Direito Civil VII Direitos Reais

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Direito Civil VII – Direitos Reais
Prof. Marcos Rogério
Trabalho Normas ABNT (5 laudas sem capa e afins)
Entrega: uma semana antes da prova do segundo bimestre.
Temas:
1. Enfiteuse
2. Direito de Superfície
3. Servidões
4. usufruto
5. Uso e Habitação
6. Direitos Reais de Garantia
7. Penhor
8. Hipoteca
9. Anticrese
Direitos reais sobre as Coisas Alheias
Significa a restrição da propriedade em alguns de seus atributos;
Há redução das faculdades normalmente conferidas ao proprietário;
Trata-se de restrição temporária de poderes;
Os direitos reais sobre coisas alheias são limitados por Lei (numerus clausus);
Direitos Reais Limitados de Gozo ou Fruição:
Enfiteuse: art. 2038, CC;
Superfície: art. 1225, II; 1369 e 1377, CC;
Usufruto: art. 1225, IV; 1390 a 1411 CC;
USO: art. 1225, V; 1412 e 1413, CC;
Habitação: art. 1225, VI; 1414 a 1416, CC;
Servidões prediais: art. 1225, II, CC;
Direitos Reais de Garantia: art. 1419 a 1510, CC:
Penhor: art. 1225, VIII; 1431 a 1472, CC;
Hipoteca: art. 1225, IX; 1473 a 1505, CC;
Anticrese: art. 1225, X; 1506 a 1510, CC;
Alienação fiduciária em garantia: Lei 4278/65, art. 66; Dec. lei 911/69; art. 1361 a 1368 do CC;
Direito Real de Aquisição: art. 1417 a 1418, CC;
Enfiteuse
Não previsto no CC de 2002; o interesse de estudar tal tema é porquê os contratos firmados no vigor do CC de 1916 devem ser tratados conforme tal regramento;
Art. 2.038. Fica proibida a constituição de enfiteuses e subenfiteuses, subordinando-se as existentes, até sua extinção, às disposições do Código Civil anterior, Lei no 3.071, de 1o de janeiro de 1916, e leis posteriores.
§ 1o Nos aforamentos a que se refere este artigo é defeso:
I - cobrar laudêmio ou prestação análoga nas transmissões de bem aforado, sobre o valor das construções ou plantações;
II - constituir subenfiteuse.
§ 2o A enfiteuse dos terrenos de marinha e acrescidos regula-se por lei especial.
Conceito: Direito Real que confere a uma pessoa perpetuamente poderes inerentes ao domínio, com a obrigação de pagar ao dono da coisa uma renda anual, conhecida como foro ou pensão;
Como ocorria: o dono de terra não produtiva concedia o direito de um terceiro explorar tal propriedade de forma perpétua, pagando-lhe um aluguel anual; este direito real dá ao terceiro quase todos os poderes que o proprietário tem sobre a propriedade, apenas não podendo aliená-la; a partir de tal contrato, o proprietário estaria segurado em relação a possibilidades de usucapião ou invasão de suas terras;
Função: destinar uma função social ao imóvel, tanto rural quanto urbano;
Partes no contrato:
Senhorio direto: proprietário do imóvel; aquele que tem o domínio do imóvel aforado e concede a enfiteuse;
Enfiteuta: aquele que explora economicamente a coisa; aquele que possui a coisa imediatamente; é o titular do domínio útil; possui um direito amplo sobre a coisa; tem o direito de exploração do imóvel de forma perpétua; pagará por ano uma pensão em função da enfiteuse; poderá alienar este direito ou transmiti-lo por herança; na hipótese de alienar este direito, terá que pagar um laudêmio para o proprietário do imóvel;
* laudêmio: porcentagem que é paga pelo enfiteuta ao proprietário do imóvel quando há a transferência do direito de exploração do imóvel; é de 2,5% entre os particulares;
* em áreas da União (região de fronteira, região litorânea, etc., sob o argumento de manter a segurança nacional), a enfiteuse não foi proibida pelo CC de 2002; o laudêmio, nestes casos, é de 5%; há uma crítica doutrinária em relação à manutenção da enfiteuse em áreas da União pelo CC de 2002, indicando que o interesse desta é manter a arrecadação do aluguel anual;
Características:
Presença de duas ou mais pessoas;
Direito real imobiliário (imóveis): SÓ aplicáveis em bens imóveis;
Essencialmente perpétuo (não se admite temporário);
Obrigação de pagar renda anual: foro ou pensão;
Direito de preferência ao senhorio quando o enfiteuta pretender transferir; se o proprietário do imóvel não exerce seu direito de preferência, o enfiteuta pode vender o direito para terceira pessoa, devendo pagar o laudêmio ao proprietário;
Igual direito é conferido ao enfiteuta; na hipótese de o proprietário resolver vender sua propriedade, o enfiteuta terá direito de preferência na sua aquisição;
Objeto 
Art. 618 CC/1916 – coisa imóvel: podem ser objeto dos contratos de enfiteuse as terras não cultivadas e terrenos que se destinam à construção;
Terras de Marinha – áreas de fronteira: o laudêmio é de 5%; é regulada pelas Leis Complementares 9760/1946 e 9636/1998;
Constituição
O CC de 2002 veda a constituição de enfiteuses entre particulares; há também proibição da cobrança do laudêmio nas transmissões de bens aforados;
Constituição: CC/1916 – art. 618 CC/16:
Inter Vivos: por forma especial; apenas poderia ser constituído por escritura pública e posterior registro no cartório de registro de imóveis;
Causa Mortis: por testamento, sendo registrado posteriormente no cartório de registro de imóveis;
Direito de resgate
