DIREITO CIVIL – PONTO 9

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DIREITO CIVIL – PONTO 9
9. Superfície. Servidões. Usufruto. Uso. Habitação. Penhor. Hipoteca. Registros Públicos. Estatuto da Terra.
Atualizado por Pedro Felipe de Oliveira Santos – Agosto/2012
DIREITOS REAIS
Estabelece o artigo 1.225 do CC/02, in verbis: 
Art. 1.225. São direitos reais:
I - a propriedade;
( Direito real sobre coisa própria
II - a superfície;
III - as servidões;
IV - o usufruto;
V - o uso;
VI - a habitação;
( Direitos reais da coisa alheia de fruição / gozo, o terceiro terá a coisa consigo e retirará a utilidade.
VII - o direito do promitente comprador do imóvel;
( Direitos reais da coisa alheia aquisição
VIII - o penhor;
IX - a hipoteca;
X - a anticrese.
( Direitos reais de garantia + (alienação fiduciária)
XI - a concessão de uso especial para fins de moradia; 
XII - a concessão de direito real de uso. 
( A lei 11.481/2007 acrescenta 2 novos direitos reais sobre a coisa alheia.
( É dirigido fundamentalmente ao poder público.
( Intenção é permitir que o poder público através destes dois novos direitos reais assente pessoas, regularizar situações fundiárias. 
Segundo o princípio da taxatividade, somente são direitos reais os indicados em lei. Mas não só são direitos reais aqueles constantes no artigo 1.225 supratranscrito, mas também outros disciplinados de modo esparso no próprio Código Civil e os instituídos em diversas leis especiais Ex.: direito de retenção (art. 516), concessão de uso (Lei nº 271/67). As partes não podem criar direitos reais por uma razão simples: prevalecendo os direitos reais erga omnes, seria inadmissível que duas ou três pessoas pudessem, por acordo de vontades, criar deveres jurídicos para toda a sociedade.
Os direitos reais podem ser classificados em:
Direitos reais sobre coisa própria e direitos reais sobre coisa alheia; 
Direitos de gozo ou fruição ou direitos de garantia;
Direitos reais mobiliários e direitos reais imobiliários.
De acordo com as classificações acima, os direitos reais enumerados no Livro III do CC/02 recaem sobre coisa própria (propriedade) ou sobre coisa alheia.
Os Direitos reais na coisa alheia, que nos interessa por ora, podem ser classificados de acordo com a tabela abaixo:
	Direito real de gozo ou fruição
	DIREITO REAL DA COISA ALHEIA DE GARANTIA.
	Direito real A AQUISIÇÃO
	
Permitir que uma pessoa tenha consigo os poderes de utilização da coisa.
	
Não terá a coisa consigo é vedada a utilização da coisa.
	- Busca-se através do domínio ser proprietário.
- O exercício dos poderes do domínio viabilizem a aquisição da propriedade.
	
Permitir que terceiro retire as utilidades da coisa.
	ASSEGURAR CUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÃO.
	
	UTILIDADE
	
	
	6 hipóteses
	4 hipÓteses
	1 hipótese (ou 2)
	
Enfiteuse (código 16)
Superfície
Servidão predial
Usufruto
Uso
Habitação
	Hipoteca
Penhor
Anticrese
Alienação fiduciária em garantia.
	Promessa irretratável de compra e venda
Direito de preferência (não unânime)
Os direitos reais de gozo ou fruição são autônomos, enquanto os de garantia são acessórios.
A Renda constituída sobre imóvel é apenas um contrato, não mais um direito real.
- DIREITO REAL SOBRE COISA PRÓPRIA:
 
Direito real sobre coisa própria é aquele que incide em objeto próprio do titular. A PROPRIEDADE é direito real básico por excelência.
É o direito real mais extenso, porque na figura do proprietário se reúnem todos os elementos normais ou prerrogativas normais inerentes ao direito real, dispensando-lhes as prerrogativas de usar, gozar, dispor e reivindicar.
- DIREITO REAL SOBRE COISA ALHEIA:
Os direitos reais desdobram-se todos da matriz, que é a propriedade. NesSe contexto, algumas prerrogativas do direito real de propriedade passam do proprietário para outra pessoa, em decorrência da aplicação do princípio da elasticidade. Mas a tendência natural é a ulterior reunificação desses direitos no direito matriz, ocorrendo então o fenômeno da consolidação.
A) DIREITOS REAIS DE FRUIÇÃO E DE GOZO
Em razão da elasticidade, o titular do direito real pode gozar de uma coisa alheia, ou seja, pode o terceiro se aproveitar, em maior ou menor grau ou extensão, de uma coisa que não é sua.
1 - DO DIREITO DE SUPERFÍCIE:
Conceito e Natureza Jurídica. Concessão de uso de superfície é o direito real pelo qual o proprietário concede a outrem, temporariamente, gratuita ou onerosamente, o direito de construir ou plantar em seu terreno, mediante escritura pública, assentada no registro de imóveis competente.
O instituto é conflitante com o princípio romano do "superficies solo cedit", segundo o qual, tudo quanto fosse acrescido ao solo a ele se agregava e ao dono do solo pertencia. Ele promove, por assim dizer, um "desmembramento" entre o domínio do solo e o domínio do que está (ou será) incorporado a ele por acessão. Assim, a porção majoritária dos doutrinadores defende a Superfície como direito real "autônomo", apartando-o do rol dos "ius in re aliena”.
De acordo com o sistema adotado pelo CC/02, se o imóvel já possuir construção ou plantação, não poderá ser objeto de direito de superfície, porque somente o terreno se presta a esta finalidade, salvo se for convencionada a demolição/erradicação da construção/plantação existente para a reutilização do terreno para os mesmos fins. O novo diploma não contempla também a possibilidade da sobrelevação ou superfície em segundo grau, consistente na concessão feita a terceiro, pelo superficiário, do direito de construir sobre sua propriedade superficiária, ou seja, sobre a sua laje.
Características:
a) Está elencada como direito real; 
b) A concessão se dá, obrigatoriamente, por via de escrito público em serviço notarial, que deverá ser levado a registro no serviço registral de imóveis; 
c) A concessão pode se operar de forma gratuita ou onerosa; 
d) Impõe-se ao superficiário (concessionário do direito) os encargos e os tributos incidentes sobre o imóvel; 
e) É alienável por ato "inter vivos" ou "causa mortis", o que equivale dizer que pode ser vendido e doado, além de se transmitir por herança, vedando-se ao concedente a estipulação de pagamento de qualquer quantia pela transferência; 
f) Gera direito de preempção em favor do proprietário do solo ou do superficiário em caso de alienação da propriedade do solo ou do Direito de Superfície, respectivamente, em igualdade de condições com terceiros; 
g) Na hipótese de mudança, por parte do superficiário, da destinação do direito real pactuada na sua instituição, opera-se a resolução da concessão com sua extinção; 
h) Na consolidação da propriedade plena nas mãos no proprietário, quando da extinção da concessão, as benfeitorias, plantações e acessões agregadas ao terreno passam ao domínio do proprietário, não assistindo ao superficiário direito de indenização ou retenção, salvo estipulação diversa; a extinção deverá ser averbada no Registro de Imóveis;
i) Na ocorrência de desapropriação do imóvel, a lei resguarda direito de indenização tanto ao proprietário quanto ao superficiário.
O Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001) reproduz, em seus arts. 21 a 24, as disposições estampadas no novo Código Civil com relação ao direito de superficíe, apartando-se desse, no entanto, em alguns aspectos:
a) O Estatuto só faz referência a imóveis urbanos, enquanto que o Código não faz distinção entre imóveis urbanos ou rurais;
b) O Estatuto estabelece que a concessão pode se dar por tempo determinado ou indeterminado. O Código Civil só faz referência a concessão por tempo determinado; 
c) O Estatuto dispõe que a concessão do direito abrange a utilização do solo, subsolo e espaço aéreo. O Código Civil só autoriza obra no subsolo se esta for inerente ao objeto da concessão; 
d) O Estatuto enumera as causas de extinção do Direito de Superfície, quais sejam, o advento do termo e o descumprimento das obrigaçõesassumidas pelo superficiário. O Código Civil se se mantém silente a respeito.
Enunciados do CJF:
93 – Art. 1369: As normas previstas no CC sobre o direito de superfície não revogam as relativas a direito de superfície constantes do Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001) por ser instrumento de política de desenvolvimento urbano.
249 – Art. 1369: A propriedade superficiária pode ser autonomamente objeto de direitos reais de gozo e de garantia, cujo prazo não exceda a duração da concessão da superfície, não se lhe aplicando o art. 1474.(“Art. 1.474. A hipoteca abrange todas as acessões, melhoramentos ou construções do imóvel. Subsistem os ônus reais constituídos e registrados, anteriormente à hipoteca, sobre o mesmo imóvel”)
250 – Art. 1369: Admite-se a constituição do direito de superfície por cisão.
94 – Art. 1371: As partes têm plena liberdade para deliberar, no contrato respectivo, sobre o rateio dos encargos e tributos que incidirão sobre a área objeto da concessão do direito de superfície.
2 - DAS SERVIDÕES:
2.1. Conceito e Natureza Jurídica. É direito real sobre imóvel em virtude do qual se impõe uma restrição/ônus a determinado prédio, para uso e utilidade de outro pertencente a dono diverso. A relação se estabelece entre titulares de imóveis, sendo o sujeito passivo o proprietário do prédio serviente que sofre a restrição em favor do proprietário do prédio dominante. “As servidões constituem, assim, direitos, por efeito dos quais uns prédios servem a outros”.
Obs: no direito romano, fazia-se a distinção entre servidões prediais (que é a tratada no art. 1378 e seguintes do CC) e servidões pessoais (que eram as vantagens proporcionadas a alguém, como o usufruto, o uso e a habitação). 
