DIREITO CIVIL V

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DIREITO CIVIL V
Aula dia 08/02/2018
Contratos
Contrato é um negócio jurídico, bilateral ou plurilateral, que visa a criação, modificação ou extinção de direitos e deveres, de ordem patrimonial. Necessariamente possui um valor econômico para existir.
Entre os contratos, há os chamados nominados e os inominados. Devido a impossibilidade da previsão legal de todas as relações jurídicas entre as pessoas, aqueles contratos que não estão expressos no Código Civil são chamados de inominados. Contudo, em que pese a ausência de previsão legal, continuam sendo regidos pelo art. 104 do CC.
Art. 104. A validade do negócio jurídico requer:
I - agente capaz;
II - objeto lícito, possível, determinado ou determinável;
III - forma prescrita ou não defesa em lei.
Os contratos nominados estão expressos no Código. Contrato: negócio jurídico (art. 104) - base para todos os negócios jurídicos. 
Contrato consigo mesmo: confunde o credor com o devedor, razão pela qual mencionada figura é conhecida como confusão. Apenas em um único caso é aceito (art. 117, CC). 
Escada Ponteana
Idealizada por Pontes de Miranda, a Escada Ponteana é a base para o desenvolvimento do contrato. Existem 3 patamares do contrato: existência, validade e eficácia. 
Existência: agentes, preço e objeto.
Validade: agentes capazes, forma prescrita ou não defesa em lei e objeto lícito, possível, determinado ou indeterminável.
Eficácia: o contrato produz seus efeitos.
Qualquer negócio jurídico só pode ser inter vivos. O testamento é uma declaração de vontade. Importante notar, neste ponto, que não se discute a herança de gente viva. 
Art. 107. A validade da declaração de vontade não dependerá de forma especial, senão quando a lei expressamente a exigir.
Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.
Aula dia 15/02/18
Princípios Contratuais 
Boa-fé objetiva
Estabelece que todos os contratantes deverão estar agindo de boa-fé, caso contrário o contrato não subsistirá, tampouco existirá.
Autonomia privada 
Um dos princípios mais importantes, em razão de que o contrato, quando não ilegal seu objeto, estando livre de vícios, faz lei entre as partes. Estabelece que a vontade entre as partes é incontestável. 
Função social do contrato
Em que pese o contrato seja uma relação entre os particulares, a função social constitui um dos tripés de qualquer relação contratual, ao lado da autonomia das partes e da boa-fé objetiva. 
Classificação dos Contratos
Quanto às partes contratantes
Contrato unilateral: quando apenas uma das partes tem desprendimento patrimonial. Exemplo: doação.
Contrato bilateral: caracteriza-se quando as duas partes contratantes possuem desprendimento patrimonial. Exemplo: compra e venda.
Contrato plurilateral: são aqueles contratos feitos para várias pessoas. Exemplo: contrato de adesão, consórcio.
Quanto ao sacrifício patrimonial
Contrato oneroso: é aquele contrato que possui um custo, uma contraprestação.
Contrato gratuito: quando o contrato não há custo. Não significa dizer que o bem contratado não possui valor econômico.
Quanto ao momento do aperfeiçoamento do contrato
Contrato consensual: é aquele contrato que se aperfeiçoa com um consenso entre as partes. Exemplo: compra e venda, locação.
Contrato real: se aperfeiçoa com a tradição do objeto. Exemplo: empréstimo.
Quanto ao risco contratual
Contrato comutativo: é aquele contrato que não apresenta riscos, pois estes estão pré-determinados pelas partes. Exemplo: compra de bem penhorado.
Contrato aleatório: é aquele contrato que apresenta álea, subdividindo-se em dois. Exemplo: contrato de seguro.
Emptio spei: quando o contratante negocia o risco de uma maneira geral. Exemplo: oferecer 50 mil reais por dia trabalhado, independentemente da produção.
Emptio rei: quando o contratante controla o risco do negócio. Exemplo: oferecer 50 mil reais quando a outra parte conseguir, no mínimo, x de produtividade.
Quanto à formalidade
Contrato informal: quando a lei não exige uma solenidade para a validade do contrato. Exemplo: doação de bem móvel.
Contrato solene ou informal: quando a lei estabelece uma forma obrigatória para a validade do contrato. Exemplo: doação de bem imóvel. 
Quanto à dependência 
Contrato principal: aquele que independe de outro contrato para existir, produzindo efeitos por si só. Exemplo: locação.
Contrato acessório: aquele que depende do principal para existir. Exemplo: fiança.
Quanto à prescrição
Contrato típico ou nominado: é aquele contrato que está expressamente previsto no Código Civil. Exemplo: compra e venda, fiança, locação.
Contrato atípico ou inominado: demais relações contratuais existentes, não expressas no Código Civil.
Quanto ao momento do cumprimento do contrato
Contrato instantâneo: é aquele contrato que produz efeitos e esgota-se imediatamente, no mesmo momento da contratação. Exemplo: compra e venda.
Contrato de execução diferida: é um contrato que se inicia no momento na contratação, porém somente será aperfeiçoado em uma data futura pré-determinada. Exemplo: cheque pré-datado.
Contrato de execução continuada: todo contrato que estabelece parcelas a fim de consubstanciar seu aperfeiçoamento, sendo certo que este está vinculado ao cumprimento do trato sucessivo. Exemplo: seguro.
Quanto à pessoalidade
Contrato pessoal: aquele contrato firmado levando em consideração as características pessoais do contratado. Exemplo: prestação de serviços.
