ESTUDO DE CASO 01 II BIMESTRE MILENY MOURA MOREIRA GODOI

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Mileny Moura Moreira 
 Eng. Civil - CREA/PR XXXXX 
 
 
 
 
 
 
 
 
LAUDO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA 
 
 
 
 
 
 
PROCESSO 00001 – 4º VARA CIVIL DA COMARCA DE 
CASCAVEL PR 
Autor: Fulano de Tal 
Réu: Banco Empresta Tudo SA 
Endereço: Rua Sem nome, s/n, centro Cascavel PR 
 
 
 
 
 
 
Cascavel, 04 de Maio de 2018 
 
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LAUDO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA 
 
 
 
DADOS DO AVALIADOR: 
 
Dados Pessoais – Mileny Moura Moreira, brasileira, casada, engenheira civil perita. 
Residente e Domiciliada nesta cidade de Cascavel - PR. 
 
DADOS DO RÉU: 
 
Banco Empresta Tudo SA 
 
FINALIDADE:Adjudiação 
 
OBJETIVO: Valor De Mercado De Compra E Venda 
 
DOCUMENTAÇAO: A Seguir Pela Norma 14652-1: 2001 
 
CARACTERISTICAS DA REGIÃO: 
 Aspectos Gerais: Edificação de alto padrão, condições econômicas alta. 
 
 Aspectos Físicos: Condições de relevo plano,localização: situada no contexto 
urbano; loteamento centro 
 
Esta avaliação foi elaborada segundo a Norma Brasileira Registrada - N.B.R. 14.653 
(Avaliação de Bens – Parte 01:Procedimentos Gerais e Parte 02: Imóveis Urbanos) da A.B.N.T. 
Todas as análises são baseadas em informações atuais com relação à oferta e demanda, 
as quais são devidamente tratadas em bases estatísticas e em engenharia financeira específica 
para o mercado imobiliário. 
 
 
 
 
 
 
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LOCALIZAÇÃO 
Cascavel Pr 
 
MACRO LOCALIZAÇÃO E ACESSOS GERAIS 
Vizinho dos municípios de Santa Tereza do Oeste, Corbélia e Catanduvas. Situado a 
782 metros de altitude, de Cascavel tem as seguintes coordenadas geográficas: Latitude: 24° 
57' 20'' Sul, Longitude: 53° 27' 19'' Oeste. 
 
 
Mapa de Localização 
REGIÃO 
 
Cascavel é um município brasileiro localizado na região Oeste do estado do Paraná, do 
qual é o quinto mais populoso, com 319 608 habitantes, conforme estimativa do IBGE, 
publicada em agosto de 2017. A distância rodoviária até Curitiba, capital administrativa 
estadual, é de 491 quilômetros. Situa-se no Terceiro Planalto do estado, na região Oeste 
Paranaense, com uma altitude variando em torno dos 781 metros e uma área de 2.100,831 
km² 
 
INFRAESTRUTURA E MELHORAMENTOS PÚBLICOS 
 
A região é atendida por redes de água potável, energia elétrica (luz e força), telefone e 
iluminação. A via de acesso é pavimentada em asfalto e possui guias, sarjetas, calçadas, 
coleta de lixo e entrega postal, de sistema viário, transporte coletivo, coleta de resíduos 
sólidos, energia elétrica, telefone, esgotamento sanitário e águas pluviais. Em relação à 
urbanização, o logradouro apresenta revestimento asfáltico, guias e sarjetas. 
 
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Croqui de localização – Centro 
 
IMÓVEL 
 
,00 m² 
: 862,5 m² 
garagem; 
-se de uma Unidade habitacional em condomínio residencial 
 
 
 
 
Dados do terreno – Geo portal 
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Localização 
 
