Semanas 12 e 13

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SEMANA 11 CASO CONCRETO
Ricardo, Pedro, José, Maurício e Douglas são proprietários de um imóvel residencial indivisível, situado em bairro nobre de São Paulo, avaliado em aproximadamente R$ 2.000.000,00. Ricardo e Pedro querem vender o imóvel e desfazer o condomínio. Thalula, empresária, se interessa pelo imóvel e oferece aos condôminos a quantia de R$ 2.100.000,00. Contudo, José, Maurício e Douglas pretendem exercer o direito de preferência assegurado por lei, igualando a oferta de Thalula. Neste caso, entre estes condôminos, a preferência para aquisição do imóvel será primeiramente conferida quem? Explique sua resposta.
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SEMANA 11 CASO CONCRETO
Ricardo, Pedro, José, Maurício e Douglas são proprietários de um imóvel residencial indivisível, situado em bairro nobre de São Paulo, avaliado em aproximadamente R$ 2.000.000,00. Ricardo e Pedro querem vender o imóvel e desfazer o condomínio. Thalula, empresária, se interessa pelo imóvel e oferece aos condôminos a quantia de R$ 2.100.000,00. Contudo, José, Maurício e Douglas pretendem exercer o direito de preferência assegurado por lei, igualando a oferta de Thalula. Neste caso, entre estes condôminos, a preferência para aquisição do imóvel será primeiramente conferida quem? Explique sua resposta.
R: o direito de preferência deverá ser conferido àquele que tiver as benfeitorias mais valiosas de acordo com o art. 504, CC.
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CONDOMÍNIO EDILÍCIO
OBS: Condomínio edilício: condomínio em edificações.
“Caracteriza-se o condomínio edilício pela apresentação de uma propriedade comum ao lado de uma propriedade privativa. Cada condômino é titular, com exclusividade, da unidade autônoma (apartamento, escritório, sala, loja, sobreloja, garagem) e titular de partes ideais das áreas comuns (terreno, estrutura do prédio, telhado, rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, calefação e refrigeração centrais, corredores de acesso às unidades autônomas e ao logradouro público etc.)” (Carlos Roberto Gonçalves)
LEGISLAÇÃO APLICÁVEL
A Lei 4591/64 disciplinava o condomínio edilício e as incorporações imobiliárias. O CC/02 passou a disciplinar os condomínios edilícios em seus artigos 1331 a 1358, derrogando tacitamente a Lei 4591/64.
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Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
§ 1o  As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, SALVO autorização expressa na convenção de condomínio. 
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§ 2o O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.
§ 3o A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio. 
§ 4o Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público.
§ 5o O terraço de cobertura é parte comum, SALVO disposição contrária da escritura de constituição do condomínio.
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DISPOSIÇÕES GERAIS
O condomínio edilício é composto por partes de propriedade exclusiva e por partes de propriedade comum dos condôminos. Art. 1331 do CC. 
partes autônomas:
Podem ser livremente gravadas ou alienadas pelos proprietários (§1º do art. 1331 do CC), dependendo apenas de prova de quitação das obrigações do alienante.
 
partes comuns:
A fração de cada condômino sobre a área comum é proporcional ao valor da unidade autônoma. §3º do art. 1331.
 
Não podem ser alienadas ou divididas. §2º do art. 1331.
 
Os terraços de cobertura, salvo disposição em contrário na escritura de constituição do condomínio, são considerados comuns. §5º do art. 1331.
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OBS: VAGA DE GARAGEM
Súmula 449, STJ - A vaga de garagem que possui matrícula própria no registro de imóveis não constitui bem de família para efeito de penhora. 
Vagas de garagem (tipos).
a.) Autônoma, b.) Acessória/Determinada, c.) Acessória/Indeterminada.
a-) autônoma: era a mais comum.  É específica e privada de cada morador, que possui título de propriedade da vaga e pode vendê-la sem se desfazer do imóvel. Para todos os efeitos ela é um imóvel, podendo ser vendida em separada do imóvel ao qual ela se “vincula”. Haverá a incidência de IPTU e despesa de condomínio.
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b-) determinada: a vaga da garagem faz parte da área total do tamanho do imóvel. Em regra, não é vendida separadamente, salvo autorização expressa da assembleia condominial (§2º do art. 1.339).  IPTU e condomínio correspondentes incidem sobre a fração ideal do bem imóvel principal.
