Administração de Condomínios

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Como montar um
serviço de
administração de
condomínios
EMPREENDEDORISMO
Especialistas em pequenos negócios / 0800 570 0800 / sebrae.com.br
Expediente
Presidente do Conselho Deliberativo
Robson Braga de Andrade – Presidente do CDN
Diretor-Presidente
Guilherme Afif Domingos
Diretora Técnica
Heloísa Regina Guimarães de Menezes
Diretor de Administração e Finanças
Vinícius Lages
Unidade de Capacitação Empresarial e Cultura Empreendedora
Mirela Malvestiti
Coordenação
Luciana Rodrigues Macedo
Autor
Lauri Tadeu Corrêa Martins
Projeto Gráfico
Staff Art Marketing e Comunicação Ltda.
www.staffart.com.br
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ercado / Localização / Exigências Legais e Específicas / Estrutura /
Pessoal / Equipam
entos / M
atéria Prim
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ercadoria / O
rganização do Processo Produtivo / A
utom
ação /
C
anais de D
istribuição / Investim
ento / C
apital de G
iro / C
ustos / D
iversificação/A
gregação de Valor /
D
ivulgação / Inform
ações Fiscais e Tributárias / Eventos / Entidades em
 G
eral / N
orm
as Técnicas /
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Sumário
11. Apresentação ........................................................................................................................................
52. Mercado ................................................................................................................................................
63. Localização ...........................................................................................................................................
64. Exigências Legais e Específicas ...........................................................................................................
195. Estrutura ...............................................................................................................................................
206. Pessoal .................................................................................................................................................
247. Equipamentos .......................................................................................................................................
258. Matéria Prima/Mercadoria .....................................................................................................................
279. Organização do Processo Produtivo ....................................................................................................
2810. Automação ..........................................................................................................................................
3111. Canais de Distribuição ........................................................................................................................
3212. Investimento ........................................................................................................................................
3313. Capital de Giro ....................................................................................................................................
3414. Custos .................................................................................................................................................
3615. Diversificação/Agregação de Valor .....................................................................................................
4016. Divulgação ..........................................................................................................................................
4117. Informações Fiscais e Tributárias .......................................................................................................
4318. Eventos ...............................................................................................................................................
4519. Entidades em Geral ............................................................................................................................
4520. Normas Técnicas ................................................................................................................................
5121. Glossário .............................................................................................................................................
5322. Dicas de Negócio ................................................................................................................................
5623. Características ....................................................................................................................................
5724. Bibliografia ..........................................................................................................................................
5825. Fonte ...................................................................................................................................................
5826. Planejamento Financeiro ....................................................................................................................
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ações Fiscais e Tributárias / Eventos / Entidades em
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as Técnicas /
Sumário
5927. Soluções Sebrae .................................................................................................................................
5928. Sites Úteis ...........................................................................................................................................
5929. URL .....................................................................................................................................................
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1. Apresentação
O crescimento do setor imobiliário tem alavancado as atividades de administração de
condomínios. São atendidos complexos residenciais, comerciais e industriais.
Administração de condomínios é um negócio que está relacionado à conveniência,
comodidade e bem-estar.
Com a crescente urbanização do Brasil, viver em condomínios horizontais e verticais
passou a ser uma tendência natural nas médias e grandes cidades, para otimizar os
espaços da malha urbana. Tornou-se complexo administrar esses condomínios e a
amplitude de problemas que fazem parte da sua rotina diária.
A terceirização desses serviços passou a ser uma realidade para minimizar a
quantidade de problemas de ordem legal, contábil e fiscal, o que exige maior
profissionalização e melhoria na qualidade dos serviços prestados à comunidade.
Afinal, para uma parcela importante da população, o imóvel se constitui no patrimônio
de maior valor. E tudo o que o condomínio fizer terá reflexo, direta ou indiretamente, na
valorização ou não deste patrimônio.
Uma empresa de administração de condomínios pode se dedicar à administração de
condomínios residenciais, comerciais ou industriais.
Serviços envolvidos:
- Administração;
- Contabilidade;
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- Assessoria jurídica;
- Auditoria;
- Consultoria administrativa e financeira;
- Consultoria tributária, fiscal, trabalhista e contábil;
- Gestão de conflitos;
- Serviços específicos:
- Constituição do condomínio – assembleias, atas, registros, etc;
- Elaboração de previsão orçamentária;
- Cobrança de valores mensais dos condôminos – fixos e extras;
- Emissão de boletos de cobrança parapagamento na rede bancária;
- Manutenção de cadastros dos condôminos;
- Demonstrativo de receitas e despesas de cada unidade do condomínio;
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- Administração de pessoal - funcionários e prestadores de serviços;
- Assessoria para manutenção, reformas e serviços em geral;
- Controle de vencimento de seguros e renovações de apólices;
- Elaboração de relatórios de inadimplentes;
- Representação do condomínio perante órgãos da administração pública e outras
instituições;
- Elaboração da contabilidade do condomínio;
- Pagamentos e recebimentos diversos;
- Organização de assembleias – editais e assessoria geral;
- Emissão de relatórios fiscais, contábeis e de pessoal;
- Assessoria legal para a manutenção da ordem;
- Guarda e atualização dos documentos do condomínio;
- Outros serviços, de acordo com a necessidade dos clientes.
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A Administradora deve contar com parcerias contábil, financeira, jurídica e de
engenharia, pois necessitará de serviços especializados nessas áreas para agregar
em suas atividades. Ao contratarem uma empresa especializada, os condôminos
podem desfrutar dos seguintes benefícios, entre outros:
- Serviços mais adequados às necessidades dos moradores;
- Menor nível de inadimplência;
- Empregados mais qualificados;
- Condomínio com baixo risco diante de penalizações legais;
- Orçamento que reflete a realidade do condomínio;
- Fim de cotas extras inesperadas;
- Imóveis mais valorizados;
- Menor consumo de água e energia;
- Equipamentos com maior capacidade de utilização e menor gasto de manutenção;
- Preservação da história do condomínio.
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ercado
Este documento não substitui o plano de negócio. Para elaboração deste plano
consulte o SEBRAE mais próximo!
2. Mercado
Impulsionado pela lenta, mas gradual recuperação do mercado imobiliário, pela
crescente necessidade de moradia e queda de aproximadamente 16% no déficit
habitacional nos últimos 5 anos (2012 a 2017), ou seja, nesse período, mesmo com a
crescente necessidade de moradia estão sendo entregues mais moradias que a
demanda, diminuindo o déficit, o crescimento do setor imobiliário tem alavancado as
atividades de administração de condomínios, exigindo melhor organização,
profissionalização e excelência na prestação deste serviço.
Em agosto de 2017, considerando o acumulado nos 12 últimos meses, apenas a
cidade de São Paulo acumulou o lançamento de mais de 20 mil unidades residenciais
verticais e horizontais no mercado imobiliário da capital paulista, segundo informações
da Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio) e a expectativa do
SECOVI/SP (Sindicato da Habitação de São Paulo) para 2017 é de um cenário
político-econômico menos turbulento, que permita ao empresário retomar a confiança,
levando o mercado a um crescimento de 5% a 10%.
Após investigar e analisar as variáveis de mercado, o empreendedor estará apto a se
posicionar melhor neste segmento.