Contrato impessoal: não se leva em conta as características pessoais de quem será contratado. Exemplo: empreitada.
Quanto à discussão 
Contrato paritário: quando as partes discutem as cláusulas e os termos contratuais com igual potencial.
Contrato de adesão: quando as partes não ostentam a mesma capacidade de estabelecer as cláusulas contratuais.
Aula dia 17/02/18
Fases Contratuais
Da Formação do Contrato
Negociações Preliminares 
Proposta ou Oblação
Contratos Preliminares
Contratos Definitivos
Negociações Preliminares: Não está no Código Civil, pois são meras tratativas, mero conhecimento entre as partes e o objeto. Há controvérsia sobre eventual vinculação das partes à essa fase de formação. Alguns defendem que a responsabilização é pautada pela escada ponteana (existência: objeto, partes e preço), portanto não há que se falar em responsabilidade civil. Já outros entendem que essa fase se associa com a teoria da perda de uma chance, logo vincula as partes.
Art. 427. A proposta de contrato obriga o proponente, se o contrário não resultar dos termos dela, da natureza do negócio, ou das circunstâncias do caso.
Essa é a fase em que ocorrem debates prévios, entendimentos, tratativas ou conversações sobre o contrato preliminar ou definitivo. Essa fase não está prevista no Código Civil de 2002, sendo anterior à formalização da proposta, podendo ser também denominada fase de “proposta não formalizada” (...). Justamente por não estar regulamentado no Código Civil, não se pode dizer que o debate prévio vincula as partes, como ocorre com a proposta ou policitação (atr. 427 do CC). Desse modo, não haveria responsabilidade civil contratual nessa fase do negócio.
Proposta ou Oblação: A partir dessa fase, há a vinculação e a obrigação entre as partes e o contrato. Não há chance de arrependimento. No caso de descumprimento, a parte prejudicada poderá ingressar com uma ação de obrigação de fazer, em que pese não seja um título executivo extrajudicial. Art. 428, CC, elenca as possibilidades em que a proposta não é obrigatória.
Art. 428. Deixa de ser obrigatória a proposta:
I - se, feita sem prazo a pessoa presente, não foi imediatamente aceita. Considera-se também presente a pessoa que contrata por telefone ou por meio de comunicação semelhante;
II - se, feita sem prazo a pessoa ausente, tiver decorrido tempo suficientepara chegar a resposta ao conhecimento do proponente;
III - se, feita a pessoa ausente, não tiver sido expedida a resposta dentro do prazo dado;
IV - se, antes dela, ou simultaneamente, chegar ao conhecimento da outra parte a retratação do proponente.
A fase de proposta, denominada fase de oferta formalizada, policitação ou oblação, constitui a manifestação da vontade de contratar, por uma das partes, que solicita a concordância da outra. Trata-se de uma declaração unilateral de vontade receptícia, ou seja, que só produz efeitos ao ser recebida pela outra parte. Conforme o art. 427 do Código Civil, a proposta vincula o proponente, gerando o dever de celebrar o contrato definitivo sob pena de responsabilização pelas perdas e danos que o caso concreto demonstrar.
Contratos Preliminares: O pré-contrato vincula as partes e está expresso no Código Civil. É popularmente conhecido como contrato de gaveta (papéis informais, sem testemunha, sem reconhecimento de firma, que não podem ser levados a registro). Não têm segurança jurídica, restando apenas um intuito de vincular as partes. Pode ser questionado a qualquer momento. A parte torna-se promitente compradora do imóvel, sendo certo que o documento de compra e venda deve ser público para efetivar o domínio, uma vez que, quando operado por instrumento particular, há apenas um pré-contrato, que ainda assim deve observar as formas legais (art. 462, CC: Não pode ser objeto de contrato a herança de pessoa viva).
(...) vale esclarecer que a fase de contrato preliminar não é obrigatória entre as partes, sendo dispensável. Na prática, muitas vezes, o contrato preliminar é celebrado em compra e venda de imóvel para dar mais segurança às partes. Prevê o primeiro dispositivo relativo ao tema que o contrato preliminar, exceto quanto à forma, terá os mesmos requisitos essenciais do contrato definitivo (art. 462 do CC). Em suma, o contrato preliminar exige os mesmos requisitos de validade do negócio jurídico ou contrato previstos no art. 104 do CC, com exceção da forma prescrita ou não defesa em lei.
A grande questão surge quando o contrato preliminar tem como conteúdo a compra e venda de bens imóveis. Aqui, interessante verificar os efeitos quando esse compromisso é ou não registrado na matrícula do imóvel. (...) haverá compromisso bilateral de compra e venda quando o instrumento não estiver registrado na matrícula do imóvel. Se ocorrer tal registro, estaremos diante de um direito real de aquisição do promitente comprador (...). Melhor explicando, se o contrato não for registrado, haverá compromisso bilateral de contrato, gerando uma obrigação de fazer e efeitos obrigacionais inter partes; se houver o registro, haverá direito real de aquisição do promitente comprador, gerando obrigação de dar e efeitos reais erga omnes.
Contratos Definitivos: São os contratos nominados ou inominados, típicos ou atípicos.
A última fase de formação do contrato é a fase do contrato definitivo, quando ocorre o choque ou encontro de vontades originário da liberdade contratual ou autonomia privada. A partir de então, o contrato estará aperfeiçoado, gerando todas as suas consequências como, por exemplo, aquelas advindas da responsabilidade civil contratual.
