U - Estatuto da Cidade
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contendo, no mínimo:
I - definição da área a ser atingida;
II - programa básico de ocupação da área;
III - programa de atendimento econômico e social para a população diretamente afetada pela
operação;
IV - finalidades da operação;
V - estudo prévio de impacto de vizinhança;
VI - contrapartida a ser exigida dos proprietários, usuários permanentes e investidores privados
em função da utilização dos benefícios previstos nos incisos I e II do § 2º do art. 32 desta Lei;
VII - forma de controle da operação, obrigatoriamente compartilhado com representação da soci-
edade civil.
§ 1º Os recursos obtidos pelo Poder Público municipal na forma do inciso VI deste artigo serão
aplicados exclusivamente na própria operação urbana consorciada.
§ 2º A partir da aprovação da lei específica de que trata o caput, são nulas as licenças e autoriza-
ções a cargo do Poder Público municipal expedidas em desacordo com o plano de operação urba-
na consorciada serão regulamentados por lei.
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Exigência do Plano de Operação Urbana Consorciada
Requisito obrigatório que deve constar da lei municipal da operação urbana é o plano de
operação urbana consorciada. Na verdade este plano é composto por normas que devem
ser parte obrigatória do corpo da lei e de programas que devem ser aprovados como
componentes da lei e de estudos sobre o impacto da operação urbana.
A falta de previsão na lei municipal de um dos requisitos acima mencionados acarreta
num vício formal da lei, sendo possível argüir a sua inconstitucionalidade, através de
uma ação de inconstitucionalidade.
De acordo com o artigo 33 devem constar como normas específicas da lei: a definição da
área a ser atingida; a finalidade da operação, a contrapartida a ser exigida dos proprietários,
usuários permanentes e investidores privados em função da utilização dos benefícios
previstos nos incisos I e II do § 2º do art. 32 desta Lei; e a forma de controle da operação,
obrigatoriamente compartilhada com representação da sociedade civil.
Como capítulos específicos da lei municipal devem constar o programa básico de ocupação
da área e o programa de atendimento econômico e social para a população diretamente
afetada pela operação;
O estudo prévio de impacto de vizinhança deve ser considerado como um anexo da lei,
para esta situação deve ser aprovado pela Câmara Municipal, por ser um componente
obrigatório da operação urbana.
O Executivo Municipal, ao apresentar o projeto de lei da operação urbana, deve apresentar
também o plano de operação urbana consorciada, por ser componente obrigatório da lei
municipal. O Executivo Municipal, para viabilizar a intervenção urbana apontada como
necessária no Plano Diretor, por meio de uma operação urbana, pode convocar por edital
os interessados em realizar a intervenção para apresentarem propostas de plano de
operação urbana consorciada.
Aplicação dos Recursos das Operações Urbanas Consorciadas
Os recursos obtidos pelo Poder Público municipal são oriundos da contrapartida exigida
dos proprietários, usuários permanentes e investidores privados que serão beneficiados
pela operação urbana.
A contrapartida pode ser através de pagamento pela regularização de construções, reforma
ou ampliação executada em desacordo com a legislação vigente. A contrapartida também
pode ser exigida quando as modificações de parcelamento, uso e ocupação do solo e
subsolo forem alteradas pela lei da operação urbana beneficiando os proprietários e
investidores privados.
Uma forma de contrapartida dos beneficiários é através da aplicação do instituto da
contribuição de melhoria, podendo também esta contrapartida incidir no instituto do
IPTU progressivo. Com base nos princípios da Administração Pública da moralidade, da
igualdade, da razoabilidade, da publicidade e eficiência, a contrapartida deve ser
proporcional ao benefício.
O Poder Público não pode estabelecer uma contrapartida desproporcional, na qual
proprietários e investidores privados sejam duplamente beneficiados em detrimento do
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interesse da coletividade. A lei municipal não pode conter regras que criem privilégios
para o setor privado e proprietários da área objeto da operação.
A justa distribuição dos benefícios e ônus decorrentes do processo de urbanização e a
recuperação dos investimentos do Poder Público de que tenha resultado a valorização
dos imóveis urbanos definidas como diretrizes da política urbana nos incisos IX e XI do
artigo 2° do Estatuto devem ser observadas na definição da contrapartida, que não pode
resultar nem em privilégios ou prejuízos para os sujeitos envolvidos diretamente nas
operações, proprietários, moradores, usuários permanentes e investidores privados.
Os recursos obtidos pelo Poder Público municipal na operação urbana devem ser aplicados
exclusivamente na própria operação urbana nos termos do § 1º do artigo 33. Estes recursos
devem ser priorizados para a execução do programa de atendimento econômico e social
para a população diretamente afetada pela operação. Esta prioridade deve ser definida na
própria lei da operação urbana, de modo que se evite o desvio de recursos para outras
finalidades que não sejam as melhorias sociais e a valorização ambiental definidas no
artigo 32 do Estatuto da Cidade.
Cabe portanto à lei municipal da operação urbana definir como deverão ser utilizados os
recursos de modo que possa ocorrer um controle social sobre a utilização dos recursos e
evitar lesão à ordem urbanística. A utilização dos recursos para outras finalidades implicará
em responsabilidade administrativa dos agentes públicos responsáveis pela operação.
Aplicabilidade dos Certificados de Potencial Adicional de Construção
Art. 34. A lei específica que aprovar a operação urbana consorciada poderá prever a emissão
pelo Município de quantidade determinada de certificados de potencial adicional de constru-
ção, que serão alienados em leilão ou utilizados diretamente no pagamento das obras necessá-
rias à própria operação.
§ 1º Os certificados de potencial adicional de construção serão livremente negociados, mas con-
versíveis em direito de construir unicamente na área objeto da operação.
§ 2º Apresentado pedido de licença para construir, o certificado de potencial adicional será
utilizado no pagamento da área de construção que supere os padrões estabelecidos pela legisla-
ção de uso e ocupação do solo, até o limite fixado pela lei específica que aprovar a operação
urbana consorciada.
O Estatuto da Cidade possibilita aos Municípios, nos termos do artigo 34, a emissão de
certificados de potencial adicional de construção para obter os recursos necessários para
executar as obras previstas na lei municipal da operação urbana.
Os certificados somente poderão ser emitidos pelo Município se a lei municipal que
aprovar a operação urbana consorciada autorizar esta emissão. A lei municipal deve
especificar a quantidade de certificados que o Município poderá emitir, que deverá ser
compatível com os limites máximos de potencial de construção para as áreas urbanas
definidas no Plano Diretor passíveis de terem uma operação urbana.
Os certificados de potencial adicional de construção poderão ser alienados em leilão ou utilizados
diretamente no pagamento das obras necessárias previstas na operação urbana consorciada.
Para o pagamento das obras diretamente com os certificados, o Poder Público deve proceder
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uma licitação na modalidade da concorrência chamando os interessados em realizar as
obras, especificando no edital que o pagamento será realizado através dos certificados.