Direito potestativo do enfiteuta, que pode exigir o resgate (pedir a propriedade plena do imóvel) quando satisfeitas as seguintes condições:
O enfiteuta já possui este direito há mais de 10 anos, tendo pago anualmente o aluguel devido;
Pagamento no ato do resgate do valor equivalente a 10 pensões anuais;
Neste caso, o proprietário não pode se recusar a transmitir a propriedade do imóvel;
Na hipótese de o proprietário não aceitar, o enfiteuta pode entrar com uma ação de consignação em pagamento, depositando o valor equivalente às 10 pensões anuais e requerendo a transmissão judicial do direito à propriedade;
Cláusulas no contrato de enfiteuse que proibiam/renunciavam o direito de resgate eram consideradas nulas;
Modos de Extinção da Enfiteuse:
Consolidação da propriedade nas mãos de apenas uma pessoa: quando o proprietário exerce o direito de preferência sobre a compra do direito de enfiteuse; quando o enfiteuta falece sem deixar herdeiros ou testamento (nestes casos volta-se tal direito ao proprietário); quando o enfiteuta exerce o direito de preferência na compra do imóvel;
Comisso: sanção imputada ao foreiro quando incorrer em mora por 03 anos seguidos, perde o direito de enfiteuse em favor do proprietário; não ocorre automaticamente, devendo o proprietário pleitear tal direito judicialmente;
Resgate: quando o foreiro compra a propriedade do senhorio;
Servidão
Conceito: servidão é a relação jurídica real por meio da qual o proprietário vincula o seu imóvel, dito Serviente, a prestar certa utilidade a outro prédio, dito Dominante, pertencente a dono distinto; não beneficia pessoas, existe para beneficiar imóveis; ex.: imóvel rural que não tenha saída para a rodovia (Dominante) tem o direito de passagem a partir do imóvel do vizinho (Serviente); do conceito extraem-se as seguintes características da Servidão:
 Relação jurídica real: só se aplica sobre coisa imóvel;
Utilidade a outro prédio: restrições em um prédio em favor de outro;
Proprietários distintos; não existe servidão em prédios com o mesmo proprietário (neste caso seria Serventia);
Elementos constitutivos da servidão
Art. 1.378. A servidão proporciona utilidade para o prédio dominante, e grava o prédio serviente, que pertence a diverso dono, e constitui-se mediante declaração expressa dos proprietários, ou por testamento, e subseqüente registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Existência de um gravame: obrigação do titular do prédio Serviente de tolerar que o titular do prédio Dominante o utilize para certo fim; se não determinado de forma diversa em contrato, a Servidão será perpétua, acompanhando o imóvel em potencial venda; tal gravame estará contido na matrícula do imóvel Serviente;
Incidência de prédio em favor de outro: onera prédios e não pessoas; está ligado à função social da propriedade;
Imóveis pertencentes a diferentes proprietários: sobre o próprio prédio seria Serventia;Distinções necessárias em relação à Servidão
Direito de Vizinhança: Direito de Vizinhança cuida de limitação ao direito de propriedade; sempre são direitos recíprocos; o que um imóvel tem de direito, o imóvel vizinho também terá;
Servidão Administrativa: constituem ônus imposto pela Administração Pública com objetivo de realizar e assegurar obra pública, em benefício à coletividade; existem em benefícios de pessoas; ex.: passagem de torres de energia elétrica;
Atos de mera tolerância: são precários e transitórios, constituindo em cortesia do proprietário; trata-se de Direito Potestativo do Proprietário; ex.: permissão que alguém utilize certa passagem por algum tempo, podendo o proprietário interromper tal permissão a qualquer tempo;
Classificação
Servidões Positivas: conferem ao titular ou possuidor do prédio Dominante o poder de praticar algum ato no prédio Serviente; demanda ato positivo; ex.: servidões de trânsito;
Servidões Negativas: impõe ao titular do prédio Serviente o dever de abster-se da prática de determinado ato em seu próprio prédio; demanda a negativa de realização de algum ato; ex.: não abrir janelas;
Servidões Descontínuas: dependem de atos físicos permanentes do titular do prédio Dominante; ex.: servidão de passagem, que é utilizada continuamente pelo imóvel Serviente;
Servidões Contínuas: dispensam atos humanos; ex.: energia elétrica;
Servidões Aparentes: regulam-se por obras ou sinais exteriores;
Modos de Constituição
Negócios Unilaterais: compreende o testamento e destinação do pai de família; trata-se de uma Serventia que se transformará em Servidão; é uma exceção à regra de que não há servidão de prédio do mesmo proprietário; enquanto o pai de família estiver em vida, será Serventia, enquanto que após sua morte se transformará em Servidão;
Contrato: oneroso ou gratuito;
Sentença: a partir de Ação Divisória, por exemplo (neste caso, o juiz pode decretar a Servidão de ofício);
Art. 979. Ouvidas as partes, no prazo comum de 10 (dez) dias, sobre o cálculo e o plano da divisão, deliberará o juiz a partilha. Em cumprimento desta decisão, procederá o agrimensor, assistido pelos arbitradores, à demarcação dos quinhões, observando, além do disposto nos arts. 963 e 964, as seguintes regras: [...]
