para seus herdeiros. 
e) Não-solene: como regra, a lei não exige uma forma específica para realizar o comodato: 
pode ser verbal, por escrito, por escritura pública ou contrato particular. 
 
1.2 Direitos e obrigações do comodatário 
 
Os direitos do comodatário consistem no uso e gozo da coisa emprestada. 
Em contrapartida, tem as seguintes obrigações: 
 
a) Conservar a coisa: Conforme previsto no art. 582, CC: 
Art. 582. O comodatário é obrigado a conservar, como se sua própria fora, a coisa 
emprestada, não podendo usá-la senão de acordo com o contrato ou a natureza dela, sob 
pena de responder por perdas e danos. O comodatário constituído em mora, além de por ela 
responder, pagará, até restituí-la, o aluguel da coisa que for arbitrado pelo comodante. 
 
Tem que cuidar como se sua fosse!!!!! 
Também não pode emprestar, alugar etc sem expressa autorização do comodante. 
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Cuidar significa também pagar as despesas de conservação da coisa: “Art. 584. O 
comodatário não poderá jamais recobrar do comodante as despesas feitas com o uso e gozo da coisa 
emprestada.” 
As despesas extraordinárias são de responsabilidade, a princípio, do comodante. 
As benfeitorias realizadas pelo comodatário, autorizadas ou não pelo comodante, não 
autorização indenização em favor daquele, a menos que se trate de BENFEITORIA 
NECESSÁRIA E EXTRAORDINÁRIA! Vejamos esta decisão do STJ: 
 
REsp 249925 / RJ 
RECURSO ESPECIAL 
2000/0020952-0 
Relator(a) 
Ministra NANCY ANDRIGHI (1118) 
Órgão Julgador 
T3 - TERCEIRA TURMA 
Data do Julgamento 
23/11/2000 
Data da Publicação/Fonte 
DJ 12/02/2001 p. 113 
JBCC vol. 188 p. 229 
RDTJRJ vol. 50 p. 94 
RSTJ vol. 142 p. 295 
RT vol. 790 p. 227 
Ementa 
CIVIL E PROCESSO CIVIL. CONTRATO DE COMODATO. REFORMA DE IMÓVEL 
RESIDENCIAL PELO COMODATÁRIO. MAIS VALIA. ART. 1256 DO CÓDIGO 
CIVIL. NECESSIDADE DE REEXAME PROBATÓRIO. ACÓRDÃO ESTADUAL QUE 
CONCLUI PELO PROPÓSITO DE USO E GOZO CONJUNTO DE MARIDO E 
MULHER. IMPOSSIBILIDADE DE ALTERAÇÃO DE PREMISSA FÁTICA 
ESTABELECIDA NAS INSTÂNCIAS DE ORIGEM. RECURSO ESPECIAL NÃO 
CONHECIDO. 
I - As despesas feitas pelo comodatário, com a fruição da coisa emprestada, nos termos do 
art. 1254 do Código Civil, são as ordinárias, para sua conservação normal e 
manutenção regular. Despesas outras realizadas sem consentimento do comodante, 
ainda que impliquem na mais valia do bem, só são indenizáveis se urgentes e 
necessárias, quando se classificam como extraordinárias. 
II - Não se aprecia em recurso especial, o cotejo probatório realizado no primeiro e segundo 
grau de jurisdição, sendo inalterável a conclusão de que as melhorias procedidas no imóvel 
não foram extraordinárias, mas com o propósito de usufruto, além de destacadas 
particularidades como ausência de pagamento de cotas condominiais e impostos pelo 
comodatário. (grifos nossos) 
O Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios decidiu a favor da comodatária em 
situação peculiar, proferindo acórdão bastante didático (atenção à distinção entre benfeitorias e 
acessões): 
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Classe do Processo : APELAÇÃO CÍVEL 2004 10 1 001361-8 APC - 0001361-
17.2004.807.0010 (Res.65 - CNJ) DF 
Registro do Acórdão Número : 228717 
Data de Julgamento : 10/10/2005 
Órgão Julgador : 2ª Turma Cível 
Relator : WALDIR LEÔNCIO LOPES JÚNIOR 
Publicação no DJU: 29/11/2005 Pág. : 414 Seção: 3 
Ementa 
DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DIREITO CIVIL. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE 
POSSE. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS (RECTIUS, ACESSÕES) 
COMPENSADA COM ALUGUEL DEVIDO PELO USO DA COISA. 
 
