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UNIVERSIDADE VEIGA DE ALMEIDA
FUNDAMENTOS DE FINANÇAS
AVA2
ALUNA: DANIELLE FIRENZE PIZOEIRO
MARKETING – EAD MATRÍCULA: 20171300098
RIO DE JANEIRO 
2017
Situação problema:
 
A Empresa Móveis da Bahia, situada no Bairro de São Cristóvão, especializada em móveis sob medida. A Empresa deseja ampliar e sofisticar a sua ação, abrindo uma nova filial, no Bairro do Itaigara em Salvador. Neste sentido a empresa tomará duas ações: Financiar a compra do novo imóvel e contratar uma consultora para avaliar a viabilidade financeira do projeto. Neste sentido, fará algumas simulações.
Simulação 1:
A Empresa Móveis da Bahia Ltda deverá obter um imóvel comercial para instalação da de uma nova Sede, no valor de R$ 300.000,00, a ser financiado em 25 meses, e a uma de amortização PRICE e SAC, utilizados na Caixa Econômica Federal.
Amortização PRICE
J=10%a.a.
Juros= 10%a.a.
I=[(1+i)n -1].100
I=[1+0,101/12 -1].100
I=1,007974 .100 .: I=0,7974%a.m.
Juros 1º mês= 300.000 x 0,7974%= 2.392,20
P= PV. [(1+i)n x i/ (1+i)n -1]
PV = presente valor 
P = prestação 
n = número de parcelas 
i = taxa de juros na forma unitária, isto é, i / 100 (0,7974/100 = 0,007974)
P=300.000 . [(1+0,007974)25 x0,007974 / (1+0,007974)25 -1]
P=300.000 . [1,00797425 x 0,007974 / 1,00797425 -1]
P=300.000 . (0,009725445 / 0,219644462)
P=300.000 . 0,044278125
P= 13.283,44 por parcela (fixa)
Saldo devedor= saldo devedor do mês anterior - Amort
Amort= Parcela – Juros 
Amort 1 mês= 13.283,44 – Juros 1º mês (2.392,20)= 10.891,24
Juros= Saldo devedor (mês anterior) x i
Juros 2º mês= 289.108,76 x 0,7974%= 2.305,35
Amort 2º mês= 13.283,44 - 2.305,35= 10.978,09
Juros 3º mês= 278.130,67 x 0,7974%= 2.217,81
Amort 3º mês= 13.283,44 – 2.217,81 = 11.065,63
Assim, sucessivamente como tabela abaixo:
	Parcelas
	Valor da Parcela
	Amortizações
	Juros
	Saldo Devedor
	0
	-
	-
	-
	300.000,00
	1
	13.283,44
	10.891,24
	2.392,20
	289.108,76
	2
	13.283,44
	10.978,09
	2.305,35
	278.130,67
	3
	13.283,44
	11.065,63
	2.217,81
	267.065,04
	4
	13.283,44
	11.153,87
	2.129,57
	255.911,17
	5
	13.283,44
	11.242,81
	2.040,63
	244.668,36
	6
	13.283,44
	11.332,46
	1.950,98
	233.335,90
	7
	13.283,44
	11.422,82
	1.860,62
	221.913,08
	8
	13.283,44
	11.513,92
	1.769,52
	210.399,16
	9
	13.283,44
	11.605,73
	1.677,71
	198.793,43
	10
	13.283,44
	11.698,27
	1.585,17
	187.095,16
	11
	13.283,44
	11.791,55
	1.491,89
	175.303,61
	12
	13.283,44
	11.885,57
	1.397,87
	163.437,69
	13
	13.283,44
	11.980,35
	1.303,09
	151.437,69
	14
	13.283,44
	12.075,88
	1.207,56
	139.361,81
	15
	13.283,44
	12.172,17
	1.111,27
	127.189,64
	16
	13.283,44
	12.269,23
	1.014,21
	114.920,41
	17
	13.283,44
	12.367,07
	916,37
	102.553,34
	18
	13.283,44
	12.465,68
	817,76
	90.087,66
	19
	13.283,44
	12.565,09
	718,35
	77.522,57
	20
	13.283,44
	12.665,28
	618,16
	64.857,29
	21
	13.283,44
	12.766,27
	517,17
	52.091,02
	22
	13.283,44
	12.868,07
	415,37
	39.222,95
	23
	13.283,44
	12.970,68
	312,76
	26.252,27
	24
	13.283,44
	13.074,11
	209,33
	13.178,16
	25
	13.283,44
	13.178,16
	105,28
	0
	=
	332.086,00
	300.000,00
	32.086,00
	TOTAIS
Amortização SAC 
Amort= PV/n
Amort=300.000/25=12.000,00
Juros= 10%a.a.
