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CAP.5 – TEORIA GERAL DOS CONTRATOS

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que estiverem sob sua responsabilidade direta ou indireta. Visa proteger a moralidade pública.
III – Pelos juízes e serventuários da justiça em geral (secretários de tribunais, arbitradores, peritos e outros serventuários), os bens a que se litigar no tribunal onde servirem. Excepciona o art. 498, prevendo que, em tais hipóteses, não haverá proibição nos casos de compra ou cessão entre coerdeiros, em pagamento de dívida ou para garantia de bens já pertencentes a essas pessoas. 
IV – Pelos leiloeiros e seus prepostos quanto aos bens de cuja venda estejam encarregados. Moralidade.
As restrições envolvem a própria liberdade de contratar, pois há vedação de celebração do negócio jurídico entre determinadas pessoas. As proibições atingem ainda a cessão de crédito que tenha caráter oneroso.
O art. 497 não faz mais menção a impossibilidade de compra pelos mandatários de bens cuja administração ou alienação estejam encarregados, eis que o próprio CC/02 autoriza o mandato em causa própria, em que o mandatário pode adquirir o bem do mandante (arts. 117 e 685).
6.1.4.4 Da venda de bens em condomínio ou venda de coisa comum (art. 504 do CC)
Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro condômino a quiser, tanto por tanto (em igualdade de condições). O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de 180 dias, sob pena de decadência.
Classificação do condomínio:
- Pro indiviso – o bem não se encontra dividido no plano físico ou fático entre os vários proprietários, de modo que cada um apenas possui parte ou fração ideal. Aplica-se a restrição do art. 504.
- Pro diviso – cada condômino tem a sua parte delimitada e determinada no plano físico, podendo vender a sua parte a terceiro, sem estar obrigado a oferecê-la aos outros condôminos. Não se aplica a restrição do art. 504.
Na IV Jornada de direito civil, José Osório de Azevedo Jr., fez proposta de enunciado no seguinte sentido: “O preceito do art. 504 do CC aplica-se tanto às hipóteses de coisa indivisível como às de coisa divisível”, apontando a existência de entendimento do STJ de aplicação da restrição também para a venda de bens divisíveis.
A questão é realmente polemica no próprio STJ. Todavia, inicialmente, ainda é majoritário o entendimento de que a restrição somente se aplica aos casos de condomínio de coisa indivisível. A norma do art. 504 é restritiva da autonomia privada e, sendo assim, não admite interpretação extensiva.
Há a prelação legal ou preempção legal, que é o direito de preferência do condômino sobre a venda de bem indivisível.
A ação do condômino a quem não se deu conhecimento trata-se de uma ação anulatória de compra e venda, que segue rito ordinário. Mas há o posicionamento de que a ação é de adjudicação, pois o principal efeito da ação é constituir positivamente a venda para aquele que foi pretérito. O último entendimento parece ser o mais correto tecnicamente, mas o primeiro é muito adotado inclusive pela jurisprudência.
O depósito do preço deve ser integral para que a parte preterida em seu direito de preferência exercite-o. 
Quanto ao início da contagem do prazo de 180 dias, não há menção na lei, surgindo três interpretações:
• Com a ciência da alienação (Maria Helena Diniz);
• Da consumação do negócio (Silvio de Salvo Venosa);
• No caso de bens imóveis o prazo começa a fluir do registro imobiliário (Álvaro Villaça de Azevedo).
Filiar-se ao primeiro entendimento, mais justo e adequado à boa-fé, por valorizar a informação, distanciando-se das meras presunções que decorrem de formalidades.
Sendo muitos os condôminos, deverá ser respeitada a seguinte ordem:
1º - Condômino que tiver benfeitorias de maior valor;
2º - Na falta de benfeitorias, o dono d quinhão maior;
3º - Sendo todos os quinhões iguais, aquele que depositar judicialmente o preço (princípio da anterioridade).
