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1. Proteção ao ponto empresarial
Segundo as lições de André Luiz Santa Cruz Ramos (RAMOS, 2014, p. 127), um dos 
principais elementos do estabelecimento empresarial é o chamado ponto de negócio, local em que 
o empresário exerce sua atividade e se encontra com a sua clientela. Ademais, nos dias atuais, 
não se deve entender o ponto de negócio apenas como local físico, em função da proliferação 
dos negócios via internet.
De seu turno, Fábio Ulhoa Coelho (COELHO, 2014, p. 134), o ponto — também 
chamado de “propriedade comercial” — é o local em que o empresário se estabelece. É um dos 
fatores decisivos para o sucesso do seu empreendimento. Por essa razão, o interesse voltado à 
permanência no ponto é prestigiado pelo direito. 
Não apenas porque a mudança do estabelecimento empresarial costuma trazer transtornos, 
despesas, suspensão da atividade, perda de tempo, mas principalmente porque pode acarretar 
prejuízos ou redução de faturamento em função da nova localização, o empresário tem interesse 
em manter o seu negócio no local em que se encontra.
 Claro que, por vezes, a mudança pode se revelar um fator de crescimento da atividade 
econômica explorada, mas isto cabe ao empresário dimensionar. Se ele considera mais útil ao 
seu negócio permanecer no local em que se encontra estabelecido, este seu interesse é legítimo 
e goza de tutela jurídica. Coelho propõe denominar-se direito de inerência ao ponto o interesse, 
juridicamente protegido, do empresário relativo à permanência de sua atividade no local onde se 
encontra estabelecida.
Assim, o ponto pode ter existência física ou virtual. Este seria o site, ou seja, o endereço 
eletrônico por meio do qual os clientes encontram o empresário. Em suma: o site de determinado 
empresário individual ou sociedade empresária é o seu ponto empresarial virtual ou ponto de 
negócio virtual.
Sendo o ponto de negócio, como citado acima, um dos mais relevantes elementos do 
estabelecimento empresarial, senão o mais relevante, o ordenamento jurídico lhe confere uma 
proteção especial, que se manifesta, sobretudo, quando o ponto é alugado.
Essa proteção especial conferida ao ponto de negócio pelo arcabouço jurídico-comercial 
é caracterizada, basicamente, pela possibilidade de o empresário locatário permanecer no imóvel 
locado mesmo contra a vontade do locador. 
Isso ocorre porque, conforme será explicado em sequencia, a lei confere ao empresário 
locatário, quando preenchidos certos requisitos, o direito à renovação compulsória do contrato de 
aluguel.
Antes de declinar os detalhes acerca das disposições legais pertinentes ao tema na 
doutrina em análise, cumpre destacar as razões que levaram o legislador a conferir essa 
prerrogativa ao empresário. 
Ora, quando o empresário se estabelece num ponto alugado e permanece naquele local um 
determinado tempo, ele faz investimentos para ganhar o respeito dos consumidores, passar a ser 
conhecido e a adquirir, consequentemente, uma clientela fiel. 
Por essa razão, o regime jurídico-empresarial reconhece a esse empresário o chamado 
direito de inerência ao ponto, consubstanciado na prerrogativa de permanecer naquele local 
mesmo na hipótese de o locador não pretender mais a renovação do contrato locatício.
Conforme Ramos (2014, p. 129), quanto a esse assunto, vale ressaltar ainda que a lei 
estende a proteção do ponto ao cessionário ou sucessor da locação (art. 51, § 1.°, da Lei 8.245/
1991). Sobre o tema, estabelece o Enunciado 482 da súmula de jurisprudência dominante do STF 
que “o locatário, que não for sucessor ou cessionário do que o precedeu na locação, não pode 
somar os prazos concedidos a este, para pedir a renovação do contrato, nos termos do Dec. 
24.150 [diploma legislativo aplicável na época da aprovação do enunciado sumular]”.
