Direito Civil - III - Segundo Bimestre

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Contratos em espécie
- Ao passo que a classificação dos contratos é genérica e abrangente, dizendo respeito a todos os contratos, diz-se que a definição das diversas espécies de contrato é específica e concreta. 
1º - Contrato de Compra e Venda: 
Como bem se sabe o contrato de compra e venda é o maior e o mais comum dos contratos, sendo, de igual forma, um dos mais antigos (se não o mais). 
	Busca-se sua origem concomitantemente à origem dos próprios contratos, sendo-nos lícito estabelecer um sucinto historio da seguinte forma: 
- Em um primeiro momento, que se entende como início da propriedade, o homem se apoderava dos bens da natureza, estabelecendo, quanto a eles, o seu direito exclusivo de uso e gozo. 
- Em um segundo momento, ficou evidente a necessidade de se promover relações entre os proprietários que possuíam um bem e aqueles que almejavam por este mesmo, realizando-se trocas. 
- Com o aumento populacional e das necessidades negociais, passou a não ser tão simples o procedimento das trocas, surgindo, desta forma, o padrão monetário, que, em seu princípio, tinha como base o gado (pecus do latim, daí o termo pecúnia) ou o sal (salário), para que depois se estabelecesse na moeda propriamente dita. 
	O contrato de compra e venda tem referência até mesmo na Bíblia. Contudo, o que se estudo quanto a ele é, basicamente, aquilo que provém do Direito Romano. 
Compra e venda no Direito Romano
- Quanto ao contrato de compra e venda, os romanos os dividiam de duas formas distintas, quais sejam: 
A-) Res Mancipi: Eram os chamados contratos solenes. Tais contratos eram feitos em público (perante a população), com um determinado número indispensável de testemunhas. 
B-) Res Nec Mancipi: Eram os contratos que se efetivavam pela tradição (entrega do bem), sendo que nesses somente a tradição passou a ser meio de transferência da propriedade. 
	Tal diferenciação é importante pois, em torno de tal classificação se formaram correntes distintas quanto aos efeitos do contrato. 
Efeitos do contrato 
- O Código Civil Francês rompeu com a tradição romana, dizendo que o contrato produzia efeitos de direito real, transferindo a propriedade independentemente e tradição. Tal entendimento foi acompanhado pelo direito italiano. 
	Todavia, o direito brasileiro, por sua vez, acompanhou o Direito Alemão que tomou como base o Direito Romano ao estabelecer que os contratos produzem efeitos de direito pessoal ou obrigacional, sendo que o que efetivamente transferia a propriedade era a tradição (traditio) daquilo que era alienado. Desta forma, quem celebra o contrato de compra e venda, antes da tradição, tem direito de crédito, mas não a propriedade. 
Estudo do contrato no Código Civil (art. 481 a 504) 
Art. 481: “Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro”
- Percebe-se pelo artigo que com a celebração do contrato de compra e venda surge uma obrigação e não a transferência efetiva da propriedade que somente se dá com a tradição, sendo-nos claro, desta forma, que a natureza deste contrato é obrigacional. 
- O pagamento (contraprestação) realizado deverá ser em dinheiro ou, embora não mencionados, valores fiduciários, correspondendo estes aos títulos de crédito (promissória, letra de câmbio, etc.) que de igual forma vêm do direito romano e tem por finalidade “representarem o dinheiro”. 
Art. 482: “A compra e venda, quando pura, considerar-se-á obrigatória e perfeita, desde que as partes acordarem no objeto e no preço”. 
- “Pura” é aquele contrato que não possui qualquer elemento acidental, ou seja, condição ou cláusula suspensiva ou resolutiva. 
- Diz-se que este artigo trata dos elementos fundamentais do contrato de compra e venda, sendo estes: 
a) Consentimento: É básico e, assim como nos demais contratos, deverá ser válido e expresso por pessoa com capacidade e legitimação. 
b) Coisa: Esta deverá ter existência física ou jurídica, vez que pode ser corpórea ou incorpórea (direitos que são cedidos, o que não deixa de ser uma venda).
	A coisa deverá estar no mercado, ou seja, deverá ser “negociável”. Ex: Os bens públicos não são negociáveis. 
