APOSTILA DIREITO IMOBILIÁRIO

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CONTEÚDO 
4CONCEITO DE DIREITO	�
5BREVE APANHADO SOBRE A LEI DE INTRODUÇÃO AO CÓDIGO CIVIL	�
8DA PESSOA NATURAL	�
9DO DOMICÍLIO	�
10DO OBJETO DO DIREITO. BENS. PATRIMÔNIO	�
11DA CLASSIFICAÇÃO DOS BENS	�
13DOS BENS RECIPROCAMENTE CONSIDERADOS	�
14DOS BENS PÚBLICOS E PARTICULARES	�
15DO NEGÓCIO JURÍDICO	�
16Classificação dos negócios jurídicos	�
17DOS DEFEITOS DO NEGÓCIO JURÍDICO	�
18DA CONDIÇÃO, DO TERMO E DO ENCARGO	�
19DA FORMA DOS ATOS JURÍDICOS E DA SUA PROVA	�
20DA INVALIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO	�
20Dos Atos Ilícitos	�
22DIREITO DAS OBRIGAÇÕES	�
23ADIMPLEMENTO E EXTINÇÃO DAS OBRIGAÇÕES	�
24INADIMPLEMENTO DAS OBRIGAÇÕES	�
26CONTRATOS, REGRAS GERAIS	�
27CLASSIFICAÇÃO DOS CONTRATOS	�
30COMPRA E VENDA	�
30ELEMENTOS ESSENCIAIS DA COMPRA E VENDA	�
31CONTRATOS REGULARES POR LEIS ESPECIAIS	�
31Locação de Imóvel Urbano ou Residencial	�
32DA POSSE	�
32Espécies de Posse	�
35AQUISIÇÃO E PERDA DA POSSE	�
35DO USUFRUTO	�
37DO USO	�
37DA HABITAÇÃO	�
37DO DIREITO DO PROMITENTE COMPRADOR	�
37DO REGISTRO DE IMÓVEIS	�
39COMPROMISSO OU PROMESSA IRRETRATÁVEL DE VENDA	�
LEI N.º 4.591/64 - Lei do Condomínio em edificações e das incorporações imobiliárias
 LEI N.º 6766/79 - Lei do parcelamento do solo urbano 
 LEI N.º 8078/90 – Lei de proteção do consumidor
 LEI N.º 8.245/91 - Lei de locações dos imóveis urbanos
. LEI N.º 6015/73 – Lei dos Registros Públicos
 Atribuições
.Publicidade
. Registro civil de pessoas naturais
. Registro civil de pessoas jurídicas
. Registro de títulos e documentos
. Registro de imóveis
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CONCEITO DE DIREITO
Noção de direito
Conceito: O direito, ciência social que é, só pode ser imaginado em função do homem, vivendo em sociedade. Por outro lado, não se pode conceber a vida social sem se pressupor a existência de certo número de normas reguladoras das relações entre os homens, por estes mesmos julgadas obrigatórias. Tais normas determinam, de modo mais ou menos intenso o comportamento do homem no grupo social.
Tais normas são acompanhadas de uma sanção; À medida que as sociedades evoluem e se organizam politicamente, a sanção, em vez de se manifestar pela própria reação do ofendido, parte da autoridade constituída. Esta atribui à norma força coercitiva, impondo, por conseguinte, sua obediência. É a infração a um preceito cogente provoca uma reação do Poder Público. De sorte que, entre as várias normas vir gentes numa sociedade determinada, algumas vêm acompanhadas de uma sanção oriunda do Poder Público, e estas são as normas de direito, ou, mais precisamente, de direito positivo; às outras, isto é, àquelas normas que orientam o comportamento dos indivíduos, mais despidas de sanção provinda do Poder Público, poderemos chamar normas de ordem moral, ou de ordem costumeira. Ambas têm, provavelmente a mesma origem, mais a força coercitiva que acompanham as primeiras diferem da que acompanha as segundas, de modo que, enquanto aquelas são obrigatórias, estas não são. 
Direito Objetivo e direito subjetivo.
Conceito: O direito objetivo é a norma da ação humana, isto é, a norma agendi. Se, entretanto, o observador encara o fenômeno através da prerrogativa que para o individuou decorre da norma, tem-se o direito subjetivo. Trata-se da faculdade conferida ao individuou de invocar a norma em seu favor, ou seja, da faculdade de agir sob a sombra da regra, isto é, a facultas agendi. 
Podemos citar como exemplo que nossa Carta Magna garante o direito de propriedade, é o princípio que o consagra é preceito de direito objetivo. A prerrogativa que dele decorre, para o titular do domínio, de invocar a norma, na defesa do seu interesse, é o direito subjetivo do proprietário.
Direito público e direito privado.
Conceito: Direito público é o destinado a disciplinar os interesses gerais da coletividade, são exemplos a distribuição da justiça (Direito Judiciário); a repressão aos delitos (Direito Penal); Já o direito privado é o que regula as relações entre os homens, tendo em vista o interesse particular dos indivíduos, ou a ordem privada. Ele disciplina, por exemplo, as relações humanas que surgem no âmbito familiar; as obrigações que se estabelecem de individuou para individuou, quer oriundas do contrato, quer derivadas do delito etc; resumindo, de maneira mais ampla, que esse é o Direito Civil pois em certos momentos as expressões se equivaleram.
BREVE APANHADO SOBRE A LEI DE INTRODUÇÃO AO CÓDIGO CIVIL
Conceito: A lei de introdução a este Código, regula, a própria lei. Aí se cuida da vigência da lei e de sua revogação; da impossibilidade de alegar-se a sua ignorância; da aplicação da lei e de suas lacunas; da interpretação da lei e de sua eficácia no tempo e no espaço.
Definição de lei — Lei é uma regra geral que, emanando de autoridade competente, é imposta, coativamente, à obediência de todos. Trata-se, portanto, de um preceito, vindo da autoridade competente e dirigido indistintamente a todos, a quem obriga, por razão de sua força coercitiva. A lei emana da autoridade competente. Entre nós a fonte da lei é o Poder Legislativo, nos termos dos arts. 59 e seguintes da Constituição Federal. Verdade que, na confecção da lei, também colabora o Poder Executivo; Não podemos olvidar a questão das MPS, onde o executivo legisla, tornando esta função atípica deste poder, pois a mesma é função típica do Poder Legislativo.
Questão de maior relevância neste estudo, é a diferença entre promulgação, que é o ato pelo qual o chefe de Estado proclama perante o corpo social a existência da lei. Já, a publicação, é o ato pelo qual a lei se torna obrigatória, sendo publicada no diário oficial da união.
Da vigência da lei — A lei, salvo disposição em contrário, começa a vigorar em todo território nacional quarenta e cinco dias depois de oficialmente publicado.
O intervalo entre a data da publicação da lei e a sua entrada em vigor chama-se vacatio legis.
A maioria das leis, entretanto, contém a data em que passará a viger. Em geral coincide com a de sua publicação; Em outras hipóteses, o período de espera é maior, como por exemplo o início da vigência do código civil de 2002.
Tal é o termo inicial da vigência da lei. Até quando, entretanto, vigorara? A lei terá vigor até que outra a modifique ou a revogue (LICC, art. 2º); A lei só se revoga por outra lei. Não pode, por conseguinte, um regulamento, ou uma portaria, ou um aviso ministerial, da fim à existência de uma lei.
“A lei posterior revoga a anterior quando expressamente o declare, quando seja com ela incompatível ou quando regule inteiramente a matéria de que tratava a lei anterior” (LICC, art. 2º, § 1º). 
A lei posterior revoga a anterior ainda quando discipline inteiramente matéria por aquela tratada. Assim, por exemplo, a Lei de Introdução ao Código Civil de 1942 não se referiu, expressamente, a igual preceito do de 1916; mas, tendo disciplinado toda a matéria por este regulada, evidentemente o revogou. Entretanto, se não há colidência entre os dois textos, porque a lei nova apenas estabelece disposições a par das já existentes e com ela compatíveis, a primeira continua a subsistir.
Do conhecimento da lei — uma vez publicada e transcorrido o período de vacatio legis, a lei entra em vigor e vincula todos. Sua força coercitiva, por isso que ela é um preceito geral, prende a todos; ninguém pode fugir de cumpri-la, ainda que ignorando sua existência. O legislador presume, de maneira irrefragável, que todas as pessoas conhecem a lei; por isso, como a lei pretendo a todos vincular e todos exigir obediência, ela presume que cada uma conheça, não admitindo a alegação de sua ignorância. E o faz no art. 3º da LICC, ao dispor que “ninguém se escusa de cumprir a lei, alegando que não a conhece”.
É uma presunção que não corresponde a realidade, pois, em nossos dias, as leis se multiplicam de tal maneira que nem mesmo os profissionais as conhecem em sua totalidade. Quanto mais os leigos?Da aplicação do direito e das lacunas da lei — Para resolver os casos que lhe são apresentados, o juiz procura, dentro da sistemática do direito, a lei que se deve aplicar à hipótese subjudice. Esta é uma função do Estado, de que ele se desencumbe por meio do Poder Judiciário.
Por vezes, entretanto, o juiz não encontra na legislação escrita uma norma aplicar ao caso completo. Poderá ele recusar-se a decidir sobre tal pretexto? Evidentemente não, sobre perda de conturbar-se a ordem social; Quando a lei é omissa sobre algum problema, ou sobre a solução de alguma relação jurídica, dize-se que há uma lacuna da lei; Entretanto, a despeito da inexistência de regra, não se pode furta o juiz de decidir os conflitos de interesses que se propõem entre os particulares. Como proceder?
O art. 4º da Lei de Introdução ao Código Civil determina:
“ Art. 4º Quando a lei for omissa, o juiz decidira o caso de acordo com a analogia, os costumes e os princípios gerais de direito”.
