LIVRO TEXTO DA DICIPLINA DE ADMISTRAÇÃO DE IMOVEIS E LOCAÇÃO

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Dicas para utilizar o pDf 
Ensino a Distância
atendimento ao aluno EaD
DDG 0800.0514131
DDG: 0800.6426363
E-mail: alunoead@ulbra.br
Campus Canoas: 
Av. Farroupilha, 8001 · Prédio 11 · 2º andar 
Corredor central - Sala 130 · Canoas/RS
Atendimento de segunda-feira a sexta-feira:
Manhã/Tarde/Noite: Das 8:00hs às 22:30hs
Atendimento aos sábados:
Manhã: 8:00hs às 12:00hs 
reitor
 Ruben Eugen Becker
Vice-reitor
 Leandro Eugênio Becker
pró-reitora de Ensino a Distância
Sirlei Dias Gosmes
Diretora de planejamento e legislação EaD
Lígia Leindecker Futterleib
orientação e revisão da escrita
Dóris Cristina Gedrat
laboratório de criação do 
Ensino a Distância
coordenação
Luiz Carlos Specht Filho
Designer/Infografia/Programação
Guilherme Fernando Mar
José Renato dos Santos Pereira
Sabrina Marques Maciel
Sumário
ADMINISTRAÇÃO E LOCAÇÃO ........................................................ 4
LOCAÇÃO RESIDENCIAL .............................................................. 10
LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL ....................................................... 15
RESCISÃO DA LOCAÇÃO E AÇÕES DE DESPEJO .............................. 20
ASPECTOS RELEVANTES PARA A LOCAÇÃO ................................... 26
ALUGUEL E GARANTIAS DE LOCAÇÃO ........................................... 32
PENALIDADES CIVIS E CRIMINAIS NA LOCAÇÃO. NULIDADE DA CLÁU-
SULA CONTRATUAL E A CONSIGNAÇÃO DOS ALUGUÉIS ................. 38
LOCAÇÕES ESPECIAIS – DEVERES DO LOCADOR – DEVERES DO LOCA-
TÁRIO ......................................................................................... 42
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ApreSentAção
A constante mutação social tem proporcio-nado o surgimento de um novo profissio-nal da área do Direito Imobiliário, que 
está sendo constantemente testado pelo mercado.
A figura do administrador vinculada apenas 
a pequenas demonstrações ou gerenciamento bá-
sico de bens está superada pelo administrador 
técnico e atualizado.
Como prova desses novos segmentos, obser-
ve-se o surgimento da discussão imobiliária de 
forma autônoma, ao mesmo tempo que se afigura 
necessária a especialização dos cursos voltados 
para a área.
A interdisciplinaridade também atinge o 
ramo imobiliário, exigindo não apenas o conhe-
cimento jurídico. As áreas da arquitetura, enge-
nharia, hoje são acompanhadas da psicologia e 
outros segmentos como a informática.
Em face disso, impõe-se a obrigação do co-
nhecimento contínuo e constante do ramo imo-
biliário e das ciências afins. Esse conteúdo me-
diador tem a finalidade precípua de despertar o 
interesse na esfera administrativa imobiliária e 
no ramo das locações sob o manto legal.
Desejo que você, aluno/aluna, tire o máximo 
proveito deste conteúdo, enriquecendo seu co-
nhecimento sobre o tema e despertando em sim 
mesmo forte interesse e grande motivação pela 
profissão.
Professora Maria Inês Borsa.
Professora Autora Maria Inês Borsa
Caro aluno,
Sou a professora MARIA INÊS BORSA. Sou formada em Letras 
pela Pontifícia Universidade Católica do Rio Grande do Sul, colando grau 
em 1983. A partir de 1980 realizei novo vestibular, agora para o Curso 
de Ciências Jurídicas e Sociais na Pontifícia Universidade Católica do 
Rio Grande do Sul, passando a freqüentar, concomitantemente, as duas 
Faculdades. Em agosto de 1985, conclui o Curso de Ciências Jurídicas e 
Sociais, ingressando e concluindo a AJURIS em 1986. Posteriormente, 
em 1988, ingressei na Escola Superior do Ministério Público, visando 
obter maiores conhecimentos na área de Direito Constitucional, Direito 
Civil e Direito Processual Civil.
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A administração de imóveis envolve co-nhecimento, astúcia, criatividade e organização. As técnicas para o seu 
pleno desenvolvimento somente terão eficá-
cia se aplicadas de forma casuísta, visto que 
cada cliente possui o seu perfil próprio, assim 
como cada situação apresenta um diferencial.
O profissional da área imobiliária, desde o 
advento da Lei nº 8.245/91 e do Código de Defe-
sa do Consumidor, passou a assumir maiores res-
ponsabilidades frente ao seu cliente. Por isso, é 
primordial, antes do início de qualquer atividade, 
seja de venda ou de aluguel, a preocupação com 
o conhecimento prático e doutrinário.
A responsabilidade primordial do adminis-
trador de imóveis centra-se na aferição dos do-
cumentos. Esses, por sua vez, deverão estar de-
vidamente atualizados, sob pena de violarem a 
efetiva realidade dos fatos, trazendo, por vezes, 
danos incalculáveis ao cliente.
Ao lado da documentação relativa ao imóvel, 
citando-se como exemplo a matrícula, a reiperse-
cutória, há a necessidade da contínua atualização 
do cadastro dos clientes. A avaliação, a divulga-
ção, as vistorias pormenorizadas, inclusive com 
a especificação dos materiais utilizados para a 
pintura, desde a marca até a identificação da cor 
são peças–chave para o sucesso de um empreen-
dimento.
Também, as relações interpessoais deverão 
ser aprimoradas, sob pena de afugentar o cliente 
insatisfeito.
Além de tudo isso, o administrador não pode-
rá olvidar-se das técnicas de marketing, as quais 
inserem-se nesse contexto, as malas diretas e as 
saudações em datas festivas. A chave do sucesso 
do administrador é a sua constante atualização.
Aspectos Gerais Legais 
da Locação
Conceito de Locação
Tem-se como locação o contrato onde uma 
das partes, mediante remuneração, paga à outra 
uma determinada quantia, comprometendo-se a 
conceder, durante um determinado lapso tempo-
ral, o uso e gozo de coisa infungível, a prestação 
de um determinado serviço, desde que apreciável 
economicamente, ou, ainda, à execução de deter-
minada obra1.
Há de se distinguir o arrendamento da loca-
ção. O arrendamento é o termo utilizado para as 
locações de bens imóveis rurais, terrenos urbanos 
1 BEVILÁQUA, Clóvis. Código Civil Comentado. v 4. Rio de 
Janeiro: Freitas Bastos, 1946, p. 1148.
ADminiStrAção e 
LoCAção
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Locações
não construídos ou parte de edifícios. Já o con-
trato de locação nos termos da legislação atual 
abrange os bens móveis, bens imóveis urbanos e 
bens imóveis rurais, quando, na verdade, em re-
lação aos bens imóveis rurais, fala-se em arren-
damento. 
Legislação Aplicável
Dependendo da natureza jurídica do bem 
ou sua destinação, a normativa jurídica variará. 
Assim, vejamos: 
Bens •	 MÓVEIS – aplicação do Có-
digo Civil de 2002.
Bens •	 IMÓVEIS RURAIS – apli-
cação do Decreto nº 59.566/66 e do 
Estatuto da Terra. 
Bens •	 IMÓVEIS URBANOS - apli-
cação da Lei nº 8.245/91.
Locação –Contrato
O contrato que regulamenta as condições do 
aluguel de um imóvel chama-se contrato de locação 
ou locatício. É elaborado de acordo com um padrão 
de cláusulas e requisitos, deve ser lido e assinado 
pelo locador, pelo locatário e por duas testemunhas, 
reconhecidas as firmas de todos os envolvidos POR 
AUTENTICIDADE e, depois, registrado em cartó-
rio. Só assim ambos os lados garantirão seus direi-
tos legais. 
Anexado ao contrato, as imobiliárias e/ou os 
proprietários costumam apresentar um inventário 
(VISTORIA) do que se encontra no imóvel e do seu 
estado de conservação --um relatório de vistoria. 
Também o inquilino deve fazer sua vistoria, 
antes de ocupar o imóvel, anotando todas as parti-
cularidades que tenha encontrado --a existência de 
lustres, chuveiros, manchas de umidade, o estado 
de conservação de janelas, vidros, portas, batentes, 
armários, soalhos, pisos cerâmicos, azulejos etc. 
Para ficar claro que se trata de uma vistoria 
desse imóvel, devem constar da relação as informa-
ções sobre o apartamento, o nome do locador e o 
do locatário. 
Depois o inquilino precisa entregar o relatório 
ao proprietário ou a seu representante, para que o 
assine e guardar consigo uma cópia assinada. Se 
não quiserem assinar, o locatário pode registrar em 
cartório, como documento, o seu inventário do imó-
vel. 
Documentos
Para elaborar e conferir um contrato de loca-
ção, é necessário ter os seguintes documentos: 
Locador: □ matrícula do imóvel, RG, 
CPF, contas em dia de serviços pú-
blicos (água, luz e outros), carnê do 
IPTU e procuração (se o contrato 
for assinado por um representante). 
Locatário: □ cópia da carteira de 
identidade e do CPF (idem para o 
cônjuge), RG, CPF e comprovante 
de renda (contracheque, Imposto de 
Renda). 
Fiador (se houver): □ RG, CPF, es-
critura definitiva do imóvel dado 
em fiança e carnê do IPTU. 