Fachada 
 
 
ANÁLISES E COMPROVAÇÕES TÉCNICAS 
 
 
MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO 
 
Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico (homogeneização) 
dos atributos dos elementos comparáveis constituintes da amostra, no qual é admitida “a priori” a 
validade da existência de relações fixas entre os atributos específicos e os respectivos preços. 
Para isso são considerados fatores de localização, estrutura dos imóveis comerciais e 
padrão construtivo predominante, entre outros, que reflitam em termos relativos o comportamento 
do mercado com determinada abrangência espacial e temporal. 
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Os valores de mercado são identificados considerando os imóveis como disponíveis no 
mercado aberto. Esta análise deve ser realizada de forma bastante crítica, possibilitando o 
fornecimento de subsídios comerciais para a contratante. 
Neste método tomamos como base um estudo técnico econômico para determinarmos o 
valor do imóvel, tendo como base as unidades habitacionais com as mesmas características 
comercializadas no período dos últimos 3 meses aproveitando a viabilidade. 
 
 
METODOLOGIA 
 
Na determinação da metodologia, buscamos informações detalhadas da região e os dados 
disponíveis, das informações obtidas,constatamos: 
 5 Imóveis semelhantes da região em comparativo para análise de custo de venda 
(vide anexo I); 
 5 Imóveis semelhantes da região em comparativo para análise do valor de locação 
(vide anexo IV); 
 Ofertas ou transação de imóvel, que por suas características ou destinações 
permitem comparações; 
 Foram obtidas informações dos valores praticados no mercado pelas Imobiliárias na 
região. 
 A partir destas informações foi utilizado o método Comparativo, para avaliação do 
valor de venda do imóvel (vide anexo II). 
 Pelo Método Comparativo, foi avaliado também o valor de locação (vide anexo III). 
 
O MERCADO IMOBILIÁRIO 
 
De acordo com a prospecção realizada no mercado imobiliário da região em que está 
inserido o avaliando, constato uma quantidade significativa de agentes atuando nesta área e 
alguns imóveis similares sendo ofertados no que se refere a terrenos urbanos. 
Em função de sua constituição, o público de interesse na aquisição de um imóvel com 
as características do avaliando seria para ocupação ou investimento. 
Por meio do estudo mercadológica realizada na região, temos convicção em relação ao 
valor que julgamos de acordo com a configuração de mercado descrito classificamos o 
avaliando como imóvel de ALTA LIQUIDEZ, pois está bem localizado em região central do 
município, em terreno plano, 
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Em relação ao CUB/PR há bastante discrepância, porém deve-se levar em conta que tal 
valor não contabiliza fundações dentre outros, assim como não estima a região onde tal 
edificação se localiza. 
 
PARECER FINAL 
 
Concluímos os valores dos imóveis avaliado, baseado nas informações detalhadas da 
região e os dados disponíveis, das informações obtidas, constatamos; que há na região 
Imóveis semelhantes e oferta ou transação de imóvel, que por suas características ou 
destinações permitam comparações. 
Possuímos informações dos valores praticados no mercado pelas Imobiliárias na região. 
A presente avaliação do valor de venda do imóvel, apresenta os seguintes valores: 
 
VALOR DE VENDA :Unidade Habitacional 3 andar - Área de 115,00 m² 
R$: 644.589,95 
Valor por m² R$: 5.605,13 
 
Já no que tange a locação, esta perita conclui que o valor fica em 
 
VALOR DE LOCAÇÃO: Locação Unidade Habitacional 3 andar - Área de 115,00 m² 
R$: 1.914,75 
Valor por m² R$: 16,65 
 
OBS: Os valores da área construída tem como referência para análise o valor de 
mercado e a base do CUB/PR para alto padrão atual R$: 1.622,13. 
 
 
Cascavel, 04 de Maio de 2018. 
 
 
Mileny Moura Moreira 
Eng. Civil - CREA/PR XXXXX 
 
 
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ANEXO I 
AMOSTRAS 
 Amostra 01 03/04/2018 
Endereço: Condomínio VIVACE - Rua Salgado Filho - Centro, Cascavel - PR 
Fonte: Imobiliária Viva Real 
Bairro: Centro Cidade: Cascavel 
 
Estado: Paraná 
Tipo: Edificio Residencial 
àrea útil 
(m²): 131 
Preço de venda: 750.000 R$/m² 5.725,19 
 Amostra 02 03/04/2018 
Endereço: Edifício Delucci - Rua Paraná - Centro, Cascavel - PR 
Fonte: Imobiliária Viva Real 
Bairro: Centro Cidade: Cascavel 
 
