Exemplo de Avaliação e Perícia de Imóveis Rurais - Fazenda

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UNIVERSIDADE FEDERAL DO VALE DO SÃO FRANCISCO – UNIVASF 
COLEGIADO DE ENGENHARIA AGRÍCOLA E AMBIENTAL 
 
 
 
 
 
 
 
AVALIAÇÃO DA FAZENDA 
SOUZA DE OLIVEIRA 
 
 
 
 
ALUNO: Diego Galvão 
 Igor Lopes 
 Rafaela Rodrigues 
 Thiago Maia 
PROFESSORA: Silvia Turco 
DISCIPLINA: Avaliações e Perícias de Imóveis Rurais 
 
 
 
 
 
 
 
JUAZEIRO 
2014 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Laudo de avaliação 
Fazenda Soares de Oliveira 
ITACURUBI, DISTRITO DE SAÚDE-BA 
1 – INTERESSADOS 
Diego Galvão, Igor Lopes, Thiago Maia e Rafaela 
2 – PROPRIETÁRIO 
Ivan Soares de Oliveira 
3 – OBJETIVO DA AVALIAÇÃO 
O objetivo deste Laudo Técnico de Avaliação é determinar o valor de mercado 
do imóvel denominado “Fazenda Soares de Oliveira”, com área registrada de 50 ha, 
localizada em Itacurubi, distrito de Saúde, Bahia. 
4 – ESCOLHA DO MÉTODO AVALIATIVO 
O método direto de avaliação (método comparativo de dados de mercado e 
método de opinião direta) foi o utilizado por sua relativa facilidade e sua eficiência. 
5 – PRESSUPOSTOS 
O presente laudo de avaliação tem por objetivo apurar o valor venal da Fazenda 
Soares de Oliveira, situada em Itacurubi, distrito do município de Saúde. Entende-se por 
valor de mercado: “É a quantia em dinheiro que se pode obter por um bem colocado à 
venda, durante um período razoável de tempo, num mercado livre e competitivo, 
pressupondo-se que o comprador e o vendedor conheçam as características e 
possibilidades de aproveitamento do bem e estejam isentos da interferência de quaisquer 
fatores coercitivos”. Nesta avaliação, foram computados como corretos os elementos 
documentais apensos, aqueles fornecidos pelo cliente, bem como as informações 
fornecidas por terceiros, de boa fé e confiáveis. 
6 – VISTORIA 
A vistoria foi realizada entre os dias 25 e 29 de junho de 2014 por Diego Galvão, Igor 
Lopes, Thiago Maia e Rafaela Rodrigues (graduandos em Engenharia Agrícola e 
Ambiental na Universidade Federal do Vale do São Francisco - UNIVASF), na 
companhia do proprietário do imóvel. 
6.1 – CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO 
- Localização: Saúde – BA. O município de Saúde-BA está localizado na região de 
planejamento do Piemonte da Chapada Diamantina do Estado da Bahia, limitando-se a 
leste com os Municípios de Ponto Novo e Caldeirão Grande, a Sul com Caém e 
Jacobina, a Oeste com Mirangaba e a Norte com Pindobaçu. A área do município é de 
404 km² e sendo até mesmo inserida nas folhas cartográficas de Campo Formoso 
(SC.24-Y-B-IV) e Caldeirão Grande (SC.24-Y-D-I), editadas pelo IBGE em 1968 e 
1977 respectivamente. 
- Solos dominantes: Latossolos Vermelho - Amarelos 
- Clima: O município é caracterizado pelo clima seco a sub úmido, sujeito a ter 
prolongados períodos de estiagem, estando incluído no “Polígono das Secas”. 
- Vegetação: A Vegetação é pouco variável, vai do contato caatinga-floresta estacional 
até contatos cerrado com floresta estacional ou com floresta ombrófila. 
- Cidade polo: A cidade polo da região é Jacobina. A área é de 2.358,690 Km2. O IDH 
2010 é de 0,649. População de 79.247. Segundo dados de 2011 do IBGE, o PIB per 
capita é de R$ 8.917,96. 
6.2 – CARACTERIZAÇÃO DO OBJETO 
- Localização: BA 131, Itacurubi, Saúde - BA 
- Área: 50 ha, sendo 25 ha cultivado e 25 ha de mata. 
- Acesso: Bom. A partir de Pindobaçu, sentido Saúde, pela BA 131, passando pelo 