Ex: apto. com 300 m2, 250 m2 seriam destinados ao apto. e 50 m2 à vaga da garagem.
c-) indeterminada: condôminos têm apenas o direito de usar a quantidade de vagas que a convenção de condomínio confere a cada unidade autônoma, não havendo, necessariamente, qualquer determinação quanto à especificidade e localização. Direito de usar local na garagem; vem se tornando cada vez mais comum atualmente.
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OBS: áreas comuns
Jornada III CJF 247 – Art. 1.331: No condomínio edilício é possível a utilização exclusiva de área "comum" que, pelas próprias características da edificação, não se preste ao "uso comum" dos demais condôminos.
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Instituição do Condomínio Edilício
Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:
I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;
II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;
III - o fim a que as unidades se destinam.
OBS: ato de instituição do condomínio é sempre um ato de vontade (voluntário).
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Ato de constituição do Condomínio
Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.
Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
OBS: a primeira assembléia do condomínio aprovará a convenção.
OBS2: 2/3 das frações ideais dos condôminos (e não dos presentes) para que, enfim, o condomínio seja constituído.
OBS3: registro a convenção RGI; se não for registrada o condomínio é constituído, mas não é oponível erga omnes. 
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 Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:
I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
II - sua forma de administração;
III - a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;
IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
V - o regimento interno.
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OBS: Art. 1334, V. Regimento interno (ou Regulamento): complementa a convenção.  Rege as normas de conduta que moradores, visitantes como o uso das áreas comuns (piscina, salão de festas, entre outros). 
No regimento interno encontram-se aquelas regras relativas ao dia-a-diada vida condominial. 
OBS: regimento pode estar ou não inserido na convenção; se não estiver, é mais simples e facilita a alteração.
Animais: proibição (convenção ou regimento interno). É possível?
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DIREITO CIVIL.  CONDOMÍNIO. CONVENÇÃO. ANIMAIS DOMÉSTICOS. VEDAÇÃO. CACHORRO DE PEQUENO PORTE. INCÔMODOS E TRANSTORNOS. PREVALÊNCIA DA NORMA CONVENCIONAL
I. Segundo a inteligência dos arts. 1.333 e 1.334 do Código Civil, a convenção constitui a lei interna do condomínio edilício e por isso suas prescrições, desde que alinhadas com as leis e com a Constituição Federal, são imperativas e cogentes.
II. A convenção de condomínio é um espaço normativo no qual prepondera a autonomia da vontade, na medida em que a legislação em vigor permite que os condôminos estabeleçam as próprias regras de convivência dentro da órbita condominial.
III. Como toda norma jurídica, a convenção condominial deve ser interpretada à luz da legislação em vigor e dos princípios que a orientam. Não é por outra razão que existe sólida jurisprudência autorizando, em situações excepcionais, a permanência de animais domésticos em apartamentos, a despeito de proibição convencional, principalmente nas hipóteses de cão de pequeno porte que não causa incômodo aos moradores da agremiação residencial.
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IV. Se a convenção veda a guarda de animais de forma genérica, é preciso verificar, no caso concreto, a vulneração de algum dos direitos de vizinhança expressos no art. 1.277 do Código Civil. Isso porque esse tipo de proibição objetiva exatamente preservar a segurança, o sossego e a saúde da comunidade que vive sob as regras do condomínio edilício.
V. Se a presença do animal não importa na violação dos direitos que a restrição estipulada na convenção busca resguardar, não há fundamento jurídico para impedir a sua presença no seio condominial.
VI. Havendo prova de que o cachorro, embora de pequeno porte, provoca desassossego, intranqüilidade e acirra inconformismos na coletividade condominial, não há como afastar a força normativa e a plena aplicabilidade da restrição contida na convenção de condomínio. VII. Recurso conhecido e provido. (TJDFT, Rel. Des. James Eduardo Oliveira, APC 20100111670307 DF 0054353-69.2010.8.07.0001, DJU 03/10/2014)
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Art. 1.335. São direitos do condômino:
I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;
III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.
OBS (1335,III): inadimplente não tem direito de voto. Parcelamento não cessa impedimento; participar – ok.
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; 
II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
(...)
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(...)
IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
§ 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos JUROS moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e MULTA de até dois por cento sobre o débito.
§ 2o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a CINCO VEZES o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.
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OBS: mudança multa. Aumento inadimplência.