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3. Localização
A escolha do local para instalar seu negócio é uma decisão muito importante para o
sucesso do empreendimento. Lembre-se que as atividades econômicas da maioria das
cidades são regulamentadas em conformidade com o Plano Diretor Urbano (PDU), lei
que determina o tipo de atividade que pode funcionar no imóvel escolhido por você.
Portanto, este deve ser seu primeiro passo para avaliar a implantação de sua empresa.
Feita a "Consulta Prévia ao PDU", certifique-se de que o local escolhido ofereça
infraestrutura adequada à sua instalação e facilite a expansão do negócio. O imóvel
deve dispor dos serviços de água, luz, esgoto, telefone e internet.
A localização de uma administradora de condomínios deve favorecer o acesso das
pessoas que se relacionam com a empresa. Deve possuir estacionamento ou estar
próxima de áreas públicas ou de outros estabelecimentos que possuam vagas
disponíveis. É importante estar próxima de centros bem servidos por transportes
públicos. Deve ser levada em conta a facilidade de deslocamento para as diversas
regiões urbanas ou industriais.
4. Exigências Legais e Específicas
De forma geral, para se registrar uma empresa de administração de condomínios,
deve-se contratar um contador – profissional legalmente habilitado para elaborar os
atos constitutivos da empresa, auxiliá-lo na escolha da forma jurídica mais adequada
para o seu projeto e preencher os formulários de inscrição exigidos pelos órgãos
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públicos.
O contador pode informar também sobre a legislação tributária pertinente ao negócio,
mas atenção: no momento da escolha do prestador de serviço, deve-se dar preferência
a profissionais indicados por empresários com negócios semelhantes.
Até o momento, não existe a exigência formal de responsável técnico ou profissional
habilitado em gestão de condomínios. Para legalizar a empresa, é necessário procurar
os órgãos responsáveis e efetivar as devidas inscrições. As etapas do registro são:
1. Consulta e Viabilização:
Antes de abrir sua empresa, é preciso se informar. Faça uma pesquisa antecipada
sobre a existência de empresas constituídas com nomes empresariais idênticos ou
semelhantes ao nome pesquisado. Essa é uma etapa obrigatória, que deve ser
preenchida no site da Junta Comercial.
Além da consulta de viabilidade do nome empresarial, é importante que nesta etapa
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você procure a Prefeitura onde sua empresa será instalada para verificar os critérios
de concessão do Alvará de Funcionamento para o exercício da sua atividade no local
escolhido.
2. Na Junta Comercial ou Cartório de Registro de Pessoa Jurídica:
O registro legal de uma empresa é tirado na Junta Comercial do estado ou no Cartório
de Registro de Pessoa Jurídica. Para as pessoas jurídicas, esse passo é equivalente à
obtenção da Certidão de Nascimento de uma pessoa física. A partir desse registro, a
empresa existe oficialmente - o que não significa que ela possa começar a operar.
Para fazer o registro é preciso apresentar uma série de documentos e formulários que
podem variar de um estado para o outro. Os mais comuns são:
• Contrato Social;
• Documentos pessoais de cada sócio (no caso de uma sociedade).
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O que é contrato social:
Contrato Social é a peça mais importante do início da empresa, e nele devem estar
definidos claramente os seguintes itens:
- Interesse das partes;
- Objetivo da empresa;
- Descrição do aspecto societário e a maneira de integralização das cotas.
Para ser válido, o Contrato Social deverá ter o visto de um advogado. As
microempresas e empresas de pequeno porte são dispensadas da assinatura do
advogado, conforme prevê o Estatuto da Micro e Pequena Empresa.
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Documentos necessários para a inscrição:
Se tudo estiver certo, será possível prosseguir com o arquivamento do ato constitutivo
da empresa, quando geralmente serão necessários os documentos:
• Contrato Social ou Requerimento de Empresário Individual ou Estatuto, em três vias;
• Cópia autenticada do RG e CPF do titularou dos sócios;
• Requerimento Padrão (Capa da Junta Comercial), em uma via;
• FCN (Ficha de Cadastro Nacional) modelo 1 e 2, em uma via;
• Pagamento de taxas através de DARF.
Os preços e prazos para abertura variam de estado para estado. Para isso, o ideal é
consultar o site da Junta Comercial do estado em que a empresa estiver localizada.
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Registrada a empresa, será entregue ao seu proprietário o NIRE (Número de
Identificação do Registro de Empresa), que é uma etiqueta ou um carimbo, feito pela
Junta Comercial ou Cartório, contendo um número que é fixado no ato constitutivo.
3. CNPJ
Com o NIRE em mãos, chega a hora de registrar a empresa como contribuinte, ou
seja, de obter o CNPJ. O registro do CNPJ é feito exclusivamente pela internet, no site
da Receita Federal por meio do download de um programa específico, o Documento
Básico de Entrada.
Você preenche a solicitação e os documentos necessários, que são informados no
site, devem ser enviados por Sedex ou pessoalmente para a Secretaria da Receita
Federal, e a resposta é dada também pela Internet.
Escolha de atividades:
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Ao fazer o cadastro no CNPJ, é preciso escolher a atividade que a empresa irá
exercer. Essa classificação será utilizada não apenas na tributação, mas também na
fiscalização das atividades da empresa. O ideal é que você tenha uma atividade
principal e, no máximo, 14 secundárias.
Lembre-se que nem todas as empresas podem optar pelo Simples, principalmente as
prestadoras de serviços que exigem habilitação profissional. Portanto, antes de fazer
sua inscrição no CNPJ, consulte os tipos de empresa que não se enquadram no
Simples.
4. Inscrição e Registro
Para as empresas que trabalham com a produção de bens e/ou com venda de
mercadorias é necessário o registro na Secretaria Estadual da Fazenda, a chamada
Inscrição Estadual.
Ela é obrigatória para os setores do comércio, indústria e serviços de transporte
intermunicipal e interestadual. Também estão incluídos os serviços de comunicação e
energia. Ela é necessária para a obtenção da inscrição no ICMS (Imposto sobre
Circulação de Mercadorias e Serviços)
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Esta solicitação deverá ser via internet. Para isso, é necessário ter um contador, e este
deve estar pré-autorizado (ter senha de acesso), pois é ele quem fará a solicitação de
inscrição.
Documentos:
Em geral a documentação pedida para o cadastro é:
• DUC (Documento Único de Cadastro), em três vias;
• DCC (Documento Complementar de Cadastro), em 1 via;
• Comprovante de endereços dos sócios, cópia autenticada ou original;
• Cópia autenticada do documento que prove direito de uso do imóvel, como por
exemplo o contrato de locação do imóvel ou escritura pública do imóvel;
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• Número do cadastro fiscal do contador;
• Comprovante de contribuinte do ISS, para as prestadoras de serviços;
• Certidão simplificada da Junta (para empresas constituídas há mais de três meses);
• Cópia do ato constitutivo;
• Cópia do CNPJ;
• Cópia do alvará de funcionamento;
• RG e CPF dos sócios.
Vale lembrar que em alguns estados a inscrição estadual pode ser solicitada depois do
pedido do alvará de funcionamento.