Art. 1.378. A servidão proporciona utilidade para o prédio dominante, e grava o prédio serviente, que pertence a diverso dono, e constitui-se mediante declaração expressa dos proprietários, ou por testamento, e subseqüente registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Silvio Rodrigues, adotando o conceito de Lafayette, diz que a servidão predial é “o direito real constituído em favor de um prédio (o dominante), sobre outro (o serviente), pertencente a dono diverso”. Tem por fim, também, aumentar a utilidade do prédio dominante e implica restrições trazidas ao prédio serviente.
Características:
 A servidão é uma relação entre dois prédios distintos, em que se estabelece um ônus ou encargo, consistente na obrigação do titular do prédio serviente de tolerar a utilização do titular do prédio dominante ou obrigação de não praticar determinado ato de utilização do seu próprio bem. A vantagem ou desvantagem adere ao imóvel e transmite-se com ele, tendo caráter perpétuo. Gera uma obrigação propter rem: vincula o dono do prédio serviente, seja ele quem for.
Os prédios devem pertencer a donos diversos.
Nas servidões, serve a coisa e não o dono.
A servidão não se presume, pois se constitui mediante declaração expressa dos proprietários, ou por testamento, e subsequente registro no CRI;
A servidão é direito real, acessório, de duração indefinida (perpétua), de gozo/fruição sobre coisas alheias. Não se modifica esse direito real com a mudança de titularidade do prédio (o direito adere à coisa – jus in re – e opõe erga omnes). É indivisível (não se desdobra; não cabe constituição parcial e defendida por um dos condôminos do prédio dominante, a todos aproveita a ação; exceção: em caso de divisão, continua a gravar o prédio serviente, salvo se por natureza ou por seu destino só se aplicarem a certa parte do prédio dominante ou serviente)
A servidão é inalienável.
Tem função econômica de corrigir desigualdades entre prédios.
Dever que recai sobre prédio serviente pode importar uma abstenção (non facere), um suportar (pati) e para alguns doutrinadores um facere;
Art. 1.386. As servidões prediais são indivisíveis, e subsistem, no caso de divisão dos imóveis, em benefício de cada uma das porções do prédio dominante, e continuam a gravar cada uma das do prédio serviente, salvo se, por natureza, ou destino, só se aplicarem a certa parte de um ou de outro.
2.3 Modos de aquisição:
2.3.1) Ato Humano:
a) NEGÓCIO JURÍDICO: “causa mortis” (testamento) ou “inter vivos” (contrato, em regra, a título oneroso);
b) SENTENÇA judicial (art. 979, II, CPC) homologatória da divisão, levada a registro; 
c) USUCAPIÃO: (só para as servidões aparentes; requisitos: posse com exercício incontestado e contínuo, 10 anos, justo título, boa-fé e sentença registrada no CRI; e se não tiver título, 15 anos). Enunciado 251 do CJF: “Art. 1379: O prazo máximo para o usucapião extraordinário de servidões deve ser de 15 anos, em conformidade com o sistema geral de usucapião previsto no CC”.
d) DESTINAÇÃO DO PROPRIETÁRIO: ocorre quando esse estabelece uma serventia em favor de um prédio sobre o outro, sendo ambos de sua propriedade, e um deles é alienado. Para tanto, é necessário que a serventia seja visível ou que exista obra que revele a destinação, bem como a falta de declaração contrário ao estabelecimento da servidão.
2.3.2) Fato Humano, o qual é gerador somente da servidão de trânsito. Tem-se entendido que se o dono do prédio dominante costuma servir-se de determinado caminho aberto no prédio serviente, exteriorizado por sinais visíveis, nasce o direito real sobre coisa alheia, digno de proteção possessória. Súmula n. 415, STF: Servidão de trânsito não titulada, mas tornada permanente, sobretudo pela natureza das obras realizadas, considera-se aparente, conferindo direito à proteção possessória.
2.4.Distinções.
a)	servidão x direito de vizinhança: a primeira surge por ato voluntário de seus titulares, bem como visa a conceder uma comodidade (servidão de passagem); a segunda decorre de lei e procura evitar um dano, permitindo o aproveitamento do prédio (passagem forçada, tendo em vista prédio encravado).
b)	servidão x usufruto: esse importa cessão de uso e gozo de um imóvel em favor de certa pessoa e não em benefício de outro prédio; no usufruto, o sujeito passivo é indeterminado (mas determinável) e o sujeito ativo determinado; na servidão, ambos são indeterminados (mas determináveis); usufruto é temporário; na servidão, o proprietário do prédio serviente mantém o uso e gozo.
	OUTROS INSTITUTOS
	SERVIDÃO
	DIREITOS DE VIZINHANÇA
	São limitações ao direito de propriedade, impostos por lei a todos os prédios, em razão de sua proximidade. São direitos recíprocos que não importam em diminuição de um em favor de outro.
ROSENVALD: por alguns são chamados de SERVIDÃO LEGAL
	É unilateral, privando o prédio serviente de certas utilidades, há ônus apenas em um dos prédios, importando aumento de utilidade para outro, SEM reciprocidade.
	USUFRUTO, USO e HABITAÇÃO
	Constituem-se para beneficiar determinadas pessoas e não o imóvel.
ROSENVALD: há uma SERVIDÃO PESSOAL.
	Há favorecimento de uma coisa sobre outra de modo IMPESSOAL.
	ATOS DE TOLERÂNCIA
	São precários e transitórios, consistindo em anuência tácita do proprietário a condutas praticadas por terceiros em seu imóvel. Como direito potestativo, a todo tempo os atos podem ser proibidos, pois jamais constituirão objeto de um direito, como o caso de trânsito tolerado por simples cortesia.
	Não se presume, porque o direito real demanda à sua aquisição um título convencional (contrato, testamento) ou usucapião.
2.5. Classificações:
- SERVIDÕES POSITIVAS: Conferem o poder de praticar algum ato no prédio serviente. Exemplos: servidão de trânsito e servidão de aqueduto;
- SERVIDÕES NEGATIVAS: Impõem o dever de abstenção da prática de determinado ato. Exemplos: servidão de não construir e servidão de não abrir janelas;
SERVIDÕES CONTÍNUAS: Dispensam atos humanos para que subsistam e sejam exercidas. Exemplos: servidão de energia elétrica, servidão de escoamento, servidão de passagem de água e servidão de aqueduto; 
SERVIDÕES DESCONTÍNUAS: Dependem de atos humanos. Exemplos: servidão de passagem.SERVIDÕES APARENTES: Revelam-se por sinais exteriores, demonstrando que alguém concedeu visibilidade à propriedade. Por sua ostensividade, revelam sua abrangência e deferem ações possessórias para a sua tutela, assim como a usucapião. Exemplos: servidão de aqueduto;
SERVIDÕES NÃO-APARENTES: Não têm sinais externos de sua existência, daí a necessidade de minudente investigação. Exemplos: proibição de edificar acima de determinada altura, que se estabelece de forma negativa.
As servidões se notabilizaram em Roma. Já foram cobradas em concursos as denominações abaixo:
	SERVIDÃO ITER
	Passagem
	SERVIDÃO ACTUS
	Caminho
	SERVIDÃO PASCENDI
	Pastar gado
	SERVIDÃO AQUAEDUCTUS
	Aquedutos
	SERVITUS TIGNI IMITTENDI
	Travejar (por traves) muros
	SERVIDÃO STILLICIDDI
	Queda das águas da chuva
	SERVIDÃO FLUMINIS
	Água recolhida em canais
	SERVIDÃO ALTUS NON TOLLENDI
	Não edificar
	SERVITUS NEC LUMINIBUS OFFICIATUR
	Abrir janelas no muro comum
2.6. Exercício do direito:
a)	a servidão deve ser exercida de modo a evitar, quanto possível, agravar o encargo do prédio serviente e limitando-se às necessidades do prédio dominante;
b)	dono do prédio serviente não pode embaraçar o uso legítimo da servidão;
c)	servidão não se presume (prova-se por título ou posse contínua importando usucapião);
d)	deve ser exercida dentro dos limites estabelecidos pelo seu título constitutivo, não admitindo interpretação extensiva;
e)	a servidão constituída para um fim não pode ser utilizada para outro;
f)	nas servidões de trânsito, a de maior inclui a de menor ônus, e a menor exclui a mais onerosa;
g)	o dono da servidão pode fazer obras de conservação, arcando com os ônus (se a servidão pertencer a mais de um prédio, rateio entre os donos); partes podem acordar que as despesas sejam do dono do prédio serviente, que poderá exonerar-se do pagamento, abandonando-o ao dono do prédio dominante, total ou parcialmente; e se este recusar, aquele deverá arcar com as custas das obras;
h)	dono do prédio serviente pode remover servidão de um local para outro à sua custa e sem que haja redução das vantagens do prédio dominante; exige a jurisprudência a anuência do dono do prédio dominante; pode haver remoção pelo dono do prédio dominante e à sua custa, se houver incremento da utilidade e não prejudicar o prédio serviente;
i)	cabe extensão da servidão, excepcionalmente, se ocorrer necessidade de cultura do prédio dominante, mediante indenização ao dono do prédio serviente.
2.7. Extinção: Ocorre com o cancelamento do registro. Se o prédio dominante estiver hipotecado, com servidão mencionada no título hipotecário, deverá haver consentimento do credor. Causas:
a)	renúncia;
b)	cessação, para o prédio dominante, da utilidade ou comodidade, que determinou a constituição da servidão;
c)	resgate (deve haver anuência do dono do prédio dominante, diferentemente do resgate da enfiteuse, como leciona Silvio Rodrigues);
d)	confusão;
e)	não-uso por 10 anos contínuos;
f)	supressão das respectivas obras, por acordo entre as partes;
2.8. Meios de defesa: Titular de servidão aparente e contínua pode utilizar-se dos meios possessórios e petitórios. Para Sílvio Rodrigues, servidões não aparentes ou descontínuas não podem ser objeto de posse (Em sentido contrário, a jurisprudência garante ao titular de servidão aparente e descontínua o manejo dos meios possessórios, desde que haja sinais evidentes da sua existência, isto é, elementos cabais probatórios da posse – STF, 415: “Servidão de trânsito não titulada, mas tornada permanente, sobretudo pela natureza das obras realizadas, considera-se aparente, conferindo direito à proteção possessória”).
