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Necessidades e disponibilidade do Cliente Se tentarmos localizar o ponto inicial de uma obra, quase sempre o encontramos na primeira entrevista com o cliente. De fato, o marco zero dos trabalhos de uma construção, na quase totalidade dos casos, é essa entrevista inicial. Não há dúvida, portanto, que tem a sua importância, já que constitui trabalho profissional. Considerando que o futuro cliente é praticamente um leigo, caberá então ao profissional orientar essa entrevista para um campo objetivo, extraindo dela o maior número possível de dados necessários para a elaboração dos anteprojetos que se seguirão. Em linguagem bem simples, o que precisamos saber é: 1) o que o cliente quer fazer 2) o que o cliente pode fazer A prática mostra que o que o cliente deseja é sempre muito mais que aquilo que ele realmente pode fazer, daí a razão de tentarmos averiguar tanto as necessidades de desejos do cliente, como das suas disponibilidades. Para conseguirmos nosso objetivo de uma forma rápida, convém indagar: a) Localização, metragem a características do terreno de sua propriedade, objeto da obra em questão. Deve-se indagar: rua, número, bairro, ruas próximas, enfim dados, que facilitem a localização do terreno: metragem de frente, da frente ao fundo, área, descrição aproximada do perfil (caimento para a rua ou para os fundos). b) Tipo de construção: residencial, comercial, industrial, ou mista; número de pavimentos. c) Número e designação dos cômodos necessários; no caso de construção de residência própria, além de indagar sobre o número, sexo e idade das pessoas que irão nela residir, para um projeto mais objetivo. Mesmo reconhecendo que será o cliente, a sua família, que vai utilizar a futura casa, cabe ao profissional sugerir e aconselhar determinados detalhes; daí a necessidade de conhecer os futuros ocupantes não só em número, idade e sexo, como também o seu nível de vida. Não serão indiscretas, portanto, as perguntas que nos permitam conhecer a sua família. Podemos assim aconselhar certos detalhes, que de outra forma seriam desconhecidos, como número de dormitórios, banheiros, salas, etc.... d) Metragem aproximada dos cômodos. Também aqui procuramos conhecer a vontade do cliente, sem obrigação de atendê-lo na totalidade nos anteprojetos. e) Descrição resumida e aproximada do padrão construtivo. Com certa prática, poderá o profissional, em poucas perguntas, conhecer o tipo de arquitetura desejada pelo cliente, o sistema construtivo mais adequado e o acabamento requerido. O conhecimento destas informações se torna necessário, par medir as possibilidades de execução em função da verba disponível. Ao se encerrar a entrevista, é habito a promessa ao cliente da elaboração de anteprojetos, fixando-se determinado prazo para sua apresentação. Porém é útil, e em certos casos indispensável, uma visita ao terreno antes de iniciarmos qualquer projeto. Visita Prévia Conhecer previamente o terreno onde se pretende construir uma edificação e de grande importância, tanto para o projetista como para o construtor, pois, através desse conhecimento, serão evitadas interpretações errôneas, que poderão ensejar, posteriormente, má conceituação do projeto ou impressão de fatores financeiros, que comprometeram o custo da futura obra. Este conhecimento prévio deve ser equacionado, visando obter o maior número possível de informações sobe o terreno, sob os aspectos legais, físicos e econômicos. 1. ASPECTOS LEGAIS 1.1 Posse – Qualquer iniciativa em nosso campo profissional estará inteiramente invalidada se o proprietário do terreno não tiver a posse legal do mesmo. Esta posse é caracterizada por escritura de compra, compromisso de compra e venda ou título de posse, devidamente registrado no Registro de Imóveis. Somente a existência desses documentos, sem o devido registro, não é suficiente para garantir a posse legal do terreno. 1.2 Restrições Legais – Provada a posse, devem ser verificadas as restrições legais que porventura possam incidir sobre o terreno, referentes à desapropriação pelo Poder Público, restrições do código de edificações, lei de zoneamento, código de postura, áreas de servidão, etc..... que permitirão, em seu conjunto, a fixação do tipo de construção, recuos e demais restrições a serem observadas no projeto e na construção da futura edificação. 2. ASPECTOS FÍSICOS 2.1. Comprovação das medidas – As linhas reais que delimitam o terreno deverão ter comprimento e orientações que coincidem com a descrição da escritura. Qualquer anormalidade deverá ser comunicado ao proprietário, para que por ele sejam tomadas as medidas legais para a restauração de sua propriedade. Não deve o profissional intervir na execução dessas medidas, ficando sua ação limitada a fornecer ao proprietário as discrepâncias constatadas. 