distrito de Itapicuru que fica a 6 km, atravessando ponte de 50 metros. Anda-se 100 m, 
dobra-se a esquerda no distrito de Itacurubi, município de Saúde. Anda-se 1.8 km até a 
porteira da fazenda. Todo o acesso é feito por asfalto, apenas o trecho de 1.8 km é de 
estrada de chão. 
- Topografia: terreno consideravelmente acidentado, com algumas porções planas. 
- Solos: Latossolos Vermelho – Amarelos. Varia de acordo a localização no relevo. 
Classe II (40%), classe III (20%), classe IV (20%) e classe V (20%). 
- Recursos hídricos: Rio Itapicuru, de porte médio e perene. 
- Vocação: A região se baseia na produção leiteira, através de associações e agricultura 
de subsistência. 
7 - INFRA ESTRUTURA 
- Casa sede: 33 m2, 3 pavimentos, pé direito de 2.50 m, 2 anos de construída, bem 
conservada. Fundações simples de pedra, coberta com telha cerâmica e madeira. Piso de 
cimento queimado, janelas e portas de aço. Não possui banheiro nem cozinha. Pintura a 
base de cal. Não possui energia elétrica. 
- Depósito: 9 m2, 1 pavimento, pé direito de 2.50 m, idade aparente de 2 anos, bem 
conservada. Sem energia elétrica 
8 - BENFEITORIAS 
- Cerca de arame farpado: Aproximadamente 6 km de arame 4 fios na maior parte e 5 
fios em outras divisões. Espaço médio entre postes de 2.5 m, com madeiramento 
variado. 
- Energia elétrica: possui toda a linha de cabeamento multiplexado, esperando 
colocação de transformador por parte da companhia elétrica (COELBA). 
- Curral: forma irregular, com aproximadamente 130 m2 de área descoberta e 60 m2 de 
área coberta. 
- Estradas: terra batida, com aproximadamente 2.50 m de largura, com acesso a todos 
os pontos da fazenda. 
- Culturas: 17 ha de capim brachiária, 3 ha de milho para forragem, 1 ha de mamona e 
4 ha de cobertura ciliar, estradas e áreas sem vegetação (pedregosidade). Todas as 
culturas são de sequeiro! 
- Semoventes: 42 cabeças de gado. 13 produzindo leite, menos os bezerros (valor 
irrisório): 29 cabeças ao todo. 
-Forrageira: 1.5 Cv. 2 anos de uso. Bom estado de conservação. 
- Fator de irrigação: considerando que 50 % da fazenda é de mata, 8% de mata ciliar, 
pedregosidade e estradas, temos então 0.0792 x 42 + 1 = 4.33 
- Nota agronômica: (0.72 x 0.40) + (0.549 x 0.20) + (0.423 x 0.20) + (0.312 x 0.20) = 
0.54 
9 - VALOR DAS BENFEITORIAS: 
- Edificações residenciais 
V.A = Vu x S x d Vu = Valor básico /m² 
V.A = 300 x 33 x 0,80 S = Área total 
V.A = R$ 7.920,00 d = Valor da depreciação 
- Instalação Complementares 
 Depósito 
Va = c x p x d 
Va= 300 x 9 x 0.8 
Va = R$ 2.160,00 
 Cercas (arame farpado 6 km, 4 fios) 
Va = c x p x d= 6 x 2400 x 0.60 = 
Va = R$ 8.640,00 
 Curral (R$ 15,00/m2) 
Va = 190 x 15 x 0.6 
Va = R$ 1.710 
 Estradas 
2km de estradas, a R$ 1.200,00/km. R$2.400,00 
- Sistema de abastecimento de Energia Elétrica 
Não possui, apenas fiação e postes colocados. 
 Forrageira (R$ 1.700,00. Fonte: www.lojadajardinagem.com.br) 
Va = 1700,00 x 0.8 
Va = R$ 1.360,00 
- Culturas 
 3 ha de milho para forragem 
Custo médio segundo produtor da propriedade, o hectare de milho gira em R$ 
1.300,00 
Va = 3 ha x 1300,00 
Va = R$ 3.900,00 
 1 ha de mamona, segundo o proprietário, fica por volta de R$ 1.200,00 
Va = 1 ha x 1200,00 
Va = R$ 1.200,00 
Custo médio inferior ao do milho 
 17 ha de pastagem (Brachiária) 
Custo médio por hectare de brachiária = R$ 1.561,00 (segundo proprietário) 
Va = 17 ha x 1.561,00 
Va = R$ 26.537,00 
- Semoventes 
 29 cabeças, tirando um pelo outro (raça), R$1.200,00/ cabeça 
R$ 34.800,00 
VALOR DAS BENFEITORIAS: 
R$ 90.627,00 
 