Ações que protegem as servidões:
- o titular da servidão tem a ação confessória (que visa à obtenção do reconhecimento judicial da existência de servidão negada ou contestada);
- o proprietário tem a ação negatória (destinada a possibilitar ao dono do prédio serviente a obtenção de sentença que declare a inexistência de servidão ou de direito à sua ampliação), na qual apenas deve provar que é proprietário, cabendo ao réu a prova da existência da servidão.
- o dono do prédio dominante pode ainda se valer da ação de manutenção ou reintegração de posse, quando este for molestado ou esbulhado pelo proprietário do prédio serviente. Também pode ser utilizado quando o proprietário do prédio serviente não permite a realização de obras e conservação da servidão.
- por fim, é possível manejar a ação de usucapião, conforme art. 1379.
3 – DO USUFRUTO:
Conceito. Direito de usar uma coisa pertencente a outrem e perceber-lhe os frutos, ressalvada a sua substância.
O direito à substância, a prerrogativa de dispor dela e a expectativa de consolidar a propriedade mais cedo ou mais tarde, por ser o usufruto sempre temporário, ficam nas mãos do proprietário do bem, conhecido aqui como nu-proprietario. Para as mãos do usufrutuário passam, temporariamente, os direitos de uso e gozo, mediante desmembramento do domínio. 
Objeto. Não há restrição, podendo ser constituído sobre imóveis ou móveis. Fica a dúvida sobre os bens consumíveis ou fungíveis, ou seja, se poderiam ser eles alvo do usufruto. A resposta, segundo boa parte da doutrina, é positiva, sendo essa modalidade denominada pelos romanos de quase-usufruto e, modernamente, de usufruto impróprio. As coisas fora de comércio não poderão ser alvo de usufruto, uma vez que o bem, para os efeitos de ser objeto, necessita ser alienável e gravável.
Modos de constituição:
Por determinação legal. Exemplo: usufruto dos pais sobre os bens dos filhos menores;
Por ato de vontade, podendo ser inter vivos ou mortis causa. Exemplo: usufruto instituído através de testamento ou contrato;
Pela usucapião. Exemplo: Quando o objeto sobre que recai não pertence àquele que o constituiu.
Características do Usufruto.
O usufruto é inalienável (art. 1393 do CC) e temporário (embora possa durar toda a vida do usufrutuário, quando será chamado de vitalício). O uso é a utilização pessoal da coisa, pelo usufrutuário ou seus representantes; o gozo representa a prerrogativa de retirar e fazer seus os frutos naturais e civis da coisa, podendo o usufrutuário consumir ou vender os frutos, como também dar a coisa em locação, fazendo seus os alugueres. Pode-se mesmo dizer que o usufruto é um direito real em benefício de um indivíduo, o que explica o fato dos antigos o chamarem, juntamente com o uso e a habitação, de servidões pessoais.
Exige-se a transcrição imobiliária no registro, averbando-se junto à matrícula, quando se tratar de imóvel. O usufrutuário mantém a posse direta do bem e o nu-proprietário passa a ser mero detentor da posse indireta, podendo o primeiro defender-se pelos meios possessórios, inclusive contra o detentor da substância, ou seja, o já citado nu-proprietário. Desta forma podemos afirmar que poderá o possuidor direto fruir da coisa, auferir seus frutos naturais e civis, dar a coisa em locação e comodato, ou qualquer outro negócio atípico para essa finalidade.
Tem finalidade primordialmente assistencial e alimentar, restringindo-se, praticamente às relações familiares. Em geral, advém de testamento ou de doação com reserva de usufruto, mas pode ser gerado através dos negócios em geral, gratuitos ou onerosos. 
O usufruto é divisível, podendo ser atribuído simultaneamente a mais de uma pessoa, mais de um usufrutuário, estabelecendo-se o co-usufruto, não podendo ser dado a vários titulares de forma sucessiva. Serão facultados o uso e o gozo a mais de um usufrutuário, sempre simultaneamente. 
Não havendo ressalva, o usufruto estende-se aos acessórios da coisa e seus acrescidos (art. 1392 do CC). O usufruto é, em regra, instituído sobre uma unidade materialmente considerada e estende-se também às acessões verificadas nos bens usufruídos, bem como aos acessórios e pertenças que o dono coloca na coisa antes de instituí-lo. O direito também envolve as servidões ligadasao prédio alvo do usufruto.
 Os direitos do usufrutuário elecados no artigo 1.394 do CC constituem o mínimo assegurado ao usufrutuário, podendo, mediante acordo de vontades, ser complementados e ampliados. 
Espécies:
- Quanto à origem ou modo de constituição: LEGAL ou CONVENCIONAL;
- Quanto à sua duração: TEMPORÁRIO (prazo certo de vigência) ou VITALÍCIO (perdura até a morte do usufrutuário ou enquanto não sobrevier causa legal extintiva).
- Quanto ao objeto: PRÓPRIO (tem por objetos bens inconsumíveis e infungíveis) e IMPRÓPRIO (incide sobre bens consumíveis ou fungíveis – quase-usufruto).
- Quanto aos titulares: SIMULTÂNEO (constituído em favor de duas ou mais pessoas ao mesmo tempo) e SUCESSIVO (é o instituído em favor de uma pessoa, para que depois da sua morte transmita-se a terceiro. Essa modalidade não é admitida pelo nosso ordenamento, que prevê a extinção do usufruto pela morte do usufrutuário.
Distinções.
a) Usufruto e enfiteuse: A enfiteuse possui como característica a perpetuidade, distinguindo-se, assim, da temporariedade do usufruto. O direito do enfiteuta é transmissível, já o do usufrutuário não o é. O art. 1.390 do CC determina que o usufruto pode recair em um ou mais bens, móveis ou imóveis. Já a enfiteuse recai somente sobre bens imóveis. Portanto, o usufruto tem um campo de incidência muito maior que a enfiteuse.
b) Usufruto e condomínio: Não se confunde o usufruto com o condomínio, pois neste os comunheiros exercem em conjunto todos os poderes da propriedade, a propriedade plena, em idêntico nível, apenas limitados pela existência de sujeitos com direitos iguais. No usufruto, existe gradação ou repartição no exercício dos direitos de proprietário, além de ser temporário o direito do usufruto. 
c) Usufruto e locação (ou arrendamento): Quando constituído a título oneroso, poderia o usufruto assemelhar-se à locação ou arrendamento. Mas as diferenças são nítidas. O usufruto é elevado à condição de direito real sobre coisa alheia; a locação é relação obrigacional.
d) Usufruto e anticrese: Em relação à anticrese, o usufruto distingue-se porque a primeira tem por base a extinção de uma obrigação preexistente, colocando-se um bem como garantia de seu cumprimento. Saliente-se, por oportuno que, nos sistemas que não admitem a anticrese, o usufruto pode lhe fazer as vezes.
e) Usufruto, uso e habitação: O uso é uma espécie de usufruto de abrangência mais restrita, pois insuscetível de cessão e é limitado pelas necessidades do usuário e de sua família. O direito real de habitação, por sua vez, é ainda mais restrito que o uso e consiste na faculdade de residir num prédio, com sua família. O prédio em causa não pode ser cedido (a título gratuito ou oneroso). Ao uso e à habitação aplicam-se, naquilo que não contrariarem suas naturezas, as disposições concernentes ao usufruto, principalmente no que tange às ações reivindicatórias contra aqueles que estejam obstando o direito do usuário, habitador ou usufrutuário. O uso e a habitação gozam de pessoalidade
f) Usufruto x fideicomisso: No usufruto, ocorre repartição dos poderes da propriedade entre o nu-proprietário e o usufrutuário, que os exercem de forma simultânea. Ambos são titulares concomitantes de direitos inerentes à propriedade. No fideicomisso, há uma disposição sucessiva da propriedade plena, que primeiramente é atribuída ao fiduciário, que em certo tempo, sob determinada condição ou em sua morte, a transferirá ao fideicomissário. O usufruto é um direito real sobre a coisa alheia, enquanto o fideicomisso é uma forma de substituição. No fideicomisso há dois beneficiários sucessivos: o fiduciário, que recebe a propriedade (uso, gozo e disponibilidade), para depois, findo o termo, transferi-la ao outro beneficiário (fideicomissário). No usufruto, os dois beneficiários são simultâneos: o usufrutuário tem o uso e o gozo da coisa, ao mesmo tempo em que o nu-proprietário tem o domínio limitado daquela. Daí decorre que, como no fideicomisso os beneficiários o são sucessivamente, nada impede que a prole eventual de alguém seja fideicomissária, enquanto que no usufruto, por serem os beneficiários simultâneos, devem eles existir no momento da constituição do direito. Portanto, não pode ser usufrutuária ou nu-proprietária a prole eventual de uma pessoa, pois é necessário, no usufruto, a existência atual dos beneficiários.
 Como fideicomisso e usufruto podem aproximar-se nas dicções testamentárias, mister entender a ocorrência do fideicomisso quando o testador diz que os bens passam de um beneficiário a outro, após a morte, por certo prazo ou condição. Se o testador beneficia alguém, com reserva da substância a outrem, institui usufruto, ainda que não seja expresso. Persistindo dúvida na interpretação, há que se preponderar pela conclusão da instituição de usufruto, uma vez que ambos os beneficiários poderão usar e gozar de planos dos bens, sem a falibilidade inerente ao fideicomisso.
 As distinções acima apontadas fazem surgir a necessidade de esclarecer alguns pontos sobre o usufruto sucessivo, já conceituado acima. Embora seja vetado pelo ordenamento nacional, existem julgados admitindo a inalienabilidade. Se o testador usou a expressão “passagem de bens de um para outro beneficiário”, portanto domínios sucessivos, entende-se que é a hipótese de fideicomisso.
