Resumo AV2 Direito Civil IV

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Direito Civil IV – Resumo AV2 
 
 Direitos reais sobre coisa própria 
 Direitos reais sobre coisa alheia 
 
Conceito: “o direito das coisas regula o poder dos homens sobre os bens e modos de sua utilização econômica”. 
(Quando falamos de direitos reais estamos sempre falando de um bem ligado a uma pessoa). 
 
Direito real: é o poder jurídico, direito e imediato, do titular sobre a coisa, com exclusividade e contra todos. No polo 
passivo incluem-se os membros da coletividade, pois todos devem abster-se de qualquer atitude que possa turbar o 
direito do titular. No instante em que alguém viola esse dever, o sujeito passivo, antes indeterminado, torna-se 
determinado. 
 
Elementos essências: o sujeito ativo, a coisa e a relação ou poder do sujeito ativo sobre a coisa, chamado domínio. 
 
A doutrina dualista é a que mais se adequa a realidade dos direitos reais, ou seja, apresenta características próprias, 
que o distingue dos direitos pessoais e obrigacionais. 
 
Segue os seguintes princípios: 
 
 Da aderência/especialidade/inerência 
 Absolutismo 
 Publicidade/Visibilidade (registro e tradição) 
 Taxatividade 
 Tipificação/Tipicidade 
 Perpetuidade 
 Exclusividade 
 Desmembramento/Elasticidade 
 
Obrigação propter rem: É aquela que recai sobre uma pessoa por força de um determinado direito real. Tem 
característica de direito obrigacional, por recair sobre uma pessoa que fica adstrita a satisfazer uma prestação e de 
direito real, pois vincula sempre o titular da coisa. 
 
Posse 
 
Conceito: é a exteriorização de um dos direitos da propriedade. A posse consiste numa relação de pessoa e coisa, 
fundada na vontade do possuidor, criando mera relação de fato. A propriedade é a relação entre a coisa e a pessoa, 
que baseia-se na vontade objetiva da lei, implicando um poder jurídico e criando uma relação de direito. 
 
Teoria Subjetivista – SAVIGNY 
 
Para essa teoria, a posse resultaria da conjunção de dois elementos: corpus e animus domini. 
A posse é o poder de dispor fisicamente da coisa, com ânimo de considera-la sua e defende-la contra a intervenção 
de outrem. 
Encontram-se, assim, na posse dois elementos: 
 
Elemento material: corpus: que é representado pelo poder físico sobre a coisa. 
Elemento intelectual: animus: o propósito de ter a coisa como sua (animus rem sibe habendi). 
 
Os dois elementos são indispensáveis para que se caracterize a posse, pois se faltar o corpus, inexiste reação de fato 
entre a pessoa e a coisa, e se faltar o animus, não existe posse, mas mera detenção. 
 
Teoria Objetiva - IHERING 
 
Para essa teoria, a pose é a exteriorização da propriedade e por isso para caracterizar a posse basta o exercício em 
nome próprio do poder de fato (como o proprietário age em face da coisa) sobre a coisa. 
 
O CC adota essa teoria, no que se pode ver no art. 1197 do CC ao definir o possuidor. 
“Art. 1.197. A posse direta, de pessoa que tem a coisa em seu poder, temporariamente, em virtude de direito pessoal, 
ou real, não anula a indireta, de quem aquela foi havida, podendo o possuidor direto defender a sua posse contra o 
indireto.” 
 
 Em razão de ter sido acolhida a teoria objetiva, é possível que várias pessoas, sobe títulos diversos, exerçam 
a posse sobre um mesmo bem. Afirma-se então, que a posse pode ser desdobrada em posse direta e posse 
indireta. 
 
Posse direta: detém a posse direta aquele que possuir materialmente a coisa, ou seja, aquele que tem a coisa em 
seu poder. Art. 1197 CC 
Posse indireta: será exercida pelo proprietário do bem que concede ao possuidor direito de usar a coisa 
temporariamente. 
 
Exemplo: o proprietário de um bem que o aluga transfere a posse direta ao locatário, conservando para si a posse 
indireta, pois pode dispor da mesma ou reivindica-la. 
 
 Distinção dentre: propriedade, posse e detenção. 
 
A posse é o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade. Exemplo: o locatário e o 
comodatário exercem posse sobre o bem. CC, Art. 1.196. Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o 
exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade. 
 
A detenção é aquela situação em que alguém conserva a posse em nome de outro e em cumprimento às suas 
ordens e instruções. A detenção não é posse, portanto confere ao detentor direitos decorrentes desta. Exemplo: 
caseiro em relação ao imóvel de que cuida. Se eventualmente uma ação possessória for dirigida indevidamente ao 
detentor, este deverá nomear a autoria o proprietário ou o possuidor. A nomeação a autoria é obrigatória, sob pena 
por responder pelas perdas e danos. CC, Art. 1.198. Considera-se detentor aquele que, achando-se em relação de 
dependência para com outro, conserva a posse em nome deste e em cumprimento de ordens ou instruções suas. 
 
Parágrafo único. Aquele que começou a comportar-se do modo como prescreve este artigo, em relação ao bem e à 
outra pessoa, presume-se detentor, até que prove o contrário. 
Propriedade: Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de 
quem quer que injustamente a possua ou detenha. 
§ 1
o
 O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais e de modo 
que sejam preservados, de conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio 
ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como evitada a poluição do ar e das águas. 
§ 2
o
 São defesos os atos que não trazem ao proprietário qualquer comodidade, ou utilidade, e sejam animados pela 
intenção de prejudicar outrem. 
§ 3
o
 O proprietário pode ser privado da coisa, nos casos de desapropriação, por necessidade ou utilidade pública ou 
interesse social, bem como no de requisição, em caso de perigo público iminente. 
§ 4
o
 O proprietário também pode ser privado da coisa se o imóvel reivindicado consistir em extensa área, na posse 
ininterrupta e de boa-fé, por mais de cinco anos, de considerável número de pessoas, e estas nela houverem realizado, em 
conjunto ou separadamente, obras e serviços considerados pelo juiz de interesse social e econômico relevante. 
§ 5
o
 No caso do parágrafo antecedente, o juiz fixará a justa indenização devida ao proprietário; pago o preço, valerá a 
sentença como título para o registro do imóvel em nome dos possuidores. 
 
Posse: Art. 1.196. Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes 
inerentes à propriedade. 
 
Detenção: Art. 1.198. Considera-se detentor aquele que, achando-se em relação de dependência para com outro, conserva a 
posse em nome deste e em cumprimento de ordens ou instruções suas. 
Parágrafo único. Aquele que começou a comportar-se do modo como prescreve este artigo, em relação ao bem e à outra 
pessoa, presume-se detentor, até que prove o contrário. 
 
 Detentor ou famulo da posse: é a pessoa que exerce sobre o bem não uma posse própria, mas de outra a 
quem se encontra subordinada. Ex.: caseiro. 
 
Classificação da posse e suas características 
 
Posse Justa: é aquela que não é violenta, clandestina e nem precária. 
Posse injusta: é aquela que está viciada pela violência, clandestinidade e precariedade. 
Posse violenta -> obtida pelo uso da força. 
Posse clandestina -> obtida de forma oculta/escondida. 
Posse precária -> obtida mediante abuso de confiança. 
 