Registro municipal
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Para as empresas que trabalham com prestação de serviços é necessário o registro na
Prefeitura Municipal. Na maioria dos estados esse registro sairá automaticamente após
o registro da empresa na Junta Comercial. Para os demais, o processo varia de acordo
com as regras de cada município. Consulte como funciona no seu.
5. Alvará do Corpo de Bombeiros
As edificações e áreas de risco de incêndio deverão possuir Alvará de Prevenção e
Proteção Contra Incêndio - APPCI, expedido pelo Corpo de Bombeiros Militar do
estado. Esta solicitação deverá ser protocolada juntamente ao Corpo de Bombeiros,
que fará uma avaliação do grau de risco da edificação. O procedimento para liberação
do alvará varia de acordo com o grau de risco de cada edificação.
6. Alvará de Funcionamento
Todos os estabelecimentos comerciais, industriais e/ou de prestação de serviços
precisam de uma licença prévia do município para funcionar. Esta licença é o Alvará de
Funcionamento e Localização. Ele deve ser solicitado junto à prefeitura e o
procedimento para obtenção do alvará varia de acordo com a legislação de cada
município.
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As demais secretarias do município como as de Saúde, Meio Ambiente, Planejamento,
Obras e Viação, poderão estar envolvidas no processo de legalização de uma
empresa, tudo vai depender da atividade desenvolvida. A informação das exigências
legais municipais você deve obter no 1º passo, no momento que fizer a consulta de
viabilidade.
Documentos
Geralmente, a documentação necessária é:
• Formulário próprio da prefeitura;
• Consulta prévia de endereço aprovada;
• Cópia do CNPJ;
• Cópia do Contrato Social;
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• Laudo dos órgãos de vistoria, quando necessário.
7. Cadastro na Previdência Social
Após a concessão do alvará de funcionamento, a empresa já está apta a entrar em
operação. No entanto, ainda faltam duas etapas fundamentais para o seu
funcionamento. A primeira é o cadastro na Previdência Social, independente da
empresa possuir funcionários.
Para contratar funcionários, é preciso arcar com as obrigações trabalhistas sobre eles.
Ainda que seja um único funcionário, ou apenas os sócios inicialmente, a empresa
precisa estar cadastrada na Previdência Social e pagar os respectivos tributos.
Assim, o representante deverá dirigir-se à Agência da Previdência de sua jurisdição
para solicitar o cadastramento da empresa e seus responsáveis legais. O prazo para
cadastramento é de 30 dias após o início das atividades.
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ercado / Localização / Exigências Legais e Específicas
8. Aparato Fiscal
Agora resta apenas preparar o aparato fiscal para que seu empreendimento entre em
ação. Será necessário solicitar a autorização para impressão das notas fiscais e a
autenticação de livros fiscais.
Isso é feito na prefeitura de cada cidade. Empresas que pretendam dedicar-se às
atividades de indústria e comércio deverão ir à Secretaria de Estado da Fazenda. No
caso do Distrito Federal, independente do segmento de atuação da empresa, esta
autorização é emitida pela Secretaria de Fazenda Estadual.
Uma vez que o aparato fiscal esteja pronto e registrado, sua empresa pode começar a
operar legalmente.
Todos esses processos de abertura serão simplificados. O Sebrae, juntamente com os
órgãos de registro e licenciamento, está buscando a implantação da REDESIM para
simplificar e desburocratizar os procedimentos de abertura. Com isto, o empresário
terá uma entrada única de dados cadastrais e de documentos para formalização do
seu negócio, resultando na extinção da duplicidade de exigências e na redução do
tempo para registro da empresa.
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No DF, desde novembro de 2015 o portal está funcionando como piloto. A partir da
experiência a rede vai ser expandida para os outros estados.
5. Estrutura
A estrutura de uma administradora de condomínios é simples, sendo importante
também considerar o perfil do cliente e o mix de serviços que será disponibilizado para
contratação. Basta uma área destinada à recepção e atendimento da clientela, apoio
administrativo e um espaço para depósito de materiais e arquivo de documentos. É
importante ter estacionamento.
• Recepção e Atendimento – Na recepção e atendimento são atendidos os síndicos,
profissionais contratados, e os condôminos. É onde acontece o contato pessoal com a
clientela, portanto a ambientação deve ser leve, bem iluminada, e agradável. Se for de
interesse do empresário, poderá haver salas de reuniões, balcão, ou box de
atendimento individualizado.
• Apoio Administrativo – Nessa área ficam as atividades administrativas direcionadas à
operacionalização do negócio, como: realização de contratos, produção de
regulamentos, convenções de condomínios, produção de relatórios, documentos de
cobranças, controles diversos e demais atividades necessárias ao bom andamento do
empreendimento. A gerência da administradora ficará a cargo do proprietário ou
pessoa por ele designada.
• Depósito de materiais e arquivo – Destinado à estocagem de materiais de uso interno
e à guarda de documentos relativos a cada condomínio administrado.
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Pessoal
• Estacionamento – Se não houver disponibilidade permanente de vagas nas
proximidades, recomenda-se assinar convênio com algum estacionamento próximo.
6. Pessoal
A quantidade de profissionais está relacionada ao porte do empreendimento. Uma
administradora de condomínios de pequeno porte pode começar com cinco
empregados, sendo:
- três auxiliares de escritório;
- dois atendentes – atendimento interno e visita aos condomínios atendidos;
- office-boy para serviços bancários e entrega de documentos (pode ser terceirizado).
As atividades de assessoria jurídica, contabilidade e administração de pessoal podem
ser repassadas a profissionais liberais e empresas especializadas por meio de
parcerias.
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Pessoal
A gestão do negócio, poderá ser exercida pelo empresário ou delegada a um
empregado contratado. Em ambos os casos, entretanto, recomenda-se que o gestor
possua formação em Administração ou Direito.
O empresário deve contratar pessoas com experiência comprovada e com boas
referências de empregos anteriores. Caso prefira capacitar novos colaboradores,
deverá procurar cursos específicos existentes no mercado, que preparem as pessoas
para as atividades administrativas. A qualificação dos profissionais aumenta o
comprometimento com a empresa, eleva o nível de retenção de funcionários, melhora
a desempenho do negócio e diminui os custos trabalhistas com a rotatividade de
pessoal. O treinamento dos colaboradores deve desenvolver as seguintes
competências:
• Capacidade de percepção para entender e atender as expectativas dos clientes;
• Habilidade de relacionamento;
• Agilidade e presteza no atendimento;
• Bom conhecimento do setor;
• Motivação para crescer juntamente com o negócio.
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Pessoal
Deve-se estar atento para a Convenção Coletiva do Sindicato dos Trabalhadores
nessa área, utilizando-a como balizadora dos salários e orientadora das relações
trabalhistas, evitando, assim, consequências desagradáveis.
O empreendedor deverá participar de seminários, congressos e cursos direcionados
ao seu ramo de negócio, para manter-se atualizado e sintonizado com as tendências
do setor. O SEBRAE da localidade poderá ser consultado para aprofundar as
orientações sobre o perfil do pessoal e treinamentos adequados. A entidade oferece
palestras, capacitação gerencial, treinamentos, projetos, programas e soluções
empresariais, com foco no empreendedorismo, setores estratégicos, políticas públicas,
tecnologia e inovação, orientação ao crédito, acesso ao mercado, internacionalização,
redes de cooperação e programas de liderança.