Inalienabilidade. Segundo determina o art. 1393 do CC/02, o direito do usufrutuário é intransmissível. Essa regra é confirmada no art. 1410, I, da mesma norma, quando dispõe que o usufruto se extingue com a morte do usufrutuário. Não obstante, cabe ressaltar que o exercício do direito de usufruto pode ser concedido a título gratuito ou oneroso; somente o direito de usar e gozar a coisa podem ser cedidos. O direito de usufruto só pode ser alienado ao nu-proprietário, havendo com isso a consolidação da propriedade e a extinção do direito real. Se o usufrutuário tiver auferindo rendimentos com o usufruto, o exercício do direito poderá ser penhorado até que os frutos colhidos extingam totalmente a dívida.
Usufruto de empresa. O usufruto de empresa ocorre nas execuções cíveis e está previsto nos artigos 716/729 do CPC. Quando for menos gravoso para o devedor, o Juiz poderá conceder, de ofício, o usufruto da empresa, para que o credor vá recebendo paulatinamente o seu crédito. Desse modo, o devedor/executado perde o gozo da empresa, até que seja paga a dívida principal, mais juros, custas e honorários advocatícios. A eficácia de tal instituto se inicia com a publicação da sentença e com esta o magistrado deve nomear um administrador, que atuará tal qual um usufrutuário (ressalte-se que o credor e o devedor podem ser administradores, desde que a outra parte consinta). O Juiz deve, ainda, nomear perito para avaliar os frutos e rendimentos da empresa e para calcular o tempo necessário para a liquidação da dívida. Após o laudo pericial e a manifestação das partes, o magistrado ordenará a expedição de carta de constituição de usufruto, a qual deverá ser registrada no cartório da matrícula do imóvel. A constituição do usufruto não impede a alienação da empresa, desde que o adquirente concorde em manter o credor na posse do bem durante o prazo do usufruto. O arrematante pode, no entanto, pagar o saldo ao credor e extinguir o usufruto.
Extinção do usufruto.
Art. 1410 do CC: O usufruto extingue-se, cancelando-se o registro no Cartório de Registro de Imóveis:
I - pela renúncia ou morte do usufrutuário;
II - pelo termo de sua duração;
II - pela extinção da pessoa jurídica, em favor de quem o usufruto foi constituído, ou, se ela perdurar, pelo decurso de trinta anos da data em que se começou a exercer;
IV - pela cessação do motivo de que se origina;
V - pela destruição da coisa, guardadas as disposições dos arts. 1.407, 1.408, 2ª parte, e 1.409;
VI - pela consolidação;
VII - por culpa do usufrutuário, quando aliena, deteriora, ou deixa arruinar os bens, não lhes acudindo com os reparos de conservação, ou quando, no usufruto detítulos de crédito, não dá às importâncias recebidas a aplicação prevista no parágrafo único do art. 1.395; (OBS: A extinção depende do reconhecimento da culpa por sentença) 
 VIII - Pelo não uso, ou não fruição, da coisa em que o usufruto recai (arts. 1.390 e 1.399).
A regra básica referente ao usufruto de pessoas físicas estabelece que o direito real se extingue com o falecimento do usufrutuário, não sendo transferido a seus herdeiros, diferentemente da enfiteuse. O legislador justifica essa hipótese no sentido de evitar usufrutos sucessivos, que retiram certos bens do comércio indefinidamente. No entanto, a morte do nu-proprietário não altera a relação jurídica, uma vez que seus sucessores se tornam proprietários. Se o usufrutuário for pessoa jurídica, o direito real se extinguirá em trinta anos. 
O perecimento ou a destruição da coisa também faz com que o usufruto seja extinto, ressalvadas as hipóteses de existência de seguro (art. 1407), reconstrução do imóvel (art. 1408) e indenização ou reparação paga por terceiros (ex: desapropriação – art. 1409), pois nesses casos pode ocorrer sub-rogação do usufruto sobre o preço. Se a destruição/perecimento for apenas parcial, o direito real subsiste sobre o remanescente. Caso o usufrutuário tenha concorrido com culpa, deverá indenizar o nu-proprietário.
Caso o usufrutuário deixe de usar (não-fruição ou não-uso) o bem imóvel por dez anos (art. 205 do CC), o usufruto irá se extinguir. Alguns doutrinadores entendem que o prazo sustentável para essas hipóteses é o do usucapião extraordinário e que a aquisição da propriedade plena se constitui com o decurso do tempo, sendo que a sentença é meramente declaratória (art. 1238). No caso de bens móveis, o usufruto se extingue se o usufrutuário deixar de usar ou fruir do bem por três anos. Para ocorrer a perda do usufruto por prescrição, o usufrutuário não deverá ter praticado nenhum ato de gozo voluntariamente. 
O procedimento de extinção do usufruto está disposto nos art. 1103 e 1112, VI, do CPC, já que é um procedimento de jurisdição voluntária. Quando decorre de morte do usufrutuário, prescinde-se de decisão judicial, bem como quando resulta de acordo consensual dos interessados, consolidação, renúncia, entre outros (art. 250, II e III, da Lei de Registros Públicos), quando deve haver o requerimento de averbação junto ao registro imobiliário, como já assentado pelo STF. Se o usufruto for legal, a sua extinção, via de regra, não exige qualquer conduta ou procedimento especial, uma vez que o instituto é típico de jurisdição voluntária e a sua consolidação prescindiu de qualquer espécie de registro. 
	
4 - DO USO:
Conceito e Natureza Jurídica. Direito de usar a coisa, tendo o usuário sobre ela o gozo limitado, podendo perceber os frutos (para consumo) dentro dos limites das necessidades pessoais suas e de sua família, aferidas pelo juiz, de acordo com a condição social do usuário e os costumes do lugar em que vive. São pessoas da família do usuário: cônjuge, filhos solteiros e pessoas que estão a seu serviço doméstico. É um direito real sobre coisa alheia. É direito de gozo ou fruição.
Características:
a)	é direito personalíssimo e temporário; 
b)	é indivisível; 
c)	recai sobre móveis ou imóveis, coisas singulares ou coletivas;
Distinção do usufruto. O uso não implica o gozo amplo e ilimitado da coisa; é considerado um usufruto restrito, porque ostenta as mesmas características de direito real, temporárrio e resultante do desmembramento da propriedade, distinguido-se entretanto pelo fato de o usufrutuário auferir o uso e a fruição da coisa, enquanto ao usuário não é concedida senão a utilização restrita aos limites das necessidades suas e de sua família. Equipara-se ao usufruto quando recai sobre coisa fungível; não cabe cessão do direito em si nem de seu exercício (já o usufruto é intransferível, mas cabe cessão do seu exercício). Mas se o uso que o proprietário fazia da coisa consistia em arrendá-lo ou locá-lo, o usuário poderá manter esse comportamento (Orlando Gomes). Obs.:São aplicáveis ao uso, no que não for contrário à sua natureza, as disposições relativas ao usufruto.
Direitos e obrigações:
a)	direitos: usar, perceber os frutos para necessidades pessoais suas e de sua família, administrar com diligência;
b)	obrigações: conservar e restituir a coisa; prestar caução, se exigida.
Constituição. Por ato inter vivos ou causa mortis. Se imóvel, deve haver também o registro. O uso não se adquire por usucapião.
Extinção: Extingue-se pela mesma forma do usufruto (artigo 1.410, CC), com exceção apenas do não-uso, que não se aplica também ao direito real de habitação.
Direito de uso resolúvel (Decreto-Lei 271/67): Direito de uso resolúvel de terrenos públicos ou particulares, remunerado ou gratuito, por tempo certo ou não, destinando-se à urbanização, industrialização, edificação, cultivo da terra ou outras utilizações de interesse social. Dá-se por instrumento público ou particular, ou por termo administrativo, todos levados a registro. Pode ser transmissível inter vivos ou causa mortis, levando-se também a registro. 
5 - DA HABITAÇÃO:
Conceito e Natureza Jurídica. Consiste em utilizar gratuitamente imóvel alheio para fim de moradia. A ocupação dá-se pelo habitador, sua família, dependentes e eventuais hóspedes. É um direito real sobre coisa alheia. É direito de gozo ou fruição.
Características:
a)	é direito personalíssimo (não pode ser cedido a título gratuito ou oneroso; titular não pode alugar nem emprestar o imóvel);
b)	é impenhorável o imóvel; 
c)	pode recair sobre o imóvel todo ou parte dele;
d)	é temporário;
e)	titular: pessoa física ou jurídica;
f)	em caso de existir mais de um titular, qualquer um pode habitar a casa sem pagar aluguel ao outro, e este não pode impedi-lo de exercer o direito; falecendo um dos titulares, o seu direito extingue-se sem beneficiar outros habitadores, salvo disposição em contrário ou quando se tratar de relação de parentesco ou afetividade, para a jurisprudência;
Direitos e obrigações: 
a)	Direitos: utilizar imóvel como moradia; perceber os frutos que entram no conceito de utilização da casa;
b)	Obrigações: dever de conservação.
Obs.: São aplicáveis à habitação, no que não for contrário à sua natureza, as disposições relativas ao usufruto.
Extinção: Extingue-se pela mesma forma do usufruto (artigo 1.410, CC), com exceção apenas do não-uso.
Direito de habitação e direito das sucessões. Cabe direito de habitação em favor do cônjuge sobrevivente, enquanto viver e permanecer viúvo, sem prejuízo de sua participação que lhe caiba na herança ou meação, relativamente ao imóvel destinado à residência da família, desde que seja o único bem daquela natureza a inventariar.
Art. 1.831. Ao cônjuge sobrevivente, qualquer que seja o regime de bens, será assegurado, sem prejuízo da participação que lhe caiba na herança, o direito real de habitação relativamente ao imóvel destinado à residência da família, desde que seja o único daquela natureza a inventariar.
E a companheira? Antes do CC (na lei da união estável) constava o direito real de habitação. Entretanto, o direito real de habitação conferido à companheira pelo artigo 7o. da Lei 9278/96 NÃO foi consagrado em norma expressa do CC/02. Daí, surgirem duas correntes:
1a. CORRENTE (FRANCISCO CAHALI, INÁCIO DE CARVALHO NETO): a companheira não tem direito de habitação, porque o CC/02 não previu.
