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Direito Civil V
Direito das Coisas
Profa. Andreia Ribeiro
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Semana 7
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TEMA: Da Aquisição da Propriedade Móvel
(Introdução; Modos de Aquisição: Usucapião)
Fundamento: Código Civil Brasileiro: art. 1.238 – 1.244
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Objetivos:
Conhecer os modos de aquisição da propriedade imóvel;
Estudar os aspectos mais relevantes de um desses modos de aquisição da propriedade imóvel, a Usucapião.
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DA AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL
1) Introdução
Muito embora a importância do bem móvel tenha aumentando sensivelmente no moderno mundo dos negócios, os bens imóveis (bens de raiz) ainda desfrutam de maior prestígio nas relações negociais.
A propriedade dos bens móveis pode ser adquirida, de acordo com a seguinte classificação:
Quanto à causa ou procedência da aquisição:
Originária: não há transmissão de um sujeito para outro, como ocorre na acessão e na usucapião (sem limitações ou vícios).
Derivada: a aquisição resulta de uma relação negocial entre o anterior proprietário e o adquirente (com eventuais limitações ou vícios).
b) Quanto ao objeto:
A título singular: tem por objeto bens individualizados.
A título universal: quando a transmissão da propriedade recai num patrimônio, como corre na sucessão hereditária (único forma admitida no Brasil).
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DA AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL
2) Dos modos de Aquisição da Propriedade Imóvel
O Código Civil apresenta, a partir do art. 1.238, os seguintes modos de aquisição da propriedade imóvel:
A Usucapião (art. 1.238 – 1.244)
O registro do título (art. 1.245 – 1.247)
A Acessão (art. 1.248 – 1.259)
O Direito Hereditário (direito das sucessões – art. 1.784 e seguintes)
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2) Dos Modos de Aquisição da Propriedade Imóvel
2.1 DA USUCAPIÃO
CONCEITO: usucapião é modo de aquisição da propriedade e de outros direitos reais pela posse prolongada da coisa, com a observância dos requisitos legais. É também chamada de prescrição aquisitiva.
FUNDAMENTO:
Paz social
Princípio da utilidade social
Consolidação das aquisições e facilitação da prova do domínio
OBSERVAÇÃO: à sociedade interessa que as terras sejam cultivadas, que as casas sejam habitadas, que os móveis sejam utilizados. Assim, um indivíduo que, durante vários anos, exerceu esses direitos numa coisa alheia, deixada ao abandono pelo seu dono, é digno de proteção. A inação do dono perante a usurpação feita por outrem durante vários anos consecutivos constitui uma aparente e tácita renúncia ao seu direito.
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2) Dos Modos de Aquisição da Propriedade Imóvel
2.1 DA USUCAPIÃO
Não se verifica usucapião:
De terras públicas
Entre cônjuges na constância do casamento
Entre ascendentes e descendentes, durante o poder familiar
De bens pertencentes a absolutamente incapazes
Gênero da palavra usucapião
Gênero feminino, no direito romano, a expressão usucapião aparece relacionada à capio ou capionis (que é feminina), que significam tomada, ocupação, aquisição, antecedida de uso.
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2) Dos Modos de Aquisição da Propriedade Imóvel
2.1 DA USUCAPIÃO
PRESSUPOSTOS:
Coisa hábil ou suscetível de usucapião
não pode ser coisa fora do comércio:
Bens naturalmente indisponíveis – insuscetíveis de apropriação pelo homem: encontrados em abundância no universo e escapam de seu poder físico (luz, ar atmosférico, o mar alto etc).
Bens legalmente indisponíveis – são os bens de uso comum, de uso especial, os direitos da personalidade, os órgãos do corpo humo, os bens pertencentes aos incapazes: por lei, não podem ser transferidos a outrem (não se incluem aqueles que se tornam inalienáveis pela vontade do testador ou do doador).
não pode ser bem público - arts. 183 e 191, CF; art. 102, CC; Súmula 340 do STF. 