Julgar por analogia significa aplicar às hipóteses semelhantes as soluções oferecidas a casos análogos. Este principio condensa-se no adágio ubi eadem ratio, iden jus, isto e, onde houver a mesma razão o mesmo deve ser o direito; não encontrando na lei solução para o litígio apresentado, nem a descobrindo por analogia deve o juiz recorrer aos costumes; O costume é o uso implantado numa coletividade considerado por ela como juridicamente obrigatória; Se o juiz não encontrar na lei a solução para o caso que vier submetido; Se não encontrar na analogia, nem nos costumes, deve recorrer aos princípios gerais de direito.
São princípios que, baseados na observação sociológica e tendo por espoco regular os interesses conflitantes, empoem-se, inexoravelmente, como uma necessidade da vida no homem e em sociedade.
Da interpretação da lei — Observamos que, na aplicação do direito, o juiz procura, tendo em vista a norma geral, nela encaixar o caso concreto; Ocorre, entretanto que nem toda norma jurídica apresenta-se tão clara, quer por não ter o legislados o cuidado de não eliminar as obscuridades, quer por lançar mão de conceitos nem sempre bem definidos, quer, ainda, por recorrer a preceitos de excessiva amplitude.
A operação que tem por objetivo precisar o conteúdo exato de uma norma jurídica chama-se interpretação. O direito é puramente interpretativo, a necessidade de interpretação é indiscutível e, exceto naqueles casos em que o sentido na norma salta em sua absoluta evidência, o trabalho exegese (interpretação) apresenta-se continuamente ao jurista; temos três tipos de interpretação a autêntica, doutrinária ou juiz prudência. Autêntica é a que emana do próprio legislador que, por ato subseqüente, declara qual o verdadeiro sentido da regra. Doutrinária é a que aparece nos livros de ciência, nas obras dos juristas. Jurisprudencial é a que se elabora nos tribunais, pelas decisões do Poder Judiciário; não podemos olvidar, que o interprete, na procura do sentido da norma, deve inquirir qual o efeito que ela busca, qual o problema que ela almeja resolver. Com tal preocupação em vista é que se deve proceder à interpretação de um texto.
Pode-se compreender a regra do art. 5º da LICC, quando dispõe:
“Art. 5º na aplicação da lei o juiz atendera os fins sociais a que ela se dirige e as exigências do bem comum”
Consumaram quanto tal regra ainda não vigia? A questão fundamental é de saber se a lei nova pode retroagir apanhando os efeitos daqueles fatos, ou se ela só tem eficácia para o futuro; mister, se faz necessário, explicar o princípio da retroatividade da lei. Diz-se retroativa a lei que procura alcançar os efeitos de atos que surgiram anteriormente à sua vigência.
Assim nos ensina o art. 6º da LICC
“Art. 6º A Lei em vigor terá efeito imediato geral, respeitados o ato jurídico perfeito, o direito adquirido e a coisa julgada.
§1º Reputa-se ato jurídico perfeito o já consumado segundo a lei vigente ao tempo em que se efetuou. 
§ 2º Consideram-se adquiridos assim os direitos que o seu titular, ou alguém por ele, possa exercer, como aqueles cujo começo do exercício tenha termo pré-fixo, ou condição preestabelecida inalterável, a arbítrio de outrem.
§ 3º Chama –se coisa julgada ou caso julgado a decisão judicial de que já não caiba recurso”
A lei retroage apenas não se permite que ela recaia sobre o ato jurídico perfeito, sobre o direito adquirido e sobre a coisa julgada.
DA PESSOA NATURAL
Conceito: toda relação jurídica tem por titular a pessoa humana, verdade é, também, que toda pessoa pode ser titular de uma relação jurídica, isto é, todo ser humano tem capacidade para ser titular de direitos. É o que proclama a regra do art. 1º do Código Civil:
Art. 1º toda pessoa é capaz de direitos e deveres na ordem civil.
Início e fim da pessoa natural — afirma que o homem têm personalidade é o mesmo que dizer que ele têm capacidade para ser titular de direitos. Tal personalidade se adquiri com o nascimento com vida, conforme determina o art. 2º do Código Civil.
Para a lei brasileira, hoje, basta que haja o nascimento com vida; mas, prossegue o art. 2º do Código Civil, a lei põe a salvo desde a concepção os direitos do nascituro.
Nascituro é o ser já concebido, mas que ainda se encontra no ventre materno; a lei não lhe concede personalidade ao qual só lhe será conferida se nascer com vida. Mas, como provavelmente nascerá com vida, o ordenamento jurídico desde logo preserva seus interesses futuros. A personalidade que o indivíduo adquiri ao nascer com vida termina com a morte (CC, art. 6º). No instante em que inspira, cessa sua aptidão para ser titular de direito, os seus bens transmitem, incontinentes, aos seus herdeiros (CC, art. 1.784).
DO DOMICÍLIO
Conceito de Domicílio — Vivendo o homem em sociedade, mantendo relações jurídicas com outros homens, é necessário que haja um lugar onde possa ele oficialmente ser encontrado, para responder pelas obrigações que assumiu. Todos os sujeitos de direito devem ter, por livre escolha ou por determinação da lei, um lugar certo, no espaço, de onde irradiem sua atividade jurídica. Esse lugar é o seu domicílio.
O art.70 do Código Civil caracteriza o domicílio da pessoa natural, nestes termos:
Art. 70. O domicílio da pessoa natural é o lugar onde ela estabelece a sua residência com ânimo definitivo.
O Conceito de domicílio se distingue do de residência. Este representa uma relação de fato entre uma pessoa e um lugar, envolvendo a idéia de habitação, enquanto o de domicílio compreende o de residência, acrescido do ânimo de aí fazer o centro de sua atividade jurídica.
O Código Civil brasileiro admitiu a idéia da pluralidade de domicílios, adotando, assim, o critério da legislação alemã.
Entre nós o art. 71 do Código Civil apresenta a hipótese de a pessoa natural ter várias residências onde alternadamente viva, ou vários centros de negócios; e preceitua, então, que se considerará seu domicílio qualquer destes ou daqueles.
	
Espécies de domicílio: domicílio voluntário, legal e de eleição — Quanto ao modo de seu estabelecimento, pode-se classificar o domicílio em voluntário, legal ou necessário e de eleição.
Domicílio voluntário é o estabelecido livremente pelo indivíduo sem sofrer outra influência que não a de sua vontade ou conveniência.
Domicílio legal, ou necessário, é aquele que a lei impõe a determinadas pessoas, que se encontram em dadas circunstâncias.
Domicílio da pessoa jurídica de direito privado — o domicílio das pessoas jurídicas de direito privado é o lugar onde funcionarem as respectivas diretorias e administrações, isto quando dos seus estatutos não constar eleição de domicílio especial (CC, art. 75, IV).
O grande problema quando a pessoa jurídica de direito privado tem vários estabelecimentos em lugares diferentes, porque pode surgir dúvida quanto ao foro em que deve ser acionada,.
O remédio se encontra na lei. Diz o § 1º art. 75 do Código Civil:
§ 1º
 Tendo a pessoa jurídica diversosestabelecimentos em lugares diferentes, cada um deles será considerado domicílio para os atos nele praticados.
DO OBJETO DO DIREITO. BENS. PATRIMÔNIO
Conceito de ¨bens¨. Distinção entre coisas e bens – os vocábulos bem é coisa são usados indiferentemente por muitos escritores é, por vazes, pela própria lei. A diferença especifica esta no fato de esta primeira incluindo a sua compreensão a idéia de utilidade e raridade, ou seja, a ter valor econômico. 
Coisa é tudo que existe objetivamente, exclusivamente do homem. Assim, o sol, a lua, os animais, os seres inanimados, etc; podemos concluir que bens são coisas que, por serem úteis e raras, são suscetíveis de apropriação é contem valor econômico.
Noção de patrimônio – o patrimônio de um individuo é representado pelo acervo de seus bens, conversíveis em dinheiro. Há, visceralmente ligada à noção de patrimônio, a idéia de valor econômico; o patrimônio é composto por todo o ativo e com todo o passivo de um individuo. De modo que se podem encontrar pessoas que tem um patrimônio negativo.
A noção de patrimônio, entretanto, é de considerável importância, por que nela se vai basear um principio que informa todo direito das obrigações. De acordo com tal principio, o patrimônio do devedor responde por suas dividas; com efeito, o patrimônio do devedor é o garante de seus credores. Este sabe que a recusa do devedor em adimplir suas obrigações permite recurso ao Poder Publico, o qual, mediante em processo executório, promovera o patrimônio do devedor ou de bens do devedor, ou de bens suficiente da divida destinando o que foi apurado a soluções das obrigações reclamadas.
DA CLASSIFICAÇÃO DOS BENS
Dos bens consideráveis em si mesmos, bens imóveis, definição e classificação – encarando os bens em si mesmo e tendo em vista o fato de serem ou não suscetíveis se mover, o legislador os distingue em moveis e imóveis. 
Bens imóveis – são as coisas que se não podem transportar, sem destruição, de um lugar para o outro, como define grande mestre Beviláqua.
Dos bens imóveis, sugiram quatro diferentes categorias, a saber: imóveis por sua natureza, imóveis por ascensão, imóveis por definição da lei.
Imóveis por sua natureza - o art.79 do Código Civil, caracteriza que o legislador entende por imóvel por sua natureza. 
Art. 79. São bens imóveis o solo e tudo quanto se lhe incorporar natural ou artificialmente. 
Em rigor um único imóvel por sua natureza é o solo. Já o dizia o grande Teixeira de Freitas. 
Imóveis por acessão – Acessão significa justa posição aderência de uma coisa a outra, de modo que a primeira absorva a outra; o Código Civil em seu art.79, admiti a idéia de imóveis por acessão ao definir como imóvel tudo que ao solo se incorpora natural ou artificialmente; nessa matéria, se encontra a aplicação de um principio que logo mais será examinado, segundo o qual o acessório segue o principal.
