34772711-A-SAUDE-DOS-EDIFICIOS-check-up-predial

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Câmara de Inspeção Predial 
IBAPE/SP 
A saúde dos edifícios – 
check-up predial 
São Paulo 
2004
A saúde dos edifícios – check-up predial 
Câmara de Inspeção Predial 
IBAPE/SP 
1
Sumário 
 
1 Introdução ................................................................................................................ 4 
1.1 Dos perigos prediais................................................................................................... 4 
1.2 Das anomalias construtivas....................................................................................... 4 
1.3 Das responsabilidades ............................................................................................... 5 
1.4 Da prevenção.............................................................................................................. 7 
1.5 Conclusão ................................................................................................................... 8 
2 Inspeção Predial: vantagens da manutenção ......................................................... 9 
2.1 O que é Inspeção Predial e para que serve.............................................................. 9 
2.2 O Laudo de Inspeção Predial.................................................................................. 15 
3 A Manutenção Predial........................................................................................... 18 
4 Principais anomalias e suas orientações .............................................................. 22 
4.1 Sistema estrutural.................................................................................................... 22 
4.2 Sistemas de vedação................................................................................................. 30 
4.2.1 Alvenaria............................................................................................................................ 30 
4.2.2 Perguntas e respostas mais freqüentes ............................................................................... 37 
4.3 Sistema de revestimentos ........................................................................................ 38 
4.3.1 Descrição e finalidade do sistema ...................................................................................... 38 
4.3.2 Necessidade de projeto de revestimento ............................................................................ 39 
4.3.3 Principais anomalias encontradas nos sistemas de revestimento ....................................... 39 
4.3.4 A manutenção dos sistemas de revestimento ..................................................................... 42 
4.4 Sistemas de pintura.................................................................................................. 44 
4.4.1 Definição e finalidade ........................................................................................................ 44 
4.4.2 Principais anomalias encontradas nos sistemas de pintura................................................. 46 
4.4.3 A manutenção do sistema de pintura ................................................................................. 47 
4.5 Sistemas de esquadrias ............................................................................................ 49 
4.5.1 Descrição do sistema.......................................................................................................... 49 
4.5.2 Finalidade........................................................................................................................... 49 
4.5.3 Anomalias mais comuns .................................................................................................... 50 
4.5.4 Recomendações e orientações técnicas .............................................................................. 51 
4.6 Sistema de instalações elétricas .............................................................................. 52 
4.6.1 Descrição do sistema.......................................................................................................... 52 
4.6.2 Finalidade do sistema......................................................................................................... 53 
4.6.3 Principais anomalias .......................................................................................................... 54 
4.6.4 Plano de manutenção predial ............................................................................................. 55 
4.6.5 Recomendações e orientações técnicas .............................................................................. 56 
4.6.6 Informações úteis ............................................................................................................... 57 
4.6.7 Perguntas mais freqüentes.................................................................................................. 57 
4.6.8 Voce sabia ? ....................................................................................................................... 59 
4.7 Sistema de proteção contra descargas atmosféricas ............................................. 59 
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4.7.1 Descrição do sistema.......................................................................................................... 59 
4.7.2 Finalidade do sistema......................................................................................................... 61 
4.7.3 Principais anomalias .......................................................................................................... 61 
4.7.4 Plano de manutenção predial ............................................................................................. 62 
4.7.5 Recomendações e orientações técnicas .............................................................................. 62 
4.7.6 Informações úteis ............................................................................................................... 63 
4.7.7 Perguntas mais freqüentes.................................................................................................. 63 
4.8 Sistema hidráulico ................................................................................................... 65 
4.8.1 Instalações hidráulicas ....................................................................................................... 65 
4.8.2 Instalações de gás............................................................................................................... 70 
4.9 Sistema de impermeabilização................................................................................ 76 
4.9.1 A importância da impermeabilização................................................................................. 76 
4.9.2 As garantias........................................................................................................................ 77 
4.9.3 Umidade............................................................................................................................. 78 
4.10 Sistema de segurança contra incêndio ................................................................... 82 
4.10.1 Extintores ...................................................................................................................... 82 
4.10.2 Hidrantes ....................................................................................................................... 83 
4.10.3 Saídas de emergência .................................................................................................... 84 
4.10.4 Chuveiros automáticos - sprinkler................................................................................. 85 
4.11 Sistema de ar condicionado..................................................................................... 86 
4.11.1 Descrição do Sistema ....................................................................................................86 
4.11.2 Finalidade...................................................................................................................... 87 
4.11.3 Anomalias encontradas ................................................................................................. 88 
4.11.4 Recomendações e orientações técnicas ......................................................................... 89 
4.12 Paisagismo ................................................................................................................ 92 
4.12.1 Descrição....................................................................................................................... 92 
4.12.2 Finalidade...................................................................................................................... 92 
4.12.3 Principais Anomalias..................................................................................................... 92 
4.12.4 Projeto ........................................................................................................................... 93 
4.12.5 Plantio ........................................................................................................................... 94 
4.12.6 Manutenção:.................................................................................................................. 95 
4.12.7 Recomendações e orientações técnicas ......................................................................... 96 
4.12.8 Informações úteis .......................................................................................................... 97 
4.12.9 Algumas pragas de jardim e recomendações: ............................................................... 97 
4.12.10 Você sabia? ................................................................................................................... 98 
4.13 Controle de pragas urbanas.................................................................................... 99 
4.13.1 Descrição....................................................................................................................... 99 
4.13.2 Finalidade...................................................................................................................... 99 
4.13.3 Recomendações e orientações técnicas: ........................................................................ 99 
4.13.4 Informações úteis ........................................................................................................ 107 
4.13.5 Perguntas freqüentes ................................................................................................... 108 
4.14 Equipamentos: elevadores .................................................................................... 110 
4.14.1 Descrição do sistema................................................................................................... 110 
4.14.2 Finalidade do sistema .................................................................................................. 110 
4.14.3 Principais anomalias.................................................................................................... 111 
4.14.4 Anomalias em função da utilização: ........................................................................... 112 
4.14.5 Plano de Manutenção Predial ...................................................................................... 112 
4.14.6 Recomendações e orientações técnicas ....................................................................... 114 
4.14.7 Informações úteis ........................................................................................................ 116 
4.14.8 Perguntas mais freqüentes........................................................................................... 117 
4.14.9 Você sabia? ................................................................................................................. 118 
4.15 Sistema de automação (em desenvolvimento) ..................................................... 118 
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4.16 Segurança patrimonial (em desenvolvimento) .................................................... 118 
4.17 Equipamentos de lazer .......................................................................................... 118 
4.17.1 Piscinas........................................................................................................................ 119 
4.17.2 Playgrounds................................................................................................................. 120 
4.18 Sistema de ventilação forçada............................................................................... 122 
4.18.1 Descrição dos Sistemas ............................................................................................... 122 
4.18.2 Finalidade dos sistemas............................................................................................... 123 
4.18.3 Plano de Manutenção Predial ...................................................................................... 125 
4.18.4 Recomendações e orientações técnicas ....................................................................... 125 
4.18.5 Informações úteis ........................................................................................................ 126 
4.18.6 Perguntas mais freqüentes........................................................................................... 126 
4.18.7 Você sabia? ................................................................................................................. 127 
4.19 Sistema de cobertura ............................................................................................. 128 
4.19.1 Descrição..................................................................................................................... 128 
4.19.2 Finalidades .................................................................................................................. 128 
4.19.3 Problemas e anomalias ................................................................................................ 128 
4.19.4 Recomendação para solução das anomalias ................................................................ 129 
4.19.5 Perguntas e respostas................................................................................................... 130 
4.19.6 Informações úteis ........................................................................................................ 131 
5 Vantagens da inspeção predial e da manutenção............................................... 133 
5.1 Valorização patrimonial e manutenção ............................................................... 133 
6 Informações úteis................................................................................................. 136 
6.1 Documentação básica para edifícios .................................................................... 136 
6.1.1 Condomínios .................................................................................................................... 136 
6.1.2 Qualquer edifício (condomínio e não condomínio) ......................................................... 137 
6.1.3 Nota importante ............................................................................................................... 138 
 
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1 Introdução 
1.1 Dos perigos prediais 
As anomalias construtivas e descuidos com a manutenção predial são causadores 
de danos pessoais e materiais significativos, tanto aos usuários e proprietários das 
edificações como à sociedade em geral, devido à deterioração urbana que favorece o 
crime, afasta o turismo e reduz a auto-estima dos cidadãos. 