	A coisa ainda deverá possuir valor econômico, não podendo ser este simbólico ou fictício, vez que se preza por um equilíbrio, ainda que subjetivo, entre as prestações. 
	A coisa poderá ser presente ou futura. Ex: Compra e venda de filhotes de um cachorro premiado sendo que estes ainda não nasceram. 
c) Preço: A compra e venda, como contrato oneroso que é, exige a contraprestação que se efetiva por meio do “preço” a ser pago pela coisa. 
	Tal preço poderá ser combinado pelas partes, pode ser deixado a critério de um terceiro alheio ao contrato ou ainda pode ser estabelecido conforme as variações e índices do mercado (art. 486. ex: de acordo com tabelas publicadas pela imprensa). 
Art. 485: Acaso o terceiro ao qual as partes incumbiram de estabelecer o preço se negar a fazê-lo, a não ser que as partes designem outra pessoa, o contrato ficará sem efeito. 
- Ex: Partes envolvidas na compra e venda de um veículo instituem que o preço de tal será determinado por uma empresa especializada que o fará por meio de uma perícia. 
	O que não se pode pretender é que os contratos de compra e venda, excetuados os contratos de câmbio e os internacionais, não poderão ser celebrados em moeda estrangeira, mas somente na moeda nacional. No que diz respeito às exceções, ainda assim, acaso o contrato tenha de ser executado em juízo, dever-se-á converter a moeda estrangeira em nacional. 
	O contrato de compra e venda, de igual forma, não poderá ser celebrado tendo como pagamento ouro, prata, etc. Contudo, por vezes o mercado se vale, licitamente, de tais para estabelecer padrões (art. 487). Ex: Contrato rural tendo como base o preço da arroba do boi. 
Art. 488: Acaso tenha-se celebrado o contrato de compra e venda sem se estabelecer o preço ou padrões para que tal seja estabelecido, tomar-se-á como base o preço corrente nas vendas habituais do vendedor. 
- Quanto a isso, entretanto, dispõe o parágrafo único do referido dispositivo que na falta de acordo, por ter havido diversidade no preço, prevalecerá o “termo médio” (o equilíbrio entre os valores pretendidos pelas partes). 
Art. 489: “Nulo é o contrato de compra e venda, quando se deita ao arbítrio exclusivo de uma das partes a fixação do preço”. 
- O que se observa aqui é que o legislador pretendeu criar uma norma de ordem pública e, portanto, cogente, instituindo a nulidade do contrato na situação acima prevista. Entretanto, o que se observa na prática é que por vezes o preço é estabelecido unilateralmente e, ainda assim, não se dá a nulidade do contrato (ex: Supermercado estabelece unilateralmente o valor do produto que comercializa), mas, quando muito, a sua anulabilidade. 
Art. 484: “Se a venda se realizar à vista de amostras, protótipos ou modelos, entender-se-á que o vendedor assegura ter a coisa as qualidades que a elas correspondem”. 
- A venda por amostras é comum, por exemplo, por comerciantes que as levam aos compradores para que do produto conheçam com fins de o adquirirem. Contudo, para fim de aplicação do dispositivo, considerar-se-á como amostra inclusive aquela que está inserida nos cartazes e anúncios. 
- Estabelece ainda o parágrafo único que, se houver divergência pela forma pela qual se descreveu a coisa no contrato e a amostra, protótipo ou modelo, prevalecerão estes últimos. 
Despesas no contrato de compra e venda (art. 490) 
- Determina o dispositivo em análise que salvo disposição contratual em contrário (tratando-se esta de uma norma de direito dispositivo, vez que pode ser alterada pela vontade das partes), ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do comprador e, a cargo do vendedor, as da tradição, dizendo respeito, o artigo, tanto aos bens móveis quanto aos imóveis.Quanto às custas da tradição, diz-se que estas correspondem aos impostos a serem pagos referentes à compra e venda, tal qual a porcentagem no lucro auferido na venda do imóvel (15% da diferença entre o preço pelo qual se comprou e pelo qual se vendeu), cumprindo ao próprio tabelião recolher tal tributação. 