Bens e imóveis por definição da lei – a terceira categoria de imóveis se compõe daqueles bens que a lei define com tal. Dispõe os art. 80 e 81 do Código Civil
Art. 80. consideram-se imóveis para os efeitos legais:
I - Os direitos reais sobre imóveis e as ações que os asseguram;
II - O direito à sucessão aberta.
Art.81- Não perdem o caráter de imóveis:
I – as edificações que, separadas do solo, mas conservando a sua unidade, forem removidas para outro local;
II – os materiais provisoriamente separados de um prédio, para nele se reempregarem.
Coisas divisíveis e indivisíveis – ainda classificado os bens em sim mesmos, o legislador distingue as coisas divisíveis das indivisíveis.
Fisicamente todas as coisas são suscetíveis de divisão, e nada impede que se fragmente um relógio, ou mesmo um cavalo. Todavia coisas há que, dividias, deixam de ser o que eram. O cavalo dividido ao meio não mais será um semovente, e o relógio, serrado em dois, tampouco seguirá sendo relógio. Daí a definição dada pelo art. 87 do Código Civil:
Art. 87. Bens divisíveis são os que se podem fracionar sem alteração na sua substância, diminuição considerável de valor, ou prejuízo do uso a que se destinam.
Exemplo disto é o art. 1386 do Código Civil, que determina serem indivisíveis as servidões.
DOS BENS RECIPROCAMENTE CONSIDERADOS
Distinção entre acessório e principal. Análise de regra de que o acessório segue o principal – O art. 92 do Código Civil define coisa principal como sendo aquela que existe sobre si, abstrata ou concretamente; a coisa acessória como aquela cuja existência supõe a da principal.
Estabelecendo a distinção entre coisa acessório e principal, o legislador fixa regra de enorme repercussão, dispondo, no parágrafo único do ar. 92, que salvo disposição especial em contrario, a coisa acessória segue a principal.
Tal regra informa numerosos institutos e textos do direito positivo. Apenas para dar um exemplo, basta lembrar a teoria de acessão, que é um modo de adquirir a propriedade imóvel (CC,art.1,248). Os proprietários ribeirinhos adquirem o domínio da ilha que se forma no rio divisório que corre entre seus prédios, porque, sendo donos do principal, adquirem o acessório; no aluvião o dono do prédio principal adquire o terreno aluvional, que é acessório; em tese, temos o significado da regra. Em conseqüência dela, admitisse em principio, que: a) o acessório acompanha o principal em seu destino; b) o acessório assume a natureza do principal; c) o proprietário do principal salvo exceção legal ou convencional, é o proprietário do acessório.
Benfeitorias, Conceito e espécie – Benfeitoria é uma espécie de acessório, constante de obra levada a efeito pelo homem, com o propósito de conservar, melhorar ou simplesmente embelezar uma coisa determinada.
Conforme seja um ou outro o escopo e a finalidade alcançada, será de uma ou de outra a espécie de benfeitoria. Quando ela é realizada com o propósito de conservar a coisa, de evitar sua deterioração ou de poupar-lhe um estrago iminente, diz-se necessária. Por exemplo: a reforma do telhado de um prédio para que este não se danifique.
Diz-se útil à benfeitoria quando tem por fim melhorar a utilização da coisa, como, por exemplo, a construção de uma nova entrada para um prédio, ou a de uma garage para uma casa.
Chama-se voluptuária a benfeitoria quando sua construção almeja tão só proporcionar maior deleite, sem aumentar a utilidade da coisa, embora possa torná-la mais agradável u aumentar-lhe o valor. Assim, por exemplo, a construção de um jardim, a decoração de um aposento, etc.
DOS BENS PÚBLICOS E PARTICULARES
Definição dos bens públicos e dos particulares – Bens públicos, diz o art. 98 do Código Civil, são os do domínio nacional pertencentes à União, aos Estados, ou aos Municípios. Todos os demais são particulares, pertençam a quem pertencerem.
Assim, conforme a pessoa jurídica de direito público a quem pertencerem, os bens públicos serão federais, estaduais ou municipais. Os que não pertencerem a qualquer destas pessoas são, por definição do Código Civil, bens particulares.
Classificação dos bens públicos segundo o seu destino – Quando aos fins a que se destinam, são bens públicos, segundo o art. 99 do Código Civil:
I – os de uso comum do povo, tais como rios, mares, estradas, ruas e praças;
II – os de uso especial, tais como edifícios ou terrenos destinados a serviço ou estabelecimento da administração federal, estadual, territorial ou municipal, inclusive os d suas autarquias;
III – os dominicais, que constituem o patrimônio das pessoas jurídicas de direito público, ou real, de cada um dessas entidades. 
I – Os de uso comum do povo. São aqueles bens que qualquer pessoa, cumprindo os regulamentos, pode utilizar. A utilização dos bens dessa espécie independe, via de regra, de retribuição; mas pode ser exigido, por lei da União, do Estado, ou do Município, conforme pertençam a uma dessas pessoas jurídicas, pagamento para seu uso (CC, art.103). Exemplo freqüente de referida exigência é o pedágio cobradoas estradas públicas.
II – Os de uso especial. São os bens destinados a algum serviço da pessoa jurídica de direito público. São bens público de uso especial os edifícios públicos, as construções militares e os terrenos destinados ao serviço das repartições públicas.
III – Os dominicais. São bens dominicais ou dominiais os que constituem o patrimônio da pessoa jurídica de direito público. São bens dos quais o Poder Público é titular, da mesma maneira que a pessoa de direito privado é dona de sue patrimônio.
Estão nessa categoria os créditos do Estado, as estradas de ferro, as empresas de navegação, etc.
OBS.: Os bens públicos são inalienáveis, exceção para os dominicais. 
Passando agora a transcrever o artigo 100 re 101 do novel diploma Cível.
Art. 100. Os bens públicos de uso comum do povo e os de uso especial são inalienáveis, enquanto conservarem a sua qualificação, na forma que a lei determinar.
Art. 101. Os bens públicos dominicais podem ser alienados, observadas as exigências da lei.
Da sua condição de inalienáveis decorre a impossibilidade de serem usucapidos.
DO NEGÓCIO JURÍDICO
Conceito – No Título I do Livro III, do Negócio Jurídico, trata o legislador do negócio jurídico, isto é, daquele ato lícito da vontade humana, capaz de gerar efeitos na órbita do direito.
Os requisitos de validade do ato jurídico são os já aludidos os relacionados no art.104 do Código Civil, a saber:
 Capacidade das partes. - No intuito de proteger determinadas pessoas, as inclui na categoria dos incapazes e confere-lhe alguns meios de defesa. Trata-se de pessoas que não atingiram um grau adequando de maturidade ou que, em virtude de moléstia ou de alguma limitação pessoal, não podem cuidar eficazmente de seus próprios interesses.
 Liceidade do objeto. - Aqui o problema não é mais da idoneidade do objeto, já examinado entre os elementos, mas de sua liceidade. Trata-se de vedar aqueles atos cujo escopo atente contra a lei, contra a moral ou contra os bons costumes. Se o objeto do negócio é fisicamente impossível, é ele inidôneo, faltando, por conseguinte ao ato jurídico um elemento substancial; mas, se é juridicamente impossível, o defeito não é mais de idoneidade, porem de liceidade.
 A forma .- È requisito de validade dos atos jurídicos obedecerem à forma prescrita, ou não adotarem a forma defesa em lei.
A liberdade de forma constitui a regra, pois ela será livre, a menos que a lei determine o contrário. De resto o art.107 do Código Civil proclama:
Art.107. A validade da declaração de vontade não dependerá de forma especial, senão quando a lei expressamente a exigir.
Em numerosos casos, entretanto, a lei prescreve uma forma especial. Assim, por exemplo, a compra e venda de imóveis de valor superior ao fixado em lei (CC, art.107); os pactos antenupciais, não se podem fazer a não ser por escritura pública (art. 1.640, parágrafo único). O penhor e o seguro dependem pelo menos de instrumento escrito, ainda que particular, para seu aperfeiçoamento.
O requisito da forma, quando exigido pelo legislador, tem múltipla finalidade. Poder-se-ai ressaltar a facilidade de prova, a maior garantia de autenticidade do ato, a mais ampla dificuldade em apresentar-se à vontade do agente viciada pelo dolo ou coação e, um fator que nem sempre tem sido devidamente realçado, a solenidade revestidora do ato, que tem o condão de chamar a atenção de quem o pratica pra a seriedade do ato.
Classificação dos negócios jurídicos
Negócios unilaterais e bilaterais – Unilaterais são aqueles atos em que basta a declaração de vontade de uma das partes para que o negócio jurídico se aperfeiçoe. Bilaterais são aqueles em que se requer a manifestação de vontade de ambas as partes, para que o negócio se complete. Assim, o testamento é negócio unilateral porque depende tão-só da vontade do testador.
Negócios onerosos e gratuitos – Negócios onerosos são aqueles em que à vantagem obtida corresponde um sacrifício. Existe uma reciprocidade de prestação entre as partes, como na compra e venda, na locação etc.
Negócios ¨causas mortis¨ e ¨inter vivos¨ - Considerando o tempo em que devam produzir efeitos pode-se proceder à distinção acima. Causa Mortis são os atos que devem produzir efeitos após a morte de seu agente, assim como o testamento, ou a doação causa mortis, a que se refere o art.314 do Código Civil. Inter vivos são os negócios cujos efeitos se devem produzir durante a vida dos interessados, assim como o mandato, o depósito, o reconhecimento de filhos etc.
