U - Estatuto da Cidade
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U - Estatuto da Cidade


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lei municipal específica que definiu qual deve
ser a destinação concreta do imóvel.
Improbidade Administrativa
De acordo com o inciso II do Artigo 52, sem prejuízo da punição de outros agentes públicos
envolvidos e da aplicação de outras sanções cabíveis, o Prefeito incorre em improbidade
administrativa, nos termos da Lei nº 8.429, de 2 de junho de 1992, quando deixar de
proceder, no prazo de cinco anos, o adequado aproveitamento do imóvel incorporado ao
patrimônio público, conforme o disposto no § 4º do art. 8º desta Lei.
A improbidade administrativa fica configurada se o Município não promover o adequado
aproveitamento do imóvel no prazo máximo de cinco anos, contados a partir da sua
incorporação ao patrimônio público.
Incorrem em improbidade administrativa, neste caso, não somente o Prefeito e os agentes
públicos, como também os agentes privados que tenham adquirido o imóvel do Poder
Público ou que tenham obtido a concessão para promover o aproveitamento, com base
nos § 5º e 6º do artigo 8º do Estatuto.
Essa responsabilidade é aplicável em razão das obrigações determinadas na lei municipal
específica deverem ser cumprida pelo adquirente ou concessionário do imóvel no mesmo
prazo de cinco anos conferidos ao Poder Público municipal.
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Além da improbidade administrativa, o não cumprimento do prazo para promover o apro-
veitamento do imóvel com base no Plano Diretor caracteriza uma lesão à ordem urbanística,
uma vez que o imóvel continua não atendendo às funções sociais da cidade e à função
social da propriedade, pelo fato de não estar sendo utilizado para atender uma necessidade
de interesse da coletividade como, por exemplo, para fins de habitação de interesse social.
Neste caso, é cabível à ação civil pública, solicitando ao Poder Judiciário, que determine
a obrigação de fazer ao Poder Público municipal, de modo que seja concretizado, o
aproveitamento do imóvel definido na lei municipal específica de parcelamento, edificação
ou utilização do imóvel.
Por analogia, incorrem em improbidade administrativa o Prefeito e agentes públicos que
não promovam a notificação ao proprietário para a aplicação do parcelamento, edificação
ou utilização compulsórios e, posteriormente, se não houver o cumprimento dessa
obrigação, não apliquem o IPTU progressivo no tempo.
OUTROS INSTRUMENTOS DE POLÍTICA URBANA
DO DIREITO DE SUPERFÍCIE (ARTS. 21 A 24)
 SIGNIFICADO E FINALIDADE
Art.21. O proprietário urbano poderá conceder a outrem o direito de superfície do seu
terreno, por tempo determinado ou indeterminado, mediante escritura pública regis-
trada no Cartório de Registro de Imóveis.
Histórico
Dentre as formulações da doutrina pátria a respeito do direito de superfície, já em 1917,
Clóvis Bevilacqua (Código Civil Comentado \u2013 Vol. III, pág. 21\u20131917) proclamou-o como o
direito real de construir, assentar qualquer obra ou plantar em solo de outrem41 , tendo sido
uma das figuras do direito real em nosso sistema jurídico até 1964, quando a Lei nº 1.237
deste mesmo ano deixou de enumerá-lo entre os direitos reais sobre coisa alheia.
O Direito de Superfície é instituto que, ao longo dos tempos foi se moldando às exigências
sociais, até ganhar a fisionomia de um direito real autônomo, rico na sua estrutura,
valioso na sua aplicação.
É, claro, pois, o desenvolvimento de sua concepção no contexto brasileiro, uma vez como
o direito real de ter uma construção ou plantação em solo alheio, já hoje, com fundamentado
nos ordenamentos jurídicos estrangeiros, trata-se o moderno direito de superfície do direito
real autônomo, temporário ou perpétuo, de fazer e manter construção ou plantação sobre
ou sob terreno alheio; é a propriedade separada do solo \u2013 dessa construção ou plantação,
?