Autônomos
Uma das principais dúvidas dos empreendedores diz respeito à contratação de
pessoas físicas (profissionais autônomos) ou jurídicas (empresas) para prestação de
serviços sem vínculo empregatício.
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Pessoal
A fim de diminuir os encargos sociais, as empresas buscam a “terceirização”. No
entanto, é fundamental estar atento as novas regras de terceirização, mesmo com a
ampliação das possibilidades de terceirização, considerado por especialistas um dos
principais ganhos para as empresas dentro da nova lei trabalhista.
Vantagens da contratação de serviços de terceiros:
• Mais participação dos dirigentes nas atividades-fim da empresa.
• Maior facilidade na gestão do pessoal e das tarefas.
• Possibilidade de rescisão do contrato conforme as condições preestabelecidas.
• Controle da atividade terceirizada por conta da própria empresa contratada.
Desvantagens que este tipo de contratação pode acarretar:
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Pessoal / Equipam
entos
• Sofrer autuação do Ministério do Trabalho e ações trabalhistas em caso de
inobservância das obrigações mencionadas na legislação.
• Fiscalização dos serviços prestados para verificar se o contrato de prestação de
serviços está sendo cumprido integralmente, conforme o combinado.
• Risco de contratação de empresa não qualificada.
• Risco de perda da inteligência do negócio, quando terceirizada a atividade fim.
Antes da contratação, recomenda-se verificar se o pessoal disponibilizado pela
empresa terceirizada consta como registrado, e se os direitos trabalhistas e
previdenciários estão sendo respeitados e pagos.
7. Equipamentos
O empreendedor precisará dos seguintes móveis e equipamentos:
• 3 microcomputadores ligados em rede e com acesso à internet;
• 1 servidor (storage) de pequeno porte;
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Pessoal / Equipam
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• 1 no break;
• 1 impressora multifuncional;
• 1 cofre de aço de porte médio;
• 2 linhas telefônicas;
• móveis de escritório (mesas, cadeiras, armários e estantes).
• calculadora de mesa.
8. Matéria Prima/Mercadoria
A gestão de estoques no varejo é a procura do constante equilíbrio entre a oferta e a
demanda. Este equilíbrio deve ser sistematicamente aferido através de, entre outros,
os seguintes três importantes indicadores de desempenho:
Giro dos estoques: o giro dos estoques é um indicador do número de vezes em que o
capital investido em estoques é recuperado através das vendas. Usualmente é medido
em base anual e tem a característica de representar o que aconteceu no passado.
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Pessoal / Equipam
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ercadoria
Obs.: Quanto maiorfor a frequência de entregas dos fornecedores, logicamente em
menores lotes, maior será o índice de giro dos estoques, também chamado de índice
de rotação de estoques. Cobertura dos estoques: o índice de cobertura dos estoques é
a indicação do período de tempo que o estoque, em determinado momento, consegue
cobrir as vendas futuras, sem que haja suprimento. Nível de serviço ao cliente: o
indicador de nível de serviço ao cliente para o ambiente do varejo de pronta entrega,
isto é, aquele segmento de negócio em que o cliente quer receber a mercadoria, ou
serviço, imediatamente após a escolha; demonstra o número de oportunidades de
venda que podem ter sido perdidas, pelo fato de não existir a mercadoria em estoque
ou não se poder executar o serviço com prontidão.
Portanto, o estoque dos produtos deve ser mínimo, visando gerar o menor impacto na
alocação de capital de giro. O estoque mínimo deve ser calculado levando-se em conta
o número de dias entre o pedido de compra e a entrega dos produtos na sede da
empresa.
Os insumos necessários ao funcionamento de uma empresa prestadora deste tipo de
serviço são, basicamente, materiais de expediente – folhas de papel A4 para
impressoras, cartuchos de tinta, lápis, canetas, borrachas, grampos, clips, pastas
suspensas, blocos para anotações, etc.
Fornecedores
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O empreendedor poderá pesquisar na internet o rol de fornecedores de equipamentos
e produtos para administradoras de condomínios situados próximo ao local de
instalação, assim como empresas de TI que comercializam sistemas de gestão
condominial.
9. Organização do Processo Produtivo
De um modo geral, os processos de uma administradora de condomínios são divididos
em:
1. Serviço de atendimento ao cliente – é o processo responsável pelo contato com os
síndicos, podendo haver atendimento a condôminos, em certos casos. Esse serviço
poderá ocorrer nas dependências do escritório ou no próprio condomínio. Recebe
demandas e devolve soluções.
2. Produção dos serviços – responsável pela atividade terceirizada pelo cliente.
Corresponde à produção de todos os serviços de cobranças, pagamentos,
contratações de pessoal, controles diversos, elaboração de relatórios, assessoria
contábil, financeira, jurídica, representação do condomínio perante instituições
externas e outros. É realizado pelo apoio administrativo, pelo gerente do
empreendimento e pelos prestadores de serviços terceirizados. O SECOVI-SP editou
recentemente um manual dedicado aos serviços que devem ser fornecidos pelas
administradoras de condomínio. A publicação descreve cerca de 130 rotinas
operacionais relacionadas à atividade de gestão condominial.
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10. Automação
Algumas empresas de informática oferecem sistemas criados para facilitar e agilizar os
procedimentos relacionados à administração condominial, como, por exemplo:
- Solução para administrar vários condomínios simultaneamente;
- Cadastros essenciais (moeda, banco, plano de contas, empreendimento, proprietário,
fiador, condômino, unidades, etc.);
- Cadastro de previsão de despesas/receitas, contas correntes e serviços;
- Controle de retenções de tributos dos condomínios;
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- Lançamento automático de contas considerando a previsão de serviços cadastrados;
- Estorno de lançamento de contas;
- Acerto de contas por unidade e por condomínio.
- Fechamento de saldo mensal;
- Transferência de condômino/proprietário, considerando inclusive respectivas contas
correntes;
- Movimentação de fundo de reserva como conta corrente;
- Geração de Remessa de Cobrança Bancária e baixa automática;
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- Sistema de estatística e acompanhamento da rentabilidade da carteira
- Mala direta de proprietários/condôminos e carta de cobrança;
- Análise completa por meio de relatórios gerenciais.
O mercado de TI também dispõe de soluções de gestão condominial online, cuja
vantagem é não precisar investir na compra de um servidor para armazenar o sistema,
uma vez que a administradora o acessa via Internet.
Antes de se decidir pelo sistema a ser utilizado, o empreendedor deve avaliar o preço
cobrado, o serviço de manutenção, a conformidade em relação à legislação fiscal
municipal e estadual, a facilidade de suporte e as atualizações oferecidas pelo
fornecedor, verificando ainda se o aplicativo possui funcionalidades, tais como:
• Controle dos dados sobre faturamento/vendas, gestão de caixa e bancos (conta
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corrente);
• Contas a pagar e receber;
• Fluxo de caixa;
• Emissão de pedidos e orçamentos;
• Controle de taxa de serviço;
• Lista de espera;
Relatórios e gráficos gerenciais para análise real do resultado operacional da empresa.
11. Canais de Distribuição
Este segmento se caracteriza por entregar os serviços diretamente ao usuário final.
Portanto, não existem intermediários envolvidos no processo de torná-los disponíveis
aos clientes. Cabe ao dono do negócio definir e estabelecer o fluxo dessa distribuição.