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2) Dos Modos de Aquisição da Propriedade Imóvel
2.1 DA USUCAPIÃO
PRESSUPOSTOS:
Posse: a posse é fundamental para a configuração da prescrição aquisitiva. Todavia, não é qualquer posse, a lei exige que ela se revista de certas características. Assim, a posse ad interdicta, justa, dá direito à proteção possessória, mas não gera a usucapião (ex.: posse do locatário, do comodatário, do arrendatário, que sabem que a coisa não lhes pertencem, reconhecem o direito dominial de outrem e portanto, estão obrigados a devolvê-la). 
A posse mansa e pacífica é aquela exercida sem oposição. 
A oposição é aquela feita por parte do proprietário, através de providência judicial. As providências extrajudiciais nem sempre serão consideradas oposição. Mesmo as judiciais tem que ser sérias e procedentes.
A posse contínua é aquela exercida sem interrupção. É necessário que o possuidor tenha conservado a coisa durante todo o tempo e até o ajuizamento da ação de usucapião. Para evitar a interrupção, em aso de esbulho, deve o usucapiente procurar recuperá-la imediatamente (pela força) ou através da ação de reintegração de posse (dentro de um ano e dia)
Decurso do tempo
Justo Título
Boa-fé
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2) Dos Modos de Aquisição da Propriedade Imóvel
2.1 DA USUCAPIÃO
PRESSUPOSTOS:
Decurso do tempo: a posse deve ser exercida de modo contínuo durante todo o lapso temporal previsto para cada espécie de usucapião
Usucapião extraordinária = 15 anos; ou 10 anos em caso de posse-trabalho(realização de obras ou serviços de caráter produtivo)
Usucapião ordinária = 10 anos; ou 5 anos em caso de adquirida com base em transcrição cancelada posteriormente desde que tenha estabelecido moradia ou realizado investimentos de interesse social e econômico.
Há decisões que admitem o cômputo, na ação de usucapião, da posse exercida entre a propositura e o julgamento da ação. 
Prazo contado em anos, por dias, não por hora. O prazo começa a fruir no dia seguinte ao da posse, exclui-se o primeiro dia e computa-se o último.
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2) Dos Modos de Aquisição da Propriedade Imóvel
2.1 DA USUCAPIÃO
PRESSUPOSTOS:
Justo Título: é indispensável somente para aquisição da propriedade pela usucapião ordinária. 
Justo título é aquele que seria hábil para transmitir o domínio e a posse se não contivesse nenhum vício impeditivo dessa transmissão (ex.: escritura de compra e venda registrada: vendedor não era o verdadeiro dono; vendedor era menor - a aquisição não se perfecciona e pode ser anulada).
Para originar a crença de que se é dono, o título deve revestir a formalidades externas e estar registrado no cartório de registro imobiliário, mas, nesse caso o domínio já estaria cabalmente adquirido. 
O compromisso de compra e venda irretratável e irrevogável, por conferir direito real ao compromissário comprador e possibilitar a adjudicação compulsória, mesmo não registado, é considerado justo título, para os efeitos de usucapião ordinária (STJ).
O vício não pode ser de forma, nem constituir nulidade absoluta. Se é nulo, não enseja usucapião ordinária, pois, sendo nulo não é justo. Somente o título anulável não impede a usucapião ordinária (pois produz efeitos até a anulação).
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2) Dos Modos de Aquisição da Propriedade Imóvel
2.1 DA USUCAPIÃO
PRESSUPOSTOS:
Boa-fé - configura-se a posse de boa-fé quando o possuidor ignora o vício ou obstáculo que lhe impede a aquisição da coisa. É a crença do possuidor de que legitimamente lhe pertence a coisa sob sua posse.
A boa-fé costuma ser atrelada ao justo título. O título é o ato exterior que justifica a posse e motiva a boa-fé. Esta é a integração ética do justo título e reside na convicção de que o fenômeno jurídico gerou a transferência da propriedade. Logo, o justo título estabelece a presunção de boa-fé.