41 Nelson Saule Jr., Novas Perspectivas do Direito Urbanístico: Ordenamento Constitucional da Política Urbana Aplicação
e Eficácia do Plano Diretor. São Paulo: Sergio Antonio Fabris Editor, 1997.
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bem como é a propriedade decorrente da aquisição feita ao dono do solo de construção
ou plantação nele já existente.42
Nesta mesma linha, ilustre conceituação é a de Braga Teixeira, que por sua vez, o define
como o direito real imobiliário, limitado e autônomo, de manter, ou de fazer e manter
construção ou plantação em solo alheio, que confere ao seu titular (o superficiário) a
propriedade resolúvel da construção ou plantação separada da propriedade do solo.43
Hoje, regulamentado tanto na Seção VII, artigo 21 à 24 da Lei Federal nº 10.257 (Estatuto
da Cidade), de 10 de julho de 2001, quanto no Título IV, artigos 1.368 à 1.376 do Projeto
do Novo Código Civil brasileiro, trata-se de instrumento jurídico-social de aplicabilidade
imediata, e portanto, indispensável para implantação de uma política racional de utilização
do solo urbano e de uma reforma agrária efetivamente estrutural.
Natureza Jurídica do Direito de Superfície \u2013 Direito Autônomo
Para se entender a amplitude e complexidade do direito de superfície é preciso investigar
sua natureza jurídica. O direito real de superfície tem natureza jurídica de direito
autônomo, vejamos a seguir:
Vista sob o ângulo do dominus soli, a superfície tem a natureza jurídica de um direito de
propriedade incidente sobre o solo, subsolo e espaço aéreo, vez que sobre essas partes do
imóvel se pode exercer todos os poderes inerentes ao domínio (uso, gozo e disposição).
Entretanto, sob a ótica do superficiário, temos como desdobramentos possíveis da
relação superficiária:
\u2022 O direito real de uso do solo alheio enquanto mera concessão para construir ou plantar
em solo alheio, que uma vez exercido dará origem a propriedade superficiária separada.
É, pois, direito real autônomo, temporário ou perpétuo transmissível inter vivos ou causa
mortis, sujeito à hipoteca, à prescrição pelo não exercício do direito de construir ou
plantar no prazo da concessão. Tal que, este direito real de construir ou plantar sob a
coisa alheia, uma vez exercido, cria um direito de propriedade (do superficiário) embutido
em outro (do concessionário).
\u2022 Direito real sobre coisa alheia enquanto verdadeiro domínio (direito de propriedade)
com todos os poderes que lhe são ínsitos, em relação às plantações e construções
preexistentes. Temos aqui a propriedade superficiária separada como efeito da alienação
do domínio de construção já existente a pessoa diferente do proprietário do solo.
\u2022 A res superficiária, oriunda do exercício da concessão do direito de construir ou plantar
em solo alheio. Gera, assim, a propriedade separada superficiária como efeito da concreção
do direito real de construir ou plantar em solo alheio.
O direito de uso e ocupação do solo deve, à luz da legislação urbanística, atender a função
social da propriedade. Portanto, é prioridade, a destinação pró-moradia a fim de tratar o
enorme déficit habitacional urbano, mas não só, pois viabiliza também a reconstrução de
edifícios históricos, construção de áreas de lazer, escolas, hospitais, conjuntos poli-esportivos,
museus, teatros, armazéns e tudo aquilo que garanta ao cidadão o direito à cidade.
42 Ricardo Pereira Lira, Elementos de Direito Urbanístico, p. 116.
43 José Guilherme Braga Teixeira. O Direito Real de Superfície, p. 71.
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Constituição
O direito de superfície é adquirido pelo registro de seu título constitutivo (contrato de
superfície) no Cartório de Registro de Imóveis competente. O contrato superficiário é
negócio jurídico solene, devendo ser obedecida a forma prevista para a constituição de
direitos reais sobre imóveis.
O contrato deve, assim, revestir-se da forma escrita, exigida a formalização do ato por
escritura pública, indispensável