1. A AUTORA ENTREGOU O IMÓVEL EM COMODATO, COM RECEIO DE QUE 
APARENTASSE ABANDONO, FOMENTANDO O RISCO DE INVASÃO. PORÉM, A 
DESPEITO DO NEGÓCIO, PAGARIA ELA, AUTORA-APELANTE, TODOS OS 
TRIBUTOS DEVIDOS. POSTERIORMENTE, RESOLVEU POR TERMO AO 
CONTRATO. NOTIFICOU A COMODATÁRIA. DESATENDIDA, AJUIZOU AÇÃO 
DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. PEDIDO PROCEDENTE.SENTENÇA 
CONFIRMADA, REJEITADAS AS PRELIMINARES DE PRESCRIÇÃO EXTINTIVA E 
AQUISITIVA. 
 
2. A RÉ REQUEREU A INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS QUE REALIZARA. 
O MAGISTRADO SENTENCIANTE A NEGOU. ENTENDEU SUA EXCELÊNCIA, 
VERBIS: "QUANTO AO PEDIDO DE INDENIZAÇÃO, DESDE QUE SE ADMITA, 
COMO SE ADMITIU, A EXISTÊNCIA DO COMODATO, APLICA-SE A REGRA DO 
ART. 1.254 DO CÓDIGO CIVIL DE 1916, VIGENTE À ÉPOCA DA CELEBRAÇÃO 
DO CONTRATO, NO SENTIDO DE QUE 'COMODATÁRIO NÃO PODERÁ JAMAIS 
RECOBRAR DO COMODANTE AS DESPESAS FEITAS COM O USO E GOZO DA 
COISA EMPRESTADA'". OCORRE QUE SÃO INCONFUNDÍVEIS ENTRE SI 
ACESSÕES E BENFEITORIAS. NA LIÇÃO DE SÍLVIO DE SALVO VENOSA, 
VERBIS: "TUDO QUE SE INCORPORA, NATURAL OU ARTIFICIALMENTE, A 
UMA COISA CHAMA-SE ACESSÃO. A ACESSÃO ARTIFICIAL, MORMENTE 
AS CONSTRUÇÕES, NA PRÁTICA, PODEM SER CONFUNDIDAS COM 
BENFEITORIAS, O QUE NÃO É CORRETO" (IN DIREITO CIVIL, V. I. SÃO 
PAULO: ATLAS, 2001, P. 277). SEM DÚVIDA, O COMODATÁRIO NÃO PODERÁ 
JAMAIS RECOBRAR DO COMODANTE AS DESPESAS NORMAIS, 
NECESSÁRIAS, INDISPENSÁVEIS FEITAS COM O USO E GOZO DA COISA 
EMPRESTADA. OBSERVE-SE, É IMPORTANTE REITERAR: DESPESAS 
NORMAIS, NECESSÁRIAS E INDISPENSÁVEIS. NÃO, PORÉM, DESPESAS 
EXTRAORDINÁRIAS. QUANTO A ESSAS É DEVIDO O REEMBOLSO. DIZ A 
LEI, A CONTRATRIO SENSU, QUE O COMODATÁRIO PODERÁ RECOBRÁ-
LAS DO COMODANTE (CC/1916, ART. 1.254). É DEVIDA A INDENIZAÇÃO 
PELAS ACESSÕES - NÃO BENFEITORIAS - REALIZADAS, PORQUANTO 
PRESENTES SEUS PRESSUPOSTOS, QUAIS SEJAM: A) A CONSTATAÇÃO DA 
EXISTÊNCIA DELAS; B) A BOA-FÉ; E C) O CONSENTIMENTO TÁCITO 
(CC/1916, ART. 548, § ÚNICO). O RECONHECIMENTO DO DIREITO DE SE 
INDENIZAR PELAS CONSTRUÇÕES REALIZADAS NÃO IMPLICA A 
PRERROGATIVA DE RETER O BEM ACEDIDO ATÉ A ADIMPLEMENTO DA 
OBRIGAÇÃO. E, AQUI, REVELA-SE A IMPORTÂNCIA DA DISTINÇÃO ENTRE 
BENFEITORIAS E ACESSÃO - NO CASO, CONSTRUÇÃO. O TRATAMENTO 
JURÍDICO DE AMBAS, BENFEITORIA E ACESSÃO, É EQUIPARADO, PARA 
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CERTOS EFEITOS LEGAIS. CERTOS EFEITOS; NÃO TODOS. EM AMBAS 
HIPÓTESES - FOSSEM BENFEITORIAS, FOSSEM ACESSÕES 
(CONSTRUÇÕES) - TOCARIA AO CONSTRUTOR O DIREITO DE SE 
INDENIZAR. A PRERROGATIVA DE RETER, NO ENTANTO, DIZ RESPEITO 
APENAS ÀS BENFEITORIAS (TEXTUALMENTE: CC/1916, ARTS. 516 E 517) E 
NÃO ÀS ACESSÕES - ÀS QUAIS A LEI NÃO GARANTE A RETENÇÃO 
(CC/1916, ARTS. 545 A 549). 
 