Posse de boa-fé e posse de má-fé: considera-se de boa-fé o possuidor que ignora os vícios ou defeitos existentes 
sobre a posse. Possuidor de má-fé é aquele que tem conhecimento dos vícios. 
Posse originaria: irá ocorrer quando um possuidor tiver adquirido a posse sem que essa tenha decorrido de um 
possuidor anterior, ou seja, não existir a transmissão do bem do antecessor para o sucessor. (Ex.: usucapião, aluvião, 
avulsão).Posse derivada: ocorre quando a mesma for repassada a outrem por ato ou negócio jurídico bilateral entre o 
possuidor anterior e o posterior. (Ex.:compra e venda, usufruto, doação) 
 
Posse ad interdicta: é aquela que enseja proteção (tanto o possuidor direto quanto o possuidor indireto, por meio 
de ações judiciais, que visão proteger a posse). 
Posse ad usucapionem: será conferida aquele possuidor que reunir os requisitos legais para a propositura de uma 
ação de usucapião. 
 
Ou seja, ad interdicta é aquela que confere ao possuidor valer-se dos interditos (meios de defesa) quando sua posse 
for esbulhada, turbada ou ameaçada. A ad usucapionem é a posse que se prolonga no tempo podendo gerar a 
aquisição do domínio pela usucapião. 
 
Composse: Art. 1199 CC. É quando duas tem a posse de um bem sob o mesmo título, ou seja, exercem 
simultaneamente poderes possessórios sobre a coisa. 
Exemplo: são compossuidores, irmãos que alugam um imóvel de veraneio para passar um feriado com suas famílias. 
Pode ser pro indiviso ou pro diviso: na 1ª ocorre quando todos compossuidores exercem a posse no mesmo tempo o 
sobre todo o bem. Já na 2ª há uma divisão no exercício do direito. 
Exemplo: irmãos que recebem um terreno de herança e resolvem cada um usar uma parte. 
 
Efeitos da posse: 
Proteção possessória – ações possessórias – interditos possessórios. 
 
Interdito proibitório: AMEAÇA: deve ser utilizado em caso de ameaça, caracterizado pela agressão em potência 
(legislação processual: Art. 932 e 933 do CPC). 
 
Ação de manutenção de posse: TURBAÇÃO: há turbação quando houver molestamento, incomodo, redução do 
exercício de uso livre do bem praticado pelo turbador. A turbação caracteriza-se, então, quando houver redução 
injusta da utilidade pelo uso potencial. (art. 920 CPC – art. 926 CPC – art. 927 CPC). 
 
Ação de reintegração de posse: ESBULHO: ocorre quando a agressão a posse priva o possuidor da mesma, ou seja, 
quando há quebra no vínculo direto entre o possuidor e a coisa por força de ação ilícita ou abuso de direito de 
terceiro. 
 
Efeitos da posse: 
A proteção possessória; 
A percepção dos frutos, a responsabilidade pela perda ou deterioração da coisa; 
A indenização por benfeitorias e o direito de retenção para garantir seu pagamento; 
O usucapião; 
Posse 
BOA-FÉ MÁ-FÉ 
Percepção dos frutos – art 
1214 CC 
Percepção dos frutos – art 
1215CC 
Indenização e retenção das 
benfeitorias - art. 1219 e pf 
1222 CC 
Indenização e retenção das 
benfeitorias - art. 1220 e 1ªp 
1222 CC 
Indenização por prejuízos 
sofridos – art. 1217 CC 
Indenização por prejuízos 
sofridos – art. 1218 CC 
 
 
 
A percepção dos frutos: sendo o vencedor na ação reivindicatória, o proprietário reivindicante tem direito de 
receber do possuidor vencido a coisa reivindicada. Porém, indaga-se qual o destino dos frutos pendentes ou das 
benfeitorias realizadas na coisa durante a posse, e, por outro lado, o prejuízo pelos estragos e deterioração 
experimentadas pela coisa principal no período. 
 
A responsabilidade pela perda ou deterioração da coisa: caso o possuidor tenha agido de boa-fé, a lei determina 
que ele não responde pela perda ou deterioração da coisa a menos que tenha sido culpado. Entretanto, o possuidor 
de má-fé responde pela perda ou deterioração da coisa em todos os casos, mesmo que decorrentes de caso fortuito 
ou força maior, só se eximindo com a prova de que se teriam dado do mesmo modo ainda que a coisa estivesse em 
mãos do reivindicante. 
 
As benfeitorias e o direito de retenção: o possuidor de boa-fé tem direito à indenização pelas benfeitorias 
necessárias e uteis, podendo levantar as voluptuárias que não lhe forem pagas e que admitirem remoção sem 
detrimento da coisa. Pelo valor das primeiras, poderá exercer o direito da retenção, conservando a coisa alheia além 
do momento em que a deveria restituir. Ao possuidor de má-fé serão ressarcidas somente as benfeitorias 
necessárias, porque estas deveriam ser efetuadas estivesse a coisa nas mãos de quem quer que fosse, sob pena de 
deterioração ou destruição. Entretanto, ele não adquire o direito de retenção para garantir o pagamento da referida 
indenização. 
 
A usucapião: é o modo originário de aquisição do domínio, através da posse mansa e pacifica, por determinado 
espaço de tempo, fixado na lei. A usucapião será estudado nos trabalhos referentes à propriedade, pois este efeito 
da posse se fundamenta no propósito de consolidação da propriedade. 
 
Aquisição da posse: 
 
 Art.1204 CC. “Adquire-se a posse desde o momento em que se torna possível o exercício, em nome próprio, 
de qualquer dos poderes inerentes à propriedade.” 
 Art. 1.205. A posse pode ser adquirida: I - pela própria pessoa que a pretende ou por seu representante; II - 
por terceiro sem mandato, dependendo de ratificação. 
 Entretanto, Art. 1.208. Não induzem posse os atos de mera permissão ou tolerância assim como não 
autorizam a sua aquisição os atos violentos, ou clandestinos, senão depois de cessar a violência ou a 
clandestinidade. 
 Art. 1.206. A posse transmite-se aos herdeiros ou legatários do possuidor com os mesmos caracteres. 
Momento de início da posse: a partir do momento que existir um título constitutivo, ou seja, no momento em que o 
contrato for levado a registro, permitirá ao possuidor exercer de forma limitada os poderes previstos no art. 1228 CC. 
“Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem 
quer que injustamente a possua ou detenha. 
§ 1
o
 O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais e de modo 
que sejam preservados, de conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio 
ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como evitada a poluição do ar e das águas. 
§ 2
o
 São defesos os atos que não trazem ao proprietário qualquer comodidade, ou utilidade, e sejam animados pela 
intenção de prejudicar outrem. 
§ 3
o
 O proprietário pode ser privado da coisa, nos casos de desapropriação, por necessidade ou utilidade pública ou 
interesse social, bem como no de requisição, em caso de perigo público iminente. 
§ 4
o
 O proprietário também pode ser privado da coisa se o imóvel reivindicado consistir em extensa área, na posse 
ininterrupta e de boa-fé, por mais de cinco anos, de considerável número de pessoas, e estas nela houverem realizado, em 
conjunto ou separadamente, obras e serviços considerados pelo juiz de interesse social e econômico relevante. 
§ 5
o
 No caso do parágrafo antecedente, o juiz fixará a justa indenização devida ao proprietário; pago o preço, valerá a 
sentença como título para o registro do imóvel em nome dos possuidores.” 
 