 
 
 
 
 
 
 
PESQUISA DE MERCADO 
Para a determinação do valor de Mercado das fazenda Soares de Oliveira, foi 
realizada uma intensa Pesquisa de Mercado, entre os dias 25 e 29 de Junho de 2014, 
através de consultas a proprietários rurais da região corretoras de imóveis, empresários 
do setor agropecuário e florestal, informações estas sempre testadas quanto a sua 
veracidade. 
 
FAZENDA 1 –Itapicuru 
IDENTIFICAÇÃO 
Sítio Itapicuru. Localiza-se entre Pindobaçu-BA e Saúde - BA, a margem esquerda da 
BA 131. 
Proprietário: Ivanildo Soares de Oliveira 
Área: 9 ha 
 
BENFEITORIAS 
 Casa sede com aproximadamente 120 m2, em alvenaria. 4 cômodos, banheiro, 
cozinha, sala. Em alvenaria, telhado cerâmico e madeira, piso em cimento 
queimado e portas de madeira. Antena parabólica, geladeira e fogão. Construção 
em bom estado de conservação, mas superado. 
 Casa de colono com aproximadamente 60 m2, 2 cômodos, alvenaria, telhado 
cerâmico, banheiro, cozinha e piso em cimento queimado. Em bom estado de 
conservação, mas superado 
 Cerca de 3 km de arame farpado 4 fios. 
 Depósito de 9 m2, pé direito de 2.5 m 
 5 ha de capim brachiária 
 Bomba d’água de 5 cv. 
 Rede elétrica Trifásica, sem transformador dedicado. 
 Caixa d’água de 11 m3 
RECURSOS HÍDRICOS: rede encanada de água e Rio Itapicuru 
TOPOGRAFIA: terreno plano 
COBERTURA VEGETAL: maior parte de pastagem, outra parte de pomar. 
SOLOS: apresenta homogeneidade. Solo de textura arenosa, boa drenagem. Todo o 
terreno foi classificado em: 80% classe II e 20% classe III. 
ACESSO: Muito bom. Sentido Pindobaçu – Saúde, a 5 km, pela BA 131, entra-se a 
esquerda. Segue-se 800m metros de estrada de chão até a entrada do sítio. 
FATOR DE CAPACIDADE DE USO DA TERRA 
Acesso muito bom, solos 80% classe II e 20% classe III 
NOTA AGRONÔMICA: 
N.A = (0.760 x 0.80) + (0.58 x 0.20) = 
N.A = 0.72 
i = 0,54 / 0,72 i = fator 
i = 0,75 
VALOR DAS BENFEITORIAS: 
- Edificações residenciais 
V.A = Vu x S x d Vu = Valor básico /m² 
V.A = 300 x 180 x 0,40 S = Área total 
V.A = R$ 21.600,00 d = Valor da depreciação 
- Instalação Complementares 
 Depósito 
Va = c x p x d 
Va= 300 x 9 x 0.4 
Va = R$ 1.080,00 
 Caixa d’água 
Va = 2000 x 0.8 
Va = R$ 1.600,00 
 Cercas (arame farpado 3 km, 4 fios) 
Va = c x p x d= 3 x 2400 x 0.60 = 
Va = R$ 4.320,00 
 Estradas 
R$ 1.200,00 
- Equipamentos 
 Bomba d’água 
Com 7.5 CV de potência, uma nova custaria R$ 2.250,00. Com 10 anos de uso, 
ficaria por R$ 1.000,00 (Fonte: http://www.acasadoagricultor.com.br/) 
- Sistema de abastecimento de Energia Elétrica 
 Sistema de distribuição 
Va = p x d x q p = Preço unitário 
Va = 1 x 2540 x 0,4 q = quantidade 
Va = R$ 1.016,00 d = depreciação 
 
- Culturas 
 5 ha de pastagem (Brachiária) 
Custo médio por hectare de brachiária = R$ 1.561,00 o hectare (segundo 
proprietário) 
Va = 5 hec x 1561 
Va = R$ 7.805,00 
 
TOTAL DAS 
BENFEITORIAS: 
 R$ 39.621,00 
 
 
 
 
VALOR DA TERRA INTEIRA (VTI): 
d = b x c b = Valor global (R$ 75.000,00) 
d = 75.000 x 0,75 c = Elasticidade (0,75) 
d = 56.250,00 
 
VALOR DA TERRA INTEIRA / Ha 
f = d / a a = Área (9 Hectares) 
f = 56.250 / 9 
f = R$ 6.250,00 
 
VALOR DA TERRA NUA / Ha 
g = (d - e) / a e = Benfeitoria 
g = (75.000 – 39.621) / 9 g = Valor da terra nua 
g = R$ 3.931,00/ ha 
ANCIANIDADE 
 A propriedade não possui posseiros. 
j = 1,0 l = 1,0 j = Índice 
 l = Fator 
ENERGIA ELÉTRICA 
m = 1,16 m = Índice 
n = 1,16 n = Fator 
 
FATOR DE IRRIGAÇÃO 
o = 0,0792 x Percentual de área irrigada + 1 
o = 0,0792 x 80 + 1 % de área irrigada = 80 
o = 7,54 p = fator 
p = 4,33 / 7,34 
p = 0,59 
 
FATOR DE CORREÇÃO DE ÁREA 
q = 1,4891 x (área do ímovel)^-0,1855 
q = 1,4891 x (9)^-0,1855 
q = 0,99 
fa = fator correção do imóvel avaliado (fa1)/ fator de correção do imóvel 
fa1 = 1.4891 x 50^-0.1855 = 0.72 
fa = 0,72 / 0,99 => fa = 0,73 
 
FATOR DE HOMOGENEIZAÇÃO 
r = i x l x n x p x fa 
r = 0,75 x 1,0 x 1,16 x 0,59 x 0,73 
r = 0,37 
 
HOMOGENEIZAÇÃO 
s = g x r 
s = 3.931,00 x 0,37 
s = R$ 1.454,47 
 
 
 
 
FAZENDA 2 - Serra Azul 
 
IDENTIFICAÇÃO: 
Fazenda do Sr. Djalma Pires da Silva, localizada a margem direita da BR 324 
que liga o município de Jacobina-Ba a Salvador, aproximadamente a 9 km da entrada de 
Jacobina-BA e a cerca de 60 km do imóvel confrotante. 
ÁREA: 130,68 ha 
MUNICÍPIO/UF: Jacobina-BA 
BENFEITORIAS: 
 2 casas de colono em alvenaria, uma com área de aproximadamente 96 m² e 
outra com 77 m², e um depósito com cerca de 35 m²; 
 Cercas de arame farpado nas divisas e separações de pastos, com 5 fios, 
totalizando aproximadamente 10 km de cerca; 
 1 curral com cobertura, seringa e embarcadouro; 
 1 sala de ordenha; 
 Energia elétrica; 
 2 tanque de 250 m³; 
 1 tanque de 150 m³; 
 Comedouro de alvenaria de 100 m de comprimento e 0,5 m de largura; 
 15 pavões; 
 200 bovinos da raça Girolando (Mistura da raça Gir e Holandesa); 
 1 trator; 
 2 arados; 
 1 máquina de forragem; 
 1 semeadeira. 
 1 resfriador (5 m³) 
 Pastagem de Capim brachiária (parte limpa e parte suja); 
 Cultura temporária de milho; 
 Cultura temporária de Sorgo; 
 Cultura temporária de Mandioca; 
 
