Evicção e Extinção do Contrato

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Profª. Cleide Secca 
Evicção 
“É a perda da coisa em virtude de sentença judicial ou ato 
administrativo, que a atribui a outrem por causa jurídica 
preexistente ao contrato”. 
 Princípio de garantia 
 Evicção, do latim “evincere”, que significa ser vencido. 
 Conceito 
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Art. 447. Nos contratos onerosos, o alienante responde pela evicção. Subsiste 
esta garantia ainda que a aquisição se tenha realizado em hasta pública. 
 
Há uma garantia legal em relação a essa perda da coisa, objeto do negócio 
jurídico celebrado, que atinge os contratos bilaterais, onerosos e comutativos, 
mesmo que tenha sido adquirida em hasta pública 
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 Responsabilidade ex vi legis - Por força da lei 
 
A responsabilidade pela evicção decorre da lei, assim não precisa estar prevista no 
contrato. Todavia, podem as partes reforçar a responsabilidade, atenuando ou 
agravando seus efeitos (art. 448 do Código Civil) 
 
Art. 448. Podem as partes, por cláusula expressa, reforçar, diminuir ou excluir 
a responsabilidade pela evicção. 
 
Quanto ao reforço em relação à evicção, diante da vedação do enriquecimento 
sem causa, tem-se entendido que o limite é o dobro do valor da coisa, o que 
é correto, pela função social dos pactos. 
 
Com relação à exclusão da responsabilidade, esta pode ocorrer desde que feita 
de forma expressa (cláusula de non praestaenda evictione ou cláusula de 
irresponsabilidade pela evicção), não se presumindo tal exclusão em hipótese 
alguma. Todavia, mesmo excluída a responsabilidade pela evicção, se esta 
ocorrer, o alienante responde pelo preço da coisa. 
 
Isso, se o evicto não sabia do risco da evicção ou, informado do risco, não o 
assumiu (art. 449 do Código Civil). 
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Art. 449. Não obstante a cláusula que exclui a garantia contra a evicção, se esta 
se der, tem direito o evicto a receber o preço que pagou pela coisa evicta, se não 
soube do risco da evicção, ou, dele informado, não o assumiu. 
 
O alienante somente ficará totalmente isento de responsabilidade se pactuada a 
cláusula de exclusão e o adquirente for informado sobre o risco da evicção (sabia 
do risco e o aceitou). 
 
Cláusula expressa de exclusão da garantia + conhecimento do risco da 
evicção pelo evicto = isenção de toda e qualquer responsabilidade por parte do 
alienante. 
 
Cláusula expressa de exclusão da garantia – ciência específica desse 
risco por parte do adquirente = responsabilidade do alienante apenas pelo 
preço pago pelo adquirente pela coisa evicta. 
 
Cláusula expressa de exclusão da garantia, sem que o adquirente haja 
assumido o risco da evicção de que foi informado = direito deste de reaver 
o preço que desembolsou. 
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Não havendo cláusula de exclusão da garantia pela evicção - cláusula de non 
praestaenda evictione, ou cláusula de irresponsabilidade pela evicção -, a 
responsabilidade do alienante será plena. 
 
O evicto prejudicado poderá pleitear do alienante, nos casos de evicção total: 
 
1º) A restituição integral do preço pago. Para tanto, se deve levar em conta o 
valor da coisa à época em que se perdeu, evitando-se o enriquecimento sem 
causa (art. 450, parágrafo único, do CC). 
Parágrafo único. O preço, seja a evicção total ou parcial, será o do valor da 
coisa, na época em que se evenceu, e proporcional ao desfalque sofrido, no 
caso de evicção parcial. 
 
2º) A indenização dos frutos que tiver sido obrigado a restituir ao evictor ou 
terceiro. 
 
3º) A indenização pelas despesas dos contratos e pelos prejuízos que 
diretamente resultarem da evicção (danos emergentes, despesas de escritura e 
registro e lucros cessantes, nos termos dos arts. 402 a 404 do CC; além de 
danos morais). 
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4º) As custas judiciais e os honorários advocatícios do advogado por ele constituído. 
 
5º) Indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis não abonadas ao evicto pelo 
evictor (art. 453 do CC). 
 