Espécies de aquisição: 
 
Aquisição originaria e derivada: originaria: irá ocorrer quando um possuidor tiver adquirido a posse sem que essa 
tenha decorrido de um possuidor anterior, ou seja, não existir a transmissão do bem do antecessor para o sucessor. 
(Ex.: usucapião, aluvião, avulsão) derivada: ocorre quando a mesma for repassada a outrem por ato ou negócio 
jurídico bilateral entre o possuidor anterior e o posterior. (Ex.:compra e venda, usufruto, doação). A aludida 
transferência ou transmissão pode ocorrer de tradição, do constituto possessório e da sucessão inter vivos e mortis 
causa. 
 
Modos: 
Ocupação: Art. 1263 CC 
Exercício do direito: Art. 1204 CC Adquire-se também a posse pelo exercício do direito. Exemplo clássico é o da servidão. Se constituída pela 
passagem de um aqueduto por terreno alheio, por exemplo, adquire o agente a sua posse se o dono do prédio serviente permanece inerte. O art. 1.379 do 
Código Civil proclama que “o exercício incontestado e contínuo de uma servidão aparente” pode, preenchidos os demais requisitoslegais, conduzir à 
usucapião. Adquire-se pelo exercício do direito a posse dos jus in re aliena, ou seja, dos direitos reais sobre coisas alheias, e, pela apreensão, das coisas 
propriamente ditas. Não é o exercício de qualquer direito que constitui modo originário de aquisição da posse, mas daqueles direitos que podem ser objeto 
da relação possessória, como a servidão, o uso etc. Exemplo de apreensão de coisa: o cultivo de um campo abandonado. Exemplo de exercício de direito: a 
passagem constante de água por um terreno alheio, capaz de gerar a servidão de águas.O exercício do direito não se confunde com gozo. Ter o exercício 
de um direito é poder usar esse direito, é ter-lhe a utilização, a realização do poder que ele contém. O locatário, por exemplo, adquire a posse da coisa 
locada quando assume o exercício desse direito. O mesmo sucederá com todos aqueles que sejam titulares de direitos exercidos sobre coisas corpóreas. 
Usucapião 
 
Tradição: meios de tradição da posse: 
 
Ocorre em regra, com a entrega efetiva do bem (tradição real). 
 
Tradição real: envolve a entrega efetiva e material da coisa. 
Tradição simbólica: quando representada por ato que traduz a alienação, o adquirente passa a ter a disponibilidade 
física da coisa. (ex.: entrega da chave de um ap.) 
Tradição ficta: caracteriza-se como simbólica quando traduzida por atitudes, gestos, condutas indicativas na 
intenção de transferir a posse. 
Tradição consensual: é aquela em que o alienante transfere unicamente, no plano jurídico, a coisa, permanecendo 
no exercício do poder de fato sobre o bem. 
 
 Claúsula constituti/Constituto Possessório: não se presumo, pois está deverá ser expressa no contrato, pois 
através dessa clausula possibilita-se, como por exemplo, que uma vez o vendedor transferindo a outrem o 
domínio da coisa conserva-se em seu poder, mas agora na condição de locatário ou comodatário. 
 
 
Sucessão: art. 1206 e 1207 CC e Acessão: art. 1248 CC 
 
Acessão de posses: é a soma da posse do sucessor com a posse do antecessor para atingir o tempo exigido em lei 
para a usucapião, desde que as posses tenham as mesmas características (1243). 
A posse também pode ser adquirida através das acessões em virtude de sucessão por ato intervivos ou mortis causa, 
diante das regras, estabelecidas nos arts. 1206 e 1207 do CC. 
A sucessão por ato mortis causa, diante da regra do art 1207 do CC, tem como finalidade transmitir o tempo da 
posse do sucessor para o seu antecessor para efeitos de usucapião. 
Diante da regra do p.ú. do art. 1791 CC até a partilha dos bens os herdeiros estarão na qualidade de possuidores da 
herança que será indivisível e regular-se-á pelas normas relativas ao condomínio. 
 
Perda da posse: 
 
A perda da posse pelo abandono se dá quando o possuidor, intencionalmente, se afasta do bem com o escopo de se 
privar de sua disponibilidade física e de não mais exercer sobre ela quaisquer atos possessórios. 
A tradição, além de meio de aquisição da posse pode acarretar sua extinção; é uma perda por transferência. 
A perda da própria coisa se dá quando for absolutamente impossível encontrá-la, de modo que não mais se possa 
utilizá-la economicamente. 
A destruição da coisa decorre de evento natural ou fortuito, de ato do próprio possuidor ou de terceiros; é preciso 
que inutilize a coisa definitivamente, impossibilitando o exercício do poder de utilizar, economicamente, o bem por 
parte do possuidor; a sua simples danificação não implica a perda da posse. 
A perda pela inalienabilidade da coisa ocorre por ter sido colocada fora do comércio por motivo de ordem pública, 
de moralidade, de higiene ou de segurança coletiva, não podendo ser, assim, possuída porque é impossível exercer, 
com exclusividade, os poderes inerentes ao domínio. 
Perda pela posse de outrem se verifica ainda que contra a vontade do possuidor se este não foi manutenido ou 
reintegrado em tempo competente; a inércia do possuidor, turbado ou esbulhado no exercício de sua posse, 
deixando escoar o prazo de ano e dia, acarreta perda da sua posse, dando lugar a uma nova posse em favor de 
outrem. 
O constituto possessório que, simultaneamente, é meio aquisitivo da posse por parte do adquirente, e de perda, em 
relação ao transmitente. 
 
A perda da posse dos direitos ocorre: 
a) pela impossibilidade de seu exercício, isto porque a impossibilidade física ou jurídica de possuir um bem leva à 
impossibilidade de exercer sobre ele os poderes inerentes ao domínio; 
b) pela prescrição, de modo que, se a posse de um direito não se exercer dentro do prazo previsto, tem-se, por 
conseqüência, a sua perda para o titular. 
 
A perda da posse para o ausente se configura quando, tendo notícia da ocupação, se abstém o ausente de retomar o 
bem, abandonando seu direito; quando, tentando recuperar a sua posse, for, violentamente, repelido por quem 
detém a coisa e se recusa, terminantemente, a entregá-la. 
 
Propriedade 
 
“Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de 
quem quer que injustamente a possua ou detenha.” 
 
Elementos/atributos da propriedade: 
Direito de gozar: jus friendi 
Direito de reivindicar: rei vindicatio 
Direito de usar: jus utendi 
Direito de dispor: jus abutendi 
 
Quando o proprietário tem consigo todos os poderes acima mencionados, diz-se que a propriedade é plena e 
irrestrita. 
 
Quando transmite a outrem um ou alguns destes direitos, como no caso do usufruto, afirma-se que a propriedade é 
limitada e restrita. 
 
A propriedade ainda pode ser resolúvel quando o direito estiver ligado a uma condição resolutiva ou a um termo. 
Ex.: propriedade fiduciária (que é a propriedade resolúvel de coisa móvel infungível que o devedor transfere ao 
credor, com finalidade de garantia). 
 