Cláusulas e requisitos
Todos estes tópicos devem constar do con-
trato de aluguel: 
nome e qualificação do(s) □
locador(es), do locatário e do fia-
dor, se houver; 
descrição e endereço do imóvel; □
valor do aluguel e índice adotado no □
reajuste (sempre anual); 
forma e local de pagamento; □
multa e/ou juros de mora por atraso □
no pagamento; 
garantia dada pelo locatário; □
discriminação dos impostos e taxas □
e dos responsáveis pelo pagamento; 
destinação do imóvel, se residencial □
ou comercial; 
início e duração do contrato. □
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Espécies de Locações
A partir do conceito supramencionado é 
possível indicar a existência de três espécies de 
locações. São elas:
Locação de coisas.•	
Locação de serviço.•	
Locação de obra ou empreitada.•	
Locação de Coisas
Refere-se ao uso e ao gozo de bem infun-
gível. Se for de bem fungível, não haverá loca-
ção e sim mútuo, visto que o mutuário deverá 
restituir o mutante com outro bem da mesma 
espécie. Na locação de coisas, o locatário, ao fi-
nal do contrato, deverá restituir o bem dado em 
locação. Ex.: locação de um apartamento ou 
casa. Este exemplo fica dificil de ser dado em 
razão de que os IMÓVEIS URBANOS SÃO 
REGIDOS POR LEI ESPECIAL (Art. 2.036. 
A locação de prédio urbano, que esteja sujeita à lei 
especial, por esta continua a ser regida. Caso de lei 
8245.)
Locação de Serviço
Refere-se a uma prestação de serviço eco-
nomicamente apreciável, à qual não se encontra 
vinculado o resultado. Ex.: serviço de um mé-
dico, arquiteto, mecânico, advogado. 
A locação de serviço não sujeita às leis 
trabalhistas ou à lei especial estará abrangida 
pelo Código Civil nos artigos 594 a 609. A lo-
cação de serviços é pouco aplicada em razão 
da edição de normas específicas para algumas 
modalidades de serviços, ademais da existência 
de leis trabalhistas.
Locação de Obra 
Refere-se à empreitada, objetivando a exe-
cução de certa obra ou de determinado traba-
lho, na busca de um determinado fim ou efeito. 
Ex.: construção de uma casa, apartamento etc.
Características da Locação
A locação apresenta as seguintes carac-
terísticas:
 a. Tipicidade: o contrato de locação 
tem previsão legal.
 b. Pré-estimado: o contrato prevê as 
obrigações e os direitos de cada uma 
das partes.
 c. Bilateral: o contrato traz consigo 
duas vontades contrárias, onde uma 
cede o bem e a outra o utiliza.
 d. Consensual: o contrato é oriundo 
do acordo de vontades.
 e. Individual: o contrato apenas obri-
ga as partes contratantes.
 f. Puro: o contrato de locação não 
comporta fusão de outras modalida-
des contratuais.
 g. Oneroso ou Comutativo: o contrato 
impõe às partes obrigações recípro-
cas, já que um cede o uso, enquanto 
o outro paga o preço.
 h. Execução Futura: o contrato é fir-
mado num momento e seus efeitos 
são prolongados no tempo.
 i. Não Solene: o contrato não contém, 
em regra, formalidades para a sua 
formação. Todavia, se o contrato 
envolver prazo superior a dez anos, 
dependerá da autorização do outro 
cônjuge; também, nas locações en-
volvendo menores, há a imperiosa 
necessidade da autorização judicial.
 j. Impessoal: o contrato de locação 
não exige a identidade das partes 
contraentes, visto que tal elemento 
não é essencial para a sua formação.
 k. Cessão Temporária do Uso e do 
Gozo: não há a transferência da pro-
priedade.
 l. Remuneração: na locação de coisa 
há o aluguel, na locação de servi-
ços, o salário e na empreitada, há o 
preço.
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Elementos do Contrato
O contrato de locação deverá conter os se-
guintes elementos para que possa existir e ser 
classificado como tal: 
a)Bem móvel ou bem imóvel: os bens deve-
rão ser infungíveis, uma vez que a possibilidade 
de substituição por outro da mesma espécie, qua-
lidade ou quantidade, altera a natureza contratual, 
tornando-o mútuo. Há de se observar, no entanto, 
que o bem fungível poderá se tornar infungível por 
convenção das partes, viabilizando a instituição da 
locação. Ex: locação de vídeo de DVD.
O bem imóvel também poderá ser locado no 
todo ou em parte. Como exemplo de locação parcial 
de bem imóvel tem-se o muro ou a fachada com o 
intuito de constituir publicidade.
b)Consenso entre as partes: consiste no acor-
do de vontades das partes. O consenso contratual 
poderá ser manifesto de forma verbal, escrita ou até 
mesmo tácita.
A convenção entre as partes estará fixada por 
um determinado lapso temporal, que será manifesto 
de forma determinada, indeterminada ou vitalícia. 
Destaque-se, no entanto, a inviabilidade de o mes-
mo ser fixado perpetuamente, ou seja, ser eterno.
c)O preço: consiste no valor atribuído para 
que possa ser utilizado o bem. Em regra, o preço é 
concretizado através de dinheiro, mas se as partes 
convencionarem, será viável outra forma de pres-
tação.
O pagamento do preço, freqüentemente, é re-
alizado periodicamente em prestações mensais ou 
em intervalos maiores, conforme os usos e costu-
mes locais. No Brasil, via de regra, os costumes in-
dicam a modalidade mensal.
Estipulado o preço, viável será o seu reajuste 
nos termos convencionados pelas partes. Ressalte-
se, no entanto, a proibição da vinculação ao sa-
lário mínimo, moedas estrangeiras ou metais pre-
ciosos.
Nesse sentido, encontra-se a previsão legal da 
Lei 8.241/91, artigo 17, a saber:
Artigo 17: É livre a convenção do aluguel, 
vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e 
a sua vinculação à variação cambial ou ao salário 
mínimo.
Observando as vedações legais, contumaz-mente os valores são reajustados nos termos dos 
indexadores oficiais.
Concretizado o preço, indica-se, como re-
gra, o domicílio do locatário para o cumprimento 
obrigacional. Por outro lado, se as partes estipu-
larem em contrário, o local do pagamento poderá 
ser em local diverso do domicílio do locatário.
Atividades
A lei do inquilinato é aplicável a a. 
toda e qualquer espécie de loca-
ção?
O Código Civil sempre é aplicado b. 
às atividades laborativas, conheci-
das como locação de serviços?
Quais são as características do c. 
contrato de locação?
Aponte os elementos do contrato d. 
de locação.
Diferencie arrendamento de loca- e. 
ção.
Referência Comentada
SILVA, Bruno Mattos e. Compra de Imóveis: 
aspectos jurídicos, cautelas devidas e análise de 
riscos. São Paulo: Atlas. 2007.
Nesta obra, o referendado autor busca difun-
dir as técnicas, as cautelas devidas e os devidos 
cuidados com os riscos a serem enfrentados pelo 
administrador de imóveis.
Em razão de sua profundidade acerca da te-
mática, o mesmo não poderá ser desprezado. Por 
cautelas, dever-se-á entender os cuidados neces-
sários para o bom deslinde negocial, afastando, 
na maioria das vezes, dos danos que poderão re-
tirar o sucesso de suas atividades no todo.
Recomendamos a obra supracitada para fins 
de maior aproveitamento sobre o tema em dis-
cussão.
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Referências 
Bibliográficas 
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Imóveis Urbanos Comentada. São Paulo: Sarai-
va. 2008.
_____. Curso de Direito Civil Brasileiro. v 
3. São Paulo: Saraiva: 2007.
GOLDMANN, Heinz M. Estratégias Ino-
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GOMES, Orlando. Direito das Obrigações. 
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MACEDO, Jamil Pereira. Manual do Téc-
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MIRANDA, Custódio da Piedade Ubaldino. 
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PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições 
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REICHELD, Frederick F. A Estratégia da 
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e funcionários e sustenta crescimento, lucros e 
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Rede de Financiamento Imobiliários. São Paulo: 
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TOLEDO, Flávio de. Treinamento Eficaz 
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avançada. São Paulo: Atlas. 1989.
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Auto-Avaliação
Marque a resposta CORRETA. 1. 
O administrador de imóveis nunca a. 
é responsável pelos danos que vier 
a causar em seu cliente.
O administrador de imóveis sempre b. 
é responsável pelos danos a títu-
lo de dolo que vier a causar a seu 
cliente.
O administrador de imóveis em c. 
sede de exceção é responsável por 
algum dano que vier a causar a seu 
cliente.
Marque a resposta CORRETA. 2. 
Nos contratos firmados pelo admi- a. 
nistrador de imóveis, a vistoria de-
verá ser realizada de forma porme-
norizada para evitar indenizações 
futuras.
Nos contratos firmados pelo admi- b. 
nistrador de imóveis, a vistoria é fa-
cultativa, visto que as indenizações 
não atingem os administradores de 
imóveis.
Nos contratos firmados pelo admi- c. 
nistrador de imóveis, a vistoria de-
verá ser superficial.
Marque a resposta CORRETA. 3. 
A avaliação do imóvel para fins lo- a. 
cativos ou para a venda não merece 
atenção por parte do administrador 
de imóveis.
A avaliação do imóvel para fins lo- b. 
cativos ou para venda é facultativa, 
dependendo de determinação do pro-
prietário.
A avaliação do imóvel para fins loca- c. 
tivos ou para a venda merece especial 
atenção do administrador de imóveis, 
visto que ela terá reflexos sobre a lo-
cação e sobre a venda. Respostas:
1)b; 2)a; 3)c; 4)c; 5)a; 6)c.
Marque a resposta 4. CORRETA.
A Lei 8.245/91 é aplicada a qualquer a. 
espécie de locação.
O Código Civil é aplicado a qualquer b. 
espécie de locação.
