09 OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS INTEGRADAS Slides

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Operações Imobiliárias Integradas
José Machado Carregosa
Aula 9
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OBJETIVOS DA AULA
1) Apresentar os aspectos que norteiam o Sistema Financeiro da Habitação no Brasil;
2) Conhecer o funcionamento e os aspectos jurídicos do Sistema de Financeiro Imobiliário – SFI no Brasil.
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A procura pela casa própria
A procura pela casa própria sempre foi um desafio, principalmente nas regiões metropolitanas. As transformações dessas metrópoles estimularam o aparecimento de novos produtos atrativos no mercado, buscando a satisfação das necessidades da população cada vez mais exigente em relação à qualidade do produto. No entanto, continuamos a conviver com moradias localizadas em áreas de elevado risco e sem a oferta de serviços públicos adequados. 
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A procura pela casa própria
Desde meados do século passado já víamos os problemas de moradia nas cidades brasileiras. A ocupação de áreas em que a propriedade não estava perfeitamente legalizada resultou em questionamentos e mesmo em violência nas regiões mais remotas do país. 
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A procura pela casa própria
Portanto, a industrialização ocorrida principalmente na região sudeste do país, resultou na migração de uma parte da população rural para as grandes cidades do país. A procura por melhores condições de trabalho fez com que as pessoas ocupassem as poucas habitações disponíveis resultando em um crescimento populacional expressivo nessas localidades. Por sua vez, o governo não se preparou adequadamente para essa migração antecipando políticas habitacionais que pudessem suportar essa movimentação populacional.
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A procura pela casa própria
O déficit habitacional é um dos principais problemas que se defrontam os governos em suas esferas do poder público. Programas habitacionais têm sido criados para minorar esses efeitos e reduzir os impactos sociais. Entretanto, o governo sempre esbarra na ausência de recursos financeiros e nas incertezas quanto aos efeitos inflacionários e das taxas de juros aplicadas ao financiamento.
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A procura pela casa própria
Os problemas de infra-estrutura ainda afeta diretamente as questões de moradias. Aspectos como o transporte urbano deficiente e falta de saneamento básico, entre outros, ainda impactam parcela significativa da população. É comum que pessoas se instalem em comunidades com ausência completa de serviços públicos em razão da proximidade ao seu ambiente de trabalho.
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A procura pela casa própria
Isso dificulta as ações governamentais para oferta de moradias dignas para a população. Como os serviços de transporte público ainda deixam a desejar na maior parte do país, as pessoas optam por morar em áreas não adequadas para instalação de residências como regiões montanhosas ou sujeitas a enchentes freqüentes em função das chuvas. Assim, os programas habitacionais nem sempre apresentam o resultado esperado. 
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Banco Nacional da Habitação – BNH
Para desenvolver uma política habitacional, o governo brasileiro criou em 1964 o Banco Nacional da Habitação - BNH com o intuito de realizar operações de crédito, através de bancos privados/públicos e de outros agentes intervenientes (companhias habitacionais, saneamento, etc.). Posteriormente, o Banco Nacional da Habitação - BNH geriu o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço – FGTS (criado pela Lei no. 5107/66).
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Banco Nacional da Habitação – BNH
O BNH atuava como regulador de uma política habitacional, visando a atender um mercado carente de oferta de imóveis. Com isso, seria possível o desenvolvimento da indústria de material de construção; crescimento de empresas de construção civil e incorporadoras, saneamento básico, entre outras atividades afins no setor imobiliário.
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Banco Nacional da Habitação – BNH
O Sistema Financeiro da Habitação (SFH), criado nessa lei, destinava facilitar e promover a construção e a aquisição da casa própria ou moradia, especialmente pelas classes de menor renda da população. Os recursos seriam obtidos através da poupança tanto compulsória (FGTS) quanto espontânea (caderneta de poupança). 
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Banco Nacional da Habitação – BNH
O Sistema Financeiro da Habitação – SFH/ Banco Nacional da Habitação – BNH passou a ter uma importância fundamental no crescimento do segmento imobiliário com participação expressiva no volume das transações comerciais de imóveis. Os recursos do FGTS originalmente destinados a garantia do trabalhador em caso de desemprego, foi o motor para o desenvolvimento do amplo programa que visava transformar o sistema de habitações no país. 