Neste sentido, é fundamental que o empreendedor entenda as motivações que levam
o condomínio a escolher uma administradora.
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12. Investimento
Investimento compreende todo o capital empregado para iniciar e viabilizar o negócio
até o momento de sua consolidação. Pode ser caracterizado como:
- Investimento fixo – compreende o capital empregado na compra de imóveis,
máquinas, equipamentos, móveis, utensílios, instalações, reformas, veículos (se for o
caso) etc;
- Investimentos pré-operacionais – são todos os gastos ou despesas realizadas com
projetos, pesquisas de mercado, registro da empresa, projeto de decoração,
honorários profissionais e outros;
Todo investimento gera uma depreciação e uma taxa de manutenção, agregando
custos ao empreendimento para sua posterior reposição. É extremamente importante o
entendimento correto de todo o investimento do negócio para a sobrevivência da
empresa.
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13. Capital de Giro
Capital de giro é o montante de recursos financeiros que a empresa precisa manter
para garantir fluidez dos ciclos de caixa. O capital de giro funciona com uma quantia
imobilizada no caixa (inclusive banco) da empresa para suportar as oscilações de
caixa.
O capital de giro é regulado pelos prazos praticados pela empresa, são eles: prazos
médios recebidos de fornecedores (PMF); prazos médios de estocagem (PME) e
prazos médios concedidos a clientes (PMCC).
Quanto maior o prazo concedido aos clientes e quanto maior o prazo de estocagem,
maior será sua necessidade de capital de giro. Portanto, manter estoques mínimos
regulados e saber o limite de prazo a conceder ao cliente pode melhorar muito a
necessidade de imobilização de dinheiro em caixa.
Se o prazo médio recebido dos fornecedores de matéria-prima, mão- de-obra, aluguel,
impostos e outros forem maiores que os prazos médios de estocagem somada ao
prazo médio concedido ao cliente para pagamento dos produtos, a necessidade de
capital de giro será positiva, ou seja, é necessária a manutenção de dinheiro disponível
para suportar as oscilações de caixa. Neste caso um aumento de vendas implica
também em um aumento de encaixe em capital de giro. Para tanto, o lucro apurado da
empresa deve ser ao menos parcialmente reservado para complementar esta
necessidade do caixa.
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Se ocorrer o contrário, ou seja, os prazos recebidos dos fornecedores forem maiores
que os prazos médios de estocagem e os prazos concedidos aos clientes para
pagamento, a necessidade de capital de giro é negativa. Neste caso, deve-se atentar
para quanto do dinheiro disponível em caixa é necessário para honrar compromissos
de pagamentos futuros (fornecedores, impostos). Portanto, retiradas e imobilizações
excessivas poderão fazer com que a empresa venha a ter problemas com seus
pagamentos futuros.
Um fluxo de caixa, com previsão de saldos futuros de caixa deve ser implantado na
empresa para a gestão competente da necessidade de capital de giro. Só assim as
variações nas vendas e nos prazos praticados no mercado poderão ser geridas com
precisão.
Se o volume de vendas estiver acima do ponto de equilíbrio e o prazo concedido ao
cliente para pagamento não superar 30 dias, o capital de giro a ser investido em uma
empresa de administração de condomínios será minimizado, geralmente em torno de
20% a 30% do faturamento previsto.
14. Custos
Os valores dos custos vão depender objetivamente do porte da empresa prestadora de
serviço, da localização, das especialidades oferecidas ao consumidor e da estratégia
empresarial adotada. As referências de preço abaixo devem, portanto, ser revistas
para cada caso.
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O cuidado na administração e redução de todos os custos envolvidos no negócio
indica que o empreendedor poderá ter sucesso ou insucesso, na medida em que
encarar como ponto fundamental a redução de desperdícios, a compra pelo melhor
preço e o controle de todos os gastos internos. Quanto menores os custos, maior a
chance de ganhar no resultado final do negócio.
As despesas são os gastos realizados para operar o negócio. Abaixo se elencou
algumas categorias referenciais, levantadas junto ao mercado, com intuito de
exemplificar a proporcionalidade dos gastos, considerando uma estrutura fixa com 3
auxiliares de escritório, 2 atendentes e 1 office-boy:
• Água, luz, telefone e acesso à internet: R$ 1.300,00;
• Aluguel, taxa de condomínio, segurança: R$ 3.000,00;
• Assessoria contábil: R$ 1.500,00;
• Despesas com transporte: de 5% a 10 % do faturamento;
• Material de expediente e produtos de limpeza: R$ 2.500,00;
• Despesas com vendas, propaganda e publicidade: em torno de 3% das vendas;
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• Recursos para manutenções corretivas: cerca de 5% do custo do equipamento ao
ano;
Salários administrativos e pró-labore: R$ 11.100,00
15. Diversificação/Agregação de Valor
Agregar valor significa oferecer serviços complementares ao principal, diferenciando-se
da concorrência e atraindo o público-alvo. Não basta possuir algo que os serviços
concorrentes não oferecem. É necessário que esse “algo mais” seja reconhecido pelo
cliente como uma vantagem competitiva e aumente o seu nível de satisfação com o
serviço prestado.
Pesquisas quantitativas e qualitativas podem ajudar na identificação de benefícios de
valor agregado. No caso de uma empresa de administração de condomínios, há
diversas oportunidades de diferenciação, tais como:
- Serviços de massagistas e professores de educação física, para fitness;
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- Serviço de som ambiente;
- Programa de educação ambiental;
- Plano de redução de despesas do condomínio;
- Serviços especiais, de acordo com as necessidades específicas do condomínio. A
construção de um portal na internet também é um instrumento de grande agregação de
valor. Através do portal, o síndico pode se comunicar rapidamente com a
administradora, ter acesso à posição financeira do condomínio em tempo real, ao
andamento de cobranças judiciais, às unidades em atraso, ao resumo da
inadimplência nos últimos meses, a acordos com devedores e a todas as contas do
condomínio, pagas e a vencer. Também é possível checar os parâmetros de cobrança
amigável, o número de parcelas possíveis num acordo e o eventual ajuizamento de
ações na Justiça. Os demais condôminos, assim como o síndico, podem acessar o
resumo anual de despesas, balancetes, folha de pagamento, atas de assembleias,
circulares, regimento interno, manuais de síndico e zelador, tabela de temporalidade
de documentos, notícias, calendário de cursos e respostas às dúvidas mais frequentes
sobre o dia-a-dia de um condomínio. É importante pesquisar junto aos concorrentes
para conhecer os serviços que estão sendo adicionados e desenvolver opções
específicas com o objetivo de proporcionar ao cliente um produto diferenciado. Além
disso, conversar com os clientes atuais para identificar suas expectativas é muito
importante para o desenvolvimento de novos serviços ou produtos personalizados, o
que amplia as possibilidades de fidelizar os atuais clientes, além de cativar novos.