O Código Civil é aplicado às locações c. 
não compreendidas pela Lei 8.245/91 
e também por Leis especiais.
Marque a resposta 5. CORRETA.
As locações podem ser classificadas a. 
em residenciais e não residenciais.
As locações residenciais são regidas b. 
pelas mesmas normativas das loca-
ções não residenciais.
As locações residenciais sempre pos- c. 
suem contrato por prazo determina-
do.
Marque a resposta 6. CORRETA.
O reajuste do aluguel poderá ser atre- a. 
lado à moeda estrangeira e ao salário 
mínimo.
b)O reajuste do aluguel somente po- b. 
derá ser realizado mediante interfe-
rência judicial.
O reajuste do aluguel poderá ser rea- c. 
lizado dentro dos limites fixados pela 
lei.
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Locações
A locação residencial é regulada pela lei nº 
8245 de 18 de outubro de 1991: 
Da locação em geral
Art. 1º A locação de imóvel urbano 
regula-se pelo disposto nesta lei: 
Parágrafo único. Continuam regulados 
pelo Código Civil e pelas leis especiais: 
 a) as locações: 
 de imóveis de propriedade da 1. 
União, dos Estados e dos Municí-
pios, de suas autarquias e funda-
ções públicas; 
de vagas autônomas de garagem ou 2. 
de espaços para estacionamento de 
veículos; 
de espaços destinados à publicida-3. 
de;
em 4. apar-hotéis, hotéis-residência 
ou equiparados, assim considera-
dos aqueles que prestam serviços 
regulares a seus usuários e como 
tais sejam autorizados a funcionar; 
b) o arrendamento mercantil, em qualquer 
de suas modalidades. 
Dentro da Lei do Inquilinato são tratados vá-
rios tipos e finalidades de locações, todos distin-
tos e cada qual com direitos específicos: a loca-
ção residencial, que se subdivide em três outras 
categorias; a locação não residencial, que, por sua 
vez, subdivide-se em duas categorias; a locação 
para temporada, que é uma locação especialíssi-
ma; a locação em razão de emprego, que trouxe 
facilidade de retomada para o locador-emprega-
dor; a locação de espaços em Shopping Centers, 
que possui ressalvas em relação à norma comum; 
a locação antiga, anterior à vigência da Lei, que 
também goza do direito de denúncia vazia, em-
bora com prazo mais dilatado para desocupação 
e, finalmente, a locação de imóveis com habite-
se concedido após a Lei, e os imóveis residen-
ciais contratados após cinco anos de vigência da 
Lei, que gozariam de ampla liberdade para fixar 
o preço da locação, a periodicidade e o indexador 
dos reajustes.
Conceito
Trata-se do uso e gozo de bem imóvel para 
fins residenciais da pessoa e seu grupo familiar.
Categorias
Com o advento da Lei nº 8.245/91, especifi-
camente no artigo 46, restaram fixadas diferentes 
categorias de locações residenciais. São elas:
As locações efetivas na vigência daa. 
Lei nº 8.245/91.
LoCAção reSiDenCiAL
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Locações
 As locações anteriores à vigência b. 
da lei, que gozam do direito à de-
núncia vazia com prazo dilatado 
para desocupação.
 As locações de imóveis, cujo habi- c. 
te-se foi concedido após o advento 
da lei.
 As locações de imóveis residen- d. 
ciais, contratados após cinco anos 
da vigência da lei, que gozaram de 
ampla liberdade para a fixação do 
preço da locação, da periodicidade 
e indexação de reajustes.
As locações residenciais ficaram patentes 
em 3 categorias relativamente aos seus prazos, 
conferindo-se a cada uma delas direitos, obriga-
ções e procedimentos próprios. Nesse contexto, 
tem-se:
As locações pactuadas por escrito a. 
com vigência temporal superior ou 
igual a 30 meses: viabilizando-se a 
oferta da denúncia vazia.
As locações pactuadas com vigên- b. 
cia temporal inferior a 30 meses: 
inviabiliza-se a oferta da denúncia 
vazia (artigo 47, da Lei nº 8.245/91), 
ainda que vencido o prazo do con-
trato. A rescisão contratual somen-
te será aplicada nos restritos casos 
previstos em lei.
As locações automaticamente pror- c. 
rogadas por prazo indeterminado 
ao final do término de vigência 
temporal de 30 meses: viabiliza-
se a aplicação da denúncia vazia, 
ainda que o locador não tenha pro-
videnciado na retomada do imóvel 
nos 30 dias (artigo 77, da Lei nº 
8.245/91). O mesmo entendimento 
é aplicado às locações antigas, au-
tomaticamente convertidas em pra-
zo indeterminado.
Frise-se que os contratos escritos ou verbais, 
firmados após a vigência da Lei nº 8.245/91 com 
prazo superior a 5 anos e prorrogados de forma 
indeterminada, poderão se utilizar da denúncia 
vazia (artigo 47, V, Lei nº 8.245/91), mediante 
prévia notificação com prazo para desocupação 
para 30 dias. Assim, os contratos firmados por 
períodos de até 30 meses, depois de 5 anos de 
locação ininterrupta também poderão se valer da 
denúncia vazia. A lei não exige, de forma expres-
sa, a necessidade de notificação prévia para essa 
espécie de locação, porém a boa técnica reco-
menda a sua aplicação.
No mesmo sentido, as locações existentes 
antes da vigência da Lei nº 8.245/91 poderão 
se valer da denúncia vazia (artigo 78, da Lei nº 
8.245/91). Todavia, o locador deverá proceder à 
notificação do locatário com 12 meses de ante-
cedência. Somente após a fluência desse prazo, 
contado do recebimento da notificação, poderá o 
locador valer-se da denúncia vazia.
A forma da notificação
As notificações não poderão ser realizadas 
sob a forma pura e simples ou mesmo registra-
das por AR. A notificação extrajudicial deverá 
ser assinada pelo locatário, reconhecendo o seu 
recebimento. Se for realizada na esfera judicial, 
deverá conter a certidão do oficial de justiça, in-
formando a sua efetiva entrega.
É somente através do Registro de Títulos e 
Documentos que se pode efetuar quaisquer das 
chamadas Notificações Extrajudiciais. Notificar 
é fazer prova de recebimento ou de se ter dado 
conhecimento, de maneira incontestável, do con-
teúdo ou teor de qualquer ato jurídico levado a 
registro, fazendo-se, dessa maneira, inequívoca 
constatação de que o notificado recebeu o docu-
mento que lhe foi entregue, dele tomando ciência 
de todo o conteúdo e provando-se, quando neces-
sário, qual foi o teor de que tomou conhecimento. 
Isto significa que o notificado não pode alegar 
desconhecimento do documento, muito menos 
do seu conteúdo. 
Assim como não pode furtar-se ao cumpri-
mento de obrigações sob a alegação de ignorân-
cia. A Notificação pode ser feita pelo próprio 
Oficial ou por um escrevente designado por ele. 
No caso do notificado se negar a receber ou as-
sinar, o Oficial ou escrevente responsável pela 
entrega da Notificação registrará tal fato, fazen-
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do uma descrição física de quem se recusou a 
aceitá-la. Informações mais detalhadas, o Oficial 
fornecerá no ato da apresentação do documento 
a ser registrado.
Notificação extrajudicial
O documento (carta) em três (03) vias 1. 
originais. A carta deve conter: nome e 
endereço completo do destinatário e no 
final a assinatura e o endereço comple-
to do remetente, para que o destinatário 
possa responder-lhe. Dispensamos o 
requerimento dirigido ao Oficial solici-
tando o registro de sua carta de notifi-
cação. 
Destinação destas 03 (três) vias: a. 
1ª via - entregue ao destinatário; 
2ª via - devolvida ao requerente com 
a certidão anexa, relatando haver 
sido cumprida a formalidade;
3ª via - arquivada no cartório. 
Quando a notificação é requerida b. 
por advogado exigimos cópia auten-
ticada da procuração (Lei 8.906, de 
4.7.94 (EOAB), art,5º - “ O advoga-
do postula, em juízo ou fora dele, 
fazendo prova do mandato. §1º - O 
advogado, afirmando urgência, pode 
atuar sem procuração, obrigando-se 
a apresentá-la no prazo de quinze 
dias, prorrogável por igual período). 
Sendo a carta endereçada a mais de um 2. 
destinatário, apresentar além das 03 
(três) vias, tantas vias quantas forem 
as pessoas a serem notificadas a mais 
na carta. Ex.: Se existem 04 pessoas a 
serem notificadas em uma mesma carta 
apresentar 06(seis) vias da mesma. 
As notificações requeridas serão efetu- 3. 
adas apenas com documentos ou papéis 
registrados, não se admitindo a anexa-
ção de objetos.
As certidões comprobatórias do perfazi- 4. 
mento da notificação só serão expedidas 
após o lançamento do registro do docu-
mento a que se refere e só serão lavradas 
durante o expediente do primeiro dia 
útil subsequente à diligência. 
Incumbe ao interessado dar os ende- 5. 
reços (residencial e ou comercial) do 
destinatário(s). Quando se tratar de 
pessoa jurídica, indicar o nome corre-
to do responsável pela empresa ou do 
procurador que tenha poderes especiais 
para receber notificações.
Assim, dada à sua segurança jurídica, reco-
menda-se a prática da notificação judicial.