Os acidentes construtivosdecorrentes de falhas na construção e manutenção 
predial vêm causando mortes e prejuízos injustificáveis, principalmente com o 
envelhecimento de nossas edificações.Desabamentos, incêndios, quedas de marquises e 
fachadas, vazamentos, infiltrações e tantas outras mazelas construtivas decorrentes dos 
descuidos com os reparos e manutenções, podem ser evitados com medidas simples, a 
longo prazo, através de um planejamento que se inicia com a Inspeção Predial para a 
posterior implantação do plano de Manutenção, que garante a boa “saúde da edificação”, 
a segurança e o conforto dos seus usuários. 
1.2 Das anomalias construtivas 
As anomalias construtivas são decorrentes de fatores endógenos, exógenos, 
naturais e funcionais. 
Os fatores endógenos ou internos decorrem de falhas construtivas provenientes, 
ou do projeto, ou da execução, ou dos materiais utilizados, ou da combinação dessas 
etapas.Infiltrações, trincas, insuficiência de vagas de garagem, portas empenadas e 
outros problemas, aparentes ou ocultos, devem ser reparados na fase de garantia do 
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imóvel, para evitar agravamentos posteriores.Recomenda-se, para esses casos, a 
realização de Inspeções Técnicas e Legais para a devida apuração das falhas e 
respectivas recomendações corretivas. 
Os fatores exógenos ou externos, decorrentes da intervenção de terceiros na 
edificação, tais como os danos causados por obra vizinha, choques de veículos, 
vandalismos, etc, podem ameaçar seriamente a edificação, recomendando-se a 
realização de Perícia de Engenharia visando a apuração dos danos, responsabilidades e 
recomendações. 
Os fatores naturais provenientes da imprevisível ação da natureza, tais como as 
excessivas descargas atmosféricas, as enchentes, os tremores de terra e outros, podem 
causar danos que coloquem em risco a edificação, recomendando-se a realização de 
Vistoria Técnica e Orçamento que consigne a extensão dos problemas para se receber o 
pagamento do sinistro pela seguradora. 
Os fatores funcionais, que provocam falhas construtivas decorrentes do excesso 
de uso, degradação ou falha de manutenção, tais como as sujidades e desgastes dos 
revestimentos e fachadas, as incrustações e corrosões das tubulações hidráulicas, os 
ataques de pragas urbanas (cupins), as infiltrações das jardineiras, etc, etc, podem ser 
evitados, recomendando-se a periódica realização de Inspeção Predial na edificação, 
instrumento de fiscalização fundamental para a posterior implantação do Plano de 
Manutenção com ação corretiva e preventiva dessas irregularidades. 
1.3 Das responsabilidades 
Ordinariamente, os problemas construtivos da obra nova são de responsabilidade 
dos construtores e incorporadores, consoante estabelece o art.12 do Código do 
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Consumidor, que determinar a reparação pelos danos causados aos consumidores por 
defeitos de projeto, fabricação, construção e montagem de seus produtos, bem como por 
informações insuficientes ou inadequadas sobre sua utilização e riscos.Assim sendo, as 
anomalias de origem endógenas devem ser reparadas pelos construtores e 
incorporadores. 
As anomalias de origem exógena devem ser reparadas pelos causadores desses 
danos, consoante está preconizado pelo art.186 do Código Civil, ou seja, aquele que, 
por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar 
dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito. 
Em geral, a responsabilidade pela periclitação e acidentes construtivos, 
decorrentes de fatores funcionais, com destaque para os descuidos com a Manutenção 
das Edificações, é atribuída ao proprietário ou síndico, consoante estabelecido em lei. 
O item V do artigo 1.348 do Código Civil consigna que compete ao síndico 
diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos 
serviços que interessem aos possuidores, ou seja, é sua responsabilidade conservar o 
condomínio em boas condições de segurança, proteção, salubridade e conforto, cuja 
principal diligência para tanto é a Manutenção. 
O item VIII do art.39 do Código do Consumidor, por seu lado, veda os serviços 
em desacordo com as normas da ABNT, lembrando-se que o cumprimento da norma 
técnica NBR 5674/99 da ABNT, quanto à Manutenção de Edificações, é outra medida a 
ser diligenciada pelo síndico. 
Quanto à responsabilidade criminal, no capítulo das Lesões Corporais, o art 129 
do Código Penal é muito claro quanto a se ofender a integridade corporal ou a saúde de 
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outrem, com pena variando de três meses a doze anos de detenção; no capítulo da 
Periclitação da Vida e da Saúde, o art.132 dispõe que expor a vida ou a saúde de outrem 
a perigo direto e iminente pode gerar pena de três meses a um ano de detenção. 
Tais exigências legais não deixam qualquer dúvida quanto aos ônus, 
responsabilidades e sansões passíveis de serem atribuídas aos responsáveis pelas 
anomalias construtivas. 
Destaque-se que os síndicos e proprietários de imóveis, são os agentes mais 
vulneráveis, em virtude da negligência com a Manutenção Predial, a colocar pessoas em 
condições de risco ou mesmo causando vítimas pelos acidentes prediais. 
1.4 Da prevenção 
Os problemas de “saúde das edificações” podem ser comparados com aqueles 
das pessoas. 
O tratamento do doente requer, preliminarmente, o exato conhecimento da 
doença (diagnóstico), através de exames (check-up), para se poder emitir o juízo médico 
das possibilidades terapêuticas (prognóstico) e por fim se estabelecer os meios 
adequados para se obter a cura (terapia). 
No caso das edificações, diferenciam-se as nomenclaturas, porém, a seqüência é 
a mesma.Preliminarmente deve-se conhecer as anomalias construtivas (diagnóstico), 
através de minuciosa Vistoria (check-up), para se emitir o juízo técnico das condições 
técnicas, grau de risco, recomendações básicas e ordem de prioridades através do Laudo 
de Inspeção Predial (prognóstico), para, finalmente, se elaborar o plano de Manutenção 
Predial (terapia) que recuperará a edificação. 
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O resultado do check-up predial (vistoria) e demais análises técnicas necessárias 
para se iniciar a recuperação da edificação são devidamente apresentadas no Laudo de 
Inspeção Predial, recurso fundamental para a boa “saúde da edificação”. 
O check-up predial que visa examinar a edificação para determinar suas 
anomalias construtivas deve ser realizado por Perito de Engenharia, profissional 
devidamente habilitado e experiente, cuja comprovação pode ser confirmada através dos 
registros no CREA e no IBAPE. 
1.5 Conclusão 
Cientes dos riscos e responsabilidades decorrentes da negligência com as 
condições técnicas das edificações, os proprietários, síndicos, gestores privados e 
públicos, e também as autoridades públicas não podem prescindir da obrigatoriedade da 
realização das Inspeções Prediais periodicamente, visando a boa manutenção e 
conseqüentemente a segurança e proteção de nossa população. 
Visando conscientizar a população da importância de se preservar nossas 
edificações, não só para nos proteger, mas também como medida de economia popular, 
o IBAPE/SP elaborou o presente manual, para permitir até mesmo ao leigo, o 
conhecimento dos procedimentos e utilidades deste indispensável instrumento da gestão 
condominial que é a INSPEÇÃO PREDIAL. 
O check-up predial, tal qual o check-up médico, visa examinar o “paciente-
edifício” para possibilitara “terapia-manutenção” que irá recuperar ou manter suas boas 
condições físicas, visando a segurança, o conforto, a economia e a valorização do 
imóvel. 
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2 Inspeção Predial: vantagens da manutenção 
2.1 O que é Inspeção Predial e para que serve 
A INSPEÇÃO PREDIAL, tema atual e de grande importância à sociedade, está 
sendo discutido e estudado em diversos segmentos do mercado imobiliário, sejam 
construtoras, incorporadoras, administradoras de condomínios, instituições, etc. 
A Inspeção Predial deve ser entendida como um vistoria para avaliar “estados de 
conformidades de uma edificação”, mediante aspectos de desempenho, vida útil, 
segurança, estado de conservação, manutenção, utilização, operação, observando 
sempre o atendimento às expectativas dos usuários. 
A Inspeção Predial, além de ser uma avaliação geral de uma edificação, é fonte 
de informações à gestão da manutenção, sendo a coleta de dados para a instrução de um 
plano de manutenção a ser desenvolvido ou para a atualização de um plano já 
existente.É a vistoria do “check up” predial. 