2a. CORRENTE (PABLO STOLZE, SILVIO VENOSA): a companheira tem direito de habitação, porque o dispositivo não foi expressamente revogado. Invocam o fundamento de CANOTILHO para afirmar que entendimento contrário viola o PRINCÍPIO DO RETROCESSO, a previsão de uma lei nova que revogando uma lei anterior miniminiza ou extingue um direito fundamental. Na CF/88, a união estável é equiparável ao casamento.
B) DIREITOS REAIS DE GARANTIA
Direito que confere ao seu titular o poder de obter o pagamento de umadívida com o valor ou a renda de um bem aplicado exclusivamente à sua satisfação, colocando o credor a salvo da insolvência do devedor, através de um crédito preferencial. 
Quatro são os direitos reais de garantia: hipoteca, penhor, anticrese e propriedade fiduciária. Aos três primeiros aplicam-se os preceitos comuns da teoria geral dos direitos reais de garantia.
A hipoteca, o penhor e a anticrese conferem ao credor a pretensão de obter o pagamento de uma dívida com o valor de um bem aplicado exclusivamente à sua satisfação, ou seja, o direito do credor concentra-se sobre um determinado patrimônio do devedor, afetando-o à solução de uma obrigação por este contraída.
Garantia Real X Garantia Pessoal. Enquanto a garantia pessoal resulta de uma caução restrita às partes contratantes, aquela afeta o bem garantido em caráter absoluto, vinculando o objeto ao seu titular com faculdade de oponibilidade erga omnes. Na garantia pessoal, terceiro se responsabiliza pela solução da dívida. Na garantia real, determinado bem fica vinculado ao pagamento da dívida.
Características:
Sequela: (art. 1419, CC) a coisa dada em garantia fica sujeita, por vínculo real, ao cumprimento da obrigação, ou seja, como reflexo de sua oponibilidade erga omnes, o direito real adere à coisa de tal forma que a garantia subsiste mesmo diante da transmissão, tanto inter vivos quanto mortis causa, da propriedade do bem vinculado ao pagamento do débito originário. O titular da garantia real não possui qualquer relação obrigacional com o titular do direito real. Detém, sim, uma situação jurídica de poder imediato sobre o objeto afetado ao débito que lhe permite alcançá-la contra quem com ele estiver, em caráter absoluto.
Preferência: (Art. 1422, CC) o titular de uma garantia real preferirá no pagamento aos outros credores. De acordo com a Nova Lei de Falências (Lei nº 11.101, de 09/02/05), os créditos com garantia real, até o limite do valor do bem gravado, devem ser preteridos somente aos créditos derivados da legislação trabalhista, limitados a 150 salários-mínimos por credor, os decorrentes de acidentes de trabalhoe os extraconcursais enumerados em seu artigo 84. A preferência também tem a função de, na colisão de vários direitos reais, determinar qual receberá tratamento prioritário. É o registro que se impõe como elemento indispensável à oponibilidade do ato processual.
Excussão: consiste na faculdade de o credor executar judicialmente o débito garantido pelos bens móveis e imóveis. Quando do inadimplemento, os bens dados em garantia e gravados de ônus reais serão necessariamente penhorados e submetidos à hasta pública. Excepcionalmente, no direito real de anticrese, o credor anticrético não poderá excutir inicialmente o bem, pois a ele apenas assiste o direito de retenção, resgatando o débito originário por meio da exploração dos frutos da coisa (art. 1423, CC). O direito real não recai sobre o imóvel em si, mas sobre as suas rendas.
Obs. É expressamente vedada a imposição de cláusula comissória, para que seja resguardado o princípio da igualdade entre as partes. Todavia, em saudável inovação legislativa, permite-se agora que, ao tempo do inadimplemento, credor e devedor transacionem de forma a substituir o pagamento pela entrega do próprio bem garantido, em verdadeira operação de dação em pagamento. O princípio da excussão também elide a possibilidade de alienação extrajudicial do bem, a fim de dificultar lesão contra o devedor. Excepcionalmente nas hipotecas constituídas pelo Sistema Financeiro da Habitação é permitida a execução extrajudicial do bem imóvel (Dec.Lei 70/66). Esse modo de proceder é criticável, gerando uma expropriação imobiliária sem o devido processo legal. A excussão apenas nasce no termo contratual da dívida.
Indivisibilidade: o ônus real grava a coisa por inteiro e em todas as suas partes, incluindo os seus acessórios e acrescidos. Ademais, o devedor não obtém a liberação parcial do vínculo real pelo fato de amortizar parcialmente o débito. Mas admite-se que as partes convencionem a exoneração parcial, já que a indivisibilidade não é da essência dos direitos reais.
 Princípios Básicos:
Especialização: é o principal requisito formal de validade do contrato que institui a garantia real. Consiste na vinculação do bem determinado do devedor ou de terceiro, para garantia da obrigação principal. Especializar é determinar pormenorizadamente os bens móveis e imóveis dados em hipoteca, penhor e anticrese, assim como o valor e o prazo de vencimento da dívida garantida, além da taxa de juros aplicada (art. 1424,CC).
Registro: o ônus real apenas é oponível em caráter geral quando aperfeiçoado pela sua inscrição, servindo igualmente para conceder publicidade e seqüela. O registro também concede àquele que inscrever previamente o seu título prioridade em relação aos outros credores, no que concerne ao recebimento do crédito. O penhor, como recai sobre bens móveis, deve ser inscrito no Cartório de Títulos e Documentos.
Direitos de Garantia e Direitos de Gozo: Apesar de ambos serem direitos reais em coisa alheia, os direitos de gozo ou fruição recebem em maior ou menor grau o proveito econômico da coisa, pois obterão a posse direita do bem, suprimindo do proprietário os atributos de usar e fruir imediatamente a coisa. Já os titulares dos direitos de garantia pretendem o próprio valor da coisa, como resgate de um débito, não havendo interesse na exploração econômica do bem. Os direitos de gozo são autônomos, cumprindo sua função, independentemente da preexistência de outra relação jurídica subjacente. Os direitos de garantia são nitidamente acessórios.
Advertências legais subjetivas:
só o proprietário pode dar a coisa em garantia;
absolutamente ou relativamente incapazes podem dar bem em garantia se assistidos ou representados;
marido ou mulher, exceto na separação de bens, não podem isoladamente dar bens em garantia;
inventariante só pode dar bem em garantia quando houver licença judicial;
no condomínio é preciso do consentimento de todos, mas no condomínio de apartamentos a parte exclusiva do condômino pode ser objeto de garantia;
só os bens que se podem alienar podem ser dados em garantia;
para ter efeito erga omnes é preciso conferir especialização e publicidade ao ato;
Causas de Vencimento Antecipado de uma Obrigação:
desvalorização econômica ou deterioração do objeto;
falência ou insolvência do devedor;
falta de pontualidade no pagamento das prestações;
perecimento do objeto dado em garantia que não foi substituído;
desapropriação do bem dado em garantia
6 - DA HIPOTECA (art. 1.473 à 1.505)
Direito real de garantia em virtude do qual um bem imóvel remanesce em poder do devedor ou de terceiro, assegurando preferencialmente ao credor o pagamento de uma dívida. 
A posse do bem hipotecado fica com o devedor, ficando o credor com o direito de pagar-se preferencialmente, promovendo a venda judicial do bem hipotecado, em caso de inadimplência. É direito real de garantia de natureza civil.
 Objeto (art. 1.473):
Incide sobre imóveis e seus acessórios - Se o devedor hipoteca um terreno e depois há a acessão de uma casa, a hipoteca incidirá sobre a totalidade do bem imóvel, mesmo que o valor da hipoteca ultrapasse muito o valor da dívida. Em caso de execução da garantia o valor remanescente será devolvido ao proprietário.
O domínio direto;
O domínio útil - Uso, usufruto e os desdobramentos dos direitos reais;
As estradas de ferro
Recursos naturais do artigo 1.230 (recursos minerais e jazidas) – Tais recursos são considerados bens imóveis;
Incide também sobre móveis considerados imóveis para efeito de garantia (avião e navio) – A hipoteca das aeronaves e dos navios reger-se-ão por lei especial (art. 1.473; parágrafo único).
Direito real de uso para fins de moradia.
Direito real de uso
Propriedade superficiária.
Observação: A lista é numerus clausus.
 -MODALIDADES:
 		a)Convencional:
 		b)Legal:c)Judicial.
Artigo 1.474 (acessões) - A hipoteca abrange todas as acessões, melhoramentos ou construções sobre o imóvel.
Hipoteca convencional – Modalidades:
Comum - É a contratual que recai sobre imóvel ou sobre recursos minerais (também são considerados imóveis desvinculados do solo);
Especial - Quando se trata dos outros objetos (vias férreas, navios e aeronaves e etc). Há dispositivos especiais que tratam de tais objetos.
Eficácia - A hipoteca para o seu aperfeiçoamento é essencial o registro público no cartório em que esta inscrito o bem; não basta a celebração do contrato:
Hipoteca comum - Cartório de Registro de Imóveis (art. 1.227);
Hipoteca especial - O CC/02 exige o registro de acordo com a lei especial:
 		(Navios - Capitania dos portos;
 		(Aeronaves (Lei 7.565/85).
Características:
direito real – Desde que devidamente registrado no respectivo local;
acessório - Está vinculada à obrigação principal; havendo extinção da obrigação principal, haverá o desaparecimento da garantia;
direito de seqüela – possibilidade de reclamar o bem para si nas mãos de quem quer o detenha ilicitamente;
 		(REsp 171.421 (STJ) – Entendeu que a conversão do bem, em bem de família (legal ou convencional) posterior à constituição da hipoteca não impedirá a execução do bem.
indivisível (art. 1.421) - O vínculo real de garantia é indivisível, não importando a divisibilidade da dívida. Assim se o bem é herdado, apesar da dívida ser dividida entre os herdeiros, poderá o credor hipotecário executar a garantia pelo não pagamento de uma parte da dívida por um dos herdeiros;
Art. 1.421. O pagamento de uma ou mais prestações da dívida não importa exoneração correspondente da garantia, ainda que esta compreenda vários bens, salvo disposição expressa no título ou na quitação.