Lei nº. 4561/64 (Lei Condomínios Edilícios e Incorporações Imobiliárias) - derrogada CC/02
Art. 12. § 3º O condômino que não pagar a sua contribuição no prazo fixado na Convenção fica sujeito ao juro moratório de 1% ao mês, e multa de até 20% sôbre o débito, que será atualizado, se o estipular a Convenção, com a aplicação dos índices de correção monetária levantados pelo Conselho Nacional de Economia, no caso da mora por período igual ou superior a seis meses.
OBS: Lei nº. 10.931/04. Tentativa de aumento juros e multa (10%). Veto presidencial.
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Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.
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Apelação. Condomínio. Ação de cobrança de multa convencional. Multa aplicada por ato antissocial. Falta de prévia comunicação ao condômino punido. Penalidade anulada. Inteligência dos arts. 1.336 e 1.337 do código civil. Recurso improvido. Para a aplicação da multa prevista no art. 1.337, parágrafo único, do Cód. Civil, por violação reiterada aos deveres condominiais, mister a prévia notificação do condômino acusado para ter conhecimento da imputação e cessá-la antes da imposição da multa. Não basta a notificação posterior à aplicação da sanção para pagamento. (TJSP, APC 990.10.268865-8 31ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Adilson de Araujo, 26/10/2010)
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(Questão 21 119º Exame OAB-SP) Por deliberação de 2/3 em assembléia condominial de prédio residencial, o síndico ajuizou ação contra condômino, por perturbação do sossego, visando interditar-lhe o acesso ao edifício. A medida intentada:
a-) é legal, por constituir contravenção penal.
b-) ilegal, porque as transgressões a deveres dos condôminos são passíveis apenas de sanções pecuniárias.
c-) legal, pois que a decisão da Assembléia é soberana no regime das relações de condomínio.
d-) ilegal, por falta de decisão unânime dos condôminos.
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(Questão 21 119º Exame OAB-SP) Por deliberação de 2/3 em assembléia condominial de prédio residencial, o síndico ajuizou ação contra condômino, por perturbação do sossego, visando interditar-lhe o acesso ao edifício. A medida intentada:
a-) é legal, por constituir contravenção penal.
b-) ilegal, porque as transgressões a deveres dos condôminos são passíveis apenas de sanções pecuniárias.
c-) legal, pois que a decisão da Assembléia é soberana no regime das relações de condomínio.
d-) ilegal, por falta de decisão unânime dos condôminos.
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CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA CUMULADA COM PEDIDO DE COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. INADIMPLEMENTO DE TAXAS CONDOMINIAIS. DESPROGRAMAÇÃO DOS ELEVADORES. SUSPENSÃO DE SERVIÇOS ESSENCIAIS. IMPOSSIBILIDADE. EXPOSIÇÃO INDEVIDA DA SITUAÇÃO DE INADIMPLÊNCIA. VIOLAÇÃO DE DIREITOS DA PERSONALIDADE. DANOS MORAIS. CARACTERIZAÇÃO. 4. O inadimplemento de taxas condominiais não autoriza a suspensão, por determinação da assembleia geral de condôminos, quanto ao uso de serviços essenciais, em clara afronta ao direito de propriedade e sua função social e à dignidade da pessoa humana, em detrimento da utilização de meios expressamente previstos em lei para a cobrança da dívida condominial. 5. Não sendo o elevador um mero conforto em se tratando de edifício de diversos pavimentos, com apenas um apartamento por andar, localizando-se o apartamento da recorrente no oitavo pavimento, o equipamentopassa a ter status de essencial à própria utilização da propriedade exclusiva. 6. O corte do serviço dos elevadores gerou dano moral, tanto do ponto de vista subjetivo, analisando as peculiaridades da situação concreta, em que a condição de inadimplente restou ostensivamente exposta, como haveria, também, tal dano in re ipsa, pela mera violação de um direito da personalidade. 7. Recurso especial provido. (STJ, REsp 1401815/ES, 3ª Turma, Rel. Min. Nancy Andrigui, DJ -03/12/2013).