Em síntese, importante descrever que:
Duas espécies de direito protegem o ponto empresarial:
a) a indenização por responsabilidade civil comum: 1) indenização pelos danos 
emergentes e por lucros cessantes, se o imóvel pertence ao empresário individual, sociedade 
empresária ou sociedade simples e ocorrer privação de uso, embaraço ou dano causado ao 
imóvel; 2) se o imóvel não pertence ao empresário individual, sociedade empresária ou sociedade 
simples: ao titular do domínio é devida a indenização pelo dano e, ao locatário, os lucros 
cessantes;
b) o direito à permanência no imóvel ou à indenização devida pela não renovação do 
contrato de locação firmado no prazo e nas condições fixadas em lei.
2. Locação empresarial
A lei referida anteriormente, a qual garante esse direito de inerência ao empresário 
locatário, é a Lei 8.245/1991, que, na seção III do capítulo II do Título I, cuida da chamada 
locação não residencial (rectius, locação empresarial).
Segundo o disposto no art. 51 da referida lei:
 [...] nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito 
a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente: I – o 
contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; 
II – o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos 
dos contratos escritos seja de cinco anos; III – o locatário esteja explorando seu 
comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
Baseado na doutrina de Fábio Ulhoa Coelho (COELHO, 2014, p. 134), classificam-
se as locações prediais urbanas em duas categorias: a residencial e a não residencial. Nesta 
última, encontram-se os contratos em que o locatário é autorizado a explorar, no prédio locado, 
uma atividade econômica (anote-se que também são não residenciais as locações com outras 
finalidades, tais as filantrópicas, associativas, culturais, moradia de diretor etc.). 
Por outro lado, se o locatário, na locação não residencial, é titular de direito de inerência 
ao ponto, e pode pleitear judicialmente a renovação compulsória do contrato, então a locação é 
empresarial. Nem toda locação, em que o imóvel abriga a exploração de atividade econômica, 
portanto, dá ao empresário direito à renovação. É necessário, para que a locação seja empresarial, 
o atendimento aos seguintes requisitos do art. 51 da LL: a) contrato escrito, com prazo 
determinado (requisito formal); b) mínimo de 5 anos de relação locatícia (requisito temporal); 
c) exploração da mesma atividade econômica por pelo menos 3 anos ininterruptos (requisito 
material)
-se, pois, que a tutela especial que o ordenamento jurídico confere ao empresário 
locatário, consistente na possibilidade de requerer por meio de ação própria – a ação renovatória 
– a renovação compulsória do contrato de locação, só deve ser assegurada ao empresário que 
realmente tenha agregado valor ao local onde exerce suas atividades, transformando-o em fator 
atrativo da clientela.
Preenchendo, pois, os requisitos formal (contrato escrito e por prazo determinado), 
temporal (mínimo de cinco anos de relação contratual contínua) e material (mínimo de três anos 
na exploração de atividade no mesmo ramo) acima mencionados, o empresário locatário passa a 
ter o já mencionado direito de inerência ao ponto, que poderá ser defendido em juízo por meio de 
uma ação renovatória do contrato de aluguel.
Quanto ao requisito temporal, destaque-se que o período contratual de 05 (cinco) anos 
exigido pela legislação não precisa, necessariamente, ter sido obtido por meio de um único 
contrato, podendo ser alcançado também pela soma dos prazos de vários contratos escritos, desde 
que a relação contratual não tenha sofrido interrupção. 
3. Direito à renovação compulsória do contrato de locação
No tocante ao tema em apreço, a Lei de Locações estabelece que o locatário tem direito à 
renovação compulsória, uma vez cumpridos os requisitos legais, que são osseguintes:
1) Subjetivo: o locatário deve ser empresário, sociedade empresária ou sociedade simples. Na 
ocorrência de evento morte, estende-se a proteção ao sucessor ou ao sócio sobrevivente. Se 
ocorrer sublocação total, cessão, arrendamento ou usufruto do estabelecimento empresarial, por 
ato inter vivos, assiste o mesmo direito ao sublocatário, cessionário, arrendatário, usufrutuário, 
desde que consentida pelo locador. 