II - instituir-se-ão as servidões, que forem indispensáveis, em favor de uns quinhões sobre os outros, incluindo o respectivo valor no orçamento para que, não se tratando de servidões naturais, seja compensado o condômino aquinhoado com o prédio serviente;
Usucapião: será uma servidão perpétua;
Art. 1.379. O exercício incontestado e contínuo de uma servidão aparente, por dez anos, nos termos do art. 1.242, autoriza o interessado a registrá-la em seu nome no Registro de Imóveis, valendo-lhe como título a sentença que julgar consumado a usucapião.
Parágrafo único. Se o possuidor não tiver título, o prazo da usucapião será de vinte anos.
Usufruto
Previsão: a partir do art. 1390 do CC;
Conceito: Direito Real Temporário concedido a uma pessoa para desfrutar um objeto alheio como se fosse próprio, retirando suas utilidades e frutos, contudo sem alterar-lhe a substância;
Sujeitos: Nu-proprietário: aquele que possui o domínio (registro) do bem dado em usufruto; Usufrutuário: aquele que desfrutará do bem dado em usufruto;
Características:
Domínio Fracionado: enquanto o usufrutuário percebe os frutos naturais, industriais e civis, retirando proveito econômico, o nu-proprietário fica com o conteúdo do direito, vale dizer a faculdade de disposição da coisa (alienar, gravar com ônus, etc.);
O nu-proprietário não pode tirar por conta própria o direito do usufruto;
O usufruto é gravado no imóvel; se este for vendido, o comprador deverá respeitar o direito do usufrutuário; mesmo que o bem seja penhorado e alienado judicialmente, o comprador deverá respeitar o direito do usufrutuário;
Obs.: é o usufrutuário quem assina eventuais contratos de aluguel do bem objeto do usufruto, quem trata de todas as questões relacionadas ao bem, com exceção da discussão sobre a propriedade de tal bem;
Caráter Temporário: possui caráter temporário, pois não se prolonga além da vida do usufrutuário; é admitido com duração menor (Termo ou Condição);
Art. 1.410. O usufruto extingue-se, cancelando-se o registro no Cartório de Registro de Imóveis: [...]
II - pelo termo de sua duração; [...]
Direito Real Intransmissível: intervivos ou causa mortis; o usufrutuário é impedido de alienar o seu direito de usufruto a terceiros;
Exceção: será possível alienar o direito ao usufruto para a consolidação do domínio pelo nu-proprietário (o usufrutuário vendo ao nu-proprietário);
É possível a renúncia do direito pelo usufrutuário; o domínio também se consolida, neste caso, em nome do nu-proprietário;
Art. 1.410. O usufruto extingue-se, cancelando-se o registro no Cartório de Registro de Imóveis:
I - pela renúncia ou morte do usufrutuário; [...]
Há possibilidade de beneficiar 2 ou mais pessoas em tempos distintos; ex.: uma pessoa será usufrutuária pelos primeiros 10 anos e outra pessoa pelos 10 anos seguintes;
Art. 1.393. Não se pode transferir o usufruto por alienação; mas o seu exercício pode ceder-se por título gratuito ou oneroso.
Objeto:
Poderá recair em 1 ou mais bens, móveis ou imóveis, em um patrimônio inteiro ou parte dele;
Pode existir usufruto de bens incorpóreos; ex.: títulos de crédito, marcas, patentes, etc.;
Espécies:
Vitalício (art. 1410, I): se o usufruto for a favor de um casal, não havendo cláusula em contrário, na morte de uma das pessoas, o usufruto acaba em relação a 50% do bem objeto do usufruto;
Temporário (art. 1410, II): vinculado a um determinado tempo ou acontecimento futuro; ex.: enquanto permanecer o estado de viuvez;
Gratuito: sem qualquer contraprestação;
Oneroso: quando há estipulação de alguma retribuição em favor daquele que o concedeu;
Divisível: instituído em favor de 2 ou mais pessoas; há divisibilidade do direito de usufruto em relação a cada uma das pessoas usufrutuárias;
Art. 1.411. Constituído o usufruto em favor de duas ou mais pessoas, extinguir-se-á a parte em relação a cada uma das que falecerem, salvo se, por estipulação expressa, o quinhão desses couber ao sobrevivente.