Assim como o ser humano necessita avaliar seu estado geral de bem estar físico 
e psicológico, as edificações necessitam de uma Inspeção Predial periódica, a fim de 
garantir o “up to date” de suas condições e características físicas, funcionais, 
operacionais e de utilização. 
A Inspeção Predial associada a planos de manutenção minimiza os desgastes 
naturais e a depreciação física, reduzindo, inclusive, a obsolescência técnica uma vez 
que poderá estar ligada a estudos de “retrofit” e “up grade” de sistemas ou da própria 
edificação, consoante as desconformidades ou anomalias verificadas e analisadas na 
vistoria e no laudo técnico. 
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Essas desconformidades ou anomalias apontadas na vistoria de Inspeção Predial, 
voltada à Manutenção, estão relacionadas a questões de desempenho dos sistemas e 
elementos construtivos, considerando as exigências dos usuários. 
As exigências dos usuários norteiam os trabalhos de Inspeção Predial, sendo 
definidas como sendo de: 
a) Segurança: 
¾ Segurança estrutural; 
¾ Segurança contra o fogo; 
¾ Segurança no uso e operação. 
b) Habitabilidade: 
¾ Estanqueidade; 
¾ Conforto higrotérmico; 
¾ Conforto acústico; 
¾ Conforto lumínico; 
¾ Saúde, higiene e qualidade do ar; 
¾ Funcionalidade e acessibilidade; 
¾ Conforto tátil. 
c) Sustentabilidade: 
¾ Durabilidade; 
¾ Manutenabilidade – facilidade de se fazer a manutenção; 
¾ Adequação ambiental 
O atendimento as necessidades e as exigências dos usuários é uma meta, também, 
da manutenção predial, sendo esta definida na NBR 5674 – Manutenção de edificações 
da A.B.N.T. 
Este atendimento interfere diretamente no sistema de qualidade da manutenção 
predial e na sua confiabilidade, tal que a Inspeção Predial é fonte de apuração dessas 
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informações, imprescindíveis na elaboração e revisão do plano de manutenção 
desenvolvido pela gestão predial. 
A Inspeção Predial também poderá ser contratada como uma vistoria de 
conformidades não só voltada à elaboração, revisão e atualização de um plano de 
manutenção predial, mas também como fonte de informações referentes a 
conformidades: técnicas (envolvendo desempenho e vida útil), funcionais, operacionais, 
legais, de segurança, de atualização tecnológica, econômicas, etc. 
Sendo assim, a aplicabilidade de uma Inspeção Predial, variando conforme seu 
objetivo, pode ser: 
¾ Elaboração de planos de manutenção integrada; 
¾ Preservação da garantia da construção; 
¾ Verificação do estado de conservação; 
¾ Estudos de valorização e modernização de imóveis; 
¾ Auxílio em transações imobiliárias (compra e venda de imóveis); 
¾ Auxílio na gestão condominial (síndico e administradora); 
¾ Redução de prêmio de seguro; etc. 
¾ Como se faz uma Inspeção Predial? 
A Inspeção Predial é uma vistoria que necessita de profissional especializado no 
assunto, com visão sistêmica da edificação, bem como conhecimentos técnicos sobre 
materiais, sistemas e funcionamentos. 
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A Norma do IBAPE/SP orienta que os inspetores prediais elaborem seus laudos, 
de acordo com o critério de classificação de desconformidades ou anomalias quanto ao 
seu grau de risco ou urgência. 
Esse critério baseia-se na análise do risco oferecido por determinada anomalia, 
mediante condições de uso e exposição ambiental. 
A análise de risco proposta pela Norma de Inspeção Predial do IBAPE/SP 
consiste na classificação das anomalias quanto ao grau de urgência, relacionado a 
fatores de conservação, depreciação, saúde, segurança, funcionalidade, operacionalidade, 
desempenho, enfim, relaciona-se com os aspectos principais que norteiam a coleta de 
dados sistêmica da Inspeção Predial. 
Os graus de urgência para a classificação das desconformidades ou anomalias 
são: Crítico, Regular e Mínimo.Essa classificação deverá envolver todos os aspectos de 
desconformidades constatados, consoante as exigências dos usuários que norteiam os 
parâmetros e padrões de desempenho que cada edificação possui. 
Com relação dos níveis de desempenho exigidos, o Inspetor Predial deverá 
conhecer as características construtivas e de materiais, as solicitações dos usuários e as 
normas técnicas, a fim de estabelecer as perdas de desempenho e classificar as 
anomalias decorrentes, podendo, inclusive, definir medidas de reformas, atualizações, 
retrofit, dentre outras. 
Após a identificação e classificação das anomalias ou desconformidades, deve-
se proceder à lista de orientações técnicas que será feita de acordo com o grau de risco, 
ou seja, do mais crítico ao menos crítico, auxiliando na tomada de decisões do gestor, 
bem como a própria gestão da manutenção predial. 
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A Inspeção Predial deve seguir um roteiro lógico de informações, um check list 
de dados a serem vistoriados e as solicitações dos usuários.O check list ou lista de 
verificações deverá ser formulado pelo Inspetor Predial e deverá conter os sistemas a 
serem inspecionados, com apontamentos de níveis de degradação esperada, perdas de 
desempenho, condições ambientais, etc. 
A lista de verificações é um conjunto de tópicos a serem fundamentalmente 
vistoriados, sendo considerado o número mínimo de itens abordados em uma inspeção. 
Segundo a NBR 5674 – Manutenção de edificações da A.B.N.T., item 8.4, tem-
se: 
“As inspeções devem ser orientadas por lista de conferência 
padronizadas (check list), elaboradas considerando: 
¾ Um roteiro lógico de inspeção das edificações; 
¾ Os componentes e equipamentos mais importantes 
na edificação; 
¾ As formas de manifestação esperadas da degradação 
do edifício; 
¾ As solicitações e reclamações dos usuários.” 
Quanto ao roteiro lógico citado, entende-se como sendo a ordem cronológica da 
vistoria, por exemplo: iniciar a vistoria pelo ático e coberturas, depois as caixas d’água 
superiores, barrilete, casa de máquinas de elevadores, escadarias e halls, etc. 
Essa orientação de cronologia da inspeção deve ser feita pelo profissional, 
levando em conta as características construtivas de cada empreendimento a ser 
vistoriado. 
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Quanto aos componentes e equipamentos mais importantes, entende-se que não 
é possível deixar deinspecionar elementos estruturais visíveis em sub solos, por 
exemplo, cabeamentos elétricos, quadros de medições, coberturas, pisos e revestimentos, 
etc. 
Quanto às formas de manifestação esperada de degradação, entende-se que são 
as formas de manifestações patológicas típicas para os elementos construtivos, 
equipamentos e máquinas, considerando situações esperadas de exposição ambiental, 
uso e operação. 
Deve-se observar as características de projeto dos elementos construtivos, além 
das especificações do Manual de Operação, Uso e Manutenção do empreendimento, 
para serem considerados os aspectos de vida útil e desempenho previstos para a 
edificação. 
Quanto às solicitações e reclamações do usuário, entende-se que o check list de 
inspeção deve contemplar as opiniões de usuários, a fim de verificar se as necessidades 
e exigências dos usuários vêm sendo atendidas pelos sistemas construtivos e pelo plano 
de manutenção. 
O atendimento as necessidades e as exigências dos usuários é uma meta da 
manutenção predial, além de interferir diretamente no seu sistema de qualidade e na sua 
confiabilidade. 
As necessidades do usuário podem ser definidas, segundo a NBR 5674- 
Manutenção de edificações, da ABNT, como sendo: 
“Exigências de segurança, saúde, conforto, adequação ao uso e economia cujo 
atendimento é condição para a realização das atividades previstas em projeto” 
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Portanto, observa-se que a necessidade do usuário está relacionada a suas 
exigências. 
Devem ser observados na Inspeção Predial, aspectos de facilidade de 
manutenção existentes na edificação, sendo que dificuldade de acesso, por exemplo, 
impede um bom desenvolvimento de rotinas de manutenção e até mesmo da própria 
vistoria. 
Devem ser solicitadas pelo inspetor predial, documentações administrativas e 
técnicas, além do próprio plano de manutenção e registros, para serem analisados e 
considerados junto às orientações técnicas, lembrando, no entanto, que a Inspeção 
Predial, aqui tratada, não tem como objetivo a “legalização” do edifício junto aos órgãos 
públicos. 