Na hipótese de o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades 
de sociedade de que faça parte, o direito de locação poderá ser exercido por ambos, locatário e 
sociedade, indistintamente.
2) Formal: o contrato deve ser escrito e com prazo determinado e estabelecer um período mínimo 
de cinco anos, admitindo-se a soma dos intervalos, em contratos sucessivamente renovados, e o 
uso da contagem pelo sucessor – sublocatário total. A jurisprudência admite que, na soma dos 
prazos, se incluam períodos de locação verbal, desde que breves.
3) Funcional: o locatário deve explorar o mesmo ramo de atividade econômica pelo prazo 
mínimo e ininterrupto de três anos, à data da propositura da ação renovatória.
4) Processual: decai do direito de promover a ação renovatória o contratante que não o fizer no 
intervalo entre um ano e seis meses anteriores ao término do contrato a renovar. A demora na 
citação não acarreta a decadência, salvo se imputável ao próprio autor do pedido.
4. Ação Renovatória: Considerações
 A propositura da referida ação renovatória, segundo o disposto no art. 51, § 5.°, da 
Lei 8.245/1991, deve ser feita “no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, 
anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor”. Dizendo de outra forma, a ação 
renovatória deve ser ajuizada nos 06 (seis) primeiros meses do último ano do contrato de aluguel.
Sendo assim, faltando um ano para o término do contrato, deve o empresário locatário, se 
pretender permanecer no ponto, procurar o locador para iniciar as tratativas acerca da renovação 
da relação contratual. Caso o locador demonstre o interesse de retomar o ponto, não renovando o 
contrato, cabe ao locatário tomar as providências necessárias ao ajuizamento da ação renovatória, 
sob pena de ver decair o seu o direito à renovação compulsória da relação locatícia.
Outrossim, segundo o art. 71 da Lei 8.245/1991, o autor da ação renovatória deve, além 
de preencher os requisitos do art. 282 do CPC, instruir sua petição inicial com: 
I – prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51; II – 
prova do exato cumprimento do contrato em curso; III – prova da quitação dos 
impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia; 
IV – indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da 
locação; V – indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando 
não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número 
de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa 
natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de 
identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, 
a atual idoneidade financeira [redação alterada pela Lei 12.112/2009]; VI – 
prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os 
encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for; VII – prova, 
quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível 
ao proprietário.
 Com a propositura da ação renovatória, o locatário buscará obter provimento judicial 
que determine a renovação compulsória do contrato de aluguel, como já afirmado. O Superior 
Tribunal de Justiça já decidiu que a renovação deve ser feita pelo mesmo prazo do último 
contrato e que o prazo máximo de renovação é de cinco anos:
Contrato de aluguel. Imóvel comercial. Renovatória. Prazo. A Turma entendeu 
que o prazo do novo contrato, prorrogado por força de ação renovatória, deve 
ser fixado no mesmo período do ajuste anterior, observado, necessariamente, 
o prazo máximo de cinco anos (art. 51, Lei 8.245/1991). A soma dos prazos 
dos últimos contratos ininterruptos, perfazendo um somatório de cinco anos, só 
configura pressuposto legal para a propositura da renovatória. Precedente citado: 
REsp 195.971-MG, DJ 12/4/1999 (REsp 182.713-RJ, Rel. Min. Hamilton 
Carvalhido, j. 17.08.1999, Informativo 28/1999).
Locação comercial. Ação renovatória. Soma de mais de dois contratos 
ininterruptos. Prazo da prorrogação. Período referente ao último contrato. 