 		(exceção : ( a lei autoriza a divisão na hipótese do art. 1.488, NCC. [existência de tantas hipotecas quanto for o número de lotes]
NCC
Art. 1.488. Se o imóvel, dado em garantia hipotecária, vier a ser loteado, ou se nele se constituir condomínio edilício, poderá o ônus ser dividido, gravando cada lote ou unidade autônoma, se o requererem ao juiz o credor, o devedor ou os donos, obedecida a proporção entre o valor de cada um deles e o crédito.
§ 1o O credor só poderá se opor ao pedido de desmembramento do ônus, provando que o mesmo importa em diminuição de sua garantia.
§ 2o Salvo convenção em contrário, todas as despesas judiciais ou extrajudiciais necessárias ao desmembramento do ônus correm por conta de quem o requerer.
§ 3o O desmembramento do ônus não exonera o devedor originário da responsabilidade a que se refere o art. 1.430, salvo anuência do credor.
forma solene:
 		(Forma pública (art. 108; CC) - Para contratos de imóveis superior à 30 salários mínimos deve ser celebrado por escritura pública;
 		(Forma particular - Para imóveis com valor inferior a 30 salários mínimos;
 		([art. 38, Lei 9.514] – Nos casos do Sistema Financeiro Imobiliário (antigo Sistema Financeiro da Habitação) não há necessidade de forma pública; [instrumento particular podendo vincular uma hipoteca]
 		([art. 1.647, NCC] - Necessidade da outorga conjugal - Salvo se casado pelo regime da separação absoluta.
Princípios:
 
 	a)Publicidade - Se dá com o registro da garantia;
 	b)Especialidade - É um detalhamento de todos os pormenores da dívida e da coisa da em garantia (art. 1.424 e 1.484):
(Artigo 1.424 – Permite o detalhamento da dívida e a descrição do bem dado em garantia;
	(Artigo 1.484 – Permite às partes ajustarem o valor do imóvel dado em garantia hipotecária.
(Possibilidade de alienação do imóvel hipotecado (art. 1.475) – O artigo 1.475 garante o direito do devedor hipotecário alienar o imóvel hipotecado a terceiro, sendo nula a cláusula que proíbe tal prática. Todavia, poderão as partes estipular que no caso de alienação a dívida vencerá antecipadamente.
Pluralidade de hipotecas (art. 1.476) - É possível desde que o credor aceite, não importando qual o valor da dívida. A primeira hipoteca registrada tem preferência sobre o todo; há uma ordem de preferência entre os credores hipotecários.
Ordem de preferência – Arts. 1.477 e 1.478:
 [art. 1.477, NCC]
 Mesmo havendo vencida a segunda hipoteca, segundo credor hipotecário deverá respeitar a ordem de hipoteca, salvo no caso de insolvência do devedor;
 O credor hipotecário não poderá executar a garantia, mas poderá executar a dívida na condição de credor quirografário.
 [art. 1.478, NCC] – Remição da primeira hipoteca pelo segundo credor hipotecário. Se a primeira hipoteca vencer e o devedor não se propuser a pagar o preço e nem o credor iniciar a execução da garantia; o credor da segunda poderá remir (resgatar) a primeira hipoteca, sub-rogando-se nos direitos do primeiro credor, desde que cite o devedor para pagar e o credor para receber. É necessário que o devedor citado não efetue o pagamento. Por outro lado, havendo execução da hipoteca pelo primeiro credor, basta que o segundo credor deposite o valor do débito e as despesas judiciais para haver a sub-rogação.
Procedimento de registro (art. 1.492 à 1.498) –
 [art. 1.492, NCC] - Necessidade de registro da hipoteca;
NCC
Art. 1.492. As hipotecas serão registradas no cartório do lugar do imóvel, ou no de cada um deles, se o título se referir a mais de um.
Parágrafo único. Compete aos interessados, exibido o título, requerer o registro da hipoteca.
 	[art. 1.493, NCC] - O registro da hipoteca será numerado por protocolo de prenotação e a ordem de prenotação conferira a ordem de preferência na execução da hipoteca;
NCC
Art. 1.493. Os registros e averbações seguirão a ordem em que forem requeridas, verificando-se ela pela da sua numeração sucessiva no protocolo.
Parágrafo único. O número de ordem determina a prioridade, e esta a preferência entre as hipotecas.
 	[art. 1.494, NCC] – Não se registra duas hipotecas ou dois direitos reais em um mesmo dia, salvo se constar da escritura ou do contrato a hora da lavratura;
NCC
Art. 1.494. Não se registrarão no mesmo dia duas hipotecas, ou uma hipoteca e outro direito real, sobre o mesmo imóvel, em favor de pessoas diversas, salvo se as escrituras, do mesmo dia, indicarem a hora em que foram lavradas.
 	[art. 1.495, NCC] - Pode ocorrer que no momento do registro da segunda hipoteca o cartorário percebe que há uma primeira sem registro (muitas na escritura da segunda hipoteca fica consignado a existência de uma primeira ainda que sem registro), nesse caso o cartorário poderá sobrestar o procedimento de registro da segunda hipoteca por 30 dias para efetuar o registro da primeira hipoteca.
NCC
Art. 1.495. Quando se apresentar ao oficial do registro título de hipoteca que mencione a constituição de anterior, não registrada, sobrestará ele na inscrição da nova, depois de a prenotar, até trinta dias, aguardando que o interessado inscreva a precedente; esgotado o prazo, sem que se requeira a inscrição desta, a hipoteca ulterior será registrada e obterá preferência.
 	Pode o credor da segunda hipoteca resgatar a primeira hipoteca para executá-la posteriormente - Pode haver remição da hipoteca pelo segundo credor havendo sub-rogação legal (art. 346; I; CC c.c. 1.478; CC).
Efeitos em relação ao devedor: até o vencimento do débito o devedor conserva todos os direitos sobre a coisa, inclusive o de disposição (art. 1.475).
 		Parágrafo único - Faculta o estabelecimento de cláusula de vencimento antecipado da obrigação em caso de alienação do imóvel.
Observação: Vencimento antecipado das obrigações:
 	Direitos reais em garantia (art. 1.425):
 		Quando houver diminuição da garantia e o devedor não reforçá-la;
 		Quando o devedor cair em insolvência – Note-se que o devedor não será considerado insolvente se deixar de honrar obrigação referente às hipotecas posteriores à primeira (art. 1.477, parágrafo único);
 		Quando o devedornão pagar pontualmente as prestações;
 		Quando o bem for desapropriado – Nesse caso, a indenização deverá ser depositada em favor do credor.
 
* Implicações (art. 1.425; §§os, art. 1.426 e 1.427) –
 		Se houver perecimento do objeto – Havendo seguro este se prestará à satisfação do credor;
 		No caso de perecimento ou desapropriação do bem, somente haverá vencimento antecipado da garantia se não houverem outros bens dados em garantia hipotecária – Havendo outros bens, a dívida será reduzida e permanecerá a garantia referente à outros bens;
 		Se a dívida vencer antecipadamente, deverá ser abatido proporcionalmente os juros do tempo não decorrido;
 		O terceiro que presta garantia hipotecária, salvo cláusula expressa, não está obrigado a substituí-la.
 
Observação: Artigo 1.488 (desmembramento do imóvel) –
 	Em caso de loteamento do imóvel, a garantia será ser dividida entre os adquirentes;
 	O credor só poderá se opor ao desmembramento se demonstrar que o desmembramento implica em diminuição de sua garantia;
 	Executada a garantia contra os adquirentes e sendo esta insuficiente, o devedor ficará obrigado pelo remanescente (art. 1.430).
(Não poderá alterar o imóvel se importar em riscos ou diminuição do valor (entendimento geral doutrinário) - Se a garantia se tornar inócua ocorre o vencimento antecipado (art. 1425).
(Citado o devedor em cobrança, mesmo que não seja executiva, qualquer alienação ou percepção de frutos será considerada fraude à execução.
Efeitos em relação ao credor –
Efeitos em relação à terceiros - Se o credor executar a dívida o terceiro estará sujeito a direito de seqüela, todavia, poderá exercer a remição.
Peculiaridade (art. 1.487 e parágrafos) – Hipoteca poderá ser constituída em razão de dívida futura ou dívida sujeita à condição:
 	- Ocorre geralmente nos contratos de SFI (antigo SFH);
 	- O contrato de hipoteca poderá ser registrado antes da celebração do contrato principal (ex: contrato de mutuo antes da entrega do dinheiro). Art. 1487;
 	 * O mutuário leva o instrumento de hipoteca a registro juntamente com o contrato de mutuo sem ter o dinheiro ainda (mútuo é contrato real, só se aperfeiçoa coma entrega do dinheiro) e após o registro da hipoteca efetiva-se o contrato (o mutuante entrega o dinheiro ao mutuário). Assim, a garantia surge antes do surgimento do contrato.
 	-Divida sujeita a condição suspensiva poderá ser objeto de hipoteca;
 	-Divida futura poderá ser objeto de hipoteca.
Hipoteca legal (art. 1.489 à 1.491)
 	-Não dispensa o registro (art. 1.497) - Exige o registro, ao invés de provir de um contrato, a fonte é legal;
 	-Artigo 1.489 x art. 827; CC/16 (estudar as diferenças entre os dispositivos) –
 		Pode ser constituída para garantia da Fazenda Pública em razão de determinados tipos de servidor (ex: arrecadador de tributos terá seus bens hipotecados em favor da Fazenda Pública);
 		Filhos podem constituir hipoteca legal sobre bens dos pais quando contrair novas núpcias sem efetuar o inventário dos bens;
 		Os prejudicados poderão constituir hipoteca sobre os bens do delinqüente (fato que gerou crime);
 		Co-herdeiro pode constituir hipoteca sobre imóvel adjudicado a co-herdeiro, para garantir ao seu quinhão;
 		Garantia do imóvel arrematado se o arrematante não pagar o imóvel de uma única vez (caso em que o arrematando propõe o pagamento do imóvel em parcelas).