2.2 O Laudo de Inspeção Predial 
O Laudo de Inspeção Predial possui três principais itens, sendo eles: A 
Classificação das Anomalias quanto ao Grau de Urgência; As Orientações Técnicas 
pertinentes às anomalias e A Classificação Geral do Estado de Conservação da 
edificação. 
Esses três itens do Laudo deverão ser feitos com minúcia e detalhamento para a 
correta avaliação e análise dos dados de prioridades emitidos. 
O Laudo deverá ser redigido de forma prática, para que o leigo consiga 
identificar as anomalias, suas localizações, seu grau de urgência e sua orientação técnica. 
Reforça-se que o laudo de Inspeção Predial é um “retrato” da edificação na data 
da vistoria, e que dependendo da complexidade do mesmo não é possível à emissão de 
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parecer sobre problemas ocultos, tal que a Inspeção Predial é uma atividade de 
constatação visual das anomalias ou desconformidades, no entanto poderá haver casos 
em que a inspeção predial use de ensaios e exames mais aprofundados, dependendo do 
nível de Inspeção Predial contratado. 
A Norma de Inspeção Predial do IBAPE/SP defini nível de inspeção predial 
como sendo a classificação quanto à complexidade da vistoria e a elaboração de seu 
relatório final, quanto à necessidade do número de profissionais envolvidos e a 
profundidade na constatação dos fatos.Existem três níveis de Inspeção Predial, quais 
sejam: 
“NIVEL 1: vistoria para a identificação das anomalias aparentes, elaborada por 
profissional habilitado; contando com orientação técnica pertinente. 
Este nível se enquadra, ordinariamente, nos imóveis cuja natureza evidenciam 
sistemas e componentes construtivos simples, tais como: casas térreas, sobrados e 
edifícios sem elevador. 
NIVEL 2: vistoria para a identificação de anomalias aparentes identificadas com 
o auxílio de equipamentos, elaborada por profissionais de diversas especialidades, 
contendo indicação de orientações técnicas pertinentes. 
Este nível se enquadra, ordinariamente, nos imóveis cuja natureza evidenciam 
sistemas e componentes construtivos complexos, tais como: edifícios de múltiplos 
andares, galpões industriais, etc. 
NIVEL 3: vistoria para a identificação de anomalias aparentes, e das ocultas 
constatáveis com auxílio de equipamentos, incluindo testes e ensaios locais e/ou 
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laboratoriais específicos, elaboradas por profissionais de diversas especialidades, 
contendo indicação de orientações pertinentes. 
Este nível enquadra, ordinariamente, os imóveis com suspeitas de vícios ocultos 
significativos.” 
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18
3 A Manutenção Predial 
Manutenção é definida pela NBR 5674 – Manutenção de edificações, da 
A.B.N.T.como sendo: 
“Conjunto de atividades a serem realizadas para conservar ou 
recuperar a capacidade funcional da edificação e de suas partes 
constituintes a fim de atender as necessidades e segurança dos seus 
usuários.” 
Outra definição de Manutenção pode ser: 
"(...) Conjunto de atividades e recursos aplicados aos sistemas 
ou equipamentos, visando garantir a consecução de sua função dentro 
de parâmetros de disponibilidade, de qualidade, de prazos, de custos e 
de vida útil adequados.” Profs.Viktor Mirshawka e Napoleão Lupes 
Olmedo no livro "Manutenção - Combate aos Custos da Não-Eficácia" 
- edição Makron-Books, fls.14 
É importante destacar que a manutenção recupera e conserva a capacidade 
funcional de sistemas e elementos construtivos, sendo assim ela não tem como objetivo 
reformar ou alterar características de projeto. 
A manutenção recupera através de atividades corretivas, sendo estas 
preferencialmente planejadas, envolvendo aspectos de durabilidade, desempenho, vida 
útil. 
As atividades de manutenção a serem realizadas dentro de um plano de gestão da 
manutenção – estratégia de ação, essas podem ser classificadas em preditivas, 
preventivas, corretivas e detectivas. 
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Manutenção Preditiva: é uma atividade que visa estudos sistemas e 
equipamentos e analisar seu comportamento, a fim de predizer e apontar anomalias, 
instruindo aspectos da manutenção preventiva. 
Manutenção Preventiva: Age antecipadamente para que não haja a reparação, 
são atividades programadas em datas pré-estabelecidas obedecendo, portanto, critérios 
técnicos e administrativos.É o conjunto de atividades que visam evitar possíveis 
problemas dos componentes das máquinas e equipamentos, comprometendo a sua 
performance e desempenho 
Manutenção Corretiva: Visa à reparação, caracterizada por serviços planejados 
ou não, objetivando corrigir defeitos. 
Manutenção Detectiva: Visa apurar a causa de problemas e sua análise, a fim de 
auxiliar nos planos de manutenção bem como nas atividades de manutenção preventiva 
e corretiva.É a engenharia de manutenção ou a manutenção proativa. 
Observa-se, segundo a Lei de Sitter ou Lei dos Cinco, a evolução progressiva de 
custos de manutenções, aplicada às suas atividades, considerando os custos relativos ao 
tipo de intervenção: 
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20
 
Fonte: CEB - COMITÊ EURO-INTERNACIONAL DU BÉTON, apud 
HELENE, 1992, pg.24. 
 
Segundo SITTER, colaborador do CEB e formulador dessa lei de custos,adiar 
uma intervenção significa aumentar os custos diretos em uma razão de progressão 
geométrica de 5 (cinco).Sendo, conforme ilustração acima: 
Se em t2, o custo de intervenção é igual a 5, em t3 será 25, em t4 será 125 e 
assim por diante na razão de 5. 
Portanto o ditado popular “não deixa para a manhã o que pode ser feito hoje” é 
uma verdade técnica e da boa conservação e manutenção de imóveis. 
Para ser estabelecido um plano de manutenção programado e coerente, a 
manutenção deverá ser planejada com dados técnicos, obtidos através de: 
¾ Coleta de dados adequados e com respaldo técnico; 
¾ Normas técnicas que regem a matéria; 
¾ Especificações de fabricantes e/ou instaladoras; 
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21
¾ Posturas determinadas por regulamentações oficiais de Órgãos ou 
Setores Públicos fiscalizadores; 
¾ Resultados positivos ou negativos obtidos em outros serviços, 
anteriormente programados e executados; 
¾ Experiências pessoais, de vivência profissional, adquiridas em outros 
serviços semelhantes, pelos componentes das equipes contratadas; 
¾ Conhecimentos técnicos para determinar as prioridades. 
¾ A Gestão da Manutenção moderna abrange vários aspectos 
relacionados ao patrimônio, sendo alguns importantes: 
¾ Aspectos de conservação e manutenção 
¾ Aspectos de funcionamento e uso 
¾ Aspectos de segurança 
¾ Aspectos legais e de documentos 
¾ Aspectos de satisfação e atendimento as expectativas dos usuários 
¾ Aspectos financeiros 
¾ Aspectos tecnológicos e de modernização 
¾ Aspectos de valorização patrimonial e garantia da vantagem 
competitiva dos imóveis 
Observa-se, por fim, que a Manutenção não é possível sem uma coleta de dados 
correta e bem definida, sendo a Inspeção Predial o instrumento para a realização de um 
plano de manutenção pautado nas exigências dos usuários e critérios de desempenho. 
A Inspeção Predial auxilia o síndico e o administrador na tomada de decisões, 
pois apresenta listagem de prioridades técnicas, consoante grau de urgência. 
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22
4 Principais anomalias e suas orientações 
4.1 Sistema estrutural 
As estruturas, em que pese a sua aparente rigidez (imobilidade), caracterizam 
sempre sistemas com certo grau de movimentação (deformabilidade). 
Nesse sentido, os bens “imóveis” (simples coberturas, galpões, residências, ou 
edifícios) são, na realidade e internamente, parcialmente móveis, deformando-se dentro 
de um nível natural, devido às forças induzidas pela gravidade ou por outros elementos 
da natureza. 
As forças induzidas pela gravidade são verticais (ocorrem no sentido de cima 
para baixo), compreendendo o peso próprio das estruturas, das alvenarias, dos 
revestimentos e as cargas decorrentes do uso do imóvel, como os pesos dos móveis, dos 
objetos, das pessoas, etc. 
Figura 1 
Já as forças produzidas pelos elementos da natureza, tais como os ventos, a terra 
e a água, são difusas (ocorrem em várias direções). 
Figura 2 
A atuação conjunta de todas as forças acima citadas introduz sempre, em maior 
ou menor extensão, deformações nos sistemas estruturais. 
