U - Estatuto da Cidade
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de uso concedidas e negadas na área nos últimos anos;
\u2022 terrenos e imóveis vazios e/ou subutilizados;
\u2022 evolução dos preços de mercado dos terrenos e imóveis da área (últimos cinco anos \u2013
levantamento das tipologias arquitetônicas existentes;
\u2022 levantamento do patrimônio histórico/arquitetônico da área;
\u2022 mapeamento dos fluxos de circulação e população flutuante;
\u2022 equipamentos públicos e áreas verdes;
Devem ser também mapeados os agentes envolvidos na operação: proprietários, empresas
instaladas e suas representações, moradores e suas associações, locatários, órgãos públicos.
A partir disso, será calculada a capacidade de suporte das infra-estruturas e dos equipamentos
existentes.27
Em seguida deve ser apresentada uma lei específica,28 que deverá conter:
I \u2013 a definição da área a ser atingida, com demarcação precisa do perímetro e limites
II \u2013 o programa básico de ocupação da área; isto é, a definição da futura ocupação em termos de
usos e atividades e sua distribuição, do novo desenho proposto para a área. Vale aqui comentar
27 V. Item Outorga Onerosa.
28 Cf. J. Magalhães, J. e Pedro M. R. Sales, Reavaliação Crítica da Operação Urbana Faria Lima, SEMPLA, SP 2001, mimeo.
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que o novo desenho pode envolver um reparcelamento da área, um redesenho dos espaços
públicos, uma nova volumetria para as edificações etc. Aqui, mais uma vez, o Estatuto reafirma
o caráter urbanístico do instrumento, para além de um objetivo puramente arrecadador.
Também é necessário ressaltar aqui que elementos de desenho têm implicações diretas sobre
a definição de segmentos do mercado que podem, ou não, ser contemplados como ocupantes
futuros daquele espaço. Assim, por exemplo, quando uma operação incentiva o remebramento
de lotes, está automaticamente destinando a área para empreendimentos de maior porte, e
excluindo segmentos de mercado com menor renda, além de desvalorizar os terrenos privados
menores e valorizar os maiores, com impactos fortemente regressivos sobre o mercado.29
Por esta razão, mesmo as considerações de caráter puramente formal, de desenho, que devem
necessariamente ser propostas em qualquer operação, devem ser ponderadas e interpretadas
à luz de seus efeitos no mercado imobiliário. Não precisamos dizer que esta é uma questão
particularmente relevante para a especificidade da condição do mercado imobiliário em nossas
cidades, este extremamente limitado e concentrado. Neste caso, uma diretriz a ser incorporada
é a diversificação tipológica e funcional dirigida para diferentes segmentos do mercado
residencial e para vários portes de empreendimentos \u2013 comerciais e de serviços. A mistura de
usos e segmentos sociais reduz a necessidade de deslocamentos, otimiza o uso da infra-estrutura
em diferentes horários e ajuda a conferir coesão, segurança e sentido social ao espaço público.30
III \u2013 Programa de atendimento econômico e social da população diretamente afetada pela operação.
Este inciso expressa a preocupação com o destino da população moradora e usuária da região
sobre a qual incidirá a operação. Espera-se que a operação provoque uma valorização da área,
pelo simples fato de ser objeto de investimentos planejados e concentrados. Boa parte das
áreas que são objeto de operações deste tipo, exatamente por serem desestruturadas ou
fisicamente deterioradas, são ocupadas por populações, atividades econômicas e usuários de
baixa renda. A questão então seria \u2013 como garantir a não expulsão desta população?
Na hipótese da população ser removida para uma outra área teríamos investimentos captados
na operação sendo aplicados fora da área delimitada pela operação, o que é vedado pelo Estatuto.
Dependendo de cada caso, manter a população na área pode fazer a grande diferença,
especialmente quando se trata de áreas completamente dotadas de infra-estrutura, como é o
caso de centros tradicionais. É importante lembrar que não somente moradias, mas também
atividades econômicas podem eventualmente ser destruídas com as operações. Este inciso
se refere também a este caso.