Recursos Hídricos: 1 (um) córrego que atravessa o imóvel. 
TOPOGRAFIA: Terreno em declive pouco acentuado. Pode-se dizer que cerca de 
70% da área é mecanizável por tratores de pneus. 
COBERTURA VEGETAL: 65 % da propriedade encontra-se na forma de pastagens, 
sendo 10 % área de preservação permanente, 10% de área de cultivo de milho, 10 % 
cultivo de sorgo e 5 % de mandioca. 
SOLOS: Latossolo Vermelho distrófico típico, A moderado e proeminente. Solo com 
textura de média a argilosa, profundo com grande potencial de retenção de água. 
 
CLASSES DE USO: 
Classe I - 70% 
Classe II - 30% 
ACESSO: O acesso é considerado “ótimo”, a cerca de 9 km de Jacobina-BA, com 
estrada totalmente asfaltada. 
NOTA AGRONÔMICA: 
h = (0,70 x 1,0) + (0,30 x 0,80) 
h = 0,94 
i = 0,54 / 0,94 i = fator 
i = 0,57 
VALOR BENFEITORIA: 
- Edificações residenciais 
1) 
V.A = Vu x S x d Vu = Valor básico /m² 
V.A = 300 x 96 x 0,60 S = Área total 
V.A = R$ 17.280,00 d = Valor da depreciação 
2) 
V.A = 300 x 77 x 0,8 
V.A = R$ 18.480,00 
3) VA = 180 x 35 x 0,6 
 VA = R$ 3.780,00 
- Instalação Complementares 
 Cercas 
Va = c x p x d Va = Valor atual da cerca ou curral 
Va = 10 Km x 2200 R$ x 0,6 c = Comprimento linear ou lance 
Va = R$ 13200 p = Preço unitário de reposição linear 
 d = Coeficiente de depreciação 
 
 Curral 
Va = c x p x d 
Va = 650 m² x 15 R$ x 0,8 
Va = R$ 7800 
 
 Sala de Ordenha 
Va = VU x d VU = Valor fornecido pelo proprietário 
Va = R$ 10.000 x 0,8 d = Depreciação 
Va = R$ 8.000,00 
 
- Sistema de abastecimento de Energia Elétrica 
 Sistema de distribuição 
Va = p x d x q p = Preço unitário 
Va = 1 x 2540 x 0,8 q = quantidade 
Va = R$ 2.032,00 d = depreciação 
- Construções Hidráulicas 
 Cisterna 
1) Cisterna de 150 m³ 
Va = c x Vu x d Vu = Valor unitário por m ou m³ 
Va = 150000 m³ x 0,093 R$ x 0,8 C = Volume em metro cúbico 
Va = 11160 R$ d = Coeficiente depreciação 
2) Cisterna de 250 m³ 
Va = Vp x q x d Vp = Valor informado pelo propietário 
Va = R$ 50.000 x 2 x 0,8 q = Quantidade 
Va =R$ 80.000,00 d = Depreciação 
 
- Semoventes 
1) Bovinos 
 200 bovinos com média de peso de 500 kg 
 Cada bovino em média R$ 5.000,00 (Fonte: proprietário) 
Va = 200 x R$ 5.000,00 
Va = 1.000,00 R$ 
2) Pavões 
 15unidades, cada pavão custando em média R$ 300,00 (fonte: MF Rural e 
proprietário) 
Va = 15 x R$ 300,00 
Va = R$ 4.500,00 
- Culturas 
 90 ha de pastagem (Brachiária); 
 10 hec de sorgo; 
 10 hec de mandioca; 
 15 hec de milho 
 Custo médio por hectare de milho = R$ 1.555,13 (fonte: IMEA safra 2013/14) 
 Custo médio por hectare de brachiária = R$ 3.000,00 (fonte: proprietário) 
 Custo médio por hectare de sorgo = R$ 2.737,93 (fonte: Trabalho de Eduardo 
Mendoça - UFG, 2013); 
 Custo médio por hectare de mandioca = 1.800,00 (fonte: proprietário) 
1) Pastagem 
Va = 90 ha x 3.000,00 R$ / há 
Va = R$ 270.000,00 
2) Sorgo 
Va = 10 ha x 2.737,93 R$ / ha 
Va = R$ 27.379,30 
3) Mandioca 
Va = 10 ha x 1.800,00 R$ / há 
Va = 18.000,00 R$ 
4) Milho 
Va = 15 ha x 1.800,00 R$ / há 
Va = 27.000,00 R$ 
MÁQUINAS E IMPLEMENTOS 
1) Trator 
Va = Vu x d Vu = Valor unitário do trator 
Va = R$ 25.000,00 x 0,40 d = Depreciação 
Va = R$ 10.000,00 
2) Arados 
Va = Vu x d x q Vu = Valor unitário do arado 
Va = 4.000,00 x 0,4 x 2 d = Depreciação 
Va = R$ 3.200,00 q = quantidade 
3) Máquina de forragem 
Va = R$ 8.000,00 x 0,4 
Va= 3.200,00 R$ 
4) Semeadeira 
Va = 25.000,00 x 0,6 Fonte: proprietário e MF Rural 
Va = R$ 15.000,00 
5) Resfriador 
Va = 4.000,00 x 0,8 
Va = R$ 3.200,00 
TOTAL: 525.713,13 R$ 
 
