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DIREITOS REAIS

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DIREITOS REAIS EM COISA ALHEIA
Introdução
Desdobramento do domínio constitui direitos reais sobre coisa alheia
Proprietário continua titular
Propriedade plena/ propriedade limitada
Grupos:
- direito de fruição
- direito de garantia
- direito real a aquisição
Direitos reais de fruição
– Enfiteuse
Suprimida CC/02
Mantidas anteriores – artigo 2038 CC
Conceito
Senhorio direito = propriedade imóvel
Enfiteuta (foreiro) = domínio útil
Transmissão 
Objeto:
- antes do artigo 40 ADCT: áreas não cultivadas e terrenos
- após artigo 40 ADCT: terrenos de marinha
Modo de aquisição: registro; sucessão; usucapião
Conteúdo:
- enfiteuta: faculdade do domínio
- enfiteuta: pagar foro, laudêmio, conservação e impostos
- subenfiteuse
Direito de resgate: para enfiteuta após 10 anos.
Modos de extinção:
- consolidação
- comissivo
- resgate
- deterioração 
Falamos em direitos reais quando há um desdobramento do domínio (usar, fruir, dispor e reivindicar), o proprietário quando tem todas as faculdades ele é o proprietário pleno, mas vimos que ele pode haver o desdobramento das propriedades, transferir algumas faculdades para uma terceira pessoa, e então a propriedade para o proprietário passa a ser limitada, ele não deixa de ser proprietário.
Temos três grupos de direitos reais em coisa alheia, artigo 1225 CC: Fruição, garantia e aquisição.
Fruição: Servidão (direitos que a pessoa tem de utilizar determinado espaço); usufruto; uso; habitação; concessão de uso especial para fim de moradia; a concessão de direito real de uso.
Garantia: penhor; hipoteca; anticrese.
Aquisição: promitente comprador.
Enfiteuse 
Ela não está no 1.225, mas está elencada no art. 1228 CC.
Foi suprimida pelo novo código, quem tem, tem, quem não tem, não terá mais, mas como aquelas que já existiam continuam, você tem que usar o código de 16, que dispõe a partir do art. 678 sobre isso. O objetivo é acabar com esse instituto mesmo e privilegiar o direito de superfície porque trás menos prejuízo para o proprietário.
Conceito: é um direito real limitado (mesma coisa de direito real de coisa alheia), que confere a alguém, perpetuamente, poderes inerentes ao domínio, com a obrigação de pagar ao dono da coisa uma renda anual, conhecida como foro.
Enfiteuse é perpetua, se estende até depois da morte. A única forma de ter uma enfiteuta hoje é se o enfiteuta morre e seus herdeiros herdam.
Senhorio direto é o dono, proprietário da coisa, ele que vai constituir com alguém a enfiteuta e essa pessoa que terá o domínio útil que são todas as faculdades do domínio, é o enfiteuta também chamado de foreiro (domínio útil), poderia até vender, ceder, qualquer forma de alienação ou transferência. Hoje em dia se ele não quiser mais, ele terá que fazer um destrato, e terá que voltar aquilo para o senhorio direto (proprietário do imóvel), e ele só poderá transferir através das sucessões, não poderá vender.
Em 2002 a faculdade de transferir foi mitigada, isso só ocorre agora pelo direito das sucessões.
Conteúdo:
A CF/88, no art. 40 da ADCT, alterou o que poderia ser objeto de enfiteuse, antes qualquer bem poderia ser objeto.
O foro é pago uma vez no ano, que é um valor mínimo, módico. Hoje em dia só tem em ilha, na prática, porque depois de 88 somente áreas de marinha podiam ser objetos de enfiteuse.
Modo de aquisição: registro
Direito da sucessão: somente por este direito agora, ou usucapião (os já visto antes), não o imóvel será usucapido, mas a enfiteuse.
Obrigações:
-De pagar o foro, forma de contraprestação para com o senhorio direto;
-Pagar o laudêmio: com o código de 2002 ele foi suprimido, que é um percentual de 2,5% que o enfiteuta tinha que pagar para o senhorio se fizesse a transferência para outro.
-Conservar o bem: Despesas de conservação, e com todos os impostos que incidirem sobre aquele bem.
-Subenfiteuse ou enfiteuse de segundo grau: quando o enfiteuta transferia para outro, o subenfiteuta era esse instituto. Duas relações jurídicas paralelas, entre o senhorio e o enfiteuta, e o enfiteuta e o subenfiteuta (como se fosse mas não é um contrato de sublocação)
-Direito de resgate: permitido ao enfiteuta, após dez anos ele poderia fazer o destrato com o senhorio direto, e por isso teria que pagar uma multa, três foros anuais.
Modos de extinção:
-Consolidação: senhorio direto e enfiteuta se tornam a mesma pessoa.
-Comisso: é a pena aplicada pelo juiz (tem que ter uma demanda judicial), por parte do inadimplemento do enfiteuta. Isso é mais uma multa.
-Resgate: Já foi falado. Também é modo de extinção.
-Deterioração: Cuja causa foi dada naturalmente ou por fatos alheios a vontade do enfiteuta, e não pelo enfiteuta diretamente , se não cai no comisso.
27/05/2015
– Servidão
Direito real sobre coisa imóvel
Impõe restrição a um prédio em proveito de outro – artigo 1378
Serviente/ dominante
Transferência das faculdades de usar e fruir
Acresce utilidade
Elementos constitutivos
- existência de gravame
- incidência entre prédios:
 -> oposição “erga omnes”
 -> recusa cumprimento: ação
- pertencer a donos diferentes
Modos de constituição:
- negativa jurídica bilateral
- negativa jurídica unilateral
- sentença: em ação divisória
- usucapião:
 * servidão aparente e contínua
 * prazo artigo 1379 CC
- servidão administrativa:
 * direito público
 * instituição pelo Poder Público face interesse coletivo 
Exercício: artigos 1380 a 1386 CC
- obras: prédio dominante
- ação possessória 
- ação cominatória
- forma menos gravosa: artigo 1385 CC
- remoção: artigo 1384 CC
Extinção 
- prazo
- renúncia
- resgate (se houver cláusula)
- confusão
- não uso por 10 anos
- usucapião dos prédios 
- artigos 1387 a 1389 CC
Tutela processual das servidões: 
- ação confessória: meio pelo qual prédio dominante se defende da resistência do serviente.
- ação negatória: vai ser utilizada pelo serviente para negar existência da servidão.
- ação cominatória: visa impedir o uso abusivo da servidão.
- ações possessórias: para casos em que há impedimento ou embaraço ao exercício da servidão.
Servidão é um direito real que só acontece sobre coisa imóvel, só acontece entre sobre prédios que é sinônimo de imóveis. Dá-se entre os prédios e não entre os proprietários, mas obviamente os proprietários vão assinar.
