Slide Direito das Coisas - Condomínio Edilício

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CONDOMÍNIO EDILÍCIO.
O Código Civil passou a denominar de condomínio edilício em seus Arts. 1331 a 1358, derrogando em parte a Lei 4.591/64, que somente continuou regendo as disposições sobre as incorporações.
Quanto à natureza jurídica da propriedade horizontal (condomínio edilício, segundo o Art. 1331 do novo Código Civil), em contrapartida ao condomínio geral, trata-se de um misto de propriedade, na qual coexistem compartimentos autônomos, de propriedade privada ou exclusiva e compartimentos de propriedade de uso comum, de quantos sejam os proprietários daqueles, tudo vinculado a uma fração ideal do terreno, no qual se edificou o empreendimento.
No que se refere à existência de personalidade jurídica nos condomínios edilícios, a doutrina e a jurisprudência divergem, na medida em que expressamente, a legislação não concede personalidade jurídica aos condomínios. O entendimento majoritário é que o mesmo não pode adquirir e alienar bens, pois além de não possuir personalidade jurídica, também não possui capacidade processual de administração patrimonial.
 A propriedade horizontal pode ser constituída das seguintes formas, conforme dispõe o Art. 1332 do CC:
1 _ Via testamentária ou por ato unilateral intervivos.
2 _ Decisão Judicial.
3 _ Por acordo unânime de vontades, em caso de haver mais de um proprietário do imóvel.
 Nas três hipóteses devem ser observadas duas situações distintas, conforme as suas particularidades:
Sobre empreendimento já construído. 
Os condôminos devem requerer ao Cartório de Imóveis a instituição da propriedade horizontal, bem como dividir e atribuir as unidades autônomas se for o caso, com exclusividade, a cada um dos condôminos, exatamente dentro de suas respectivas frações ideais
B) Sobre empreendimento em construção. 
Os condôminos somente poderão pleitear a instituição da propriedade horizontal após a obra estar pronta. Antes da conclusão ou durante a obra é possível apenas o registro da figura da pré-horizontalidade, através das modalidades da Incorporação Imobiliária ou dos Grupos Fechados
Convenção do Condomínio: 
Tem natureza contratual, obrigando a todos os condôminos, possuidores, detentores e ocupantes do prédio (Art. 1333 CC).
Para produzir efeitos perante terceiros estranhos ao Condomínio deverá ser registrada no Cartório de Imóveis, mas a falta de seu registro não é motivo para ilidir o seu cumprimento pelos condôminos e demais ocupantes do prédio
A Convenção deverá ser subscrita por 2/3 dos condôminos (Art. 1333 CC), podendo ser feita por escrito público ou particular.
A alteração da Convenção também depende de 2/3 dos condôminos, salvo para mudança da destinação do prédio, áreas comuns ou unidades privativas, que exige unanimidade (Art. 1351 CC).
Além das cláusulas previstas no Art. 1332 do CC, o Art. 1334 do CC, prevê outras cláusulas obrigatórias:
_ discriminação e individualização das unidades autônomas e das áreas de uso comum;
_ determinação da fração ideal do terreno vinculada a cada unidade autônoma;
_ o fim a que se destinam as unidades;
_ quota proporcional e forma de pagamento das despesas ordinárias e extraordinárias;
_ forma de administração;
_ competência das assembléias, formas de convocação, quorum exigido para as deliberações;
_ sanções a que estão sujeitos os condôminos e possuidores;
_ o regimento interno.
Outras regras condominiais:
_ Direitos dos condôminos (Art. 1335).
_ Deveres dos condôminos (Art. 1336).
_ Sanções por descumprimento dos deveres condominiais e por condutas anti-sociais (Art. 1337).
_ Possibilidade de locação dos box-garagens a terceiros não condôminos do edifício (Art. 1338), com a preferência dos demais consortes, que perdeu a eficácia com a nova redação do § 1º, do art. 1331, do Código Civil.
_ Inseparabilidade das áreas comuns e das partes acessórias (Art. 1339).
A garagem comum e o box–garagem ou abrigo para veículo vinculado podem ser alienados a outro condômino, mas a alienação a terceiro depende de prévia autorização no ato constitutivo da propriedade horizontal e se a Assembléia Geral não se opuser.
Para alugar ou alienar vaga de garagem, será necessária a autorização expressa na convenção de condomínio!
A LEI Nº 12.607, DE 4 DE ABRIL DE 2012 alterou o § 1o do art. 1.331 da Lei no 10.406, de 10 de janeiro de 2002 - Código Civil, no que tange ao critério de fixação da fração ideal e às disposições sobre alienação e locação de abrigos para veículos em condomínios edilícios.
“§ 1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio”.
Tal norma não poderá atingir contratos anteriores, em respeito à garantia do ato jurídico perfeito.
 Frisa-se, que diversas convenções condominiais terão de ser reformadas, para atender tal exigência.
_ Despesas das áreas comuns que são utilizadas de forma privativa por uma das unidades autônomas serão de responsabilidade exclusiva do respectivo
condômino (Art. 1340).
_ Realização de obras e construções (Arts. 1341, 1342 e 1343).
_ Despesas dos terraços exclusivos são de responsabilidade do condômino que os utilizam de forma privativa (Art. 1344), observando que os terraços de cobertura, salvo disposição em contrário, são consideradas áreas de uso comum.
_ Responsabilidade do adquirente pelos débitos do alienante (Art. 1345), confirmando a natureza propter rem da despesa condominial.
_ Seguro contra incêndio (Art. 1346).
_ A administração do condomínio fica a cargo de um Síndico, condômino ou não, eleito pela Assembléia Geral.
A propriedade horizontal poderá ser extinta em três hipóteses:
_ Perecimento da Coisa;
_ Desapropriação;
_ Acordo de Vontades.