3. A RECALCITRÂNCIA DO COMODATÁRIO DEVOLVER A COISA ATRAI OS 
ÔNUS DO CC/1916, ART. 1.252, DENTRE ELES, A OBRIGAÇÃO DE PAGAR 
ALUGUEL CORRESPONDENTE AO ATRASO NA RESTITUIÇÃO DO BEM, 
VERBIS: "ART. 1.252. O COMODATÁRIO CONSTITUÍDO EM MORA, ALÉM DE 
POR ELA RESPONDER, PAGARÁ O ALUGUER DA COISA DURANTE O TEMPO 
DO ATRASO EM RESTITUÍ-LA." INEGÁVEL, PORTANTO, O DIREITO À 
PERCEPÇÃO DE ALUGUERES, NO VALOR MENSAL RECLAMADO ATÉ 
EFETIVA DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL. 
 
4. APURADAS AS CONCLUSÕES DOS TÓPICOS SUPRA, CUMPRIRIA 
REINTEGRAR A AUTORA NA POSSE DA COISA; ACOLHER O PEDIDO DE 
CONDENAÇÃO EM ALUGUEL; E CONDENAR A AUTORA NA OBRIGAÇÃO DE 
INDENIZAR A RÉ PELAS CONSTRUÇÕES, AFASTADO O DIREITO DE 
RETENÇÃO. MAS ESSA SOLUÇÃO DÁ COM UMA MÃO E TIRA COM A OUTRA. 
AQUI, A JURISDIÇÃO NÃO ENCERRA A LIDE. AO CONTRÁRIO, PERENIZA-A. 
POIS SE AFIGURA BASTANTE IMPROVÁVEL (ANTE A SITUAÇÃO SÓCIO-
ECONÔMICA DE AMBAS AS PARTES) QUE AS OBRIGAÇÕES COMINADAS NA 
DECISÃO SE CUMPRAM ALGUM DIA. ESSA CONSTATAÇÃO DESPERTA PARA 
A REMINISCÊNCIA DE VETUSTO BROCARDO ROMANO QUE DIZIA ASSIM: 
"COMPENSATIO EST DEBITI ET CREDITI INTER SE CONTRIBUTIO". É BEM 
VERDADE QUE SE EXIGEM OUTROS PRESSUPOSTOS - QUE INEXISTEM NA 
ESPÉCIE - PARA A CONFIGURAÇÃO EXATA DA HIPÓTESE DE COMPENSAÇÃO 
(CC/2002, ARTS. 368 A 380; CC/1916, ARTS. 1.009 A 1.024). PORÉM, NÃO FOI 
SEMPRE ASSIM. LEMBRA CAIO MÁRIO, A RESPEITO DA ORIGEM DO 
INSTITUTO, QUE "NÃO VIGIA NAQUELE DIREITO PACIFICIDADE NA MANEIRA 
DE SUA ATUAÇÃO" (IN INSTITUIÇÕES DE DIREITO CIVIL, V. II. 20A ED. RIO DE 
JANEIRO: FORENSE, 2004, P. 255). NADA OBSTANTE, SEU PRINCÍPIO 
INSPIRADOR A TEM ACOMPANHADO DESDE ENTÃO: NO VETOR ATEMPORAL 
DA EQÜIDADE, PRINCÍPIO SOBRE O QUAL, ENSINAM CAIO MÁRIO E VENOSA, 
FUNDOU-SE A COMPENSAÇÃO (IDEM, P. 254 E DIREITO CIVIL, V. II. SÃO 
PAULO: ATLAS, 2001, P. 269). É ESSE O PRINCÍPIO QUE CONVÉM RESGATAR 
PARA A JUSTA COMPOSIÇÃO DA LIDE. O JUIZ NÃO DEVE JULGAR POR 
EQÜIDADE, SALVO AUTORIZAÇÃO LEGAL (CPC, ART. 127). PORÉM, IN CASU, 
CUMPRIRIA PRESTIGIAR AS FINALIDADES DA JURISDIÇÃO UMA DAS QUAIS 
É A PACIFICAÇÃO SOCIAL, ENCERRANDO, DEFINITIVAMENTE, A LIDE. É O 
CASO DE RECONHECER A COMPENSAÇÃO ENTRE AMBAS OBRIGAÇÕES - A 
DE INDENIZAR PELAS CONSTRUÇÕES E A DE PAGAR ALUGUERES - E 
MANTER A R. SENTENÇA, RESSALVADOS, PORÉM, OS FUNDAMENTOS SUPRA 
DECLINADOS. 
Decisão 
NEGAR PROVIMENTO A AMBOS OS RECURSOS. UNÂNIME. (grifos nossos) 
 