5. Regras especiais da compra e venda
5.1 Venda por amostra, por protótipos ou por modelo (art. 484 do CC)
A amostra pode ser conceituada como sendo a reprodução perfeita e corpórea de uma coisa determinada. O protótipo é o primeiro exemplar de uma coisa criada (invenção). Já o modelo constitui uma reprodução exemplificativa da coisa, por desenho ou imagem, acompanha de uma descrição detalhada.
Se a venda tiver como objeto bens moveis, há uma presunção de que os bens serão entregues conforme a qualidade prometida. Caso tal entrega não seja efetuada conforme o pactuado, terão aplicação as regras relacionadas com os vícios redibitórios e do produto, o que depende da relação estabelecida, se civil ou de consumo.
A venda por amostra, que funciona como cláusula tácita, tem eficácia suspensiva, não ocorrendo o aperfeiçoamento do negócio até ulterior tradição, com a qualidade esperada. Se os bens não forem entregues conforme o modelo, amostra ou protótipo, poderá o contrato de compra e venda ser desfeito (condição resolutiva).
Prevalece a amostra, o protótipo ou o modelo havendo contradição ou diferença em relação ao modo de descrição da coisa no contrato. O meio de oferta prevalece, relativizando a força obrigatória do contrato.
5.2 Venda a contento ou sujeita à prova (art. 509 a 512)
São tratadas no CC/02 como cláusulas especiais de compra e venda. Mas, como muitas vezes não presumidas em alguns contratos, não havendo a necessidade de previsão no instrumento, serão aqui tratadas como regras especiais.
Nos dois casos, a venda não se aperfeiçoa enquanto o comprador não se declara satisfeito com o bem adquirido (condição suspensiva). Desse modo, a tradição não gerará a transferência da propriedade, mas tão somente a da posse direta.
Enquanto o comprador não manifestar a sua vontade, suas obrigações serão as de um mero comodatário (art. 511). Ou seja, até o ato de aprovação, a coisa pertence ao vendedor.
Eventual rejeição da coisa por parte do comprador que não a aprovou, funciona como condição resolutiva. A recusa deve ser motivada no bom senso, não podendo estar fundada em mero capricho. A venda a contento gera um direito personalíssimo. 
Não havendo prazo estipulado para a manifestação do comprador, o vendedor terá direito de intimá-lo, judicial ou extrajudicialmente, para que o faça em prazo improrrogável (art. 512). Tendo sido intimado o comprador, que é tratado como mero comodatário até a aprovação, incidirá a parte final do art. 582, surgindo para ele o dever de pagar, até a restituição da coisa, um aluguel a ser arbitrado pelo comodante, sendo também cabível a propositura de ação de reintegração de posse para reaver a coisa.
A diferença básica primordial entre a venda a contento e sujeita à prova é que no primeiro caso o comprador não conhece ainda o bem que irá adquirir, havendo uma aprovação inicial. Na venda sujeita à prova, a coisa já é conhecida, o comprador somente necessita da prova de que o bem a ser adquirido é aquele que ele já conhece.
A venda sujeita à prova também funciona sob condição suspensiva, aplicando-se os mesmos efeitos jurídicos previstos para a venda ad gustum (art. 510).
5.3 Venda por medida, por extensão ou ad mensuram (art. 500 do CC)
No caso de compra e venda de um bem imóvel, poderão as partes estipular o preço por medida de extensão, situação em que a medida passa a ser condição essencial ao contrato efetivado. A área do imóvel não é simplesmente enunciativa, ao contrário do que ocorre na venda ad corpus, onde um imóvel é vendido como corpo certo e determinado, independente das medidas especificadas no instrumento, que são apenas enunciativas.
Admite-se, em regra, uma variação de área de até 1/20, ou seja, 5%, existindo uma presunção relativa ou de que tal variação é tolerável pelo comprador. Mas este pode provar o contrário, requerendo a aplicação das regras relacionadas com esse vício redibitório especial.
Se a área não corresponder ao que for pactuado e o imóvel não tiver sido vendido como coisa certa e discriminada (ainda que não conste de modo expresso

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