Revogação Parcial do Artigo 
85, da Lei nº 8.245/91
A atual lei do inquilinato permite que imó-
veis residenciais com habite-se concedido após 
20 de dezembro de 1991 e com prazo contratual 
superior de vigência a 5 anos possuam a liber-
dade de fixar os locativos e os indexadores dos 
reajustes (artigo 85, da Lei nº 8.245/91). Esta li-
berdade existe quando o imóvel está desocupa-
do. Estando ocupado, o valor somente poderá ser 
determinado além dos índices através de acordo 
entre as partes ou sentença judicial. No entanto, 
desde a instituição do Plano Real, a fixação dos 
índices e a periodicidade de seus reajustes deixa-
ram de ser faculdade dos contratantes.
Reformas e adaptações
Atenção ao que diz a Lei do Inquilinato 
quanto a reformas, adaptações, modifica-
ções ou benfeitorias no imóvel alugado. 
Às vezes, proprietário e inquilino podem 
se desentender sobre a necessidade desta 
ou daquela obra. É bom, portanto, sabe-
rem que a lei faz distinção entre as mo-
dificações “necessárias”, as “úteis” e 
as “voluptuárias”.
O inquilino não pode, por exemplo, “mo-
dificar a forma interna ou externa do imóvel sem 
o consentimento prévio e por escrito do locador”. 
Por “modificar a forma” entenda-se erguer uma 
parede, abrir nova janela num dos quartos etc. 
Já se o inquilino decidir refazer um quadro 
de força (a caixa com comutadores de distribui-
ção de energia elétrica) que está em péssimas 
condições, ele não precisará de autorização do 
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proprietárioe poderá receber de volta o dinheiro 
gasto na reforma. 
É uma benfeitoria necessária. Por outro lado, 
uma nova pintura no imóvel é uma benfeitoria 
útil. Assim, deve ser autorizada pelo locador, e o 
inquilino também tem direito a ressarcimento. 
As benfeitorias voluptuárias -- consideradas 
desnecessárias por não ampliarem nem melhora-
rem o uso de determinada coisa -- não são inde-
nizáveis, ou seja, o inquilino não tem o direito de 
exigir do proprietário que lhe pague as despesas. 
Porém, no final da locação, essas benfeitorias 
voluptuárias podem ser levadas pelo inquilino, 
desde que a retirada delas não afete a estrutura 
do imóvel. 
Se o fundo de reserva for utilizado para co-
brir despesas rotineiras, o inquilino deverá parti-
cipar do rateio entre os demais moradores para 
repor o que foi gasto. 
Se o imóvel necessitar reparos urgentes por 
conta do proprietário, o inquilino não poderá fa-
zer objeções. Se os reparos durarem mais de dez 
dias, o inquilino terá direito a desconto no alu-
guel proporcional ao período excedente. 
Para “pagar na Justiça”, é preciso reclamar 
do proprietário num Juizado Especial Cível (ex-
Juizado de Pequenas Causas), sem nenhum gasto 
extra, ou constituir advogado. 
Atividades
Conceitue a locação residencial. a. 
A locação residencial ajustada por b. 
período inferior a 30 meses pode-
rá ser beneficiada com a denúncia 
vazia?
As locações com prazo determina- c. 
do poderão ser retomadas tão logo 
conclua o prazo locativo?
As locações com prazo superior a d. 
30 meses, prorrogadas automati-
camente, poderão ser beneficiadas 
com a denúncia vazia?
Como deverá ser feita a notifica- e. 
ção?
Referência Comentada
DINIZ,Maria Helena. Lei de Locações de 
Imóveis Urbanos Comentada. São Paulo: Sarai-
va, 2008.
Trata-se de uma obra que traz consigo a her-
mêutica jurídica acompanhada dos seguimentos 
doutrinários.
A complexidade da Lei das Locações exige 
de per si um estudo mais aprofundado, sendo que 
a obra supracitada, de forma simples e objetiva, 
viabiliza o alcance do conhecimento de forma 
profunda e atualizada.
Por tais razões, recomendamos a utilização 
da mesma.
Referências 
Bibliográficas
DINIZ,Maria Helena. Lei de Locações de 
Imóveis Urbanos Comentada. São Paulo: Sarai-
va. 2008.
_____. Curso de Direito Civil Brasileiro. v 
3. São Paulo: Saraiva: 2007.
GOMES, Orlando. Direito das Obrigações. 
Rio de Janeiro: Forense. 2006.
MIRANDA, Custódio da Piedade Ubaldino. 
Locação de Imóveis Urbanos. São Paulo: Atlas. 
2007.
PACHECO, José da Silva. Tratado das Lo-
cações, Ações de Despejo e Outras. São Paulo: 
Revista dos Tribunais. 1998.
PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições 
de Direito Civil. Contratos. Rio de Janeiro: Fo-
rense. 2006.
VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil – 
Contratos. São Paulo: Atlas. 2008.
RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. Rio de Ja-
neiro: Forense. 2005.
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Auto-Avaliação
Marque a resposta 1. CORRETA.
As locações residenciais sempre a. 
serão fixadas com prazo superior a 
30 meses.
As locações residenciais poderão b. 
ser fixadas com prazo inferior a 30 
meses.
As locações residenciais jamais te- c. 
rão prazo indeterminado.
Respostas:
1)b; 2) b; 3) b.
Marque a resposta 2. CORRETA.
As notificações para denúncia va- a. 
zia deverão ser simples e vagas.
As notificações para denúncia va- b. 
zia deverão ser feitas por escrito e 
com prazo inequívoco, preferen-
cialmente pela via judicial.
As notificações para denúncia va- c. 
zia deverão ser feitas por A.R.
Marque a resposta 3. CORRETA.
A denúncia vazia é um desestímulo a. 
para os investimentos em imóveis 
de locação.
A denúncia vazia é um estímulo b. 
para a falta de pagamento nos con-
tratos de locação.
A denúncia vazia é um estímulo c. 
para os investimentos em imóveis 
de locação.
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A locação não residencial convive no cotidiano dos profissionais no seu todo. Face a isso, algumas consta-
tações não poderão deixar de ser apreciadas.
Nesse diapasão, passar-se-á à análise das 
principais temáticas relativas a ela.
Conceito de Locação 
Não Residencial e 
Legislação 
As locações não residenciais são locações 
de coisas, sendo o seu uso e gozo destinado às 
atividades do comércio, indústria, escritórios, 
depósitos, ou qualquer outra espécie que não es-
teja enquadrada como residencial. Também será 
não residencial a locação contratada por pessoa 
jurídica para o fim residencial de seus sócios, ge-
rentes, diretores ou empregados.
Modernamente, utiliza-se a expressão loca-
ção não residencial substituindo a anteriormente 
utilizada - locação comercial -, visto que é mais 
abrangente. 
A legislação aplicável às locações não resi-
denciais é a Lei nº 8.245/91, seção III – Da Loca-
ção Não Residencial - artigos 51 a 57.
Locação Não 
Residencial: Simples e 
Complexa
 A nova Lei do lnquilinato aboliu a expressão 
“locação comercial”. Isso porque o direito à reno-
vação, característica jurídica maior desse tipo de lo-
cação, também foi estendido para algumas locações 
que, embora tenham atividade lucrativa, podem ser 
apenas prestadoras de serviço. Portanto, quando as 
consultas se dirigirem à “locação comercial”, deve-
se pesquisar “Locação não residencial”. 
LoCAção não 
reSiDenCiAL
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Nos termos do artigo 51, da Lei nº 8.245/91, 
a locação não residencial poderá se apresentar 
sob a forma simples ou complexa.
Será simples se for destinada aos fins de ins-
talação do comércio, indústria, escritórios, depó-
sitos, ou qualquer outra espécie que não seja resi-
dencial. Findo o prazo de vigência do contrato, o 
imóvel poderá ser retomado pela via da denúncia 
vazia, obedecidos os termos do artigo 57 da Lei 
nº 8.245/91.
Legislação:
Artigo 57: O contrato de locação por 
prazo indeterminado pode ser denun-
ciado por escrito, pelo locador, conce-
didos ao locatário 30 (trinta) dias para a 
desocupação.
De outra banda, será complexa quando con-
tiver direitos previstos apenas para antigas loca-
ções, hoje inexistentes, que eram destinadas a 
determinadas atividades.
Legitimidade para 
a Locação Não 
Residencial
A locação não residencial poderá ser exerci-
da pela pessoa física e pela pessoa jurídica.
Se for exercida por pessoa jurídica, adquiri-
rá contornos próprios. Como regra, afirma-se: as 
locações contratadas por pessoas jurídicas assu-
mem a feição de não residenciais, conforme dis-
põe o artigo 55 da Lei nº 8.245/91.
Independentemente de o contrato ter sido 
pactuado por 30 meses, finda a locação, o locador 
poderá exercer o direito de retomada, fundamen-
tado na denúncia vazia. No entanto, a retomada 
para uso próprio, cônjuge, ascendentes ou des-
cendentes é afastada se o espaço não residencial 
for em shopping centers – artigo 52, § 2º.
Frisamos que a liberdade de convenção não 
afastou a aplicação da legislação inquilinária 
especial, restando claro que a normativa do Có-
digo não interferirá na forma contratada, face à 
peculiaridade do sistema dos shopping centers. 
Contudo, as normativas processuais e os princí-
pios legais deverão ser observados. Dessa forma, 
a renovação da locação pelo locatário será pela 
viajudicial.
Estabelecida a locação em favor do empre-
gado, a mesma destinar-se-á para o seu uso e 
gozo residencial e de sua família, fundamentada 
na relação de emprego – artigo 47, II, da Lei nº 
8.245/91.
A eficácia plena dessa locação dependerá 
do registro da cláusula contratual, assegurando 
que a sua vigência dependerá da permanência do 
vínculo empregatício com o locador. Tal cláusula 
estará vinculada à existência de relação de em-
prego, contendo formalmente as condições da 
locação.
O valor do locativo poderá ser pago através 
de desconto em folha de pagamento ou através de 
cobrança, como acontece nas locações em geral. 