O art. 583, CC é bastante radical quanto ao cuidado com o bem dado em comodato: 
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Art. 583. Se, correndo risco o objeto do comodato juntamente com outros do comodatário, 
antepuser este a salvação dos seus abandonando o do comodante, responderá pelo dano 
ocorrido, ainda que se possa atribuir a caso fortuito, ou força maior. 
 
É claro que o comodatário não está obrigado a colocar os bens do comodante à frente da 
proteção de sua vida e de sua integridade física, mas, sendo possível salvar os bens materiais em um 
situação de caso fortuito ou força maior, primeiro deve salvar os bens do comodato e depois seus 
bens particulares. Se não o fizer, deverá indenizar o comodante. 
 
b) Usar a coisa de forma adequada: Conforme art. 582, CC. O uso adequado da coisa refere-
se não só à destinação da coisa (por ex: carro emprestado para passeio não pode ser usado em 
competição) como também ao respeito pela integridade dela (não se pode usar a coisa de forma 
negligente ou destrutiva) 
 
c) Restituir a coisa: O comodato pode ter prazo determinado ou não. Se tiver prazo, deverá ser 
devolvido seu objeto, quando exaurido este. Se vinculado a uma determinada finalidade (ex.: para 
que o comodatário possa fazer um curso de pós em SP), quando alcançada esta finalidade, deverá 
ser devolvido. Se for por prazo indeterminado, mediante notificação do comodante, deverá o 
comodatário devolver a coisa. O comodatário que não devolver a coisa quando deve fazê-lo está em 
mora e sua posse passa a ser de má-fé (chamada posse precária), autorizando o comodante a 
propor ação de reintegração de posse. A partir da constituição de sua mora, o comodatário 
responderá pelos riscos da coisa (ou seja: terá que indenizar o comodante se a coisa perecer ou se 
deteriorar, ainda que em razão de caso fortuito ou força maior). Além disso, pagará um aluguel-
sanção, conforme art. 582, parte final: “[...] O comodatário constituído em mora, além de por ela 
responder, pagará, até restituí-la, o aluguel da coisa que for arbitrado pelo comodante.” Este 
aluguel-sanção será arbitrado pelo comodante e não transforma o comodato em locação. Tem a 
finalidade de indenizar o comodante pelo uso da coisa e constranger o comodatário a devolvê-la. 
 