Exceção do contrato não cumprido na compra e venda (art. 491)
- Determina o artigo que “não sendo a venda a crédito, o vendedor não é obrigado a entregar a coisa antes de receber o preço”. O estudo deste dispositivo, portanto, deve ser cumulado com o do artigo 476 que trata da exceção do contrato não cumprido, vez que é sobre ela que discorre o artigo 491, mas de uma forma especificamente estabelecida quando à compra e venda. 
	Sobre tal assunto determina ainda o artigo 496, consonante ao disposto no artigo 477 (Exceção do contrato não cumprido), que ainda que tenha sido ajustado prazo para pagamento, o vendedor poderá se abster de entregar a coisa acaso o comprador caia em insolvência, até que este lhe preste caução idônea. 
Dos riscos (art. 492 a 494) 
- Antes da tradição os riscos da coisa se deteriorar ou perder correm por conta do vendedor e, após aquela, por conta do comprador. Trata-se da materialização do brocardo latino res perit domino. Entretanto, há de se evidenciar que há exceções quanto a essa determinação. 
	Há de se analisar, todavia, que se o comprador estiver em mora de receber ou, ainda, se indicar lugar e tempo diverso para que a entrega seja feita, os riscos passarão a correr por sua conta ainda que a tradição não tenha se dado. 
	Quanto à tradição da coisa vendida, conforme institui o artigo 493, acaso não se tenha determinado de forma diversa no contrato, dar-se-á no local onde a coisa se encontrava antes da compra e venda. 
	Quanto aos riscos do transporte, o artigo 494 determina que acaso o comprador determina que a coisa seja entregue em lugar diverso, se o vendedor não se desviar de suas instruções, será daquele o risco uma vez entregue a coisa a quem terá de transportá-la. 
Venda de descendente para ascendente (art. 496)
- A doutrina se divide quanta à natureza da norma constante do artigo 496, sendo que alguns a determinam como norma de ordem pública enquanto outros repudiam esta ideia, vez que o artigo trata de anulabilidade e não nulidade. 
	Há de se levar em conta ainda que o referido dispositivo faz alusão aos herdeiros necessários somente (ascendentes e descendentes), nada tratando quanto àqueles que assim não o são (por exemplo, os colaterais, tais quais os irmãos, etc.). 
	O artigo especifica que é “anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido”. Desta forma, acaso o ascendente tenha requerido a autorização dos demais descendentes e do cônjuge (acaso não seja casado em regime de separação obrigatória), o negócio se consolida em sua forma perfeita, não havendo o que se falar em anulabilidade. 
	É importante ressalvar ainda que, acaso o ascendente tenha requerido a autorização dos ascendentes e do cônjuge e estes não a outorgaram sem justo motivo, poderá aquele requerer em juízo a supressão daquele consentimento, tornando o negócio válido e perfeito. Tal entendimento é auferido por análise dos casos em que o juiz, de forma análoga, supre o consentimento (Ex: Casamento de menor na idade núbil), vez que a lei não garante, neste caso, expressamente essa faculdade ao magistrado. 
	Importante é dar atenção à norma constante de parágrafo único do mesmo artigo 496 que institui que o consentimento do cônjuge será irrelevante nos casos em que o regime for de separação obrigatória (Ex: Maior de 60 anos). 
	Levando-se em conta as determinações acima, temos que acaso o ascendente não tenha requerido a autorização expressa dos demais descendentes e do cônjuge (dependendo do regime), ou, tendo pedido estes não a tenham expedido por justo motivo, poderão estes propor ação anulatória, visando decretar a nulidade do ato. Neste caso, quanto o prazo, têm-se mais de um entendimento jurisprudencial e doutrinário: 
A) No Código de 16, não havia previsão alguma quanto a prazos para propositura de uma ação anulatória, sendo que o STF, na edição de sua súmula 494, determinou que o prazo para a anulação da venda de ascendente para descendente será de 20 anos contados da data do ato. 
B) O Código de 2002, por sua vez, institui no artigo 179 que, nos casos em que a lei não determinar de forma diversa, o prazo para propositura das ações anulatórias em geral será de 02 anos, contados a partir da conclusão do ato. 