Os elementos responsáveis pela transmissão dos esforços ao solo (apoio) são 
chamados fundações. 
Figura 3 
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23
As fundações, de acordo com o tipo de solo e o montante da carga que irão 
receber da estrutura, podem ser classificadas em duas categorias: diretas (ou rasas) e 
profundas. 
Figura 4 
As fundações diretas ou rasas são aquelas executadas imediatamente abaixo dos 
baldrames, aí compreendidas as sapatas, os radiers e também as “ brocas “ (reforços de 
natureza empírica feitos em baldrames) 
Figura 5 
Figura 6 
Figura 7 
As fundações profundas são, em geral, executadas com intervenção de 
equipamento ou de equipes especializadas, aí compreendidos vários tipos de estacas e 
os tubulões. 
Figura 8 
Figura 9 
As fundações são elementos de fundamental importância na estabilidade dos 
edifícios, respondendo por boa parte dos aspectos relacionados à solidez e segurança 
dos mesmos. 
Devem ser compatíveis com o arranjo estrutural, devendo, por mais simples que 
seja a obra, ser projetadas e ter sua execução supervisionada por profissionais 
qualificados, qualquer que seja o porte da edificação. 
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Em edifícios dotados de subsolos ou em regiões com topografia acidentada, 
integram o conjunto as estruturas auxiliares denominadas contenção de confrontantes. 
Estando normalmente em contato direto com o solo, resistem basicamente às forças 
horizontais da terra e das águas subterrâneas. 
2 
Essas estruturas auxiliares são constituídas de muros de arrimo de vários tipos, 
como por exemplo, paredes diafragma e cortinas em concreto armado + perfis metálicos. 
As contenções de confrontantes, quando necessárias, são também elementos de 
fundamental importância na segurança dos usuários dos edifícios, merecendo, também, 
as recomendações acima citadas para as fundações. 
Figura 10 
Figura 11 
Figura 12 
Quanto às estruturas propriamente ditas, pode-se dizer que existem dois tipos de 
sistemas básicos: o sistema reticulado e o autoportante. 
No sistema reticulado a transferência de todas as cargas atuantes para as 
fundações, quer através dos pisos, quer pelos painéis de alvenaria (paredes), é feita 
através de elementos denominados de vigas e pilares. 
Viga é uma peça linear, cujo carregamento principal, advindo da laje, distribui-
se, também igualmente, para os pilares. 
Pilar é uma peça linear, carregamentos principais provenientes das vigas são 
nele concentrados e distribuídos para as fundações. 
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No sistema autoportante uma parte ou toda a alvenaria transmite diretamente as 
cargas recebidas para as fundações. Qualquer modificação ou remoção de paredes nesse 
sistema precisa ser precedido de consulta ao construtor ou a projeto. Tenha cautela. 
Em ambos os sistemas, o elemento estrutural que recebe a ação direta das cargas 
devidas ao uso são as lajes, definidas como peças planas, cujo carregamento principal é 
aplicado ao longo de sua superfície. 
Figura 13 
Edifícios de vários pavimentos são em geral mais freqüentemente construídos 
em sistemas reticulados, embora também existam, na prática brasileira, edifícios altos 
em sistema autoportante 
3 
Por outro lado, casas e pequenos edifícios de até dois pavimentos, com muita 
freqüência, são construídos em sistema autoportante, embora também possam sê-lo em 
sistemas reticulados. 
Se você não souber identificar qual o sistema empregado em seu imóvel, 
consulte um engenheiro, arquiteto ou seu construtor. 
Em edifícios altos, em particular, é comum o aparecimento de fissuras e trincas 
nos andares mais altos devido à ação do vento sobre a estrutura. 
É comum, também, em qualquer edificação, o aparecimento de fissuras e trincas 
associadas a problemas nas fundações ou nas contenções de confrontantes. 
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Fissura é uma abertura em forma de linha que aparece na superfície de qualquer 
material sólido, proveniente de ruptura sutil de parte de sua massa, com espessura de até 
05, milímetro. 
Trinca é uma abertura em forma de linha que aparece na superfície de qualquer 
material sólido, proveniente de evidente ruptura de parte de sua massa, com espessura 
de 0,5 milímetro até 1,0 milímetro.Quando a flexibilidade do sistema reticulado, por problemas patológicos, 
apresenta riscos surgem as rachaduras e as fendas, ambas de maior gravidade, se 
comparadas às fissuras e trincas, recomendando-se uma consulta junto a um engenheiro 
ou arquiteto, especialistas e estudiosos da matéria. 
Rachadura é uma abertura expressiva que aparece na superfície de qualquer 
material sólido, proveniente de acentuada ruptura de sua massa, podendo-se “ ver” 
através dela e cuja espessura varia de 1,0 milímetro até 1,5 milímetro. 
Fenda é uma abertura expressiva que aparece na superfície de qualquer material 
sólido, proveniente de acentuada ruptura de sua massa, causando sua divisão em partes 
separadas, com espessura superior de 1,5 milímetro. 
Ao deparar-se com anomalias dessa natureza, deve o observador procurar 
investigá-las, visando a sua melhor caracterização. 
As principais providências podem ser assim relacionadas: 
Identificar se as mesmas encontram-se em elementos estruturais (lajes, vigas, 
pilares ou alvenaria portante); 
Verificar se a peça lesada está submetida, por algum agente externo (presença de 
água, por exemplo) a um processo de deterioração progressiva; 
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Verificar a estabilidade ou progresso da anomalia. Há diversos processos de 
controle, sendo os mais práticos e comuns: 
¾ Preenchimento da abertura com selo de gesso. O fissuramento do gesso 
¾ indica a continuidade da movimentação; 
¾ Fixação de plaqueta de vidro no local, com marcas de referências, 
obser- 
¾ vando-se o eventual deslocamento desta; 
¾ Marcação dos limites da lesão com lápis grosso ou tinta, observando-se 
se 
¾ estes se alteram com o correr do tempo. 
Figura 14 
Verificar a magnitude da abertura. Recomenda-se que em qualquer caso onde 
sejam observadas mais largas do que a espessura de uma unha (0,5mm), recorra-se a um 
engenheiro ou arquiteto habilitado e qualificado. Embora as causas das anomalias 
estruturais nem sempre sejam evidentes, deve-se chamar a atenção para as seguintes 
origens: 
¾ Acomodação da estrutura:Figura 15 
¾ Ausência de verga e contra verga:Figura 16 
¾ Esmagamento de elementos construtivos:Figura 17 
¾ Rotação: Figura 18 
¾ Escorregamento de solo: Figura 19 
¾ Erosão e descalçamento de fundações: Figura 20 
¾ Cisalhamento: fadiga, efeitos térmicos, presença de vibrações, 
¾ Dano excepcional provocado pela natureza: Figura 21 
¾ Conservação de Estruturas de Concreto 
O concreto após seu preparo, apresenta um Ph de 12,5 (Ph alcalino), com o 
decorrer do tempo, estando a estrutura exposta aos agentes da natureza existentes na 
atmosfera, tais como: poluição, sulfatos, maresia, gases, depósito de fuligens ácidas que 
atual diretamente sobre a superfície do concreto, paulatinamente vão neutralizando os 
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componentes básicos do concreto (hidróxido de cálcio), transformando-se em 
componentes neutros (sulfato e carbonato de cálcio), reduzindo o Ph do concreto. 
5 
Essa redução de Ph implica no ataque ácido às armaduras, dando origem a 
formação de óxido de ferro o que provoca aumento na dimensão da secção do aço, 
expulsando a camada superficial do concreto (recobrimento), deixando exposta a 
armadura. 
Em curto prazo, esse fenômeno pode provocar acidentes, no caso do 
desplacamento do concreto ocorrer em pontos altos da estrutura de um edifício, 
projetando porções de concreto na área adjacente. Nesse caso recomenda-se a remoção 
do material solto como providência imediata, evitando sua queda até que a estrutura 
venha a ser convenientemente reparada e protegida. 
Em longo prazo, com o agravamento dos danos, pode-se chegar até ao 
comprometimento da estrutura e sua reparação será cada vez mais profunda e mais 
onerosa. 
A infiltração acima descrita, é provocada pela capacidade de absorção capilar do 
concreto que quando funciona no sentido inverso carreia materiais finos devido à 
evaporação. Esse fluxo, com o passar dos anos, vai aumentando a porosidade do 
concreto e facilitando cada vez mais o ataque ácido ao concreto. 