Dos Contratos Nominados
Vícios Redibitórios (primeiro contrato nominado)
Vícios redibitórios são todos os defeitos ocultos e desconhecidos que desvalorizam sensivelmente a coisa, tirando o seu valor econômico, ou que impossibilitem o seu uso. Estão ligados com a relação de compra e venda.
Art. 441. A coisa recebida em virtude de contrato comutativo pode ser enjeitada por vícios ou defeitos ocultos, que a tornem imprópria ao uso a que é destinada, ou lhe diminuam o valor.
Parágrafo único. É aplicável a disposição deste artigo às doações onerosas.
Art. 442. Em vez de rejeitar a coisa, redibindo o contrato (art. 441), pode o adquirente reclamar abatimento no preço.
Art. 443. Se o alienante conhecia o vício ou defeito da coisa, restituirá o que recebeu com perdas e danos; se o não conhecia, tão-somente restituirá o valor recebido, mais as despesas do contrato.
O Código Civil (art.441) preceitua que a coisa, que pode ser móvel ou imóvel, recebida em virtude de contrato comutativo, pode ser enjeitada por vícios ou defeitos ocultos, que a tornem imprópria ao uso a que é destinada, ou lhe diminua o valor.
 Todos os vícios que são ocultos dão ensejo às ações edilícias: 
ação redibitória, onde você redibi o contrato, sendo este cancelado cumulado coma devolução do dinheiro;
(ii) Quanti minoris ou estimulatórias, as quais consistem no não cancelamento do contrato, mas sim em uma devolução parcial do valor do bem.
Considerando que nem sempre ao prejudicado interessava a rescisão do contrato, satisfazendo-se com o abatimento do preço, passaram a conceder alternativamente a ação redibitória (devolução do preço) ou a ação para abatimento do preço (“quanti minoris”). 
Só existem vícios redibitórios em contratos comutativos e nas doações modais.
Aula dia 24/02/18
Evicção 
É a perda da coisa, por ação pré-existente, por meio da qual o agente é obrigado a devolver o objeto do negócio jurídico para um terceiro estranho à negociação.
Art. 447. Nos contratos onerosos, o alienante responde pela evicção. Subsiste esta garantia ainda que a aquisição se tenha realizado em hasta pública.
Art. 448. Podem as partes, por cláusula expressa, reforçar, diminuir ou excluir a responsabilidade pela evicção.
Art. 449. Não obstante a cláusula que exclui a garantia contra a evicção, se esta se der, tem direito o evicto a receber o preço que pagou pela coisa evicta, se não soube do risco da evicção, ou, dele informado, não o assumiu.
É a perda da propriedade, posse ou uso de um bem que é atribuído a terceiro por força de sentença judicial. Desta forma, pode-se afirmar que ela consiste na perda total ou parcial de uma coisa em consequência de uma reivindicação judicial promovida pelo verdadeiro dono ou possuidor. A evicção independe de cláusula expressa e opera de pleno direito, já que deriva diretamente do contrato.
A evicção é o único contrato inominado que é subentendido, implícito. O alienante, bem como seus herdeiros, responde pela evicção. Entretanto, quem detém a obrigação de entregar a coisa é aquele que adquire o bem. 
Nasce em contratos onerosos comutativos e nas doações modais.
Não há evicção em doações não onerosas.
Para buscar o ressarcimento, o prejudicado pode valer-se de uma ação de regresso contra o alienante.
A responsabilidade do alienante independe do contrato, decorrendo da lei. Quem vende tem que garantir quem compra. Assim, todo alienante é obrigado não só a entregar ao adquirente a coisa alienada, como também a garantir-lhe o uso e gozo.
Após a arrematação do bem, este não poderá ser objeto de nova evicção, a não ser que diga respeito à dívida proptem rem (condomínio e IPTU), uma vez que esta acompanha o bem, logo, pode haver penhora.
Exemplo: “A”, detentor pleno (posse e domínio), vende seu imóvel para “B”. “A” figurava como réu em diversas ações trabalhistas, por meio das quais referido imóvel é penhorado em hasta pública. Contudo, o bem é arrematado, obrigando “B” a perder o imóvel para o arrematador.
 Atualmente, o ato de arrematar não gera um título originário de aquisição, isto é, as dívidas do imóvel não são extintas com o arremate. O valor que sobra da arrematação em hasta pública converte-se em renda para suprimir eventual concurso de credores (demais dívidas).
 Título originário de aquisição = torna-se um novo imóvel, número do IPTU, registro na Prefeitura.
Partes da Evicção
Há três partes da evicção: o alienante (quem vende a coisa), 
o evicto (aquele que compra a coisa) 
e o evictor (quem arremata o bem – terceiro estranho).
Requisitos para Evicção
Perda total ou parcial da coisa; 
onerosidade; 
e a ignorância do adquirente sobre a existência das ações.
Extensão de Garantias
Momentos nos quais a evicção deve estar expressa nos contratos, por se tratar de um ajuste entreas partes.
 Diminuição de garantia: deve estar expressa, o alienante pode incluir expressamente no contrato que caso ocorra a evicção ele restituirá um valor menor do que recebeu efetivamente.
Reforçar a garantia: cláusula que estabelece ressarcimento em dobro (no máximo) no caso de evicção. Deve estar expresso.
Quanto ao reforço em relação à evicção, diante da vedação do enriquecimento sem causa, tem-se entendido que o limite é o dobro do valor da coisa. Tendo em vista a função social dos contratos e a boa-fé objetiva, concorda-se com essa corrente doutrinária.