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Banco Nacional da Habitação – BNH
Deve ser ressaltado que o FGTS historicamente é remunerado por taxas abaixo daquelas usualmente praticadas no mercado financeiro. O objetivo do governo brasileiro sempre foi o de obter uma fonte de financiamento de longo prazo a custos reduzidos, viabilizando o financiamento habitacional. 
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Os impactos positivos e negativos do SFH/BNH
Um impacto positivo do SFH/BNH foi o incentivo às novas construções e o incremento ao trabalho na construção civil. O país passou a conviver, na época, com o chamado milagre econômico, resultado de taxas de crescimento econômico na faixa dos 10% a. a.. Isso ajudou, de sobremaneira a implantação do sistema que teve grande impulso em seus momentos iniciais, especialmente pelo aumento do poder aquisitivo da classe média.
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Os impactos positivos e negativos do SFH/BNH
Com isso, trabalhadores foram cooptados pelo setor de construção civil que contratava uma mão-de-obra não especializada fundamental para o crescimento do setor. Por sua vez, engenheiros qualificados foram contratados por essas empresas de construção civil estimulando a formação de novos profissionais da área.
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Os impactos positivos e negativos do SFH/BNH
A crise do petróleo de 1973 abateu a economia colocando o país numa recessão após anos de crescimento expressivo. Isso teve impactos no setor de construção civil que passou a apresentar resultados não tão auspiciosos. Por sua vez, aconteceu um desvirtuamento de propósitos com a ênfase no financiamento de imóveis destinados à classe média. Em meados da década de 70, por exemplo, o BNH financiava quatro vezes mais as famílias de alta renda ao invés daquelas de baixa renda. 
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Os impactos positivos e negativos do SFH/BNH
O baixo crescimento da economia e a instabilidade provocada pela elevação da inflação resultaram na redução na renda da população. As prestações da compra do imóvel passaram a impactar o salário das pessoas que começaram a questionar o pagamento através das diversas associações de defesa dos mutuários e a entrar na justiça com processos contra as agências financiadoras.
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Os impactos positivos e negativos do SFH/BNH
A reação dos mutuários mobilizando a opinião pública e a pressão política resultou na mudança nos critérios de reajuste das prestações e alongamento do prazo de incidência dos índices de reajustamento. Isso evitou uma grande inadimplência por partes dos mutuários com a retomada maciça dos imóveis. Por um lado foi um grande alívio para os mutuários, entretanto, criou um grande déficit no Sistema Financeiro da Habitação. 
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Os impactos positivos e negativos do SFH/BNH
A continuidade do sistema ficou inviabilizada desacreditando o próprio Sistema Financeiro da Habitação. A falta de recursos ficou evidente e as instituições financeiras relutaram em conceder novos financiamentos. O déficit financeiro teve impacto na própria economia realimentado o processo inflacionário. 
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Os impactos positivos e negativos do SFH/BNH
O aprofundamento da recessão e da inadimplência resultou na extinção do BNH através do Decreto no. 2.291/86 dando um ponto final na intenção do governo em resolver o déficit habitacional através do BNH. 
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Os impactos positivos e negativos do SFH/BNH
A extinção do BNH mostrou uma política habitacional dissociada de um planejamento urbano. A construção de conjuntos habitacionais não foi acompanhada de investimentosem infra-estrutura urbana que resultasse em melhoria da qualidade de vida da população. Diversas construções foram realizadas em áreas sem o desenvolvimento dos respectivos serviços públicos. Imóveis foram construídos em regiões sem tratamento de esgoto, carente de educação/saúde, e com transportes urbanos deficientes. 			
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O sistema na atualidade
O crescimento habitacional nas cidades brasileiras ocorreu de forma desordenada causando sérios problemas para o gerenciamento público. Em cidades como o Rio de janeiro foram criadas comunidades nas encostas das montanhas em situações de riscos para a população local. A falta de planejamento das construções faz com que o estreitamento das ruas impeça a entrada de transportes público e/ou privado. Assim, a população passa a ter baixa qualidade de vida em função de habitações inadequadas.
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O sistema na atualidade
A questão da propriedade do imóvel também se torna problemático com essa ocupação irregular. Os moradores passam a ter a posse, entretanto, não conseguem concretizar o sonho da casa própria. Os governantes, por sua vez, passam a ter mais um motivo de preocupação pela dificuldade de equacionar as questões sociais envolvidas com a ocupação. O judiciário passa a ser demandado para garantir o direito à moradia.