 
 
VALOR DA TERRA INTEIRA (VTI): 
d = b x c b = Valor global (1.100.713,13 R$) 
d = R$ 1.100.713,13 x 0,75 c = Elasticidade (0,75) 
d = R$ 825.534,85 
 
VALOR DA TERRA INTEIRA / He 
f = d / a a = Área (130,68 Hectares) 
f = R$ 825.534,85 / 130,68 
f = 6.317,22 R$ / ha 
 
VALOR DA TERRA NUA / Ha 
g = (d - e) / a e = Benfeitoria 
g = (825.534,85 - 525.713.13) / 130,68 g = Valor da terra nua 
g = 2.294,32 R$ / ha 
ANCIANIDADE 
 A propriedade não possui posseiros. 
j = 1,0 l = 1,0 j = Índice 
 l = Fator 
ENERGIA ELÉTRICA 
m = 1,16 m = Índice 
n = 1,16 n = Fator 
 
FATOR DE IRRIGAÇÃO 
o = 0,0792 x Percentual de área irrigada + 1 
o = 0,0792 x 60 + 1 % de área irrigada = 60 
o = 5,75 p = fator 
p = 4,33 / 5,75 
p = 0,75 
 
FATOR DE CORREÇÃO DE ÁREA 
q = 1,4891 x (área do ímovel)^(-0,1855) 
q = 1,4891 x (130,68)^(-0,1855) 
q = 0,60 
fa = fator correção do imóvel avaliado / fator de correção do imóvel 
fa = 0,72 / 0,60 => fa = 1,2 
 
FATOR DE HOMOGENEIZAÇÃO 
r = i x l x n x p x fa 
r = 0,57 x 1,0 x 1,16 x 0,75 x 1,2 
r = 0,59 
 
HOMOGENEIZAÇÃO 
s = g x r 
s = R$ 2.294.32 x 0,59 
s = R$ 1353,65 
 
 
 
FAZENDA 3 - Fazenda Sempre Viva 
 
IDENTIFICAÇÃO: 
Fazenda do Sr. Paulo Diogenes de Oliveira, localiza-se às margens direita da BR 324 
que liga o município de Jacobina-Ba a Salvador, aproximadamente a 8 km da entrada de 
Jacobina, próximo por volta de 1 a 2 km do contorno que liga a BR 324 ao distrito de 
Itaitu e a cerca de 60 km do imóvel confrontante. 
ÁREA: 12 ha 
MUNICÍPIO/UF: Itaitu (distrito de Jacobina-BA) 
BENFEITORIAS 
 1 casa de colono em alvenaria, com área de aproximadamente 65 m², e uma casa 
sede em construção de 156 m² em construção (etapa inicial); 
 Cercas de arame farpado nas divisas e separações de pastos, com 5 fios, 
totalizando aproximadamente 4,5 km de cerca; 
 Pastagem de Capim brachiária (parte limpa e parte suja); 
 Cultura temporária de milho; 
 1 curral com cobertura, seringa, embarcadouro e balança (20 x 15 m); 
 Energia elétrica; 
 70 bovinos da raça Nelore; 
 1 tanque de 150 m³. 
 Comedouro móvel de 1 m de comprimento e 0,5 m de largura. 
RECURSOS HÍDRICOS: 1 (um) córrego que atravessa o imóvel. 
TOPOGRAFIA: Terreno em declive pouco acentuado com partes em pequena parte 
em forma de várzea pouco planas horizontais. Podendo-se dizer que cerca de 60% da 
área é mecanizável por tratores de pneus. 
COBERTURA VEGETAL: 85 % da propriedade encontra-se na forma de pastagens, 
sendo 10 % área de preservação permanente e 5% de área de cultivo de milho. 
SOLOS: Latossolo Vermelho distrófico típico, A moderado e proeminente. Solo com 
textura de média a argilosa, profundo com grande potencial de retenção de água. Classe 
de uso Classe I - 75%, Classe II - 20%, Classe III- 5% 
ACESSO: São 7 a 8 km de Jacobina-BA, com 1 km de estrada de chão. O acesso a 
localidade é considerado muito bom. 
VALOR BENFEITORIA: 
- Edificações residenciais 
1) 
V.A = Vu x S x d Vu = Valor básico /m² 
V.A = 300 x 65 x 0,60 S = Área total 
V.A = 11700 R$ d = Valor da depreciação 
2) 
V.A = 300 x 165 x 0,16 
V.A = 7920 R$ 
- Instalação Complementares 
 Cercas 
Va = c x p x d Va = Valor atual da cerca ou curral 
Va = 4,5 Km x 2200 R$ x 0,6 c = Comprimento linear ou lance 
Va = 5940 R$ p = Preço unitário de reposição linear 
 d = Coeficiente de depreciação 
 
