Dissertacao EDIFICIO DE ESCRITÓRIOS
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Dissertacao EDIFICIO DE ESCRITÓRIOS


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de projetos e pós-entrega da obra. A 
ênfase recai sobre as atividades desenvolvidas em cada fase, e não sobre os produtos de 
projeto resultantes do seu desenvolvimento. 
 
 
 
52 Fabricio (2002) referencia os autores CTE, 1997; Jobim et al., 1999; Tzortzorpoulos, 1999 e ASBEA, 2000. 
 Grilo (2002) referencia os autores RIBA, 1992; Bobroff, 1993 e Syben, 2000. 
Capítulo C \u2013 Aspectos de Gestão 151
 
Figura 53 \u2013 Modelo genérico para organização do processo do projeto de forma integrada e simultânea 
Fonte: Fabricio (2002) 
 
Romano (2003), por sua vez, apresenta um modelo de referência para o gerenciamento do 
processo do projeto integrado de edificações com oito fases: planejamento do 
empreendimento, projeto informacional, projeto conceitual, projeto preliminar, projeto legal, 
projeto detalhado (do produto e da produção), acompanhamento de obra e do uso (Figura 
54). Este modelo decompõe as fases em atividades e estas, em tarefas, para as quais são 
modeladas: as informações de entrada, as informações de saída, o domínio de 
conhecimento, os mecanismos e os controles. 
A divisão do processo de projeto em etapas, apesar de apresentar limitações quanto à 
possibilidade de redução de prazos e em alguns aspectos de integração, mostra-se 
necessária pela própria natureza do desenvolvimento do projeto e para possibilitar a 
formalização da evolução do mesmo. Independentemente do modelo adotado, a gestão 
eficiente e eficaz de um processo de projeto reside na forma como estas etapas são 
planejadas, executadas e controladas. 
 
Capítulo C \u2013 Aspectos de Gestão 152
 
Figura 54 \u2013 Representação gráfica dos domínios de conhecimento abordados pela gestão do processo do 
projeto integrado de edificações 
Fonte: Romano (2003) 
 
 
Capítulo C \u2013 Aspectos de Gestão 153
2 OPERAÇÃO E MANUTENÇÃO 
 
2.1 INTRODUÇÃO 
 
 
Dentro do contexto da gestão do processo do projeto, a fase relacionada a operação e 
manutenção da edificação pode ser considerada como a última do processo, e a que é 
afetada pelas decisões tomadas por todas as fases precedentes. A gestão das atividades 
desta fase faz parte de um outro processo maior, que é o Gerenciamento do Patrimônio 
Imobiliário (Figura 55), que pode ser desdobrado em outros três processos: Gerenciamento 
de Propriedades (Property Management), Gerenciamento de Facilidades (Facility 
Management) e Gerenciamento de Ativos (Asset Management). 
 
 
GERENCIAMENTO 
DE PROPRIEDADES 
GERENCIAMENTO 
DE FACILIDADES
GERENCIAMENTO 
DE ATIVOS 
GERENCIAMENTO 
DO PATRIMÔNIO 
IMOBILIÁRIO 
 
 
 
 
Cuida das receitas Cuida dos custos Cuida das 
receitas+custos 
Empreendimento 
como \u201cobjeto\u201d 
Empreendimento em 
funcionamento com 
\u201cpessoas\u201d 
Empreendimento 
como \u201cdinheiro\u201d 
 