A absorção capilar pode ser controlada mediante tratamento superficial com 
hidrorepelentes, hidrofugantes e tamponamento de poros conforme o caso e 
necessidades. Esse tratamento forma uma barreira reduzindo a absorção e o 
umedecimento do concreto, procurando: 
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¾ Diminuir a circulação do vapor d´água 
¾ Diminuir a taxa de absorção de água 
¾ Não captar ou aderir sujeiras facilmente 
¾ Não alterar suas características pela ação de raios solares durante sua 
vida útil projetada 
¾ Prolongar a vida útil da estrutura 
Fotos: 1, 2, 3 
Podemos concluir que o tratamento do concreto, além de cumprir o objetivo 
estético, atua como componente na durabilidade e proteção da estrutura. 
Devemos considerar que cada sistema de proteção tem uma vida útil, a qual 
pode ser prolongada fazendo-se uma manutenção periódica a cada 2 anos. Essa 
manutenção consiste na hidrolavagem do concreto com saponáceos neutros, permitindo 
uma análise localizada da superfície e eventuais pontos onde o sistema protetor que 
esteja comprometido possa ser restaurado. 
Essa manutenção preventiva prolonga a vida útil do sistema protetor garantindo 
um benefício maior, a um custo menor, trazendo vantagens tanto sob o ponto de vista 
técnico, como econômico. 
De qualquer modo, as origens das anomalias somente poderão ser perfeitamente 
identificadas; por engenheiros ou arquitetos habilitados e qualificados para tal finalidade. 
6 
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30
4.2 Sistemas de vedação 
4.2.1 Alvenaria 
a) Descrição 
A alvenaria pode ser entendida como um subsistema da edificação, constituída 
por elementos que compartimentam e definem os ambientes. 
As alvenarias servem também de suporte e proteção para as instalações da 
edificação, quando embutidas, e criam as condições de habitabilidade para edificação. 
As alvenarias determinam grande parte do desempenho da edificação como um 
todo, por serem responsáveis pelos aspectos relativos ao conforto, à saúde, e à 
segurança de utilização; além de possuírem profunda relação com a ocorrência de 
patologias. 
b) Alvenaria tradicional 
A alvenaria pode ser entendida como um componente construído em obra 
através da união entre tijolos ou blocos por juntas de argamassa, formando um conjunto 
rígido e coeso. 
A palavra alvenaria deriva do árabe al-bannã: (aquele que constrói). Quando 
empregada apenas com a função de vedação, portanto não sendo dimensionada para 
resistir a cargas alem de seu próprio peso, chama-se alvenaria de vedação. 
São exemplos deste tipo às paredes de alvenaria utilizadas para o fechamento de 
vãos da maioria das edificações construídas pelo processo construtivo tradicional, ou 
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31
seja, aquele que se caracteriza pelo emprego de estrutura em concreto armado e 
vedações de blocos cerâmicos ou de concreto, comuns na maioria das edificações. 
c) Alvenaria estrutural 
A alvenaria estrutural é usada em edificações aonde não será usada estrutura de 
concreto armado (pilares e vigas), uma vez que neste tipo de alvenaria são utilizados 
blocos de concreto ou até mesmos cerâmicos, mas com uma resistência elevada 
podendo se autoportar e também suportar o peso das lajes. Em substituição aos pilares é 
realizado o grauteamento em posições específicas determinada em projeto. 
d) Alvenaria dry-wall 
Basicamenteas paredes funcionam através de uma estrutura de perfis de aço 
zincado constituídos de guias horizontais e montantes verticais sobre os quais são 
parafusadas chapas de gesso acartonado em uma ou mais camadas com parafusos 
fosfatizados especiais, evitando qualquer tipo de oxidação. Após o tratamento das juntas 
das chapas as superfícies das paredes tornam-se monolíticas, planas e lisas, prontas para 
receber qualquer tipo de acabamento como: pintura, papel de parede, cerâmica, azulejo, 
laminados plásticos, etc. 
O desempenho das paredes de gesso acartonado é igual ou superior a alguns 
tipos tradicionais de alvenaria quanto aos índices de resistências ao fago, resistência 
mecânica, isolação térmica e principalmente isolação acústica. 
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e) Finalidades 
Alvenaria tradicional – Fazer a divisão dos ambientes da edificação, controlando 
a ação de agentes indesejáveis entre os quais: intrusos, animais,vento,chuva, poeira e 
ruído. 
Alvenaria estrutural - Substituir a função estrutural de pilares e vigas, fazendo a 
divisão dos ambientes da edificação, sendo um sistema rápido, pratico e limpo, uma vez 
que praticamente não existe desperdício de material e um bom acabamento permitindo 
em obras simples até mesmo a pintura direta sobre o bloco. 
Alvenaria de Dry Wall - Fazer a divisão dos ambientes do imóvel, através de um 
sistema extremamente fácil e rápido, permitindo ao usuário a flexibilidade para 
alteração de lay-out, maior facilidade na fixação de objetos ou na realização de serviços 
de manutenção das instalações. 
f) Problemas e anomalias 
¾ Trincas na região do acunhamento. 
¾ Trincas nos encontros de alvenaria com a estrutura. 
¾ Trincas na quina nos vãos de portas e janelas. 
¾ Trincas no encontro de paredes. 
¾ Destacamento de muretas em jardineiras. 
¾ Trincas na base das paredes por defeito na impermeabilização dos 
alicerces. 
A atuação de sobre carga localizada pode provocar a ruptura dos componentes 
de alvenaria na região de aplicação da carga e/ou o aparecimento de fissuras inclinadas 
a partir do ponto de aplicação. 
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Muros, peitoris e platibandas que não estejam convenientemente protegidos por 
rufo poderão apresentar fissuras na sua parte superior, devido à absorção de água 
(chuvas), podendo ocorrer o destacamento do mesmo. 
A movimentação térmica da estrutura pode causar destacamentos entre a 
alvenaria e a própria estrutura. 
Os muros muito extensos podem apresentar fissuras verticais com aberturas da 
ordem de 2 a 3 mm. Em função da natureza dos componentes de alvenaria as fissuras 
manifestam-se a cada 4 ou 5 metros, podendo ocorrer nos encontros da alvenaria com os 
pilares ou mesmos no corpo da alvenaria. 
As movimentações térmicas diferenciadas entre a platibanda e corpo do edifício 
poderão resultar no destacamento da platibanda ou na formação de fissuras inclinadas 
na extremidade da mesma. 
g) Recomendação para solução das anomalias 
Antes de perfurar as paredes consulte os projetos e detalhamentos contidos no 
manual do proprietário, evitando deste modo a perfuração de tubulações de água, 
energia elétrica ou gás, nelas embutidas. 
Antes de perfurar paredes certifique também de que o local escolhido não 
contém pilares e vigas. 
Para melhor fixação de peças ou acessórios, use apenas parafusos com buchas 
especiais. 
Toda vez que for realizada uma repintura na edificação deverá ser feito um 
tratamento das fissuras, evitando assim infiltrações futuras de água nas alvenarias. 
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Procure manter os ambientes bem ventilados. Nos períodos de inverno ou de 
chuva poderá ocorrer o surgimento de mofo nas paredes decorrente de condensação de 
água por deficiente ventilação. (principalmente quando houver armários voltados para a 
parede externa) 
Todas as áreas internas como também as externas (fachada) devem ser pintadas 
a cada 03 (três) anos evitando assim o envelhecimento, descascamento e que eventuais 
fissuras possam causar infiltrações nas paredes. 
Os destacamentos entre pilares e paredes poderão ser recuperados mediante a 
inserção de material flexível no encontro parede/pilar. Nas paredes revestidas, no caso 
de destacamento provocados por retração da alvenaria, deve-se empregar uma tela 
metálica leve (tipo estuque) inserida na nova argamassa a ser aplicada e transpassando o 
pilar aproximadamente 20 cm.para cada lado. 
Nas paredes longas com fissuras intermediárias recomenda-se a criação de juntas 
de movimentação nos locais de ocorrência das fissuras. 
No caso de fissuras provocadas por movimentações iniciais acentuadas, devido a 
movimentações higrotérmica da própria parede é sugerido a utilização de tela metálica, 
ou a interseção de uma bandagem que propicie dessolidarização entre o revestimento e a 
parede na região da fissura (o material para esta bandagem podem ser saco de estopa, 
esparadrapo,fita crepe, plásticos etc...). 