 Curral 
Va = c x p x d 
Va = 300 m² x 15 R$ x 1 
Va = 4500 R$ 
 
- Sistema de abastecimento de Energia Elétrica 
 Sistema de distribuição 
Va = p x d x q p = Preço unitário 
Va = 1 x 2540 x 0,6 q = quantidade 
Va = 1524 R$ d = depreciação 
- Construções Hidráulicas 
 Cisterna 
Va = c x Vu x d Vu = Valor unitário 
por metro 
linear ou metro 
cúbico 
Va = 150000 m³ x 0,093 R$ x 0,8 C = Volume em metro cúbico 
Va = 11160 R$ d = Coeficiente 
deepreciação 
- Comedouro 
Va = 200 R$ x 1 x 0,60 
Va = 120 R$ 
- Semoventes 
 70 bovinos com média de peso de 500 kg 
 1 arroba é em média 100 R$ (Fonte: RB Rural - cotação 15/07/2014) 
 Va = 70 x (500/15) x 100 R$ => Va = 233.300,00 R$ 
- Culturas 
 2 hec de milho 
 10 hec de pastagem (Brachiária) 
 Custo médio por hectare de milho = 1.555,13 R$ (fonte: IMEA safra 2013/14) 
 Custo médio por hectare de brachiária = 5500,00 R$ (fonte: proprietário) 
Va = 2 hec x 1.555,13 R$/hec 
Va = 3.110,26 R$ 
 
Va = 10 hec x 5.500,00 R$/hec 
Va = 55.000,00 R$ 
TOTAL: 332.750,26 R$ 
 
 
VALOR DA TERRA INTEIRA (VTI): 
d = b x c b = Valor global (490.550,00 R$) 
d = 415.550,00 R$ x 0,75 c = Elasticidade (0,75) 
d = 367.912,5 R$ 
 
VALOR DA TERRA INTEIRA / He 
f = d / a a = Área (12 Hectares) 
f = 367.912,5 R$ / 12 
f = 30.659,37 R$ / ha 
 
VALOR DA TERRA NUA / Ha 
g = (d - e) / a e = Benfeitoria 
g = (367.912,5 - 332.750,26) / 12 g = Valor da terra nua 
g = 2.930,18 R$ / ha 
ANCIANIDADE 
 A propriedade não possui posseiros. 
j = 1,0 l = 1,0 j = Índice 
 l = Fator 
ENERGIA ELÉTRICA 
m = 1,16 m = Índice 
n = 1,16 n = Fator 
 
FATOR DE IRRIGAÇÃO 
o = 0,0792 x Percentual de área irrigada + 1 
o = 0,0792 x 70 + 1 % de área irrigada = 70 
o = 6,54 p = fator 
p = 4,33 / 6,54 
p = 0,66 
 
FATOR DE CORREÇÃO DE ÁREA 
q = 1,4891 x (área do ímovel)^0,1855 
q = 1,4891 x (12)^0,1855 
q = 0,94 
fa = fator correção do imóvel avaliado / fator de correção do imóvel 
fa = 0,72 / 0,94 => fa = 0,76 
 
FATOR DE HOMOGENEIZAÇÃO 
r = i x l x n x p x fa 
r = 0,60 x 1,0 x 1,16 x 0,66 x 0,76 
r = 0,35 
 
HOMOGENEIZAÇÃO 
s = g x r 
s = 2.930, 18 R$ x 0,35 
s = R$ 1.025,56 
 
 
FAZENDA 4 - Fazenda Souza Linda 
 
IDENTIFICAÇÃO: 
Fazenda do Sr. José de Sousa Maia localizada nas proximidades do povoado de 
Palmeirinha, na margem direita da BR 324, que liga o município de Jacobina-BA à 
Salvador-BA. A fazenda se distancia 17 kmda de Jacobina, sendo 13 km de asfalto em 
condições muito boas e 4 km de estrada de chão em condições boas, além de ser 
distante 83 km do imóvel confrontante. 
ÁREA: 126,3 ha 
MUNICÍPIO/UF: Jacobina-BA 
BENFEITORIAS: 
 1 casa de colono em alvenaria, uma com área de aproximadamente 96 m²; 
 Cercas de arame farpado, com 5 fios, totalizando aproximadamente 5 km de 
cerca; 
 Energia elétrica; 
 1 caixa d’água de 40 m³ 
 1 tanque de chão de 275 m³; 
 Comedouro de alvenaria de 27 m de comprimento variando entre 0,4 e 0,5 m de 
largura; 
 Pastagem de Capim brachiária (parte limpa e parte suja); 
 Abastecimento de água proveniente da Embasa, com encanamentos aos cochos 
por toda área do terreno; 
 Diversas ferramentas de uso cotidiano, como enxadas, pás, martelos, puxadores 
de arame, alicate, ponteiras, picareta, rastelo enchadete, baldes, facão e foices. 
 
RECURSOS HÍDRICOS: O açude se localiza no vale de um conjunto de morros, 
visando a captação e armazenamento da maior quantidade possível de água, 
principalmente nos períodos de chuvas mais intensas (setembro-janeiro). É construído 
no chão em formato trapezoidal com bancada beirando a cerca de limite entre vizinho. 
Possui ótima capacidade de retenção e armazenamento, sendo perene mesmo em 
regimes mais severos de pluviosidade. 
TOPOGRAFIA: O terreno apresenta-se plano em cerca de 65%, sendo os outros 35% 
constituídos de vales e áreas de morros (com inclinação variando entre 5 e 9%). Pode-se 
dizer que cerca de 90% da área é mecanizável por tratores de pneus, o restante pode ser 
desbravado por tratores com rodado de esteira. 
COBERTURA VEGETAL: 55 % da propriedade encontra-se na forma de pastagens 
com qualidade boa, outros 30 % área sã de preservação permanente, e os 15% de área 
restante se encontra desbravada e semi preparada pra planto direto. 
SOLOS: Latossolo Vermelho distrófico típico, A moderado e proeminente. Solo com 
textura de média a argilosa, profundo com grande potencial de retenção de água. 
 