Impõe restrições de um prédio em proveito do outro. Um prédio tem limitação do seu direito de usar e fruir de determinada área em beneficio de outro prédio. (servidão pode ser gratuita ou onerosa)
Por isso os nomes: prédios servientes, aquele que cede que tem que deixar o outro passar, obviamente as pessoas e afins, o prédio dominante é aquele que tem o beneficio.
Toda e qualquer servidão tem que estar registrada, porque se não, não é considerada servidão legal.
O prédio serviente transfere para o prédio dominante o direito de usar e fruir, mas não exclui o direito do serviente de usar também, não é uma transferência total do direito de uso e fruição.
Tem que ter um acréscimo de utilidade, aqui não tem encravamento, o prédio dominante tem saída própria a qual ele pode usar, mas se ele passar pelo outro prédio é mais cômodo, útil. 
Elementos constitutivos: 
-Existência de um gravame: o prédio serviente tem um ônus porque ele vai ter que deixar o prédio dominante passar em determinada área.
-Incidência entre imóveis: oposição é erga omnes, contra qualquer pessoa. É importante frisar porque a servidão não impede a alienação do imóvel, já que a servidão deve ser respeitada, se ele for alienável a servidão vai com o imóvel. Caso não seja respeitado poderá ter uma ação cominatória de fazer ou não, depende qual prédio foi vendido. 
-Tem que pertencer a proprietários diferentes: se for os mesmos, não tem servidão.
Modos de constituição:
-Negocio jurídico bilateral: contrato (como, onde, prazo, etc.). Os prédios fazem um contrato especificando qual a área, o prazo de duração, etc. 
-Negocio jurídico unilateral: testamento (pode ser que a pessoa seja dono de dois prédios vizinhos, e deixa cadaum pra uma pessoa diferente, e nesse próprio testamento pode ter a servidão). 
-Pode ser por sentença judicial: o juiz só pode obrigar a servidão em uma ação divisória, se não for uma ação divisória, ele não tem como obrigar o vizinho a conceder uma servidão. E o juiz vai falar qual é o lugar da servidão.
Usucapião: Expressamente prevista no art. 1379 CC
Para ser possível a usucapião tem que ser uma servidão aparente, marcos divisório, delimitação do espaço da servidão, e tem que ser contínua, utilizando continuamente por aquele período da usucapião. Exemplo: servidão de transito; usar fazenda de outra pessoa para passar fiação de luz.
Dois prazos: 
10 anos: justo título, qualquer documento que a servidão está inserida, que olhando inicialmente seja idôneo mas que tenha algum vício. Exemplo: contrato.
20 anos: quando não tem justo título.
Servidão administrativa: não utilizaremos o CC, é imposta pela administração pública tendo em vista um interesse coletivo. Não tem como se opor, ela é imposta.
Exercício: como funciona a servidão, qual sua dinâmica.
-Obras: Quem arca com as despesas é o prédio dominante, já que é ele que se beneficia. Artigo 1381 CC.
-Ação possessória: Os dois prédios poderão ajuizar com a ação contra um terceiro, e um poderá entrar contra o outro também (ação de justificação de posse, espécie de possessória). Exemplo: prédio serviente coloca um portão no meio da passagem, o prédio dominante pode entrar com ação possessória de justificação de posse. 
-Forma menos gravosa: Para o prédio do serviente, o prédio dominante tem que usar de forma menos gravosa. Artigo 1385 CC.
-Ação cominatória: Fazer ou não fazer, poderá entrar um contra o outro também. (exemplo: buracos na estrada, e o serviente entra para o prédio dominante fazer a manutenção da servidão).
-Remoção: tirar de um lugar e colocar em outro, não é extinção. Artigo 1384 CC, somente nessas hipóteses. Sempre aquele que solicita arca com as despesas, e depois tem que colocar no registro a alteração.
Extinção: (artigos 1389,...)
-Decurso do prazo: Chegou ao final, é extinta a servidão.
-Renúncia: pelo prédio dominante.
-Resgate: só pode se no contrato que instituiu se tiver a cláusula de resgate. É a retomada daquela área pelo serviente, diante um pagamento com valor já estipulado também para um dominante. O prédio serviente paga o valor para que a servidão se extinga.
-Destinação diversa: A servidão maior abrange a menor, exemplo: onde pode passar carro, pode passar moto, pessoas, cachorro, etc.; mas a menor não abrange a maior, ou seja, se a destinação for apenas para pedestre, não poderá passar carro, moto, etc.
-Confusão: mesmo dono, se o dono de um prédio adquire o outro.
-Não uso por dez anos, extinção pelo não uso.
-Usucapião do prédio (não da servidão): Se extingue porque a usucapião é uma forma originaria de aquisição de propriedade. Nada impede de fazer um novo contrato de servidão. Exemplo: prédio dominante ou serviente é usucapido, se eles quiserem manter tem que ter um novo contrato. 
A extinção da servidão vai ter que ter a anuência do credor que aceitou uma hipoteca do prédio.
Tutelas processuais: 
-Ação confessória: o dominante pode se utilizar da ação possessória para que o prédio serviente confesse que ali existe uma servidão. 
-Ação negatória: o serviente ajuíza para o dominante negue a existência da servidão.
-Ação cominatória: obrigações de fazer e não fazer, para impedir que em ambos os lados haja o uso abusivo. O serviente tem que manter, fazer obras de deterioração e assim sucessivamente. Artigo 287 e 468 do CPC.
-Ações possessórias: ambos podem utilizar contra eles e ambos podem utilizar contra terceiros. Artigo. 920 CPC
-Ação reivindicatória: só o serviente contra o dominante, porque ele é o proprietário.
02/06/2015
Usufruto é um direito real temporário concedido a uma pessoa para desfrutar, de um objeto alheio , como se fosse próprio, percebendo suas utilidades e seus frutos, mas sem que haja a alteração da sua sustância. 
-Somente partes das faculdades do domínio são transmitidas: usar e fruir, o proprietário fica com as faculdades de reivindicar e dispor. 
Durante o tempo de exercício de usufruto, o proprietário então não vai poder usar e fruir, e é justamente por isso que damos o nome de nu-proprietário (por não ter parte das faculdades do domínio, despido delas), e o usufrutuário é quem tem as faculdades de usar e fruir. 
O nu-proprietário pode alienar o bem, mas a pessoa que adquirir ou que receber o bem em doação terá que respeitar o usufruto, já que terá ciência disso, já que estará registrado o usufruto.
O usufrutuário poderá de forma plena obter toda a utilidade que aquela coisa oferece (perceber os frutos) a ele, e o proprietário guarda pra si a nua propriedade.
O usufruto sempre será temporário. O prazo irá constar no contrato, a lei não estabelece prazo mínimo ou máximo desde que seja para pessoa física, porém por ser temporário, o prazo se não for estipulado no contrato será vitalício, já que é até o óbito do usufrutuário.
O usufruto é intransmissível.