Negócios solenes e não solenes- Solenes ou formais são os negócios que demandam, para se aperfeiçoar, além de outros requisitos, a obediência a uma forma prescrita em lei. Não solenes ou não formais são os negócios que não dependem de forma determinada, podendo as partes recorrer a qualquer delas. Negócios solene é o testamento, ou a adoção (escritura pública), ou o penhor agrícola (forma escrita, instrumento público ou particular); não solene é a compra e venda de bens moveis, a qual se ultima e aperfeiçoa até quando feita verbalmente.
DOS DEFEITOS DO NEGÓCIO JURÍDICO
Dispõe o art. 171 serem anuláveis os negócios portadores do vício resultante de erro, dolo, coação, estado de perigo, lesão e fraude contra credores. De um lado impõe-se distinguir os vícios do consentimento, isto é, o erro, o dolo e a coação; de outro, os chamados vícios sociais, ou seja, a fraude contra credores e antigamente a simulação.
Ocorre o erro quando o autor da declaração a emitiu inspirado num engano, ou na ignorância da realidade. O vício recai sobre o próprio consentimento, que não seria manifestado da maneira por que o foi se conhecidas as circunstância do negócio. O que o marca é o fato de ser espontâneo.
Se tal engano, ao invés de espontâneo, foi provocado pelo comportamento malicioso do outro contratante, ou de terceiro com ciência daquele, aparece a figura do dolo. Ainda aqui o defeito recai sobre o próprio mecanismo volitivo.
Também na coação o consentimento se mostra defeituoso. A anuência é provocada por ameaça, de sorte que lhe falta a imprescindível espontaneidade.
Nas três hipóteses, portanto, é a vontade, mola do ato jurídico, que aparece prejudicada, quer por não se manifestar conscientemente, quer por externar-se coagida. Assim, nos três casos, a vontade se revela em disparidade com a declaração, surgindo à figura do defeito do consentimento.
A fraude contra credores se manifesta pelo procedimento deliberado e consciente do devedor, que, no intuito de prejudicar seus credores, diminui maliciosamente seu patrimônio. O devedor almejava alcançar um fim e recorreu a um meio que lhe pareceu adequado para atingi-lo.
Em todas as hipóteses, pode vir o negócio a ser infirmado; contudo, enquanto nos vícios do consentimento a lei, através da anulação, visa proteger o autor da declaração, na fraude, a ação anulatória é conferida em benefício dos terceiros lesados.
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DA CONDIÇÃO, DO TERMO E DO ENCARGO
A condição. Conceito – O Código Civil define a condição em seu art. 121, nestes termos:
Art. 121. Considera-se condições a cláusula que, derivando exclusivamente da vontade das partes, subordina o efeito do negócio jurídico a evento futuro e incerto.
Um negócio, portanto, é condicional quando sua eficácia depende de um acontecimento futuro e incerto.
Assim, a condição não afeta a existência do negócio, mas apenas sua eficácia. O contrato existe desde logo, porque houve a manifestação válida da vontade de ambas as partes; apenas sua eficácia fica dependendo do advento da condição. Por exemplo: alguém ajusta com um pintor a compra de sua tela, se ela for aceita em uma exposição internacional. O negócio está completo, não havendo dúvidas sobre sua existência, porem sua eficácia fica dependente de um evento futuro e incerto, ou seja, do fato de ser ou não a tela recebida pelo júri da exposição aludida. Em caso afirmativo, o negócio gera seus efeitos, independente de nova manifestação de vontade. Frustradaa condição, o negócio gera efeitos, independente de nova manifestação de vontade. Frustrada a condição, o negócio se desfaz, por não ter ocorrido aquele pressuposto acidental, que, em virtude da vontade das partes, foi transformado em relevante.
Negócios que não admitem condição – Embora a condição encontre melhor clima no âmbito dos negócios patrimoniais, ele pode, em tese, ser incluída em quase todos os tipos de atos jurídicos.
Negócios há, entretanto, que por sua natureza repelem a idéia de condição. São atos geralmente ligados ao Direito de Família ou ao Direito das Sucessões e que devem, desde logo, constituir-se de maneira definitiva, criando uma situação permanente.
Ninguém pode se casar sob condição ou a termo, porque o casamento, constituindo elemento básico na estrutura da sociedade e interessando diretamente à ordem pública, deve estar liberto da ameaça de resolução.
O termo – Termo é , na definição de Beviláqua, o dia em que começa ou se extingue a eficácia de um ato jurídico. Trata-se de modalidade do negócio cujo fim é suspender a execução ou o efeito de uma obrigação, até um momento determinado, ou até o advento de um acontecimento futuro e certo.
Nisso consiste, efetivamente, a diferença entre o temo e a condição. Enquanto nesta tem-se em vista um evento futuro e incerto, no termo considera-se um momento futuro e certo. Daí decorre que no direito condicional o seu titular poderá ou não adquirir o direito a que se refere o contrato, dependendo da ocorrência ou não do fato posto como condição. Seu direito, portanto, é meramente eventual; fica em suspenso, podendo jamais se cristalizar. No termo, todavia, como o direito a que ele se refere será inexoravelmente do credor, por isso que o termo, por definição mesmo, é certo, diz-se que tal direito, embora futuro, é deferido, porque o termo não impede a aquisição do direito. Cuja eficácia ele apenas suspende.
O encargo – Encargo ou modo é uma limitação trazida à liberalidade, quer por dar destino ao seu objeto, como, por exemplo, dôo A uma casa, contanto que ele aí vá morar; quer por impor ao beneficiário uma contraprestação,como, por exemplo, deixo a B cinco milhões, mas ele terá de educar meus filhos até a maioridade. É um ônus que diminui a extensão da liberalidade.
Beviláqua o define como a determinação acessória, em virtude da qual se restringe a vantagem criada pelo ato jurídico, estabelecendo o fim a que deve ser aplicada a coisa adquirida, ou impondo uma certa prestação.
O encargo se distingue da condição, pois enquanto esta atua sobre a eficácia do negocio, impedindo a aquisição do direito (se suspensiva), ou aniquilando-o (se resolutiva), o encargo não suspende tal aquisição, que se torna perfeita e acabada desde logo, a menos que o disponente imponho o contrário, caso em que o modo funcionara como condição suspensiva (CC, art.136).
DA FORMA DOS ATOS JURÍDICOS E DA SUA PROVA
A escritura pública – A escritura pública é o ato em que as partes comparecem perante o oficial público, relatam o seu propósito negocial e ultimam o ajuste, sendo que todo o ocorrido é anotado peço tabelião m livro próprio. Uma vez assinado o ato pelas partes e testemunhas, o tabelião encerra o instrumento, portando por fé pública que tudo ali relatado representa a verdade. Como goza de fé pública, presume-se que o conteúdo do instrumento seja verdadeiro, até prova em contrário. O art. 215 do Código Civil relacionada os requisitos da escritura pública. Tanto o atual como o anterior, ao contrário do que ocorre em matéria testamentária, não se encontre regra expressa exigindo seja o ato testemunhado.
Na prática os tabeliões, seguindo a velha praxe, declaravam que o ato tinha sido presenciado pelas testemunhas ¨abaixo nomeadas e assinadas¨, do que davam fé, sendo certo que na maioria das vezes tais testemunhas não tinham presenciado a leitura do instrumento, pois no geral eram dois funcionários do cartório, cujas firmas eram colhidas ao depois.
O art. 215 do Código Civil, ao caracterizar a escritura, entre os requisitos de validade de tal ato não reclama a presença de testemunhas, a não ser quando algum dos comparecentes não for conhecido do Tabelião, nem puder identificar-se por documento. Em tal hipótese, deverão participar do ato pelo menos duas testemunhas que o conheçam e atestem sua identidade.
O instrumento particular – Instrumento particular é o escrito feito e assinado, ou somente assinado, por quem se ache na livre disposição e administração de seus bens.
Quando tal instrumento vem assinado pro duas testemunhas, prova as obrigações convencionais de qualquer valor (CC, art. 221).
DA INVALIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO
Dos Atos Ilícitos
Conceito de ato ilícito. Responsabilidade contratual e extracontratual – Poder-se-ia dizer que o ato ilícito é aquele praticado com infração a um dever e do qual resulta dano para outrem. Dever legal, ou dever contratual.
Quando alguém descumpre uma obrigação contratual pratica um ilícito contratual e seu ato provoca reação da ordenação jurídica, que impõe ao inadimplente a obrigação de reparar o prejuízo causado. O preceito que regula a responsabilidade contratual se encontra no art. 389 do Código Civil. Diz ele:
Art. 389. Não cumprida a obrigação, reponde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo indícios oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado.
Nessa relação jurídica existe um liame convencional entre o agente e a vítima do dano. O inquilino que deixa de pagar o aluguel falta a um dever decorrente do contrato e, por conseguinte, constitui-se responsável pelo prejuízo que causou.
Pressupostos da responsabilidade aquiliana: A) ação ou omissão do agente; B) relação de causalidade; C) existência de dano; D) dolo ou culpa do agente – Pretendendo circunscrever esta sucinta exposição apenas ao problema da responsabilidade extracontratual. 
Do exame desse dispositivo, verifica-se que vários são os pressupostos necessários para que a responsabilidade emirja. Com efeito, para se apresentar o dever de reparar, necessário se faz: que haja uma ação ou omissão, por parte do agente. Que a mesma seja causa do prejuízo experimentado pela vítima; que haja ocorrido efetivamente um prejuízo; e que o agente tenha agido com dolo ou com culpa.
Incorrendo um desses pressupostos não aparece, regra geral, o dever de indenizar.
Ação ou omissão do agente – O ato ilícito pode advir não só de uma ação, mas também de omissão do agente. Em todo caso decorre sempre de uma sua atitude, quer ativa, quer passiva, e que vai causar dano a terceiro. A atitude ativa consiste em geral no ato doloso ou imprudente, enquanto a passiva, via de regra, retrata-se pela negligência. O empresário de um circo que esquece a porta de jaula aberta, permitindo que uma fera ataque espectadores, pratica ato ilícito por omissão, pois não tomou as medidas de segurança que lhe cumpria tomar. A omissão só ocorre quando o agente, tendo o dever de agir de determinada maneira, deixa de fazê-lo.
