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UNIVERSIDADE VEIGA DE ALMEIDA FUNDAMENTOS DE FINANÇAS AVA2 ALUNA: DANIELLE FIRENZE PIZOEIRO MARKETING – EAD MATRÍCULA: 20171300098 RIO DE JANEIRO 2017 Situação problema: A Empresa Móveis da Bahia, situada no Bairro de São Cristóvão, especializada em móveis sob medida. A Empresa deseja ampliar e sofisticar a sua ação, abrindo uma nova filial, no Bairro do Itaigara em Salvador. Neste sentido a empresa tomará duas ações: Financiar a compra do novo imóvel e contratar uma consultora para avaliar a viabilidade financeira do projeto. Neste sentido, fará algumas simulações. Simulação 1: A Empresa Móveis da Bahia Ltda deverá obter um imóvel comercial para instalação da de uma nova Sede, no valor de R$ 300.000,00, a ser financiado em 25 meses, e a uma de amortização PRICE e SAC, utilizados na Caixa Econômica Federal. Amortização PRICE J=10%a.a. Juros= 10%a.a. I=[(1+i)n -1].100 I=[1+0,101/12 -1].100 I=1,007974 .100 .: I=0,7974%a.m. Juros 1º mês= 300.000 x 0,7974%= 2.392,20 P= PV. [(1+i)n x i/ (1+i)n -1] PV = presente valor P = prestação n = número de parcelas i = taxa de juros na forma unitária, isto é, i / 100 (0,7974/100 = 0,007974) P=300.000 . [(1+0,007974)25 x0,007974 / (1+0,007974)25 -1] P=300.000 . [1,00797425 x 0,007974 / 1,00797425 -1] P=300.000 . (0,009725445 / 0,219644462) P=300.000 . 0,044278125 P= 13.283,44 por parcela (fixa) Saldo devedor= saldo devedor do mês anterior - Amort Amort= Parcela – Juros Amort 1 mês= 13.283,44 – Juros 1º mês (2.392,20)= 10.891,24 Juros= Saldo devedor (mês anterior) x i Juros 2º mês= 289.108,76 x 0,7974%= 2.305,35 Amort 2º mês= 13.283,44 - 2.305,35= 10.978,09 Juros 3º mês= 278.130,67 x 0,7974%= 2.217,81 Amort 3º mês= 13.283,44 – 2.217,81 = 11.065,63 Assim, sucessivamente como tabela abaixo: Parcelas Valor da Parcela Amortizações Juros Saldo Devedor 0 - - - 300.000,00 1 13.283,44 10.891,24 2.392,20 289.108,76 2 13.283,44 10.978,09 2.305,35 278.130,67 3 13.283,44 11.065,63 2.217,81 267.065,04 4 13.283,44 11.153,87 2.129,57 255.911,17 5 13.283,44 11.242,81 2.040,63 244.668,36 6 13.283,44 11.332,46 1.950,98 233.335,90 7 13.283,44 11.422,82 1.860,62 221.913,08 8 13.283,44 11.513,92 1.769,52 210.399,16 9 13.283,44 11.605,73 1.677,71 198.793,43 10 13.283,44 11.698,27 1.585,17 187.095,16 11 13.283,44 11.791,55 1.491,89 175.303,61 12 13.283,44 11.885,57 1.397,87 163.437,69 13 13.283,44 11.980,35 1.303,09 151.437,69 14 13.283,44 12.075,88 1.207,56 139.361,81 15 13.283,44 12.172,17 1.111,27 127.189,64 16 13.283,44 12.269,23 1.014,21 114.920,41 17 13.283,44 12.367,07 916,37 102.553,34 18 13.283,44 12.465,68 817,76 90.087,66 19 13.283,44 12.565,09 718,35 77.522,57 20 13.283,44 12.665,28 618,16 64.857,29 21 13.283,44 12.766,27 517,17 52.091,02 22 13.283,44 12.868,07 415,37 39.222,95 23 13.283,44 12.970,68 312,76 26.252,27 24 13.283,44 13.074,11 209,33 13.178,16 25 13.283,44 13.178,16 105,28 0 = 332.086,00 300.000,00 32.086,00 TOTAIS Amortização SAC Amort= PV/n Amort=300.000/25=12.000,00 Juros= 10%a.a. I=[(1+i)n -1].100 I=[1+0,101/12 -1].100 I=1,007974 .100 .: I=0,7974%a.m. Juros 1º mês= 300.000 -0,7974%= 2.392,24 Parcela 1º