Observe que a ausência de cobrança dos aluguéis 
afastará a faculdade da retomada para uso pró-
prio, prevista na Lei do Inquilinato, uma vez que 
estará afastada a incidência do instituto da loca-
ção, posto o existente comodato. Como conseqü-
ência, a retomada será realizada pela via da ação 
de reintegração de posse.
Locação de Temporada
A locação de 
temporada é desti-
nada à residência 
provisória em razão 
de prática do lazer, 
realização de cur-
sos, tratamento de 
saúde, realização de 
obras em seu imóvel e outras situações motivado-
ras da locação por prazo determinado – artigo 48, 
da Lei nº 8.245/91.
O prazo dessas locações não é superior a 90 
dias.
Dada a sua peculiaridade, o valor poderá ser 
recebido de forma antecipada – artigo 49, da Lei 
nº 8.245/91 -, incidindo sobre o total dos aluguéis 
e encargos, bem como exigir uma das modali-
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dades legais de garantia para atender as demais 
obrigações contratuais.
Essa locação, por ser própria de residência 
provisória, abrange também o mobiliário que 
guarnece o imóvel. Em face disso, por precau-
ção, sugere-se a existência de um laudo de vis-
toria com a descrição do imóvel, do mobiliário e 
utensílios, registrando minuciosamente o estado 
em que se encontram.
A retomada pode ser classificada como sim-
ples e rápida. Findo o contrato, o locador, no pe-
ríodo máximo de 30 dias, deverá propor a ação 
de despejo, independentemente de notificação 
premonitória e ainda requerer ao magistrado a 
desocupação liminar do imóvel – artigo 59, da 
Lei nº 8.245/91. Se os elementos processuais 
estiverem presentes, o magistrado determinará 
a desocupação imediata do imóvel sem ouvir o 
locatário.
A proteção ao locador envolve, por outro 
lado, o depósito judicial do valor equivalente a 
3 meses de aluguel, garantindo uma indenização 
mínima ao locatário, se, por ventura, não estiver 
correta a postulação ou o direito do locador. De-
corrido o prazo recursal ou finda a demanda sem 
a alteração da sentença prolatada, será permitido 
o levantamento do depósito com os seus rendi-
mentos em favor do locador.
As prerrogativas da locação por temporada 
estão atreladas à ação do locador, pois se o loca-
tário permanecer no imóvel por mais de 30 dias 
depois de findo o prazo contratado, ocorrerá a 
prorrogação da locação por prazo indeterminado 
– artigo 50, da Lei nº 8.245/91. Como consectá-
rio, tem-se:
A inviabilidade do recebimento an-•	
tecipado dos aluguéis e encargos.
A retomada somente será possível •	
após decorridos 30 meses da loca-
ção, ou, então, nas hipóteses de uso 
próprio, ascendentes, descendentes, 
cônjuge ou companheiro, desde que 
os mesmos não possuam imóvel 
residencial próprio ou, ainda, para 
demolição e edificação de obras, se 
atendidos os requisitos enumerados 
pela lei.
Ingresso do Contrato Escrito 
de Locação nos Registros 
Públicos
Os contratos, 
mesmo que não 
levados a registro, 
têm validade entre 
as partes que os 
subscrevem (art. 
368 CPC). Mas, 
para surtir efeitos perante terceiros, sujeitam-se 
obrigatoriamente ao registro, observando-se que 
um mesmo contrato de locação pode ingressar 
tanto no Registro de Títulos e Documentos, como 
no Registro de Imóveis.
Essa colocação está baseada na Lei 8.245, 
de outubro de 1991, com vigência a partir de 19 
de dezembro de 1991, denominada “Lei do Inqui-
linato”, na interpretação dos melhores doutrina-
dores nacionais e da jurisprudência dos tribunais 
estaduais e do Superior Tribunal de Justiça.
Locação de Hospitais/
Unidades Sanitárias 
Oficiais/Asilos/Esta-
belecimentos de Saúde 
e Ensino Autorizados e 
Fiscalizados pelo Poder 
Público
Tais locações são consideradas especiais pelo 
artigo 53, da Lei nº 8.245/91, tornando possível a 
sua retomada somente se houver os seguintes fun-
damentos:
Rescisão realizada de comum acordo.•	
Cometimento de infração contratual.•	
Ausência de pagamento.•	
Realização de reformas substanciais •	
e urgentes, determinadas pelo Poder 
Público.
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Demolição e edificação de outro pré-•	
dio que resulte em, pelo menos, 50% 
do acréscimo na área construída.
Tendo em vista as controvérsias acerca da ex-
tensão do que venha a ser considerado estabeleci-
mento de saúde.
O Supremo Tribunal Federal manifestou-se, 
asseverando que eles se destinam à internação de 
pacientes, estando afastados desse contexto os lo-
cais destinados apenas ao tratamento ambulatorial 
ou de consulta.
Locações de 
Estabelecimentos de 
Ensino
Os estabelecimen-
tos de ensino, a exem-
plo dos casos referen-
dados acima, também 
possuem privilégio legal, posto serem locações es-
peciais. Inserem-se nesse contexto os cursos livres 
administrados pela iniciativa privada, fiscalizados 
pelo Poder Público.
Em razão do exposto, a decretação do despejo 
deverá obedecer a prazos especiais de 6 meses a 1 
ano, ainda que o mesmo tenha sido motivado pela 
falta de pagamento dos aluguéis – artigo 62, §§ 2º e 
3º, da Lei nº 8.245/91. 
Atividades
No que consiste a locação não resi- a. 
dencial?
Quem poderá realizar a locação não b. 
residencial?
Se a locação for destinada ao uso de c. 
moradia pelo empregado sem co-
brança de valor, será possível a ação 
de despejo? Por quê?
Em que hipóteses poderá ocorrer a d. 
locação de temporada?
A locação de hospitais e de estabele- e. 
cimentos de ensino são regidas pelo 
Código Civil? 
Quais as vantagens que os hospitais f. 
possuem com a locação não residen-
cial?
Referência Comentada
DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil 
Brasileiro. v 3. São Paulo: Saraiva: 2007.
Trata-se de uma obra que traz referências atu-
alizadas e objetivas sobre o assunto. A renomada 
jurista ocupa-se em trazer quadros sinópticos, que 
traduzem o fundamento da doutrina comentada em 
cada capítulo.
Sua linguagem é simples e acessível, viabili-
zando o seu entendimento. Em razão das caracterís-
ticas supra-referendadas, recomenda-se a utilização 
da mesma.
Referências 
Bibliográficas
DINIZ,Maria Helena. Lei de Locações de 
Imóveis Urbanos Comentada. São Paulo: Saraiva. 
2008.
_____. Curso de Direito Civil Brasileiro. v 3. 
São Paulo: Saraiva: 2007.
GOMES, Orlando. Direito das Obrigações. 
Rio de Janeiro: Forense. 2006.
MIRANDA, Custódio da Piedade Ubaldino. 
Locação de Imóveis Urbanos. São Paulo: Atlas. 
2007.
PACHECO, José da Silva. Tratado das Loca-
ções, Ações de Despejo e Outras. São Paulo: Revis-
ta dos Tribunais. 1998.
PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições 
de Direito Civil. Contratos. Rio de Janeiro: Forense. 
2006.
VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil – 
Contratos. São Paulo: Atlas. 2008.
RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. Rio de Ja-
neiro: Forense. 2005.
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Auto-Avaliação 
Marque a resposta 1. CORRETA.
A locação não residencial somen- a. 
te poderá ser realizada por pessoa 
jurídica.
A locação não residencial somen- b. 
te poderá ser realizada por pessoa 
física.
A locação não residencial poderá c. 
ser realizada tanto pela pessoa físi-
ca como pela pessoa jurídica.
Marque a resposta 2. CORRETA.
A locação para o empregado desti- a. 
na-se ao uso próprio e da sua famí-
lia independentemente do vínculo 
de trabalho.
A locação para empregado destina- b. 
se ao uso próprio e de sua família, 
estando atrelado ao vínculo do tra-
balho.
A locação para empregado destina- c. 
se somente ao uso próprio e não está 
atrelada ao vínculo do trabalho.
Respostas:
1) c; 2) b; 3) b.
Marque a resposta 3. CORRETA.
A locação por temporada poderá a. 
ser fixada para prazo superior a 90 
dias.
A locação por temporada admite a b. 
cobrança antecipada dos locativos 
e dos encargos da locação.
Ainda que o locatário não desocupe c. 
o imóvel e também não haja ação 
de despejo na locação de tempora-
da, as regras das locações residen-
ciais por prazo indeterminado não 
incidirão.
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A locação, por vezes, enseja o seu rompi-mento, motivado por razões diversas. O entendimento do tema reclama a atenção 
especial para as hipóteses de sua aplicação, bem 
como das demais abordagens adjacentes a esse fato.
Visando clarear as hipóteses existentes, ade-
mais de suas incidências, passaremos à análise 
do tema em questão. A legislação inquilinária 
traz consigo situações que ensejam a aplicação 
do despejo através de hipóteses expressamente 
previstas.
Na busca pela compreensão do tema, focali-
zaremos a análise dos elementos principais para 
a constituição das ações de despejo. Dentro desse 
prisma, iniciamos o estudo deste capítulo.
Hipóteses para a 
Rescisão da Locação
O artigo 9º, da Lei nº 8.245/91, prevê as hipóte-
ses de rescisão no contrato de locação. São elas:
Acordo de vontades.•	
 Infração legal ou contratual.•	
 Falta de pagamento dos aluguéis e de-•	
mais encargos.
 Denúncia vazia.•	
 Realização de reparações urgentes •	
determinadas pelo Poder Público que 
não possam ser executadas com a per-
manência do locatário dentro do imó-
vel.