Como regra, o comodante não pode exigir o bem de volta, antes de findo o prazo convencionado ou 
antes de atingida a finalidade para o qual foi pactuado. A exceção está prevista no art.581, CC: 
Art. 581. Se o comodato não tiver prazo convencional, presumir-se-lhe-á o necessário para 
o uso concedido; não podendo o comodante, salvo necessidade imprevista e urgente, 
reconhecida pelo juiz, suspender o uso e gozo da coisa emprestada, antes de findo o prazo 
convencional, ou o que se determine pelo uso outorgado. (grifos nossos) 
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1.3 Direitos e obrigações do comodante 
 
A princípio, o comodante não tem obrigações. Em caráter excepcional, poderá ter a 
obrigação de indenizar o comodatário pelas despesas extraordinárias e urgentes (já explicado e 
exemplificado anteriormente): despesas que fogem ao uso comum da coisa e que não podem 
esperar uma ação do comodante. 
Já os direitos do comodante correspondem às obrigações do comodatário, explicadas antes. 
 
2. Mútuo 
 
2.1 Conceito 
 
O conceito de mútuo está expresso no art. 586, CC: “O mútuo é o empréstimo de coisas 
fungíveis. O mutuário é obrigado a restituir ao mutuante o que dele recebeu em coisa do mesmo 
gênero, qualidade e quantidade.” (grifos nossos) 
Repare que o mutuário (o tomador do empréstimo) não devolve a mesma coisa que lhe foi 
emprestada pelo mutuante (aquele que realiza o empréstimo), mas sim tem que devolver coisa do 
mesmo gênero, qualidade e quantidade. 
Por isso, é chamado de empréstimo de consumo, pois o mutuário consome a coisa 
emprestada e devolve outra fungível. 
O mútuo transfere para o mutuário o domínio sobre a coisa (ele pode consumi-la, estragá-la, 
abandoná-la etc); ele tem que devolver outra coisa, mas DO MESMO GÊNERO, QUALIDADE E 
QUANTIDADE, ou seja, fungível. Veja o art. 587, CC: “Este empréstimo transfere o domínio da 
coisa emprestada ao mutuário, por cuja conta correm todos os riscos dela desde a tradição.” 
 