mês= Amort + Juros 1º mês = 14.392,24 Juros 2º mês= 288.000,00 – 0,7974% = 2.296,52 Parcela 2º mês= Amort + Juros 2º mês = 14.296,52 Juros 3º mês= 276.000,00 -0,7974% = 2.200,83 Parcela 3º mês = Amort + Juros 3º mês = 14200,83 Assim sucessivamente, como tabela abaixo: Parcelas Valor da Parcela Amortizações Juros Saldo Devedor 0 - - - 300.000,00 1 14.392,24 12.000,00 2.392,24 288.000,00 2 14.296,52 12.000,00 2.296,52 276.000,00 3 14.200,83 12.000,00 2.200,83 264.000,00 4 14.105,13 12.000,00 2.105,13 252.000,00 5 14.009,44 12.000,00 2.009,44 240.000,00 6 13.913,76 12.000,00 1.913,76 228.000,00 7 13.818,07 12.000,00 1.818,07 216.000,00 8 13.722,38 12.000,00 1.722,38 204.000,00 9 13.626,69 12.000,00 1.626,69 192.000,00 10 13.531,00 12.000,00 1.531,00 180.000,00 11 13.435,32 12.000,00 1.435,32 168.000,00 12 13.339,63 12.000,00 1.339,63 156.000,00 13 13.243,94 12.000,00 1.243,94 144.000,00 14 13.148,24 12.000,00 1.148,24 132.000,00 15 13.052,56 12.000,00 1.052,56 120.000,00 16 12.956,86 12.000,00 956,86 108.000,00 17 12.861,19 12.000,00 861,19 96.000,00 18 12.765,50 12.000,00 765,50 84.000,00 19 12.669,81 12.000,00 669,81 72.000,00 20 12.574,12 12.000,00 574,12 60.000,00 21 12.478,44 12.000,00 478,44 48.000,00 22 12.382,75 12.000,00 382,75 36.000,00 23 12.287,06 12.000,00 287,06 24.000,00 24 12.191,37 12.000,00 191,37 12.000,00 25 12.095,68 12.000,00 95,68 0 = 331.098,53 300.000,00 31.098,53 TOTAIS Simulação 2 Suponha ainda que a Empresa Móveis Bahia Ltda, após a compra do imóvel, deseje ampliar a sua atuação no mercado na Região Metropolitana de Salvador, abrindo uma nova filial no Bairro do Itaigara em Salvador. Com este objetivo, solicitou um Projeto de viabilidade de Investimento a uma empresa Consultora. O investimento inicial será de R$380.000,00, e a uma Taxa de Atratividade de 10% ao ano. Nos custos fixos e variáveis já estão inclusas as parcelas do financiamento do imóvel. Descrição Ano 0 Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Receita Esperada - 350.000,00 350.000,00 300.000,00 400.000,00 Custos Fixos e Variáveis 380.000,00 100.000,00 100.000,00 90.000,00 120.000,00 Lucro antes dos Impostos 0 250.000,00 250.000,00 210.000,00 280.000,00 IR e CS (32,8%) 0 82.000,00 82.000,00 68.880,00 91.840,00 Investimento -380.000,00 0 0 0 0 Fluxo de Caixa Livre – FCL -380.000,00 168,000,00 168,000,00 141.120,00 188.160,00 Lucro antes dos Impostos = Receita esperada (ano) – custos fixos e variáveis (ano) IR e CS (32,8%) = lucro antes dos impostos X taxa de IR e CS de 32,8% no caso acima Fuxo de caixa livre = lucro antes dos impostos – o valor do IR e CS (em reais) IMPOSTO (IR) = 32,80% TMA = 10% VPL = - I + [FCF1/(1+i)] + [FCF2/(1+i)2] + [FCF3/(1+i)3] + [FCF4/(1+i)4] VPL = -380.000,00 + 168.000/(1+0,1)1 + 168.000/(1+0,1)2 + 141.120/(1+0,1)3 + 188.160/(1+0,1)4 VPL = -380.000 +168.000/1,1 + 168.000,00/1,21 + 141.120/1,331 + 188.160/1,4641 VPL = -380.000,00 + 152.727,27 + 138.842,97 + 106.025,54 + 128.515,81 VPL = -380.000,00 + 525.111,59 VPL = 146.111,59 Pela HP12c: fREG para zerar todos os valores 380.000 CHS (para tornar negativo) g CFo 168.000 g CFj (FCL ANO 1) 168.000 g CFj (FCL ANO 2) 141.120 