 Realização de reparações urgentes, de-•	
terminadas pelo Poder Público, sendo 
possível a execução com o locatário, 
mas negando-se este a consenti-las.
Na hipótese de acordo, deverão ser observa-
dos os ditames legais, que dão conta da necessi-
dade de o mesmo ser assinado pelas partes, de-
clarando rompida a locação. Ocorrendo infração 
legal ou contratual, o locador ou o locatário deverá 
comprovar o descumprimento de cláusula contratu-
al ou de dispositivo legal. Como exemplo, citamos 
a prática da sublocação, a alteração da finalidade da 
locação, a promoção de obras desnecessárias sem a 
autorização do locador, o que acarretará a ação de 
despejo, rompendo a locação.
A rescisão por falta de pagamento abrangerá 
o atraso na mensalidade, no seguro, nos impostos, 
nas contribuições ordinárias do condomínio e ou-
tros compromissos legais, devidamente estabeleci-
dos no contrato.
A eficácia dessa hipótese encontra-se condi-
cionada à oferta judicial de prazo para o locatário 
purgar a mora, acrescido das custas judiciais, mul-
tas contratuais, juros e honorários de advogado.
Quanto às reformas urgentes, o locador deve-
rá possuir documento oficial, exigindo a realização 
das obras pretendidas. A comprovação também de-
verá centrar-se na existência de notificação regular 
ao locatário e no fato de que ele negou-se a entregar 
o imóvel ou inviabilizou a realização das reparações 
com a sua presença.
A denúncia vazia caracteriza-se pela ausên-
cia de obrigatoriedade na demonstração da razão 
ou necessidade da retomada do imóvel – artigo 
46, da Lei nº 8.245/91.
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Os imóveis destinados à locação não residen-
cial podem ser objeto de retomada (despejo) logo 
após o vencimento do contrato, independentemente 
da existência de qualquer fundamento jurídico ou 
técnico. O locador apenas alegará não ser conve-
niente a continuidade da locação. No entanto, se o 
locador não observar o prazo de 30 dias para proce-
der à retomada – artigo 46, § 2º, da Lei nº 8.245/91 
-, o contrato passará a ser regido por prazo inde-
terminado, restando mantidas as demais cláusulas 
contratuais. A denúncia vazia, a partir dessa nova 
feição, exigirá a prévia notificação premonitória.
O prazo de 30 dias será contado a partir da no-
tificação e, se o locatário não houver desocupado o 
imóvel, deverá ser ajuizada a ação de despejo pelo 
locador.
Ações de Despejo
Conceito
Trata-se de medida judicial para rever o imó-
vel locado, independentemente do fundamento 
(artigo 5º, da Lei nº 8.245/91), ressalva-
das as exceções para a imissão 
de posse (concedida nos ca-
sos de desapropriação - artigo 
5º, parágrafo único, da Lei nº 
8.245/91), assim como na rein-
tegração de posse (concedida nos 
casos de locação para empregado).
Espécies de Ações de Despejo
As ações de despejo poderão apresentar espé-
cies variadas, conforme é possível aferir da leitura 
do artigo 59, da Lei nº 8.245/91. São elas:
 Ação de despejo por falta de paga-•	
mento.
 Ação de despejo por descumprimento •	
de cláusula contratual.
 Ação de despejo com retomada •	 imoti-
vada (denúncia vazia).
 Ação de despejo com retomada moti-•	
vada (motivo previsto em lei).
Ação de Despejo por Falta de 
Pagamento
As ações por falta de pagamento refletem a 
ausência de cuidado dos administradores na es-
colha do locatário, bem como da indicação das 
garantias locatícias.
O ajuizamento da ação de despejo por falta 
de pagamento poderá ser realizado no dia seguin-
te à data fixada para o pagamento. A partir dessa 
data, o locatário estará responsável por todos os 
ônus contratuais decorrentes da mora.
Todavia, se o locatário almejar continuar 
com a locação, deverá servir-se da “purgação da 
mora” (artigo 62, II, III, da Lei nº 8.245/91).
O prazo para “purgar a mora” é de 15 dias, 
contados da citação. Nesse prazo, o locatário po-
derá depositar o valor total da dívida, incluídos 
os aluguéis vencidos, as custas judiciais, a multa, 
os juros e os honorários advocatícios.
Uma vez quitada a dívida, a locação pros-
seguirá como se em nenhum momento tivesse 
ocorrido a falta de pagamento. 
Se houver a promoção da ação de despejo 
por falta de pagamento e houver a comprovação 
do locativo já ter sido pago, ou houver a neces-
sidade da compensação pelos valores das contri-
buições condominais extraordinárias pagas pelo 
locatário, inexistirá objeto para o locatário “pur-
gar a mora”.
Número de vezes para “purgar a mora”: nos 
termos do artigo 62, parágrafo único, da Lei nº 
8.245/91, o locatário poderá proceder dessa for-
ma 2 vezes no período de 12 meses.
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Ação de Despejo por Des-
cumprimento Contratual
O descumprimento contratual, de acordo 
com o artigo 9º, II, da Lei nº 8.245/91 é uma das 
motivações da ação de despejo. Trata-se de uma 
açãocomplexa, demorada e onerosa, ensejando a 
comprovação do argumento apresentado.
Ao lado da comprovação do descumprimen-
to contratual, o magistrado verificará se a condição 
imposta é justa, lícita, sanável ou insanável. Em 
alguns casos, como por exemplo a realização de 
obras, será necessária a apreciação por um perito, 
acarretando a onerosidade processual.
Figurando como descumprimento contratual, 
tem-se a locação de bem mobiliado, sendo entre-
gue sem a sua complementação; a sublocação não 
autorizada; a realização de alterações ou obras sem 
autorização do locador e a alteração da finalidade 
da locação contratada.
Ação de Despejo por Denún-
cia Vazia Simples
Para a ação de despejo motivada pura e sim-
plesmente nas previsões legais, bastará a apresenta-
ção da fundamentação para que a mesma seja aca-
tada. O prazo para o oferecimento da contestação 
será de 15 dias e somente terá eficácia no mérito se 
for centrada nos seguintes motivos:
Inexistência ou vício de notificação •	
premonitória.
Ausência das hipóteses previstas em •	
lei.
Ajuizamento da ação fora do prazo •	
legal.
Existência de vícios processuais.•	
Há de se atentar, no entanto, para os contratos 
que vigeram com prazo superior a 30 meses e que 
se tornaram por prazo indeterminado: o locatário, 
através da faculdade que lhe concede a lei, poderá 
acatar a desocupação do imóvel, sendo-lhe conce-
dido, como prêmio legal, o prazo de 6 meses para 
tanto, ademais da liberação dos ônus do pagamento 
das custas e honorários advocatícios (artigo 61, da 
Lei nº 8.245/91).
Ação de Despejo por Denún-
cia Motivada
O artigo 47 da Lei nº 8.245/91 elenca as inú-
meras hipóteses em que o locador poderá pedir o 
imóvel para o locatário. São elas:
 Uso próprio, ascendente ou descen-•	
dente, cônjuge ou companheiro.
 Realização de obras ou alteração •	
das características essenciais do 
imóvel.
Frisamos que os motivos deverão ser verda-
deiros e devidamente comprovados desde a pro-
positura da ação. Presumem-se verdadeiros os 
motivos fundados no uso próprio ou de familia-
res, que comprovadamente não possuam imóvel 
residencial próprio no mesmo município. Mas 
cuidado, se a motivação for julgada improceden-
te e houver o reconhecimento da má fé do loca-
dor, ele poderá vir a ser responsabilizado através 
de sanções financeiras e criminais.
Ação de Despejo Compulsório
Nos termos do artigo 65 da Lei nº 8.245/91, 
o magistrado poderá determinar o despejo com-
pulsório, através de oficial de justiça, o qual po-
derá valer-se do auxílio policial e arrombamento, 
se necessários.
Tal procedimento somente será cabível após 
a decisão de primeiro grau e depois de notificado 
o locatário para que proceda à desocupação do 
imóvel no prazo de 15 ou 30 dias (artigo 63, da 
Lei nº 8.245/91). O prazo da notificação será va-
riável, conforme tenha perdurado a tramitação do 
processo até a sentença.
Os bens que guarnecem o imóvel, perten-
centes ao locatário, serão colocados num depó-
sito público ou guarda-móveis particular (artigo 
65, § 1º, da Lei nº 8.245/91) e somente poderão 
ser retirados mediante pagamento das despesas 
de armazenamento e autorização judicial.
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Ação de Despejo Compulsório 
Liminar
Embasado no artigo 59, § 1º, da Lei nº 8.245/91, 
o despejo poderá ser decretado sem a prévia ma-
nifestação do locatário, no prazo de 15 dias, para 
que proceda a desocupação voluntária. Não sendo 
cumpridas as determinações legais, o despejo será 
compulsório, já que a contestação somente será efe-
tivada após a decretação do despejo.
Nesse diapasão, as hipóteses para a incidência 
do despejo compulsório liminar são as seguintes:
 Quando o locatário descumprir o •	
acordo escrito celebrado pelas partes 
e com a assinatura de duas testemu-
nhas, no qual tenha sido ajustado um 
prazo de 6 meses para a desocupação 
do imóvel, contados da data da assi-
natura do acordo.
 Quando, comprovadamente, ocorrer •	
a rescisão do contrato de trabalho nas 
locações realizadas pelo empregador 
em favor do empregado.
 Quando do término da locação por •	
temporada, desde que não haja decor-
rido o prazo de 30 dias entre o venci-
mento do contrato e o ajuizamento do 
despejo.
