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CAP.5 – TEORIA GERAL DOS CONTRATOS

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uma das partes. Na verdade, o comando legal em questão só está proibindo o preço cartelizado, ou seja, manipulado por cartéis, o que caracteriza abuso do poder econômico (lei 8884/94).
3. A estrutura sinalagmática e os efeitos da compra e venda. A questão dos riscos e das despesas advindas do contrato
Nota-se na compra e venda uma proporção igualitária de direitos e deveres. O direito do comprador é de receber a coisa e o seu dever é de pagar o preço. Por outro lado, o direito do vendedor é receber o preço, e o seu dever é de entregar a coisa. O conceito de sinalagma mantém intima relação com o equilíbrio contratual.
Diante dessa estrutura sinalagmática, os riscos relacionados com a coisa, o preço, as despesas de transporte, escritura e registro correm da seguinte forma:
• Os riscos em relação à coisa correm por conta do vendedor, que tem o dever de entregá-la ao comprador, pois, enquanto não o fizer, a coisa ainda lhe pertence, incidindo a regra de que a coisa perece para o dono (res perit domino).
• Os riscos pelo preço correm por conta do comprador, que tem os deveres dele decorrentes (art. 492)).
• As despesas com transporte e tradição correm, em regra, por conta do vendedor (art. 490).
• As despesas com escritura e registro serão pagas pela comprador (art. 490).
A regra a respeito das despesas de escritura, registro e tradição, é norma de ordem privada, podendo haver previsão em sentido contrário no instrumento contratual.
Relativamente aos riscos do contrato e despesas de transporte, de acordo com os entendimentos doutrinários e jurisprudenciais dominantes, é possível a sua divisão entre as partes. 
Não sendo a venda a crédito, o vendedor não é obrigado a entregar a coisa antes de receber o preço (art. 491). Esse comando complementa a previsão da exceção do contrato não cumprido. Na venda à vista, diante do sinalagma, somente se entrega a coisa mediante o pagamento imediato do preço. Por se tratar de norma de ordem privada, as partes podem afastá-la, por meio da cláusula solve et repete. 
Até o momento da tradição os riscos da coisa correm por conta do vendedor, e os preços por conta do comprador (art. 492).
Os casos fortuitos que ocorrerem no ato de contar, marcar ou assinalar coisas, que normalmente se recebem dessa forma, e que já tiverem sido colocadas à disposição do comprador, correrão por conta deste (§1º).
Correrão também por conta do comprador os riscos das referidas coisas, se este estiver em mora de recebê-las, quando postas à sua disposição no tempo, lugar e pelo modo ajustado (§2º).
Em relação à tradição da coisa vendida, não havendo estipulação entre as partes, a entrega deverá ocorrer no lugar onde de encontrava ao tempo da celebração da venda (art. 493). Trata-se de mais uma norma de ordem privada.
É possível que as partes negociem a expedição da coisa por parte do vendedor, como é comum nas vendas realizadas fora do estabelecimento comercial. Se a coisa for expedida para lugar diverso, por ordem do comprador, por sua conta correrão os riscos, salvo se o vendedor não seguir as instruções dadas pelo comprador (art. 494).
Não obstante o prazo ajustado para o pagamento, se antes da tradição o comprador cair em insolvência civil, poderá o vendedor sobrestar a entrega da coisa objeto de contrato, até que o comprador lhe dê caução, ou seja, que preste uma garantia real ou fidejussória de pagar no tempo ajustado. O mesmo entendimento deve ser aplicado para a situação em que o vendedor se tornar insolvente, caso em que o comprador poderá reter o pagamento até que a coisa lhe seja entregue ou que seja prestada caução (art. 495).
4. Restrições à autonomia privada na compra e venda
A autonomia privada contratual não é sempre soberana, encontrando limitações na ordem pública, o que muito bem expressa o princípio da função social dos contratos. Não é diferente para a compra e venda, havendo limitações quanto ao conteúdo do negócio.