CLASSES DE USO: 
Classe II - 70% 
Classe V - 30% 
ACESSO: O acesso é considerado “Muito Bom”. 
NOTA AGRONÔMICA: 
h = (0,760 x 0,70) + (0,371 x 0,30) 
h = 0,64 
i = 0,54 / 0,64 i = fator 
i = 0,84 
VALOR BENFEITORIA: 
- Edificações residenciais 
1) 
V.A = Vu x S x d Vu = Valor básico /m² 
V.A = 340 x 96 x 0,4 S = Área total 
V.A = R$ 13.056,00 d = Valor da depreciação 
- Instalação Complementares 
 Cercas 
Va = c x p x d Va = Valor atual da cerca ou curral 
Va = 5 Km x 2400 R$ x 0,8 c = Comprimento linear ou lance 
Va = R$ 9.600,00 p = Preço unitário de reposição linear 
 d = Coeficiente de depreciação 
 
- Sistema de abastecimento de Energia Elétrica 
 Sistema de distribuição 
Va = p x d x q p = Preço unitário 
Va = 1 x 2540 x 1 q = quantidade 
Va = R$ 2.540,00 d = depreciação 
- Construções Hidráulicas 
 Caixa d’água 
Va = Vu x d Vu = Valor unitário 
Va = R$ 16.000,00 x 0,8 d = Depreciação 
Va = R$ 12.800 
 Abastecimento de água 
Va = 1,5 x 380 x 0,6 
Va = R$ 8.400,00 
- Estradas internas 
Va = p x c x d p = Preço por Km 
Va = 1.200,00 x 2 x 0,6 c = Distância em km 
Va = R$ 1.440,00 d = Depreciação 
- Cochos 
Va = p x q x d p = Preço por unidade 
Va = 7 x 200 x 0,45 c = Quantidade 
Va = R$ 630,00 d = Depreciação 
- Implementos 
Va = Vu x d 
Va = 720,00 x 0,8 
Va = R$ 576,00 
TOTAL: 49.384,00 R$ 
 
 
 
VALOR DA TERRA INTEIRA (VTI): 
d = b x c b = Valor global (R$ 400.000,00) 
d = R$ 400.000,00 x 0,75 c = Elasticidade (0,75) 
d = R$ 300.000,00 
 
VALOR DA TERRA INTEIRA / He 
f = d / a a = Área (126, 3 Hectares) 
f = R$ 300.000,00 / 126, 3 
f = 2.375,29 R$ / ha 
 
VALOR DA TERRA NUA / Ha 
g = (d - e) / a e = Benfeitoria 
g = (300.000,00 - 49.384,00) / 126,3 g = Valor da terra nua 
g = 1.984,29 R$ / ha 
ANCIANIDADE 
 A propriedade não possui posseiros. 
j = 1,0 l = 1,0 j = Índice 
 l = Fator 
ENERGIA ELÉTRICA 
m = 1,16 m = Índice 
n = 1,16 n = Fator 
 
FATOR DE IRRIGAÇÃO 
o = 0,0792 x Percentual de área irrigada + 1 
o = 0,0792 x 65 + 1 % de área irrigada = 65 
o = 6,14 p = fator 
p = 4,33 / 6,14 
p = 0,70 
 
FATOR DE CORREÇÃO DE ÁREA 
q = 1,4891 x (área do ímovel)^(-0,1855) 
q = 1,4891 x (126,3)^(-0,1855) 
q = 0,61 
fa = fator correção do imóvel avaliado / fator de correção do imóvel 
fa = 0,72 / 0,61 => fa = 1,18 
 
FATOR DE HOMOGENEIZAÇÃO 
r = i x l x n x p x fa 
r = 0,84 x 1,0 x 1,16 x 0,70 x 1,18 
r = 0,80 
 
HOMOGENEIZAÇÃO 
s = g x r 
s = R$ 1.984,29 x 0,80 
s = R$ 1587,43 
 
 
 
 
FAZENDA 5 - Fazenda Fundão 
IDENTIFICAÇÃO: 
Fazenda da Sra. Rita de Cássia Silva Maia, localizada no distrito de Itaitú-BA, 
distante 28 km de Jacobina e aproximadamente 72 km distante do imóvel confrontante. 
ÁREA: 10 ha 
MUNICÍPIO/UF: Jacobina-BA 
BENFEITORIAS: 
 1 casa de farinha em alvenaria, uma com área de aproximadamente 100 m² 
 Cercas de arame farpado, com 7 fios, totalizando aproximadamente 3,5 km de 
cerca; 
 1 curral com cobertura 
 Energia elétrica; 
 Comedouro de alvenaria de 10 m de comprimento variando entre 0,4 e 0,5 m de 
largura; 
 Pastagem de Capim brachiária (parte limpa e parte suja); 
 Estrada interna com 1 km de extensão 
 Abastecimento de água nos cochos e na casa de farinha 
 Ferramentas diversas, como enxadas, foices, martelos, picaretas, enxadetes, 
carrinho de mão, facão, puxadores de arame. 
 
TOPOGRAFIA: Terreno em declive acentuado em cerca de 30% da área. Pode-se 
dizer que cerca de 70% da área é mecanizável por tratores de pneus. 
COBERTURA VEGETAL: 75% da propriedade encontra-se na forma de 
pastagens, outros 25% área de preservação permanente. 
SOLOS: Latossolo Vermelho distrófico típico, A moderado e proeminente. Solo com 
textura de média a argilosa, profundo com grande potencial de retenção de água. 
 