Excludente da evicção: com base no princípio da autonomia da vontade, as partes podem estabelecer a exclusão da evicção, desde que expressa.
No que concerne à exclusão da responsabilidade, esta pode ocorrer desde que feita de forma expressa (cláusula de non praestaenda evictione ou cláusula de irresponsabilidade pela evicção), não se presumindo tal exclusão em hipótese alguma. Todavia, mesmo excluída a responsabilidade pela evicção, se esta ocorrer, o alienante responde pelo preço da coisa. Isso, se o evicto não sabia do risco da evicção ou, informado do risco, não o assumiu (art. 449 do Código Civil).
Compra e Venda
É um contrato translativo, haja vista que sem a entrega da coisa não há que se falar em compra e venda. A transferência de domínio no Brasil se dá com o registro imobiliário.
Neste sentido, quem detém a posse é mero possuidor. Já os bens móveis, por sua vez, têm sua titularidade transferida no ato da entrega (tradição).
O art. 481 do CC/2002, seguindo o princípio da operabilidade – no sentido de facilitação dos institutos privados –, conceitua a compra e venda como sendo o contrato pelo qual alguém (o vendedor) se obriga a transferir ao comprador o domínio de coisa móvel ou imóvel mediante uma remuneração, denominada preço. Portanto, trata-se de um contrato translativo, mas que por si só não gera a transmissão da propriedade. Como é notório, regra geral, a propriedade móvel se transfere pela tradição (entrega da coisa) enquanto a propriedade imóvel transfere-se pelo registro do contrato no Cartório de Registro Imobiliário (CRI). Dessa forma, o contrato de compra e venda traz somente o compromisso do vendedor em transmitir a propriedade, denotando efeitos obrigacionais (art. 482 do CC).
Para que a venda e compra exista, faz necessária a presença de três requisitos essenciais: as partes, a coisa e o preço.
Natureza Jurídica
É um contrato bilateral, com exceção da confusão (art. 117, CC). É um contrato oneroso, haja vista que na ausência de onerosidade estamos tratando de doação. A compra e venda é um contrato consensual, se aperfeiçoando conforme as vontades das partes. 
Aula dia 02/03/18
Das partes da Compra e Venda 
Como é cediço, para a existência de um contrato de compra e venda, torna-se necessária a presença das partes (comprador e vendedor), as quais devem ser dotadas de capacidade e legitimidade para o negócio jurídico.
Legitimação das Partes 
Questão importante a ser destacada sobre a compra e venda é a falta de legitimação do contratante. Como todo contrato, a compra e venda pressupõe a capacidade geral das partes. Porém, por vezes a lei suprime essa capacidade para certos e determinados negócios jurídicos, hipóteses estas que a doutrina denomina como ausência de legitimação. 
Art. 1.647. Ressalvado o disposto no art. 1.648, nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto no regime da separação absoluta:
I - alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis;
II - pleitear, como autor ou réu, acerca desses bens ou direitos;
III - prestar fiança ou aval;
IV - fazer doação, não sendo remuneratória, de bens comuns, ou dos que possam integrar futura meação.
Parágrafo único. São válidas as doações nupciais feitas aos filhos quando casarem ou estabelecerem economia separada.
Referido artigo consagra uma das hipóteses de ausência de legitimação, consistente na impossibilidade do cônjuge, por exemplo, alienar bem imóvel sem a anuência do outro. Mencionada situação acarretaria na anulabilidade do negócio jurídico, exceto se o regime adotado for o da separação de bens.
No caso em que o regime adotado for o da comunhão de bens, para fins de validade da compra e venda, a mulher deverá prestar sua anuência (chamada outorga uxória), ao passo que o homem anui com a chamada outorga marital.
A concordância com a celebração do negócio jurídico denomina os cônjuges como intervenientes anuentes.
Entretanto, sem referida concordância, o ato realizado será passível de anulação (diferente de nulidade). Nessa hipótese, o cônjuge que não exarou sua outorga terá, até passados dois anos da dissolução conjugal, direito de pleitear a anulação do negócio com base na perda de legitimidade.
Art. 179. Quando a lei dispuser que determinado ato é anulável, sem estabelecer prazo para pleitear-se a anulação, será este de dois anos, a contar da data da conclusão do ato.
Primeiramente, quanto às partes, essas devem ser capazes sob pena de nulidade ou anulabilidade da compra e venda, o que depende da modalidade de incapacidade. Nesse sentido, não se pode esquecer das regras especiais de legitimação, como a que consta do art. 1.647, I, do CC, que trata da necessidade de outorga conjugal para venda de bens imóveis a terceiros. Não havendo tal outorga (uxória ou marital), a compra e venda será anulável (art. 1.649 do CC), desde que proposta ação anulatória pelo cônjuge no prazo decadencial de dois anos, contados da dissolução da sociedade conjugal. A referida outorga é dispensável se o regime entre os cônjuges for o da separação absoluta.
Servindo o presente caso tanto para alienação em todos os negócios jurídicos, como para ônus reais ao imóvel. 
Se for um casamento sob o regime da separação total de bens não é necessário a outorga do cônjuge.
Capacidade das Partes 
As partes devem ser capazes de direitos e deveres no âmbito civil, sobre pena de nulidade ou anulabilidade do contrato de venda e compra. Deve-se seguir os requisitos sobre a capacidade e incapacidade, previstos nos arts. 3ª e 4ª do CC/02, devendo os absolutamente incapazes serem devidamente representados, e os relativamente assistidos. 