 Quando falecer o locatário sem deixar •	
sucessor legítimo na locação, perma-
necendo no imóvel pessoas não auto-
rizadas por lei.
 Quando o sublocatário permanecer •	
no imóvel depois da extinção do con-
trato de locação.
Observe-se que a retomada compulsória so-
mente ocorrerá em casos excepcionais, não figu-
rando a mesma como regra primordial.
Ação de Despejo por Abando-
no do Imóvel pelo Locatário
Por vezes, o locatário abandona o imóvel de-
pois de ajuizada a ação de despejo. Nesses casos, 
após a verificação pelo oficial de justiça do aban-
dono do imóvel, o magistrado viabilizará a imissão 
na posse do mesmo (artigo 66, da Lei nº 8.245/91), 
decretando a extinção do processo.
De outra banda, se o locatário abandonar o 
imóvel antes do ajuizamento da ação de despejo, 
o locador, ainda assim, deverá ajuizar a ação de 
despejo, visto ser essa a única forma de extinguir o 
contrato de locação. Frisamos que o abandono do 
imóvel não traz consigo a presunção da existência 
de rescisão contratual.
Há de se observar, no entanto, que o locador 
somente poderá ingressar no imóvel mediante or-
dem judicial. Se houver a retomada do imóvel sem 
a autorização judicial, o locador correrá o risco de 
ser responsabilizado por danos praticados, como a 
invasão de domicílio.
Prazo para a Desocupação 
do Imóvel após a Ação de 
Despejo
Para a indicação dos prazos de desocupação, 
há de se observar algumas peculiaridades, a sa-
ber:
a) Se a ação de despejo for:
De imóvel residencial e passou a ser •	
por prazo indeterminado.
 For solicitado imóvel para uso pró-•	
prio.
 Houver a necessidade de demolição •	
e edificação de imóvel mais útil.
O PRAZO PARA A DESOCUPAÇÃO PO-
DERÁ SER PRORROGADO POR MAIS 
6 MESES SE O LOCATÁRIO CONCOR-
DAR COM O DESPEJO. COM ISSO, ES-
TARÁ DISPENSADO DAS CUSTAS E 
HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS, QUE 
SERÃO SUPORTADOS PELO LOCA-
DOR (artigo 61, da Lei nº 8.245/91)
No entanto, o locatário não poderá afastar-se do 
prazo concedido pela lei, já que, uma vez descum-
prido, ele será penalizado, sendo, primeiramente, 
despejado compulsoriamente e depois responsabi-
lizado pelas custas e honorários advocatícios.
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Atividades
Quais as hipóteses para a resci- a. 
são contratual?
A denúncia vazia poderá ser uti- b. 
lizada em quais hipóteses?
No que consiste a notificação c. 
premonitória e quando ela é 
exigida?
As reformas urgentes sempre d. 
ensejarão a retomada do imó-
vel? Por quê?
 No que consiste “purgar a e. 
mora” e quantas vezes ela é pos-
sível ocorrer?
Quais são as espécies de despe- f. 
jo?
O que caracteriza a denúncia g. 
vazia simples?
O que é denúncia motivada? h. 
Quando ocorre o despejo com- i. 
pulsório?
O despejo compulsório poderá j. 
ser liminar em que hipóteses?
O abandono do imóvel pelo lo- k. 
catário afasta a necessidade de 
ajuizamento da ação de despe-
jo?
O locatário, em alguma hipó- l. 
tese, poderá concordar com o 
despejo? E se isso for possível, 
o que ocorrerá?
Referência Comentada
PACHECO, José da Silva. Tratado das Loca-
ções, Ações de Despejo e Outras. São Paulo: Revis-
ta dos Tribunais. 1998.
O referendado autor ocupa-se de esgotar a te-
mática de forma profunda e atrativa. Ilustra os te-
mas de forma prática e precisa, facilitandoo domí-
nio do tema. Em razão do exposto, recomenda-se a 
utilização dessa bibliografia.
Referências 
Bibliográficas
DINIZ,Maria Helena. Lei de Locações de 
Imóveis Urbanos Comentada. São Paulo: Saraiva. 
2008.
_____. Curso de Direito Civil Brasileiro. v 3. 
São Paulo: Saraiva: 2007.
GOMES, Orlando. Direito das Obrigações. 
Rio de Janeiro: Forense. 2006.
MIRANDA, Custódio da Piedade Ubaldino. 
Locação de Imóveis Urbanos. São Paulo: Atlas. 
2007.
PACHECO, José da Silva. Tratado das Loca-
ções, Ações de Despejo e Outras. São Paulo: Revis-
ta dos Tribunais. 1998.
PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições 
de Direito Civil. Contratos. Rio de Janeiro: Foren-
se. 2006.
VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil – 
Contratos. São Paulo: Atlas. 2008.
RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. Rio de Ja-
neiro: Forense. 2005.
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Auto-Avaliação
Marque a resposta 1. CORRETA:
As ações de despejo, motivadas a. 
pela falta de pagamento, poderão 
ser ajuizadas no dia seguinte à in-
fração.
As ações de despejo, motivadas b. 
pela falta de pagamento, somen-
te poderão ser ajuizadas mediante 
acordo entre as partes.
As ações de despejo, motivadas c. 
pela falta de pagamento, somente 
poderão ser ajuizadas após 1 ano 
de inadimplemento. 
Respostas:
1) a; 2) a; 3) b.
Marque a resposta 2. CORRETA:
As ações de despejo, motivadas a. 
pelo descumprimento contratual, 
dizem respeito a infrações legais e 
a infrações de cláusulas contratuais 
acatadas judicialmente.
As ações de despejo, motivadas b. 
pelo descumprimento contratual, 
somente dizem respeito a infrações 
legais.
As ações de despejo que disserem c. 
respeito a infrações de cláusulas 
contratuais, jamais serão aprecia-
das em seu conteúdo pelo magis-
trado.
Marque a resposta 3. CORRETA.
O despejo compulsório é aquele re- a. 
alizado diretamente pelo locador.
O despejo compulsório é aquele b. 
realizado pelo oficial de justiça 
mediante determinação judicial.
O despejo compulsório é aquele c. 
realizado no curso da ação de pri-
meira instância.
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A locação traz consigo situações que podem ser classificadas como re-levantes, face à sua peculiarida-
de. Descortinando a realidade locativa, 
passar-se-á à apreciação desses elementos.
Prazo nas Férias
As ações de locação seguem o procedimento 
judicial nas férias forenses (artigo 58, I, da Lei nº 
8.245/91).Caso a sentença seja prolatada nas férias, 
o vencido deverá atentar para o prazo de 15 dias – 
prazo para o recurso de apelação – sob pena de a 
ação transitar em julgado.
Nos Juizados Especiais Cíveis (JEC), há recur-
so próprio (recurso inominado), que será julgado 
por 3 juízes togados (artigo 41 e parágrafos da Lei 
nº 9.099/95)
Muitos são os recursos decorrentes das 
ações de despejo. Todavia, a apelação é o recur-
so mais importante, sendo que a mesma, na ação 
de despejo, não suspende a execução da sentença 
(artigo 58, V, da Lei nº 8.245/91). Para tanto, cos-
tuma-se dizer que o recurso de apelação, nesses 
casos, não tem efeito suspensivo.
Se o despejado ganhar a demanda, ele terá 
o direito a uma indenização, correspondente, no 
mínimo, ao valor equivalente a doze mensalida-
des locativas.
Caução para Despejar
Uma vez prolatada a sentença, caberá ao ma-
gistrado estipular o valor da caução para o 
despejo, sendo que a mesma 
consiste no depósito a 
título de garantia de 
indenização, caso 
o locatário con-
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siga reverter a decisão judicial (artigo 64, da Lei nº 
8.245/91).
Uma vez depositada a caução, será determina-
do o despejo compulsório do locatário.
Valor da caução: corresponderá de 12 a 18 
meses de aluguel.
Locatário vencedor: nesse caso, o valor da 
caução será liberado a seu favor com uma liberação 
mínima (artigo 64, § 2º, da Lei nº 8.245/91).
Prova de danos decorrentes do despejo in-
devido: o locatário poderá pleitear, na Justiça, um 
ressarcimento maior.
Multas
Caso o locatário venha a devolver o bem antes 
do término do prazo contratual, o valor da multa 
pactuada será devida, sendo que a proporcionalida-
de do tempo restante deverá incidir sobre o cálculo 
da multa devida.
Haverá a dispensa da multa se a entrega do 
bem se der em razão da transferência de localidade 
por motivo de trabalho e por ordem do empregador 
(artigo 4º, parágrafo único, da Lei nº 8.245/91) e 
se houver a notificação do locatário em relação ao 
locador, por escrito e com 30 dias de antecedência.
Observe-se, todavia, que não será estipulado 
o privilégio supra-referendado se o locatário for 
profissional autônomo, microempresário ou sócio 
minoritário de uma empresa.
Entrega do Imóvel
No caso de locação com prazo indeterminado 
e sem aditamento contratual em relação ao prazo, o 
locatário poderá entregar o imóvel a qualquer tem-
po, sem o pagamento de multa, desde que notifique 
o locador com antecedência de 30 dias (artigo 6º, 
da Lei nº 8.245/91).
Caso não ocorra a notificação do lo-
cador, este poderá exigir do locatário a 
quantia correspondente a um mês de alu-
guel, acrescido dos demais encargos, vi-
gentes quando da entrega do imóvel (artigo, 
6º, parágrafo único,da Lei nº 8.245/91).
Direito do Comprador
O comprador poderá 
rescindir o contrato se pro-
ceder à prévia notificação 
ao locatário, estipulando o 
prazo de 90 dias para a deso-
cupação (artigo 8º, da Lei nº 
8.245/91).
