Contratos de Compra e Venda no Direito Civil

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OAB XI EXAME – 1º FASE 
Direito Civil 
Cristiano Sobral 
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CONTRATOS EM ESPÉCIE 
 
Por Cristiano Sobral 
 
1. Compra e Venda (arts. 481 a 532 do CC) 
 
1.1. Conceito 
 
A definição do contrato de compra e 
venda está conceituada de maneira clara e 
objetiva no artigo 481 do Código Civil: 
 
Art. 481. Pelo contrato de 
compra e venda, um dos 
contratantes se obriga a 
transferir o domínio de certa 
coisa, e o outro, a pagar-lhe 
certo preço em dinheiro. 
 
1.2. Natureza jurídica 
 
a) Contrato bilateral ou sinalagmático – 
proporciona, reciprocamente, obrigações para 
ambas as partes. 
 
b) Contrato oneroso – gera repercussão 
econômica com a sua elaboração para ambas 
as partes. 
 
c) Contratos aleatórios ou comutativos – regra 
geral, os contratos são comutativos em razão 
das prestações serem certas. No entanto, a 
possibilidade de risco não está completamente 
excluída. 
 
d) Contrato consensual – nasce do consenso 
entre as partes, uma delas será responsável 
em aceitar o preço e a outra a contraprestação. 
 
e) Contrato formal ou informal – a compra e 
venda de bens imóveis com valor superior a 
trinta salários mínimos federais deverá ser 
sempre por escritura pública. Todavia, se 
inferior, a mesma poderá ser feita por 
instrumento particular. 
 
f) Contrato instantâneo ou de longa duração – 
o instantâneo se consumará com a prática do 
ato, o de longa duração, necessita de tempo 
para se exaurir. 
 
g) Contrato paritário ou de adesão – será 
paritário quando as partes estiverem em pé de 
igualdade; já o contrato de adesão ocorre 
assim que uma das partes estipula as 
cláusulas e a outra terá somente como escolha 
a aceitação das mesmas. 
 
1.3. Elementos constitutivos 
 
a) Partes: capazes (aptidão genérica) e a 
legitimação (aptidão específica). 
b) Coisa: deve ser disponível para sua 
comercialização dentro do mercado. O objeto 
tem de ser lícito e determinado ou 
determinável. Segundo previsão do artigo 483 
do Código Civil, o objeto do contrato para ser 
negociado no mercado poderá também ser 
futuro. 
c) Preço: justo, certo, determinado e em moeda 
corrente, de acordo com o artigo 315 do 
Código Civil. Tal elemento possui ainda 
algumas regras especiais: 
 
c.1) preço por avaliação – art. 485 do Código 
Civil; 
 
c.2) preço à taxa de mercado ou de bolsa – art. 
486 do Código Civil; 
 
c.3) preço por cotação – art. 487 do Código 
Civil; 
 
c.4) preço tabelado e médio – art. 488 do 
Código Civil; 
 
c.5) preço unilateral – art. 489 do Código Civil. 
 
1.4. As despesas e riscos do contrato 
 
Salvo cláusula em contrário, as 
despesas de escritura e o registro ficarão sob a 
responsabilidade do comprador, e as da 
tradição, a cargo do vendedor. E quanto aos 
riscos? Até o momento da tradição, os riscos 
da coisa cabem por obrigação ao vendedor, e 
os do preço, ao comprador. Todavia, os casos 
fortuitos, ocorrentes no ato de contar, marcar 
ou assinalar coisas, que comumente se 
recebem, contando, pesando, medindo ou 
assinalando, e que já foram postas à 
disposição do comprador, correrão por conta 
deste. Compete também ao comprador os 
riscos das referidas coisas, se estiver em mora 
de as receber, logo que ordenadas no tempo, 
lugar e pelo modo ajustados. Essa é a previsão 
 
 
 
 
 
 
 
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legal. 
 
1.5. Restrições à compra e venda 
 
a) Venda de ascendente para 
descendente – prevê o diploma civil: art. 496. 
 