Normalmente, os bens podem ser alienados, penhorados e, dependendo do regime de bens do casamento e da forma com que são adquiridos, também admitem comunicação entre os cônjuges. Assim, a presença de cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade representam situações excepcionais.
Se um bem é inalienável, significa dizer que também é impenhorável e incomunicável, mesmo que essas duas últimas cláusulas sejam omitidas (art. 1911, caput, do CC).
A impenhorabilidade, assim como a inalienabilidade, também pode resultar da lei (ex: art. 649 do CPC) ou da vontade. Havendo cláusula de impenhorabilidade ou de inalienabilidade, o bem será impenhorável por credores de qualquer natureza.
Por fim, a cláusula de incomunicabilidade, que também decorre da inalienabilidade, impede que o bem entre na comunhão em razão de casamento, união estável ou união homoafetiva, independentemente do regime adotado para a união. Significa dizer, o bem integrará sempre o patrimônio particular do beneficiário.
O fato de um bem ser incomunicável não quer dizer que seja inalienável ou impenhorável. Apenas a inalienabilidade constitui cláusula que abrange as demais restrições. O inverso não é verdadeiro.
Preço 
Outro elemento indispensável à celebração de um contrato de compra e venda é o preço. Para todos os efeitos, todo negócio jurídico de compra e venda deve estabelecer um valor econômico. Esse pagamento é obrigatoriamente em moeda corrente nacional. 
Na venda de compra de imóvel deve-se declarar dois valores: o valor da negociação e o valor venal para fins de tributação.
No tocante ao preço, remuneração do contrato, este deve ser certo e determinado e em moeda nacional corrente, pelo valor nominal, conforme consta do art. 315 do CC (princípio do nominalismo). O preço, em regra, não pode ser fixado em moedaestrangeira ou em ouro, sob pena de nulidade absoluta do contrato (art. 318 do CC). Exceção deve ser feita para a compra e venda internacional, nos termos do Decreto-lei 857/1969.
Aula dia 03/03/18
Da Coisa (art. 104, II, CC)
Art. 104. A validade do negócio jurídico requer:
I - agente capaz;
II - objeto lícito, possível, determinado ou determinável;
III - forma prescrita ou não defesa em lei.
A coisa está predeterminada do artigo 104, II, como objeto lícito, possível, determinado e/ou determinável. 
A licitude figura como requisito indispensável, uma vez que não há venda e compra possível se o objeto for ilícito.
Já a coisa possível é caracterizada por ser consumível juridicamente. A coisa impossível não dá ensejo à venda e compra, pois não há possibilidade de entrega. O bem precisa ser consumível no âmbito jurídico.
Não obstante, o objeto deverá ser determinado, isto é, tem que ser perfeitamente descrito e caracterizado. É necessário que esteja perfeitamente especificado. Ou ser determinável, no caso de imóvel, quando este for incorporado ao condomínio, pois neste momento se dá publicidade e veracidade ao ato, tornando-se determinável. 
A coisa deve ser lícita, determinada (coisa certa) ou determinável (coisa incerta, indicada pelo gênero e quantidade). O art. 483 do CC trata da compra e venda de coisa futura, como ocorre nas vendas sob encomenda. Mas essa coisa futura deve existir em posterior momento sob pena de ineficácia do contrato, salvo se a intenção das partes era celebrar um contrato aleatório, dependente da sorte ou risco.
Efeitos da venda e compra (art. 490, CC) 
Art. 490. Salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição.
Entre os efeitos do contrato de compra e venda, há de se citar, com primazia, a patente característica sinalagmática do referido negócio. Com efeito, esses contratos são marcados pela proporção igualitária de direitos e deveres. O direito do comprador é de receber a coisa e o seu dever é de pagar o preço. Por outro lado, o direito de vendedor é receber o preço, e o seu dever é de entregar a coisa, ou seja, quando se compra um imóvel, todas as despesas em relação a compra ficam a cargo do comprador, salvo estipulação em contrário que deve estar expressa no contrato.
Responsabilidade pelos riscos (art. 492)
Art. 492. Até o momento da tradição, os riscos da coisa correm por conta do vendedor, e os do preço por conta do comprador.
Todos os riscos, até a tradição, estão por conta do vendedor. Entretanto, depois da tradição, a obrigação de pagamento é do comprador. 
Todas as coisas que se compram medindo, pesando e contando quando já são colocadas a disposição do comprador para fazer a averiguação de quantidade, peso e etc., já estão sob sua responsabilidade. Servindo o mesmo princípio também para o caso do comprador em mora.
a) Os riscos quanto à coisa correm por conta do vendedor, que tem o dever de entregá-la ao comprador, pois enquanto não o fizer, a coisa ainda lhe pertence incidindo a regra res perit domino (a coisa perece para o dono). b) Os riscos pelo preço correm por conta do comprador (art. 492 do CC), que tem os deveres dele decorrentes. c) As despesas com transporte e tradição correm, em regra, por conta do vendedor (art. 490 do CC). d) As despesas com escritura e registro serão pagas pelo comprador (art. 490 do CC). Vale lembrar que o art. 490 do CC, que consagra regras quanto às despesas de escritura, registro, transporte e tradição, é norma de ordem privada, podendo haver previsão em sentido contrário no instrumento contratual, conforme a convenção das partes.
Limitações da venda e compra
 Venda e Compra de ascendente para descendente (art. 496, CC)
É anulável a venda e compra de ascendentes para descentes, salvo se o mesmos herdeiros na linha sucessória anuírem, o mesmo servindo para cônjuges. 