Relação de causalidade – Mister se faz que, entre o comportamento do agente e o dano causado, se demonstre relação de causalidade. É possível que tenha havido ato ilícito e tenha havido dano, sem que um seja a causa do outro. Assim, provado que a vítima se lançou propositadamente sob as rodas de um automóvel em alta velocidade, pois tinha o intuito de suicidar-se, não surge à relação de causalidade entre o ato imprudente do agente e o evento lamentado.
Existência de dano – O terceiro elemento caracterizador da responsabilidade consiste na existência do dano.
Em rigor, se alguém atua culposa ou dolosamente, mas não infringe a norma penal nem causa dano a terceiros, seu ato não gera qualquer conseqüência, pois a questão da responsabilidade civil só se apresenta em termos de indenização e esta só é possível se ocorrer prejuízo.
Dolo ou culpada agente – Finalmente, para emergir a responsabilidade civil, é necessário que o agente do dano tenhaagido dolosa ou culposamente.
Age com dolo aquele que, intencionalmente, procura causar dano a outrem; ou ainda aquele que, consciente das conseqüências funestas de ato, assume o risco de provocar o evento danoso. Atua culposamente aquele que causa prejuízo à terceiro em virtude d sua imprudência, imperícia ou negligência.
DIREITO DAS OBRIGAÇÕES
Noção geral do direito das obrigações — O direito das obrigações é matéria que pertence ao Direito civil, e é aquela que disciplina as relações jurídicas patrimoniais, em que são tratadas as relações jurídicas patrimoniais, em que são tratadas as relações obrigacionais que ligam um sujeito ao outro.
O direito das obrigações ocupa-se das relações entre dois sujeitos, um passivo (credor) e outro ativo (devedor), podemos dizer que é uma disciplina que cuida das relações de caráter pessoal, em que um sujeito ativo, mediante uma conduta positiva ou negativa do devedor, tem o direito de exigir o cumprimento da obrigação. Esta obrigação deverá ser lícita, possível, determinada ou pelo menos determinável.
Este vínculo obrigacional, que se dá em razão de um negócio realizado entre o credor e o devedor, é de caráter transitório, pois uma vez a obrigação cumprida, a mesma se extingue.
No Código Civil de 2002, o princípio da boa-fé objetiva atua como norma de conduta entre os contraentes. Essas normas de comportamento das partes devem estar presentes desde o momento da negociação inicial até o término do contrato. Os contraentes devem atuar com lealdade com lealdade e cooperação, mantendo a segurança jurídica das relações obrigacionais. O art. 422 manifesta claramente o preceito: “Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.”
Conceito de obrigação — A palavra obrigação (obligatio) constitui uma ligação jurídica entre o credor e o devedor, sendo que o primeiro tem o direito de receber do segundo determinada prestação. São dois elementos: a existência de uma prestação e a responsabilidade do devedor pelo seu pagamento.
Normalmente, a obrigação, para existir, exige:
Sujeito ativo, o creditor, sujeito passivo, o debitor;
Objeto que pode consistir em dar (dare), prestar (pestare) ou fazer (facere) e não fazer (non facere) alguma coisa:
Sanção decorrente do vínculo jurídico. Actio in personam, distinta da actio in rem.
O conceito de obrigação tem característica transitória, pois, se assim não fosse, as relações obrigacionais estariam sujeitas à servidão humana, o que não é aceito nas culturas desenvolvidas.
Dentro desta característica transitória, cabe a definição do porf. Washington de Barros monteiro (2003, p.8): “obrigação é a relação jurídica,de caráter transitório, estabelecida entre o devedor e o credor e cujo objeto consiste numa prestação pessoal econômica, positiva ou negativa, devida pelo primeiro ao segundo garantindo-lhe o pagamento de seu patrimônio”.
ADIMPLEMENTO E EXTINÇÃO DAS OBRIGAÇÕES
A novação é a substituição de uma obrigação por outra. Opera-se pela substituição do sujeito ativo ou do sujeito passivo ou nova relação jurídica, que extingue e substitui a anterior. Exemplo: A deve 100 a B; mas B cede o crédito a C (substituição do sujeito ativo).
A compensação é a extinção de uma obrigação pela recíproca equivalência de débitos entre os contratantes. A compensação é matéria de defesa e só pode ser alegada quando se confrontam débitos líquidos e vencidos. Exemplo: A deve 100 a B; mas B também deve 100 a A.
A transação ocorre quando as partes fazem concessões recíprocas, para evitar ou terminar um litígio. Exemplo: o credor entende que a dívida é de 200, ao passo que o devedor entende que é só de 100. Terminam fazendo um acordo, na base de 150.
A confusão ocorre quando o devedor o devedor e credor passam a ser uma só pessoa , extinguindo-se a obrigação. Exemplos: A deve 100 a B; mas B morre e A é o seu único herdeiro; a empresa A deve 100 à empresa B, mas ocorre a fusão das duas, surgindo no seu lugar à empresa C.
A remissão é ato pelo qual o credor dispensa grandiosamente o devedor de pagar a dívida. É um ato bilateral, pois depende da concordância do devedor. A remissão pode ser total ou parcial, podendo produzir os mesmos efeitos que a transação. A remissão não pode prejudicar terceiros (art.385).
Correção do valor devido. Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação (art. 317). Trata-se de aplicação da teoria da imprevisão, ou da onerosidade excessiva, abordada adiante nos arts. 478 a 480.
INADIMPLEMENTO DAS OBRIGAÇÕES
O inadimplemento da obrigação significa o descumprimento da prestação devida por parte do devedor. Esse inadimplemento pode ser absoluto, quando falta completamente o cumprimento da prestação e não há mais a possibilidade de ser executada, e relativo, se somente parte da prestação deixou de ser cumprida, ou se o devedor não cumpriu devidamente a obrigação, mas ainda há perspectiva de fazê-lo.
Mora — inadimplemento relativo
O cumprimento da obrigação tem uma duração certa, pois por meio dela é que a riqueza é movimentada, e a quebra no cumprimento de uma obrigação produz uma disparidade no mundo dos negócios.
Do latim mora, demora, detença, espera, pausa.
Quando se trata de retardamento no cumprimento da obrigação, trata-se de mora do devedor. Constitui mora solvendi; a culpa é fator essencial, pois a obrigação não foi cumprida no tempo, lugar e forma determinados por lei. O art. 394 determina aquilo que se considera mora:
“Considera-se em mora o devedor que não efetuar o pagamento e o credor que não quiser recebê-lo no tempo, lugar e forma que a lei ou a convenção estabelecer”.
Configura-se mora quando a obrigação não foi cumprida no tempo, lugar e modo devidos.
A mora, apesar de ser equivalente ao inadimplemento, não pode ser confundido com ele, pois, enquanto o primeiro diz respeito ao retardo do cumprimento da prestação, o segundo implica não-cumprimento da prestação.
Perdas e danos — Perdas e danos aparecem quando ocorre descumprimento da obrigação, e não mais é possível cumpri-la. Ao credor é proporcionado obter o que perdeu e o que deixou de lucrar.
A reparação por perdas e danos só é possível quando o agente tem um procedimento contrário à norma jurídica e que tenha ocorrido a culpa ou o dolo estando também presente a relação causal entre o dano e o prejuízo. No caso de não haver prejuízo com o inadimplemento da obrigação, não poderá haver reparação.
“O prejudicado terá direito a uma reparação que possibilite reequilibrar a sua posição jurídica, ressarcindo-lhe todos os prejuízos, mediante a estimação das perdas e danos, realizando-se, então, a composição por meio de certa quantia em dinheiro, correspondente ao valor da prestação descumprida e aos danos sofridos com esse inadimplemento”.
Dos juros legais — Os juros consistem na remuneração que o credor pode requerer do devedor por ficar privado de seu capital. Cabe à doutrina a definição de seu sentido, pois seu conceito não está exposto em lei.
Na definição de Maria Helena Diniz (2002, p. 369),
“Os juros são rendimento do capital, frutos civis produzidos pelo dinheiro, sendo, portanto, considerados como bem acessório (CC art. 92), visto que constituem o preço do uso do capital alheio, em razão da privação deste pelo dono, voluntária ou involuntariamente. Os juros remuneram credor por ficar privado de seu capital, pagando-lhe o risco em que incorre de não mais o recebe de volta”.
Da cláusula penal — A cláusula penal, na lição de Maria Helena Diniz (2002, p. 384).
“Vem a ser um pacto acessório, pelo qual as próprias partes contratantes estipulam, de antemão, pena pecuniária ou não, contra a parte infringente da obrigação, como conseqüência de sua inexecução completa culposa ouà de alguma cláusula especial ou de seu retardamento, fixando, assim, o valor das perdas e danos, e garantindo o exato cumprimento da obrigação principal”.
Das arras ou sinal — As aras constituem o sinal que é dado por um dos contratantes ao outro, como confirmação do negócio feito ou como um modo de permitir o arrependimento das partes. O sinal, possui amparo jurídico em contratos bilaterais.
“as arras, ou sinal, constituem a importância em dinheiro ou coisa dada por um contratante ao outro, por ocasião da conclusão do contrato, com o escopo de firmar a presunção de acordo final e tornar obrigatório o ajuste; ou ainda, excepcionalmente, com o propósito de assegurar, para cada um dos contratantes, o direito de arrependimento.”
O sinal só tem validade depois de entregue e pode consistir em dinheiro ou outros bem.
As arras, ou sinal, têm semelhança com a cláusula penal, pois têm o objetivo de assegurar o cumprimento da obrigação. As arras apenas têm valia com a entrega de certa quantia de dinheiro ou outro bem. O sinal significa o princípio de pagamento e adiantamento do preço ou também servir de indenização em caso de arrependimento.