	Surgiu, desta forma, na doutrina e na jurisprudência, correntes diversas quanto à possível revogação da súmula 494 pelo artigo 179 do CC. Os que defendem esta idéia alegam que os 20 anos definidos pela súmula da Corte Suprema faziam alusão ao prazo prescricional máximo, outrora definido em nosso ordenamento civil e que, com a redução deste mesmo prazo máximo para 10 anos, fica explicitada a revogação supracitada. (Ainda acho que seja de 20 anos, assim como a ação pauliana na fraude contra credores, vez que os institutos são semelhantes, mas é bom ficar atento). 
	Há de se analisar ainda que, institui o parágrafo único do artigo 496 que nos casos de regime de separação legal (obrigatória), o consentimento do cônjuge é dispensado na venda de ascendente para descendente. Entretanto, institui a súmula 377 do STF que no referido regime, comunicar-se-ão os bens adquiridas na constância do casamento, sendo que, acaso a alienação se dê com relação a esta natureza de bens, fica evidente a necessidade de outorga conjugal. 
Venda ad mensuram e venda ad corpus
Em primeiro, há que de distinguir estas duas espécies de venda constantes de nosso ordenamento jurídico, sendo que: 
A) Venda ad mensuram: É aquela feita com base na área do imóvel, estipulando-se o preço de acordo com a sua medida de extensão. Ex: 10.000 reais o alqueire. 
* Observação: 
- Hectare (Ha): 10.000 m2; 
- Alqueire – 24.200 m2; 
- Alqueirão – 48.400 m2; 
B) Venda ad corpus: É aquela feita com base no imóvel como um todo, sendo, dessa forma, sua área mencionada no contrato com finalidade meramente enunciativa. Ex: Venda da fazenda lagoinha, como um todo, pela quantia de 1.000.000. 
Estudo do artigo 500
O artigo trata da venda ad mensuram, instituindo que, neste tipo de venda, diferentemente do que ocorre na venda ad corpus, acaso haja diferença na área efetivamente recebida pelo comprador, este poderá ingressar em juízo requerendo: a) Se possível, o complemento da área; b) Se o complemento não for possível a resolução do contrato ou o abatimento no preço. A esta ação movida pelo comprador dá-se o nome genérico de ex empto. (não se confunde com a ação genérica ex vendito que é a interposta pelo vendedor). 
* É possível que se denomine a ação que busque o abatimento do preço, assim como o é no caso de vícios redibitórios, de quanti minoris ou estimatória. 
	Institui o §1º do artigo 500 exceção ao caput quando determina que acaso a diferença de área corresponda ao máximo de 1 vigésimo da área (5%), considerar-se-á esta uma venda ad corpus, possuindo a área uma função meramente enunciativa, não sendo lícito que o comprador reclame o complemento, a resolução ou mesmo o abatimento do preço. Todavia, como determina o próprio parágrafo, é permitido ao comprador provar em juízo que, conhecendo de tal diferença ele não teria celebrado o negócio. 
	Dispõe o §2º quanto ao excesso de área, determinando que, acaso o vendedor prove que possuía motivos para desconhecer a real área do imóvel, o comprador ficará obrigado a devolver o excesso ou pagar o valor que lhe é correspondente, cumprindo a ele (comprador) a escolha (direito potestativo). Tal determinação ter por base o princípio da vedação do enriquecimento sem causa. Neste caso, o vendedor buscará em juízo a satisfação da prestação que lhe é devida por meio de uma ação ex vendito, sendo igualmente denominada,neste caso, de ação de complementação de preço, etc. 
	O §3º do artigo trata da venda ad corpus definindo que uma vez que o imóvel foi vendido como coisa certa, possuindo a área função meramente enunciativa, não haverá o que se reclamar em juízo, ou fora dele, quanto a eventuais diferenças. Tal será assim tantos nos casos em que a causa foi definida expressamente como ad corpus como nos que assim o foi de forma tácita. 
Prazos decadenciais para propositura das ações ex vendito e ex empto
Institui o artigo 501 um prazo decadencial para propositura destas ações, seja pelo vendedor, seja pelo credor, de 1 ano a contar do registro do título. 
	Quanto a este mesmo assunto, o parágrafo único do mesmo dispositivo supracitado determina ainda que na eventualidade de atraso na imissão (transferência) da posse atribuível ao alienante, o prazo decadencial para a propositura da ação ex empto (pelo comprador) se iniciará a partir do momento em que esta transferência se efetivou. 