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O sistema na atualidade
A oferta de transporte público de qualidade ainda deixa a desejar. As pessoas demoram horas no trânsito para se deslocar da residência para o trabalho. O país perde em produtividade e a população mais carente perde em qualidade de vida. O problema agora se estende para as cidades de menor porte que segue um modelo que se mostrou ao longo do tempo ultrapassado.
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O surgimento do SFI – Sistema de Financiamento Imobiliário
O fracasso do Sistema Financeiro da Habitação – SFH resultou na busca de alternativas que fossem viáveis para resolver o déficit habitacional brasileiro. O SFI - Sistema de Financiamento Imobiliário consiste em um modelo nos moldes do observado em outros países. A dependência dos recursos do FGTS seria reduzida, apesar de se manter relevante, entretanto, haveria a captação de recursos com investidores privados que vejam no mercado imobiliário a possibilidade de ganhos monetários. 
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O surgimento do SFI – Sistema de Financiamento Imobiliário
A mudança dos paradigmas nas sociedades modernas fortaleceu a imagem do consumidor como foco fundamental da organização. O processo de estabilização econômica dos últimos anos/décadas estimulou o surgimento de uma nova classe média mais numerosa e mais exigente quanto à qualidade de sua moradia. O investimento no segmento imobiliário passou a ser um atrativo para o investidor que esteja interessado em maior segurança para seus recursos financeiros.
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O surgimento do SFI – Sistema de Financiamento Imobiliário
Além dos recursos públicos para o financiamento habitacional, novos investidores surgem no mercado atraído pela potencialidade desse segmento econômico, em que destacamos:
a) Fundos de pensão: a necessidade de estimular a previdência privada fez com que o governo oferecesse vantagem fiscal nesse tipo de atividade. A disponibilidade de recursos de longo prazo se adapta perfeitamente ao perfil do investimento imobiliário. A aplicação no segmento imobiliário diversifica o risco dos fundos de pensão.
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O surgimento do SFI – Sistema de Financiamento Imobiliário
b) Bancos comerciais/investimento: a captação de recursos originados da caderneta de poupança permite as instituições financeiras destinar recursos para o mercado imobiliário. As instituições financeiras estão vislumbrando oportunidades em um mercado em constante crescimento.
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O surgimento do SFI – Sistema de Financiamento Imobiliário
c) Fundos imobiliários: investidores institucionais que captam recursos no mercado destinado ao mercado imobiliário. A oportunidade de obter elevada rentabilidade estimula investidores que aplicam parte de seus recursos em fundos imobiliários atrelados a investimentos em imóveis.
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O surgimento do SFI – Sistema de Financiamento Imobiliário
d) Investidores internacionais: o financiamento por capital externo de longo prazo, a um custo compatível com seu risco, consiste numa forma de fortalecer o mercado imobiliário. O potencial do mercado brasileiro vem atraindo investimentos externos em busca de rentabilidade.
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Aspectos jurídicos do Sistema Financeiro Imobiliário
O art. 1º da Lei no. 9.514/97 determina que o Sistema de Financiamento Imobiliário - SFI tem por finalidade promover o financiamento imobiliário em geral, segundo condições compatíveis com as de formação dos fundos respectivos. A nova legislação concede vantagens aos fundos que venham a prover recursos necessários aos investimentos imobiliários. 
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Aspectos jurídicos do Sistema Financeiro Imobiliário
As entidades autorizadas a operar no Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI têm a liberdade de realizar as operações de financiamento imobiliário seguindo as condições de mercado e as prescrições legais. Ainda de acordo com o art. 4º da Lei no. 9.514/97 poderão ser empregados recursos provenientes da captação no mercado financeiro e de valores mobiliários, de acordo com a legislação pertinente. 
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Aspectos jurídicos do Sistema Financeiro Imobiliário
Em contraponto ao sistema financeiro habitacional que vigorava décadas atrás, as instituições financeiras que irão captar recursos no mercado para investimento no segmento imobiliário, deverão apresentar produtividade na alocação de recursos para, então, atrair novos recursos para esse mercado. A justiça tem contribuído para viabilizar o sistema acelerando o processo de retomada dos imóveis dos devedores inadimplentes. 
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Aspectos jurídicos do Sistema Financeiro Imobiliário
O art. 5º da Lei no. 9514/97 estabelece que as operações de financiamento imobiliário em geral, no âmbito do SFI, serão livremente pactuadas pelas partes, observadas as seguintes condições essenciais: reposição integral do valor emprestado e respectivo reajuste; remuneração do capital emprestado às taxas convencionadas no contrato; capitalização dos juros; contratação, pelos tomadores de financiamento, de seguros contra os riscos de morte e invalidez permanente.