Restrições legais de interesse particular e público 
 
Limites gerais ao uso da propriedade: o direito de propriedade deve ser exercido em consonância com a função 
social (art. 5ª, XXIII) devendo respeitar e preservar, em conformidade com a lei, a flora, a fauna etc. Como prevê o 
art. 1228, p1ª e p2ª do CC. 
Privação da propriedade: art. 1228: § 3o O proprietário pode ser privado da coisa, nos casos de desapropriação, por 
necessidade ou utilidade pública ou interesse social, bem como no de requisição, em caso de perigo público 
iminente. 
 
Características da propriedade: 
1. é um direito oponível erga omnes, ou seja, atinge a todos os indivíduos e o proprietário pode desfrutar e dispor do 
bem como quiser, dentro dos limites estabelecidos pela lei. 
2. é exclusiva, ou seja, o direito sobre um bem exclui o direito de outro sobre o mesmo bem. 
3. é perpétua, pois o domínio subsiste independente de exercício, enquanto não sobreviver causa extintiva legal ou 
pela própria vontade do titular. 
 
Extensão da propriedade do solo: art. 1.230. A propriedade do solo não abrange as jazidas, minas e demais recursos 
minerais, os potenciais de energia hidráulica, os monumentos arqueológicos e outros bens referidos por leis 
especiais. 
Parágrafo único. O proprietário do solo tem o direito de explorar os recursos minerais de emprego imediato na 
construção civil, desde que não submetidos a transformação industrial, obedecido o disposto em lei especial. 
 
Propriedade plena: quando todos os direitos elementares estão reunidos com proprietário. 
Propriedade limitada: quando um dos elementos dos direitos elementares passa a pertencer a outro titular. 
 
Os frutos e produtos da coisa: Art. 1.232. Os frutos e mais produtos da coisa pertencem, ainda quando separados, 
ao seu proprietário, salvo se, por preceito jurídico especial, couberem a 
outrem. 
Modos de aquisição da propriedade imobiliária/Imóvel 
 
Aquisição originaria e derivada: a aquisição é originaria quando a coisa não tem dono 
anterior, nela não existe relação jurídica de transmissão, como na ocupação ouna 
acessão. É derivada quando houver a transmissibilidade do domínio, por ato causa 
mortis (nesta hipótese, o fato da morte faz com que o patrimônio do falecido transfira-se a seus herdeiros) ou intervivos. 
Na aquisição originária, não se consideram vícios anteriores da propriedade porque não existe anterior titular a ser levado em 
conta. Na aquisição derivada, a coisa chega ao adquirente com as características anteriores, tanto atributos ou virtudes como 
defeitos ou mazelas. Desse modo, a alienação de bem hipotecado ou onerado com servidão, por exemplo, não extingue esses 
Aula 6 
3.4. Modos de aquisição da 
propriedade imobiliária 
3.4.1 Registro de título 
3.4.2 Acessões imobiliárias 
 
ônus. A aquisição por direito hereditário, a derivada de contrato e a tradição são exemplos de modalidades derivadas de 
aquisição. 
 
Aquisição a título singular e universal: a aquisição também pode ser a título singular, quando se refere a um bem especifico ou a 
título universal, na herança, quando se transmite os bens de uma pessoa. 
Na aquisição a título universal, o sucessor assume todos os direitos reais e obrigações do transmitente, com relação a este e a 
terceiros. Na aquisição singular, objetivam-se exclusivamente os direitos que cercam a coisa certa e determinada transmitida. 
 
Pressupostos para aquisição da propriedade: ser agente capaz, objeto ser licito e a observância dos procedimentos legais. 
 
Registro de título 
 
A aquisição pelo registro de título - Sistema de aquisição da propriedade imóvel: 
Importante relacionar três sistemas de aquisição da propriedade imóvel: 
 o sistema franco-italiano: a transmissão opera por qualquer maneira; 
 o sistema germânico: a transmissão da propriedade ocorre sempre pelo registro; neste caso as duas partes 
comparecem ao registro e a presunção é absoluta (jures et de jures), não admitindo anulação; 
 o sistema brasileiro: assemelha-se ao sistema germânico, porém apenas uma parte comparece ao registro, gerando 
uma presunção relativa. 
CÓDIGO CIVIL 
Art. 1.245 - Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no 
Registro de Imóveis. 
§ 1° - Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel. 
§ 2° - Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo 
cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel. 
Art. 1.246 - O registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao oficial do registro, e este o prenotar no 
protocolo. 
Art. 1.247 - Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique ou anule. 
Parágrafo único - Cancelado o registro, poderá o proprietário reivindicar o imóvel, independentemente da boa-fé ou do título 
do terceiro adquirente. 
 
Atualmente, a matéria registrária é regulada pela Lei nº 6.015, de 31-12-73, com várias alterações. O Código Civil apenas traça 
lineamentos gerais do registro imobiliário. A escrituração e ordenação dos assentos é ordenada pela lei específica. O art. 856 do 
Código anterior dispunha que o Registro de Imóveis compreendia: 
"I - a transcrição dos títulos de transmissão da propriedade; 
II - a transcrição dos títulos enumerados no art. 532; 
III - a transcrição dos títulos constitutivos de ônus reais sobre coisas alheias; 
W - a inscrição das hipotecas. " 
 
A lei registrária vigente refere-se apenas a registro e averbação, que são feitos na matrícula do imóvel, em que deve ser inserida 
toda a vida jurídica do bem. Essa matrícula deve obedecer ao requisito da continuidade. A transcrição deve ser contínua, sempre 
sucessiva à anterior, sem salto ou omissão de encadeamento entre um registro e outro. A missão do registro de imóveis é 
acompanhar a vida dos bens de raiz. Com a introdução da matrícula em nosso sistema imobiliário, passou-se a tomar como base 
o próprio imóvel no registro, que no diploma anterior levava em conta a pessoa titular de direito. Uma vez aberta a matrícula do 
imóvel, todas as modificações e vicissitudes sofridas por ele são registradas ou averbadas nela. 
 
Registros Públicos: 
''A matrícula será efetuada por ocasião do primeiro registro a ser lançado na vigência desta Lei, mediante os elementos 
constantes do título apresentado e do registro anterior nele mencionado. " 
A respeito do registro, menciona o art. 236: "Nenhum registro poderá ser feito sem que o imóvel a que se referir esteja 
matriculado." A matrícula é o núcleo do registro imobiliário e cada imóvel deve ter matrícula própria. 
A transcrição deve ser feita no cartório correspondente ao local onde está o imóvel. As despesas com o registro, salvo 
convenção em contrário, cabem ao adquirente (art. 862 do Código anterior) . 
 Tendo em vista o princípio de veracidade e presunção relativa, os registros ficam sujeitos à declaração de nulidade ou ação de 
anulação, se feitos em desacordo com a lei ou se espelharem situação não verdadeira. 
O art. 860, parágrafo único, do Código Civil de 1916, estatuiu a regra fundamental da aquisição da propriedade imóvel entre nós, 
ao dispor que, "enquanto se não transcrever o título de transmissão, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel, e 
responde pelos seus encargos". 
O mais recente Código no art. 1.245, § 1 º, redigiu: "Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser 
havido como dono do imóvel." 
Como visto, antes do registro existe apenas relação pessoal entre alienante e adquirente. Por outro lado, enquanto não 
cancelado o registro, presume que o titular é quem nele figura. 
O registro Torrens, facultado pelo ordenamento para imóveis rurais, visa conferir presunção absoluta de propriedade a quem 
tiver seu certificado. O pedido deve ser endereçado ao oficial do Registro, que, considerando-o em termos, remeterá ao juízo. O 
procedimento é regulado pelos arts. 277 a 288 da Lei nº 6.015/73. As exigências são minuciosas. O interessado deve juntar, além 
da prova de domínio, planta do imóvel, além de outros documentos (art. 278) . Publica-se edital. Qualquer interessado poderá 
contestar o pedido, intervindo no processo necessariamente o Ministério Público. Finalmente, acolhida a pretensão e transitada 
em julgado a sentença, o oficial inscreverá na matrícula o julgado, arquivando toda a documentação (art. 288). A definição do 
que se entende por imóvel rural é dada pela Municipalidade. Essa modalidade de registro, pelas dificuldades e custo, não logrou 
difundir-se no país. 
 