Art. 496. É anulável a venda de 
ascendente a descendente, 
salvo se os outros descendentes 
e o cônjuge do alienante 
expressamente houverem 
consentido. Parágrafo único. Em 
ambos os casos, dispensa-se o 
consentimento do cônjuge se o 
regime de bens for o da 
separação obrigatória. 
 
Conforme previsto, a lei destaca a 
anulabilidade, mas em quanto tem tempo? 
Deve ser ressaltado o prazo estipulado no 
artigo 179 da Lei Civil, afastando a Súmula n. 
494 do STF. 
b) Venda de bens sob administração – é 
proibida pelo artigo 497 do Código Civil. Nesse 
caso, destaca-se a nulidade! 
 
c) Venda entre cônjuges – reza o artigo 499: 
 
Art. 499. É lícita a compra e 
venda entre cônjuges, com 
relação a bens excluídos da 
comunhão.” 
 
d) Venda de parte indivisa em condomínio – 
não pode um condômino de coisa indivisível 
vender a sua parte a terceiros sem notificar o 
outro proprietário da res. O artigo 504 da Lei 
Civil salienta a observância do direito de 
preferência. 
 
1.6. Regras especiais da compra e venda 
 
a) Venda por amostra, por protótipos ou por 
modelos – se a venda ocorrer dessa forma, o 
vendedor assegurará ter a coisa as qualidades 
que a elas correspondem. Essa é a regra do 
artigo 484 da norma civilista. 
b) Venda a contento e sujeita à prova – 
entende-se que é aquela realizada sob 
condição suspensiva, ainda que tenha recebido 
a coisa. Aquele que recebe a coisa será 
considerado como comodatário. Assim, em 
caso de descumprimento da mesma, poderá o 
alienante propor ação para recuperar a posse. 
Observe os artigos 509 a 512 do CC/2002. 
c) Venda ad mensuram e ad corpus – a ad 
mensuram (art. 500, caput) é aquela em que o 
preço do bem é medido pela área. Em caso de 
descumprimento da mesma, prevê a lei a 
possibilidade de algumas ações. Quais são 
elas? Ação ex empto (complementação da 
área), Ação Redibitória (extinguir o negócio), 
Ação Estimatória ou Quanti Minoris 
(abatimento). Essas ações têm o prazo de um 
ano decadencial, consoante previsão do artigo 
501. Na venda ad corpus (art. 500, § 3º), as 
metragens e a área são apenas para localizar o 
bem, mas não influenciam no preço. Nessa 
venda não são cabíveis as Ações 
retromencionadas. 
 
1.7. Cláusulas especiais ou pactos adjetos 
 
a) Retrovenda ou cláusula de resgate – por 
meio dos arts. 505 a 508 da Lei Civil, podem 
ser observados esse pacto acessório. A 
mesma recai sobre bens imóveis e o prazo 
máximo para o retrato será de três anos. Não 
se trata de cláusula personalíssima, pois a 
mesma é cessível e transmissível a herdeiros e 
legatários. 
 
b) Cláusula de preempção, preferência ou 
prelação – Os artigos 513 a 520 do CC 
estabelecem esse pacto adjeto que poderá 
recair sobre bens móveis e imóveis. O prazo 
para o exercício do pacto não poderá exceder 
a cento e oitenta dias para os bens móveis e 
dois anos para os imóveis. Uma vez pactuado 
a cláusula e inexistindo prazo estipulado, o 
direito de preempção caducará, se a coisa for 
móvel, não se exercendo nos três dias, e, se 
for imóvel, não se exercendo nos sessenta dias 
subsequentes à data em que o comprador tiver 
notificado o vendedor. Tal direito é 
personalíssimo, pois não se pode ceder nem 
passa aos herdeiros. 
c) Cláusula de venda com reserva de domínio 
– a previsão encontra-se nos artigos521 a 528 
do CC. Recai sobre bens móveis e será 
estipulada por escrito, dependendo de registro 
no domicílio do comprador para valer contra 
terceiros. O comprador do bem só alcançará a 
propriedade depois de pagas todas as 
parcelas. Uma vez descumprida a mesma e 
 
 
 
 
 
 
 
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constituído o comprador em mora, poderá o 
vendedor propor ação de cobrança ou busca e 
apreensão para recuperar a posse do bem. 
d) Venda sobre documentos ou trustreceipt – 
por intermédio dos artigos 529 ao 532, verifica-
se a venda em que a tradição da coisa é 
substituída pela entrega de um título que a 
representa. 
 