 			Era prevista no CPC de 1939 e foi revogada pelo CPC de 1973, ressurgindo no CC/02.
 	-Artigo 827 - hipóteses revogadas:
 		Descendentes sobre imóveis dos ascendentes;
 		Pupilos sobre os bens dos tutores;
 		Fazenda Publica sobre os bens do delinqüente para pagamento das obrigações pecuniárias.
Processo de especialização da hipoteca legal (art. 1.205 à 1210 do CPC) – É o procedimento judicial que constitui a hipoteca legal, não basta que haja o direito, deve ser reconhecido pela autoridade judiciária e registrada no cartório competente.
Observação:
 	Remição (verbo remir) = Resgate, libertar;
 	Remissão = Perdão.
 Remição da hipoteca. Há situações em que não há necessidade de se pagar a dívida toda para ter a hipoteca liberada, pode haver casos em que o pagamento da hipoteca libera o imóvel. Exemplo: Caso em que a hipoteca garante apenas parte da dívida; nesse caso, poderá haver a remição da hipoteca sem a extinção da obrigação principal;
 	Tipos de remição –
 		- Realizada pelo próprio devedor executado, bem como seu cônjuge ascendentes ou descentes, na hipótese do art. 1482: Quando realizada a praça, o executado poderá remir o imóvel até a assinatura do auto de arrematação ou ate a publicação da sentença de adjudicação, oferecendo o valor da avaliação do imóvel, caso não haja licitantes, ou o valor do maior lance oferecido. Pode ser que não esteja o devedor pagando a divida (a divida poderá ser maior que a hipoteca), somente remindo a hipoteca, mas não extinguindo a dívida;
 		- Prevista no art. 1478: Ocorre quando o credor da segunda hipoteca se encontra autorizado a remir a primeira, sub-rogando-se nos direitos do primeiro credor. Pressupostos:
 			* Consignação judicial da importância do débito;
 			* Vencimento da hipoteca anterior.
Observação: Nesse caso, não há remição da hipoteca, deverá haver o pagamento da divida completa. Há necessidade de pagamento integral da dívida para haver a sub-rogação dos direitos hipotecários ao segundo credor.
 		- Prevista no art. 1481: Ocorre quando o adquirente do imóvel hipotecado paga o valor do imóvel:
 			* Prazo - 30 dias contados do título aquisitivo;
 			* O adquirente paga o valor da hipoteca e não o valor da dívida;
 			* Esse artigo só faz sentido quando o valor da dívida for superior ao valor da hipoteca;
 			Haverá sub-rogação do adquirente nos direitos de crédito (art. 346; II).
 		- Prevista no artigo 1483 - Falência ou concurso de credores (insolvência).
Excussão hipotecária - É outra nomenclatura para execução hipotecária (art. 1501).
 	Importância - A adjudicação e arrematação não são formas de aquisição originária da propriedade, pois não extingue os vínculos obrigacionais e anteriores, são formas de aquisição da propriedade imóvel derivada. Se fosse forma originaria haveria a extinção do vinculo com todos os credores. O artigo 1.501 demonstra claramente que a arrematação ou adjudicação do bem hipoteca quando não ciente os demais credores hipotecários, não extingue a garantia hipotecária deles sobre o imóvel.
Extinção da hipoteca (art. 1.499):
 	Extinção da obrigação principal;
 	Perecimento do objeto;
 	Resolução da propriedade (consolidação do domínio nas mãos do credor fiduciário) no caso de hipoteca firmada sobre propriedade resolúvel - Havendo implemento da condição resolutiva, a hipoteca desaparecerá ficando o credor sem a garantia real;
 	Renúncia à garantia - A renúncia da divida é forma de extinção da dívida;
 	Remição;
 	Arrematação ou adjudicação pelo próprio credor hipotecário;
 	Desapropriação - Forma originária de aquisição do imóvel e passa a pertencer a Fazenda Publica (impenhorabilidade), por isso não pode ser passível de execução;
 	Usucapião - Forma de aquisição originária (extingue qualquer vinculo real);
 	Confusão - O credor passa a ser o dono do imóvel;
 	Perempção do direito hipotecário (art. 1.485) - Alterado pela lei 10.931 (alterou o CC e a alienação fiduciária). Extinção pelo decurso do tempo:
 	Após 30 anos sem a execução da hipoteca ou sem o seu cancelamento, perderá efeito – Poderá ser cancelada mediante simples averbação pela parte interessada.
Observação: Necessidade de cancelamento da hipoteca no registro (art. 1.500) - Não é necessário que haja o cancelamento para que a hipoteca desapareça, o cancelamento do registro é necessário somente para fins administrativos.
Súmula 308 do STJ: “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebraçãoda promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”.
7 - DO PENHOR
Consiste na tradição da coisa móvel ou imobilizável, suscetível de alienação, pelo devedor ou credor, com o fim de garantir o pagamento de um débito. Constitui-se pela transferência efetiva ao credor da posse de uma coisa móvel para o pagamento de um débito (mas veja que a regra sobre o bem móvel se aplica somente ao penhor tradicional, visto que a lei criou penhores especiais que incidem sobre imóvis por acessa física e intelectual, como o penhor rural e o industrial). Nas modalidades de penhor rural, industrial, mercantil e de veículos, as coisas empenhadas continuam em poder do devedor, não havendo a tradição. 
Penhor não se confunde com penhora. O penhor é um instituto de direito civil, um direito real de garantia consistente na entrega de coisa móvel, em garantia de uma obrigação. A penhora é um instituto de direito processual consistente no ato pelo qual são apreendidos e depositados tantos bens do executado quantos bastem para a segurança da execução, ou, em outras palavras, na apreensão dos bens do executado, por parte do Poder Judiciário.
É contrato real, não se aperfeiçoando com o simples acordo de vontades, condicionando-se a sua perfeição à tradição do bem. Deve revestir-se de forma solene, por instrumento público ou particular. O credor funciona como mero depositário, não podendo gozar da coisa. Ao credor é assegurado o direito de retenção do bem até a integralização do pagamento e das despesas feitas com a sua custódia. É vedada a cláusula comissória. Podem o credor e o devedor pactuar a alienação extrajudicial do bem.
Quando o penhor incide sobre diversas coisas singulares, em garantia de um mesmo crédito, com cláusula de sujeitar cada uma delas à satisfação integral do débito, recebe o nome de penhor solidário.
Além do penhor comum ou convencional, constituído por negócio jurídico em que predomina o princípio da autonomia privada, há modalidades de penhor em que o legislador introduz normatização específica, atento à otimização da função econômica de determinados contratos. São eles: 
Legal: a lei confere aos donos de hotéis, pensões e pousadas, ou de imóveis arrendados ou locados, o direito de constituir penhor sobre as bagagens, móveis, jóias ou dinheiro que os hóspedes ou locatários tenham consigo no estabelecimento onde façam despesas ou ocupem, pra garantia do pagamento destas.
Rural: agrícola e pecuário. Constitui-se pelo vínculo resultante do registro no Cartório Imobiliário, por via do qual agricultores ou criadores sujeitam suas culturas ou animais ao cumprimento de obrigações, ficando depositários daquelas ou destes. Só para os bens penhoráveis. O credor pode fazer efetivo penhor, mas deverá requerer em ato contínuo a sua homologação judicial que se faz em via de ação cautelar. 
* E muito parecido com o penhor industrial e de veiculos;
* Característica comum - O bem não é transferido para o credor;
* Conceito - E aquele que recai sobre instrumentos e outros bens do estabelecimento agricola.
Observação: Para a todas as hipóteses de penhor especial em que não ha a transferência do bem ha a possibilidade de emissão da cédula pignoratícia. O penhor so se constitui com a inscrição do título no Cartório de Registro de Imóveis (Lei 6015/77), pois tais bens sao considerados como imóveis por acessão e pertenças de imóveis.
Industrial
Mercantil
De direitos: não podem ser objeto os créditos alimentar e trabalhista.
De títulos de crédito
De veículos: a posse direta remanesce nas mãos do devedor pignoratício. Deve ser registrado no cartorio de titulos e documentos, não é o DETRAN.
Penhor Legal X Direito de Retenção. Embora tenham pontos em comum, os dois institutos apresentam vários traços distintivos, sendo de maior relevância dos seguintes:
O penhor tem caráter positivo, porque se constitui pela posse direta que o credor adquire para sua garantia, ao passo que o direito de retenção tem caráter negativo, porque se exerce pela recusa do credor em entregar uma coisa do devedor que se encontre em suas mãos;
Ao penhor legal, depois de judicialmente homologado, segue-se a execução pignoratícia, enquanto o direito de retenção constitui simples meio de defesa;
O penhor legal incide apenas sobre bens móveis, em favor de determinadas pessoas. Já o direito de retenção, se aplica indistintamente tanto aos móveis quanto aos imóveis, em prol de qualquer credor que tenha crédito conexo à guarda da coisa; 
Finalmente, o penhor legal inicia-se por um ato de ordem privada do devedor, posteriormente copletado pela intervenção do juiz, enquanto no direito de retenção a coisa já se acha em poder do retentor.
REGISTROS PÚBLICOS:
1. O tratamento constitucional da matéria e seu regulamento legal (lei n.º 8.935/94).
Compete privativamente à União legislar sobre registros públicos (art. 22, XXV), sendo gratuito para os reconhecidamente pobres, na forma da lei, o registro civil de nascimento e a certidão de óbito (art. 5º, LXXVI).
Alguns elementos essenciais da implementação desse serviço, no entanto, ficaram à cargo de lei estadual (art. 2º, LRP).
Dispõe o artigo 236 da Constituição Federal de 1988:
Art. 236. Os serviços notariais e de registro são exercidos em caráter privado por delegação do Poder Público.
§ 1º Lei regulará as atividades, disciplinará a responsabilidade civil e criminal dos notário, dos oficiais de registro e de seus prepostos, e definirá a fiscalização de seus atos pelo Poder Judiciário.
§ 2º Lei federal estabelecerá normas gerais para fixação de emolumentos relativos aos atos praticados pelos serviços notariais e de registro.