Responsabilidades pecuniárias relativas à transferência
Determina o artigo 502, como regra de direito dispositivo que é (pode ser afastada por convenção diversa entre as partes), que o vendedor responde por todos os débitos que gravarem a coisa até o momento da tradição. Ressalvada as hipóteses, como foi acima descrito, em que o contrato instituiu de forma diversa. 
Vícios ocultos nas coisas vendidas conjuntamente
Determina o artigo 503 que “nas coisas vendidas conjuntamente, o defeito oculto de uma não autoriza a rejeição de todas”. Entretanto, embora não mencionado no dispositivo em observação, é necessário se ater ao fato de que esta regra não se aplicara aos casos em que as coisas formem um conjunto indivisível, sendo que, nestes casos, o vício oculto em uma delas autorizará sim a rejeição de todas. ex: Uma pérola viciada em um colar formado por várias outras, etc. 
	Desta forma, deve-se proceder a uma interpretação extensiva quanto ao dispositivo. 
Venda de bem em condomínio
Trata-se do condomínio a co-propriedade de um bem. Quanto a isso, o artigo 504 determina que quando se diz respeito ao condomínio de um bem indivisível (alguns doutrinadores pensam ser esta indivisibilidade natural somente, sendo esta aquela pela qual um bem não poderá ser dividido sem prejuízo de sua finalidade ou redução considerável no seu valor, não fazendo o artigo alusão à indivisibilidade legal ou contratual) os co-proprietários ou condôminos terão direito de preferência sobre a compra da parte do alienante. 
	É importante ressalvar que este direito subsistirá somente quando os condôminos aceitarem pagar o preço pelo qual o alienante venderia à pessoa diversa (“tanto por tanto”), sendo que, acaso o co-proprietário alienante descumpra tal determinação legal e aliene sua parte a outrem, determina o artigo que, sob pena de decadência, poderá o co-proprietário preterido em seu direito de preferência, haver para si a parte alienada mediante pagamento do valor da venda (incluídas as taxas de registro, etc.) no prazo de 180 dias, sendo esta ação denominada adjudicação compulsória. 
* Obs: Existem duas naturezas distintas de condomínio, qual seja o pro diviso e o pro indiviso, correspondendo aquele aos casos onde há um condomínio de uma propriedade que pode ser dividida entre as partes extinguindo a co-propriedade; e este aquele onde o bem é indivisível embora em condomínio. Desta forma, nos fica claro que o artigo 504 trata do condomínio pro indiviso. 
* Obs: Quanto à indivisibilidade, ela se encontra regulada pelos artigos 87 e 88 do CC. 
* Quanto à natureza da indivisibilidade mencionada pelo artigo, existe uma primeira corrente doutrinária que alega ser esta a indivisibilidade natural, sendo que, nos casos em que esta for legal (definida pela lei – ex: em Franca não pode haver lotes menores do que 125 m2) ou convencional (instituída pelos proprietários), não haverá o referido direito de preferência. Uma segunda corrente, contudo, insiste se tratar esta indivisibilidade de termo genérico e abrangente, abarcando todas as espécies desta, possuindo o condômino, em qualquer um dos três casos, o seu direito de preferência. (Dr. Thales entende ser esta segunda a mais acertada.). 
* Acaso o condômino seja comunicado e se cale, ter-se-á o silêncio circunstanciado, que, nesta situação em específico, implicará no entendimento de que não há interesse de sua parte em adquirir a parte do bem. 
* Quando houver interesse de mais de um dos condôminos em adquirir a parte em liquidação, terá o direito de preferência aquele que houver efetuado benfeitorias de maior valor. Não havendo estas, aquele que possuir o maior quinhão. Na eventualidade de as partes serem iguais, aquele que em primeiro depositar o valor em juízo. (pú do 504). 
* Ver condomínio horizontal e vertical. 
Cláusulas especiais da compra e venda (art. 505 em diante) 
1ª – Retrovenda ou cláusula de retrato
- Trata-se do direito que o comprador dá ao vendedor de este recomprar o bem imóvel dentro de um prazo máximo de 03 anos. 