Legal: a lei institui em favor de determinadas pessoas; ex.: art. 1689;
Art. 1.689. O pai e a mãe, enquanto no exercício do poder familiar:
I - são usufrutuários dos bens dos filhos;
II - têm a administração dos bens dos filhos menores sob sua autoridade.
Convencional: contratual ou voluntário; estabelecido em contrato de doação ou testamento, por exemplo;
Judicial: ex.: o juiz pode determinar o usufruto de um bem do executado em favor do exeqüente;
CPC, Art. 716. O juiz pode conceder ao exeqüente o usufruto de móvel ou imóvel, quando o reputar menos gravoso ao executado e eficiente para o recebimento do crédito.
Distinções Necessárias:
Usufruto e Enfiteuse: o usufruto tutela a pessoa; a enfiteuse tutela o próprio bem; a enfiteuse é marcada pela onerosidade, diversamente do usufruto;
Usufruto e Locação: os direitos do locatário são de natureza obrigacional, oponível aos sujeitos da relação; já no usufruto há um Direito Real, oponível contra todos;
2º BIMESTRE
Usufruto (continuação)
Usufruto sucessivo ou de 2º grau (não está no código): o usufruto sucessivo não é aceito pela doutrina, pois se trata de um direito personalíssimo; ex.: deixar para uma pessoa usufruir por 10 anos e depois por 10 anos para outra pessoa (no mesmo contrato);
Alienação do usufruto: em regra, não pode; só será possível quando o usufrutuário aliena para o proprietário, fazendo surgir o fenômeno da consolidação (art. 1410, VI, CC);
O terceiro poderá adquirir em conjunto; ex.: um terceiro compra a propriedade do nu-proprietário e mantém o usufrutuário;
Usufruto por retenção: doação com reserva de usufruto (art. 548 do CC: será nula a doação sem reserva para sua subsistência; em respeito ao princípio da dignidade da pessoa humana e aomínimo existencial); ex.: os pais doam o bem aos filhos e mantêm-se como usufrutuários;
Legado de usufruto (disposição testamentária; art. 1921 do CC): quando não especificado no testamento, o usufruto será sempre considerado vitalício;
Usufruto pleno: em regra geral, o usufruto será pleno, ou seja, em todo o objeto (área do imóvel), atingindo seus acréscimos e acessórios; para se realizar o usufruto parcial deve haver cláusula expressa neste sentido;
Obs.: os tratores/maquinários não são acessórios de um imóvel rural;
Penhora do usufruto (não é penhorável, pois não é alienável): trata-se de direito impenhorável; pode-se penhorar os frutos (a renda, o aluguel, etc.); penhora de crédito é possível (art. 671 do CPC);
Usufruto impróprio ou quase usufruto: é o usufruto de bens fungíveis e consumíveis; o CC/2002 extinguiu essa modalidade, pois era incompatível com o objeto; ex.: usufruto de 100 sacas de soja;
Usufruto judicial (art. 716 do CPC): pode o juiz deferir o usufruto de determinado bem ao exeqüente por certo tempo, como forma menos onerosa de satisfação da dívida pelo executado;
Usucapião de usufruto: conhecido como usufruto misto; é perfeitamente aceito pelo novo ordenamento; em matéria de defesa, o usufrutuário alega ser o usucapião de usufrutuário;
Usufruto simultâneo (art. 1411 do CC): para ser simultâneo deverá ter cláusula expressa neste sentido; se for usufruto instituído por legado, ele será automaticamente simultâneo; ex.: pai e mãe ficam como usufrutuários do imóvel “deixado” para o filho; se morrer o pai, a mãe só fica com os 50% que ela tinha; mas, se for convencionado especificamente a respeito, se o pai morrer, a mulher pode ficar com os 100%;
Teoria Geral dos Direitos de Garantia
Regras gerais destinadas ao Penhor, Hipoteca e Anticrese
Previsão: a partir do art. 1419 do CC;
Hipoteca (bem imóvel), Penhor (bem móvel) e Anticrese conferem ao credor o direito de obter o pagamento de uma dívida com o valor de um bem, aplicado exclusivamente a sua satisfação;
* propriedade plena: direito de dispor, reivindicar e gozar; quando se dá em garantia algum bem, perde-se o direito de dispor;
Atributos Gerais
Seqüela: é a faculdade do titular do direito real de seguir a coisa onde quer que ela se encontre, com quem quer que esteja;
Só no momento do inadimplemento que o credor poderá dispor do bem; em regra geral, havendo o inadimplemento de apenas uma parcela, o credor já pode buscar pelo bem para satisfazer a dívida; já no entendimento jurisprudencial, surge a Teoria do Inadimplemento Mínimo, que indica que o credor deve aguardar o vencimento de algumas parcelas para configurar o inadimplemento;
Art. 1.419. Nas dívidas garantidas por penhor, anticrese ou hipoteca, o bem dado em garantia fica sujeito, por vínculo real, ao cumprimento da obrigação.