Art. 496. É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido.
 Parágrafo único. Em ambos os casos, dispensa-se o consentimento do cônjuge se o regime de bens for o da separação obrigatória.
Desse modo, para vender um imóvel para um filho, o pai necessita de autorização dos demais filhos e de sua mulher, sob pena de anulação da venda. Pela dicção do parágrafo único do dispositivo, dispensa-se a autorização do cônjuge, se o regime for o da separação obrigatória de bens, aquele que é fixado pela lei, nos termos do art. 1.641 do CC.
Venda e compra de bens sob Administração (art. 497, CC) 
Art. 497. Sob pena de nulidade, não podem ser comprados, ainda que em hasta pública:
I - pelos tutores, curadores, testamenteiros e administradores, os bens confiados à sua guarda ou administração;
II - pelos servidores públicos, em geral, os bens ou direitos da pessoa jurídica a que servirem, ou que estejam sob sua administração direta ou indireta;
III - pelos juízes, secretários de tribunais, arbitradores, peritos e outros serventuários ou auxiliares da justiça, os bens ou direitos sobre que se litigar em tribunal, juízo ou conselho, no lugar onde servirem, ou a que se estender a sua autoridade;
IV - pelos leiloeiros e seus prepostos, os bens de cuja venda estejam encarregados.
PENA DE NULIDADE: 
“Todos os bens que são confiados a minha guarda ou que eu tiver benefício em relação àquilo eu não posso comprar”.
Aula dia 08/03/18
Venda e compra entre cônjuges (art. 499, CC)
Art. 499. É lícita a compra e venda entre cônjuges, com relação a bens excluídos da comunhão.
Neste ponto, os bens excluídos da comunhão são aqueles que, além dos incomunicáveis art. 1668, forem: (i) na comunhão universal, aqueles contidos no artigo mencionado; (ii) na comunhão parcial, aqueles adquiridos antes do casamento.
Art. 499 – artigo taxativo, sendo válido apenas para cônjuges, por enquanto.
Bens antes da comunhão são chamados de particulares, pois foram adquiridos antes do casamento.
Contudo, é possível a aquisição de um bem particular durante a comunhão? Apenas se provar que os recursos que viabilizarão a aquisição provêm de outro bem particular. Se não fizer essa ressalva, o bem comunicará com a comunhão, caracterizando a confusão. 
Na comunhão universal: para viabilizar a compra e venda entre cônjuges deverá haver a cláusula de incomunicabilidade, juntamente com recursos de bens particulares.
Na comunhão parcial: os recursos para a aquisição do bem incomunicável deverão ser oriundos, pecuniariamente, de outros bens particulares (incomunicáveis). 
O art. 499 do CC/2002 possibilita a compra e venda entre cônjuges, desde que o contrato seja compatível com o regime de bens por eles adotado. Assim, somente é possível a venda de bens excluídos da comunhão, residindo no final do dispositivo a restrição específica da compra e venda. Se um bem que já fizer parte da comunhão for vendido, a venda é nula, por impossibilidade do objeto (art. 166, II, do CC).
Venda e Compra Comum ou Entre Condomínio (art. 504, CC)
Art. 504. Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência.
Parágrafo único. Sendo muitos os condôminos, preferirá o que tiver benfeitorias de maior valor e, na falta de benfeitorias, o de quinhão maior. Se as partes forem iguais, haverão a parte vendida os comproprietários, que a quiserem, depositando previamente o preço.
Coisa indivisível é aquela que não pode ser fracionada, tal qual um bem imóvel, havendo apenas uma fração matemática correspondente. 
Se a aquisição, seja onerosa, seja gratuita, não constar expressamente a porcentagem da aquisição, subentende-se dividas proporcionalmente. 
No casamento, por exemplo, há a compra da universalidade do bem indivisível. Não há ressalva quanto à cota parte. Não havendoa partilha de bens após o divórcio, há a quebra da universalidade, pois cada um dos ex-cônjuges ficará com uma fração matemática.
Entre condôminos há o chamado direito de preferência. Isto é, se há a proposta de um terceiro estranho ao condomínio, sem que o condômino queira, é perfeitamente possível a venda. Entretanto, se o condômino tiver interesse na aquisição do bem indivisível, opera-se o direito de preferência, podendo por ele adquirir “tanto por tanto” (mesmo valor, nem um real a mais/a menos).
Se dois ou mais condôminos quiserem adquirir a quota parte do vendedor, primeiro deve-se verificar a fração ideal de cada, o que tiver mais porcentagem tem preferência sobre o outro. Caso ambos tiverem a mesma fração ideal, considera-se o que fez maiores benfeitorias ao bem para atribui-lo preferência.
Exemplo: condômino A com 50%. B com 10%. C com 40%. Este último deseja vender o imóvel por 500 mil reais. Entretanto, A e B têm interesse na compra do imóvel. Com isso, A, que detém a maior cota parte, exerce o direito de preferência sobre B, na compra do imóvel.
Exemplo²: no exemplo acima, supondo que cada qual tenha a mesma fração, isto é, 33,3(...)% do imóvel, será necessário averiguar qual condômino detém o maior número de benfeitorias.
Na hipótese de um condômino vender o imóvel sem observar o direito de preferência, há o prazo de 180 dias decadências, da data do conhecimento da situação, para o condômino depositar em juízo tanto por tanto o valor pactuado para a venda com o terceiro alheio (que perde a coisa pela evicção).
Nos termos do art. 504 do CC, não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se o outro condômino a quiser, tanto por tanto (em igualdade de condições). O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de 180 dias, sob pena de decadência.