Porém, se as benfeitorias abonadas ao que sofreu a evicção tiverem sido feitas pelo 
alienante, o valor destas deverá ser levado em conta na restituição devida (art. 454 
do CC). 
Art. 453. As benfeitorias necessárias ou úteis, não abonadas ao que sofreu a 
evicção, serão pagas pelo alienante. 
Art. 454. Se as benfeitorias abonadas ao que sofreu a evicção tiverem sido feitas 
pelo alienante, o valor delas será levado em conta na restituição devida. 
O art. 451 do CC enuncia que a responsabilidade do alienante pela evicção total ou 
parcial permanece ainda que a coisa alienada esteja deteriorada, exceto havendo 
dolo do adquirente. 
Art. 451. Subsiste para o alienante esta obrigação, ainda que a coisa 
alienada esteja deteriorada, exceto havendo dolo do adquirente. 
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São partes da evicção (elementos subjetivos) 
 
O alienante – aquele que transfere a coisa viciada, de forma onerosa. 
 
O evicto ou adquirente – aquele que perde a coisa adquirida. 
 
O evictor ou terceiro – tem a decisão judicial ou a apreensão administrativa a 
seu favor. 
Importante: o art. 199, III, do Código Civil preconiza que não corre a 
prescrição, pendendo a ação de evicção. 
Somente após o trânsito em julgado da sentença a ser proferida na ação em que 
se discute a evicção, com a decisão sobre a destinação do bem evicto, é que o 
prazo prescricional voltará a correr. 
Profª. Cleide Secca 
 Coisa 
deteriorada 
 S/ vantagem p/ o adquirente (art. 451, CC). 
Art. 451. Subsiste para o alienante esta obrigação, ainda que a coisa 
alienada esteja deteriorada, exceto havendo dolo do adquirente. 
 C/ vantagem p/ o adquirente (art. 452, CC). 
Art. 452. Se o adquirente tiver auferido vantagens das deteriorações, e 
não tiver sido condenado a indenizá-las, o valor das vantagens será 
deduzido da quantia que lhe houver de dar o alienante. 
 Benfeitorias 
 Indenização úteis ou necessárias (art. 453 e 1.219, CC). 
Art. 453. As benfeitorias necessárias ou úteis, não abonadas ao 
que sofreu a evicção, serão pagas pelo alienante. 
 Abonadas (art. 454, CC). 
Art. 454. Se as benfeitorias abonadas ao que sofreu a evicção 
tiverem sido feitas pelo alienante, o valor delas será levado em 
conta na restituição devida. 
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 Limites a cláusula de non prestanda evictione (art. 449, CC). 
 Evicção parcial (art. 455, CC). 
 Perda total ou parcial da propriedade, posse ou uso da coisa 
alienada; 
 Onerosidade da aquisição; 
 Ignorância, pelo adquirente, da litigiosidade da coisa (art. 457). 
Art. 457. Não pode o adquirente demandar pela evicção, se sabia que a 
coisa era alheia ou litigiosa. 
 Anterioridade do direito do evictor. 
 
 Requisitos 
da Evicção 
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Art. 449. Não obstante a cláusula que exclui a garantia contra a evicção, se esta se der, 
tem direito o evicto a receber o preço que pagou pela coisa evicta, se não soube do risco 
da evicção, ou, dele informado, não o assumiu. 
Art. 455. Se parcial, mas considerável, for a evicção, poderá o evicto optar entre a 
rescisão do contrato e a restituição da parte do preço correspondente ao desfalque 
sofrido. Se não for considerável, caberá somente direito a indenização. 
Extinção dos Contratos 
arts.472 a 480 
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Extinção Normal do Contrato 
Extinção por Fatos anteriores a Celebração 
Extinção por Fatos posteriores a Celebração 
Extinção por morte 
Extinção Normal do Contrato 
 
Pelo cumprimento da obrigação 
 
- Pagamento do preço em obrigação instantânea; 
- Pagamento de todas as parcelas em obrigação de trato sucessivo; 
- Entrega da coisa conforme pactuado; 
- Ato não praticado na obrigação de não fazer 
 
Importante: Extinto o contrato, nãohá que se falar em obrigações dele 
decorrentes 
 
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Extinção por Fatos anteriores a Celebração 
 
Invalidade contratual - (arts. 166, 167 e 171 do cc) 
 
Contrato nulo (eivado de nulidade absoluta) 
Contrato anulável (presente a nulidade relativa ou anulabilidade) 
 
Cláusula de arrependimento 
 
hipótese em que os contraentes estipulam que o negócio será extinto, mediante 
declaração unilateral de vontade, se qualquer um deles se arrepender (cláusula de 
arrependimento). 
 