A venda do bem imóvel antes do vencimento da dívida é possível, porém ineficaz em relação ao credor;
Exceção ao direito de seqüela:
Súmula 308 do STJ
A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.
Direito de Preferência: é o privilégio do direito real de obter o pagamento do débito prioritariamente;
Privilégios legais: diferente do direito de preferência; são normas de ordem pública que transformam créditos quirografários em preferenciais; ex.: Lei de Falências e Recuperação de Empresas (Lei 11101/2005, arts. 83 e 84; encargos judiciais da massa falida, créditos trabalhistas, garantia real, etc.);
Art. 1422 Parágrafo único. Excetuam-se da regra estabelecida neste artigo as dívidas que, em virtude de outras leis, devam ser pagas precipuamente a quaisquer outros créditos.
A preferência no recebimento também se justifica pelo art. 1493, § Único; quem primeiro registra terá o direito de preferência;
Art. 1.493. Os registros e averbações seguirão a ordem em que forem requeridas, verificando-se ela pela da sua numeração sucessiva no protocolo.
Parágrafo único. O número de ordem determina a prioridade, e esta a preferência entre as hipotecas.
Excussão: levar o bem recebido em garantia à venda judicial ou extrajudicial para satisfazer o crédito; significa uma eficácia coercitiva e inibitória (se a dívida não for paga, o bem dado em garantia será vendido para satisfazê-la);
É necessário que ocorra o inadimplemento;
Ex.: se o crédito é de R$100.000,00 e o imóvel vendido judicial ou extrajudicialmente alcançou o montante de R$70.000,00, o restante da dívida subsiste, mas não terá mais garantia;
Em hasta pública: hasta para bens imóveis; leilão para bens móveis;
Cláusula comissória (autoriza o credor a ficar com o bem no inadimplemento, independentemente do valor do bem e da dívida): é nula, de acordo com o art. 1428, CC;
Art. 1.428. É nula a cláusula que autoriza o credor pignoratício, anticrético ou hipotecário a ficar com o objeto da garantia, se a dívida não for paga no vencimento.
Parágrafo único. Após o vencimento, poderá o devedor dar a coisa em pagamento da dívida.
Indivisibilidade: os direitos reais não se fracionam; enquanto houver prestação a pagar, mantém-se íntegra a garantia, mesmo que esta seja de valor maior em relação à dívida; regra geral, art. 1421, CC;
Art. 1.421. O pagamento de uma ou mais prestações da dívida não importa exoneração correspondente da garantia, ainda que esta compreenda vários bens, salvo disposição expressa no título ou na quitação.
Requisitos Formais:
Especialização: no Brasil é obrigatório colocar no contrato o valor, o bem garantidor, os juros, etc.;
Art. 1.424. Os contratos de penhor, anticrese ou hipoteca declararão, sob pena de não terem eficácia:
I - o valor do crédito, sua estimação, ou valor máximo;
II - o prazo fixado para pagamento;
III - a taxa dos juros, se houver;
IV - o bem dado em garantia com as suas especificações.
A garantia será ineficaz perante terceiros se o contrato não contiver os requisitos acima;
Exceção: possibilidade de dar em hipoteca imóvel para dívida que ainda não existe;
Art. 1.487. A hipoteca pode ser constituída para garantia de dívida futura ou condicionada, desde que determinado o valor máximo do crédito a ser garantido.
§ 1o Nos casos deste artigo, a execução da hipoteca dependerá de prévia e expressa concordância do devedor quanto à verificação da condição, ou ao montante da dívida.
§ 2o Havendo divergência entre o credor e o devedor, caberá àquele fazer prova de seu crédito. Reconhecido este, o devedor responderá, inclusive, por perdas e danos, em razão da superveniente desvalorização do imóvel.