1. Tratando-se de soma de dois ou mais contratos ininterruptos, o prazo a 
ser fixado na renovatória deve ser o mesmo do último contrato em vigor, 
observado o limite máximo de cinco anos. 2. No caso, tendo sido o último pacto 
estabelecido por dois anos, por esse período deve ser prorrogada a locação na 
renovatória. 3. Recurso especial do qual, pelo dissídio, se conheceu em parte e 
ao qual se deu provimento nesse ponto (REsp 693.729/MG, Rel. Min. Nilson 
Naves, 6.ª Turma, j. 22.08.2006, DJ 23.10.2006, p. 359).
Ação renovatória. Prazo do contrato. Lei 8.245/91. O prazo da locação 
prorrogada por força de ação renovatória, nos termos do art. 51, da Lei 8.245/
91, deve ser igual ao do ajuste anterior, observado o limite máximo de 5 anos. 
Recurso conhecido e provido (REsp 267.129/RJ, Rel. Min. José Arnaldo da 
Fonseca, 5.ª Turma, j. 05.10.2000, DJ 06.11.2000, p. 222).
Processual civil. Locação. Ação renovatória. Prazo de renovação. Limite 
máximo. Cinco anos. Art. 51 da Lei 8.245/91. 1 – Na ação renovatória, embora 
o locatário tenha direito de renovar o contrato pelo mesmo prazo do ajuste 
anterior, deve ser observado o limite máximo de cinco anos, em conformidade 
com o disposto no art. 51 da Lei 8.245/91. 2 – Recurso especial conhecido e 
provido (REsp 202.180/RJ, Rel. Min. Gilson Dipp, 5.ª Turma, j. 26.10.1999, DJ 
22.11.1999, p. 181).
Agravo regimental. Recurso especial. Locação. Ação renovatória. Prazo máximo 
da renovação do contrato. Cinco anos. 1. Esta Corte, interpretando o disposto 
no art. 51 da Lei n.° 8.245/1991, firmou entendimento de que o prazo máximo 
de prorrogação do contrato locativo estabelecido em ação renovatória é de 
cinco anos. 2. Agravo regimental a que se nega provimento (AgRg nos EDcl 
no REsp 962.945/MG, Rel. Min. Paulo Gallotti, 6.ª Turma, j. 18.11.2008, DJe 
09.12.2008).
Mas esse direito à renovação compulsória do contrato é absoluto? Aliás, no prisma do 
autor citado, aparentemente, não. Com efeito, o direito de inerência do locatário está previsto em 
legislação ordinária (Lei 8.245/1991), e se choca frontalmente com o direito de propriedade do 
locador, o qual é protegido constitucionalmente (art. 5.°, inciso XXII, da CF/1988). 
Por essa razão, não se pode admitir que o direito de inerência do locatário aniquile 
totalmente o direito de propriedade do locador. Fosse assim, a legislação infraconstitucional em 
enfoque incorreria, irremediavelmente, em vício de inconstitucionalidade.
Sendo assim, a própria Lei 8.245/1991 estabelece alguns casos em que o locatário, mesmo 
tendo preenchido os requisitos que lhe asseguram, em tese, o direito de inerência ao ponto, não 
terá assegurado o direito à renovação do contrato de aluguel.
 Nesses casos, previstos expressamente na lei, o locador poderá retomar o imóvel locado, 
uma vez que o seu direito de propriedade prevalecerá sobre o direito do locatário de permanecer 
no local. Essas hipóteses legais que autorizam a retomada do imóvel pelo locador, mesmo quando 
preenchidos os requisitos ao reconhecimento do direito de inerência do locatário, estão previstas 
nos arts. 52 e 72 da Lei 8.245/1991. 