CONTRATOS, REGRAS GERAIS
Definição de contrato — Contrato é a convenção estabelecida entre duas ou mais pessoas para constituir, regular ou extinguir entre elas uma relação jurídica patrimonial.
Princípios gerais dos contatos — A validade do contrato exige acordo de vontades, agente capaz, objeto lícito, possível determinado ou determinável, bem como forma prescrita ou não proibida.
Incidem sobre o contrato três princípios básicos: A) o da autonomia da vontade, significando a liberdade das partes na estipulação do que lhes convenha; b) o da supremacia da ordem pública, significando que a autonomia da vontade é relativa, sujeita que está à lei e aos princípios de moral e da ordem pública; c) o da obrigatoriedade do contrato, significando que o contrato faz lei entre as partes (pacta sunt servanda).
Não pode ser objeto de contrato a herança de pessoa viva. O distrato faz-se pela mesma forma que o contrato. A prova exclusivamente testemunhal só se admite nos contratos cujo valor não exceda o décuplo do maior salário mínimo vigente no país, ao tempo em que foram celebrados (arts. 401 de CPC e 227 do CC).
CLASSIFICAÇÃO DOS CONTRATOS
A classificação correta de um contrato é muito útil para a interpretação e a definição das obrigações das partes. Costuma-se classificar os contratos da seguinte forma:
a) Bilaterais ou unilaterais: Nos bilaterais, ou sinalagmáticos, há obrigações para ambas as partes, como na compra e venda. Nos unilaterais apenas uma das partes assume obrigações, como na doação pura. Nos contratos bilaterais à vista não pode um dos contratantes, antes de cumprir a sua obrigação, exigir o cumprimento da do outro(exceptio non adrmpleti contractus).
b) Onerosos ou gratuitos: Nos onerosos ambas as partes assume obrigações patrimoniais, como na compra e venda. Nos gratuitos apenas uma das partes se compromete economicamente, como na doação pura.
e) Formais ou não formais: Formais são os que têm forma prescrita na lei, como a fiança e o seguro, que só valem por escrito, ou a compra e venda de imóveis, que em regra, só vale por escritura pública. Não formais são os de forma livre, como a compra e venda de bens móveis em geral.
	CLASSIFICAÇÃO DOS CONTRATOS
	Bilaterais ou unilaterais
De massa
Onerosos ou gratuitos
Preliminares ou definitivos
Comutativos ou aleatórios Necessários
De execução imediata,
Diferida ou sucessiva
Ditados (coativos)
Formais ou não formais Aurizados
Principais ou acessórios Coletivos
Típicos ou atípicos Mistos
Consensuais ou reais Conexos
Paritários ou de adesão Derivados, etc
Formação e lugar do contrato — Os contratos consensuais formam-se com a proposta e a aceitação; os reais, com a entrega da coisa; e os formais, com a realização da solenidade ou do instrumento próprio. O proponente, ou policitante, propõe, e o aceitante, ou oblato, aceita, de modo expresso ou tácito.
Não constitui proposta a simples negociação preliminar, nem a oferta condicionada a ulterior confirmação do proponente.
Na proposta por carta ou por telegrafo o contrato completa-se com a expedição da aceitação, salvo as exceções previstas no art. 434 do Código Civil.
Reputar-se á celebrado o contrato no lugar em que foi proposto (art. 435 do CC).
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Defeitos na formação do contrato:
Nulidade e anulabilidade — Na formação do contrato podem surgir vícios que o tornam nulo ou anulável. Nulo é o contrato que atenta contra norma de ordem pública ou que não tenha os pressupostos e requisitos do negócio jurídico (art. 104 do CC). A nulidade pode limitar-se apenas a uma cláusula, se não contaminar as demais
Anulável é o contrato celebrado por pessoa relativamente incapaz, ou viciado por erro, dolo, coação, estado de perigo, lesão ou fraude contra credores.
Efeitos do Contrato — O contrato válido estabelece um vínculo jurídico entre as partes, sendo em princípio irretratável e inalterável (intangível) unilateralmente, vez que os pactos devem ser cumpridos (pacta sunt servanda).
Interpretação dos contratos — Aplicam-se aos contratos os princípios gerais de interpretação da lei e do negócio jurídico.
Estipulação em favor de terceiro — Estipular significa ajustar, convencionar, ou contratar, estabelecendo condições cláusulas e obrigações mútuas. A estipulação pode ser feita em favor de terceiro, que não participa da avença (art. 436).
Promessa de fato de terceiro — Pode alguém comprometer-se a que pratique determinado ato. Um agente de eventos, por exemplo, contrata a organização de dispendioso banquete, sob a promessa de obter o comparecimento de famosa artista de teatro no dia aprazado. Na inexecução do prometido, sem motivo de força maior, responde ele por perdas e danos (art. 439).
Vícios redibitórios — Chamam-se vícios redibitórios os defeitos ocultos da coisa, de certa gravidade, que a tornem imprópria ao uso a que é destinada ou lhe diminuam o valor, como, por exemplo, os defeitos de uma máquina ou a doença de um cavalo, que o comprador normalmente não poderia ter percebido no momento da compra.
	O vício redibitório pode ser alegado em qualquer contrato comutativo ou na doação com encargo. O prejudicado pode rescindir o contrato e exigir a devolução da importância paga, acrescida de perdas e danos se o vendedor conhecia o defeito (ação redibitória).
Evicção — A evicção é a perda total ou parcial da coisa adquirida, decisão judicial, em favor de terceiro, que era o verdadeiro dono.
Nos contratos onerosos responde pela evicção o alienante, salvo se o adquirente assumiu expressamente o risco da evicção ou sabia que a coisa era alheia ou litigiosa (art. 457).
Contratos aleatórios — Contratos aleatórios (do latim, alea, serte) são os que dependem de eventos futuros ou incertos, como o contrato de seguro ou o contrato sobre safra agrícola futura. Nesses contatos cada um se arrisca a nada receber em troca, ou a receber uma contraprestação desproporcional.
Contrato preliminar — O contrato preliminar refere-se à promessa de ambas as partes, ou de uma delas (opção), de firmarem posteriormente um contrato definitivo. O contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve conter os requisitos essenciais do pacto definitivo (art.462).
Na inexecução cabe suprimento, pelo juiz, da vontade da parte inadimplente, não havendo cláusula de arrependimento (art. 464), ou rescisão, com perdas e danos (art. 465).
Extinção e rescisão do contrato — O contrato extingue-se com o seu cumprimento ou com a rescisão.
A rescisão pode dar-se pelo distrato (com amesma forma do contrato), pela denúncia unilateral (que deve ser notificada), por força de cláusula resolutiva expressa ou tácita (dependendo a tácita de interpelação judicial), ou pelo inadimplemento
No inadimplemento, ou não cumprimento do contato, a parte prejudicada pode pedir a rescisão ou exigir o cumprimento, cumulado ou não com perdas e danos (arts. 474 e 745).
COMPRA E VENDA
Definição. Elementos essenciais
Pelo contrato de compra e venda um dos contratantes de obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro a pagar-lhe certo preço em dinheiro (art.( 481 do CC).
Possui a compra e venda três elementos essenciais: acordo de vontades, coisa e preço (consensus, re set pretium). Em alguns contratos, como na compra e venda de imóveis, há também a forma, em regra, como quarto elemento essencial específico.
 ELEMENTOS ESSENCIAIS DA COMPRA E VENDA
Obrigações do comprador e do vendedor — O comprador tem a obrigação de pagar o preço, receber a coisa vendida e devolver a duplicata de fatura, se for o caso. Ao vendedor cabe a obrigação de transferir a propriedade, com a tradição dos bens móveis ou escritura dos imóveis, bem como de responder pela evicção e pelos vícios redibitórios, salvo estipulação em contrário.
Limitações à compra e venda — Em muitos casos a lei ou um contrato impõem impedimentos à compra e venda. Havendo preempção ou preferência não pode o vendedor a coisa sem primeiro oferecê-la a certa pessoa (arts. 513 a 520 do CC; art. 504 do CC — preferência do condômino em coisa indivisível; art. 27 da Lei de Locomoção — L 8.245 de 18.10.1991 — preferência do locatário na compra do imóvel.
O cônjuge não pode vender imóvel sem consentimento do outro (art. 1.647 do CC). O ascendente não pode vender ao descendente sem consentimento expresso dos outros descendentes (art. 496 do CC).
As empresas não podem dispor de imóveis se estiverem em débito com a Previdência Social (L 8.212, de 24.7.1991). O imóvel rural não é divisível em área inferior a um módulo (art. 65 do Estatuto da Terra — L 4.504/1964.
Compromisso de compra e venda — O Compromisso de compra e venda é um contrato preliminar, cujo objeto é realização de um outro contrato.
Confere ao comprador dos direitos distintos e independentes entre si: a) o direito pessoal, contra o vendedor, à escritura definitiva, ou à adjudicação, sendo esta possível (art. 639 do CPC); b) o direito real de fazer valer o compromisso também contra terceiros, conferido pelo registro (art. 22 do DL 58, de 10.12.1937; art. 25 da L 6.766, de 19.12.1979).
Compra e venda com reserva de domínio — Na venda a prazo, de móveis, com reserva de domínio o vendedor transfere ao comprador a posse da coisa, mas conserva a propriedade sobre a mesma. Quitando o preço, a propriedade passa automaticamente para o comprador (art. 524).
É um contrato formal, que deve ser feito por escrito e, para valer contra terceiros, deve ser registrado no Registro de Títulos e Documentos do domicílio do comprador. A doutrina predominante considera-o como sendo uma venda sob condição suspensiva. Os riscos da coisa correm por conta do comprador.