IV \u2013 finalidades da operação \u2013 definição precisa e clara daquilo que se quer como produto final da
operação. Aqui vale a pena discutir um pouco os termos \u201crequalificação\u201d e \u201crevitalização\u201d,
bastante empregados em operações urbanas, particularmente em áreas centrais. De acordo
com Fernanda Sanchez:31
\u201cAs operações urbanas, tanto em cidades do chamado \u2018primeiro mundo\u2019 quanto em nos-
sas cidades latino-americanas têm se centrado muitas vezes, em \u2018revitalização de áreas
degradadas\u2019 ou em \u2018renovação de logradouros sub-utilizados\u2019. São, geralmente, opera-
ções pontuais. Penso que o próprio conteúdo dos termos \u2018revitalização\u2019 ou \u2018renovação\u2019,
29 É este o caso das operações urbanas Centro e Faria Lima.
30 Cf. J. Magalhães, J. e Pedro M. R. Sales, Reavaliação Crítica da Operação Urbana Faria Lima, SEMPLA, SP 2001, mimeo.
31 Depoimento de Fernanda Sanchez em Enquete: Como você avalia a realização das articulações público-privadas no
Brasil? \u2013 Cadernos de Urbanismo. Secretaria Municipal de Urbanismo do Rio de Janeiro.
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plenamente incorporados na retórica dos planejadores, pode ser questionado. Ele parece
indicar uma leitura autoritária ou parcial dos lugares urbanos. \u2018Revitalizar lugares\u2019, mediante
operações urbanas, sugere a inferência direta de que neles não haveria mais vida social,
que seria recriada mediante o gesto planejador. Assim, pode se tratar de pretensão
tecnocrática que solapa a intenção de varrer expressões outras de vida social, incômodas
e incompatíveis com a nova semântica dos espaços renovados das chamadas \u2018cidades
corporativas\u2019. A organização econômica da cidade pode construir, com estas operações
muito invisíveis, fronteiras, bordas, metáforas espaciais para designar a natureza das divi-
sões sociais legitimadas no e através do espaço.\u201d
V \u2013 estudo prévio de impacto de vizinhança.32
É fundamental analisar o impacto dos novos empreendimentos nos sistemas de infra-estrutura,
particularmente nos sistemas de circulação \u2013 viário e transporte coletivo. Para isto é necessário
construir modelos de circulação de fluxos, de acordo com a simulação dos cenários pretendidos
de densificação de usos. Aqui é necessário lembrar que a área da operação não é uma ilha e
dimensionar apenas os impactos internos à própria operação, considerando as obras necessárias
em seu interior. Neste ponto, o parágrafo primeiro é um enorme limitador, já que os impactos
externos à região da operação não podem ser absorvidos e pagos com os recursos por ela gerados.
VI \u2013 contrapartida a ser exigida dos proprietários, usuários permanentes e investidores privados.33
Em tese, o raciocínio que fundamenta o estabelecimento de contrapartidas é duplo: por um
lado, o critério de captura de parte da valorização esperada em função dos investimentos
realizados e as transformações resultantes; por outro o custo total destes investimentos
necessários (incluindo eventualmente desapropriações). O Estatuto da Cidade não estabelece
que a contrapartida deva ser necessariamente financeira. Assim, cada um dos diferentes agentes
pode participar da contrapartida de forma proporcional e compatível com seus recursos e
benefícios. Indicamos a seguir, alguns dos agentes e suas possíveis contribuições:
Proprietários de terra \u2013 podem entrar com suas propriedades em projetos de reparcelamento.
Para isto suas propriedades são avaliadas no início do processo, entram para um Fundo Imobiliário
comum, e, depois das obras e reparcelamento, ficam com terras de forma e tamanho distintos
do inicial, mas com valor maior do que o inicial. Este instrumentos (land pooling ou land
readjustement), largamente utilizado no Japão e países