2.2 Principais características 
a) Real: não basta a manifestação de vontade das partes para que o contrato exista no mundo 
jurídico, faz-se necessária a entrega do objeto ao mutuário. A disponibilização da coisa é parte da 
formação do contrato. 
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b) Gratuito ou oneroso: Tradicionalmente, diz-se que o mútuo é gratuito, mas ele pode ser gratuito 
ou oneroso. O empréstimo de dinheiro – que é um mútuo – é normalmente oneroso, pois cobram-se 
juros do mutuário. Este empréstimo – mútuo oneroso de dinheiro – chama-se mútuo feneratício. 
Veja o que diz o art. 591, CC: “Destinando-se o mútuo a fins econômicos, presumem-se devidos 
juros, os quais, sob pena de redução, não poderão exceder a taxa a que se refere o art. 406, 
permitida a capitalização anual.” 
Traduzindo a previsão legal: 
1º) a princípio, o mútuo é gratuito, mas cláusula contratual pode prever sua onerosidade. Contudo, 
se o mútuo destinar-se a fins econômicos, os juros são presumidos, ou seja, para que seja um mútuo 
gratuito, cláusula contratual tem que prever a gratuidade do negócio. 
2º) Se cobrados juros – no mútuo de dinheiro, por exemplo – estes juros serão compensatórios, 
remuneratórios e não moratórios. Serão a renda do capital! A taxa de juros não poderá ser superior 
àquela revista no art. 406, CC e não se permitem os juros compostos (juros sobre juros, mês a mês), 
apenas a capitalização anual (ao final de um ano, soma-se o capital a todos os juros simples 
acumulados ao longo do ano e teremos um novo capital ou base de cálculo para incidir a taxa 
mensal de juros simples por mais um ano.) Mas, qual será a taxa de juros máxima prevista no art. 
406, CC???? Assim está previsto: 
Art. 406. Quando os juros moratórios não forem convencionados, ou o forem sem taxa 
estipulada, ou quando provierem de determinação da lei, serão fixados segundo a taxa que 
estiver em vigor para a mora do pagamento de impostos devidos à Fazenda Nacional. 
(grifos nossos) 
Pois bem, a taxa de juros máximo no mútuo feneratício deve ser a taxa que estiver em vigor para a 
mora do pagamento de impostos devidos à Fazenda Nacional. E qual é esta taxa???? Vamos 
recorrer ao Código Tributário Nacional: “Art. 161. [...] § 1º Se a lei não dispuser de modo diverso, 
os juros de mora são calculados à taxa de um por cento ao mês.” 
Ah, achamos a taxa máxima dos juros do empréstimo de dinheiro a juros? Não!!!!!!!! Porque existe 
a lei “dispondo modo diverso”: é a lei 9065/95, Lei da Taxa Selic. Desde 1996, a taxa Selic tem 
sido aplicada como juros de mora para os tributos federais. 
CONCLUINDO: Se alguém emprestar dinheiro a juros, a taxa máxima de juros mensais que 
poderá ser cobrada é alvo de intensa discussão: Taxa Selic ou 1% ao mês. Há autores e juízes que 
defendem as duas taxas. Para se ter uma noção da diferença, em março de 2012, esta taxa foi de 
0,82% (fonte: site da receita http://www.receita.fazenda.gov.br/pagamentos/jrselic.htm), mas nada 
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impede que, em outro mês, seja superior a 1%. Note que os tribunais superiores ainda não firmaram 
entendimento a favor de uma das taxas. 
Para terminar este ponto, é importantíssimo dizer que o sistema financeiro não obedece a este 
limite, ou seja, pode cobrar taxas superiores, como geralmente faz (basta pensar na taxa do seu 
cheque especial...). Veja esta decisão do STJ: 
REsp 1061530 / RS 
Relator(a) Ministra NANCY ANDRIGHI (1118) 
Órgão Julgador S2 - SEGUNDA SEÇÃO 
Data do Julgamento 22/10/2008 
Data da Publicação/Fonte DJe 10/03/2009 
Ementa: DIREITO PROCESSUAL CIVIL E BANCÁRIO. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO 
REVISIONAL DE CLÁUSULAS DE CONTRATO BANCÁRIO. INCIDENTE DE 
PROCESSO REPETITIVO. JUROS REMUNERATÓRIOS. CONFIGURAÇÃO DA 
MORA. JUROS MORATÓRIOS. INSCRIÇÃO/MANUTENÇÃO EM CADASTRO DE 
INADIMPLENTES. DISPOSIÇÕES DE OFÍCIO. DELIMITAÇÃO DO JULGAMENTO 
 [...] 
ORIENTAÇÃO 1 - JUROS REMUNERATÓRIOS 
a) As instituições financeiras não se sujeitam à limitação dos juros remuneratórios 
estipulada na Lei de Usura (Decreto 22.626/33), Súmula 596/STF; 
 b) A estipulação de juros remuneratórios superiores a 12% ao ano, por si só, não indica 
abusividade; 
 c) São inaplicáveis aos juros remuneratórios dos contratos de mútuo bancário as 
disposições do art. 591 c/c o art. 406 do CC/02; 
 d) É admitida a revisão das taxas de juros remuneratórios em situações excepcionais, 
desde que caracterizada a relação de consumo e que a abusividade (capaz de colocar o 
consumidor em desvantagem exagerada – art. 51, §1º, do CDC) fique cabalmente 
demonstrada, ante às peculiaridades do julgamento em concreto. (grifos nossos) 
 
c) Unilateral: pois gera obrigações para uma das partes apenas, qual seja, o mutuário. O mutuário 
tem que devolver coisa do mesmo gênero, qualidade e quantidade daquela emprestada, acrescida de 
juros, se for o caso. O mutuante não tem obrigações específicas, porque já entregou o objeto do 
empréstimo para a formação do contrato. 
d) Não-solene: como regra, a lei não exige uma forma específica para realizar o mútuo: pode ser 
verbal, por escrito, por escritura pública ou contrato particular. 
 
2.3 Mútuo a menor 
 
A princípio, para realizar