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Sustentabilidade
A incorporação dos princípios de sustentabilidade tornou-se um diferencial importante,
uma vez que, no Brasil, cresce o número de consumidores conscientes que valorizam
os serviços fornecidos com o mínimo (ou nenhum) impacto ao meio-ambiente e à
saúde dos seres vivos, a partir de matérias-primas naturais renováveis ou
reaproveitáveis. Uma das formas de se aplicar o conceito de sustentabilidade consiste
na adoção de sistemas de captação e reutilização da água da chuva. O condomínio
também pode exigir que os resíduos das obras de reformas e benfeitorias de suas
unidades sejam destinados a aterros sanitários ou a usinas de tratamento de lixo.
Outras maneiras são
- Economizar recursos naturais por meio do uso da reutilização de água;
- Instalar sensores de luz nas escadas e corredores do prédio, para reduzir o consumo
de energia;
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- Usar materiais reciclados, biodegradáveis e que reduzam a necessidade de
manutenção;
- Uso de produtos de limpeza que não agridam a natureza;
- Substituir processos de lavagem manual, que consomem até 250 litros de água, pelo
uso de lavadoras, cujo consumo não atinge 40 litros;
- Dar preferência às polidoras, lavadoras de piso, varredoras de escadas e esteiras
rolantes com motor a álcool;
- Utilizar equipamentos com baixos níveis de ruído e consumo de energia;
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16. Divulgação
Os meios para divulgação de uma administradora de condomínios variam de acordo
com o porte e o público-alvo escolhido. Para um empreendimento de pequeno porte, a
mala direta é um sistema barato e simples, no qual pode ser utilizado o cadastro de
clientes, obtido através de lista telefônica. Recomenda-se, também, o uso de um folder
bem estruturado com informações sobre os serviços prestados e a experiência da
empresa no ramo do negócio.
A visita agendada ao condomínio, para apresentação da proposta da empresa pode
dar bons resultados, uma vez que permite contato direto e oferece a possibilidade de
iniciar negociações imediatas ou agendar novo encontro em período próximo ao
vencimento do contrato atual.
Na medida do interesse e das possibilidades, poderão ser utilizados anúncios em
jornais de bairro, jornais de grande circulação, rádio, revistas, outdoor e internet.
A divulgação através de site na internet representa uma possibilidade de comunicação
muito interessante, onde se pode veicular pequenos vídeos com dicas práticas para
solução de problemas comuns em condomínios, além de depoimentos dos síndicos
sobre a qualificação da empresa. Estratégias de comunicação dirigidas às redes
sociais (Facebook, Twitter, entre outras) também podem ser implementadas para
promover o negócio. Caso seja interesse do empreendedor, um profissional de
marketing e/ou comunicação poderá ser contratado para desenvolver campanhas
específicas.
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O empreendedor deve entregar o que foi prometido com pontualidade e, sempre que
possível superar as expectativas do cliente. Ao final, a melhor propaganda será feita
pelos clientes satisfeitos e bem atendidos.
17. Informações Fiscais e Tributárias
O segmento de ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIO, assim entendido pela
CNAE/IBGE (Classificação Nacional de Atividades Econômicas) 6822-6/00 como
atividade de administração de condomínios prediais , não poderá optar pelo SIMPLES
Nacional - Regime Especial Unificado de Arrecadação de Tributos e Contribuições
devidos pelas ME (Microempresas) e EPP (Empresas de Pequeno Porte), instituído
pela Lei Complementar nº 123/2006, por se enquadrar como atividade vedada na Lei
Compl. 123/2006, consolidada pela RCGSN 94/2011.
Neste segmento temos as seguintes opções tributárias:
Lucro Presumido: É o lucro que se presume através da receita bruta de vendas de
mercadorias e/ou prestação de serviços. Trata-se de uma forma de tributação
simplificada utilizada para determinar a base de cálculo do Imposto de Renda (IRPJ) e
da Contribuição Social sobre o Lucro Liquido (CSLL) das pessoas jurídicas que não
estiverem obrigadas à apuração pelo Lucro Real. Nesse regime, a apuração do
imposto de Renda e da Contribuição Social é feita trimestralmente.
A base de cálculo para determinação do valor presumido IRPJ e da CSLL é de 32%,
sobre a receita bruta, para a atividade de escritório de consultoria. Sobre o resultado
da base de calculo (Receita Bruta x 32%), aplica-se as alíquotas de:
IRPJ - 15%, para determinação do IRPJ. Poderá haver um adicional de 10% para a
parcela do lucro que exceder o valor de R$ 20.000,00, no mês, ou R$ 60.000,00, no
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trimestre, uma vez que o imposto é apurado trimestralmente;
CSLL - 9%, para determinação da CSLL. Não há adicional de imposto.
Ainda incidem sobre a receita bruta os seguintes impostos, que são apurados
mensalmente:
PIS - 0,65% - sobre a receita bruta total;
COFINS – 3% - sobre a receita bruta total.
Lucro Real: É o lucro líquido do período de apuração ajustado pelas adições,
exclusões ou compensações estabelecidas em nossa legislação tributária. Este
sistema é o mais complexo, que deverá ser muito bem avaliado por um contador,
quanto a sua aplicação neste segmento. As alíquotas para este tipo de tributação são:
IRPJ - 15% sobre a base de cálculo (lucro líquido). Haverá um adicional de 10% para a
parcela do lucro que exceder o valor de R$ 20.000,00, multiplicado pelo número de
meses do período. O imposto poderá ser determinado trimestralmente ou com opção
do Lucro estimado mensalmente e apuração anual;
CSLL - 9%, determinada nas mesmas condições do IRPJ;
PIS - 1,65% - sobre a receita bruta total, compensável;
COFINS - 7,65% - sobre a receita bruta total, compensável.
Incidem também sobre a receita bruta os impostos estaduais e municipais, abaixo
citados:
ISS – Calculado sobre a receita de prestação de serviços, varia conforme o município
onda a empresa estiver sediada.
Fundamentos Legais: Leis 9249/1995 (com as alterações posteriores).
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18. Eventos
A seguir são indicados, a título de exemplo, eventos tradicionais que fazem parte do
calendário do setor de administração de imóveis e condomínios:
Feira Secovi Condomínios Evento anual realizado em São Paulo (SP) (11) 5591-
1281/1283 www.feirasecovi.com.br
Feira de Condomínios do Nordeste – Fesíndico: www.fesindico.com.br
Expo Síndico - www.exposindico.com.br Evento que acontece anualmente no Pavilhão
de Exposições Anhembi, em São Paulo (SP). ENACON - Encontro das Empresas
Especializadas em Administração de Condomínios.
Encontro Nacional de Inquilinos e Locadores – Evento anual da ABADI referente à
legislação e às relações de inquilinato:
www.abadi.com.br/encontro_inqloc/encontro.htm
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Cursos e seminários
Serviço Nacional de Aprendizagem Comercial (Senac) - http://www.senac.br Ministra
cursos técnicos presenciais e à distância em diferentes áreas de conhecimento que
compõem a administração condominial, tais como gestão, finanças, recursos humanos,
contabilidade, marketing, meio ambiente. A unidade de São Paulo, por exemplo,
oferece os cursos “Técnicas de Zeladoria e Segurança em Condomínios” e “Projeto
Paisagístico para Condomínios”.
