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INDICE URBANISTICO

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Índices Urbanísticos 
Prof. Dr. Eduardo A. C. Nobre 
 
FAUUSP 
AUP 0573 Desenho Urbano: da teoria ao 
projeto 
1. Densidade Demográfica 
 
 Densidade Demográfica é a relação entre a 
população e uma determinada área. Existem 
diferentes conceitos sobre densidade, que 
variam em função da população e a área 
que se estuda, mas a unidade é geralmente 
dada em habitantes por hectare, onde um 
hectare é igual a 10.000m² (ou abreviado 
em hab./ha). 
A) Densidade média urbana 
 
 É a relação entre a população urbana e área urbana 
(aquela ocupada pelo perímetro urbano). Às vezes se 
usa só a área efetivamente urbanizada. Cidade densidade média área central periferia 
 
São Paulo 71 hab./ha ±400 hab./ha ±50 hab./ha 
 
Campinas 46 hab./ha ±200 hab./ha ±50 hab./ha 
 
 
 
b) Densidades residenciais ou habitacionais- é a relação 
entre uma população com a área do local de sua residência. 
Pode ser dividida em: 
i. Densidade residencial bruta - é a relação entre a população 
residente e a área bruta que ela ocupa, sem descontar as vias, 
áreas verdes de uso frequente, escolas, áreas comerciais. 
Geralmente, excluem-se áreas verdes de uso esporádico (jardim 
botânico, zoológico, etc.), lagos, rios e usos industriais. 
Tipologia Urbana Densidade Bruta Fontes 
 
Favelas (RJ): 1.000-1.500 hab./ha Del Rio, 1990 
 
Bairros verticalizados (SP): 300-400 hab./ha Gunn, 1994 
 
Bairros populares horizontais 
(SP): 
100-150 hab./ha Gunn, 1994 
 
Bairros tipo "Jardins" (SP): 50-60 hab./ha Gunn, 1994 
 
 
ii. Densidade residencial líquida - é a relação entre a 
população residente e a área líquida, ou seja, a área 
ocupada pelos lotes residenciais. Quando os lotes 
residenciais não edificados são descontados no cálculo, dá-
se o nome de densidade imobiliária. 
iii. Densidade populacional horária - mede a variação da 
relação entre o número de pessoas que se encontram em 
uma determinada área em função de suas atividades 
econômicas em função do tempo. 
 
 Av. Paulista 
Horário 7:00hs 14:00hs 
 
Densidade 275 pessoas/ha 830 pessoas/há 
 
 
2. A Importância das Densidades 
 As densidades residenciais são utilizadas para o 
dimensionamento e localização da infra-estrutura, dos 
equipamentos sociais e de serviços públicos (esgoto, luz, 
água, escolas, transporte coletivo, parques, etc.). 
 
 Elas podem ser fixadas nas leis de zoneamento. Porém, por 
ele ser de difícil aferição pelos empreendedores imobiliários 
é que foram estipulados os outros índices (Taxa de 
Ocupação, Coeficiente de Aproveitamento, etc.) 
 
 A discussão das densidades urbanas ideais é uma discussão 
antiga. 
 Frank Lloyd Wright densidades baixas 10 hab./ha 
 Le Corbusier densidades altas 3.000 hab./ha. 
 Frank Lloyd Wright e a 
cidade de Broadacre (10 
hab/ha) 
 
 FLW foi um dos mais famosos arquitetos 
americanos (1867-1959) 
 
 Em 1932 ele projetou a cidade de Broadacre 
 
 Era a antítese de uma cidade e a apoteóse 
do subúrbio. Era um modelo de 
planejamento urbano onde a cada família 
dos Estados Unidos seria dado um lote de 
um acre (4.000 m²) de terra de reservas 
federais e uma comunidade seria construída 
do nada (densidade 10 hab/ha). 
 
 Havia uma estação de trem, uns poucos 
edifícios de escritório e de apartamento. 
 