Importante: não se confunde com o direito de arrependimento de origem legal 
previsto, por exemplo, no art. 49 do CDC. 
 
Cláusula resolutiva expressa - art. 474 do CC 
 
podendo um evento futuro e incerto (condição) acarretar a extinção do contrato 
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Art. 474 - “a cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita depende 
de interpelação judicial” 
 
V Jornada de Direito Civil, - Enunciado n. 436 
“A cláusula resolutiva expressa produz seus efeitos extintivos independentemente 
de pronunciamento judicial” - Deve ser tido como regra 
 
Importante: Em algumas situações, mesmo havendo uma cláusula resolutiva 
expressa, haverá necessidade de notificação da parte para constituí-la em mora e 
extinguir posteriormente o contrato. 
 
Exemplo: casos de leasing - 
 
Súmula 369 do STJ “no contrato de arrendamento mercantil (leasing), ainda 
que haja cláusula resolutiva expressa, é necessária a notificação prévia do 
arrendatário para constituí-lo em mora”. 
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Extinção por Fatos posteriores ou superveniente a Celebração 
 
Toda vez em que há a extinção do contrato por fatos posteriores à 
celebração, tendo uma das partes sofrido prejuízo, fala–se em rescisão 
contratual 
 
Importante: a ação que pretende extinguir o contrato nessas hipóteses é 
denominada ação de rescisão contratual, seguindo procedimento comum. 
 
 
 
 
Rescisão (gênero) 
 
 
 
 
Resolução - (extinção do contrato por descumprimento) 
 
Resilição - (dissolução por vontade bilateral ou 
unilateral, quando admissível por lei, de forma expressa 
ou implícita, pelo reconhecimento de um direito 
potestativo). 
Importante: parece estar superada a ideia de que o termo rescisão seria 
sinônimo de invalidade (nulo e anulável) 
31/10/2018 Profª. Cleide Secca 13 
O próprio Código Civil em vigor parece adotar a visão no sentido de ser a rescisão 
gênero das espécies resolução e resilição. 
 
O art. 455 adota a expressão rescisão no sentido de resolução, ao estabelecer 
que, “se parcial, mas considerável, for a evicção, poderá o evicto optar 
entre a rescisão do contrato e a restituição da parte do preço 
correspondente ao desfalque sofrido”. 
 
O art. 607, utiliza a palavra rescisão como resilição que assim enuncia: “o 
contrato de prestação de serviço acaba com a morte de qualquer das 
partes. Termina, ainda, pelo escoamento do prazo, pela conclusão da 
obra, pela rescisão do contrato mediante aviso prévio, por 
inadimplemento de qualquer das partes ou pela impossibilidade da 
continuação do contrato, motivada por força maior” 
31/10/2018 Profª. Cleide Secca 14 
Resolução 
descumprimento 
ou 
inadimplemento 
contratual 
Inexecução voluntária 
 
Inexecução involuntária 
 
Resolução por onerosidade excessiva 
 
Cláusula resolutiva tácita 
Resilição 
exercício de um 
direito potestativo 
Resilição bilateral 
 
 
Resilição unilateral 
31/10/2018 Profª. Cleide Secca 15 
Resolução por Inexecução voluntária 
Está relacionada com a impossibilidade da prestação por culpa ou dolo do devedor, 
podendo ocorrer tanto na obrigação de dar como nas obrigações de fazer e 
de não fazer. 
 
Art. 475 do CC - que a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução 
do contrato. 
 
Conforme as regras que constam dos arts. 389 e 390 do CC, a inexecução culposa 
sujeitará a parte inadimplente ao ressarcimento pelas perdas e danos 
sofridos – danos emergentes, lucros cessantes, danos morais, estéticos e outros 
danos imateriais, de acordo com aquilo que pode ser interpretado à luz dos arts. 
402 a 404 do CC. 
 