As unidades do Senac também promovem seminários sobre coleta seletiva de lixo,
considerada hoje umas das mais importantes atitudes do homem para a preservação
do meio ambiente. Nesses eventos, os participantes aprendem a armazenar,
acondicionar e tratar o lixo e, posteriormente, enviá-lo para estações coletoras ou
cooperativas de reciclagem. Recebem instruções de como implantar a coleta seletiva
em condomínios e informações sobre a relação custo-benefício dos diferentes tipos de
coletores de lixo disponíveis no mercado. Os seminários abordam ainda temas como a
comunicação ambiental e a problemática causada pela produção de resíduos.
Universidade SECOVIMG - www.universidadesecovimg.com.br
Desenvolve programas de capacitação com vistas a qualificar o desempenho dos
profissionais do mercado imobiliário mineiro. Os conteúdos educacionais abordados
nos cursos oferecidos pela instituição abrangem temas relacionados a vendas,
documentação imobiliária, legislação, atendimento, finanças, contabilidade e
tributação, entre outros.
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19. Entidades em Geral
Recomenda-se que o empreendedor procure informações legais e mercadológicas
junto ao sindicato de administradoras de imóveis e condomínios de sua localidade.
Sugestão de entidades para eventuais consultas:
SECOVI – Sindicato da Habitação do seu Estado.
ABADI – Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis, Rua do Carmo nº 6/7º
andar - Centro - Rio de Janeiro – RJ, Tel/Fax: (21) 2217-6950. www.abadi.com.br
AABIC – Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São
Paulo, Rua Estados Unidos, 89 – Jardim Paulista – São Paulo – SP CEP: 01427-000
(11) 3887-3372, www.aabic.org.br
20. Normas Técnicas
Norma técnica é um documento, estabelecido por consenso e aprovado por um
organismo reconhecido que fornece para um uso comum e repetitivo regras, diretrizes
ou características para atividades ou seus resultados, visando a obtenção de um grau
ótimo de ordenação em um dado contexto. (ABNT NBR ISO/IEC Guia 2).
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orm
as Técnicas
Participam da elaboração de uma norma técnica a sociedade, em geral, representada
por: fabricantes, consumidores e organismos neutros (governo, instituto de pesquisa,
universidade e pessoa física).
Toda norma técnica é publicada exclusivamente pela ABNT – Associação Brasileira de
Normas Técnicas, por ser o foro único de normalização do País.
1. Normas específicas para Administração de Condomínios:
Não existem normas aplicadas a este negócio
2. Normas aplicáveis na execução de uma Administração de Condomínios: p>
ABNT NBR 12892:2009 – Elevadores unifamiliares ou de uso restrito à pessoa com
mobilidade reduzida - Requisitos de segurança para construção e instalação.
Esta Norma especifica requisitos de segurança para construção e instalação de
elevadores unifamiliares novos, instalados permanentemente, servindo pavimentos
definidos, tendo carro projetado para o transporte de pessoas e objetos, e movendo-se
entre guias inclinadas no máximo 15º com a vertical.
ABNT NBR 15597:2010 – Requisitos de segurança para a construção e instalação de
elevadores - Elevadores existentes - Requisitos para melhoria da segurança dos
elevadores elétricos de passageiros e elevadores elétricos de passageiros e cargas.
Esta Norma estabelece regras para melhoria da segurança dos elevadores de
passageiros existentes, com o objetivo de atingir um nível equivalente de segurança
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àquele de um elevador recentemente instalado conforme a ABNT NBR NM 207 e
aplicando o que há de mais avançado em segurança.
ABNT NBR NM 207:1999 – Elevadores elétricos de passageiros - Requisitos de
segurança para construção e instalação.
Esta Norma especifica as regras de segurança para a construção e instalação de
elevadores elétricos novos instalados permanentemente servindo pavimentos
definidos, tendo carro projetado para o transporte de pessoas e objetos, suspenso por
cabos e movendo-se entre guias inclinadas no máximo 15° com a vertical.
ABNT NBR 13523:2008 – Central de gás liquefeito de petróleo – GLP.
Esta Norma estabelece os requisitos mínimos exigíveis para projeto, montagem,
alteração, localização e segurança das centrais de gás liquefeito de petróleo (GLP)
com capacidade de armazenagem total máxima de 1 500 m3, para instalações
comerciais, residenciais, industriais e de abastecimento de empilhadeiras.
ABNT NBR 15526:2009 – Redes de distribuição interna para gases combustíveis eminstalações residenciais e comerciais - Projeto e execução.
Esta Norma estabelece os requisitos mínimos exigíveis para o projeto e a execução de
redes de distribuição interna para gases combustíveis em instalações residenciais e
comerciais que não excedam a pressão de operação de 150 kPa (1,53 kgf/cm2) e que
possam ser abastecidas tanto por canalização de rua (conforme ABNT NBR 12712 e
ABNT NBR 14461) como por uma central de gás (conforme ABNT NBR 13523 ou outra
norma aplicável), sendo o gás conduzido até os pontos de utilização através de um
sistema de tubulações.
ABNT NBR 13434-2:2004 – Sinalização de segurança contra incêndio e pânico – Parte
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2: Símbolos e suas formas, dimensões e cores.
Esta parte da ABNT NBR 13434 padroniza as formas, as dimensões e as cores da
sinalização de segurança contra incêndio e pânico utilizada em edificações, assim
como apresenta os símbolos adotados.
ABNT NBR 9077:2001 – Saídas de emergência em edifícios.
Esta Norma fixa as condições exigíveis que as edificações devem possuir.
ABNT NBR 13714:2000 – Sistemas de hidrantes e de mangotinhos para combate a
incêndio.
Esta Norma fixa as condições mínimas exigíveis para dimensionamento, instalação,
manutenção, aceitação e manuseio, bem como as características, dos componentes
de sistemas de hidrantes e de mangotinhos para uso exclusivo de combate a incêndio.
ABNT NBR 10818:1989 – Qualidade de água de piscina – Procedimento.
Esta Norma fixa as condições exigíveis para que a qualidade de água de piscina
garanta sua utilização de maneira segura, sem causar prejuízo à saúde e ao bem-estar
dos usuários.
ABNT NBR 11238:1990 – Segurança e higiene de piscinas – Procedimento.
Esta Norma fixa as condições exigíveis para garantir segurança e higiene em piscinas.
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ABNT NBR 9819:1987 – Piscinas – Classificação.
Esta Norma classifica as piscinas. tomando por critérios o uso, o suprimento de água,
a finalidade, o condicionamento, as características químicas da água, o recinto e a
construção.
ABNT NBR 13194:2006 – Reservatório de fibrocimento para água potável. p>
Estocagem, montagem e manutenção - Esta Norma fixa os requisitos exigíveis para a
estocagem, montagem e manutenção de reservatórios de fibrocimento para água
potável, especificados na NBR 5649.
ABNT NBR 12693:2010 – Sistemas de proteção por extintores de incêndio. p>
Esta Norma estabelece os requisitos exigíveis para projeto, seleção e instalação de
extintores de incêndio portáteis e sobre rodas, em edificações e áreas de risco, para
combate a princípio de incêndio.
ABNT NBR 5410:2004 Versão Corrigida:2008 - Instalações elétricas de baixa tensão.
Esta Norma estabelece as condições a que devem satisfazer as instalações elétricas
de baixa tensão, a fim de garantir a segurança de pessoas e animais, o funcionamento
adequado da instalação e a conservação dos bens.
ABNT NBR 5413:1992 Versão Corrigida:1992 - Iluminância de interiores.