Registro
Hipoteca: em regra geral é voltada para bens imóveis e deverá ocorrer o registro no Cartório de Registro de Imóveis;
Exceção: hipoteca de bens móveis: navio e avião, que são registrados nos órgãos competentes, na Marinha e na Aeronáutica; deverá ser efetuada por meio de escritura pública;
Na hipoteca, o registro possui natureza constitutiva (constitui o direito aos integrantes do contrato);
Penhor: o penhor se aperfeiçoa por meio da tradição e deverá ocorrer o registro no Cartório de Registro de Títulos e Documentos;
Exceção: Penhor registrado no Cartório de Registro de Imóveis: penhor rural e penhor industrial (art. 1438, CC); neste tipo de caso, não se transfere a propriedade ao credor, ficando o bem empenhado nas mãos do devedor;
No penhor, como nasce o direito com a tradição, o registro apenas serve para dar publicidade e gerar eficácia perante terceiros;
Penhor
Previsão: arts. 1431 a 1472 do CC;
Conceito: é o direito real que consiste na tradição de uma coisa móvel, corpórea ou incorpórea, suscetível de alienação (objetos do comércio), efetuada pelo devedor ou por terceiro ao credor, a fim de garantir o pagamento de uma dívida (obrigação principal);
Características: via de regra, o penhor se consolida pela tradição de bens móveis; exceções: penhor agrícola e industrial, em que não há tradição;
Espécies:
Penhor Rural:compreende o agrícola e o pecuário; a diferença consiste de acordo com o bem sobre o qual incida a garantia;
Deve ser registrada no Registro Geral de Imóveis (RGI) do local onde estiverem situadas as coisas empenhadas;
Com o registro do contrato de empréstimo, expedir-se-á a Cédula de Crédito Rural Pignoratícia (art. 1438, parágrafo único); trata-se de um título de crédito negociável e transferível por endosso; é um título de crédito causal, devendo ser provada a existência do contrato de empréstimo originário;
Ocorrendo o endosso deverá, obrigatoriamente, ser averbada à margem do registro do penhor;
O referido título de crédito dispensa protesto para a constituição em mora do devedor e não servem para instruir pedidos de falência;
O Penhor Agrícola grava bens afetados à atividade de cultivo, abrangendo as pertenças (art. 93, CC); ex.: tratores e demais maquinários;
Art. 1443, CC: na eventualidade de o devedor não saldar sua dívida, a garantia será repassada para safra seguinte;
O Penhor Pecuário (art. 1444, CC) abrange apenas os semoventes; gado é entendido no sentido amplo (bovinos, suínos e cavalares);
O Penhor Pecuário deve ter prazo de no máximo 5 anos, suscetível de renovação por mais 3 anos;
Direito Real de Uso
Art. 1.412. O usuário usará da coisa e perceberá os seus frutos, quanto o exigirem as necessidades suas e de sua família.
§ 1o Avaliar-se-ão as necessidades pessoais do usuário conforme a sua condição social e o lugar onde viver.
§ 2o As necessidades da família do usuário compreendem as de seu cônjuge, dos filhos solteiros e das pessoas de seu serviço doméstico.
Art. 1.413. São aplicáveis ao uso, no que não for contrário à sua natureza, as disposições relativas ao usufruto.
Modelo jurídico próximo do Usufruto, mas que com ele não se confunde;
Distinções entre Usufruto e Uso:
Repousa na impossibilidade de o titular do Uso de gozar do objeto de seu direito; não se pode explorar economicamente quando se tem o direito de uso; o uso deve estar relacionado à subsistência da família do titular do Direito Real;
Impossibilidade de empréstimo; não cabe qualquer forma de aproveitamento econômico;
Interpretação Civil Constitucional: a família a que se refere o art. 1412 não mais será restrita à família nuclear centrada no casamento, assumindo todas as outras formas de relação humana pautadas pela afetividade;
O uso somente é constituído pela autonomia privada, seja por via de negócio jurídico ou testamento;
O direito real de uso é apenas destinado em favor de entidade familiar; pessoa jurídica não pode ser titular do direito real de uso;
Direito Real de Habitação
Conceito: Direito Real de uso limitado à habitação, não admitindo qualquer forma de fruição; não admite a sua transmissão;
* normalmente não é conferido por ato entre vivos;
Características: faculdade do titular residir gratuita e temporariamente em um imóvel, com sua família; o imóvel somente destina-se à ocupação direta do beneficiário;
Art. 1.414. Quando o uso consistir no direito de habitar gratuitamente casa alheia, o titular deste direito não a pode alugar, nem emprestar, mas simplesmente ocupá-la com sua família.
Poderes do proprietário: reserva todos os poderes dominiais, exceto a possibilidade do exercício de moradia, que é destacada em favor de um beneficiário;
Exercício de atividade comercial: é aceito desde que a finalidade principal do imóvel seja mantida; ex.: barraca de cachorro quente na frente da casa;
Direito Real de Habitação Simultâneo: nada impede que o Direito Real de Habitação seja comedido para duas ou mais pessoas; neste caso, cada um dos beneficiários não pode impedir o direito de habitação do outro e não pode cobrar aluguel de sua parte para o outro;
Objeto: bens imóveis para fins residenciais;
Constituição: inter vivos (contratual) ou causa mortis; importância no Direito de Sucessões, no tocante ao direito de habitação do cônjuge sobrevivente;
Anticrese
Conceito: é uma garantia real sobre coisa alheia; Direito Real de Garantia em que o devedor transmite ao seu credor a posse direta de imóvel de sua propriedade, a fim de que a dívida se pague com os frutos oriundos da exploração econômica da coisa, abatendo os juros e o débito principal; o devedor perde a disponibilidade do imóvel pelo período contratado; ex.: sala comercial que o devedor dá em anticrese ao credor em garantia de dívida; o valor de aluguel recebido será utilizado para abater a dívida;
Art. 1.506. Pode o devedor ou outrem por ele, com a entrega do imóvel ao credor, ceder-lhe o direito de perceber, em compensação da dívida, os frutos e rendimentos.