Estado: Paraná 
Tipo: Edificio Residencial 
àrea útil 
(m²): 118 
Preço de venda: 680.000 R$/m² 5762,712 
 Amostra 03 03/04/2018 
Endereço: Edifício José Smarczewski - centro Cascavel 
Fonte:Imobiliária Viva real 
Bairro: Centro Cidade: Cascavel 
 
Estado: Paraná 
Tipo: Edificio Residencial 
àrea útil 
(m²): 102 
Preço de venda: 690.000 R$/m² 6764,706 
 Amostra 04 03/04/2018 
Endereço: 
Ed. Prime Tower - Rua Marechal Deodoro, 
3604 - Centro, Cvl - PR 
Fonte: Imobiliária Viva Real 
Bairro: Centro Cidade: Cascavel 
 
Estado: Paraná 
Tipo: Edificio Residencial 
àrea útil (m²): 177 
Preço de venda: 780.000 R$/m² 4406,78 
 Amostra 05 03/04/2018 
Endereço: Rua Salgado Filho - Centro, Cascavel - PR 
Fonte: Imobiliária Viva Real 
Bairro: Centro Cidade: Cascavel 
 
Estado: Paraná 
Tipo: Edificio Residencial 
àrea útil (m²): 160 
Preço de venda: 858.600 R$/m² 5366,25 
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ANEXO II 
 
PLANILHA PARA DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL 
 VALOR UNITÁRIO 
 
AMOSTRA 01 R$ 5.725,19 
MÉDIA DOS 
VALORES: R$ 5.605,13 
 AMOSTRA 02 R$ 5.762,71 
 AMOSTRA 03 R$ 6.764,71 
 AMOSTRA 04 R$ 4.406,78 
 AMOSTRA 05 R$ 5.366,25 
 
 
 R$ 28.025,64 
 
 
 
 
 
 
ANEXO III 
PLANILHA PARA DETERMINAÇÃO DO VALOR DE LOCAÇÃO 
 VALOR UNITÁRIO 
 AMOSTRA 01 R$ 10,06 MÉDIA DOS VALORES: R$ 16,65 
 AMOSTRA 02 R$ 18,40 
 AMOSTRA 03 R$ 16,83 
 AMOSTRA 04 R$ 21,43 
 AMOSTRA 05 R$ 16,52 
 
 
R$ 83,24 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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ANEXO IV 
 
 
 
03/04/2018
Endereço: Edificio Pauletto
Fonte: Imobiliária Cidade
Bairro: Centro Cidade: Cascavel Estado: Paraná
Tipo: Edificio Residencial
àrea útil (m²): 164
Preço de locação: 1.650 R$/m² 10,06098
03/04/2018
Endereço: Rua Carlos de Carvalho
Fonte: MM Imoveis
Bairro: Centro Cidade: Cascavel Estado: Paraná
Tipo: Edificio Residencial
àrea útil (m²): 106
Preço de locação: 1.950 R$/m² 18,39623
03/04/2018
Endereço: PERNAMBUCO 861, Centro, Cascavel
Fonte: Imobiliária Cidade
Bairro: Centro Cidade: Cascavel Estado: Paraná
Tipo: Edificio Residencial
àrea útil (m²): 101
Preço de locação: 1.700 R$/m² 16,83168
03/04/2018
Endereço: RIO DE JANEIRO 956, Centro, Cascavel
Fonte: Imobiliária Cidade
Bairro: Centro Cidade: Cascavel Estado: Paraná
Tipo: Edificio Residencial
àrea útil (m²): 70
Preço de locação: 1.500 R$/m² 21,42857
03/04/2018
Endereço: PERNAMBUCO 593, Centro, Cascavel
Fonte: Imobiliária 
Bairro: Centro Cidade: Cascavel Estado: Paraná
Tipo: Edificio Residencial
àrea útil (m²): 115
Preço de locação: 1.900 R$/m² 16,52174
Amostra 01
Amostra 02
Amostra 03
Amostra 04
Amostra 05
AMOSTRAS