Art. 1.393 CC: O usufrutuário pode ceder o exercício do usufruto para um terceiro, onerosamente ou gratuitamente (o usufruto tem que ser gratuito, mas a cessão do exercício pelo usufrutuário não precisa ser). 
Alienação: transferir o bem (venda ou doação)
Usufruto sempre é personalíssimo, só uma pessoa poder usar do usufruto, beneficiar uma pessoa em específico.
Não é necessário que o usufrutuário fique com o bem até o fim do prazo estipulado, ele pode renunciar e dar baixa no registro. 
Usufruto sucessivo: não tem na legislação, mas doutrina e jurisprudência explicam , é quando num mesmo instrumento tem o usufruto pra duas pessoas, primeiro é pra João, depois de certo tempo para a Maria, para a Maria fica como cláusula não escrita, e como é personalíssimo deveria ser por instrumentos diferentes, e então a doutrina não aceita isso.
Já o usufruto conjuntivo é quando duas pessoas ao mesmo tempo exercem o direito ao usufruto, elas poderão exercer concomitantemente o usufruto. Esse é aceito pela doutrina e jurisprudência.
Objeto: pode ser objeto de usufruto bens imóveis ou móveis, e direitos (como por exemplo, o autoral) tudo o que pode ser auferível economicamente. Art. 1390. Exemplo: créditos automóveis, casas.
-Universal: Quando cai sobre todo um patrimônio, ou direitos de uma pessoa. Exemplo: ceder toda a herança.
-Particular: Quando é um bem determinado, específico. 
-Pleno ou restrito: Pleno se ele abranger a totalidade da coisa, e restrito se só uma parte. Exemplo: Quando alguém pode fruir de apenas a sede de uma fazenda.
-Imóvel: Cartório de registro de imóveis.
-Móvel: bem infungível e inconsumível (porque a substância da coisa não pode ser alterada), tem que registrar no cartório de títulos e documentos.
-Recursos minerais: Só podem ser objeto de usufruto as pedras.
-Direitos: Só os transmissíveis podem ser objeto. (crédito é uma espécie de direito transmissível).
Modo de constituição: 
Usufruto legal: Quem institui é a lei. Exemplo: Os pais são legalmente os usufrutuários dos bens dos filhos até a maior idade, não precisa ter um contrato artigos 1789 e 1790 CC. 
Usufruto indígena: A terras que os índios ocupam, são da União, art. 20/CF, logo eles são usufrutuários, não podem dispor e nem reivindicar.
Usufruto judicial: Acontece através da penhora, é uma forma menos gravosa para o devedor. Às vezes, é raro, o juiz pode determinar, ao invés da penhora do bem do devedor, ele pode conceder o usufruto do bem para o credor, para que o credor abata a sua dívida os frutos que perceber daquele bem, isso é exceção, a regra é penhorar, porque o credor não é obrigado a aceitar o usufruto. 
Art. 655 do CPC: trás ordem preferencial que pode ser exigida pelo credor desde que o devedor tenha aqueles bens elencados, o usufruto não vem nesse art. elencado, por isso não é obrigatório.
Usufruto voluntário: decorre de um negocio jurídico, podendo ser bilateral ou unilateral (ex: testamento-unilateral-,e contrato-bilateral).
Usucapião: o usufruto pode ser usucapido, não o bem, mas o usufruto ser usucapido, os requisitos são os mesmo, mas a intenção é de usufrutuário e não de proprietário. Artigo 1391 CC.
Direito do usufrutuário:
Direito a posse: quando é constituído o usufruto e o usufrutuário não toma posse a ação que ele pode ajuizar é a imissão na posse;
Fruição poderá perceber os frutos (civis, naturais e industriais);
E administrar a coisa como melhor o convier, desde que ele conserve a coisa (pode morar, alugar, etc);
Direito também de ceder o exercício do usufruto (o usufruto ele não pode alienar, só o exercício).
Artigos 1396 e 1397: o gado pode ser objeto de usufruto.
Art. 1398: pode ser que eu tenha dado o usufruto num imóvel alugado, e o locatário devia aluguel, o aluguel que já devia pertencia ao nu- proprietário, os próximos vão ser do usufrutuário.
As benfeitorias só serão indenizadas se forem as necessárias, mas pode ter um contrato que dispõe diferente. 
Obrigações do usufrutuário 
Inventariar o bem que ele recebeu: fazer no próprio contrato uma delimitação do que recebeu e como recebeu o bem, porque no final, ele deverá entregar o bem da mesma forma que o recebeu. É como se fosse uma vistoria. 
Dar caução se exigido: o proprietário é quem poderá exigir, lembrando que poderá dar uma caução real ou fidejussória (real: por exemplo, penhor, hipoteca art. 1225/ fidejussória: garantia pessoal, ex: fiador). Não é obrigatório exigir.
Conservação da coisa: tem que conservar pra conseguir devolver a coisa no estado que a recebeu.
 
OBS: Suponhamos que o bem que está em usufruto para terceiro, eu hipotequei (dispor), se eu não pagar essa hipoteca, o bem poderá ser vendido pelo meu devedor, mas o usufruto deverá ser respeitado, se não respeitar o usufrutuário poderá ajuizar uma ação de embargo de terceiro. Art. 1046 CPC
Extinção:
Óbito:
 -Se o usufrutuário morre: Os herdeiros não poderão usar, já que é personalíssimo.
-O nu-proprietário morre: Os herdeiros dele deverão respeitar o usufruto, até o fim do prazo.
-Usufruto conjuntivo (ou simultâneo) se um dos usufrutuários morre: A parte do que morreu, não volta para o nu-proprietário, ela se une a do outro usufrutuário e este tem a exclusividade de usufruto sobre o bem.
-Renuncia: O usufrutuário não quer por vontade própria, usufruir do bem.
-Objeto: destruição ou perda total do objeto do usufruto. A sub-rogação: Se a coisa for destruída, e houver a substituição do bem, estamos falando desse instituto. O nu-proprietário tem que aceitar esse bem, já que é um negócio bilateral.
- Consolidação: Própria relação jurídica, quando o usufrutuário adquire o bem e vira o proprietário.
-Por termo: fim de um prazo.
-Desapreciação do bem por parte usufrutuário: pode levar a extinção do usufruto, porque o nu-proprietário pode mover uma ação para acabar com o contrato e ser indenizado.
-Implemento de condição resolutiva: Poderá ter o bem até determinado fato futuro e certo que irá fazer a perda de um direito. Ex: A pessoa fica com usufruto de um apartamento até se formar.
-Decadência: Quando a pessoa fica por um bom tempo sem exercer o direito de usufrutuário, tempo por equiparação ao da usucapião.
-Fim do motivo que o origina: Só acontece na usucapião legal, como visto acima Ex: Chegada da maioridade.
Resolução da propriedade resolúvel: Quando uma coisa se resolve. (Ex: alienação fiduciária.).