§ 3º O ingresso na atividade notarial e de registro depende de concurso público de provas e títulos, não se permitindo que qualquer serventia fique vaga, sem abertura de concurso de provimento ou remoção, por mais de seis meses.
	
Art. 1º Serviços notariais e de registro são os de organização técnica e administrativa destinados a garantir a publicidade, autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos (Lei n.º 8.935/94 – regulamenta o art. 236 da CF).
Serviços notariais são as atividades exercidas pelos notários, pessoas às quais se comete o encargo de escrever nos livros de notas, segundo a praxe, todos os atos jurídicos e contratos das partes interessadas no registro. É também o tabelião de notas, que instrumenta ou inscreve, seguindo as formas prescritas em lei, o que lhe é levado para registro. As notas inscritas são instrumentos públicos, ou documentos públicos, tidos, então, como autênticos, fazendo fé pública até prova em contrário.
Registro público é a denominação genérica dada a todo serviço concernentes aos registros instituídos por lei, para autenticidade, segurança, validade e publicidade dos atos jurídicos ou contratos. Pode ser de natureza civil ou comercial.
São sempre instituídos por leis materiais e formais (procedimentais e processuais), sendo as primeiras as que determinam sua eficácia, obrigatoriedade e projeção em face dos direitos que produzem, e as segundas, as de formalização do registro, isto é, a forma através da qual é ele materializado.
Só a União pode legislar sobre a competência, bem como sobre a forma e o regime dos registros públicos. Isto é, só a ela cabe reger essa função pública. Entretanto, é essa função exercida por órgão estaduais. Assim, é competente o Estado federado para as normas administrativas referentes aos registros públicos. Entendidos como órgão, conquanto não o seja para regular-lhes a função.	
A regra constitucional expressamente determina que o Poder Público, mediante delegação, outorgue o exercício dos serviços notariais e de registro ao particular.
Art. 3º Notário, ou tabelião, e oficial de registro, ou registrador, são profissionais do direito, dotados de fé pública, a quem é delegado o exercício da atividade notarial e de registro (Lei n.º 8.935/94).
Assim, aAdministração Pública, com a delegação:
passa a atuar fora de seus quadros, certo que o registrador e o notário não são servidores da administração direta, mas ocupem cargos públicos, conforme definiu o Pleno do STF;
legitima os delegados para prática de atos que regulam interesses privados ou da própria administração, dando-lhes eficácia.
A delegação do serviço de registro e notarial é um ato administrativo complexo, irrevogável desde o ato perfeito e acabado da outorga, só podendo ser cassada nas hipóteses legais, obedecido o devido processo legal.
É ainda permanente e estável desde o início, não submetida ao estágio probatório de três anos pelo qual passa o servidor público da administração direta e indireta, não estando sujeito à aposentadoria compulsória ao atingir 70 anos de idade, segundo decidiu o STF, asseverando que a aposentadoria compulsória só se aplica aos servidores de cargos efetivos, consoante o disposto no art. 40, § 1º, II, da CF, com a redação dada pela EC 20/98.
O delegado não é nomeado, mas recebe outorga de delegação.
O término da delegação acontece por extinção ou perda. A delegação se extingue por fatos próprios da vontade do registrador (aposentadoria facultativa e renúncia) e por fatos estranhos a ela (morte, invalidez, perda por sentença judicial). A Lei n.º 8.934/94 não contemplou a hipótese de aposentadoria compulsória.
O substituto do titular é escolhido pelo registrador ou notário, sem que a escolha constitua uma subdelegação, mantendo a qualidade de preposto, mesmo quando entre em exercício. A substituição é imprescindível para a ininterrupta atividade registrária e notarial. O substituto atua por conta e risco do delegado, e, no caso de extinção da delegação, o mais antigo tem direito de ser designado para responder pelo expediente, até a nomeação do novo titular.
O notário e o registrador são independentes no cumprimento da atividade que desenvolvem, de caráter privado, embora delegados do Poder Público. Mas esta independência é relativa, pois devem ser observadas as restrições impostas pela lei e à observância dos requisitos técnicos e funcionais imponíveis pelo órgão competente do Poder Judiciário.
A lei lhes reconhece, ainda, o que denomina o direito “à percepção dos emolumentos integrais”, a ser entendido em seu significado apropriado: refere-se à parcela líquida dos emolumentos (despojadas dos encargos fiscais e previdenciários que geralmente a acompanham), correspondente à remuneração de seu serviço. 
Ordem judicial, tanto que recebida, sendo legal, deve ser cumprida, diligenciando o serventuário no sentido de superar eventuais formalidades que retardem o registro. Segundo Walter Ceneviva, se a ordem é manifestamente ilegal, ou se contraria determinação expressa do juiz corregedor permanente, o funcionário não pode ser compelido a cumpri-la.
Todavia, encontramos a seguinte jurisprudência:
CONFLITO DE COMPETÊNCIA. JUÍZOS DO TRABALHO E CORREGEDOR DE CARTÓRIO EXTRAJUDICIAL.
Não deve o Juiz Corregedor, em atividade administrativa, recusar cumprimento de mandado expedido por Juiz no exercício de sua jurisdição, invadindo-lhe a competência.
(STJ – 2ª Seção, Conflito de Competência n.º 40.924, rel. Min. Humberto Gomes Barros, j. 26.05.2004)
CONFLITO DE COMPETÊNCIA. Registros Públicos. Arrematação. Justiça do Trabalho. Juiz Corregedor dos Registros.
- Cabe ao Juiz do Trabalho decidir sobre o registro da carta de arrematação expedida no Juízo Trabalhista. Por isso, também lhe incumbe zelar pela fiel observância da Lei dos Registros Públicos.
(STJ – 2ª Seção, Conflito de Competência n.º 31866, rel. Min. Ruy Rosado Aguiar, j.22.08.2001)
O oficial é ainda responsável pela rigorosa fiscalização do pagamento do imposto devido por força de ato que lhe seja apresentado em razão do ofício. Entretanto, o cumprimento desse dever não obsta a prenotação do título, que há de ser feito sempre que ocorrer possibilidade de precedência de direito para o apresentante, como usual no registro imobiliário.
Os juízes competentes para a fiscalização são os exercentes de função de corregedor.
Correição é a vistoria administrativa em diligência, pelo juiz corregedor, de livros e papéis pertinentes à atividade do delegado, com o objetivo de assegurar correção dos serviços e bom atendimento.
Fiscalização é a atividade correcional permanente, aberta às queixas do público, que o juiz desenvolve, sobre a serventia, o oficial e os funcionários.
Entendimentos jurisprudenciais relevantes acerca da atividade notarial:
Natureza jurídica da atividade notarial e reserva de lei para a instituição de serventias:
AÇÃO DIRETA DE INCONSTITUCIONALIDADE. PROVIMENTOS N. 747/2000 E 750/2001, DO CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA DO ESTADO DE SÃO PAULO, QUE REORGANIZARAM OS SERVIÇOS NOTARIAIS E DE REGISTRO, MEDIANTE ACUMULAÇÃO, DESACUMULAÇÃO, EXTINÇÃO E CRIAÇÃO DE UNIDADES. 1. REGIME JURÍDICO DOS SERVIÇOS NOTARIAIS E DE REGISTRO. I – Trata-se de atividades jurídicas que são próprias do Estado, porém exercidas por particulares mediante delegação. Exercidas ou traspassadas, mas não por conduto da concessão ou da permissão, normadas pelo caput do art. 175 da Constituição como instrumentos contratuais de privatização do exercício dessa atividade material (não jurídica) em que se constituem os serviços públicos. II – A delegação que lhes timbra a funcionalidade não se traduz, por nenhuma forma, em cláusulas contratuais. III – A sua delegação somente pode recair sobre pessoa natural, e não sobre uma empresa ou pessoa mercantil, visto que de empresa ou pessoa mercantil é que versa a Magna Carta Federal em tema de concessão ou permissão de serviço público. IV – Para se tornar delegatária do Poder Público, tal pessoa natural há de ganhar habilitação em concurso público de provas e títulos, e não por adjudicação em processo licitatório, regrado, este, pela Constituição como antecedente necessário do contrato de concessão ou de permissão para o desempenho de serviço público. V – Cuida-se ainda de atividades estatais cujo exercício privado jaz sob a exclusiva fiscalização do Poder Judiciário, e não sob órgão ou entidade do Poder Executivo, sabido que por órgão ou entidade do Poder Executivo é que se dá a imediata fiscalização das empresas concessionárias ou permissionárias de serviços públicos. Por órgãos do Poder Judiciário é que se marca a presença do Estado para conferir certeza e liquidez jurídica às relações inter-partes, com esta conhecida diferença: o modo usual de atuação do Poder Judiciário se dá sob o signo da contenciosidade, enquanto o invariável modo de atuação das serventias extra-forenses não adentra essa delicada esfera da litigiosidade entre sujeitos de direito. VI – Enfim, as atividades notariais e de registro não se inscrevem no âmbito das remuneráveis por tarifa ou preço público, mas no círculo das que se pautam por uma tabela de emolumentos, jungidos estes a normas gerais que se editam por lei necessariamente federal. 2. CRIAÇÃO E EXTINÇÃO DE SERVENTIAS EXTRAJUDICIAIS. As serventias extrajudiciais se compõem de um feixe de competências públicas, embora exercidas em regime de delegação a pessoa privada. Competências que fazem de tais serventias uma instância de formalização de atos de criação, preservação, modificação, transformação e extinção de direitos e obrigações. Se esse feixe de competências públicas investe as serventias extrajudiciais em parcela do poder estatal idônea à colocação de terceiros numa condição de servil acatamento, a modificação dessas competências estatais (criação, extinção, acumulação e desacumulação de unidades) somente é de ser realizada por meio de lei em sentido formal, segundo a regra de que ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei. Precedentes. 3. PROCESSO DE INCONSTITUCIONALIZAÇÃO. NORMAS “AINDA CONSTITUCIONAIS”. Tendo em vista que o Supremo Tribunal Federal indeferiu o pedido de medida liminar há mais de dez anos e que, nesse período, mais de setecentas