2.2. Existência de edificações – A presença de edificações na área poderá ser grande valia para a futura construção, pois poderá servir para o canteiro de obras, como almoxarifado, escritório ou alojamento de operários, desde que sua localização não impeça a futura construção. Na necessidade de ser retirada essa edificação, uma vistoria preliminar nos dará elementos que permitirão avaliar as dificuldades na demolição ou a possibilidade de aproveitamento de certos materiais, o que, sem dúvida interferirá no custo da futura construção. 2.3. Posição do Norte Magnético – Uma simples bússola fornecerá a posição relativa do norte magnético do terreno, possibilitando a escolha da melhor orientação a dada à futura edificação, no que diz respeito à insolação, ventilação, etc..... 2.4. Presença de Habitantes – É muito comum existirem pessoas que estão ocupando com habitações precárias, o terreno, alegando, para tanto, autorização do proprietário ou, simplesmente, o fato de área estar abandonada. Esta circunstância deverá ser comunicada ao proprietário para que ele tome as providencias cabíveis. O profissional deverá intervir nessa questão, pois sua ação permitirá uma mais rápida desocupação do terreno. 2.5. Presença de Vegetação – A existência de árvores de grande porte (assim consideradas aquelas com troncos de diâmetro maior do que 30cm) deverá também ser constatada, sendo as mesmas localizadas, pois poderão ser aproveitadas no paisagismo futuro ou, no caso de sr necessária a retirada, prever-se o custo. 2.6. Existência de Serviços Públicos – A presença de rede de água, esgoto, energia, telefone, etc...... é fator que influirá muito no custo da obra. A necessidade de perfuração de poços (rasos e profundos) ou a compra de água, a extensão de rede de energia, os trabalhos de construção com equipamentos acionados por motor e explosão, a necessidade de construção de fossas, etc..... determinarão aumento nos custos e modificações usuais de trabalho. 2.7. Características do Subsolo – A investigação sobre o tipo de fundação usado nas edificações próximas do terreno dará informações razoáveis sobre condições do subsolo da região. Da mesma maneira, a verificação da existência de poços de água, com informações sobre sua profundidade e vazão, permitirá avaliar o nível do lençol freático, sondagens com o trado são também importantes para uma característica preliminar do subsolo. 2.8 – Condições de Acesso e Transporte – A facilidade de acesso ao terreno se traduzirá em variação de custo. O transporte de materiais e operários, dependendo das condições de acesso poderá apresentar dificuldades e, não sendo previsto, poderá determinar uma situação anormal de abastecimento para a obra, com óbvias implicações financeiras.2.9 – Condições de Abastecimento de Materiais – A existência de depósitos de materiais próximo ao terreno será de grande valia para o desenvolvimento dos trabalhos, pois pequenas compras poderão ser feitas nesses estabelecimentos, no sentido de evitar paralisações nos serviços. Bares, padarias, restaurantes, etc... contribuirão muito para fixação da mão-de-obra, pois os operários terão condições de alimentação e lazer naqueles locais. 2.10 – Condições de Mão de Obra – Uma pesquisa sobre a existência em suas várias categorias, dos salários hora e a qualidade da mão-de-obra permitirão equacionar as iniciativas nesse setor, recrutando mão-de-obra local ou prevendo providências, no sentido de trazê-la de fora. 3. ASPECTOS ECONÔMICOS O valor do terreno, as taxas, os impostos incidentes na região, o custo da energia e dos transportes, etc.... devem também ser do conhecimento profissional, pois estes fatores são condicionantes de projeto, e intervirão, sem qualquer dúvida, no custo da obra. RELATÓRIO DE VISITA PRÉVIA São explicitados, a seguir, uma série de quesitos, que resumem as informações mais importantes a serem obtidas por ocasião de visita prévia. Outros quesitos podem ser formulados em função de cada caso particular que se apresentar. 1. Local, município/subdistrito, bairro/vila; 2. Nome do proprietário, endereço, telefone; 3. Documento de posse e registro (cartório, livro e fls...); 4. Enquadramento na Lei de Zoneamento; 5. Custo por m2 e avaliação atual; 6. Imposto Territorial para aprovação de plantas; 7. Ocupação da área (localizar e caracterizar possíveis edificações, presença de habitantes, cercas, muros, tubulações, córregos, etc......); 8. Terreno ( área aproximada, forma, lotes vizinhos, localização em relação aos acessos); 9. Vegetação (evidenciar o tipo de vegetação e localizar as árvores de grande porte); 10. Acesso; 11. Transporte; 12. Topografia; 13. Natureza do solo; 14. Fornecimento de Água; 15. Fornecimento de Energia; 16. Esgoto e Água Pluvial; 17. Comunicação; 18. Clima e Precipitação; 19. Condições de Mão-de-Obra e; 20. Abastecimento de materiais É fundamental que o laudo de vistoria seja acompanhado de planta ou croquis do terreno, evidenciado as principais ocorrências verificadas.
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