	A crítica que se faz a este instituto é que passou a servir como garantia aos empréstimos realizados entre particulares (ex: indivíduo empresta dinheiro a outro simulando uma venda de um bem, transmitindo-lhe a propriedade. Acaso não pague o empréstimo dentro do prazo máximo de 03 anos, perde o direito à recompra). 
	É importante ressalvar, quanto a esse assunto, que a jurisprudência é pacífica no entendimento de que este prazo não poderá ser aumentado por convenção das partes, podendo somente ser reduzido. Ainda quanto ao prazo, é importante dizer que este é fatal, perdendo o vendedor, automaticamente após o seu decurso e independentemente de interpelação, o direito à recompra. 
	Ao vendedor primitivo cumprirá reembolsar ao comprador as despesas realizadas e, de igual forma, as benfeitorias necessárias. 
	Trata-se de um direito absoluto, não podendo o comprador se recusar a revender ao vendedor desde que antes do decurso do prazo decadencial. 
	Diz-se que trata a retrovenda de uma propriedade resolúvel (art. 1360 e 1359 do CC). 
	Dispõe o artigo 506 que acaso o comprador se recuse a receber, será lícito que o vendedor primitivo proceda ao depósito judicial do valor (consignação em pagamento?) que, desde que completo, possibilitará a ação de adjudicação compulsória e conseqüente determinação judicial de transferência da propriedade. 
	O artigo 507 diz ser este direito de retrato cessível (transferido inter vivos) e transmissível aos herdeiros e legatários, podendo ser oponível até mesmo contra 3os que tenham adquirido a coisa do comprador primitivo, sendo, desta forma, lícito que este a revenda durante este prazo. É importante observar que, nos casos em que o bem imóvel, gravado pela retrovenda, seja alienado a terceiro e este se veja obrigado a aliená-lo ao vendedor primitivo, este (3º ) terá direito regressivo, acaso desconhecesse da cláusula, contra o comprador primitivo que lhe alienou o imóvel (perdas e danos). 
	O comprador primitivo, ao revender o imóvel ao outrora alienante, tem o direito de receber o valor que pagou (e não o valor de mercado, vez que trata-se de dívida de dinheiro) acrescido de juros compensatórios (e moratórios dependendo do caso) e correção monetária, mais as despesas contratuais que correram sob sua conta e mais as benfeitorias necessárias realizadas no imóvel, sendo que, acaso o alienante primitivo não tenha autorizado as úteis e as voluptuárias, não ficará obrigada a pagar por elas. 	Quanto à natureza da retrovenda, existem duas correntes doutrinárias distintas: 
1ª- Acredita tratar-se a retrovenda de direito pessoal, independendo, desta forma, que a escritura do imóvel seja registrada para que se possa exercer o direito que dela emana. 
2ª – Acredita tratar-se a retrovenda de direito real, ou seja, vinculado ao imóvel, sendo que, desta forma, seria necessário o registro da escritura para que o exercício do direito inerente à retrovenda fosse possível. 
	O que se observa,no entanto, é que o direito da retrovenda é absoluto, independendo de registro para que seja oponível contra o comprador primitivo. 
* Obs: Dívida de dinheiro e dívida de valor: 
- Dívida de valor: É aquela definida de acordo com o valor corrente da coisa no mercado. 
- Dívida de dinheiro: É aquela na qual leva-se em conta o valor pago pelo bem. 
2ª – Preempção ou preferência
- Enquanto que na retrovenda o direito de recompra é absoluto, na preempção, aquele que comprou o bem se compromete a, acaso deseje vender o bem no prazo de 180 dias se coisa móvel ou 02 anos se coisa imóvel, dar o direito de preferência àquele que o vendeu. (art. 513 e pú). 
	Há de se levar em conta que na preempção, diferentemente do que ocorre na retrovenda, leva-se em conta o valor de mercado (dívida de valor) e não o valor efetivamente pago pelo bem. 
	Diz-se que a preempção corresponde a uma preferência contratual, tendo em vista que a própria legislação institui preferências na compra e venda em situações específicas, compondo estas a chamada preferência legal. Ex: O locador tem a preferência por comprar o imóvel acaso o locatário resolva vendê-lo; O condômino tem direito de preferência sobre o bem comum indivisível; etc. 