Se não preferir essa resolução, a parte poderá exigir da outra o cumprimento do 
contrato, de forma forçada, cabendo, em qualquer uma das hipóteses, indenização 
por perdas e danos 
 
Enunciado 361 da IV Jornada de Direito Civil, “o adimplemento substancial decorre 
dos princípios gerais contratuais, de modo a fazer preponderar a função social do 
contrato e o princípio da boafé objetiva, balizando a aplicação do art. 475” 
31/10/2018 Profª. Cleide Secca 16 
Resolução por Inexecução involuntária 
 
O descumprimento contratual poderá ocorrer por fato alheio à vontade dos 
contratantes, situação em que estará caracterizada a resolução por inexecução 
involuntária, 
 
Hipóteses em que ocorrer a impossibilidade de cumprimento da obrigação em 
decorrência de caso fortuito (evento totalmente imprevisível) ou de força maior 
(evento previsível, mas inevitável). 
 
Como consequência, a outra parte contratual não poderá pleitear perdas e danos, 
sendo tudo o que foi pago devolvido e retornando a obrigação à situação primitiva 
(resolução sem perdas e danos) 
 
31/10/2018 Profª. Cleide Secca 17 
Existem hipóteses em que a parte contratual responde por caso 
fortuito ou pela força maior: 
 
- Se o devedor estiver em mora, a não ser que prove ausência de culpa ou 
que a perda da coisa objeto da obrigação ocorreria mesmo não havendo o 
atraso (art. 399 do CC). 
 
- Havendo previsão no contrato para a responsabilização por esses 
eventos por meio da cláusula de assunção convencional (art. 393 do 
CC), cuja validade é discutível nos contratos de consumo e de adesão. 
 
- Em casos especificados em norma jurídica, como por exemplo, do art. 
583 do CC, para o contrato de comodato, segundo o qual “se correndo 
risco o objeto do comodato, juntamente com outros do comodatário, 
antepuser este a salvação dos seus abandonando o do comodante, 
responderá pelo dano ocorrido, ainda que se possa atribuir a caso 
fortuito, ou força maior”. 
31/10/2018 Profª. Cleide Secca 18 
Resolução por onerosidade excessiva 
 
Nos termos do art. 478 do CC, poderá ocorrer a resolução do negócio em 
decorrência de um evento extraordinário e imprevisível que dificulte 
extremamente o adimplemento do contrato, gerando a extinção do negócio 
de execução diferida ou continuada (trato sucessivo). 
 
Aqui está presente a utilização da resolução contratual por fato superveniente, 
em decorrência de uma imprevisibilidade e extraordinariedade somadas 
a uma onerosidade excessiva. 
 
Os efeitos da sentença que determinar a resolução retroagirão à data da citação 
do processo em que se pleiteia a extinção (efeitos ex tunc) 
 
Enunciado n. 175: “A menção à imprevisibilidade e à extraordinariedade, 
insertas no art. 478 do Código Civil, deve ser interpretada não somente em 
relação ao fato que gere o desequilíbrio, mas também em relação às 
consequências que ele produz” 
31/10/2018 Profª. Cleide Secca 19 
Enunciado n. 366, da IV Jornada de Direito Civil, “o fato extraordinário e 
imprevisível causador de onerosidade excessiva é aquele que não está coberto 
objetivamente pelos riscos próprios da contratação” 
 
Com base na ideia constante do enunciado doutrinário, a jurisprudência do 
Superior Tribunal de Justiça tem afastado a resolução ou a revisão dos 
contratos de safra, diante de eventos como chuvas, pragas e oscilações no 
preço, pois tais fatos poderiam ser previstos pelas partes contratantes. 
 
Enunciado n. 365, da IV Jornada de Direito Civil, que dispensa a prova da 
extrema vantagem para a incidência do art. 478 do CC . 
 
“A extrema vantagem do art. 478 deve ser interpretadacomo elemento acidental 
da alteração de circunstâncias, que comporta a incidência da resolução ou revisão 
do negócio por onerosidade excessiva, independentemente de sua demonstração 
plena” 
 
 
 
31/10/2018 Profª. Cleide Secca 20 
Na ação de resolução contratual fundada no art. 478 do CC, é possível o 
caminho da revisão, aplicandose os arts. 479 e 480 do CC. 
 