Das Compras e Vendas Especiais
Tal regra só serve para bens imóveis. 
Venda e Compra ad corpus
Situação na qual a compra compreende o imóvel na sua totalidade.
Venda e Compra ad mensuran 
Ocorre quando há a compra do imóvel perfeitamente descrita e caracterizada, especificando exatamente a fração correspondente. 
Durante a compra de um imóvel, se no momento de aquisição a metragem for 5% (ou 1/20) menor que o discriminado, é tolerável. Se a fração for maior que referida porcentagem, há o chamado vício redibitório, que dá ensejo a três ações edilícias: ex empto, quanti minoris e ação redibitória.
Há a chamada ação edilícia ex empto, por meio da qual o adquirente vai pleitear a complementação entre o valor e a fração.
Na ação quanti minoris será pleiteado o abatimento do preço pelo vício existente.
Em caso de má-fé ou da não apresentação das ações anteriores, cabe propositura da ação redibitória, para a redibição do contrato. Pede-se o valor principal, mais custas processuais, honorários advocatícios e etc.
No caso de compra e venda de um bem imóvel, poderão as partes estipular o preço por medida de extensão, situação em que a medida passa a ser condição essencial ao contrato efetivado, presente a venda ad mensuram. Nessa hipótese, a área do imóvel não é simplesmente enunciativa ao contrário do que ocorre na venda ad corpus, onde um imóvel é vendido como corpo certo e determinado, independente das medidas especificadas no instrumento, que são apenas enunciativas. Como exemplo de venda ad mensuram, pode ser citado o caso de compra e venda de um imóvel por metro quadrado (m2).
No caso de venda por extensão, admite-se, em regra, uma variação de área de até 1/20 (um vigésimo), ou seja, 5% (cinco por cento), existindo uma presunção relativa ou iuris tantum de que tal variação é tolerável pelo comprador. Mas este pode provar o contrário, requerendo a aplicação das regras relacionadas com esse vício redibitório especial, nos termos do art. 500 do CC.
Aula dia 10/03/18
Venda e compra de coisas conjuntas (art. 503, CC)
Art. 503. Nas coisas vendidas conjuntamente, o defeito oculto de uma não autoriza a rejeição de todas.
Estabelece o referido artigo que o vício presente em uma das coisas conjuntas não enseja a devolução de ambas. Venda conjunta é aquela que comtempla dois bens separados, vendidos em conjunto.
Exemplo: garagem e apartamento, vendidos em conjunto. Se tiver um vício presente na garagem, não há possibilidade de devolução do apartamento.
A prática do contrato de compra e venda possibilita a venda de coisas conjuntas. A título de exemplo, pode ser citada a venda de um rebanho bovino, em que há uma universalidade de fato, decorrente da autonomia privada, nos termos do art. 90 do CC. A venda de coisas conjuntas ainda está presente nos casos de alienação de bens que compõem a universalidade de direito, o complexo de relações jurídicas de uma pessoa, dotado de valor econômico, caso da herança e do patrimônio (art. 91 do CC).
Em todas essas situações, dispõe o art. 503 do CC uma regra especial, pela qual nas coisas vendidas conjuntamente o defeito oculto de uma coisa não autoriza a rejeição de todas.
Cláusulas Especiais
São cláusulas impostas ao contrato de compra e venda. Trata-se de mera cláusula contratual dentro do próprio contrato. Não são obrigatórias, sendo meras disposições, em comum acordo das partes.
Cláusula de retrovenda (art. 505 a 508, CC)
Art. 505. O vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la no prazo máximo de decadência de três anos, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias.
Art. 506. Se o comprador se recusar a receber as quantias a que faz jus, o vendedor, para exercer o direito de resgate, as depositará judicialmente.
Parágrafo único. Verificada a insuficiência do depósito judicial, não será o vendedor restituído no domínio da coisa, até e enquanto não for integralmente pago o comprador.
Art. 507. O direito de retrato, que é cessível e transmissível a herdeiros e legatários, poderá ser exercido contra o terceiro adquirente.
Art. 508. Se a duas ou mais pessoas couber o direito de retrato sobre o mesmo imóvel, e só uma o exercer, poderá o comprador intimar as outras para nele acordarem, prevalecendo o pacto em favor de quem haja efetuado o depósito, contanto que seja integral.
Trata-se da possibilidade da re-cobrança da coisa imóvel, no prazo decadencial de 3 anos. A manifestação de vontade para reaver a coisa parte do vendedor. Contudo, havendo o direito de recobrar a coisa, dentro do referido prazo, o preço pago pelo bem, somado às custas escriturais, deverá ser devolvido. Entretanto, o dinheiro pelas obras empreendidas, quando consideradas necessárias, independentemente da autorização do vendedor, também deverá ser devolvido (art. 505).
Na negação do comprador quando da devolução da coisa, a solução é o depósito em juízo, integral, do valor. Somente depois de referido depósito, haverá a possiblidade de ingresso com uma ação de obrigação de fazer.
Exemplo: “A” vende apartamento para “B”, contrato no qual se estabelece a cláusula de retro venda. Significa dizer que, no prazo de 3 anos, “A” poderá pleitear a devolução do apartamento para “B”.
Em atenção ao artigo 507, o direito de retrovenda é transmissível a herdeiros e legatários (quem recebe por legado, testamento), contra terceiro adquirente do imóvel. Há uma corrente que estabelece que essa sucessão não é transmissível por ato inter vivos, apenas por atos sucessórios ou testamento. Entretanto, há outra corrente que entende possível a cessão dos direitos de retrovenda por escritura de cessão de direitos, diante da ausência de vedação legal.