 
6. EMPRÉSTIMO 
 
6.1. Aspectos gerais 
 
Esse tipo de contrato abrange tanto o 
comodato como o mútuo. Ambos os institutos 
se assemelham por terem como objeto a 
entrega da coisa para ser usada e restituída ao 
dono originário ao finaldo negócio 
estabelecido. Diferenciam-se em razão da 
natureza da coisa emprestada, pois se o bem 
for fungível o contrato será de mútuo e, se o 
mesmo for infungível, comodato. 
 
6.2. DO COMODATO (EMPRÉSTIMO DE 
USO) (arts. 579 a 585 do CC) 
 
6.2.1. Conceito 
 
A melhor definição está expressa no 
artigo 579 do CC: 
 
Art. 579. O comodato é o 
empréstimo gratuito de coisas 
não fungíveis. Perfaz-se com a 
tradição do objeto. 
 
 
6.2.2. Natureza jurídica 
 
a) Real – se perfaz com a tradição do bem 
infungível. 
 
b) Gratuito – como disposto acima, ainda que o 
comodatário efetue o pagamento dos encargos 
de comodato (p. ex., condomínio, IPTU, dentre 
outros), este contrato é considerado gratuito. 
 
c) Informal e não solene – não possui 
formalidade prevista em lei. 
 
d) Unilateral – confere obrigações somente ao 
comodatário. 
 
e) Personalíssimo – extingue-se com a morte 
do comodatário. 
 
f) Fiduciário – como o próprio nome diz, é 
baseado na confiança entre o comodante e 
comodatário. 
 
6.2.3. Legitimação para celebrar o contrato 
 
Em regra, todos os bens 
imóveis/móveis são passíveis de ser objeto de 
contrato de comodato, no entanto, 
excepcionalmente a lei dispõe que não 
poderão dar em comodato, sem autorização 
especial, os bens confiados à guarda dos 
tutores, curadores e todos os administradores 
de bens alheios, em geral. 
 
6.2.4. Prazo determinado e indeterminado 
 
Nos casos pactuados por prazo 
determinado, não poderá o comodante 
suspender o uso e gozo da coisa emprestada 
antes de findo o prazo convencional, salvo se 
houver uma urgente necessidade reconhecida 
pelo juiz. 
 
O comodato poderá não ter prazo 
convencionado, e nesse caso se presumirá o 
prazo através da necessidade da utilização da 
coisa. 
 
6.2.5. Obrigações do comodatário e o 
chamado aluguel-pena 
 
O comodatário tem como obrigação 
conservar o imóvel como se seu fosse, não 
podendo usá-lo em desacordo com o contrato 
ou a sua natureza, sob pena de responder por 
perdas e danos. 
Este será notificado para que dessa 
forma seja constituído em mora, respondendo 
tanto pelo atraso quanto também pelos 
alugueres da coisa que forem arbitrados pelo 
comodante até a efetiva entrega das chaves, 
caracterizando, nesse caso, uma espécie de 
cláusula penal típica do contrato de comodato. 
 
6.2.6. Responsabilidade do comodatário 
 
Em situação de eminente risco da perda 
dos bens do comodante e do comodatário, e, 
 
 
 
 
 
 
 
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este último, tendo somente como salvaguardar 
os seus pertences abandonando os do 
comodante, deverá ser responsabilizado pelo 
dano ocorrido, ainda que se trate de caso 
fortuito ou força maior. Vale enfatizar, que 
mesmo nestes casos, não será suprimida a 
culpa do comodatário que pretere a coisa 
alheia emprestada em prol de seus pertences. 
 
6.2.7. Despesas do contrato 
 
Não é possível o comodatário recobrar 
do comodante as despesas feitas com o uso e 
gozo da coisa emprestada. 
 
6.2.8. A solidariedade no contrato 
 
Só é possível a existência da 
solidariedade no contrato de comodato no caso 
de duas ou mais pessoas serem, 
simultaneamente, comodatárias da mesma 
coisa, ficando solidariamente responsáveis 
para com o comodante. 
 