Acessões imobiliárias 
 
No sentido mais amplo, significa aumento da coisa objeto de propriedade. Cuida-se, como mencionado, de forma originária de 
aquisição da propriedade. O termo também tem a noção de acessório. A questão jurídica igualmente tem em mira uma coisa 
principal. Pelo princípio, passa a pertencer ao dono da coisa principal o que se adere a ela. Obedece-se à regra geral segundo a 
qual o acessório segue o principal. 
Também ocorre acessão quando da própria coisa exsurge um acréscimo, como o fruto da árvore. Essa acessão aproveita ao 
proprietário da coisa e não traz maiores consequências jurídicas. Não é, pois, dessa modalidade de aquisição de propriedade 
que a lei trata sob a epígrafe. O problema jurídico surge quando as duas porções pertencem a proprietários distintos. O 
acréscimo provém de força externa, em proveito de móvel ou imóvel. 
Há necessidade de que se distingam o bem principal e o acessório. Nem sempre será o maior valor econômico que prepondera: 
a construção pode ser mais valiosa que o solo, mas este é considerado bem principal. 
Pela acessão imobiliária ocorre um acréscimo ao solo de outrem, aumentando o âmbito de sua propriedade e seu valor. Trata-se 
de acessão de imóvel a imóvel. Essa incorporação, aderência de uma coisa a outra, pode decorrer de causa natural ou de 
atividade humana. A lei entende porbem deixar a propriedade ao titular da coisa principal para evitar o condomínio, permitindo 
sempre que possível o ressarcimento impeditivo do injusto enriquecimento. 
Nosso ordenamento regulou a acessão como modalidade de aquisição da propriedade em cinco espécies: formação de ilhas, 
aluvião, avulsão, abandono de álveo e construções e plantações em terreno alheio. 
A acessão de móvel a imóvel ocorre por meio das construções e plantações em terreno alheio. A acessão de imóvel a imóvel 
decorre, pelo ordenamento civil brasileiro, unicamente de atividades fluviais. 
 
Conceito: A acessão refere-se a acréscimos acontecidos em relação a um imóvel, pela mão do homem ou por causas naturais. A 
acessão pode ser natural ou artificial. 
Acessão artificial: A acessão artificial, resultado do trabalho do homem, dá-se pela construção de obras ou pelas plantações. 
Acessão natural: A acessão natural ocorre quando há uma movimentação de terra causada por circunstâncias da natureza. O 
Código Civil e o Código de Águas regulam de modo minucioso a atribuição da propriedade desses acréscimos naturais. Em regra, 
ficam pertencendo ao dono do imóvel ao qual aderiram, ou aos donos dos imóveis mais próximos, no caso da formação de ilhas, 
em proporção às suas testadas. Conforme o art. 1.248 do Código Civil, a acessão natural pode ser: 
� por formação de ilhas; 
� por aluvião; 
� por avulsão; 
� por abandono de álveo. 
 
1) Formação de ilhas. 
A formação de ilha é a aquisição do domínio pelo acréscimo ou incorporação de bem inesperado devido ao depósito de 
materiais, rebaixamento das águas ou movimentação da terra. Somente interessam ao Direito Civil as ilhas formadas em rios 
não navegáveis ou particulares, por pertencerem ao domínio particular. 
CÓDIGO CIVIL - Art. 1.249 - As ilhas que se formarem em correntes comuns ou particulares pertencem aos proprietários ribeirinhos fronteiros, 
observadas as regras seguintes: I - as que se formarem no meio do rio consideram-se acréscimos sobrevindos aos terrenos ribeirinhos 
fronteiros de ambas as margens, na proporção de suas testadas, até a linha que dividir o álveo em duas partes iguais; II - as que se formarem 
entre a referida linha e uma das margens consideram-se acréscimos aos terrenos ribeirinhos fronteiros desse mesmo lado; III - as que se 
formarem pelo desdobramento de um novo braço do rio continuam a pertencer aos proprietários dos terrenos à custa dos quais se 
constituíram. 
Nem todas as ilhas que se formam pertencem aos particulares. As ilhas em rios navegáveis ou que banhem mais de um Estado, 
são de domínio público (art. 20, IV, da Constituição Federal). 
 
2) Aluvião: Aluvião é o acréscimo de terras devido ao depósito de material trazido pelas águas, que vão se acumulando junto a 
imóveis lindeiros, de modo contínuo e de forma quase imperceptível. Esses acréscimos formados por depósitos e aterros 
naturais ao longo das margens das correntes, ou pelo desvio das águas destas, pertencem aos donos dos terrenos marginais, 
sem indenização (CC, art. 1.250). O terreno aluvial, que se formar em frente de prédios de proprietários diferentes, dividir-se-á 
entre eles, na proporção da testada de cada um sobre a antiga margem. 
Aluvião impróprio são as partes descobertas de áreas de águas dormentes (lagos e represas que recuam e deixam um aumento 
na orla). 
 
3) Avulsão: Avulsão é o deslocamento de uma porção considerável de terra, pela força das águas e o seu consequente 
arremesso de encontro a terras de outrem. O dono das terras assim acrescidas pode ficar com o acréscimo, pagando 
indenização ao reclamante ou consentir que a terra seja removida. 
CÓDIGO CIVIL Art. 1.251 - Quando, por força natural violenta, uma porção de terra se destacar de um prédio e se juntar a outro, o dono deste 
adquirirá a propriedade do acréscimo, se indenizar o dono do primeiro ou, sem indenização, se, em um ano, ninguém houver reclamado. 
Parágrafo único - Recusando-se ao pagamento de indenização, o dono do prédio a que se juntou a porção de terra deverá aquiescer a que se 
remova a parte acrescida. 
 
4) Abandono de álveo: Álveo ou leito abandonado do rio público ou particular se observa quando um rio seca ou se desvia de 
seu curso naturalmente. Pertence aos proprietários ribeirinhos das duas margens com divisa no meio. O álveo abandonado de 
corrente pertence aos proprietários ribeirinhos das duas margens, sem que tenham indenização os donos dos terrenos por onde 
as águas abrirem novo curso, entendendo-se que os prédios marginais se estendem até o meio do álveo (CC, art. 1.252). 
 