Se o comprador não pagar uma prestação no vencimento, pode o vendedor escolher dois caminhos: a) mover ação para cobrança das prestações vencidas e vincendas (art. 526); b) recuperar a posse da coisa vendida, com a devolução das prestações pagas, podendo porém retê-las até o necessário para cobrir a depreciação da coisa, as despesas feitas e o mais que de direito lhe for devido (art. 527).
MÚTUO — O mútuo é o empréstimo de coisas fungíveis (art. 586 do CC). Pode ser oneroso ou gratuito. Na prática, refere-se geralmente a empréstimo de dinheiro.
EMPREITADA — A empreitada refere-se ao compromisso contratual de realizar determina obra, mediante prestação e materiais ou só trabalho (art. 610).
Compete à Justiça do Trabalho decidir as questões decorrentes da empreitada do empreiteiro operário ou artífice (art. 652, “a” da CLT).
CONTRATOS REGULARES POR LEIS ESPECIAIS
Locação de Imóvel Urbano ou Residencial
LOCAÇÃO DE IMÓVEL URBANO
Disposições gerais
A locação urbano reluta-se pela Lei 8.245, de 18.10.1991.
A locação pode ser residencial e não residencial.
Estão fora da Lei de Locação, e se regulam pelo Código Civil ou leis especiais, os imóveis públicos, as garagens autônomas, os apart-hotéis e outros, arrolados no art.1º.
O aluguel pode ser fixado por qualquer prazo, dependendo do consentimento do cônjuge se igual ou superior a dez anos. Não pode ser fixado em moeda estrangeira, nem vinculado à variação cambial ou ao salário mínimo. Não pode ser cobrado adiantadamente, salvo na locação por temporada, ou se não foi dada garantia.
Sujeita-se o aluguel aos reajustes (índice e periodicidade) previstos na legislação específica. Pode também ser reajustado juridicamente, a cada três anos (a partir do contrato ou do último acordo), para ajustá-lo ao preço de mercado. Nada impede o ajuste de novo valor por acordo.
A garantia pode ser dada por caução, fiança ou seguro de fiança locatícia, proibida mais de uma modalidade. Mesmo o único imóvel do fiador, em que resida, responde pela fiança.
A alienação do imóvel rompe o contrato, salvo se a locomoção for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.
Na ausência do locatário, prossegue a locação com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.
A locação se desfaz por mútuo acordo, por inflamação legal ou contratual, por não pagamento do aluguel e encargos, ou para reparações urgentes determinadas pelo poder público.
A ação do locador para reaver o imóvel é sempre de despejo.
Pode o despelo ser cumulado com a cobrança de aluguéis.
Locação residencial
Neste terreno o legislador estabeleceu cinco hipóteses.
Contratos fixados por trinta meses ou mais. Neste caso o contrato se rescinde no término do prazo, com prorrogação por tempo indeterminado, caso silentes as partes por mais de trinta dias. Ocorrida a prorrogação, caberá denúncia imotivada (denúncia vazia), a qualquer tempo, com trinta dias para desocupação. Mas na ação de despejo, se o locatário concordar em sair, terá seis meses para a desocupação.
Contratos fixados por menos de trinta meses; Findo o prazo ajustado, a locação prorroga-se automaticamente, por tempo indeterminado. Retomada do imóvel só com denúncia estribada um dos motivos previstos na lei (uso próprio, reforma, etc.) (denúncia cheia). Mas se a locação tiver mais de cinco anos contínuos caberá também denúncia vazia.
Contratos fixados antes da lei vigente. As locações antigas, que já vigorem ou venham a vigorar por prazo de indeterminado, poderão ser denunciadas imotivadamente, com prazo de doze meses para desocupação. Mas se houve revisão judicial ou amigável do aluguel nos doze meses anteriores à Lei a denúncia vazia só pode ser exercida após vinte e quatro meses da revisão.
Livre negociação. No caso de imóveis novos, com “habite-se” após a vigência da atual Lei de Locação ,bem como nos contratos feitos após cinco anos desta vigência, fica livre não só o preço do aluguel, mas também o prazo de reajuste (periodicidade) e o índice de correção, a serem fixados no contrato. Não se pode usar como base moeda estrangeira, variação cambial ou salário mínimo.
Locação por temporada. Por até noventa dias, para certos fins, como lazer, tratamento de saúde ou feitura de obras. Aluguel e encargos podem ser cobrados antecipadamente e de uma só vez.
DA POSSE
Introdução ao estudo na posse — Temos por conceito de posse a teoria de lhering, hoje a teoria do nosso direito positivo acolheu, posse reconduta de dono. Sempre que haja o exercício dos poderes de fato, inerentes ao domínio ou propriedade, existe a posse, a não ser que alguma norma diga que esse exercício configura a detenção e não a posse.O conceito dessa, no direito positivo brasileiro, indiretamente nos é dado pelo art. 1.196no Código Civil, ao considerar possuidor “Todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade”.
Posse e detenção — Há situações em que uma pessoa não é considerada possuidora, mesmo exercendo poder de fato sobre um coisa. Isso acontece quando a lei desqualifica a relação para mera detenção, como faz no art. 1.198. Em borra, por tanto, a posse possa ser considerada uma forma de conduta que se assemelha à de dono, não é possuidor o servo na posse, aquele que a conserva em nome de outrem ou em cumprimento de ordens ou instruções daquele em cuja dependência se encontra. O possuidor exerce o poder de fato em razão de um interesse próprio; O detentor, no interesse de outrem. É o caso típico dos caseiros e de todos aqueles que zelam por propriedades em nome do dono.
Espécies de Posse
Posse direita e posse indireta — A divisão da posse em direta e indireta encontra-se assim definida: “A posse direta, de pessoa que tenha a coisa em seu poder, temporariamente, em virtude do direito pessoal, ou real, não anula a indireta, de quem aquela foi a vida, podendo o possuidor direto defender a sua posse contra o indireto” (CC, art. 1.197). A relação possessória, no caso, desdobra-se. O proprietário exerce a posse direta, como conseqüência de seu domínio. O locatário, por exemplo, exerce a posse direta por concessão do locador. Uma não anula a outra; ambas coexistem no tempo e no espaço e são posses jurídicas, não autônomas, pois implica o exercício de efetivo direito sobre a coisa.
Posse justa e posse injusta — posse justa é a não violenta clandestina o precária (CC, art. 1.200), é clandestina, por exemplo, a do que furta um objeto ou ocupa imóvel de outro às escondidas. É violenta a do que toma um objeto de alguém, despojando-o à força, ou expulsa de um imóvel, por meios violentos, o anterior possuidor. E é precária quando o agente nega-se a devolver a coisa, findo o contrato. Posse injusta, portanto, é a adquirida viciosamente. Esses três vícios corresponde às figuras definidas no Código Penal como roubo (violência), furto (clandestinidade) e apropriação indébita (precariedade). Ainda que viciada, a posse injusta não deixa de ser posse, visto que a sua qualificação é feita em face de determinada pessoa sendo, portanto, relativa.
Posse de boa-fé e posse de má-fé — É de boa-fé a posse se o possuidor ignora o vício, ou obstáculo que impede a aquisição da coisa (CC, art. 1.201). Se ignora a existência de vício na aquisição da posse, ela é de boa-fé; Se vício é de seu conhecimento, a posse é de má-fé.
A boa-fé não é essencial para o uso nas ações nas possessórias. Basta que a posse seja justa. Ainda que de má-fé, o possuidor não perde o direito de ajuizar a ação possessória competente para proteger-se de um ataque à sua posse. A boa-fé somente vem a relevância, com relação à posse, em se tratando de usocapião, de disputa sobre os frutos de benfeitorias da coisa possuída ou na definição da responsabilidade pela sua perda ou deterioração.
Posse nova e posse velha — Posse nova é a de menos de ano e dia. Posse velha é a de ano e dia ou mais. Dispõe o art. 1.211 do Código Civil: “Quando mais de uma pessoa se disser possuidora, manter-se-á provisoriamente a que tiver a coisa se não estiver manifesto que a obteve de alguma das outras o modo vicioso).
Posse natural ou posse Civil ou Jurídica — Posse natural é a que se constitui pelo exercício de poderes de fato sobre a coisa. Posse civil ou jurídica é a que assim se considera por força de lei, se necessidade de atos físicos ou materiais. Exemplifica-se com o constituto possessório: A vende sua casa a B, mas continua no imóvel como inquilino; não obstante, B fica sendo possuidor da coisa (posse indireta), mesmo sem jamais tê-la ocupado fisicamente. Posse civil ou jurídica é, por tanto, a que se transmite ou se adquire pelo título. Adquire-se a posse por qualquer dos modos de aquisição em geral, desde o momento em que se torna possível o exercício, em nome próprio, e qualquer dos poderes inerentes à propriedade (CC, art. 1.204).
Posse “AD INTERDCTA” e Posse “AD USOCAPIONEM” — Posse ad interdcta é a que pode ser defendida pelos interdctos ou ações possessórias, quando molestada, mas não conduz à usucapião. O possuidor, como o locatário, por exemplo, vítima de ameaça ou de efetiva turbação ou esbulho, tem a faculdade de defendê-la ou de recuperá-la pela ação possessória adequada até mesmo contra o proprietário.
	Posse ad usucapionem é a que se prolonga por determinado lapso de tempo estabelecido na lei referindo a seu titular a aquisição do domínio. Ao fim do período de dez anos, aliado a outros requisitos, como o ânimo de dono o exercício contínuo e de forma mansa e pacífica, além do justo título e boa-fé, da origem à usucapião ordinária (CC, Art. 1.242). Quando a posse com essas características prolonga-se por quinze anos, a lei defende a aquisição do domínio pela usucapião extraordinária, e dependentemente de título e boa-fé (CC, art. 1.238).
	Assunto de grande relevância no nosso ordenamento jurídico é a questão concernente ao usucapião, já explicamos em poucas linhas alguns conceitos de usucapião ordinário, e extraordinária, convém, neste momento, adentrar mais no assunto.