Contudo, pode existir boa-fé sem justo título (possuidor acredita que comprou, mas, não comprou) e justo título sem boa-fé (comprador soube que a coisa comprada não pertencia ao vendedor).
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2) Dos Modos de Aquisição da Propriedade Imóvel
2.1 DA USUCAPIÃO
ESPÉCIES:
Extraordinária (art. 1.238) - tem como requisitos:
Posse de 15 anos (pode ser reduzida para 10 anos se o possuidor usar o imóvel como moradia habitual ou realizar obras ou serviços de caráter produtivo.
Ânimo de dono
Posse mansa e
pacífica
Posse contínua, ininterrupta
Dispensa do justo título e da boa-fé 
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2) Dos Modos de Aquisição da Propriedade Imóvel
2.1 DA USUCAPIÃO
ESPÉCIES:
b) Ordinária (art. 1.242)– tem como requisitos:
Posse de 10 anos
Ânimo de dono
Posse mansa e pacífica
Posse exercida de forma contínua, ininterrupta
Justo Título
Boa-fé
c) Especial, que pode ser classificada em:
Rural (constitucional - pro labore – art. 1.239) e tem como requisitos:
Não se o usucapiente proprietário rural nem urbano
Posse de 5 anos, contínua, mansa e pacífica
Área rural contínua, não excedente a 50 hectares, tornando-a produtiva com seu trabalho e nela tendo sua morada
Independe de justo título e boa-fé
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2) Dos Modos de Aquisição da Propriedade Imóvel
2.1 DA USUCAPIÃO
ESPÉCIES:
c) Especial
Rural (constitucional - pro labore – art. 1.239) 
OBSERVAÇÃO: O Estatuto do Índio, (Lei nº 6.011/73) instituiu uma modalidade especial rural de usucapião rural, a usucapião indígena.
O art. 33, do referido estatuto dispõe: “O índio integrado u não, que ocupa como próprio, por 10 anos consecutivos, trecho de terra inferior a cinquenta hectares, adquirir-lhe-á a propriedade plena”.
As terras dessa espécie de usucapião são rurais e particulares, observando-se, na ação, o rito do art. 941, do CPC.
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2) Dos Modos de Aquisição da Propriedade Imóvel
2.1 DA USUCAPIÃO
ESPÉCIES:
c) Especial
Urbana (constitucional – pró-moradia - art. 2.140), que exige:
Posse de área urbana de até 250m²
Prazo de 5 anos
Posse contínua, mansa e pacífica
Utilização do imóvel para moradia do possuidor ou de sua família
Não propriedade de outro imóvel urbano ou rural
Possibilidade de usucapião especial de apartamento
OBSERVAÇÃO: A lei nº 12.424, de 16/06/2011, criou o Art. 1.240-A, CC, estabelecendo o prazo de dois anos para consumação da usucapião familiar, que é uma nova modalidade de usucapião especial urbana.
d) Coletiva – O art. 10 do Estatuto da Cidade (lei nº 10.257/2001) prevê a usucapião coletiva, de inegável alcance social, de áreas urbanas com mais de 250m², ocupadas por população de baixa renda para sua moradia, por 5 anos, onde não for possível identificar os terrenos ocupados individualmente. 
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2) Dos Modos de Aquisição da Propriedade Imóvel
2.1 DA USUCAPIÃO
d) Coletiva – 
Tanto a usucapião urbana individual quanto a coletiva são de inegável alcance social.
Proteção da Moradia (edificação urbana, não é possível a aquisição apenas da área).
Restrição para o acessio possessionis (junção das posses), os estatuto das cidades prevê que o herdeiro legítimo continua, de pleno direito, a posse de seu antecessor, desde que já resida no imóvel por ocasião da abertura da sucessão.
O uso para fins não residenciais é vedado pela própria lei, não se afastando, contudo, a hipótese de utilização de parte do imóvel para pequeno comércio (oficinas de pequenos consertos, bar, microempresa), no mesmo local da moradia do usucapiente ou de sua família.