Na ocorrência de uma delas, o locador vai poder fazer uso da chamada exceção de 
retomada. São cinco, ao todo,os casos previstos na lei. Se o locador tiver razão, e a ação 
for julgada improcedente, o juiz determinará a desocupação do imóvel, nos termos da lei. A 
propósito, confira-se a seguinte decisão do STJ:
Direito civil. Processual civil. Recurso especial. Locação. Ação renovatória 
julgada improcedente. Prazo para devolução do imóvel. Fixação. Sentença 
extra petita. Não ocorrência. Pedido implícito na contestação. Requisitos da 
renovatória. Aferição. Impossibilidade. Súmula 7/STJ. Dilação probatória. 
Impossibilidade. Dissídio jurisprudencial. Não ocorrência. Ausência de 
similitude fática entre os acórdãos confrontados. Recurso especial conhecido e 
improvido. 1. Julgada improcedente a ação renovatória, havendo na contestação 
pedido do locador, deverá o juiz fixar o prazo de até seis meses para a 
desocupação do imóvel, contados a partir do trânsito em julgado da respectiva 
sentença. Inteligência dos arts. 52, 72, IV, II, e 74 da Lei 8.245/91. 2. O pedido 
pode estar expresso na inicial ou ser extraído de seus termos por interpretação 
lógico-sistemática. Assim, não há como considerar extra petita a decisão que, 
julgando improcedente o pedido formulado na ação renovatória, fixa prazo 
para devolução do imóvel locado, se da contestação consta tal pedido, ainda 
que formulado de forma genérica. (...) (REsp 996.621/BA, Rel. Min. Arnaldo 
Esteves Lima, 5.ª Turma, j. 18.11.2008, DJe 09.12.2008).
A primeira hipótese (art. 72, inciso II) é a de o locatário fazer uma proposta insuficiente 
para a renovação do contrato de aluguel. Esta insuficiência é aferida em função do valor locativo 
real do imóvel. Assim, se o locatário, mesmo preenchendo os requisitos do art. 52 da lei, fizer 
uma nova proposta de aluguel abaixo do valor locativo do bem, o locador não será obrigado a 
renovar o contrato. 
Ressalte-se, porém, que “o locador deverá apresentar, em contraproposta, as condições 
de locação que repute compatíveis com o valor locativo real e atual do imóvel” (art. 72, § 1.°, da 
Lei 8.245/1991). A propósito, o STJ já decidiu o seguinte:
 (...) 3. A Quinta Turma do Superior Tribunal de Justiça firmou a compreensão 
segundo a qual não poderá o magistrado apoiar-se em resultado pericial para 
arbitrar aluguel superior (na ação de majoração, proposta pelo locador) ou 
inferior (na ação de redução, proposta pelo locatário) àquele pretendido pela 
parte e explicitamente indicado em sua petição inicial, sob pena de prolatar 
sentença ultra petita. Precedentes. (...) (REsp 767.300/MG, Rel. Min. Arnaldo 
Esteves Lima, 5.ª Turma, j. 15.03.2007, DJ 23.04.2007, p. 296).
 Saliente-se, ademais, que o Superior Tribunal de Justiça já decidiu que na aferição do 
valor do novo aluguel deverão ser consideradas eventuais benfeitorias realizadas no imóvel pelo 
próprio locatário, pois incorporadas ao domínio do locador proprietário, não se vislumbrando 
enriquecimento indevido.
 Civil e comercial. Ação renovatória. Benfeitorias efetuadas pelo locatário. 
Inclusão na base de cálculo para a fixação do aluguel. Admissibilidade. 1. 
Eventuais benfeitorias realizadas pelo locatário devem ser levadas em conta, 
na fixação do valor do aluguel, por ocasião da ação renovatória, porquanto 
esses acessórios se incorporam ao domínio do locador, proprietário do bem, não 
havendo, pois, se falar em enriquecimento ilícito. Precedentes desta Corte. 2. 
Embargos de divergência rejeitados (EREsp 172.791/PR, Rel. Min. Fernando 
Gonçalves, 3.ª Seção, j. 13.09.2000, DJ 09.10.2000, p. 121).