4.1 Da venda de ascendente a descendente (art. 496 do CC)
Expressa o art. 496 que “é anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido. Parágrafo único - Em ambos os casos, dispensa-se o consentimento do cônjuge se o regime for o da separação obrigatória”.
O art. 496 afasta o debate anterior que atormentava a jurisprudência a respeito de ser caso de nulidade absoluta ou relativa. 
Desse modo, para vender um imóvel para um filho, o pai necessita de autorização dos demais filhos e de sua mulher, sob pena de anulação da venda.
Insta verificar que o início do parágrafo único traz a expressão “em ambos os casos”. Mas essa expressa deve ser desconsiderada, pois houve um erro de tramitação, sendo certo que o projeto original da codificação trazia no caput tanto a venda de ascendente para descendente, quando a venda de descendente a ascendente. Porém, a segunda hipótese foi retirada do dispositivo.
Observa-se que o art. 496 é uma norma restritiva de direitos, que não se aplica por analogia aos casos de união estável. Assim sendo, não há necessidade de autorização do companheiro para o referido ato.
No que se refere ao prazo para anular a referida compra e venda em virtude de falta de autorização dos demais descendentes e do cônjuge, deve-se entender que a súmula 494 está cancelada, pois consagra o prazo prescricional de 20 anos, contados da celebração do ato. Para o caso em questão o prazo é decadencial e não prescricional, o que é comum para as ações condenatórias. Por isso, aplica-se o prazo de dois anos, contados da celebração do negócio, previsto no art. 179, que, na opinião deste autor, cancelou tacitamente a dita súmula.
Nesse sentido, enunciado 368: “o prazo para anular venda de ascendente a descendente é decadencial de dois anos”. A conclusão pela aplicação do prazo decadencial vem sendo adotada pela jurisprudência mais recente.
4.2 Da venda entre cônjuges (art. 499 do CC)
O art. 499 possibilita a compra e venda entre cônjuges, desde que o contrato seja compatível com o regime de bens por eles adotado. Somente é possível a venda de bens excluídos da comunhão. Se um bem que já fizer parte da comunhão for vendido, a venda é nula, por impossibilidade do objeto.
A norma em questão não é totalmente restritiva, podendo ser aplicada por analogia à união estável, sendo possível a venda entre companheiros de bens excluídos da comunhão.
A compra e venda entre cônjuges não poderá ser celebrada com fraude contra credores, fraude à execução ou simulação. No primeiro caso será anulável (art. 171), no segundo será ineficaz (art. 593, CPC), e no terceiro será nula (art. 167).
Porque o CC/02 possibilita até a mudança de regime de bens, desde que justificada, fica afastado o entendimento clássico pelo qual a venda entre cônjuges casados pela separação obrigatória de bens constituiria uma fraude ao regime de bens, diante de uma flexibilização do próprio sistema, e pela presunção da boa-fé no sistema civil.
A venda é possível mesmo que no regime da comunhão universal, pois há bens excluídos nesse regime, caso dos bens de uso pessoal e dos utensílios de trabalho de cada um dos consortes.
Viabilidade de vendas entre os cônjuges:
É possível a venda entre cônjuges?
- No regime da comunhão parcial? – Sim, quanto aos bens particulares.
- No regime da comunhão universal? – Sim, quanto aos bens incomunicáveis (art. 1688).
- No regime da participação final nos aquestos? – Sim, em relação aos bens que não entraram na participação.
- No regime da separação de bens legal ou convencional? – Sim, em regra, desde que não haja ilicitude ou fraude.
4.3 Da venda de bens sob administração (art. 497 do CC)
Não podem ser comprados, ainda que em hasta pública:
I – Pelos tutores, curadores, testamenteiros e administradores, os bens confiados à sua guarda ou administração. A lei receia que estas pessoas façam prevalecer sua posição especial para obter vantagens.
II – Pelos servidores públicos em geral, os bens ou direitos da pessoa jurídica a que servirem ou

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