	A usucapião ordinária é prevista no art. 1.242 e apresenta os seguintes requisitos:
Posse de dez anos, exercida como ânimo de dono, de forma contínua mansa e pacificamente, além de justo título de boa-fé.
O prazo será de cinco anos “se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante no respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimento de interesse social e econômico” (art. 1.242, parágrafo único);
Não podemos olvidar a usucapião extraordinária como já foi dito é disciplinada no art. 1.238 do Código Civil e seus requisitos são:
Posse de quinze anos (que pode reduzir-se a dez anos se o possuidor houver estabelecido um imóvel a sua moradia habitual ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo).
Exercido com ânimo de dono, de forma contínua mansa e pacificamente.
Dispensam-se os requisitos do justo título da boa-fé
Temos também a usucapião especial rural (pro labore), o art. 191 da constituição disciplina que “aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como seu, por cinco ininterruptos, sem oposição, área de terra, em zona rural, não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela a sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade”, em seu parágrafo único assim nos ensina a constituição federal que “os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião, o art. 1.239 do Código Civil limitou-se a reproduzir, ipsis litteris, o mencionado dispositivo constitucional.
Incontinenti, temos a usucapião especial urbana, constitui inovação trazida pela Constituição de 1988, estando regulamenta em seu art. 183 “aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural”, o art. 1.240 do Código Civil reproduziu, integralmente o art. 183 da nossa sublime Carta Magna.
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AQUISIÇÃO E PERDA DA POSSE
O Código Civil em seu art. 1.196, não fez enumeração dos modos de aquisição da posse, limitando-se a proclamar, no art. 1.204: “Adquire-se a posse desde o momento em que se torna possível o exercício, em nome próprio, de qualquer dos poderes inerentes à propriedade”. A sua aquisição pode concretizar-se, portanto, por qualquer dos modos de aquisição em geral, como, exemplificativamente, a apreensão, o constituto possessório e qualquer outro ato ou negócio jurídico, a título gratuito ou oneroso, inter vivos ou causa mortis.
Quem pode adquirir a Posse — A posse pode ser adquirida péla própriapessoa que a pretende, desde que capaz. Se não tiver capacidade legal, poderá adquiri-la se estiver representada ou assistida por seu representante (art. 1.205,1)
Admite-se ainda que terceiro, mesmo sem mandato, adquira posse em nome de outrem, dependendo de ratificação (art. 1.205, II).
A posse do imóvel faz presumir, até prova contrária, a das coisas móveis que nele estiverem (CC, art. 1.209). Trata-se de mais uma aplicação do princípio segundo o qual o acessório segue o principal. A presunção é júris tantum e estabelece a inversão do ônus da prova: o possuidor do imóvel não necessita provar a posse dos objetos nele encontrados, mas o terceiro terá de provar os direitos que alegar ter sobre eles. 
Perda da posse — O Código Civil, por essa proclama: “Perde-se a posse quando cessa, embora contra a vontade do possuidor, o poder sobre o bem, ao qual se refere o art. 1.196” (art. 1.223).
Exemplificativamente, pode-se mencionar o abandono, que se dá quando o possuidor renuncia à posse, manifestando, voluntariamente, a intenção de largar o que lhe pertence, como quando atira à rua um objeto seu, e a tradição, que só acarreta a perda da posse quando envolve a intenção definitiva de transferi-la a outrem, como acontece na venda do objeto, com transmissão da posse quando envolve a intenção definitiva da transferi-la a outrem, como acontece na venda do objeto, com transmissão da posse plena ao adquirente. Perde-se, ainda, a posse, por exemplo, dela destruição da coisa; por sua colocação fora do comércio, porque se tornou inaproveitável ou inalienável; e pela posse de outrem, ainda que a nova pose se tenha firmado contra a vontade do primitivo possuidor, se este não foi mantido ou reintegrado em tempo oportuno.
DO USUFRUTO
Conceito e características — Alguns dos poderes inerentes ao domínio são transferidos ao usufrutuário, que passa a ter, assim, direito de uso e gozo sobre coisa alheia. Como é temporário, ocorrendo sua extinção; passará o nu-proprietário a ter domínio pleno da coisa.
A inalienação ocasiona a impenhorabilidade do usufruto. O direito em si não pode ser penhorado, em execução movida por dívida do usufrutuário, porque a penhora destina-se a promover a venda forçada do bem em hasta pública. Mas como o seu exercício pode ser cedido, é passível, em conseqüência, de ser penhorado. Nesse caso, o usufrutuário fica provisoriamente privado do direito de retirar da coisa os frutos que ela produz. O juiz que deferir a penhora nomeará um administrador do imóvel. Os frutos produzidos e colhidos servirão para pagar o credor até que se extinga totalmente a dívida. Nesse caso, a penhora será levantada, readquirindo o usufrutuário o direito de uso e gozo da coisa (CPC, art. 717). Podemos observar que o usufrutuário não perde o direito de usufruto, o que ocorreria se este pudesse ser penhorado e arrematado por terceiro. Perde apenas, temporariamente, o exercício desse direito, em razão da penhora.
Constituição e objeto — O usufruo pode constituir-se por determinação legal, ato de vontade e usucapião. Por determinação legal é o estabelecido pela lei em favor de certas pessoas, como o usufruto dos pais sobre os bens do filho menor (CC, art. 1.689, I). Por ato de vontade é o que resulta de contrato ou testamento. Admite-se, ainda, a sua constituição pela usucapião, ordinária ou extraordinária, desde que concorram os requisitos legais.
Podem ser objeto de usufruto um ou mais bens, móveis ou imóveis, um patrimônio inteiro ou parte deste (CC, art. 1.390).
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DO USO
Trata-se de instituto que se destina a assegurar ao beneficiário a utilização imediata de coisa alheia e que praticamente não significação em nosso país. É considerado um usufruto restrito, porque ostenta as mesmas características de direito real, temporário e resultante do desmembramento da propriedade, distinguindo-se entretanto pelo fato de o usufrutuário auferir o uso e a fruição da coisa, enquanto ao usuário não é concebida senão a utilização restrita aos limites das necessidades suas e se sua família (CC, art. 1.412). O objeto do uso pode consistir em coisa móvel ou imóvel. São exemplos o jazigo perpétuo, a faculdade de nele sepultar os mortos da família. São aplicáveis ao uso, no que não for contrário à sua natureza, as disposições relativas ao usufruto (art. 1.413)
DA HABITAÇÃO
O direito real de habitação é ainda mais restrito do que o uso, pois consiste na faculdade de residir num prédio alheio, com a família. Devido ao seu caráter personalíssimo, mas pode ser cedido. Assim, o titular deve residir, ele próprio, com sua família, no prédio. Não pode alugá-lo nem emprestá-lo. Se conferido a mais de uma pessoa, qualquer delas que ocupar a habitação estará no exercício de direito próprio, nada devendo às demais a titular de aluguel. A nenhuma será lícito impedir o exercício da outra ou das outras. É direito real temporário, extinguindo-se pelos modos de extinção do usufruto (CC, art. 1.416)
DO DIREITO DO PROMITENTE COMPRADOR
O Código Civil disciplina do promitente comprador nos arts. 1.417 e 1.418. Dispõe o primeiro: “mediante promessa de compra venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel”. Prescreve o art. 1.418: “O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga posto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel”.
OBS: Se o compromissário comprador deixar de cumprir a sua obrigação, atrasando o pagamento das prestações, poderá o vendedor pleitear a rescisão contratual, cumulada com pedido de reintegração de posse. Antes, porém, terá de constituir em mora o devedor, notificando o (judicialmente ou pelo Cartório de Registro de Imóveis) para pagar as prestações em atraso no prazo de trinta dias, se se tratar de imóvel loteado (Lei n. 6.766/79, art. 32), ou quinze dias, se for imóvel não loteado (Dec. – Lei n. 745/69). Ainda que no contrato conste cláusula resolutiva expressa.
DO REGISTRO DE IMÓVEIS
Alguns atos sujeitos a registro — O art. 167, I, da Lei de Registros Públicos (lei n. 6.015, de 31/12/1973) determina que se procederá ao registro, como por exemplo dos loteamentos urbanos e rurais (n. 19); da promessa de compra e venda de imóvel não loteado, cujo preço deva pagar-se a prazo, em uma ou mais prestações, bem como das escrituras de promessa de venda de imóveis em geral (n. 9)
Principais casos de averbação — O art. 167 da Lei de Registros dá a relação dos casos de averbação (inc. II). Tal relação não é taxativa, mas meramente enumerativa, pois o art. 246 da mesma lei dispõe que, além dos casos indicados no art. 167, serão averbadas na matrícula as sub-rogações e outras ocorrências que, por qualquer modo, alterem o registro.
Assim, por exemplo, devem ser averbados os pactos antenupciais quando convencionarem regime diverso do legal para que terceiros saibam que os bens de um dos cônjuges foram ou não afetados pelo casamento (n. 1); a alteração de nome por casamento ou desquite etc.
OBS: É correntio no Brasil o comprador exigir do vendedor a certidão vintenária do domínio. Pois, se mais tarde aparecer um reivindicante, a ele será oposta não só a defesa fundada nos títulos do alienante, como também a baseada na exceção de usucapião
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COMPROMISSO OU PROMESSA IRRETRATÁVEL DE VENDA
Conceito — O compromisso ou promessa irretratável de venda vem a ser o contrato pelo qual o compromitente-vendedor obriga-se a vender ao compromissário-comprador determinado imóvel, pelo preço, condições e modos avençados, outorgando-lhe a escritura definitiva assim que ocorrer o adimplemento da obrigação; por outro lado, o compromissário-comprador, por sua vez, ao pagar o preço e satisfazer todas as condições estipuladas no contrato, tem direito real sobre o imóvel, podendo reclamar a outorga