No caso de fissuras ativas desde que os movimentos não sejam muito 
pronunciados poderá ser tentada com o próprio sistema de pintura da parede. Nesse caso, 
a pintura deve ser reforçada com uma finíssima tela de nylon ou polipropileno com 
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aproximadamente 10 cm de largura, sendo necessária de 06 (seis) a 08 (oito) demãos de 
tinta elástica à base de resina acrílica. 
As fissuras provocadas por enfraquecimento localizado da parede, sejam pela 
presença de aberturas de portas e janelas ou pela inserção de tubulações, poderão ser 
recuperadas superficialmente através da introdução de bandagem no revestimento ou de 
tela de nylon na pintura. O comportamento monolítico da parede poderá ser 
restabelecido mediante a introdução de armaduras no trecho fissurado da parede, ou até 
mesmo por meio de telas metálicas inseridas no revestimento. 
Nas alvenarias aparentes onde é impossível a utilização de telas ou bandagem 
deve-se criar juntas de movimentação. 
No caso de movimentações consolidadas deve-se proceder a simples substituição 
dos blocos fissurados, raspagem da argamassa das juntas horizontais e verticais, limpeza, 
umidecimento e posterior obturação da junta com argamassa 1:1:6. 
Em paredes sujeitas a variações dimensionais limitadas deve-se substituir os 
blocos fissurados, introduzir a armadura vertical, fazer o grauteamento dos furos 
constituindo-se assim em pilarete armado na sessão originalmente fissurada. 
Pode-se também, remover a massa de assentamento das juntas horizontais 
seguindo-se do chumbamento de ferros com diâmetro de quatro ou 5cm com argamassa 
1:1:6 bem seca em juntas alternadas numa e noutra face da parede. 
Nos destacamentos entre alvenaria e argamassa de assentamento quando houver 
infiltração de água pelas fachadas, deve-se fazer as raspagens das juntas e posterior 
preenchimento com selante. 
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A recuperação de paredes trincadas e o reforço das alvenarias portantes poderão 
ser conseguidos com a introdução de armaduras nas paredes chumbadas com argamassa 
ricas em cimento 1:25:3. 
h) Os serviços de manutenção e reparos nas paredes de Dry Wall devem seguir as 
seguintes recomendações e procedimentos: 
™ – Reparos em pequenos buracos e fissuras. 
¾ – Limpe a área a ser reparada. 
¾ – Encha o buraco com massa corrida utilizando uma espátula pequena. 
¾ – Deixe secar. 
¾ – Se necessário, aplique uma segunda camada de massa e deixe secarnovamente.¾ – Depois de seco lixe cuidadosamente o local. 
¾ – Pinte normalmente. 
™ – Reparos em trincas 
¾ – Limpe a área a ser reparada. 
¾ – Encha a trinca com massa corrida utilizando-se uma espátula pequena. 
¾ – Coloque a fita sobre a massa cobrindo todo o vão. 
¾ – Aplique uma camada de massa corrida com o auxilio de uma espátula para 
regularizar a superfície. 
¾ – Deixe secar. 
¾ – Lixe a área cuidadosamente, se necessário aplique outra camada de massa . 
¾ – Deixe secar. 
¾ – Lixe cuidadosamente. 
¾ – Pinte normalmente 
™ – Aberturas/ fechamento para manutenção 
¾ – Corte com um canivete ou serra pequena e retire a placa de gesso sobre a área 
a ser reparada. 
¾ – Proceder a manutenção necessária (troca de tubos,conexões etc..) 
¾ – Fixe um novo pedaço de chapa nos perfis com parafusos. 
¾ – Aplique uma camada de massa corrida com a espátula pequena. 
¾ – Coloque a fita sobre a massa corrida cobrindo todo o vão. 
¾ – Aplique uma camada de massa corrida com o auxilio de uma espátula para 
regularizar a superfície. 
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¾ – Deixe secar. 
¾ – Lixe a área cuidadosamente, se necessário aplique outra camada de massa 
corrida. 
¾ – Deixe secar. 
¾ – Lixe cuidadosamente. 
¾ – Pinte normalmente 
4.2.2 Perguntas e respostas mais freqüentes 
* Pode-se remover uma parede em um apartamento ? 
R: Sómente remova uma parede de vedação, após consulta à construtora 
responsável e aos projetos. 
* É possível abrir vãos em uma parede de alvenaria estrutural ? 
R: Não é permitido a abertura de vãos em alvenaria estrutura (vãos, apenas os de 
projeto). 
Informações úteis 
No caso de paredes internas são consideradas aceitáveis e normais as fissuras 
não perceptíveis à distância de pelo menos 01 metro 
Com relação às paredes externas, as eventuais fissuras que surgirem e não 
provoquem infiltração para o interior da edificação serão consideradas aceitáveis e 
normais. 
Não sobrecarregar as paredes além do limite normal de utilização, esta 
sobrecarga poderá gerar fissuras ou até mesmo comprometer a estrutura da mesma. 
Não deverão ser alterados quaisquer elementos de vedação com relação ao 
projeto original. 
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Não efetue reformas que envolvam demolição ou construção de paredes, 
abertura ou fechamento de vãos sem a prévia consulta aos projetos. 
Como foram empregados materiais e peças diferenciadas, nas junções entre eles 
poderão ocorrer pequenas fissuras, que não representam maiores problemas patológicos. 
4.3 Sistema de revestimentos 
Engº Jerônimo Cabral Pereira Fagundes Neto e Eng° Fulvio Lauria 
4.3.1 Descrição e finalidade do sistema 
O sistema de revestimento corresponde ao acabamento final de uma edificação, 
sendo a parte que se apresenta mais visível e tem a finalidade principal de proteção de 
paredes, pisos e tetos, incluídos os forros. 
A função proteção é a que mais se destaca pela sua importância, pois visa 
resguardar as superfícies a serem revestidas, contra os agentes facilitadores da 
deterioração. Dentre esses agentes podem ser citados: a infiltração de água de chuva, da 
água do solo, água de uso e/ou de manutenção, ação de ventos, temperatura e umidade 
do ar, ação de fungos, ataque de roedores, e outros agentes de carga de uso e sobrecarga. 
Além disso, o revestimento também cumpre a função estética, ligada ao conforto 
visual, envolvendo ainda questões de gosto pessoal, vindo a se constituir em um 
verdadeiro elemento de valorização do empreendimento. 
É constituído por uma diversidade muito grande de materiais, podendo ser 
composto por: madeira, metal, plástico, vidro, papel, pedra, etc. A escolha do 
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revestimento depende dentre outros fatores: do ambiente interno ou externo em que for 
utilizado, das condições de utilização, do tipo de base (metálica, madeira, cimentícia). 
4.3.2 Necessidade de projeto de revestimento 
A necessidade de elaboração de projeto de revestimento tem por finalidade 
evitar a ocorrência de falhas afastando o improviso e a adoção de soluções inadequadas 
que certamente trarão prejuízos tanto ao proprietário/usuário, que, por exemplo, poderá 
ser privado do uso integral do imóvel, e principalmente, de ordem financeira para o 
Construtor, que terá de arcar com os custos para correção de falhas. 
O projeto de revestimento deve ser iniciado com o estudo das características 
locais ou do meio físico onde será implantado o empreendimento, indagando as 
condições de agressividade do solo, do ar da água, as condições de utilização do 
ambiente. Além disso, o projeto também deve prever as condições de conservação e 
manutenção do revestimento e dos custos envolvidos. 
O projeto também deve favorecer as condições de manutenção conservação e 
limpeza dos elementos, além de prevenir o uso de materiais incompatíveis, também para 
garantir as condições de durabilidade da edificação. 
4.3.3 Principais anomalias encontradas nos sistemas de revestimento 
a) Pisos 
Os pisos devem ter adequado caimento, previstos nas normas, quando se tratar 
de áreas molháveis ou laváveis, para se evitar os indesejáveis empoçamentos, além 
disso, deve prever os pontos de ralos para captação das águas. 
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As escadas devem ter proteção antiderrapante. Inclusive os pisos em áreas 
externas não devem favorecer as condições de escorregamento, devendo, também, ter 
características antiderrapantes. 
A presença de manchas de ordem diversas, decorrentes de umidade ascendente 
(proveniente do solo) nos revestimentos em geral, é ocasionada principalmente pela 
deficiência da impermeabilização/drenagem das bases. 
