AULA+4+CONTRATO+PRELIMINAR

Prévia do material em texto

10/03/2015
1
CONTRATO 
PRELIMINAR
Teoria Geral dos Contratos
Wesley Monteiro
Muitas vezes, malgrado o consenso alcançado, não se mostra 
conveniente aos contraentes contratar de forma definitiva, seja 
porque o pagamento será feito de modo parcelado e em elevado 
número de prestações, seja pela necessidade de se aguardar a 
liberação de um financiamento, seja ainda por algum outro 
motivo de natureza particular ou mesmo de mera conveniência.
Neste caso, podem os interessados celebrar um contrato 
provisório, preparatório, no qual prometem complementar o 
ajuste, celebrando o definitivo.
É também conhecido como “pactum de contrahendo” ou
”contrato promessa”.
O contrato preliminar tem caráter provisório, interino e apenas é
celebrado quando as partes se comprometem a convencionar,
posteriormente, um contrato definitivo. Seu objetivo exclusivo
é o de garantir a realização do contrato definitivo.
Tal contrato é normalmente utilizado nos casos em que as
partes têm interesse recíproco no negócio jurídico, porém, por
algum inconveniente momentâneo, a contratação definitiva é
efetivada em circunstância oportuna subseqüente.
O exemplo mais comum é o compromisso de venda, o qual,
como se sabe, pode inclusive gerar direito real.
O exemplo mais comum desse tipo de promessa é a de compra
e venda (promessa de compra e venda) a qual, quando
devidamente registrada no Cartório de Imóveis, produz eficácia
real, facultando ao promitente-comprador, se for necessária,
recorrer à ação de adjudicação compulsória para a
concretização do seu direito.
Vale distinguir o contrato preliminar, onde as partes sujeitam-
se a concluir um contrato ulterior, ou seja, ficam vinculados a
continuidade do negócio, das NEGOCIAÇÕES
PRELIMINARES que antecede o contrato preliminar, mas
não gera qualquer obrigação ou direito para as partes, já que
essa fase é utilizada para discutir interesses, negociar e
estudar o objeto de um possível contrato.
Via de regra o contrato preliminar é celebrado com cláusulas e
termos indispensáveis para a realização do contrato definitivo,
visando garantir a efetivação da obrigação contraída
preliminarmente.
Não há óbice quanto a alteração dos termos precedentes
quando da confecção do contrato definitivo, desde que o objeto
e a essência do negócio não sejam alterados.
10/03/2015
2
Para ser válido, o contrato preliminar deve obedecer aos
requisitos previstos pelo artigo 104 do código civil, quais
sejam:
Art. 104. A validade do NEGÓCIO JURÍDICO requer:
I - agente capaz;
II - objeto lícito, possível, determinado ou determinável;
III - forma prescrita ou não defesa em lei.
Sob tais aspectos, é certo que os contraentes devem ter capacidade para
alienar e, se casados, necessitarão da outorga do cônjuge para celebrar o
contrato preliminar.
Da mesma maneira, o objeto do contrato deve ser lícito, possível,
determinado ou determinável, uma vez que o contrato principal não pode
desrespeitar os bons costumes, a ordem pública, disposições legais ou
ser impossível.
No mesmo sentido é a redação do artigo 462 do CÓDIGO CIVIL, a
saber:
Art. 462. O contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve conter
todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado.
Quanto a forma, o contrato preliminar não precisa, necessariamente,
submeter-se a todos os requisitos de validade que deve ser
submetido o contrato definitivo. Como o contrato preliminar é realizado
sob a promessa de um contrato definitivo posterior, pode ser lavrado
somente em instrumento particular, se assim desejarem os contraentes,
com o escopo de asseverar que o contrato definitivo será celebrado com
base no que foi acordado pelas partes no contrato preliminar.
Assim que o negócio previsto no contrato preliminar for efetivamente
concluído entre os contraentes, a parte interessada pode exigir da outra
que o contrato definitivo seja celebrado, impondo-lhe data limite para
tanto, desde que o pré contrato não tenha previsto cláusula de
arrependimento.
É o disposto na redação do artigo 463 do CÓDIGO CIVIL:
Art. 463. Concluído o contrato preliminar, com
observância do disposto no artigo antecedente, e
desde que dele não conste cláusula de
arrependimento, qualquer das partes terá o direito de
exigir a celebração do definitivo, assinando prazo à
outra para que o efetive.
“A despeito de instrumentalização mediante um simples recibo,
as partes celebraram um contrato preliminar, cuja execução se
consumou com a entrega do imóvel ao compromissário-
comprador e com o pagamento do preço por este ultimo, na
forma convencionada. Improcedência da alegação segundo a
qual as negociações não passaram de simples tratativas
preliminares” (STJ, Resp 145.204-BA, 4ª T., rel. Min. Barros
Monteiro, DJU, 14.12.1998).
Caso não seja o contrato preliminar convertido em contrato
definitivo no prazo estabelecido, o interessado poderá
requerer em juízo que o pré contrato tenha caráter
definitivo, o que será possível, desde que a natureza da
obrigação não tenha sido alterada. A sentença que der
caráter definitivo ao contrato preliminar valerá como um
contrato e poderá ser registrada.
Art. 464. Esgotado o prazo, poderá o juiz, a pedido do
interessado, suprir a vontade da parte inadimplente,
conferindo caráter definitivo ao contrato preliminar,
salvo se a isto se opuser a natureza da obrigação.
�
10/03/2015
3
Alternativamente a ação judicial, se o contrato preliminar não
for executado, o interessado poderá propor ação de
perdas e danos, considerando desfeito o acordado entre as
partes.
Art. 465. Se o estipulante não der execução ao
contrato preliminar, poderá a outra parte considerá-lo
desfeito, e pedir perdas e danos.
O contrato preliminar será considerado unilateral se produzir
obrigação apenas para um dos contraentes. Nesse caso a
conclusão do negócio será opcional, de modo que o credor
deverá manifestar seu interesse quanto a oferta no prazo
previsto em contrato ou, na ausência desse, em prazo
estipulado pelo devedor. É o que determina o artigo 466 do
código civil:
Art. 466. Se a promessa de contrato for unilateral, o
credor, sob pena de ficar a mesma sem efeito, deverá
manifestar-se no prazo nela previsto, ou, inexistindo
este, no que lhe for razoavelmente assinado pelo
devedor.