Usufruto de empresa: Ou é enquanto ela durar ou 30 anos da constituição do usufruto.
Art. 1410: Formas de extinção.
03/06/2015
Direito real de uso concede ao seu titular tão somente o direito de usar o bem, ele pode utilizar o bem sem tirar qualquer proveito econômico dele, por isso ele só tem o direito de perceber os frutos naturais necessários ao seu sustento e de sua família, não é permitida a fruição porque ela trás um proveito econômico pro titular do direito. A pessoa que pode fruir, ela vai poder perceber os frutos naturais, civis e industriais, como no direito de uso ela não tem o direito de fruir ela só vai poder perceber os frutos naturais que são aqueles que decorrem do direito de usar. Exemplos: direito real de uso da macieira, o titular do direito vai poder comer ela, mas não pode transformá-la em uma torta e vender. 
Por ser um instituto muito parecido com o usufruto, todas as disposições que vimos pra usufruto com relações a obrigações, direitos e extinção, serão aplicadas também ao direito real de uso.
Artigo 1412 CC. – uso dos frutos naturais
Artigo 1413 CC 
Direito real de habitação é uma espécie de direito de uso só que limitado a habitação, a pessoa tem que morar, é a própria moradia do beneficiário e de sua família, não pode ser somente da família, o beneficiário tem que habitar. Falar em habitar é falar em moradia, em um imóvel residencial, por isso que e direito real de habitação. E da mesma forma ele não admite fruição, não pode ter qualquer tipo de proveito econômico. Essa moradia, residência, é gratuita e temporária (pelo período que o contrato permutar, se ele não delimitar o prazo será vitalício). Se não habitar vai haver a extinção do direito real de habitação – artigo 1410, inciso 	IV, CC. Exemplo: Marina tem um direito real de habitação e mora na residência, mas decidiu fazer um salão de beleza na sala da frente, ela pode fazer a exploração dessa atividade? Se ela habitar sim, ela pode também desenvolver ali a sua atividade comercial, o que ela não pode é ter exploração estritamente comercial dele, é proveito dela próprio como atividade autônoma e não alugar pra um terceiro usar. 
Isso é uma construção doutrinária jurisprudencial, a lei não fala isso pra gente.
Artigo 1414 CC e artigo 1416 CC.
Artigo 1831 do CC – o cônjuge sobrevivente, no caso de óbito de um deles, ele tem por lei, o direito real de habitação do imóvel que a família residia. Exemplo: casal onde um deles morre, o sobrevivente terá direito de habitação com relação ao imóvel que o casal residia, não tem que retirar o cônjuge de lá. Independentemente do regime de bens do casal. O imóvel tem que pertencer ao que morreu, pois se for de terceiro tem que devolver.
Direitos reais em garantia são 4: hipoteca, penhor, anticrese e propriedade fiduciária.
Características e princípios gerais
A primeira característica do direito real de garantia é a sequela. O direito de sequela é poder perseguir a coisa onde é que ela esteja, se a pessoa for proprietária ela poderá retirar o bem da mão de quem quer q ele esteja, claro quem tem um procedimento adequado para isso, não pode utilizar da força, exceto na autotutela. Quem tem direito real de garantia também tem direito de sequela porque a coisa dada em garantia fica sujeita ao cumprimento da obrigação. Exemplo: Marcela pega um empréstimo no banco e deu em garantia o imóvel, o imóvel ficou hipotecado. O fato de na matricula do imóvel constar que ele está hipotecado impede que ela venda o imóvel? Não, o direito de sequela permite ao credor que ele busque o imóvel na mão de terceiro se o devedor vender o imóvel, porque a alienação é garantida, só que quem compra sabe que existe uma hipoteca e a possibilidade de perder o bem. Se o devedor deixar de pagar a divida, o devedor por ter o direito de sequela pode ir atrás do bem e satisfazer o seu crédito. Artigo 1419 CC. – a sujeição leva ao conceito da sequela.
A segunda característica é a preferência. O titular de um direito real de garantia tem a preferência a outros credores. Aquele que é credor com direito real de garantia se chama credor preferencial, mas ele não está no topo da cadeia, existem outros créditos que são ainda mais preferenciais que ele, tipo créditos trabalhistas. Preferencial a outros credores como, por exemplo, um credor individual. Artigo 1422 CC. O mesmo bem pode ser dado em garantia mais de uma vez desde que o valor do bem suporte, ou seja, atinja a soma das dividas que esta garantindo. Mas o segundo credor não é obrigado a aceitar em garantia um bem que já foi dado em garantia para outra pessoa. A lei fala que podeser dado em garantia, mas não que o credor é obrigado a aceitar.
A excussão vem do verbo excutir e significa a faculdade do credor titular do direito real tem de executar judicialmente o débito garantido pelo bem para penhorar em processo o bem que foi dado em garantia para que ele seja levado à hasta pública. Hasta pública é o gênero do qual decorre as espécies leilão (bens móveis) e praça (bens imóveis) onde alguém adquire e o produto da venda, que se chama arrematação, pague o credor. A cláusula comissória é proibida pelo CC, se ela constar em contrato será nula por ser abusiva, a cláusula comissória é constar “caso o devedor não quite o seu débito o bem ficará como forma de pagamento”, o credor não pode ficar com o bem como forma de pagamento, ele tem que necessariamente, para ter acesso ao bem, que excutir a dívida, ou seja, executar judicialmente o débito para que o devedor pague, caso mesmo assim ele não pague o bem será penhorado. Se o credor tiver interesse em ficar com o bem na ação de execução, ao invés de levar o bem para a praça ele pede o juiz a adjudicação, ele vai adjudicar o bem penhorado, se o valor do bem for maior que a dívida o credor terá que depositar a diferença, se o valor do bem for menos que a dívida ele adjudica e o devedor ainda continua devendo uma parte e o processo de execução continua andando pra cobrar aquela parte. Artigo 1428 CC.
 O vencimento antecipado de dívida é situação excepcional, a regra é que toda e qualquer dívida tenha o prazo pactuado, mas o próprio código trás a possibilidade de vencimento antecipado de dívida. Artigo 1425 CC – III - o inadimplemento de qualquer parcela implica no vencimento antecipado das parcelas vincendas (não pode deixar de colocar essa cláusula porque se não constar só poderá cobrar cada parcela quando o vencimento chegar de cada uma delas) e poderá entrar com uma ação de cobrança de todas elas.
Indivisibilidade é a última característica do direito real de garantia, significa que quando se dá um bem em garantia ele não será considerado parcialmente, e sim como um todo. Artigo 1421 CC
O primeiro princípio é o da especialização que é a vinculação do bem dado em garantia aquela determinada dívida, e por isso tem que especializar o valor da dívida, o valor do juras, a forma de pagamento, quantas parcelas, etc. artigo 1424 CC. 