Acessões artificiais: São aquelas que derivam de um comportamento ativo do homem, dentre elas, as plantações e construções 
de obras. 
CÓDIGO CIVIL Art. 1.253 - Art. 1.254 - Art. 1.255 - Art. 1.256 - Art. 1.257 - Art. 1.258 - Art. 1.259 
 
Usucapião 
 
A posse prolongada da coisa pode conduzir à aquisição da propriedade, se presentes determinados requisitos estabelecidos em 
lei. Em termos mais concretos, denomina-se usucapião o modo de aquisição da propriedade mediante a posse suficientemente 
prolongada sob determinadas condições. 
Ou seja, já no direito romano, a usucapião significa a captação ou aquisição de um bem pelo uso prolongado (usus capere). É 
considerado forma de aquisição originaria da propriedade móvel ou imóvel por um transcurso de um lapso temporal e 
obedecendo certos requisitos legais: 
 
1. coisa hábil: coisa usucapivel (não podem: ar, luz solar, agua e imóveis públicos). 
2. posse: deve ser mansa e pacifica, com o ânimo do dono. 
3. tempo: posse deve ser continua, exercida sem intervalos. 
4. justo título. 
5. boa-fé: aquele que pensava ser dono. 
 
Objetivos do usucapião: garantir a estabilidade e segurança da propriedade, estimular a função social da propriedade e 
desestimular o não uso da propriedade. 
 
O usucapião deve ser considerado modalidade originária de aquisição, porque o usucapiente constitui direito à parte, 
independentemente de qualquer relação jurídica com anterior proprietário. Irrelevante ademais houvesse ou não existido 
anteriormente um proprietário. 
 
Usucapião extraordinário: Art. 1238 CC: são requisitos: posse mansa, pacifica e ininterrupta pelo prazo de 15 anos. O prazo 
cairá para dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual ou nele realizado obras ou serviços de 
caráter produtivo. 
 
Usucapião Especial/Rural: Art. 191 CF e Art. 1239 CC: são requisitos: posse mansa, pacifica e ininterrupta pelo prazo de 5 anos; 
área de terra em zona rural não superior a cinquenta hectares; possuidor não pode ser proprietário de imóvel rural ou urbano; a 
área deve utilizar o imóvel para sua moradia ou de sua família; possuidor deve tornar a terra produtiva por seu trabalho ou de 
sua família. 
 
Usucapião Especial Urbano Familiar: Art. 183 CF e Art. 1240 CC: são requisitos: posse mansa, pacifica e ininterrupta pelo prazo 
de 5 anos; área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados; possuidor não pode ser proprietário do imóvel rural ou 
urbano; possuidor deve utilizar o imóvel para sua moradia ou de sua família. 
 
Usucapião Ordinário: Art. 1242 CC: são requisitos: posse mansa, pacifica e ininterrupta pelo prazo de 10 anos; justo título; boa-
fé. O prazo cairá para 5 anos, se o imóvel houver sido adquirido onerosamente, com base no registro constante do respectivo 
cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, realizado investimentos 
de interesse social e econômico. 
 
Direito intertemporal: 
Os prazos previstos na legislação referente as modalidades de usucapião devem ser principalmente observados nas 
modalidades extraordinária e ordinária, razão pela qual poderão ser os prazos reduzidos mediante observância de 
requisitos específicos. 
 
Alegação em defesa: Súmula 237 do STF: “o usucapião pode ser arguido em defesa”. 
De acordo com a sumula 237 do STF,o usucapião somente poderá ser alegado como defesa uma vez tendo a 
sentença registrada para que possa ser apresentada em pedido contraposto. 
 
Obs.: O registro da propriedade imóvel e as respectivas averbações junto ao cartório de registro de imóveis eram 
assegurar a publicidade do ato e a oponibilidade erga ominis. 
Obs.: os bens públicos e áreas condominiais não poder ser objeto de usucapião. 
 
Modos de aquisição da propriedade móvel 
Formas de aquisição: 
São formas de aquisição da propriedade móvel: o usucapião; a ocupação; o achado do tesouro; a tradição; a especificação; a 
confusão; a comistão; a adjunção; a sucessão hereditária. 
 
Modos originários de aquisição Modos derivados de aquisição 
 
Ocupação – Usucapião – Tesouro – Especificação – Confusão – Comistão – Adjunção – Tradição - Sucessão Hereditária. 
O usucapião - Usucapião de coisa móvel: Para coisas móveis o usucapião é de 5 anos, independentemente de justo título ou 
boa-fé, ou de 3 anos, com justo título e boa-fé, não importando se entre presentes ou ausentes. Na prática, porém, não é 
comum o usucapião de coisas móveis. 
 
Art. 1.260 - Art. 1.261 - Art. 1.262. 
 
A ocupação: A ocupação é o assenhoramento da coisa sem dono (res nullius) ou abandonada (res derelicta). Quem se 
assenhorear de coisa sem dono para logo lhe adquire a propriedade, não sendo essa ocupação defesa por lei (CC, 1.263). 
Não se confunde a coisa sem dono ou abandonada com a coisa perdida; esta última deve ser restituída ao dono ou entregue à 
autoridade. 
 
O tesouro: O tesouro é o depósito antigo de coisas preciosas, oculto, de cujo dono não haja memória. Achado, o tesouro deve 
ser dividido por igual entre o proprietário do prédio e o que achar o tesouro casualmente. O tesouro pertencerá por inteiro ao 
proprietário do prédio, se for achado por ele, ou em pesquisa que ordenou, ou por terceiro não autorizado. Achando-se em 
terreno aforado, o tesouro será dividido por igual entre o descobridor e o enfiteuta, ou será deste por inteiro quando ele mesmo 
seja o descobridor. 
 
A tradição: Conceito: Tradição é o meio pelo qual se transfere a propriedade da coisa móvel, com a sua entrega ao adquirente, 
em cumprimento a um contrato. 
Forma: Geralmente a entrega é efetiva ou real. Mas em certos casos poderá ser simbólica ou ficta, com a entrega de algo que 
represente a coisa, ou até mediante uma simples declaração do transmitente. Às vezes é necessário que a tradição seja 
registrada, para valer contra terceiros. Assim ocorre, por exemplo, na alienação fiduciária ou na compra e venda de automóveis. 
 
Art. 1.267 - 
O constituto possessório é uma forma de tradição ficta, operada pelo próprio contrato, em que o proprietário aliena a coisa, 
mas continua da posse direta desta, que passa ao nome do adquirente e a outro título. 
 
Modos de perda da propriedade 
 
Noções gerais: Conforme a perpetuidade do domínio, este remanescerá na pessoa do seu titular ou de seus sucessores causa 
mortis de modo indefinido ou até que por um meio legal seja afastado do seu patrimônio. São os meios descritos no art. 1.275 
do Código Civil: 
� a alienação; 
� a renúncia; 
� o abandono; 
� o perecimento da coisa; 
� a desapropriação. 
Nos casos da alienação e da renúncia, os efeitos da perda da propriedade imóvel serão subordinados ao registro do título 
transmissivo ou do ato renunciativo no Registro de Imóveis. 
 