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RECURSO ESPECIAL. RESTRIÇÃO IMPOSTA NA CONVENÇÃO CONDOMINIAL DE ACESSO À ÁREA COMUM DESTINADA AO LAZER DO CONDÔMINO EM MORA E DE SEUS FAMILIARES. ILICITUDE. RECONHECIMENTO. 1. DIREITO DO CONDÔMINO DE ACESSO A TODAS AS PARTES COMUNS DO EDIFÍCIO, INDEPENDENTE DE SUA DESTINAÇÃO. INERÊNCIA AO INSTITUTO DO CONDOMÍNIO. 2. DESCUMPRIMENTO DO DEVER DE CONTRIBUIÇÃO COM AS DESPESAS CONDOMINIAIS. SANÇÕES PECUNIÁRIAS TAXATIVAMENTE PREVISTAS NO CÓDIGO CIVIL. 3. IDÔNEOS E EFICAZES INSTRUMENTOS LEGAIS DE COERCIBILIDADE, DE GARANTIA E DE COBRANÇA POSTOS À DISPOSIÇÃO DO CONDOMÍNIO. OBSERVÂNCIA. NECESSIDADE. 4. MEDIDA RESTRITIVA QUE TEM O ÚNICO E ESPÚRIO PROPÓSITO DE EXPOR OSTENSIVAMENTE A CONDIÇÃO DE INADIMPLÊNCIA DO CONDÔMINO E DE SEUS FAMILIARES PERANTE O MEIO SOCIAL EM QUE RESIDEM. DESBORDAMENTO DOS DITAMES DO PRINCÍPIO DA DIGNIDADE HUMANA. VERIFICAÇÃO. 5. RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO. 1. O direito do condômino ao uso das partes comuns, seja qual for a destinação a elas atribuídas, não decorre da situação (circunstancial) de adimplência das despesas condominiais, mas sim do fato de que, por lei, a unidade imobiliária abrange, como parte inseparável, não apenas uma fração ideal no solo (representado pela própria unidade), bem como nas outras partes comuns que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio (§ 3º do art. 1.331 do Código Civil). Ou seja, a propriedade da unidade imobiliária abrange a correspondente fração ideal de todas as partes comuns. A sanção que obsta o condômino em mora de ter acesso a uma área comum (seja qual for a sua destinação), por si só, desnatura o próprio instituto do condomínio, limitando, indevidamente, o correlato direito de propriedade. (STJ, 3ª T, RESP 1564030, DJ 09/08/2016)
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Obras no condomínio (art. 1341 do CC).
Voluptuárias - dependem de autorização de 2/3 dos condôminos.
Úteis – dependem de autorização da metade dos condôminos.
Necessárias sem despesas excessivas – podem ser realizadas pelo síndico ou por qualquer condômino.
 
* Necessárias urgentes e de valor excessivo – independem de autorização da assembléia, mas esta deve ser convocada imediatamente para tomar ciência das obras. §2º do art. 1341.
* Necessárias não urgentes e de valor excessivo – dependem de autorização de assembléia especialmente convocada para este fim. §3º do art. 1341.
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Obras realizadas por condômino somente serão ressarcidas pelo condomínio se forem necessárias. §3º do art. 1341.
Construções em áreas comuns: não podem ser realizadas se forem suscetíveis de prejudicar a utilização pelos condôminos das partes próprias ou comuns. Art. 1342 do CC.
- Construção de outro pavimento ou de outro edifício no solo comum com o intuito de criar novas unidades imobiliárias depende de aprovação de todos os condôminos. Art. 1343 do CC.
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ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO
. Assembléia Geral
. Síndico
. Conselho Fiscal
.Assembléia Geral: órgão deliberativo formado pelos condôminos. 
Compete à Assembléia geral:
- Escolher (art. 1.347) e destituir o síndico (art. 1.349);
- Aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas;
- Eleger substituto para o síndico;
- Alterar a convenção, sob aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos;
- Alterar a destinação do edifício ou da unidade imobiliária, sob a aprovação unânime dos condôminos;
- Eleger o conselho fiscal.
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Síndico: é a pessoa escolhida pela assembléia para administrar o condomínio pelo prazo de dois anos (renováveis). Pode ser condômino ou não e tem as seguintes obrigações (arts. 1347 e 1348 do CC).
Art. 1.348. Compete ao síndico:
I - convocar a assembléia dos condôminos;
II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III - dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
(...)
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(...)
VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;
IX - realizar o seguro da edificação.
§ 1o Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
Conselho fiscal – a assembléia poderá eleger três membros para compor o conselho fiscal pelo prazo não superior a dois anos. Art. 1356 do CC. 