O segundo princípio é o registro, só tem direito real se houver registro. O bem dado em garantia tem que ser registrado.
A ordem cronológica vem como terceiro princípio, falamos nela pelo seguinte, é possível ter várias pessoas com direito de garantia, e a preferência será daquele que fez primeiro o registro. Artigo 1493 CC.
09/06/2015
Penhor
- entrega de coisa móvel
- garantia de dívida
- não transferência da propriedade
- credor/ devedor pignoratício
- posse da transferência
- direito do credor: 1433 CC
Posse
Retenção do objeto 
Ressarcimento por vício da coisa dada em garantia
Excussão da dívida
Alienação antecipada: autorização judicial
- obrigação do credor: 1435 CC
Conservação e proteção da coisa
Ações possessórias
Utilizar frutos para abater débito
Restituir a coisa com o adimplemento
Restituir excesso apurado na venda judicial do bem
- extinção: 1436 e 1437 CC
Penhor é quando alguém faz um empréstimo e dá em garantia um bem móvel, só fala em penhor se o bem dado em garantia for um bem móvel, quando alguém faz isso à pessoa está empenhando. Exemplo: penhor de joias na caixa econômica.
A regra é que haja a transferência da posse direta e indireta para o credor, mas não há a transferência da propriedade, mas nas modalidades de penhor especial (agrícola e industrial) nem esse tipo de transferência é feita (posse direta e indireta). Exemplo: penhor de maquinas agrícolas, é entregue a posse indireta e continua com a posse direta para que ele possa continuar desenvolvendo suas atividades. 
Os penhores especiais incidem sobre o penhor agrícola e industrial, que é quando a empresa pega o empréstimo e coloca como o penhor as maquina que ela usa para fabricação, mas não deixa com o credor esse bem, ela continua com ele para que possa trabalhar para pagar a divida, ou seja, só transfere a posse indireta.
O penhor deve ser registrado no cartório de títulos e documentos.
Credor e devedor pignoratício é o nome dado diante do penhor. 
Artigo 1433 CC - Direitos Do Credor:
-Direito de retenção até que a dívida seja paga, nas modalidades especiais não porque a posse direta não é transferida.
-Se o bem tiver vicio e se deteriorar, o credor poderá ser ressarcido pelo prejuízo ou ter outro em garantia.
-Excussão da divida: Executar judicialmente a dívida para que aquele bem seja levado à hasta pública, para que o devedor tenha sua divida sanada.
-Apropriação do fruto: somente para abater a dívida, porque os direitos dos frutos, não são do credor, continua sendo do devedor. Se o credor pegar os frutos ele terá que restituir os frutos ao final.
-A venda antecipada da coisa dada em garantia somente é possível se ela tiver se perdendo ou deteriorando, e ai o credor tem que ter uma autorização judicial pra poder fazer a alienação antecipada, porque poderá ser impedida pelo devedor se ele substituir a coisa dada em garantia. Deverá ser registrada essa mudança no termo aditivo, a coisa mudada que fica como garantia como substituição fica pelo restante de tempo do penhor, não volta a contar o prazo que a se passou fora isso tem que esperar o devedor parar de pagar.
Artigo 1435 CC: Obrigações Do Credor:
-o credor tem que conservar e proteger o bem dado em garantia, sob pena de responder ao devedor por perdas e danos;
-tem obrigação (e não a faculdade) de ajuizar ação possessória, como tem que avisar o devedor da agressão àquela posse, para que ele possa também ajuizar uma ação, já que continua tendo a posse indireta apesar de transferir a posse pro devedor.
-os frutos tem que ser revertidos para o abatimento da dívida;
-pagou à dívida o credor devolve o bem e da baixa no cartório; 
-se for excutida a divida, e o bem é levado à hasta pública, o bem vai a leilão , se o valor obtido sobejar ao da divida , tem que dar esse dinheiro ao devedor.
Extinção – artigo 1436 CC:
-pagamento
-perecendo a coisa: se a coisa se perder tem se a extinção do penhor, salvo se tiver a substituição da garantia.
-renunciando o credor: se o credor renunciar aquela divida;
-confusão: credor e devedor se tornam a mesma pessoa;
-se a divida for excutida e o bem foi a leilão, acaba o penhor; (ex: se levou a leilão, e o valor obtido é abaixo o da dívida, valia 10 mil, mas foi vendida por 5 mil, e a divida hoje é de 15 mil, a dívida restante não faz parte da penhora, e a dívida passa a ter natureza obrigacional, procurando outros meios para saná-la);
-remissão: perdão da divida 
Art. 1437: em quaisquer das hipóteses elencadas no artigo 1436, tem que formalizar cancelando no registro no cartório de títulos e documentos.
10/06/2015
Hipoteca
- garantia: bem imóvel, regra
- devedor: permanece com poderes dominiais
- cláusula comissória 
- credor/ devedor hipotecário
- perecimento da coisa: vencimento antecipado
- cláusula que proíbe alienação: vedação
- 1475 CC
- é título executivo extrajudicial
- modalidades:
Hipoteca convencional:
Negação jurídica bilateral
Não cabe para bens inalienáveis
1473 CC
Bem dado em hipoteca de 3º
Imóvel gravado como bem de família
Sub-hipoteca: 1476 CC
Possibilidade de excussão pelo credor sub-hipotecário: 1477 e 1478 CC
Prazo: 1485 CC
Hipoteca futura: 1487 CC
Hipoteca legal:
 Exigência legislação
1489 CC
Legitimidade: 1497 CC
Hipoteca judiciária:
Natureza processual
Em ações condenatórias pecuniárias 
Evitar dilapidação patrimonial pelo vencido
A hipoteca também é um direito real de garantia, ela tem um contrato que a constitui e um registro no Registro de Imóveis, sendo coisa imóvel. 
O devedor permanece com todos os poderes dominiais, ele não transfere a posse do bem como acontece no penhor, ele continua com a propriedade e a possedo bem que deu em garantia, cm todas as faculdades do domínio. 
A cláusula comissória é proibida, é proibido ao credor que ele utilize o bem para se pagar de forma extrajudicial, ele tem que excutir a dívida, se ela for colocado no contrato a cláusula será nula.
As partes são chamadas de credor e devedor hipotecário.
Se houver um perecimento parcial ou total da coisa há um vencimento antecipado da dívida, por falta de garantia – artigo 1425 CC – o credor então já pode promover a execução do crédito.
Cláusula que proíbe alienação, a venda. Essa cláusula será considerada abusiva, porque a característica da hipoteca é manter todas as faculdades do domínio e uma delas é dispor, então o credor não pode por uma cláusula proibindo a alienação do bem. Artigo 1475 CC.
É título executivo extrajudicial: a hipoteca é um título executivo extrajudicial artigo 585, CPC, e por esse motivo ela legitima o credor a executar esse título executivo caso o devedor esteja inadimplente com as parcelas, através de uma ação de execução judicial.