Alienação: É a forma de extinção da propriedade em que o titular transmite a outrem seu direito sobre a coisa. Pode ser a título 
gratuito ou oneroso. 
Em relação a alienação de bens moveis e imóveis ocorrera a perda da titularidade de propriedade, entretanto em se 
tratando da alienação de bens imóveis devemos observar a regra do art. 1647 CC, i onde a outorga de outro cônjuge somente 
será dispensada se o regime escolhido por eles for o da separação de bens, pois caso contrário a falta de outorga tonara 
anulável o ato praticado (art. 1649 CC). 
Outorga pela mulher = uxória - outorga pelo homem= maritalis. 
O art. 496 CC também prevê que a necessidade da autorização ou consentimento do cônjuge do alienante e dos demais 
descendentes em se tratando de venda de imóveis de ascendentes para descendentes, pois a falta do consentimento importará 
na antecipação da legitima. Ensina a doutrina majoritária que em se tratando de doação de bem imóvel de ascendente para 
descendente aplica-se por analogia a regra do art. 496 CC. 
 
Renúncia: Ocorre quando o proprietário declara o seu intuito de abrir mão de seu direito sobre a coisa, em favor de terceira 
pessoa que não precisa manifestar sua aceitação. 
 
Renúncia da herança: 
- renuncia abdicativa: em favor do monte. 
- renuncia translativa: em favor de terceiro. 
 
Abandono: O abandono ocorre simplesmente quando o proprietário se desfaz voluntariamente de um imóvel com o propósito 
de não mais tê-lo para si. O imóvel urbano que o proprietário abandonar, com a intenção de não mais o conservar em seu 
patrimônio, e que se não encontrar na posse de outrem, poderá ser arrecadado, como bem vago, e passar, três anos depois, à 
propriedade do Município ou à do Distrito Federal, se se achar nas respectivas circunscrições (CC, art. 1.276). O imóvel situado 
na zona rural, abandonado nas mesmas circunstâncias, poderá ser arrecadado, como bem vago, e passar, três anos depois, à 
propriedade da União, onde quer que ele se localize. 
Será presumida de modo absoluto a intenção de abandonar o imóvel, quando, cessados os atos de posse, deixar o proprietário 
de satisfazer os ônus fiscais. 
 
Perecimento do imóvel: A propriedade se extingue com o perecimento do imóvel. 
Segundo a doutrina poderá ocorrer também o perecimento jurídico, onde a coisa continua a existir mas em uma situação 
jurídica superveniente faz com que se torne impossível o exercício do direito pelo seu titular. 
Exemplo: impossibilidade do proprietário de exercer seu direito sobre um imóvel onde foi erguida uma comunidade antes de ter 
a sentença de usucapião. 
 
Desapropriação: É o procedimento administrativo pelo qual o Poder Público, despoja alguém de uma propriedade e toma para 
si, mediante uma indenização. Deve ser necessariamente motivada por um interesse público. 
 
Propriedade Fiduciária e Propriedade Resolúvel: 
 
Propriedade fiduciária: é aquela que permite a transferência do domínio do bem móvel ou imóvel pelo credor denominado 
fiduciário em garantia de pagamento permanecendo o devedor (fiduciante) com a posse direta do bem. O domínio do credo é 
resolúvel, pois resolve-se automaticamente em favor do devedor alienante, uma vez paga a última parcela. 
Ensina Carlos Roberto G. que a propriedade fiduciária é a propriedade resolúvel, pois o negócio jurídico resolve-se com a 
condição implementada. 
 
Propriedade resolúvel: É a propriedade que, no momento de sua constituição, tem uma causa de encerramento, seja através de 
um termo extintivo ou de uma condição resolutória (ou revogável). Realizada essa causa extintiva (advento do termo ou 
implemento de uma condição, por exemplo) a propriedade é resolvida, ou seja, será extinto o direito a que ela se opõe (não terá 
mais eficácia). Art. 1359 e 1360 CC. 
 
Propriedade superficiária 
 
Natureza jurídica: o direito de superfície é direito real sobre coisa alheia de gozo ou fluição previstos no art. 1225, II do CC. 
 
Constituição desse direito: o direito de superfície poderá ser constituído de forma consensual assumindo assim caráter 
contratual cuja concessão poderá ser gratuita ou onerosa mediante a observância do disposto no art. 1370 do CC. 
 
Observação: sujeitos do direito de superfície. 
 
Fundieiro: é o proprietário do solo e irá fazer jus na hipótese de concessão onerosa ao cânon superficiario, que é o pagamento 
pela utilização de sua propriedade. (Art. 1370 CC). 
 
Superficiario: é o proprietário das construções e/ou plantações. É aquele que responde pelos encargose tributos que incidirem 
sobre o imóvel. (art. 1317 CC). 
 
Características: 
1. é um direito finalístico, pois permite a possibilidade de outrem construir ou plantar em terreno alheio. 
2. temporariedade (os direitos reais sobre coisa alheia são temporários, razão pela qual são instituídos mediante contrato). 
3. pagamento do cânon superficiário na hipótese de concessão onerosa. 
4. o direito de superfície para ser oponível rega ominis deverá ser instituído mediante escritura pública devidamente registrada 
no cartório de registro de imóveis (CRI) competente. 
 
Principais efeitos: 
 
- art. 1372 CC transferência da superfície: por ato inter vivos ou por ato mortis causa e deve ser gratuita. 
- art. 1373 CC alienação do imóvel – direito de preferência. 
- art. 1374 CC resolução da concessão. 
 
Direito de Vizinhança 
 
As normas referentes ao direito de vizinhança apontam limitações em relação ao exercício do direito de propriedade, pois 
constituem verdadeiras obrigações propter rem. 
As normas referentes ao direito de vizinhança de acordo com a doutrina são classificadas como deveres impostos aos vizinhos 
de maneira reciproca. 
 
Natureza jurídica: majoritariamente o direito de vizinhança é considerado uma obrigação propter rem que nasce com a própria 
aquisição da propriedade que deverá ser obedecida e cumprida tanto pelo proprietário quanto pelo possuidor. 
 
Princípios: os quais incidem sobre as normas de direito de vizinhança que são os seguintes: 
a) função social da propriedade como limite à autonomia privada dos proprietários. 
b) solidariedade no que diz respeito, por exemplo, as normas relativas a passagem de cabos e tubulações, como também as 
arvores limítrofes. 
 
As regras do direito de vizinhança são previstas para evitar ou para solucionar eventuais litígios entre pessoas vizinhas. São 
regras que versam sobre: 
– o uso anormal da propriedade; 
– as árvores limítrofes; 
– a passagem forçada; 
– a passagem de cabos e tubulações; 
– as águas; 
– os limites entre prédios e o direito de tapagem; 
– o direito de construir. 
 