O descolamento de revestimentos em geral é motivado por causas ou agentes 
diversos, devido à inobservância das normas, destacando-se as condições inadequadas 
de utilização e preparação das bases antes da aplicação do acabamento, especialmente 
quanto aos procedimentos de limpeza, dentre outros fatores. Os descolamentos também 
são ocasionados devido à utilização de materiais inadequados, mão de obra e 
fiscalização deficientes, bem como pela utilização de ferramentas e equipamentos 
impróprios, em desobediência às recomendações dos fabricantes e das normas. 
As juntas e derivados, incluídos os rejuntes, são causadores de incidência de 
diversas anomalias quer pela sua ausência, quer pela sua especificação ou execução 
incorreta. Além disso, sua manutenção deve ser motivo de cuidados específicos 
seguindo a orientação dos fabricantes. Especial atenção deve ser dispensada nas juntas 
formadas pelo encontro entre materiais de naturezas diferentes. Observa-se que devem 
ser sinalizadas as regiões onde existirem desníveis entre pisos de cinco a dez 
centímetros de diferença, para evitar quedas. 
Falhas nos revestimento em geral também são registradas, pela deficiência de 
proteção dos revestimentos recém instalados, contra a incidência de chuvas, ventos e 
insolação direta, causando manchas, descolamentos e outras irregularidades. 
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b) Fachadas 
A ausência dos elementos arquitetônicos nas fachadas que devem ser 
contemplados no projeto, tais como a inclusão de: beirais, rufos, frisos, rodapés, 
cantoneiras e outros detalhes fundamentais para proteção da edificação contra a ação 
danosa das águas, favorecem a incidência de umidade, causando fissuras, 
descolamentos e outras anomalias. 
As bases das fachadas e das muretas (no encontrocom os pisos), devem ter 
proteção impermeabilizante para evitar a presença de umidade devido à incidência de 
respingos de água que resvala no piso e que contribuem para o aparecimento das 
fissuras nas paredes sem proteção. 
As mesmas observações relativas à inobservância das normas para os pisos 
devem ser aplicadas para as fachadas, incluídos os cuidados relacionados às juntas. 
Da mesma forma as observações para proteção dos revestimentos recém 
instalados também são válidas para as fachadas 
c) Forros 
A ausência ou deficiência de juntas de dilatação nos forros rígidos (tipo gesso 
liso, por exemplo), nos encontros com as paredes e também nos “meios dos panos” de 
grandes dimensões, ou com configuração de forma, (geometria) muito irregular, com 
presença de muitos recortes, desprovidos de estruturação ou reforço no forro, para 
instalação de embutidos (grelhas de ar condicionado e luminárias), estão sujeitos à 
incidência de fissuras e trincas indesejáveis. 
A instabilidade estrutural dos forros em geral também está relacionada com a 
inobservância das normas ou das recomendações dos fabricantes quanto aos 
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procedimentos de montagem execução das estruturas de fixação/sustentação. São 
registradas a utilização de materiais e elementos não adequados (sujeito à corrosão) ou 
ainda constatada a deficiência do seu dimensionamento propriamente dito. Também 
existe o abuso, causado, por exemplo, pela sobrecarga causada por elementos instalados, 
apoiados diretamente no forro (luminária, varal, etc.), desprovido de reforço. 
São também identificadas, deficiências de conforto térmico e acústico por 
especificação inadequada de materiais. 
Além disso, são registradas deficiências no dimensionamento e previsão de 
alçapões de acesso para realização das manutenções das instalações e dos elementos 
embutidos no forro. 
4.3.4 A manutenção dos sistemas de revestimento 
A manutenção dos revestimentos deve ser exercida obrigatoriamente, dentro das 
condições de periodicidade e procedimentos de limpeza e conservação recomendados 
pelo fabricante, observada a contratação de mão de obra especializada quando for o caso, 
com a utilização de ferramentas e equipamentos adequados bem com a utilização de 
produtos de limpeza de natureza não agressiva, (abrasivos) para que não danifiquem, 
precocemente, a superfície dos revestimentos. 
Deve ser ressaltada a necessidade da revisão periódica e regular dos rejuntes, a 
realização de limpeza dos ralos para evitar infiltrações, entupimentos e 
transbordamentos indesejáveis. 
A pressão do jato deve ser adequada quando se utiliza máquina de lavagem com 
água sob pressão, para não danificar juntas e materiais. A utilização de água quente 
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deve ser evitada observada as restrições dos fabricantes da pequena capacidade de 
suporte da tubulação de esgoto, (p.v.c. branco) a altas temperaturas. 
A manutenção deve atentar para a detecção de todas as irregularidades que se 
apresentem nas superfícies dos revestimentos, pois os mesmos denotam e sinalizam 
problemas que podem configurar uma situação de risco que necessite de intervenção 
adequada, inclusive em outros sistemas embutidos. As intervenções devem ser 
implementadas no tempo correto, como forma de prevenir prejuízos físicos e inclusive 
financeiros, preservando a integridade da edificação e também dos seus ocupantes. 
As irregularidades e defeitos são apresentados através da incidência de fissuras 
de magnitude e configurações diversas, manchas de toda ordem (umidade, ferrugem, 
mofo, formações esbranquiçadas do tipo: eflorescência), deficiência de aderência 
(descolamentos de origem diversa, estufamentos), descontinuidades também de origem 
diversa e incidência de outras falhas. 
Na maioria das vezes a solução caseira para os problemas não é recomendada, é 
contraproducente, devendo ser solicitada a presença de um profissional competente, que 
analise os dados e oriente corretamente a remoção de partes soltas, a reposição de partes 
danificadas, através da indicação de procedimentos seguros e necessários como forma 
de prevenir acidentes e assegurar a eficiência e longevidade das intervenções. Deve ser 
destacado que muitas vezes o problema que se origina nas estruturas da edificação e 
partes internas do revestimento mais profundo, no caso a base, se propaga e é 
transmitido para a camada mais externa do revestimento. O leigo pode indicar soluções 
incompatíveis e de desempenho inadequado para os problemas analisados. 
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A Inspeção Predial é o instrumento adequado para coleta de informações e 
fornecimento de elementos seguros para a elaboração ou revisão do plano de 
manutenção da edificação. A vistoria deve ser realizada periodicamente, não se 
confundindo com a manutenção rotineira. Detectará inclusive a necessidade de 
realização de outros procedimentos paralelos, especializados e necessários, como por 
exemplo, a indicação de uma perícia específica para investigação de determinada 
anomalia detectada. 
 
Corte esquemático de parede de alvenaria de tijolo com revestimento externo 
composto de chapisco, emboço e acabamento em placa cerâmica. 
4.4 Sistemas de pintura 
4.4.1 Definição e finalidade 
A utilização do sistema de a pintura para revestimento final das superfícies é 
pioneiro e ainda permanece, largamente empregado na construção civil, atuando 
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prioritariamente como elemento de proteção das bases ou das superfícies pintadas com 
elevada performance. A outra função do sistema pintura está relacionada com o aspecto 
estético e visual, aliada com a facilidade de execução e grande versatilidade para a 
decoração devida à diversidade de texturas, variedade de cores e apresentação de 
produtos com características inovadoras. Além disso, é um sistema que propicia 
facilidade de manutenção e tem um custo relativamente baixo. 
É utilizado tanto em ambientes internos e externos valorizando e destacando 
especialmente a apresentação das fachadas. 
Para cada tipo de superfície ou base de aplicação, existe um tipo específico de 
tinta a ser indicado, muitas vezes com mais de uma opção na utilização dos produtos. 
No caso da madeira, indica-se o verniz mas também pode ser usado o esmalte. 
Para os metais também são indicados e muito utilizados os esmaltes. Para as alvenarias, 
concretos, reboco, mineral porosos e similares, são indicadas e largamente aplicadas as 
tintas acrílicas (área externa) e p.v.a. (área interna). 
Uma tinta para ser considerada de boa qualidade deve apresentar como 
características principais: a facilidade de aplicação, a estabilidade de cor e conservação 
da aparência, bom rendimento e poder de cobertura, além de elevada capacidade de 
resistência às intempéries. 
O resultado final do bom desempenho é alcançado desde que seja aliada a 
qualidade da tinta à boa técnica de aplicação. 
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4.4.2 Principais anomalias encontradas nos sistemas de pintura 
A escolha do sistema adequado de pintura está relacionado com o tipo e as 
condições da base, entretanto também deve ser conhecida a condição ambiental e o 
regime de chuvas do local, para que as formulações da tinta sejam especificadas com a 
utilização de aditivos que reforçam determinadas propriedades, prevenindo o 
aparecimento de anomalias. 
Os procedimentos de aplicação devem começar