Hipoteca convencional: é aquela que é convencionada, acordada pelas partes, é um negócio jurídico bilateral. Não cabe hipoteca para bens inalienáveis, porque o objetivo da hipoteca é vender para pagar a dívida caso haja inadimplência, se for um bem inalienável não pode vender.
Pode dar em garantia um imóvel de terceiros? Sim, desde que o terceiro compareça e assine para dar o bem em garantia. 
Imóvel gravado como bem de família: se o bem que você mora com a sua família é o único que você tem ele é um bem de família, se der em garantia esse bem de família pode? Sim, ele é impenhorável mas não é inalienável, então para a garantia dada ao credor o bem deixa de ser de família, isso porque você pode dispor do bem. 
A sub-hipoteca também chamada de hipoteca de segundo grau, pode existir? Pode desde que o valor do bem comporte a garantia dessa sub-hipoteca. Pra ver quem é o primeiro hipotecário é somente pelo registro, em ordem cronológica. 
Se o devedor fez um hipoteca com o banco X, e depois fez uma sub-hipoteca com o banco Y, dando o mesmo bem em garantia. O devedor vem pagando direitinho suas parcelas com o banco X, o que tem direito de preferência, mas se torna inadimplente com o banco Y. O banco Y vai pode excutir a dívida e pegar esse bem levando a hasta pública para satisfazer seu crédito? Não, o primeiro a excutir a dívida tem que ser o banco X porque a ordem cronológica garante que aquele bem primeiro garante a dívida com ele. O que o banco Y poderá fazer é comprar, se sub-rogar no crédito existente no banco X, os o contratos costumam ter cláusula dizendo que aquele crédito pode ser cedido, se houver cláusula dizendo que não pode ter cessão o banco X não vai poder ceder se o devedor não concordar. Mas se houver essa possibilidade o banco Y se sub-roga no direito do banco X fazendo uma cessão de crédito, ela compra a dívida do banco X, sendo assim ela pode excutir a dívida. Artigo 1477 e 1478 CC.
O prazo da hipoteca previsto é o prazo máximo, ela não pode passar de 30 anos, ela pode ser prorrogada dentro do prazo de 30 anos. Tem que se extinguir quando fizer 30 anos. 
Hipoteca futura: faz a hipoteca hoje para garantir uma dívida futura, exemplo: contrato de locação, o locatário pode pedir uma hipoteca de um bem. A dívida pode nunca existir, mas o imóvel fica garantindo uma eventual dívida futura. Artigo 1487 CC.
Os bens objetos de hipoteca estão no artigo 1473 CC. 
 
16/06/2015
A hipoteca legal é uma exigência da lei em determinado casos concretos, em algumas circunstâncias a lei determina que determinado bem seja dado em garantia em decorrência de uma situação específica, e esta situação está prevista no artigo 1489 CC que elenca as hipóteses em que há necessidade obrigatória de ser constituída uma hipoteca. São hipóteses em que pode haver a necessidade de reposição financeira de uma parte para a outra.
A legitimidade para fazê-la está no 1489 CC, em primeiro lugar é de quem está obrigado a fazer, então aquela pessoa que faz a arrematação em hasta pública por exemplo é que deveria constituir a hipoteca, mas se ela não fizer qualquer pessoa interessada pode fazer, como por exemplo o devedor, o leiloeiro ou o próprio M.P.
A hipoteca judiciária tem natureza processual, ela acontece dentro de um processo, o juiz determina para que não haja dilapidação do patrimônio do devedor que algum bem dele fique hipotecado até que ele pague a dívida. Exemplo: credor e devedor em uma ação que houve a condenação do devedor para pagar determinada quantia de forma parcelada, o devedor paga mas tem que hipotecar o próprio bem dele para que haja garantia de seu pagamento até o final, é necessário a decisão judicial determinando a constituição hipoteca até que haja o adimplemento total daquela condenação que aconteceu em uma ação que tem como objetivo a dilapidação do patrimônio por parte do devedor. Artigo 466 CPC.
As hipotecas especiais também são chamadas de excepcionais porque não são bens imóveis em regra, porque mesmo se tratando de um bem móvel ele continua na posse do devedor (artigo 1473, inciso VI e VII).
Navios: a lei 7652/88 regulamentou a hipoteca de navios, se um navio for dado em garantia o registro da hipoteca será no Tribunal Marítimo.
Aeronaves: o registro é feito no Registro Aeronáutico Brasileiro.
Vias férreas: registro é feito na estação inicial daquela determinada malha ferroviária. Artigo 1502 a1505 CC.
Hipoteca cedular é emitida por instituição financeira, quando é feito financiamentos na instituição financeira ele emite uma cédula hipotecária agrícola ou industrial, então somente as pessoas que tem atividades no setor agrícola ou industrial que podem fazer uma cédula hipotecária, a natureza é total financeira, somente bancos e instituições financeiras podem fazer uma hipoteca cedular. 
(artigo1486 CC).
Remição é diferente da remissão que é o perdão da dívida, a remição é a liberação do bem dado em garantia e podem ocorrer quatro hipóteses:
Remição da execução: quando há o pagamento integral da dívida e inclusive das despesas respectivas que o credor teve para receber o crédito.
Remição dos bens: resgate feito pelo cônjuge, ascendente ou descendente do devedor, só ocorre em hasta pública, quando o bem é levado à hasta pública ele pode ser resgatado e tem o prazo de 24hrs após a arrematação de alguém. 
Remição pelo adquirente: é o terceiro arrematante que comparece na hasta pública e arremata o bem, obviamente há a remição. 
Remição pelo sub-hipotecário: sub-hipoteca é a segunda hipoteca também chamada de hipoteca de segundo grau. O sub-hipotecário pode fazer a remição quando o devedor estiver em dia com relação a hipoteca mas inadimplente com a sub-hipoteca, o sub-hipotecário tem que recepcionar a dívida do outro ou se ele deixar de pagar a dívida ele vai e faz a remição do bem de acordo com o artigo 1478.
Extinção artigo 1499:
Se pagar, a hipoteca acaba, tem que dar a baixa no registro para haver a extinção.
Pelo perecimento da coisa: é a perda total. 
Pela resolução da propriedade: caso de propriedade resolúvel, se a propriedade se resolve a hipoteca será extinta.
Pela renuncia do credor
Pela remição
Pela arrematação ou adjudicação: a adjudicação tem que ser sempre pelo valor da avaliação do bem, o credor não pode oferecer lance na hasta pública.
Anticrese é um direito real de garantia onde o devedor transfere a posse direta de um imóvel de sua propriedade para um credor, ele transfere a posse direta por isso ele transfere as faculdades de usar e fruir, só que com o objetivo de amortizar a dívida, ou seja, abater daquela dívida aquela fruição e aquele uso. Exemplo: Marcela faz empréstimo com o Banco do Brasil e da em garantia seu imóvel de anticrese, o banco vai poder usar e fruir do imóvel, só que o valor respectivo do uso e fruição vai ter q ser abatido da dívida, se ele estiver fruindo ele vai poder alugar e o aluguel será abatido da dívida. Ele é obrigado a prestar contas ao devedor, de quanto é a divida, o quanto entrou,o que foi abatido. Artigo 1506 CC.