I=[(1+i)n -1].100
I=[1+0,101/12 -1].100
I=1,007974 .100 .: I=0,7974%a.m.
Juros 1º mês= 300.000 -0,7974%= 2.392,24
Parcela 1º mês= Amort + Juros 1º mês = 14.392,24
Juros 2º mês= 288.000,00 – 0,7974% = 2.296,52 
Parcela 2º mês= Amort + Juros 2º mês = 14.296,52
Juros 3º mês= 276.000,00 -0,7974% = 2.200,83
Parcela 3º mês = Amort + Juros 3º mês = 14200,83
Assim sucessivamente, como tabela abaixo:
	Parcelas
	Valor da Parcela
	Amortizações
	Juros
	Saldo Devedor
	0
	-
	-
	-
	300.000,00
	1
	14.392,24
	12.000,00
	2.392,24
	288.000,00
	2
	14.296,52
	12.000,00
	2.296,52
	276.000,00
	3
	14.200,83
	12.000,00
	2.200,83
	264.000,00
	4
	14.105,13
	12.000,00
	2.105,13
	252.000,00
	5
	14.009,44
	12.000,00
	2.009,44
	240.000,00
	6
	13.913,76
	12.000,00
	1.913,76
	228.000,00
	7
	13.818,07
	12.000,00
	1.818,07
	216.000,00
	8
	13.722,38
	12.000,00
	1.722,38
	204.000,00
	9
	13.626,69
	12.000,00
	1.626,69
	192.000,00
	10
	13.531,00
	12.000,00
	1.531,00
	180.000,00
	11
	13.435,32
	12.000,00
	1.435,32
	168.000,00
	12
	13.339,63
	12.000,00
	1.339,63
	156.000,00
	13
	13.243,94
	12.000,00
	1.243,94
	144.000,00
	14
	13.148,24
	12.000,00
	1.148,24
	132.000,00
	15
	13.052,56
	12.000,00
	1.052,56
	120.000,00
	16
	12.956,86
	12.000,00
	956,86
	108.000,00
	17
	12.861,19
	12.000,00
	861,19
	96.000,00
	18
	12.765,50
	12.000,00
	765,50
	84.000,00
	19
	12.669,81
	12.000,00
	669,81
	72.000,00
	20
	12.574,12
	12.000,00
	574,12
	60.000,00
	21
	12.478,44
	12.000,00
	478,44
	48.000,00
	22
	12.382,75
	12.000,00
	382,75
	36.000,00
	23
	12.287,06
	12.000,00
	287,06
	24.000,00
	24
	12.191,37
	12.000,00
	191,37
	12.000,00
	25
	12.095,68
	12.000,00
	95,68
	0
	=
	331.098,53
	300.000,00
	31.098,53
	TOTAIS
Simulação 2
Suponha ainda que a Empresa Móveis Bahia Ltda, após a compra do imóvel, deseje ampliar a sua atuação no mercado na Região Metropolitana de Salvador, abrindo uma nova filial no Bairro do Itaigara em Salvador. Com este objetivo, solicitou um Projeto de viabilidade de Investimento a uma empresa Consultora.
O investimento inicial será de R$380.000,00, e a uma Taxa de Atratividade de 10% ao ano. Nos custos fixos e variáveis já estão inclusas as parcelas do financiamento do imóvel.
	Descrição
	Ano 0
	Ano 1
	Ano 2
	Ano 3
	Ano 4
	Receita Esperada
	 -
	350.000,00
	350.000,00
	300.000,00
	400.000,00
	Custos Fixos e Variáveis
	380.000,00
	100.000,00
	100.000,00
	90.000,00
	120.000,00
	Lucro antes dos Impostos
	0
	250.000,00
	250.000,00
	210.000,00
	280.000,00
	IR e CS (32,8%)
	0
	82.000,00
	82.000,00
	68.880,00
	91.840,00
	Investimento
	-380.000,00
	0
	0
	0
	0
	Fluxo de Caixa Livre – FCL
	-380.000,00
	168,000,00
	168,000,00
	141.120,00
	188.160,00
Lucro antes dos Impostos = Receita esperada (ano) – custos fixos e variáveis (ano)
IR e CS (32,8%) = lucro antes dos impostos X taxa de IR e CS de 32,8% no caso acima
Fuxo de caixa livre = lucro antes dos impostos – o valor do IR e CS (em reais)
IMPOSTO (IR) = 32,80%
TMA = 10%
VPL = - I + [FCF1/(1+i)] + [FCF2/(1+i)2] + [FCF3/(1+i)3] + [FCF4/(1+i)4]
VPL = -380.000,00 + 168.000/(1+0,1)1 + 168.000/(1+0,1)2 + 141.120/(1+0,1)3 + 188.160/(1+0,1)4
VPL = -380.000 +168.000/1,1 + 168.000,00/1,21 + 141.120/1,331 + 188.160/1,4641
VPL = -380.000,00 + 152.727,27 + 138.842,97 + 106.025,54 + 128.515,81
VPL = -380.000,00 + 525.111,59
VPL = 146.111,59
Pela HP12c:
fREG para zerar todos os valores
380.000 CHS (para tornar negativo) g CFo
168.000 g CFj (FCL ANO 1)
168.000 g CFj (FCL ANO 2)
141.120 g CFj (FCL ANO 3)
188.160 g CFj (FCL ANO 4)
10 i (taxa de juros)
fNPV
VPL = 146.111,59 .: VPL = 146.111,60
Para calcula a TIR:
fIRR
TIR = 26,65%
PAYBACK SIMPLES
	ANO
	0
	1
	2
	3
	4
	FLUXO DE CAIXA
	-R$380.000,00
	R$168.000,00
	R$168.000,00
	R$141.120,00
	R$168.160,00
	FLUXO DE CAIXA ACUMULADO
	-R$380.000,00
	-R$212.000,00
	-R$44.000,00
	R$97.120,00
	R$285.280,00
Para calcular o Payback Simples (HP12c) pela tabela acima
Investimento inicial:
380.000 CHS
Enter
168.000 + (FCL ANO 1, e então obtive o valor de -212.000)
168.000 + (FCL ANO 2, e então obtive o valor de -44.000)
Assim sucessivamente
HP12c
44.000 enter
141.120/
0,311791383
Enter 12 x 
3,741496599 meses
Para quantidadede dias: 3,741496599 enter 30 x = 22 dias 
PAYBACK SIMPLES = 2 anos, 3 meses e 22 dias
PAYBACK DESCONTADO
	
	FCL
	PV
	SALDO
	ANO 0
	-R$380.000,00
	-R$380.000,00
	-R$380.000,00
	ANO 1
	R$168.000,00
	R$152.727,27
	-R$227.272,72
	ANO 2 
	R$168.000,00
	R$138.842,98
	-R$88.429,75
	ANO 3
	R$141.120,00
	R$106.025,55
	R$17.585,80
	ANO 4
	R$180.160,00
	R$128.515,81
	R$146.111,61
HP12c
Taxa de Juros = 10%a.a.
168.000 PV 1 n 10 i PV (valor 152.727,27 PV ANO 1)
168.000 PV 2 n 10 i PV (valor 138.842,98 PV ANO 2)
Assim sucessivamente
Saldo
VLF (valor fluxo inicial)
380.000 CHS (negativo)
152.727,27 +(valor -227.272,72 saldo ANO 1)
138.842,98 +(valor -88.429,75 saldo ANO 2)
106.025,55 +(valor 17.595,80 saldo ANO 3)
128.515,81 +(valor 146.111,61 saldo ANO 4)
HP12c, último valor negativo (ANO 2) dividido pelo valor do FCL do ano posterior (ANO 3), encontrar a quantidade de meses
88.429,75 enter
106.025,55 / 0,834041889
Enter 12x = 10,00850267 meses
PAYBACK DESCONTADO = 2 anos e 10 meses 
Parecer para a Empresa:
Na simulação 1: Utilização de empréstimos analisados pela tabela SAC e PRICE.
SAC, forma de amortização de um empréstimo por juros, onde as amortizações sempre serão iguais. PRICE, utilização de juros compostos, onde as parcelas sempre serão iguais e existe uma proporcionalidade relativa entre o pagamento de juros e da amortização. Analisando os valores da Empresa, a opção de empréstimo pela tabela SAC seria a mais vantajosa, onde o juros seria menor em relação a PRICE, e o montante pago por parcela também seria menor.
Na simulação 2: Análise da viabilidade do investimento.
Calculo de VPL, baseado no fluxo de caixa da empresa para um investimento durante determinado período de tempo. Móveis Bahia obteve um VPL positivo R$146.111,60, trazendo uma TIR também positiva 26,65%, ou seja, uma taxa de retorno positiva, viabilizando o investimento.
Cálculo de payback simples, com os dois primeiros anos de prejuízo, com fluxo de caixa negativo, porém a partir do terceiro ano, se torna positivo, com o tempo de retorno de 2 anos e 3 meses.
Já no método de payback descontado, os dois primeiros anos também foram de prejuízo, com fluxo de caixa negativo, mas também no terceiro ano se inverteu positivamente, o tempo de retorno de investimento nessa modalidade foi de 2 anos e 10 meses. Conclui-se que pela modalidade simples, o retorno seria um pouco mais rápido.
O projeto em si é promissor, porém as taxas de payback ainda se mantém elevadas.

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