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Aspectos jurídicos do Sistema Financeiro Imobiliário
Os erros cometidos por ocasião do SFH/BNH são evitados por ocasião da implantação do Sistema de Financiamento Imobiliário - SFI. O sistema não irá prosperar caso não remunerar adequadamente os investidores. A capitalização dos juros dentro das condições contratuais é fundamental para que o valor do financiamento represente a realidade de mercado.
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Aspectos jurídicos do Sistema Financeiro Imobiliário
No entanto, não pode cobrar valores que venham a inviabilizar o pagamento por parte dos mutuários. A inadimplência foi um dos fatores que causaram a falência da política habitacional anterior. A estabilidade na economia é importante para que esse modelo alcance o sucesso. 
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Aspectos jurídicos do Sistema Financeiro Imobiliário
Por sua vez, o art. 17 da Lei no. 9514/97 determina que as operações de financiamento imobiliário em geral poderão ser garantidas por hipoteca; alienação fiduciária de coisa imóvel; entre outros. É fundamental que o operador do sistema possa retomar o imóvel ou tenha outras garantias em caso de inadimplência por conta do tomador do empréstimo. Entretanto, o imóvel deve estar segurado contra os riscos de morte e invalidez permanente, situações em que a retomada do imóvel se torne mais complexa.
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Características básicas do SFI
Alguns pontos podem ser destacados no Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI que tornam o sistema mais inovador em relação as propostas anteriores:
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Características básicas do SFI
a) CRI - Certificados de Recebíveis Imobiliários - previsto no art. 6º da Lei no. 9.514/97, esses títulos devem obedecer às regras da CVM - Comissão de Valores Mobiliários, devendo ser negociado com terceiros,ampliando a capacidade de captação de recursos. Esses certificados permitem maior liquidez ao sistema através da capitalização das construtoras / incorporadoras.
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Características básicas do SFI
b) Securitização – previsto no art. 8º da Lei no. 9.514/97 consiste na operação pela qual os créditos imobiliários são expressamente vinculados à emissão de uma série de títulos de crédito a ser negociados por uma companhia securitizadora. Essa modalidade também permite maior liquidez à construtora / incorporadora ao negociar os créditos oriundos das unidades negociadas.
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Características básicas do SFI
c) Alienação fiduciária – previsto no art. 22 da Lei no. 9.514/97 é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, para garantir a operação, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, a propriedade resolúvel de coisa imóvel. Com isso, a pessoa que financiou o imóvel somente terá pleno direito sobre ele quanto pagar o financiamento de forma integral. Durante o financiamento do imóvel, sua propriedade pertence ao agente financeiro que a transferirá assim sejam quitadas todas as parcelas contratadas.
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Características básicas do SFI
d) Patrimônio de afetação – o art. 1º da Lei no. 10.931/2004 instituiu o regime especial de tributação aplicável às incorporações imobiliárias, em caráter opcional e irretratável enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação. O patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador ou de outros patrimônios de afetação por ele constituídos e só responde por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva.
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Características básicas do SFI
A possibilidade de retorno do investimento é fundamental para a captação de recursos em um mercado competitivo. No entanto, ainda existe carência de recursos de longo prazo no país. Em função do descontrole monetário em épocas anteriores, os aplicadores ainda são relutantes em realizar aplicações de longo prazo. Isso torna o SFI dependente de recursos oriundos da caderneta de poupança e do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço – FGTS. 
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Características básicas do SFI
A Lei no. 12.810/2013 incluiu na Lei 9514/97 o refinanciamento com transferência de credor. Segundo o art. 33-A a transferência de dívida de financiamento imobiliário com garantia real, de um credor para outro, inclusive sob a forma de sub-rogação, obriga o credor original a emitir documento que ateste, para todos os fins de direito, inclusive para efeito de averbação, a validade da transferência. 
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Características básicas do SFI
A possibilidade de refinanciamento com transferência de credor permite maior flexibilidade ao sistema, tornando mais líquido o sistema financeiro. Para o sucesso do SFI é importante que o mercado financeiro esteja saudável e que não tenhamos desconfiança quanto à saúde das instituições financeiras. A crise imobiliária norte-americana de 2008 mostrou que é importante um equilíbrio entre as variáveis macroeconômicas e a solidez do mercado financeiro.
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