§ 1o É permitido estipular que os frutos e rendimentos do imóvel sejam percebidos pelo credor à conta de juros, mas se o seu valor ultrapassar a taxa máxima permitida em lei para as operações financeiras, o remanescente será imputado ao capital.
* entre particulares, a Lei da Usura estabelece como limite 1% de juros ao mês;
§ 2o Quando a anticrese recair sobre bem imóvel, este poderá ser hipotecado pelo devedor ao credor anticrético, ou a terceiros, assim como o imóvel hipotecado poderá ser dado em anticrese.
Constituição: necessariamente resulta do registro do negócio no ofício imobiliário;
Contrato de natureza real: todo contrato de natureza real tem como exigência a efetiva entrega da posse direta;
É possível que terceira pessoa possa oferecer bem imóvel para o negócio, para garantia do devedor;
Direito de Sequela (direito de buscar a renda do bem): quando posteriormente ao registro da Anticrese o dono do imóvel vem fazer a venda do bem ou dá-lo em garantia hipotecária ou aliená-lo, de alguma forma, o direito de seqüela se mantém ao credor anticrético; se a anticrese não foi registrada no ofício imobiliário, perde-se o direito de sequela;
O credor anticrético deverá prestar contas anualmente sobre a administração do bem dado em garantia; na hipótese de dúvidas sobre a correção das contas, é possível que sejam questionadas judicialmente;
Art. 1.507. O credor anticrético pode administrar os bens dados em anticrese e fruir seus frutos e utilidades, mas deverá apresentar anualmente balanço, exato e fiel, de sua administração.
§ 1o Se o devedor anticrético não concordar com o que se contém no balanço, por ser inexato, ou ruinosa a administração, poderá impugná-lo, e, se o quiser, requerer a transformação em arrendamento, fixando o juiz o valor mensal do aluguel, o qual poderá ser corrigido anualmente.
§ 2o O credor anticrético pode, salvo pacto em sentido contrário, arrendar os bens dados em anticrese a terceiro, mantendo, até ser pago, direito de retenção do imóvel, embora o aluguel desse arrendamento não seja vinculativo para o devedor.
Responsabilidades do credor anticrético:
Art. 1.508. O credor anticrético responde pelas deteriorações que, por culpa sua, o imóvel vier a sofrer, e pelos frutos e rendimentos que, por sua negligência, deixar de perceber.
Quitação da dívida: se o devedor satisfizer integralmente a dívida, terá o direito de ir ao ofício imobiliário para promover a baixa da anticrese e de exigir a retomada da posse direta sobre o imóvel (retoma a propriedade plena);
Art. 1.509. O credor anticrético pode vindicar os seus direitos contra o adquirente dos bens, os credores quirografários e os hipotecários posteriores ao registro da anticrese.
§ 1o Se executar os bens por falta de pagamento da dívida, ou permitir que outro credor o execute, sem opor o seu direito de retenção ao exeqüente, não terá preferência sobre o preço.
§ 2o O credor anticrético não terá preferência sobre a indenização do seguro, quando o prédio seja destruído, nem, se forem desapropriados os bens, com relação à desapropriação.
Anticrese Remitida: o adquirente de bem dado em hipoteca, pagando a dívida, passa a ter o direito de, após a quitação do credor anticrético, à imissão da posse, como senhor do bem;
Art. 1.510. O adquirente dos bens dados em anticrese poderá remi-los, antes do vencimento da dívida, pagandoa sua totalidade à data do pedido de remição e imitir-se-á, se for o caso, na sua posse.
Hipoteca
Previsão legal: arts. 1473 até 1505 do CC; Lei de Registros Públicos (Lei 6015/1973);
Conceito: Direito Real de Garantia, em virtude do qual um bem imóvel permanece na posse do devedor ou do terceiro, assegurando o pagamento de uma dívida;
O registro da hipoteca no Cartório de Registro de Imóveis é condição de eficácia da garantia em relação a terceiros;
O devedor apenas será desapossado após a excussão do bem (alienação, leilão, processo de execução completo, até a perda do bem), diante do inadimplemento da obrigação;
É proibida cláusula comissária, de acordo com o art. 1428 do CC; cláusula comissária é aquela que define que, na hipótese de inadimplência, o devedor perde o bem em favor do credor; havendo a inadimplência, o credor deve promover o processo de execução para que satisfaça o crédito garantido pelo imóvel;
Art. 1.428. É nula a cláusula que autoriza o credor pignoratício, anticrético ou hipotecário a ficar com o objeto da garantia, se a dívida não for paga no vencimento.