CLASSES DE USO: 
Classe III - 35% 
Classe IV - 35% 
Classe VII – 30% 
ACESSO: O acesso é considerado “Muito Bom”. 
NOTA AGRONÔMICA: 
h = (0,58 x 0.35) + (0.47 x 0.35) + (0.19 x 0.3) 
h = 0,42 
i = 0,54 / 0,42 i = fator 
i = 1.28 
VALOR BENFEITORIA: 
- Instalações 
 Cercas 
Va = c x p x d Va = Valor atual da cerca ou curral 
Va = 3.5 Km x 2400 R$ x 1 c = Comprimento linear ou lance 
Va = R$ 8.400,00 p = Preço unitário de reposição linear 
 d = Coeficiente de depreciação 
- Casa de farinha 
 Va= 290 x 100 x 0.4 = 
 Va= R$ 11.600,00 
- Curral 
 Va = 320 x 100 x 0.45 
 Va = R$ 14.400,00 
 
- Sistema de abastecimento de Energia Elétrica 
Va = p x d x q p = Preço unitário 
Va = 1 x 2540 x 1 q = quantidade 
Va = R$ 2.540,00 d = depreciação 
- Abastecimento de água 
Va = 0.7 x 380 x 0,6 
Va = R$ 160,00 
- Estradas internas 
Va = p x c x d p = Preço por Km 
Va = 1.200,00 x 1 x 1 c = Distância em km 
Va = R$ 1.200,00 d = Depreciação 
- Cochos (R$ 200,00/cocho) 
Va = 3 x 200 p = Preço por unidade 
Va = 7 x 200 x 1 c = Quantidade 
Va = R$ 600,00 d = Depreciação 
- Abastecimento de água 
Va = 0.7 x 380 x 0.6 
Va = R$ 160,00 
- Implementos 
Va = 720 x 0.8 
Va = R$ 576,00 
 
 
TOTAL: R$ 39.636,00 
 
 
 
VALOR DA TERRA INTEIRA (VTI): 
d = b x c b = Valor global (R$ 100.000,00) 
d = R$ 100.000,00 x 0,75c = Elasticidade (0,75) 
d = R$ 75.000,00 
 
VALOR DA TERRA INTEIRA / He 
f = d / a a = Área (10 Hectares) 
f = R$ 75.000,00 / 10 
f = R$ 7.500 / ha 
 
VALOR DA TERRA NUA / Ha 
g = (d - e) / a e = Benfeitoria 
g = (75.000,00 - 39.636,00) / 10 g = Valor da terra nua 
g = R$ 3.536,4/ ha 
ANCIANIDADE 
 A propriedade não possui posseiros. 
j = 1,0 l = 1,0 j = Índice 
 l = Fator 
ENERGIA ELÉTRICA 
m = 1,16 m = Índice 
n = 1,16 n = Fator 
 
FATOR DE IRRIGAÇÃO 
o = 0,0792 x Percentual de área irrigada + 1 
o = 0,0792 x 35 + 1 % de área irrigada = 65 
o = 3,77 p = fator 
p = 4,33 / 3,77 
p = 1.14 
 
FATOR DE CORREÇÃO DE ÁREA 
q = 1,4891 x (área do ímovel)^(-0,1855) 
q = 1,4891 x (10)^(-0,1855) 
q = 0,97 
fa = fator correção do imóvel avaliado / fator de correção do imóvel 
fa = 0,72 / 0,97 => fa = 0.74 
 
FATOR DE HOMOGENEIZAÇÃO 
r = i x l x n x p x fa 
r = 1.28 x 1,0 x 1,16 x 1.14 x 0.74 
r = 1.25 
 
HOMOGENEIZAÇÃO 
s = g x r 
s = R$ 3.536,40 x 1.25 
s = R$ 4.420,50 
 
 
TRATAMENTO ESTATÍSTICO - Determinação do valor da 
Fazenda Soares de Oliveira 
Nº Y ORDEM Y² 
1 1.454,47 888,42 2.115.482,98 
2 1.353,65 1.353,65 1.832.368,32 
3 888,42 1.454,47 789.290,09 
4 1.587,43 1.587,43 2.519.934,00 
5 4.420,5 4.420,5 6.910.431,71 
MÉDIA 1.949,89 
Tabela 1 - Dados homogeneizados 
 
 
N = 5 
S = 1.261,95 
S² = 1.592.509,6 
CV = 65,02 
SANEAMENTO DE DADOS 
- Para o menor valor: 
 
 
 
d/s (obs) = (888,42 - 1.949,89) / 1.261,95 
d/s (obs) = - 0,83 < 1,65 [ok] 
 
- Para o maior valor: 
 
 
 
d/s (obs) = (1.940,95 - 4.420,5) / 1.261,95 
d/s (obs) = - 2,24 < 1,65 [Ok!] 
 
INTERVALO DE CONFIANÇA 
 
 Para um nível de confiança de 80 % o t tabelado é igual a 1,31. 
 
 
 
Lim. Inf = 1.940,89 - (1.261,95) / 4) x 1,31 
Lim. Inf = R$ 1.114,31 
 
 
 
 
Lim. Sup = 1.940,89 + (1.261,95) / 4) x 1,31 
Lim. Sup = R$ 2.767,41 
 
 Dessa forma, o valor da fazenda por hectare, encontra-se na faixa de: 
- R$ 1.114,31 a R$ 2.767,41; 
- Com valor médio de R$ 1.940,86