Art. 479. “A resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a modificar 
equitativamente as condições do contrato.” 
 
Pelo art. 479, o réu poderá oferecer-se a modificar de forma equitativa as 
condições do contrato. 
31/10/2018 Profª. Cleide Secca 21 
Resolução por Cláusula resolutiva tácita 
 
Aquela que decorre da lei e que gera a resolução do contrato em decorrência de 
um evento futuro e incerto, geralmente relacionado ao inadimplemento (condição). 
 
Como essa cláusula decorre de lei, necessita de interpelação judicial para gerar 
efeitos jurídicos (art. 474 do CC). 
 
Art. 474. A cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita depende 
de interpelação judicial. 
 
Justamente por não decorrer da autonomia privada, mas da lei, é que a cláusula 
resolutiva tácita gera a extinção por fato superveniente à celebração, ponto 
que a diferencia da cláusula resolutiva expressa. 
 
Exemplo: Exceção do contrato não cumprido (exceptio non adimpleti contractus), 
prevista no art. 476 do Código Civil, e que pode gerar a extinção de um contrato 
bilateral ou sinalagmático, nos casos de mútuo descumprimento total do contrato. 
31/10/2018 Profª. Cleide Secca 22 
Por esse dispositivo ( art. 476), uma parte somente pode exigir que a outra 
cumpra com a sua obrigação, se primeiro cumprir com a própria (modalidade de 
exceptio doli, relacionada à boa-fé objetiva). 
 
Como efeito resolutivo, havendo descumprimento bilateral, ou seja, de ambas as 
partes, o contrato reputar-se-á extinto. 
 
A exceção de contrato não cumprido, em caso de descumprimento total, sempre 
foi tida como forma de defesa. 
 
Entretanto, sendo essa uma cláusula resolutiva tácita para os contratos bilaterais, 
é possível e recomendável alegá-la em sede de petição inicial, com o objetivo de 
interpelar judicialmente a outra parte visando à extinção contratual, nos termos 
do art. 474 do CC. 
31/10/2018 Profª. Cleide Secca 23 
Resilição (exercício de um direito potestativo) 
 
Presente em duas situações concretas: Resilição bilateral e Resilição unilateral 
 
Resilição bilateral 
 
Prevista no art. 472 do CC, a resilição bilateral ou distrato é efetivada 
mediante a celebração de um novo negócio em que ambas as partes querem, de 
comum acordo, pôr fim ao anterior que firmaram. 
 
Art. 472. O distrato faz-se pela mesma forma exigida para o contrato 
 
O distrato submete-se à mesma forma exigida para o contrato conforme previsão 
taxativa desse artigo. 
 
Se o contrato foi celebrado por escritura pública, o distrato deverá obedecer à 
mesma formalidade, sob pena de nulidade absoluta, por desrespeito à forma e à 
solenidade essencial (art. 166, IV e V, do CC). 
 
31/10/2018 Profª. Cleide Secca 24 
Importante: A quitação não se submete a essa exigência, sendo válida qualquer 
que seja a sua forma. 
 
Se as partes elegeram que a escritura pública é essencial para o ato, nos 
termos do art. 109 do Código Civil, a regra do art. 472 não se aplica, o que 
prestigia o princípio da liberdade das formas, previsto no art. 107 da mesma 
codificação material. 
 
Nesse sentido, enunciado n. 584 da VII Jornada de Direito Civil (2015), segundo o 
qual, “desde que não haja forma exigida para a substância do contrato, admite-
se que o distrato seja pactuado por forma livre” 
 
Exemplo: eventual distrato que tenha sido celebrado de forma tácita, seja 
através de comunicações via email ou telegrama, nestes casos, havendo uma 
prova irrefutável de que as mesmas partes que contrataram também resolveram 
colocar fim antecipado de forma consensual ao vínculo jurídico, não importa 
nessa situação se a forma do contrato celebrado foi ou não foi obedecida. 
 
31/10/2018 Profª. Cleide Secca 25 
“Se o princípio do consensualismo é a regra nas relações contratuais, com 
muito mais razão a autonomia da vontade manifestada quanto ao encerramento 
prematuro do vínculo contratual, de forma bilateral, deve ser prestigiado, assim 
procedendo estará fazendo valer a boa-fé nos contratos e respeitando a vontade 
das partes”. 
 