Parágrafo único. Após o vencimento, poderá o devedor dar a coisa em pagamento da dívida.
É nula cláusula contratual que proíba a venda do imóvel hipotecado, de acordo com o art. 1475 do CC;
Art. 1.475. É nula a cláusula que proíbe ao proprietário alienar imóvel hipotecado.
Parágrafo único. Pode convencionar-se que vencerá o crédito hipotecário, se o imóvel for alienado.
Remição da Hipoteca: situações de facilitação do adimplemento pelo devedor; ex.: até 24 horas da arrematação do bem hipotecado, o devedor ou seus familiares podem pagar o preço e permanecer com o bem;
Extinção da Hipoteca: pelo pagamento da dívida; pelo perecimento total da coisa hipotecada; pela resolução da propriedade através da retrovenda; pela renúncia do credor à hipoteca; pela arrematação ou adjudicação do bem dado em garantia;
Modalidades: descritas em seguida:
Hipoteca Convencional
Negócio bilateral, estipulado livremente pelas partes, de caráter acessório, garantindo uma obrigação principal; dispensa a tradição para efetivação e requer escritura pública para sua efetivação (é ato solene); hipoteca por meio de contrato particular não tem validade;
Exceções: art. 108 do CC (em relação a imóveis de até 30 vezes o salário mínimo não se requer escritura pública) e contratos do Sistema Financeiro de Habitação (contratos com a Caixa Econômica Federal são documentos particulares, mas podem ser levados a registro, em virtude de disposição legal);
A garantia hipotecária abrange também os juros do capital, as multas e as custas para cobrança;
Requisitos de validade: art. 104 do CC; exceção: art. 1691 do CC (absolutamente incapaz podem dar seus imóveis em hipoteca, desde que se consiga comprovar alguma situação emergencial, mediante prévia autorização judicial);
Bens sujeitos à hipoteca convencional: dispostos no art. 1473 do CC;
A Hipoteca Convencional sempre terá caráter transitório; 
A duração máxima da Hipoteca Convencional é de 30 anos, de acordo com o art. 1485 do CC;
Hipoteca Legal
Imposta pelo sistema jurídico, com o objetivo de proteger determinadas pessoas, que possam estar em condição de fragilidade econômica; trata-se de relação jurídica real constituída pela norma jurídica que objetiva tutelar uma classe especial de credores;
Hipóteses: definidas pelo art. 1489 do CC
Art. 1.489. A lei confere hipoteca:
I - às pessoas de direito público interno (art. 41) sobre os imóveis pertencentes aos encarregados da cobrança, guarda ou administração dos respectivos fundos e rendas;
II - aos filhos, sobre os imóveis do pai ou da mãe que passar a outras núpcias, antes de fazer o inventário do casal anterior;
III - ao ofendido, ou aos seus herdeiros, sobre os imóveis do delinqüente, para satisfação do dano causado pelo delito e pagamento das despesas judiciais;
IV - ao co-herdeiro, para garantia do seu quinhão ou torna da partilha, sobre o imóvel adjudicado ao herdeiro reponente;
V - ao credor sobre o imóvel arrematado, para garantia do pagamento do restante do preço da arrematação.
A Hipoteca Legal poderá perdurar além do prazo de 30 anos;
Hipoteca Judiciária
É o efeito secundário da sentença de ações condenatórias por obrigação de dar quantia certa (condenação de pagar em dinheiro; na sentença, o juiz poderá determinar situações para garantir o pagamento ao credor;
Por meio de mandado judicial o Cartório de Registro de Imóveis bloqueia (registra a hipoteca) o imóvel do devedor;
Hipotecas Especiais
Hipotecas de bens móveis, dada a natureza do bem (navios e aeronaves); o registro da hipoteca de navios ocorre junto à Marinha e de aeronaves junto à Aeronáutica;
Trata-se de uma forma de fomentar o comércio deste tipo de bem, uma vez que são de valores bastante elevados;
Hipoteca Cedular
Há legislação específica tratando da Cédula de Crédito Bancário, da Cédula de Crédito Rural e da Cédula de Crédito Industrial;
Todas estas Cédulas são Hipoteca Cedular, mas são Títulos de Crédito, de grande utilização pelas instituições financeiras;
Cédula de Crédito sempre tem garantia, ou fidejussória ou real; estes títulos de crédito dependem de uma causa para que tenham validade; se o dinheiro for utilizado para outro fim que não o disposto na Cédula, esta não será válida; a Cédula deve ser instrumentada com os documentos comprobatórios da compra dos bens que deram causa ao empréstimo por ela garantido;