U - Estatuto da Cidade
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8º, em
razão dos títulos de dívida pública para o pagamento da indenização da desapropriação
sanção, não poderem ser utilizados para pagamento de tributos e tarifas públicas.
Valor da Indenização
Um ponto crucial que o Estatuto da Cidade versa é referente ao valor da indenização,
mediante um tratamento diferencial por se tratar de uma desapropriação sanção.
A defesa da necessidade de serem estabelecidos critérios diferenciados para apurar o
valor se fundamenta na própria Constituição, que institui a desapropriação para fins de
reforma urbana como uma das sanções a serem aplicadas nos termos do parágrafo 4º do
artigo 182, pelo Poder Público municipal ao proprietário do solo urbano não edificado,
subutilizado ou não utilizado, que não promover o seu adequado aproveitamento com
base no Plano Diretor e no plano urbanístico local.
De acordo com o § 2º do artigo 8º, para definir o valor real da indenização, o Poder Público:
I \u2013 refletirá o valor da base de cálculo do IPTU, descontado o montante incorporado em
função de obras realizadas pelo Poder Público na área onde o mesmo se localiza após
a notificação de que trata o § 2º do art. 5º;
II \u2013 não computará expectativas de ganhos, lucros cessantes e juros compensatório.
Em função da destinação do imóvel e visando atender o texto constitucional, o Estatuto
da Cidade estabelece critérios diferenciados para a aferição do valor da indenização. Pensar
na mesma regra para o proprietário de um imóvel urbano, que utiliza sua propriedade
para moradia própria e para o proprietário de solo urbano ocioso ou subutilizado, é provocar
o desrespeito ao princípio da igualdade, pois os proprietários que respeitam a função
social estariam recebendo o mesmo tratamento destinado aos proprietários que utilizam
suas propriedades para fins de especulação imobiliária.
Na ocorrência dessa situação, o pagamento da indenização não será nem justo, nem prévio,
nem em dinheiro, mas sim mediante títulos de dívida pública com prazo de resgate de até
dez anos, em parcelas anuais, iguais e sucessivas. Se a Constituição já promove a
diferenciação sobre a forma do pagamento da indenização aos proprietários dos imóveis
urbanos que estiverem contrariando o princípio da função social da propriedade, a lei de
desenvolvimento urbano, até pela necessidade de regulamentar esta matéria
constitucional, pode perfeitamente definir critérios sobre o valor.
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Para Carlos Ari Sundfeld em seu estudo sobre a Desapropriação para fins de Reforma
Urbana: \u201cA indenização não precisa ser prévia nem justa, porque a Constituição não o
exige no caso, em oposição ao que ocorre nas demais desapropriações urbanas (artigo
182, Parágrafo 3º) e na desapropriação para Reforma Agrária (artigo 184), deste ante o
pagamento condizer a entrega dos títulos da Dívida Pública poder nos termos do que vier
a prever a lei ser feito após a aquisição da propriedade pelo Município e corresponder a
valor inferior ao justo, isto é, inferior ao valor do mercado\u201d.40
A regulamentação deste instituto pelo Estatuto da Cidade atende a esse objetivo ao não
considerar, na apuração do valor da indenização, a valorização imobiliária decorrente
de investimentos públicos, assim como o valor referente ao potencial de construção
decorrente da legislação urbanística.
A introdução deste critério evita que o Município continue destinando uma significativa
parcela dos seus recursos para o pagamento de indenizações de imóveis urbanos, com
base no valor de mercado, sem que estes tenham de fato um uso social que atenda os
interesses da comunidade.
Esses recursos passam a ser aplicados na prestação dos serviços para a coletividade, ao
invés de beneficiar individualmente aqueles que se apropriaram da riqueza da cidade
com a utilização do espaço urbano para fins de especulação imobiliária. Na desapropriação
para fins de reforma urbana, sua natureza de desapropriação sanção justifica que o valor
da indenização seja inferior ao valor de mercado, como meio de respeitar o princípio da
igualdade, promover a justa distribuição de benefícios e ônus da atividade urbanística e
recuperar para a coletividade a valorização que se originou pela ação do poder público.
Não se pode tampouco confundir o significado da expressão \u201cvalor real da indenização\u201d,
prescrito no inciso III do parágrafo 4º do artigo 182, como o valor justo. A compreensão
do valor real está vinculada ao reconhecimento constitucional da existência de inflação
em nosso país, assegurando ao expropriado a atualização da moeda entre a data do
pagamento e a do resgate dos títulos.
Essa distinção é observada no artigo 184 que, ao dispor sobre a desapropriação para fins
de reforma agrária, assegura a prévia e justa indenização em títulos da dívida agrária com
cláusula de preservação do valor real, resgatáveis no prazo de até vinte anos.
RESPONSABILIDADE ADMINISTRATIVA
Outra norma fundamental para conferir eficácia ao texto constitucional é a prevista no §
4º do artigo 8º, que estabelece a obrigatoriedade do Município, por meio do Poder Público
municipal, proceder ao adequado aproveitamento do imóvel no prazo máximo de cinco
anos, contado a partir da sua incorporação ao patrimônio público. Isto significa que a
obrigação para a propriedade urbana ter uma função social passa a ser do Poder Público, que
deve promover as medidas necessárias para que a destinação social prevista seja concretizada.
O Estatuto, pelo § 5º do artigo 8º, estabelece duas possibilidades para o aproveitamento
do imóvel. A primeira refere-se ao aproveitamento ser efetivado diretamente pelo Poder
40 Carlos Ari Sundfeld, Desapropriação, Ed. Revista dos Tribunais, São Paulo, 1990.
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Público. Neste caso é fundamental que haja respeito ao § 1º do artigo 40 do Estatuto, pelo
qual o orçamento municipal deve incorporar as diretrizes e as prioridades contidas no
Plano Diretor. A partir da definição do Plano Diretor como uma das suas prioridades
conferir o aproveitamento necessário para as áreas que não cumprem com a função social,
deverão ser previstos recursos no orçamento para o Poder Público realizar as obras
necessárias para o aproveitamento do imóvel, seja de parcelar, edificar ou de utilizar para
atender uma demanda social ou ambiental da cidade.
A segunda é de promover uma parceria com os agentes privados, e empreendedores
imobiliários ao permitir a alienação ou a concessão a terceiros, por meio de licitação
para o aproveitamento do imóvel.
Neste caso, a responsabilidade é transferida a um particular interessado em promover o
aproveitamento do imóvel, que poder ser um empreendedor privado. Na licitação, devem
constar os critérios sobre como será o pagamento pela realização das obras, os benefícios
que o empreendedor receberá, como por exemplo o de receber um estoque de potencial
construtivo em áreas onde a outorga onerosa do direito de construir e as operações urbanas
consorciadas sejam permitidas, na lei municipal específica que definiu a obrigação que
deve ser cumprida para o imóvel atender a sua função social.
A alienação ou a concessão a terceiros para o aproveitamento do imóvel está condicionada
à obrigação de parcelamento, edificação ou utilização, determinada na lei municipal
específica baseada no Plano Diretor e prevista no artigo 5º do Estatuto.
De acordo como o § 6º do artigo 8º, o adquirente de imóvel por meio da alienação pública
efetuada, deve cumprir com as mesmas obrigações de parcelamento, edificação ou
utilização determinadas pelo Poder Público municipal nos termos do artigo 5º do Estatuto.
Esta norma visa assegurar que o imóvel urbano cumpra com a sua função social, nos
termos estabelecidos no Plano Diretor e na