Justificativa para a usucapião coletiva = impossibilidade de identificar os terrenos ocupados individualmente (regularização de favelas e aglomerados residenciais sem condições de legalização do domínio).
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2) Dos Modos de Aquisição da Propriedade Imóvel
2.1 DA USUCAPIÃO
DA AÇÃO DE USUCAPIÃO (Declaratória – serve de título
Art. 1.241 – Poderá o possuidor requerer ao juiz seja declarada adquirida, mediante usucapião, a propriedade imóvel.
Requisitos (arts. 941 e seguintes, CPC)
Foro competente é o da situação do imóvel
O imóvel deve ser individuado de forma clara e precisa
Além de expor o fundamento do pedido, o autor deve juntar planta da área usucapienda
A planta pode ser substituída por croqui se há nos autos elementos suficientes para a identificação do imóvel, como sua descrição, área e confrontações.
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2) Dos Modos de Aquisição da Propriedade Imóvel
2.1 DA USUCAPIÃO
DA AÇÃO DE USUCAPIÃO
Legitimidade passiva
Devem ser obrigatoriamente citados para a ação:
Aquele em cujo nome estiver registrado o imóvel; na falta desse registro, juntar-se-á indeclinavelmente certidão negativa comprobatória do fato;
Os confinantes do imóvel;
Se estiverem em lugar incerto, serão citados por editais, o mesmo ocorrendo em relação a eventuais interessados.
OBSERVAÇÕES
É indispensável a intimação, por via postal, para que manifestem interesse na causa, os representantes da Fazenda Pública da União, Estados, Distrito Federal, dos Territórios e dos Municípios.
Se o autor for casado, o cônjuge deve interver no feito, sob pena de nulidade (§1º, art. 10, CPC “direitos reais imobiliários”).
O MP deve intervir em todos os atos do processo, sob pena de nulidade.
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2) Dos Modos de Aquisição da Propriedade Imóvel
2.1 DA USUCAPIÃO
DA AÇÃO DE USUCAPIÃO
Legitimidade ativa
O espólio do possuidor tem legitimidade para propor a ação de usucapião
A usucapião por condômino é possível, desde que a posse seja exercida com exclusividade sobre o bem almejado
Observação: mesmo que o imóvel se ache registrado no Registro de Imóveis em nome do possuidor, pode ele mover ação de usucapião, se houver dúvida quanto à regularidade de seu título de propriedade.
Valor da Causa é o valor venal do bem usucapiendo.
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2) Dos Modos de Aquisição da Propriedade Imóvel
2.1 DA USUCAPIÃO
DA AÇÃO DE USUCAPIÃO
Exigência de posse atual o imóvel
Embora prevaleça o entendimento de que a ação de usucapião somente pode ser proposta por quem tenha a posse atual do imóvel, há entendimento no sentido de que se o prazo e demais requisitos para a usucapião já haviam se consumado, quando a posse foi perdida, não há como negar ao autor o direito à AÇÃO DECLARATÓRIA DE USUCAPIÃO, ao titular do direito, mesmo sem a posse atual.
Ação Publiciana 
Em razão do requisito de posse atual, em regra, se o usucapiente, depois de consumada a usucapião, sofre esbulho e perde a posse, terá que recuperá-la pelos interditos possessórios.
Mas, se o imóvel tiver sido transferido a terceiro pelo esbulhador, contra aquele (terceiro adquirente) caberá a Ação Publiciana (espécie de reivindicatória sem título, para poder, assim, ajuizar a ação de usucapião e obter sentença favorável, que lhe servirá de título. Também pode ser proposta por aquele que está em via de adquirir a coisa por meio da prescrição ainda não consumada e perde a posse para o esbulhador que a transfere a terceiro.
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Próxima aula
Modos de Aquisição da Propriedade Móvel:
Da aquisição pelo Registro do Título
Da aquisição por Acessão
Da aquisição pelo Direito Hereditário
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