6.3. DO MÚTUO (EMPRÉSTIMO DE 
CONSUMO) (arts. 586 a 592 do CC) 
 
6.3.1. Conceito 
 
O conceito do contrato de mútuo está 
previsto no artigo 586 do Código Civil: 
 
Art. 586. O mútuo é o 
empréstimo de coisas fungíveis. 
O mutuário é obrigado a restituir 
ao mutuante o que dele recebeu 
em coisa do mesmo gênero, 
qualidade e quantidade. 
 
6.3.2. Natureza jurídica 
 
a) Unilateral – gera obrigações somente para 
uma das partes, neste caso, o mutuário. 
 
b) Gratuito – só traz ônus para o mutuante; o 
mutuário irá devolver sem ônus. 
Excepcionalmente esta modalidade contratual 
será onerosa, nas situações de mútuo 
feneratício ou, como é popularmente 
conhecido, empréstimo em dinheiro. 
 
c) Informal e não solene – por inexistir previsão 
legal sobre a forma de celebração, podendo 
ser feito por instrumento particular. 
 
d) Real – se concretiza com a entrega do bem 
fungível. 
 
6.3.3. A transferência da coisa 
 
Este contrato se caracteriza pela 
transferência do domínio da coisa emprestada 
ao mutuário, que assume todos os riscos do 
bem fungível desde a tradição. 
 
6.3.4. Mútuo feito à pessoa menor 
 
O mútuo realizado por menor de idade, 
quando não autorizado por seus responsáveis 
legais, isto é, aqueles que possuem a sua 
guarda, não poderá ser reivindicado, nem pelo 
menor nem tampouco por quem possui a sua 
guarda. Todavia, essa regra possui 5 
exceções: 
 
a) se o representante legal do menor 
posteriormente ratificar a necessidade do 
mútuo; 
 
b) se o menor se viu obrigado a contrair o 
empréstimo para os seus alimentos habituais 
em razão da ausência de seu representante 
legal; 
 
c) se o menor tiver bens ganhos com o seu 
trabalho, observando-se que a execução do 
credor não lhes poderá ultrapassar as forças; 
 
d) se o empréstimo reverteu em benefício do 
menor; 
 
e) se o menor obteve o empréstimo 
maliciosamente. 
 
6.3.5. A garantia no mútuo e a exceptio non 
adimplenti contractus 
 
Verificando o mutuante que o mutuário 
poderá inadimplir com o mesmo o contrato 
firmado, poderá este exigir a garantia legal, 
podendo ser ela real ou fidejussória, com o 
objetivo de buscar maior segurança jurídica. 
Contudo, mesmo adimplindo o contrato, se o 
mutuário não cumprir com seu mister, a dívida 
 
 
 
 
 
 
 
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vencerá antecipadamente ante a exceptio non 
rite adimpleti contractus, como disposto no 
artigo 477 do Código Civil. 
 
6.3.6. O mútuo feneratício ou mercantil e a 
limitação de juros 
 
Versa sobre o mútuo destinado a fins 
econômicos, cujos juros cobrados presumir-se-
ão devidos, podendo até chegar ao limite 
previsto no artigo 406 do Código Civil, sob 
pena de redução. 
 
Segundo entendimento do STJ, os 
contratos bancários, que não foram 
regulamentados pela legislação específica, 
poderão possuir juros moratórios no limite de 
1% para se convencionar. Além disso, a 
simples estipulação de juros remuneratórios 
superiores a 12% ao ano não traz indícios de 
abusividade. 
 
O STF ainda entende que a Lei de 
Usura (DL n. 22.626/33) não é aplicável às 
instituições bancárias (Súmula n. 596 do STF). 
 
6.3.7. Prazo para a realização do pagamento 
do mútuo 
 
Inexistindo convenção entre as partes, o mútuo 
será devido: 
 
a) se for de produtos agrícolas, até a próxima 
colheita quando já estiverem prontos para o 
consumo ou para a semeadura; 
 
b) pelo prazo de 30 dias, se ele for de dinheiro; 
 
c) se for de qualquer outra coisa fungível 
sempre que declarar o mutuante.