g CFj (FCL ANO 3) 188.160 g CFj (FCL ANO 4) 10 i (taxa de juros) fNPV VPL = 146.111,59 .: VPL = 146.111,60 Para calcula a TIR: fIRR TIR = 26,65% PAYBACK SIMPLES ANO 0 1 2 3 4 FLUXO DE CAIXA -R$380.000,00 R$168.000,00 R$168.000,00 R$141.120,00 R$168.160,00 FLUXO DE CAIXA ACUMULADO -R$380.000,00 -R$212.000,00 -R$44.000,00 R$97.120,00 R$285.280,00 Para calcular o Payback Simples (HP12c) pela tabela acima Investimento inicial: 380.000 CHS Enter 168.000 + (FCL ANO 1, e então obtive o valor de -212.000) 168.000 + (FCL ANO 2, e então obtive o valor de -44.000) Assim sucessivamente HP12c 44.000 enter 141.120/ 0,311791383 Enter 12 x 3,741496599 meses Para quantidadede dias: 3,741496599 enter 30 x = 22 dias PAYBACK SIMPLES = 2 anos, 3 meses e 22 dias PAYBACK DESCONTADO FCL PV SALDO ANO 0 -R$380.000,00 -R$380.000,00 -R$380.000,00 ANO 1 R$168.000,00 R$152.727,27 -R$227.272,72 ANO 2 R$168.000,00 R$138.842,98 -R$88.429,75 ANO 3 R$141.120,00 R$106.025,55 R$17.585,80 ANO 4 R$180.160,00 R$128.515,81 R$146.111,61 HP12c Taxa de Juros = 10%a.a. 168.000 PV 1 n 10 i PV (valor 152.727,27 PV ANO 1) 168.000 PV 2 n 10 i PV (valor 138.842,98 PV ANO 2) Assim sucessivamente Saldo VLF (valor fluxo inicial) 380.000 CHS (negativo) 152.727,27 +(valor -227.272,72 saldo ANO 1) 138.842,98 +(valor -88.429,75 saldo ANO 2) 106.025,55 +(valor 17.595,80 saldo ANO 3) 128.515,81 +(valor 146.111,61 saldo ANO 4) HP12c, último valor negativo (ANO 2) dividido pelo valor do FCL do ano posterior (ANO 3), encontrar a quantidade de meses 88.429,75 enter 106.025,55 / 0,834041889 Enter 12x = 10,00850267 meses PAYBACK DESCONTADO = 2 anos e 10 meses Parecer para a Empresa: Na simulação 1: Utilização de empréstimos analisados pela tabela SAC e PRICE. SAC, forma de amortização de um empréstimo por juros, onde as amortizações sempre serão iguais. PRICE, utilização de juros compostos, onde as parcelas sempre serão iguais e existe uma proporcionalidade relativa entre o pagamento de juros e da amortização. Analisando os valores da Empresa, a opção de empréstimo pela tabela SAC seria a mais vantajosa, onde o juros seria menor em relação a PRICE, e o montante pago por parcela também seria menor. Na simulação 2: Análise da viabilidade do investimento. Calculo de VPL, baseado no fluxo de caixa da empresa para um investimento durante determinado período de tempo. Móveis Bahia obteve um VPL positivo R$146.111,60, trazendo uma TIR também positiva 26,65%, ou seja, uma taxa de retorno positiva, viabilizando o investimento. Cálculo de payback simples, com os dois primeiros anos de prejuízo, com fluxo de caixa negativo, porém a partir do terceiro ano, se torna positivo, com o tempo de retorno de 2 anos e 3 meses. Já no método de payback descontado, os dois primeiros anos também foram de prejuízo, com fluxo de caixa negativo, mas também no terceiro ano se inverteu positivamente, o tempo de retorno de investimento nessa modalidade foi de 2 anos e 10 meses. Conclui-se que pela modalidade simples, o retorno seria um pouco mais rápido. O projeto em si é promissor, porém as taxas de payback ainda se mantém elevadas.
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