Adquirindo a propriedade de imóveis por usucapião sem processo judicial

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Adquirindo a propriedade de imóveis por usucapião sem processo judicial
Autor: Alan Carlos Marques dos Santos, advogado, mestrando em Planejamento Territorial.
O novo Código de Processo Civil (Lei 13.105/15) trouxe uma importante inovação, que é o procedimento administrativo extrajudicial para o usucapião de bens imóveis.
A princípio, para uma melhor compreensão, é importante esclarecer o instituto do usucapião, palavra esta que tem origem do latim usucapio e significa tomar pelo uso. Assim, após um período sem interrupção e pelo tempo suficiente que a lei determina, o possuidor de bens imóveis (terrenos, imóveis residenciais ou comerciais, e propriedades rurais) passa a ter direito à propriedade em toda a sua essência.
Bom, então é necessário explicar em que situação é necessária se fazer valer deste instrumento. Mas, primeiro é preciso entender algumas coisas.
Para se adquirir a propriedade de um bem imóvel por transferência entre vivos (compra e venda), segundo o Código Civil, é necessário o registro da escritura no Cartório Registro de Imóveis.
Aí pergunta-se: como ter acesso a tal escritura?
Era costumeiro a população em geral adquirir a posse de bens imóveis sem nenhuma formalização do ato, muitas vezes apenas com o famoso recibo. Compreensível tal atitude, levando-se em conta as heranças culturais de confiança de nossa sociedade, onde um aperto de mão e a palavra valiam mais que documento, ou mesmo um rabisco num papel já era suficiente.
Ocorre que, sem o registro, a propriedade não foi adquirida, sendo o vendedor considerado ainda como o verdadeiro dono do imóvel.
Então é importante destacar que para fazer o tal registro, que é feito no Cartório de Registro de imóveis, é necessária a elaboração da Escritura de Compra e Venda, que é o ato lavrado no Cartório de Notas onde uma pessoa vende determinado bem (móvel ou imóvel) para outra.
Para imóveis com valor de até 30 (trinta) salários mínimos, o que em 2016 representa a importância de R$26.400,00 (vinte e seis mil e quatrocentos reais), pode ser feita uma Escritura Particular de compra e venda, ou seja, qualquer pessoa elabora o documento, que é possível de ser registrado. Entretanto, para imóveis acima desse valor, o documento necessário é uma Escritura Pública, que deve ser produzido no Cartório de Notas (tabelionato), por um agente público, que é a pessoa devidamente autorizada pelo Poder Público a exercer essa função.
Assim, apresentando-se a documentação necessária ao oficial do Cartório de Notas, procede-se a elaboração da escritura pública, onde após confeccionada, exigirá a presença do comprador e do vendedor para as devidas assinaturas.
Após o procedimento concluído no Cartório de Notas, solicita-se o encaminhamento para o Cartório de Registro de Imóveis, onde a escritura será registrada, e só aí será conferido ao comprador o direito de propriedade.
Voltando ao tema usucapião, caso o comprador não tenha se atentado à elaboração e registro da escritura, seja particular ou pública, ele estará apenas na posse do bem imóvel.
Para reverter esse quadro e então gozar do referido direito de propriedade, existe o usucapião. A fim de se valer dele, a única forma existente, até então, é procedê-lo através de um processo judicial, no qual se busca o reconhecimento do Poder Público de que o possuidor faz jus ao direito de propriedade. Assim, após analisar o caso, verificar as provas produzidas, ouvido o Ministério Público, o juiz profere uma sentença declaratória de usucapião, que acompanhada do mandado, é encaminhada para o Cartório de Registro de Imóveis para o devido registro.
A via judicial do usucapião ainda continua válida. Entretanto, devido aos trâmites necessários a qualquer processo judicial, a demanda excessiva do Poder Judiciário e a falta de recursos humanos e materiais para atendê-la, o novo Código de Processo Civil, que entra em vigor a partir de 18 de março deste ano, traz a opção do usucapião extrajudicial, ou seja, o procedimento do usucapião poderá ser feito totalmente no cartório de registro de imóveis, atendidos os requisitos, a requerimento do interessado, que será necessariamente representado por advogado, resultando em um procedimento muito mais célere, vez que se evita a morosidade de um processo judicial, o que só tende a trazer benefícios ao jurisdicionado.