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Será que o Custo Unitário Básico (CUB) serve realmente para orçar 
uma construção? 
Arq. Iberê M. Campos 
 
O Custo Unitário Básico (CUB) da Construção Civil é usado para cálculos, avaliações e até 
em contratos. Mas deve-se ter em mente que este é um índice médio, regional, limitado e 
que portanto deve ser usado com cuidado para não colocar o profissional ou seu cliente em 
apuros. 
No dia 28 de Agosto de 2006 a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) publicou a 
NBR 12.721-2006, que normatiza o cálculo do Custo Unitário Básico de Construção -- CUB. 
Esta nova norma é fruto de uma ampla revisão da NBR 12.721-1999, em vigor até então. A 
NBR 12.721 mantém os mesmos conceitos básicos da norma anterior, mas apresenta 
profundas alterações no conteúdo em virtude da adaptação às novas legislações e aos 
novos padrões arquitetônicos praticados atualmente no mercado imobiliário brasileiro.Para 
tanto, foram mudados os projetos-padrão, construções que servem de base para os 
cálculos (vide adiante). 
A NBR 12.721-2006 entrou em vigor no dia 1º de fevereiro de 2007, assim, a partir de 
fevereiro/2007 o CUB/m² divulgado pelos Sinduscon´s de todo o país já estarão publicando 
os valores de acordo com as novas especificações. Porém, como o CUB é usado como 
referência para reajuste de contratos, algumas unidades estaduais do Sinduscon 
continuarão divulgando por alguns meses o percentual de variação dos projetos conforme 
calculados pela norma antiga, NBR 12.721-1999, juntamente com os valores em R$/m2 dos 
projetos da nova NBR12.721-2006. 
Projetos-padrão utilizados na NBR12.721-2006 
O Custo Unitário Básico é feito com base em projetos padronizados, dos quais se conhece 
em detalhes todos os materiais e serviços necessários à execução da obra. Procurou-se usar 
referências que reflitam ao máximo possível a realidade do que se constrói na atualidade. 
Os detalhes podem ser vistos na norma, mas em resumo são os seguintes: 
• Padrão Baixo -- Residência Unifamiliar (R1), Prédio Popular (PP-4), Residência 
Multifamiliar (R8) e Projeto de Interesse Social (PIS) 
• Padrão Normal -- Residência Unifamiliar (R1), Prédio Popular (PP-4), Residência 
Multifamiliar (R8) e Residência Multifamiliar (R16) 
• Padrão Alto -- Residência Unifamiliar (R1), Residência Multifamiliar (R8) e 
Residência Multifamiliar (R16) 
• Comercial Normal -- Comercial Andar Livre (CAL-8), Comercial Salas e Lojas (CSL-
8) e Comercial Salas e Lojas (CSL-16) 
• Comercial Alto -- Comercial Andar Livre (CAL-8), Comercial Salas e Lojas (CSL-8) e 
Comercial Salas e Lojas (CSL-16) 
• Residência Popular (RP1Q) 
• Galpão Industrial (GI) 
Como se vê, a norma prevê uma ampla variedade de construções, mas sem muitos detalhes 
específicos o que, aliás, seria impossível dado o tamanho do Brasil e as imensas variações 
existentes de região para região. 
Como aplicar o CUB 
O orçamento de uma obra é algo extremamente necessário e útil. Justamente por isto, 
orçar uma construção como se deve é uma atividade complexa pois depende da existência 
de um projeto executivo detalhado e de uma planilha de materiais e serviços igualmente 
feita em detalhes e com precisão. Com base nestes dados é que um especialista pode fazer 
uma avaliação realista do quanto efetivamente se espera gastar para levar determinada 
obra até seu final. 
Assim, o CUB pode servir como um bom parâmetro inicial, desde que se respeite a região 
onde o valor foi levantado e o tipo de obra a que ele se refere. Por exemplo, de nada 
adianta usar o CUB medido em São Paulo para calcular o valor de uma obra no Nordeste 
brasileiro ou vice-versa, são realidades totalmente distintas. 
Mesmo aplicando corretamente o CUB, o resultado serve mesmo apenas como base inicial. 
Digamos que determinado cliente solicite que seu Arquiteto, Engenheiro ou construtor diga 
aproximadamente quanto gastará para fazer determinada construção, por exemplo, uma 
residência ou salão comercial. 
O profissional já saberá de antemão, por experiência própria em obras similares, o quanto 
será preciso, mas será apenas a “opinião dele”. Para embasar a opinião, é bom poder 
contar com um índice oficial que valorize a opinião do profissional ou até mesmo que sirva 
de base para que ele argumente que aquele valor base deve ser aumentado ou diminuído 
no caso em questão, por exemplo, porque o acabamento desejado é melhor ou pior do que 
o previsto em norma, ou então que o terreno é acidentado e precisará de maior gasto com 
terraplanagem. 
Seja lá como for, sempre o CUB deverá ser encarado como um bom ponto de partida para 
fazer uma avaliação ou para justificar com dados oficiais uma opinião ou levantamento 
pessoal, mas será sempre um valor-base e não uma conclusão definitiva. 