 Todo o transporte importante seria feito 
pelo automóvel e o pedestre só transitaria 
dentro dos confins dos lotes, onde a maioria 
da população residiria. 
Le Corbusier e o Plan Voisin (3.000 
hab/ha) 
 
 
 Le Corbusier (Charles Edouard 
Jeanneret) foi um dos mais 
famosos arquitetos 
contemporâneos (1887-1965) 
 
 Em 1932 ele projetou O Plan 
Voisin para Paris 
 
 Nesse plano, Le Corbu propunha 
a destruição de uma parte da 
cidade e a construção de uma 
cidade de arranha-céus e 
grandes eixos viários, baseada 
nas 4 funções da Carta de 
Atenas: Habitar, trabalhar, 
recrear e circular 
O debate hoje em dia 
 Atualmente existe uma revalorização de 
densidades populacionais altas por parte dos 
pesquisadores urbanos. 
 
 Jane Jacobs (2000) considera as baixas 
densidades do modelo do subúrbio americano 
como o principal fator do declínio das cidades 
dos Estados Unidos. Segundo ela, baixas 
densidades reduzem a diversidade de usos das 
áreas urbanas, tornando-as mais desertas e 
acentuando problemas como criminalidade e 
vandalismo. 
 Segundo Haughton & Hunter (1994) densidades urbanas 
maiores tem sido consideradas importante para se alcançar 
um desenvolvimento sustentável, pois: 
 
1. A grande concentração de pessoas maximiza o uso da infra-
estrutura instalada, diminuindo o custo relativo de sua 
implantação e reduzindo a necessidade de sua expansão para 
áreas perifericas. 
 
2. Altas densidades reduzem também a necessidade de viagens 
já que a concentração de pessoas favorece as atividades 
econômicas como comércio e serviço a nível local. 
 
3. Por fim, elas encorajam o pedestrianismo e viabilizam a 
implantação de sistema de transportes coletivos. 
 Estudos realizados pelo Banco 
do Trabalhador da Venezuela 
(Banco Obrero) demonstraram 
que os custos da infra-estrutura 
urbana em função da densidade 
se comportam como uma 
parábola, cujo ponto de 
otimização, para o caso de 
Caracas, ficaria em torno dos 
1.000 hab./ha (Ferrari, 1979, 
p.350)(figura 5.1). 
 
 Custo de Infra-estrutura X densidades. 
Baseado em Ferrari, 1979, pag. 350.
Hab./ha
US
$/h
ab
.
0
50
100
150
200 300 700 1000 1300 1700 1900
 Celson Ferrari (ibid.) 250 - 450 hab./ha densidades econômicas 
 
 Fred Rodrigues (1986) < 100 hab./há inviabilizam a presença de serviços e > 1.500 hab./ha 
geram "deseconomias“ 
 
 ONU 450 hab./ha 
 
 Associação Americana de Saúde Pública 680 hab/ha 
 
 Mascaro (1986): 
 Custos da infra-estrutura urbana (água, luz, esgoto, pavimentação) 
 Custos do edifício (construção, terreno e capital) 
 Custos da energia gasta para manutenção (iluminação, elevadores, refrigeração) 
 densidade bruta 450 a 540 hab./ha 
 
 Segundo o autor estas densidades poderiam ser atingidas pela combinação de edifícios de 3 a 
4 pavimentos com blocos de 8 a 10. 
2.Outros índices urbanísticos 
 
1. AC – Área Total Construída é a soma das áreas cobertas de todos os pavimentos 
de uma edificação; 
 
2. CA – Coeficiente de Aproveitamento é a relação entre a Área Construída 
Computável e a área do lote. 
 
3. TO – Taxa de Ocupação é a relação entre a área da projeção horizontal da 
edificação ou edificações e a área do lote; 
 
4. TP – Taxa de Permeabilidade é a relação entre a parte permeável, que permite a 
infiltração de água no solo, livre de qualquer edificação, e a área do lote; 
 
5. Recuo é o afastamento mínimo exigido da construção em relação às divisas do 
lote podendo ser Frontal, Lateral e de Fundo. 
 