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Esta Norma estabelece os valores de iluminâncias médias mínimas em serviço para
iluminação artificial em interiores, onde se realizem atividades de comércio, indústria,
ensino, esporte e outras.
ABNT NBR 5419:2005 - Proteção de estruturas contra descargas atmosféricas.
Esta Norma fixa as condições de projeto, instalação e manutenção de sistemas de
proteção contra descargas atmosféricas (SPDA), para proteger as edificações e
estruturas definidas em 1.2 contra a incidência direta dos raios. A proteção se aplica
também contra a incidência direta dos raios sobre os equipamentos e pessoas que se
encontrem no interior destas edificações e estruturas ou no interior da proteção
impostas pelo SPDA instalado.
ABNT NBR 5626:1998 - Instalação predial de água fria.
Esta Norma estabelece exigências e recomendações relativas ao projeto, execução e
manutenção da instalação predial de água fria. As exigências e recomendações aqui
estabelecidas emanam fundamentalmente do respeito aos princípios de bom
desempenho da instalação e da garantia de potabilidade da água no caso de
instalação de água potável.
ABNT NBR 9050:2004 Versão Corrigida:2005 - Acessibilidade a edificações,
mobiliário, espaços e equipamentos urbanos.
Esta Norma estabelece critérios e parâmetros técnicos a serem observados quando do
projeto, construção, instalação e adaptação de edificações, mobiliário, espaços e
equipamentos urbanos às condições de acessibilidade.
ABNT NBR IEC 60839-1-1:2010 - Sistemas de alarme - Parte 1: Requisitos gerais -
Seção 1: Geral.
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Esta Norma especifica os requisitos gerais para o projeto, instalação, comissionamento
(controle após instalação), operação, ensaio de manutenção e registros de sistemas de
alarme manual e automático empregados para a proteção de pessoas, de propriedade
e do ambiente.
21. Glossário
Algicida – produto utilizado para combater a ação das algas nas piscinas.
Barrilete – equipamento do qual partem as colunas de abastecimento de água fria de
um condomínio. O barrilete situa-se abaixo do reservatório de água superior e acima
do forro.
Câmara de Arbitragem – alternativa jurídica para a solução rápida e econômica de
conflitos surgidos em moradores de condomínios.
Condomínio: a palavra condomínio significa propriedade comum. Convenção
Condominial – documento que regulamenta as relações entre os condôminos, seus
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direitos e deveres.
Despesas Ordinárias – despesas que se referem a gastos rotineiros com manutenção
do condomínio.
Fração Ideal – maneira de divisão de despesas em que cada unidade contribui
proporcionalmente, de acordo com a convenção do condomínio.
Fundo de Obras – verba extraordinária destinada à realização de obras no condomínio.
Habite-se – autorização emitida pela prefeitura para que um imóvel possa ser ocupado.
Minuteira – equipamento dotado de sensor que permite manter temporariamente
acesas as lâmpadas, gerando economia de energia.
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Prumada – coluna do encanamento que serve a todos os andares. Também chamada
de coluna vertical.
Quadro de Comando – parte do equipamento do elevador, que coordena as paradas e
chamadas.
Recalque – bomba que leva a água da caixa inferior ao reservatório superior do
edifício.
Síndico: é o representante legal do condomínio em qualquer circunstância e será
escolhido em assembléia, podendo ser pessoa física ou jurídica morador ou não do
condomínio. Viga – parte da estrutura do edifício.
22. Dicas de Negócio
- Para se tornar mais competitivo é importante dimensionar o conjunto de serviços que
serão agregados. Avaliar o custo-benefício desses serviços é vital para a sobrevivência
do negócio, porque pode representar um elevado custo sem geração do mesmo
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volume de receitas.
- Investir na qualidade global de atendimento ao cliente, ou seja: qualidade do serviço,
ambiente agradável, profissionais atenciosos, respeitosos e interessados pelo cliente;
- Procurar fidelizar a clientela com ações de pós-venda, como: remessa de cartões de
aniversário, comunicação de novos serviços e novos produtos ofertados, contato
telefônico lembrando de eventos e promoções.
- A presença do proprietário em tempo integral é fundamental para o sucesso do
empreendimento.
- A empresa deve atuar voltada para o atendimento das necessidades do condomínio e
deve estar presente em todos os momentos importantes, reforçando sua imagem e
consolidando seu papel de apoio, assessoria e suporte aos síndicos e condôminos.
- O empreendedor deve estar sintonizado com a evolução do setor, pois esse é um
negócio que requer inovação e adaptação constantes, em face das novas tendências
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que surgem dia-a-dia.
- Os empregados devem participar de cursos de aperfeiçoamento, congressos e
seminários, para garantir a atualização da administradora de condomínios.
- Prédios com medição de água individual consomem, em média, de 30 a 40% menos.
A conta coletiva é como um cartão de crédito sem limite: o morador usa o que quer e,
depois, divide o pagamento com os vizinhos. Quando paga pelo próprio consumo, ele
economiza.
- A adoção de itens voltados à eficiência ecológica dos condomínios podem reduzir
entre 20 a 30% o valor da taxa mensal de cada unidade. Algumas práticas que
melhoram o uso dos recursos naturais e propiciam ganhos econômicos são:
• Coleta seletiva de lixo;
• Coleta de óleo de cozinha;
• Sensores de presença;
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• Captação de água pluvial para irrigação das áreas verdes;
• Aquecimento de chuveiros a gás;
• Medidores de consumo individuais de gás e de água;
• Placas de captação de energia solar para iluminação das áreas comuns e
aquecimento da água da piscina.
23. Características
O empreendedor precisa estar atento às tendências do mercado e aos hábitos de seus
clientes. Deve identificar os movimentos deste mercado e adaptá- los à sua oferta,
reconhecendo as preferências dos clientes e renovando continuamente a oferta de
produtos.
Os comportamentos observados em empreendedores de sucesso geraram um
conjunto de características, resultantes em padrões de condutas. Pessoas que assim
se comportam possuem características de comportamento empreendedor, tais como:
• Busca constante de informações e oportunidades;
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• Iniciativa e persistência;
• Comprometimento;
• Qualidade e eficiência;
• Capacidade de estabelecer metas e assumir riscos;
• Planejamento e monitoramento sistemáticos;
• Independência e autoconfiança;
• Senso de oportunidade;
• Conhecimento do ramo;
• Liderança.
24. Bibliografia
AIUB, George Wilson et al. Plano de Negócios: Serviços. 2. ed. Porto Alegre: Sebrae,
2000. BARBOSA, Mônica de Barros; LIMA, Carlos Eduardo de. A Cartilha do Ponto
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Comercial: Como escolher o lugar certo para o sucesso do seu negócio. São Paulo:
Clio Editora, 2004. BIRLEY, Sue; MUZYKA, Daniel F. Dominando os Desafios do
Empreendedor. São Paulo: Pearson/Prentice Hall, 2004. BRASIL. Ministério do
Trabalho e Emprego. Norma Regulamentadora n. 6. Disponível em
http://www.mte.gov.br/legislacao/normas_regulamentadoras/nr_06.pdf Acesso em 23
de abril de 2010.
COSTA, Nelson Pereira. Marketing para Empreendedores: um guia para montar e
manter