 A segunda hipótese (art. 72, inciso III, da Lei 8.245/1991) é a de o locador possuir uma 
proposta de aluguel feita por um terceiro, em melhores condições que a proposta do locatário. 
Nesse caso, “o locador deverá juntar prova documental da proposta do terceiro, 
subscrita por este e por duas testemunhas, com clara indicação do ramo a ser explorado, que 
não poderá ser o mesmo do locatário”, podendo o locatário, “em réplica, aceitar tais condições 
para obter a renovação pretendida” (art. 72, § 2.°).
Ressalte-se que nessa situação, todavia, embora possa retomar o imóvel, o locador deverá 
indenizar o locatário pela perda do ponto, conforme disposição contida no art. 52, § 3.°, da Lei 
8.245/1991. Essa indenização será arbitrada pelo juiz para ressarcir os prejuízos e os lucros 
cessantes que o locatário tiver que arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do 
estabelecimento empresarial.
A terceira hipótese (art. 52, inciso I) é a de o locador precisar fazer uma reforma 
substancial no imóvel locado, seja “por determinação do Poder Público” ou “para fazer 
modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade”.
 O locador, na contestação, “deverá trazer prova da determinação do Poder Público 
ou relatório pormenorizado das obras a serem realizadas e da estimativa de valorização que 
sofrerá o imóvel, assinado por engenheiro devidamente habilitado” (art. 72, § 3.°).
A quarta hipótese (art. 52, inciso II, primeira parte) é a de o locador necessitar do imóvel 
para uso próprio, e a quinta hipótese (art. 52, inciso II, parte final) é a de ele precisar do imóvel 
para transferência de estabelecimento empresarial existente há mais de um ano cuja maioria do 
capital seja de sua titularidade ou de seu cônjuge, ascendente ou descendente.
Nestas duas últimas hipóteses, retomado o imóvel, este “não poderá ser destinado ao uso 
do mesmo ramo do locatário”, salvo se se tratava de locação-gerência, ou seja, aquela em que o 
aluguel também envolvia o próprio estabelecimento empresarial, com as instalações e pertences 
necessários ao exercício da atividade (art. 52, § 1.°, da Lei 8.245/1991).
Alguns autores, notadamente Fábio Ulhoa Coelho, sustentam que essa restrição imposta 
pela norma acima mencionada é inconstitucional, por estabelecer uma limitação desarrazoada ao 
direito de propriedade do locador. 
Segundo o autor, a retomada do imóvel para uso próprio imóvel não deveria sofrer 
nenhuma limitação. Em contrapartida, caso o locador queira se estabelecer no mesmo ramo de 
atividade em que o locatário atuava, deverá indenizá-lo pela perda do ponto.
Por fim, cumpre ressaltar que a lei determina que, nas últimas três hipóteses (reforma 
substancial, uso próprio ou transferência de estabelecimento empresarial), o locador tem um 
prazo de 03 (três) meses (salvo caso fortuito ou força maior), contados a partir da entrega do 
imóvel, para dar a este o destino alegado ou iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou 
que declarou pretender realizar, sob pena de ter que indenizar o locatário pelos prejuízos e lucros 
cessantes que tiver que arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do estabelecimento 
empresarial (art. 52, § 3.°, da Lei 8.245/1991).
O STJ também entende que o locatário tem direito à indenização se o locador der ao bem 
destinação diversa daquela declarada na ação renovatória. 
Por fim, segundo a doutrina de Ricardo Negrão (NEGRÃO, 2014, p. 108-109), o 
proprietário do imóvel pode exercer sua defesa na ação renovatória de aluguel, mediante exceção 
de retomada, em algumas situações, apresentando como fundamento, além da ausência dos 
requisitos legais:
a) realização de obra por determinação do Poder Público, desde que estas 
importem em mudança radical (LL, art. 52, I);
b) realização de obras para modificação que aumente o valor do negócio ou da 
propriedade (LL, art. 52, I);
c) utilização do imóvel para uso próprio ou para transferência de fundo de 
comércio já existente há mais de um ano, quando o detentor do capital social for 
o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente (LL, art. 52, II).