Resilição unilateral 
Existem contratos que admitem dissolução pela simples declaração de vontade de 
uma das partes. 
 
Desde que a lei, de forma explícita ou implícita, admita essa forma de extinção. 
 
Art. 473. A resilição unilateral, nos casos em que a lei expressa ou implicitamente 
o permita, opera mediante denúncia notificada à outra parte. 
 
A resilição unilateral, pelo que consta do art. 473 do Código Civil, só é prevista em 
hipóteses excepcionais. 
 
Exemplo: na locação, na prestação de serviços, no mandato, no comodato, no 
depósito, na doação, na fiança. Operando-se mediante denúncia notificada à 
outra parte. 
 
31/10/2018 Profª. Cleide Secca 26 
Denúncia vazia: cabível na locação de coisa móvel ou imóvel regida pelo 
Código Civil e de coisa imóvel regida pela Lei 8.245/1991 (Lei de Locação). 
 
Findo o prazo, extingue-se de pleno direito o contrato celebrado entre as partes, 
sem qualquer motivo para tanto. É possível utilizar o termo denúncia igualmente 
para o contrato de prestação de serviços, pelo que consta do art. 599 do CC. 
 
Revogação: cabível quando há quebra de confiança naqueles pactos em que 
esta se faz presente como fator predominante. 
 
Cabe revogação por parte do mandante – no mandato –, do comodante – no 
comodato –, do depositante – no depósito –, do doador – no caso de doação 
modal ou com encargo e por ingratidão. 
 
Renúncia: cabível nos contratos baseados na confiança, quando houver quebra 
desta. 
 
Viável juridicamente a renúncia por parte do mandatário, comodatário, 
depositário e donatário, nos contratos acima mencionados. 
31/10/2018 Profª. Cleide Secca 27 
Exoneração por ato unilateral: novidade da codificação privada, a exoneração 
unilateral é cabível por parte do fiador, na fiança por prazo indeterminado. 
 
Prevista no art. 835 do Código Civil, terá eficácia plena depois de 60 dias da 
notificação do credor, efetivada pelo fiador. 
 
Pelo teor desse dispositivo legal, a exoneração unilateral não se aplica ao contrato 
de fiança celebrado por prazo determinado. 
 
Nova forma de resilição unilateral pretende proteger o fiador, sempre em 
posição desprivilegiada, havendo relação direta com a eficácia interna do princípio 
da função social dos contratos. 
 
Por tal razão, o art. 835 é norma de ordem pública, não podendo a proteção nele 
prevista ser afastada por convenção das partes. 
 
Ademais, deve o magistrado declarar essa proteção de ofício. 
 
O dispositivo terá estudo aprofundado no capítulo que trata da fiança. 
31/10/2018 Profª. Cleide Secca 28 
Sintonizado com a função social dos contratos e a boa fé objetiva, o 
parágrafo único do art. 473 do CC enuncia 
 
Parágrafo único. Se, porém, dada a natureza do contrato, uma das partes 
houver feito investimentos consideráveis para a sua execução, a denúncia 
unilateral só produzirá efeito depois de transcorrido prazo compatível com a 
natureza e o vulto dos investimentos. 
 
Exemplo: eventual despejo por denúncia vazia até pode não ser concedido 
se o locatário tiver introduzido investimentos consideráveis no imóvel, sendo 
omisso o instrumento contratual quanto a esses investimentos. 
31/10/2018 Profª. Cleide Secca 29 
Extinção por morte de um dos contratantes 
 
A morte de um dos contratantes pode gerar o fim do pacto. 
 
Isso somente ocorre nos casos em que a parte contratual assume uma obrigaçãopersonalíssima ou intuitu personae, sendo denominada cessação contratual, 
conforme expressão de Orlando Gomes.8 
 
Em tais casos, o contrato se extingue de pleno direito. 
 
Exemplo: Fiança. 
Para este contrato, os herdeiros não recebem como herança o encargo de ser 
fiador, só respondendo até os limites da herança por dívidas eventualmente 
vencidas durante a vida do seu antecessor (art. 836 do CC). 
Em reforço, a condição de fiador não se transmite, pois ele tem apenas uma 
responsabilidade, sem que a dívida seja sua