OBS: caso não exista, suas funções serão exercidas pela Assembléia Geral.
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EXTINÇÃO CONDOMÍNIO EDILÍCIO
. Possibilidade, apesar de visar a perpetuidade. Motivos: casuais ou jurídicos.
Exemplos:
a-) pela destruição do imóvel por qualquer motivo, como, por exemplo, incêndio, terremoto, inundação (art. 1357, 1ª parte)
b-) desapropriação (art. 1358).
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(Questão 26 131º Exame OAB-SP) Sobre o condomínio edilício, é ERRADO afirmar que:
a-) o não pagamento das taxas condominiais pode acarretar multa máxima de 2% ao mês, além dos juros moratórios.
b-) a maior multa prevista no código para um condômino é de cinco vezes o valor da taxa condominial.
c-) a convenção do condomínio poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.
d-)institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis.
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(Questão 26 131º Exame OAB-SP) Sobre o condomínio edilício, é ERRADO afirmar que:
a-) o não pagamento das taxas condominiais pode acarretar multa máxima de 2% ao mês, além dos juros moratórios.
b-) a maior multa prevista no código para um condômino é de cinco vezes o valor da taxa condominial.
c-) a convenção do condomínio poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.
d-)institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis.
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SEMANA 12 CASO CONCRETO
(OAB V 2011 adaptada) Durante assembleia realizada em condomínio edilício residencial, que conta com um apartamento por andar, Giovana, nova proprietária do apartamento situado no andar térreo, solicitou explicações sobre a cobrança condominial, por ter verificado que o valor dela cobrado era superior àquele exigido dos demais condôminos. O síndico prontamente esclareceu que a cobrança a ela dirigida é realmente superior à cobrança das demais unidades, tendo em vista que o apartamento de Giovana tem acesso exclusivo, por meio de uma porta situada em sua área de serviço, a um pequeno pátio localizado nos fundos do condomínio, conforme consta nas configurações originais do edifício devidamente registradas. Desse modo, segundo afirmado pelo síndico, podendo Giovana usar o pátio com exclusividade, apesar de constituir área comum do condomínio, caberia a ela arcar com as respectivas despesas de manutenção. Em relação à situação apresentada está correta a cobrança apresentada à Giovana? Justifique sua resposta.
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SEMANA 12 CASO CONCRETO
(...) podendo Giovanausar o pátio com exclusividade, apesar de constituir área comum do condomínio, caberia a ela arcar com as respectivas despesas de manutenção. Em relação à situação apresentada está correta a cobrança apresentada à Giovana? Justifique sua resposta.
R: as despesas poderão ser cobradas de Giovana uma vez que ela possui uso exclusivo, conforme art. 1340, CC.
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SERVIDÃO
Art. 1.378. A servidão proporciona utilidade para o prédio dominante, e grava o prédio serviente, que pertence a diverso dono, e constitui-se mediante declaração expressa dos proprietários, ou por testamento, e subsequente registro no Cartório de Registro de Imóveis.
. Servidão: direito real instituído em favor de um prédio (dominante) sobre outro (serviente) pertencente a dono diverso.
. Prédio serviente SERVE ao prédio dominante.
“Servidão é um ônus real, voluntariamente imposto a um PRÉDIO (o serviente) em favor de outro (o dominante), em virtude do qual o proprietário do primeiro perde o exercício de algum de seus direitos dominicais sobre o seu prédio, ou tolera que dele se utilize o proprietário do segundo, tornando este mais útil, ou pelo menos mais agradável”. (Carlos Roberto Gonçalves)
OBS: servidão predial – direito real voluntário, não se confunde com as “servidões legais”, que são direitos de vizinhança impostos. É, assim, um ônus imposto voluntariamente. 
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CARACTERÍSTICAS 
1-) A servidão é uma relação entre dois prédios distintos: o serviente e o dominante. O serviente sofre restrições em beneficio do outro (dominante).
2-) Os prédios devem pertencer a donos diversos.
3-) A servidão não se presume, pois constitui-se mediante declaração expressa dos proprietários, ou por testamento, e subsequente registro no Cartório de Registro de Imóveis (CC, art. 1.378).
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MODO DE CONSTITUIÇÃO 
Art. 1.378. A servidão proporciona utilidade para o prédio dominante, e grava o prédio serviente, que pertence a diverso dono, e constitui-se mediante declaração expressa dos proprietários, ou por testamento, e subseqüente registro no Cartório de Registro de Imóveis.