O imóvel não tem que ser necessariamente do devedor, pode ser de um terceiro, tanto que tenha a anuência e este assine o contrato de anticrese. 
O nome do credor e do devedor é anticrético, credor e devedor anticréticos.
A ação possessória poderá ser ajuizada pelo credor ou devedor, se o imóvel for de terceiro será ele e o credor.
O credor tem direito de retenção do imóvel? 
Exemplo: Marcela fez um empréstimo com o Banco do Brasil e deu o imóvel como anticrese, está registrado. Mas também fez um empréstimo com o Rodrigo, o credor preferencial é o do direito real. Marcela para de pagar o Rodrigo e ele entra com uma ação judicial pedindo a penhora do imóvel que ela deu em anticrese. O Banco do Brasil tem direito de retenção do imóvel até que ela acabe de pagar.
Os frutos poderão ser colhidos pelo credor por ter o direito de usar e fruir, mas ele tem que amortizar a dívida. Artigo 1507 CC.
O credor também tem que conservar o bem sob pena de responder sobre os prejuízos causados ao devedor, artigo 1508 CC.
Extinção: tem que dar baixa no registro, para isso tem que ter o adimplemento total da dívida, e pelas hipóteses que extinguem a anticrese que estão no artigo 1499 das hipóteses da extinção da hipoteca.
17/06/2015
Propriedade fiduciária 
É uma propriedade resolúvel, porque ela pode se resolver. 
Desde 1997, o objeto pode ser um bem móvel ou imóvel, temos duas legislações especificas decreto lei 911/69 e lei 9514/97 sistema financeiro imobiliário, propriedade fiduciária com o bem imóvel.
Grande discussão por causa da natureza jurídica:
Temos duas correntes, uma diz que não seria de direito real por não estar no artigo 1225, corrente minoritária; a segunda diz que ela é uma situação anômala, especial, e por isso que ela é de direito real sim, primeiro porque precisa de registro, depois porque ela está nos artigos 1361 e seguintes do novo código, e, além disso, a lei 9514/97 fala expressamente que a natureza jurídica é de direito real, doutrina majoritária.
É difícil falar quem é o proprietário, já que ninguém (credor ou devedor) é proprietário total, já que nenhum pode dispor, mas quem pode usar e fruir é o fiduciante.
Coisa móvel, obviamente tem que estar registrado, depende do móvel se só no DETRAN ou no cartório.
Outra discussão é que se o veículo além de estar registrado no DETRAN tem que estar registrado no cartório de títulos e documentos. O STF até editou a súmula vinculante número 482 dizendo isso, mas vem o STJ na súmula 92 dizendo que só no DETRAN já basta, adotamos essa sumula do STJ (jurisprudência acompanha).
Artigo 1361: 
Somente o objeto infungível, corpóreo, inconsumível pode ser propriedade fiduciária.
A posse direta fica com o devedor, e a indireta com o credor. Porque o devedor vai continuar usando o bem, mas ele deve conservar, porque se ele não pagar, ele terá que devolver o bem.
Artigo 1363:
Se a dívida não for paga no vencimento: geralmente não tem a entrega voluntaria, e tem então o credor, que ajuizar uma ação de busca e apreensão. 
Nomes das partes:
Fiduciante >devedor Fiduciário> credor
Propriedade é diferente de alienação fiduciária:
Alienação fiduciária: é o contrato que dá origem a propriedade.
 ≠
Propriedade fiduciária: decorre da alienação, é o momento que se registra este contrato no local competente. 
Artigo 1362: Requisitos que devem conter no contrato de alienação fiduciária.
Extinção:
-com o pagamento: tudo joinha 
-com o não pagamento: devolve o bem para o credor fiduciário.
Artigo 1365
Na propriedade fiduciária não existe a obrigação de excutir a divida, já que aqui pode a venda ser feita de forma extrajudicial, desde que esteja no contrato a expressa previsão disso.
Mas a venda é feita no leilão extrajudicial, e não uma venda indiscriminada.
Pode ser feito um leilão judicial também, o credor é quem sabe.
Cláusula comissória: o credor não pode com a coisa alienada ficar como forma de pagamento da dívida, sob pena de nulidade dessa cláusula se ela constar no contrato.
Súmula vinculante numero 25: Posse direta do fiduciante, ele é nomeado depositário desse bem, se por acaso ele não cuidar desse bem, ele não vai ser preso, por causa do pacto de São José da Costa Rica. 
 
23/06/2015
5)	Direito real à aquisição – promessa de compra e venda
	- noções gerais:
Esp. Continuidade preliminar
Já há negócio concluído 
1417 e 1418 CC
- promessa de compra e venda como contrato
Negativa obrigacional
Obrigação de dar: promissário comprador
Obrigação de fazer: promitente vendedor
Recusa à outorga escrita definitiva
Direito de arrependimento:
Não cabe direito de arrependimento no contrato de compra e venda de lotes rurais(D.L. 58/37) e de lotes urbanos ( Lei 6766/79)
Valor contrato de compra e venda
- promessa de compra e venda como direito real
Registro – 1417 CC
1418: adjunção compulsória (súmula 239 STJ)
- temas contravertidos
Promitente vendedor: dívidas/penhora
Promissário comprador: reivindicatória
 Imóveis financiados pelo SFH:
- cessão de direito pelo mutuário
- inadimplência cessionária
- falecimento do mutuário
Cessão de direitos:
- validade com ou sem anuência do promitente vendedor
- solidariedade: somente se não houver anuência (art. 31 da lei 6766/79)
Direito real à aquisição, chamado de promessa de compra e venda. A promessa de compra venda é uma espécie de contrato preliminar, e apesar de ser preliminar ele tem existência autônoma e é um negócio jurídico concluído, ele não depende do contrato principal pra existir depois pra ter validade e eficácia, ele já tem validade e eficácia desde que preenchido os requisitos próprios dele previstos no C.C., então ele tem existência independentemente do contrato principal. Ele é considerado um contrato preliminar por ser uma PROMESSA de compra e venda a compra e venda propriamente dita será quando houver o pagamento integral, porque esse tipo de contrato é quando há um parcelamento, financiamento da compra, por isso que é chamado de PROMESSA porque só vai efetivamente comprar e vender quando integralizar o pagamento. O contrato de compra e venda que seria o contrato principal, mas isso não quer dizer que a promessa de compra e venda dependa do contrato de compra e venda pra existir, ele tem existência própria, e ao contrário do contrato de compra e venda não está vinculado aquele valor do artigo 108 CC (quando bens imóveis se o valor for superior a 30 salários mínimos o requisito de validade e eficácia ´ser feito por escritura pública), no contrato de promessa de compra e venda, qualquer que seja o valor dela pode ser feita por instrumento particular. Uma promessa de compra e venda então, é um contrato simples em que se têm duas obrigações, alguém tem a obrigação de dar e alguém tem a obrigação de fazer.