 
Figura 55 \u2013 Desdobramentos do Gerenciamento de Patrimônio Imobiliário 
 
O Gerenciamento de Propriedades é descrito por Rondeau; Brown e Lapides (1995) como a 
operação e o gerenciamento \u201crentável\u201d de uma propriedade, que pode ser de uso próprio, 
locada ou sub-locada, incluindo terreno, edificação, equipamentos e compromissos legais de 
um proprietário ou empreendedor. O Gerenciamento de Facilidades inclui o suporte ao 
funcionamento das corporações que ocupam o edifício e é definido por Atkin e Brooks 
(2009) como \u201cuma abordagem integrada para operação, manutenção, melhoria e adaptação 
do edifício e da infra-estrutura de uma organização, com o objetivo de criar um ambiente 
que suporte plenamente os objetivos primários desta organização\u201d (tradução nossa). O 
Capítulo C \u2013 Aspectos de Gestão 154
Gerenciamento de Ativos contempla, de uma maneira geral, os dois processos acima 
descritos, sem considerar o fator \u201cpessoas\u201d. 
No caso específico do Gerenciamento de Facilidades, além de visar a integração de 
propriedades, pessoas e processos, também contempla questões relacionadas à qualidade 
do ambiente de trabalho, gestão eficiente de recursos não-renováveis (água e energia), 
gestão do uso de água de fontes alternativas (pluvial e de reuso), e gestão de energia de 
fontes alternativas (geração própria). 
Dependendo do contexto e do tipo de produto imobiliário concebido, a operação e 
manutenção do empreendimento podem estar relacionadas a qualquer um destes 
processos. A operação e manutenção de um empreendimento abrangem o funcionamento 
dos sistemas prediais, tais como: de telecomunicação e informação, automação predial, 
elevadores, energia, água e condicionamento de ar. Dentro de processos de gerenciamento, 
seja de propriedades ou de facilidades, serviços como limpeza, manutenção de jardins, 
segurança, estacionamento, recepção, distribuição de documentos e outros serviços 
indiretos também estão inclusos nas atividades de operação e manutenção. 
O funcionamento eficiente dos sistemas e a facilidade ou não com que estas atividades são 
executadas influenciam nos custos de operação e manutenção do empreendimento, além 
de afetar diretamente o estado de conservação do edifício. Segundo Santos, L. S. (2007), 
em seu trabalho sobre manutenibilidade53 em edifícios comerciais, 
um edifício com grau de manutenibilidade adequado pode ter seu custo de manutenção 
reduzido, sendo uma vantagem para o locador, quando exigir menos recursos para sua 
atualização, contrapartida do investidor. 
As características do empreendimento que definem seu grau de manutenibilidade são 
definidas na fase de projeto, e muitas são conseqüências de definições da fase ainda inicial, 
de concepção do empreendimento. 
 
 
 
 
 
 
53 Manutenibilidade: capacidade de executar uma determinada operação de manutenção sob condições 
planejadas obtendo resultados efetivos com o mínimo de custos, tempo, perdas, erros e dispêndio (SANTOS, 
L. S., 2007). 
Capítulo C \u2013 Aspectos de Gestão 155
2.2 INFLUÊNCIA DA CONCEPÇÃO DOS SISTEMAS PREDIAIS 
 
 
Um dos itens que define a atuação e, conseqüentemente, o desempenho alcançado pelas 
atividades de operação e manutenção, é a concepção do edifício como produto imobiliário e 
o seu projeto. Martins resume as três principais modalidades de concepção da infra-
estrutura dos sistemas prediais de um empreendimento para fins comerciais, sob o ponto de 
vista do empreendedor (informação verbal54): 
- Empreendimento com implantação mínima de infra-estrutura predial: é aquele no qual o 
empreendedor executa todas as obras civis e implanta a infra-estrutura predial suficiente 
apenas para o funcionamento das áreas comuns da edificação, ficando a cargo do 
usuário final a implantação dos sistemas para uso próprio. Ex: unidades, salas ou 
andares comerciais nos quais os custos de instalação de equipamentos de ar 
condicionado, distribuição de energia, luminárias e acabamentos são suportados pelos 
usuários. Este tipo de implantação reduz os custos de investimento inicial do 
empreendedor e, em contrapartida, oferece menores valores para venda ou locação, 
quando comparados com as outras modalidades. 
- Empreendimento com infra-estrutura predial terceirizada: é aquele concebido para 
receber a implantação de uma infra-estrutura predial comum completa, sendo a 
implantação e operação de alguns sistemas feita por uma empresa especializada. Ex: 
sistemas de co-geração implantados e operados por empresa terceira, que é 
remunerada por um contrato de fornecimento de energia elétrica. Neste caso, tanto os 
custos de implantação do sistema quanto o risco de uma eventual inadimplência por 
parte do usuário são suportados pela empresa fornecedora do sistema, e não pelo 
empreendedor. 
- Empreendimento com infra-estrutura predial para o menor