Se houver cláusula de vigência do contrato 
em caso de venda com averbação no Cartório de 
Registro de Imóveis, prevalecerá o entendimento 
da continuidade da locação, não sendo possível o 
comprador retomar o imóvel antes de vencido o 
lapso temporal contratual.
Prazo do Comprador de 
Imóvel Locado
 Regra: 90 dias para que proceda à reto-
mada do imóvel adquirido (artigo 8º, § 2º, da Lei 
nº 8.245/91).
 Sem a retomada no prazo de 90 dias, a 
locação permanecerá em vigência, sendo que as 
cláusulas do contrato anterior continuarão inci-
dindo, não sendo possível a retomada do imóvel 
pelo comprador.
A preferência do inquilino na aquisição do 
imóvel locado, para quando o locador pretender 
aliená-lo, tornou-se tradicional em nossa legisla-
ção do inquilinato, introduzida que foi pela lei n° 
3.912/61. 
Para que esse direito se torne operável, é 
indispensável que o comprador tenha decidido 
revender ou dar em pagamento o objeto da com-
pra e venda primitiva. É importante notar que na 
compra e venda, desde a origem, o direito de pre-
empção não confere um direito real sobre a coisa 
alienada. 
Se o inquilino aceitar a proposta e poste-
riormente o locador desistir de vender a coisa, 
responderá este por prejuízos (art.29). Essa ino-
vação da vigente lei visou, sem dúvida, coibir 
eventual abuso do direito do locador. 
Se o imóvel estiver sublocado na totalidade, 
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a preferência cabe ao sublocatário, primeiramen-
te, e em seguida ao locatário. Se forem vários os 
sublocatários, a preferência caberá a todos, em 
comum, ou a qualquer um deles, se um só for o 
interessado. Havendo pluralidadede pretenden-
tes, caberá a preferência ao locatário mais antigo, 
e, se da mesma data, ao mais idoso (art.30). 
Seção V
Do direito de preferência 
Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, 
cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação 
em pagamento, o locatário tem preferência para ad-
quirir o imóvel locado, em igualdade de condições 
com terceiros, devendo o locador dar-lhe conheci-
mento do negócio mediante notificação judicial, 
extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca. 
Parágrafo único. A comunicação deverá con-
ter todas as condições do negócio e, em especial, o 
preço, a forma de pagamento, a existência de ônus 
reais, bem como o local e horário em que pode ser 
examinada a documentação pertinente. 
Art. 28. O direito de preferência do locatário 
caducará se não manifestada, de maneira inequívo-
ca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de 
trinta dias. 
Art. 29. Ocorrendo aceitação da proposta, pelo 
locatário, a posterior desistência do negócio pelo 
locador acarreta, a este, responsabilidade pelos pre-
juízos ocasionados, inclusive lucros cessantes. 
Art. 30. Estando o imóvel sublocado em sua 
totalidade, caberá a preferência ao sublocatário e, 
em seguida, ao locatário. Se forem vários os sublo-
catários, a preferência caberá a todos, em comum, 
ou a qualquer deles, se um só for o interessado. 
Parágrafo único. Havendo pluralidade de pre-
tendentes, caberá a preferência ao locatário mais 
antigo, e, se da mesma data, ao mais idoso. 
Art. 31. Em se tratando de alienação de mais 
de uma unidade imobiliária, o direito de preferên-
cia incidirá sobre a totalidade dos bens objeto da 
alienação. 
Art. 32. O direito de preferência não alcança os 
casos de perda da propriedade ou venda por decisão 
judicial, permuta, doação, integralização de capital, 
cisão, fusão e incorporação. 
Parágrafo único. Nos contratos firmados a par-
tir de 1o de outubro de 2001, o direito de preferência 
de que trata este artigo não alcançará também os 
casos de constituição da propriedade fiduciária e de 
perda da propriedade ou venda por quaisquer for-
mas de realização de garantia, inclusive mediante 
leilão extrajudicial, devendo essa condição constar 
expressamente em cláusula contratual específica, 
destacando-se das demais por sua apresentação 
gráfica. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
Art. 33. O locatário preterido no seu direito de 
preferência poderá reclamar do alienante as perdas 
e danos ou, depositando o preço e demais despesas 
do ato de transferência, haver para si o imóvel loca-
do, se o requerer no prazo de seis meses, a contar 
do registro do ato no cartório de imóveis, desde que 
o contrato de locação esteja averbado pelo menos 
trinta dias antes da alienação junto à matrícula do 
imóvel. 
 Parágrafo único. A averbação far-se-á à vista 
de qualquer das vias do contrato de locação desde 
que subscrito também por duas testemunhas. 
Art. 34. Havendo condomínio no imóvel, a 
preferência do condômino terá prioridade sobre a 
do locatário. 
STJ	•	Nº	130008
Ementa
- RESP. LOCAÇÃO. DIREITO DE PREEMP-
ÇÃO OU PERDAS E DANOS. - NÃO LEVADO 
A REGISTRO O CONTRATO DE LOCAÇÃO, 
NÃO E EXERCITAVEL O DIREITO DE PRE-
FERENCIA PELO LOCATARIO, CABENDO, 
CONTUDO, SE PRETERIDO ESSE DIREITO, 
PERDAS E DANOS. - ART. 33, LEI 8.245/1991. - 
RECURSO NÃO CONHECIDO.
Classe: RECURSO ESPECIAL
Órgão: QUINTA TURMA
Relator: Min. JOSÉ ARNALDO DA FONSE-
CA
Publicação: DJ (15/09/1997)
Via de regra, o inquilino não tem preferência. 
Na prática do dia-a-dia do mercado imobiliário, 
no entanto, há grande preocupação dos interessa-
dos na alienação de imóvel em dar ao inquilino 
a preferência pela sua compra, eliminando qual-
quer possibilidade de anulação deste negócio. Na A
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Administração de Imóveis e 
Locações
verdade, o exercício deste direito - a preferência 
- somente acontece se o contrato de locação es-
tiver averbado pelo menos de trinta dias antes da 
alienação junto à matrícula do imóvel. 
A inexistência desta averbação, que pode-
rá ser constatada através da certidão negativa 
de ônus reais solicitada ao Cartório de Registro 
de Imóveis, possibilita a realização do negócio 
absolutamente sem qualquer risco de problema 
futuro com o inquilino. É evidente que o novo 
adquirente para retomar o imóvel deverá poste-
riormente ao registro da escritura notificá-lo para 
desocupar o prédio sob pena da propositura da 
competente ação de despejo por denúncia vazia. 
Contudo, alegações acerca da preferência, 
depósito do valor da compra, adjudicação com-
pulsória etc. não têm qualquer embasamento le-
gal, e certamente tal pretensão terá unicamente 
um caráter protelatório, objetivando manter o 
inquilino na ocupação do imóvel o maior tempo 
possível. Muitas vezes as partes têm urgência no 
fechamento do negócio e a espera desta notifica-
ção de preferência traz problemas de toda ordem 
até inviabilizando sua conclusão. Isto sem esque-
cer que o próprio locatário dificulta o recebimen-
to da notificação, protelando o máximo o início 
do prazo de trinta dias de sua interpelação. 
É importante que ao entabular a correta-
gem, as partes analisem de modo cuidadoso a 
existência desta preferência mediante requisição 
da certidão negativa de ônus reais. Não havendo 
qualquer averbação ou registro do contrato de lo-
cação, o negócio pode ser feito sem qualquer pre-
ocupação com o locatário que assim não possui 
qualquer ingerência na compra e venda. E mais, 
o direito de preferência não alcança os casos de 
perda da propriedade ou venda por decisão judi-
cial, assim como permuta, doação, integralização 
de capital, cisão, fusão e incorporação.
Morte do Locador ou do 
Locatário
A morte do locador não ensejará a rescisão 
do contrato (artigo 10, da Lei nº 8.245/91), já que 
os herdeiros manterão a locação nos termos do 
contrato ajustado ou de acordo com a determi-
nação legal.
Se o locatário falecer, a locação será trans-
mitida ao cônjuge sobrevivente ou ao compa-
nheiro, ou, ainda, aos herdeiros necessários e às 
demais pessoas que viviam na dependência do 
falecido.
Nas locações não residenciais, o espólio ou 
o sucessor do falecido ficará encarregado de as-
sumir a locação. Ocorrendo separação de fato/se-
paração judicial, divórcio ou dissolução de união 
estável, a locação será transferida àquele que per-
manecer no imóvel.
Nas alterações referendadas, o locador pode-
rá exigir novos fiadores e outras garantias. Ade-
mais, frisamos que a tutela da continuidade da 
locação está prevista no artigo 12 e parágrafos, 
da Lei nº 8.245/91.
Cessão da Locação
A cessão da locação é permitida, mas somen-
te poderá ocorrer com o formal consentimento 
do locador (artigo 13, da Lei nº 8.245/91). Caso 
isso não ocorra, estará caracterizada a violação 
do contrato e o locador poderá propor a ação de 
despejo, cobrando a multa prevista no contrato.
Atividades
As ações relativas à locação são a. 
suspensas no período de férias?
No que consiste a caução para a re- b. 
alização do despejo?
O que acontecerá se na locação c. 
com prazo determinado e sem adi-
tamento contratual em relação ao 
prazo o locatário entregar o imó-
vel?
Ocorrendo a morte do locatário, d. 
quem o substituirá?
Qual o prazo para o comprador e. 
promover a ação desejo após a 
aquisição do imóvel?0
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Referências 
Comentadas
MIRANDA, Custódio da Piedade Ubaldino. 
Locação de Imóveis Urbanos. São Paulo: Atlas. 
2007.
O jurista MIRANDA ocupou-se em estudar 
detalhadamente o tema locação de imóveis