Com relação ao uso anormal da propriedade, como já se disse a propriedade não pode ser utilizada indiscriminadamente. Se o 
seu uso indevido prejudicar a segurança, a saúde ou o sossego de vizinho, este poderá, de acordo com a lei, fazer cessar tais 
interferências. 
A ilicitude das interferências será verificada de acordo com a localização do prédio, a natureza da sua utilização, as normas de 
edificação e os limites ordinários de tolerância dos moradores da vizinhança. 
Ainda sobre o direito de vizinhança, há dois institutos do direito das coisas que costumam ser objeto de questionamento nos 
exames, especialmente no que tange às suas diferenças, cujos principais aspectos são revelados pelo quadro abaixo: 
 
 Passagem forçada Servidões 
Previsão legal Art. 1.285, CC: “o dono do prédio que não 
tiver acesso à via pública, nascente ou porto 
pode, mediante pagamento de indenização 
cabal, constranger o vizinho a lhe dar 
passagem, cujo rumo será judicialmente 
fixado, se necessário”. 
Art. 1.378, CC: “a servidão proporciona 
utilidade para o prédio dominante, e grava o 
prédio serviente, que pertence a diverso 
dono, e constitui-se mediante declaração 
expressa dos proprietários, ou por 
testamento, e subsequente registro no 
Cartório de Registro de Imóveis”. 
Finalidade Evitar que um prédio fique sem utilização 
econômica 
Atender à conveniência e comodidade do 
dono de um prédio não encravado que 
deseja um acesso mais facilitado 
Natureza Direito de vizinhança Direito real sobre coisa alheia 
Origem Decorre da Lei Negócio jurídico inter vivos ou causa mortis, 
sentença em ação de divisão, usucapião, 
destinação do proprietário. 
Requisitos 1. Imóvel naturalmente encravado sem 
acesso à via pública, nascente ou porto 
2. Pagamento de indenização ao prédio 
por onde se estabelece a passagem 
3. Exercício do direito por um titular 
legítimo (proprietário, usufrutuário, 
usuário...) 
 
1. Existência de um encargo (obrigação 
imposta a um prédio) 
2. Incidência em um prédio em benefício 
de um outro 
3. Pessoas diversas como proprietárias 
dos imóveis envolvidos 
 
Extinção Cessação das circunstâncias que geram o 
encravamento (ex.: abertura de uma via) 
Cancelamento (art. 1.387, CC): – judicial, a 
pedido do dono do prédio serviente (art. 
1.388: renúncia, cessação da utilidade, 
resgate convencionado) – reunião dos dois 
prédios no domínio de uma só pessoa – 
supressão de obras, por efeito de contrato 
ou outro título expresso – não uso durante 
dez anos contínuos (art. 1.389, CC) 
Condomínio 
Ocorre o condomínio quando duas ou mais pessoas forem titulares do domínio de uma coisa. 
O condomínio pode ser voluntário, eventual ou necessário. 
O condomínio voluntário é o que decorre da vontade das partes, como, por exemplo, um casal que adquire um imóvel. 
O condomínio eventual se estabelece pela vontade de terceiro. Em regra, é estabelecido por uma disposição testamentária ou 
por uma doação, em que o testador ou o doador beneficia duas ou mais pessoas. 
Por fim, o condomínio necessário é aquele que decorre da lei. É o condomínio por meação de paredes, cercas, muros e valas. 
Direitos do condômino (condomínio necessário e eventual) 
– usar a coisa de acordo com a sua destinação; 
– exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão; 
– defender a posse; 
– alienar ou gravar a sua parte ideal. 
Cada condômino tem a obrigação de contribuir, na proporção de sua fração ideal, com as despesas de conservação ou divisão da 
coisa, bem como suportar os ônus a que ela estiver sujeita, como uma servidão, por exemplo. 
Presumem-se iguais as partes ideais de cada condômino. Trata-se de presunção relativa, que admite prova em contrário. Com 
relação às dívidas, se elas foram contraídas por todos os condôminos, sem se discriminar a parte de cada um, nem se estipular a 
solidariedade, entende-se que cada um obrigou-se proporcionalmente ao seu quinhão. Se a dívida foi contraída por um 
condômino, mas em proveito da comunhão, só ele estará obrigado perante o credor, mas tem ação regressiva em face dos 
demais. 
Quanto à administração, a maioria deverá deliberar, podendo o administrador inclusive ser entranho ao condomínio. Caso se 
delibere pela locação, preferir-se-á, em condições iguais, o condômino em relação ao que não o é. As deliberações serão 
tomadas por maioria absoluta. Caso não se alcance, o juiz deverá decidir a requerimento de qualquer condômino, ouvidos os 
demais. Para o cálculo da maioria absoluta, deve-se levar em consideração os quinhões e não o número de condôminos. Ainda 
sobre o tema, caso um condômino administre sem oposição dos outros, presumir-se-á representante comum. Trata-se de 
exemplo de mandato tácito. 
O condomínio pode ser desfeito a qualquer momento, devendo arcar cada um dos condôminos, de acordo com a sua proporção, 
com as despesas da divisão. 
Podem os condôminos convencionar que a coisa ficará indivisa por prazo que não exceda cinco anos, suscetível de ser 
prorrogado. O mesmo ocorre quando o condomínio é estabelecido por outrem (condomínio eventual). 
Mesmo quando estabelecida a indivisão, o juiz poderá determiná-la a requerimento de qualquer interessado e se as razões 
aconselharem. 
Por fim, consoante o estabelecido no art. 1.322 do CC, quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a 
um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-se na venda, em partes iguais de oferta, o 
condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e não as havendo, o de 
quinhão maior. 
Se nenhum dos condôminos tem benfeitorias, sendo titulares de partes iguais, a coisa será oferecida a terceiros, e antes de a 
coisa ser adjudicada àquele que maior preço ofereceu, proceder-se-álicitação entre os condôminos, sendo que aquele que 
maior lanço ofereceu ficará com a coisa, preferindo, em condições iguais, o condômino ao estranho. 
Quando o bem for divisível, a extinção do condomínio dar-se-á mediante ação divisória (art. 946 e seguintes do CPC). 
 
Condomínio Edilício 
 
Caracteriza-se o condomínio edilício quando houver na coisa partes privativas, objeto de propriedade exclusiva (o apartamento, 
o escritório, a loja, a sobreloja), como também partes comuns, objeto de propriedade comum (solo onde foi construída a 
edificação, telhado, elevadores, rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, etc.). 
Conforme o art. 1.331, § 1.º, do CC, com a redação dada pela Lei 12.607/2012, “as partes suscetíveis de utilização independente, 
tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes 
comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os 
abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização 
expressa na convenção de condomínio”. 
Já as partes comuns não podem ser alienadas separadamente, ou divididas. A cada unidade caberá, como parte inseparável, 
uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de 
instituição do condomínio (art. 1.331, § 3.º, CC, alterado pela 
Lei 10.931/2004). 
O condomínio edilício pode ser instituído mediante ato inter vivos, por escritura pública, ou por ato causa mortis, por 
testamento. O ato de instituição deve ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo obrigatoriamente constar: 
– a discriminação e a individualização das unidades de propriedade exclusiva, extremadas uma das outras e das partes comuns; 
– a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; 
– o fim que as unidades se destinam. 
O condomínio edilício é constituído por convenção, que deve ser subscrita por pelo menos dois terços das frações ideais e torna-
se obrigatória desde logo aos proprietários, possuidores ou detentores das unidades. Para ser oponível perante terceiros, a 
convenção deve ser registrada no Cartório de Registro de 
Imóveis. 
A convenção, que pode ser feita mediante escritura pública ou instrumento particular, deve determinar: 
– a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e 
extraordinárias do condomínio; 
– a sua forma de administração; 
– a competência das assembleias, a forma de sua convocação e o quórum exigido para as deliberações; 
– as sanções a que estão sujeitos os condôminos.