Outra finalidade muito útil do CUB é servir de base para reajuste de contratos feitos por 
preço fixo, a famosa “empreitada”. Uma vez feitos os orçamentos detalhados e os 
levantamentos de preço no mercado, pode-se fazer um contrato de empreita, seja para a 
obra como um todo, seja para partes dela. 
O contrato pode prever um reajuste com base no CUB da região, é muito mais preciso e 
sábio do que reajustar com base nos índices do custo de vida, pois estes refletem a 
mudança de itens que nada têm a ver diretamente com a construção civil. Mesmo que o 
preço unitário contratado seja diferente do CUB, isto não será um empecilho, pois o que 
interessa é a variação percentual do CUB para reajustar o serviço do empreiteiro, e não o 
valor absoluto do índice. 
A importância das áreas externas, dos equipamentos eletro-eletrônicos e do mobiliário 
Uma das grandes falhas de avaliação quando se estima uma obra pelo CUB é deixar de levar 
em conta três itens muito importantes e não devidamente levadas em conta na norma. 
Estamos falando das áreas externas, dos equipamentos eletro-eletrônicos e do mobiliário 
fixo. 
Em geral, o índice CUB mede a construção em si, digamos, a área coberta e alguma coisa da 
área externa. Entretanto, itens como muros e portões, imprescindíveis neste Brasil inseguro 
de hoje, podem custar tão caro ou até mais do que o valor da própria construção. Como 
este item varia muito com o tamanho do lote e com a taxa de ocupação, mesmo usando o 
CUB para avaliar a área coberta, o correto é fazer um orçamento detalhado da parte 
externa levantando-se a metragem de fundação, arrimos (se hover), piscinas, áreas de 
lazer, levantamento e revestimento dos muros, confecção, instalação e pintura tanto dos 
portões como dos muros e demais benfeitorias externas. 
Um item que também não entra como deveria no cálculo do CUB é a questão dos 
equipamentos eletrônicos. Sem falar da segurança eletrônica, cada vez mais comum com 
seus alarmes, câmaras e identificadores, temos também a instalação de Internet, redes 
locais de computadores, alarmes internos, acionamento do sistema de segurança e 
vigilância e as instalações de TV a cabo e por satélite. 
Outro detalhe que pode passar desapercebido e que pode distorcer completamente o valor 
calculado pelo CUB é a questão dos serviços de marcenaria. Por exemplo, se o projeto 
arquitetônico prevê armários embutidos em todos os quartos, cozinha feita sob 
encomenda e divisões com armários na sala, a despesa com estes itens pode facilmente 
chegar a 20% -- ou bem mais que isto -- do custo estimado com a construção propriamente 
dita. Alguns alegam que estes itens fazem parte da decoração, mas seja lá como for, 
dependendo do projeto, a pessoa não vai ter sua casa completa, como planejado, sem que 
estes itens sejam incluídos. 
A questão das reformas 
Uma dúvida comum dos não-especialistas em orçamento da construção é se o índice CUB 
serve apenas para obras novas, ou se as reformas também podem ser calculadaspor este 
mesmo índice. Conforme já dissemos, o CUB é apenas um índice de referência, levando em 
consideração uma obra nova, ou seja, a partir do terreno limpo. Para começar, não entram 
no cálculo, por exemplo, itens como demolição do existe, fundações especiaisou 
terraplanagens maiores. 
Assim, o CUB ser usado, com reservas, também em reformas, desde que se faça as devidas 
compensações e considerações. Digamos que se vá construir um novo andar em cima de 
uma edificação que já previa este acréscimo, no caso seria preciso deduzir cerca de 10% do 
custo previsto no CUB para aquele tipo de edificação, considerando-se que neste caso a 
fundação corresponda a este percentual. 
Para fazer estas considerações, é aconselhável contar com um profissional experiente em 
orçamento para construção civil só que, neste caso, este mesmo profissional certamente 
vai saber em quanto avaliar aquela construção. O dia-a-dia de um calculista faz com que ele 
desenvolva um olho clínico tão refinado que ele poderá dispensar o uso do CUB para este 
tipo de avaliação. 
Assim, no caso de reformas, o ideal mesmo é fazer o projeto, nem que seja um estudo 
preliminar, com base nele fazer os levantamentos de material e mão-de-obra, o uso do CUB 
neste caso é bastante discutível esujeito a avaliações pessoais. 
Em suma... 
A nova norma para cálculo do CUB, a NBR12.721-2006, sem dúvida foi um avanço no sentido 
de tornar o cálculo mais condizente com a realidade. Entretanto, as mesmas questões de 
antes continuam, ou seja, é preciso usar o índice com cautela e uma boa análise. 
Pode ser um bom ponto de partida, mas há que se considerar itens tão importantes como 
as áreas externas, itens eletrônicos e serviços complementares, como a parte eletrônica e 
os serviços de marcenaria e serralheria.