 Neste último caso, é vedado o uso para o mesmo ramo do locatário, salvo se a locação 
envolver o arrendamento do próprio estabelecimento empresarial (LL, art. 52, § 1º). A permissão(exceção de retomada para transferência de estabelecimento próprio) não abrange imóvel 
localizado em shopping center (LL, art. 52, § 2º) porque a atividade do locador é a de administrar 
o pool de locatários e não de exercer atividade varejista (Restiffe Neto, 2000 (b):262);
d) insuficiência da proposta apresentada pelo locatário, considerando o valor 
locatício real, excluída a valorização decorrente do ponto (LL, art. 72, II);
e) existência de melhor proposta de terceiro (LL, art. 72, III), permitida 
contraproposta pelo autor no momento da réplica (LL, art. 72, § 1º).
Ocorrendo a conversão – falta de renovação do contrato de locação – o locatário terá 
direito à indenização, em três situações, duas previstas em lei e a última por entendimento 
sumular: a) na aceitação de melhor proposta; b) na retomada para realização de obra pelo Poder 
Público e o proprietário quedar-se inerte por prazo igual ou superior a três meses da data da 
entrega do imóvel; c) na retomada para construção mais útil. 
Nos primeiros casos, a indenização inclui o efetivo prejuízo e os lucros cessantes e, no 
último, limita-se às despesas de mudança. Somam-se a estas situações a inércia ou insinceridade 
(desvio de uso) na retomada por parte do locador (LL, art. 44, parágrafo único), circunstâncias 
que implicam imposição, em ação própria, de multa a ser fixada pelo magistrado, equivalente 
a um mínimo de doze e a um máximo de vinte e quatro meses do valor do último aluguel 
atualizado ou do que esteja sendo cobrado do novo locatário, se realugado o imóvel.
Assim, conforme preleciona Fábio Ulhoa Coelho (COELHO, 2014, p. 138), o direito de 
inerência ao ponto é exercido por meio de uma ação judicial própria, denominada renovatória. 
Esta ação deve ser proposta pelo locatário no prazo de decadência assinalado pela lei, isto é, entre 
1 ano e 6 meses antes do término do prazo do contrato a renovar. 
Em termos práticos, a renovação deve ser pleiteada pelo locatário no transcurso dos 
primeiros 6 meses do último período anual de vigência do contrato de locação. Se o locatário 
não conseguir negociar com o locador, antes do fim desse prazo, a assinatura de novo contrato 
de locação por escrito, deve promover a ação renovatória, para assegurar o seu direito. Como é 
decadencial o prazo, não se interrompe, nem se suspende.
Note-se que a perda do prazo para a ação renovatória não importa o fim do vínculo 
locatício. Na verdade, encerrado o prazo contratual determinado, se as partes simplesmente 
continuarem cumprindo as obrigações próprias da locação, considera-se prorrogado o vínculo. 
Neste caso, contudo, a locação perde a sua natureza empresarial e o locatário sujeita-se à 
retomada do bem, pelo locador, mediante simples aviso com 30 dias de antecedência
REFERÊNCIAS
COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de direito comercial, volume 1: direito de empresa / Fábio 
Ulhoa Coelho. — 18. ed. — São Paulo : Saraiva, 2014.
NEGRÃO, Ricardo. Direito empresarial: estudo unificado / Ricardo Negrão. — 5. ed. rev. — 
São Paulo : Saraiva, 2014
RAMOS, André Luiz Santa Cruz. Direito empresarial esquematizado / André Luiz Santa Cruz 
Ramos. – 4. ed. rev., atual. e ampl. – Rio de Janeiro: Forense; São Paulo: MÉTODO, 2014.