Constitui um pacto inserido no contrato de compra e venda pelo qual o vendedor reserva-se o direito de reaver o imóvel que está sendo alienado, dentro de certo prazo, restituindo o preço e reembolsando todas as despesas feitas pelo comprador no período de resgate, desde que previamenteajustadas (art. 505 do CC). Tais despesas incluem as benfeitorias necessárias, conforme o citado texto legal.
Na verdade, essa cláusula especial confere ao vendedor o direito de desfazer a venda, reavendo de volta o bem alienado dentro do prazo máximo de três anos (prazo decadencial). Deve ficar claro que a cláusula de retrovenda (pactum de retrovendendo ou cláusula de resgate) somente é admissível nas vendas de bens imóveis.
Venda a Contento e da Sujeita a Prova
Venda sujeita a prova está presente nos contratos de compra e venda de bens móveis, nas quais o alienante oferece a possibilidade de prova do bem, sujeito a aprovação ou rejeição. É o momento no qual o comprador experimenta o bem antes de adquiri-lo. 
Já a venda a contento trata-se de uma exceção de transferência de domínio, tendo em vista que esta se opera mediante a tradição. Isto é, mesmo com a tradição, com a entrega na coisa, a transferência do domínio está condicionada com o contento. Não há obrigação de adquirir, de pagar a coisa, se não houver contento com esta, mesmo após a tradição.
A venda a contento (ad gustum) e a sujeita à prova são tratadas no CC/2002 como cláusulas especiais da compra e venda. Assim também devem ser tidas em provas de graduação e de primeira fase nos concursos públicos. Mas, como muitas vezes são presumidas em alguns contratos (v.g., venda de vinhos, perfumes, gêneros alimentícios etc.), não havendo a necessidade de previsão no instrumento, as categorias serão tratadas como regras especiais. Isso somente para fins didáticos, diga-se de passagem, pois a venda a contento e a venda sujeita à prova podem ser inseridas em contratos, constituindo cláusulas especiais ou pactos adjetos. 
Nos dois casos, a venda não se aperfeiçoa enquanto o comprador não se declara satisfeito com o bem a ser adquirido (condição suspensiva). Percebe-se que os seus efeitos são similares à venda por amostra. A venda não se reputará perfeita enquanto o adquirente não manifestar seu agrado (art. 509 do CC). Desse modo, a tradição não gerará a transferência da propriedade, mas tão somente a da posse direta.
Da Preempção ou Preferência
O direito de preferência é exercido pelo comprador, não pelo vendedor, diferentemente da retrovenda. Na preferência, o prazo é de 2 anos para bens imóveis e 180 dias para bens móveis. Quem se manifesta é o comprador. Com isso, se o adquirente do imóvel pretender vendê-lo, dentro do prazo de dois anos, ele deverá oferecer primeiramente a aquele que o vendeu o imóvel. O pagamento deverá ser “tanto por tanto”, isto é, a venda deverá ser no mesmo valor da proposta recebida por terceiro. É uma cláusula que deve estar expressa, não subentendida.
O cartório de títulos e documentos deverá notificar o vendedor, o qual terá o prazo de sessenta dias desde então para exercer seu direito de preempção, quando o bem for imóvel. Sendo bem móvel, o prazo é de três dias.
A cláusula de preempção, preferência ou prelação convencional é aquela pela qual o comprador de um bem móvel ou imóvel terá a obrigação de oferecê-lo a quem lhe vendeu, por meio de notificação judicial ou extrajudicial, para que este use do seu direito de prelação em igualdade de condições, ou seja, “tanto por tanto”, no caso de alienação futura (art. 513 do CC). O instituto se aplica aos casos de venda e dação em pagamento.
Da Venda com Reserva de Domínio (art. 521, CC)
Art. 521. Na venda de coisa móvel, pode o vendedor reservar para si a propriedade, até que o preço esteja integralmente pago.
Cláusula presente nos contratos de compra e venda de bens móveis, a qual tem por objeto a detenção da propriedade, no pagamento a crédito, por parte do vendedor, até que o preço esteja integralmente pago pelo comprador.
Referida cláusula deverá ser levada a registro no domicílio do comprador, em um Cartório de Títulos e Documentos, a fim de produzir efeito erga omnes, isto é, para produzir efeito contra terceiros.
Por meio dessa cláusula, inserida na venda de coisa móvel infungível, o vendedor mantém o domínio da coisa (exercício da propriedade) até que o preço seja pago de forma integral pelo comprador.
O comprador recebe a mera posse direta do bem, mas a propriedade do vendedor é resolúvel, eis que o primeiro poderá adquirir a propriedade com o pagamento integral do preço. Todavia, pelos riscos da coisa responde o comprador, a partir de quando essa lhe é entregue (art. 524 do CC). Essa hipótese revela a adoção pelo Código de 2002 do princípio res perit emptoris (ou seja, a coisa perece para o comprador) como exceção ao princípio res perit domino (a oisa perece para o dono). 
Essa propriedade resolúvel do vendedor – nos termos dos arts. 1.359 e 1.360 do CC – é condicional, ou seja, dependente de evento futuro e incerto, em que a condição é o pagamento integral do preço ou da última parcela caso a venda não tenha sido à vista. Enquanto esse pagamento não ocorrer, a aquisição do domínio e a transmissão da propriedade ficarão suspensas.