EXTINÇÃO
Art. 1.387. Salvo nas desapropriações, a servidão, uma vez registrada, só se extingue, com respeito a terceiros, quando cancelada.
Parágrafo único. Se o prédio dominante estiver hipotecado, e a servidão se mencionar no título hipotecário, será também preciso, para a cancelar, o consentimento do credor.
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USUFRUTO
“é o direito real de retirar da coisa alheia durante um certo período de tempo, mais ou menos longo, as utilidades e proveitos que ela encerra, sem alterar-lhe a substância ou mudar-lhe o destino” (Carlos Roberto Gonçalves) 
CARACTERÍSTICAS
Direito real limitado;
Direito real sobre coisa alheia;
Direito personalíssimo;
Temporario.
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SUJEITOS:
.Usufrutuário: Reúne as faculdades de uso e gozo. Art. 1.394.
.Nu-proprietário: titular da propriedade do bem sobre. Reúne as faculdades de dispor e reivindicar.
FORMAS DE CONSTITUIÇÃO
1-) legal (usufruto legal);
2-) Ato inter vivos, podendo ser gratuito ou oneroso;
3-) Ato causa mortis;
Deveres do usufrutuário (arts. 1.400 a 1.409)
1-) Determinação. 
2-) Prestar caução pela administração.
3-) Conservação da coisa. 
4-) Restituição do bem.
5-) Pagamento de prestações  tributos devidos pela posse ou rendimento da coisa.
6-) Defesa da coisa.
7-) Pagamento do seguro. 
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Art. 1.403 Incumbem ao usufrutuário:
I - as despesas ordinárias de conservação dos bens no estado em que os recebeu;
II - as prestações e os tributos devidos pela posse ou rendimento da coisa usufruída.
Art. 1.404. Incumbem ao dono as reparações extraordinárias e as que não forem de custo módico; mas o usufrutuário lhe pagará os juros do capital despendido com as que forem necessárias à conservação, ou aumentarem o rendimento da coisa usufruída.
§ 1o Não se consideram módicas as despesas superiores a dois terços do líquido rendimento em um ano.
§ 2o Se o dono não fizer as reparações a que está obrigado, e que são indispensáveis à conservação da coisa, o usufrutuário pode realizá-las, cobrando daquele a importância despendida.
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EXTINÇÃO
Art. 1.410. O usufruto extingue-se, cancelando-se o registro no Cartório de Registro de Imóveis:
I - pela renúncia ou morte do usufrutuário;
II - pelo termo de sua duração;
III - pela extinção da pessoa jurídica, em favor de quem o usufruto foi constituído, ou, se ela perdurar, pelo decurso de trinta anos da data em que se começou a exercer;
IV - pela cessação do motivo de que se origina;
V - pela destruição da coisa, guardadas as disposições dos arts. 1.407, 1.408, 2ª parte, e 1.409;
VI - pela consolidação;
VII - por culpa do usufrutuário, quando aliena, deteriora, ou deixa arruinar os bens, não lhes acudindo com os reparos de conservação, ou quando, no usufruto de títulos de crédito, não dá às importâncias recebidas a aplicação prevista no parágrafo único do art. 1.395;
VIII - Pelo não uso, ou não fruição, da coisa em que o usufruto recai (arts. 1.390 e 1.399).
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USO
Art. 1.412. O usuário usará da coisa e perceberá os seus frutos, quanto o exigirem as necessidades suas e de sua família.
OBS: Uso – uso + fruição + NECESSIDADE.
HABITAÇÃO
Art. 1.414. Quando o uso consistir no direito de habitar gratuitamente casa alheia, o titular deste direito não a pode alugar, nem emprestar, mas simplesmente ocupá-la com sua família.
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DIREITO DO PROMITENTE COMPRADOR
Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.
Conceito: “contrato preliminar bilateral pelo qual as partes, ou uma delas, comprometem-se a celebrar adiante o contrato definitivo de compra e venda. É negócio de segurança, destinado a conferir garantias às partes, quanto a relação substancial em vista”. (Cristiano Chaves)
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Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.
Formas de execução do contrato:
a-) Pela entrega da escritura definitiva.
b-) Pela sentença constitutiva de adjudicação compulsória. Súmulas n° 413, STF e n° 239, STJ