6. Dimensão Máxima de Quadra são as medidas máximas do perímetro e área que 
uma quadra pode ter. 
3. Exercício prático: 
 
 
 Dado: 
 CA = Coeficiente de Aproveitamento = 2,0 
 
 TO = Taxa de Ocupação = 0,5 
 
 TP = Taxa de Permeabilidade = 0,2 
 
 RF = Recuo de Frente = Recuo de Fundo = 5,0 m RL = Recuo Lateral de ambos os lados = 
3,0 m 
 
 AT = Área do Terreno = 15 x 30 = 450 m2 
 
 Calcular: 
 AC = Área Total Construída 
 
 APT = Área de Projeção do Térreo 
 
 Índice de Elevação = Número de Pavimentos 
 
 AP = Área Premeável Mínima 
 
 AC = AT x CA = 450 x 2,0 = 900 m2 
 
 AMPT = Área Máxima de Projeção do Térreo = AT x TO = 450 
x 0,5 = 225 m2 
 
 APT = Áreade Projeção do Térreo com os recuos = {[30 – (2 
x 5)] x [15 – (2 x 3)]} = [30 – 10] x [15 – 6] = 20 x 9 = 
180 m2 
 
 AP = TP x AT = 0,2 x 450 = 90 m2 
 
 Portanto, o edifício terá 5 pavimentos de 180 m2, perfazendo 
900 m2 de Área Total Construída 
4. Exemplos práticos 
 
 Pacaembu: bairro tipo 
“Jardins”: zona exclusiva 
residencial de densidadebaixa 
 
 CA = 1,0 
 
 TO = 0,5 
 
 lote padrão = ±500 m2 
 
 Densidade =± 50 hab/ha 
 Lapa: zona de uso misto 
densidade baixa 
 CA = 1,0 
 
 TO = 0,5 
 
 lote padrão = ±250 m2 
 
 densidade = ±130 hab/ha 
 Cerqueira César: zona de 
uso misto densidade alta 
 
 CA = 4,0 
 
 TO = 0,35 
 
 lote remebrado = ±500 m2 
 
 densidade = ±500 hab/ha 
 Cidade Tiradentes: zona de 
uso misto densidade baixa 
periférica 
 
 CA = 1,0 
 
 TO = 0,8 
 
 lote padrão = ±125 m2 
 
 densidade = ±350 hab/ha 
5. Bibliografia: 
 DEL RIO, V. (1990) Introdução ao Desenho Urbano no 
Processo de Planejamento. São Paulo: Pini. 
 
 GUNN, Philip (1994) Relações Sociais e produção de 
Inovação na Metrópole: percepções e realidades em 
São Paulo. In: IEA-USP (org.) Macrometrópole: 
aspectos Sociais e Populacionais. São Paulo: IEA-
USP, p. 1-45. 
 
 HAUGHTON, G. & HUNTER, C. (1994) Sustainable 
cities. Londres: Jessica Kingsley Publishers. 
 
 JACOBS, J. (2000) Morte e Vida das Grandes Cidades. 
São Paulo: Martins Fontes. 
 
 FERRARI, Celson (1979) Curso de Planejamento 
Municipal Integrado. São Paulo: Livraria Pioneira 
Editora. 
 MASCARÓ, Juan (1986) A forma urbana e seus 
custos. In: TURKIENCZ, B. & MALTA, M. (eds.) 
Desenho Urbano: Anais do II SEDUR – Seminário 
sobre Desenho Urbano no Brasil. Brasília: UnB, p. 61-
68. 
 
 RODRIGUES, Fred (1986) Desenho Urbano, cabeça, 
campo e prancheta. São Paulo: Projeto Editores. 
 
 SÃO PAULO (cidade). Atlas Ambiental do Município de 
São Paulo. São Paulo: SVMA, 2002 (acessível no sítio 
http://atlasambiental.prefeitura.sp.gov.br) 
 
 _____________. Lei No. 13.430 de 13 de setembro de 
2002 – institui o Plano Diretor Estratégico do Município 
de São Paulo. Diário Oficial do Município de São 
Paulo, São Paulo, 14 de setembro de 2002. 
 
 ______________. Lei No. 13.885 de 25 de agosto de 
2004 - institui os Planos Regionais Estratégicos das 
Subprefeituras, dispõe sobre o parcelamento, disciplina 
e ordena o Uso e Ocupação do Solo do Município de 
São Paulo. Diário Oficial do Município de São Paulo, 
São Paulo, p. 1-68, 6 de outubro de 2004.

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