Quando falamos de promessa de compra e venda de bens imóveis temos que distinguir lotes e unidades imobiliárias, porque existe legislação específica pra lotes urbanos e lotes rurais que tem que ser obedecidas.
Em alguns momentos iremos chamar o contrato de promessa de compra e venda e em outros de compromisso de compra e venda, a doutrina diferencia, se estivermos diante de um lote urbano ou rural será promessa de compra e venda, se estivermos diante de uma unidade imobiliária propriamente dita será compromisso de compra e venda. 
A promessa de compra e venda como contrato, será o promitente vendedor aquele que vende, se for no compromisso de compra e venda o nome será compromitente vendedor; o comprador será o promissário comprador na promessa de compra e venda e o compromissário comprador no compromisso de compra e venda. 
Pra ser direito real tem que estar no artigo 1225 do CC e também tem que estar registrado. A maioria dos contratos de compromisso de compra e venda não estão registrados, eles só irão ser registrados quando acabar o pagamento. Se a compra e venda não for registrada não será um direito real, e não gerara o efeito contraterceiros, o “erga omnes” (produção de efeitos de uma norma (lei) ou de um ato (decisão judicial) contra todos), então as cláusulas intituladas na promessa de compra e venda só serão oponíveis contra as partes (promitente vendedor e promissário comprador). 
Se a promessa de compra e venda não estiver registrada não terá natureza de direito real, e sim obrigacional gerando efeito entre partes. Neste caso, segundo o próprio contrato de direito real, tem duas obrigações neste contrato: 
Obrigação de dar: promissário comprador tem a obrigação de dar o pagamento
Obrigação de fazer: promitente vendedor tem q obrigação de outorgar a escritura definitiva do imóvel, mas esta só surge com o pagamento integral. 
Muitas vezes, ao final do pagamento, o promitente vendedor costuma-se recusar a outorgar a escritura definitiva, quando isso ocorre a ação cabível é a de ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA ou AÇÃO DE OUTORGA DE ESCRITURA. Só que, no artigo 1417 e 1418 a ação de adjudicação compulsória está condicionada a escritura do contrato de promessa de compra e venda, porém a súmula 239 do STJ diz que não condiciona ao registro, e ela está vigente. O que se tem que comprovar para a outorga definitiva da escritura é a quitação integral, independente se houve registro ou não do contrato de compromisso de compra e venda, a jurisprudência tem entendimento pacífico no sentido de que não há necessidade de registro. Então no caso do promitente vendedor se recusar a outorgar a escritura definitiva, a ação será a adjudicação compulsória (466, b, CPC), utilizando a súmula 239 do STJ com a comprovação da quitação total, se ainda assim ele se recusar a outorgar a assinatura do juiz supre a assinatura do vendedor. 
Caso o contrato esteja registrado, seja um direito real, é só utilizar o artigo 466 do CPC e o 1417 e 1418 do CC.
O decreto lei 58 e a lei 6766 são expressos no sentido de que não cabe direito de arrependimento na promessa de compra e venda em relação a lotes rurais e urbanos, então o direito de arrependimento só poderia ser utilizado na promessa de compra e venda nas unidades imobiliárias propriamente ditas.
O direito de arrependimento constante no contrato é um fator que impede a adjudicação compulsória, ou seja, se houver um contrato de promessa de compra e venda com uma cláusula de arrependimento, o promissário vendedor pode se arrepender e voltar atrás para se desfazer desse contrato até o momento da quitação, porque a partir da quitação total surge um instituto chamado supressio (quando há o pagamento total parte do pressuposto que não há arrependimento). Só vai impedir a adjudicação compulsória de houver cláusula prevendo o direito de arrependimento e se não houver a quitação integral, porque se houve a quitação integral não pode arrepender por causa da supressio.
Temas controvertidos:
Suponhamos que Marcela fez uma promessa de compra e venda com o Alex, o Alex não registrou o contrato. Banco do Brasil entra com uma cobrança contra a Marcela, e como ela não paga ele pede a penhora do imóvel que está na promessa de compra e venda com o Alex. Juiz defere a penhora por não saber que existe um contrato de promessa de compra e venda com o Alex, a ação que cabe a ele é de embargos de terceiros (ação para livrar o bem da penhora- artigo 1046 CPC) já que ele é terceiro de boa-fé que está cumprindo os pagamentos regularmente. Cabe a ação de embargos de terceiro por causa da súmula 84 do STJ.
O promissário comprador não é proprietário, mas o STJ vem entendendo que se o promissário comprador estiver em dia com o pagamento e o contrato estiver registrado ele tem legitimidade para entra com ação reivindicatória. 
Imóveis financiados pelo Sistema Financeiro de Habitação, a instituição financeira legitimada é a Caixa, é a compra da casa própria. Mutuário é a pessoa que negocia na Caixa, é o promissário comprador e a Caixa é o promitente vendedor; o mutuário pode fazer uma cessão de direitos desse contrato? Marcela é a mutuária e faz com o Alex um contrato de cessão de direitos, este assume as parcelas vincendas com a Caixa. Se ele para de pagar a Caixa irá acionar a Marcela, ela não autoriza a cessão de direitos, então a responsabilidade continua sendo do mutuário, Marcela pode acionar o Alex através da resolução do contrato por uma ação de resolução contratual com perdas e danos (juros pagados a Caixa, honorários, perdas judiciais). 
No mesmo exemplo, se a Marcela morrer, como há um seguro com a Caixa há a quitação total do imóvel e os herdeiros irão receber o imóvel. Então está quitado pro Alex e ele pode exigir da Caixa a outorga da escritura. Se o Alex ainda tivesse que pagar alguma parcela pra Marcela daquela cessão de direitos os herdeiros poderão acionar o Alex para o restante do pagamento através de uma ação de execução do contrato.
Cessão de direitos:
Cessão de direitos da promessa de compra e venda em particular.
Exemplos: Marcela tem um imóvel e faz uma promessa de compra e venda com o João, não aguentando pagar João faz uma cessão de direitos com o Alex. João e Alex são solidariamente responsáveis com a Marcela? Depende se ela prestou anuência com a cessão de direitos. Se Marcela prestou anuência (tem que ser escrita, expressa na própria cessão de direitos) não irá existir solidariedade e a responsabilidade será do Alex, João deixa de ter responsabilidade com ela e será exclusiva a responsabilidade com o Alex. Se Marcela não anuiu com a cessão de direitos os dois terão responsabilidade com ela e esta será solidária, ela poderá entrar com uma ação contra os dois.

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