	É importante ter em vista que, enquanto na retrovenda a não observação do direito de preferência enseja a possibilidade de que o vendedor primitivo, desde que no prazo instituído (máximo de 03 anos, mas podendo ser definido em quantidade inferior pelas partes), deposite os valores em juízo e busque uma adjudicação compulsória, na preempção, acaso ele seja preterido em seu direito, terá tão somente direito às perdas e danos (art. 518). 
	Estendendo mais um pouco a comparação entre os dois institutos, podemos perceber ainda que enquanto o direito emanado da retrovenda é cessível (ato inter-vivos) e transmissível aos herdeiros legítimos e testamentários, na preempção tem-se que o direito de preferência dela resultante é personalíssimo. 
Retrocessão (art. 514) 
- Entende boa parte da doutrina que a alocação do instituto da retrocessão conjuntamente com a preempção compõe impropriedade do legislador, vez que tal deveria estar disposto conjuntamente com os demais institutos referentes à desapropriação. 
	Trata-se, a retrocessão, da preempção nos casos de desapropriação do bem pelo Poder Público. Neste caso, terá o proprietário primitivo o direito de recompra do bem acaso, no prazo de 05 anos (Dr. Thales diz ser este o prazo) o Poder Público não tenha se utilizado dele para o motivo pelo qual ele foi desapropriado e tampouco para qualquer outra finalidade de interesse da coletividade.
3ª – Venda a contento (ad gustum) e venda sujeita a prova (art. 509 a 512)
A) Venda a contento (ad gustum): Trata-se da venda condicionada a um posicionamento arbitrário de uma das partes, realizando-se o negócio somente na eventualidade de o pretenso comprador, após experimentação, assim decidir. Ex: Amostras para experimentação. 
B) Venda sujeita a prova: É aquela onde há a efetiva entrega do bem, contudo, a compra está sujeita a uma previa experimentação deste. Ex: O comprador tem o direito de receber o dinheiro de volta se, em 30 dias, não gostar do juicer Wallita. 
* Correspondem ambas a cláusulas suspensivas do contrato de compra e venda. 
4ª – Venda sobre documentos
- Foi instituída em razão da dinâmica negocial e trata-se de contrato onde a tradição é substituída pela entrega da documentação referente ao bem. 
	Diz-se que tal modalidade de cláusula especial está presente, em regra, nos contratos de compra e venda internacionais, onde é mais complicado para o adquirente se deslocar para “receber” o bem, havendo nesta pactuação, portanto, uma tradição ficta. 
	Dispõe o parágrafo único do artigo 529 que, uma vez estando em ordem a documentação, não poderá o comprador recusar a proceder ao pagamento a pretexto de defeito ou estado da coisa, salvo se tal defeito já houver sido devidamente comprovado. 
	Quanto ao lugar do pagamento, diz-se que, acaso não tenham as partes, pactuado de forma diversa, este deverá ser o mesmo local da entrega dos documentos. 
	Acaso se estipule que o negócio ocorrerá por intermédio do sistema bancário, o banco não se responsabilizará por qualquer verificação da coisa e, somente no caso do banco se negar ao pagamento é que o vendedor poderá pretender receber diretamente do comprador. 
* Quanto à responsabilidade do banco, existem visões discrepantes na doutrina, vez que, pela súmula 297 do STJ aplicam-se a estes o CDC, que prevê o assunto de forma diversa, enquanto que para outra corrente, aplica-se ao caso as normas do CC, vez que compõem a “lei especial” (já que trata especificamente sobre a venda sobre documentos). 
5ª – Venda com reserva de domínio
- Trata-se de um contrato já antigo no Direito Brasileiro embora tenha sido positivado no Código Civil somente em 02, vez que, antes de tal, valia-se do Decreto-Lei de 1027/39. 
	Diz-se que a venda com reserva de domínio provém do Direito Romano e que, pela forma como foi definida no Código, se aplica somente aos bens móveis, sugerindo, todavia, alguns autores que sua aplicação quanto aos bens imóveis é igualmente válida. 
	Trata-se, portanto, da venda com reserva de domínio, da venda de coisa móvel em que o vendedor reserva para si a propriedade (posso indireta), apesar da entrega da coisa ter se efetuado (posse direta), até que o preço tenha sido pago em sua totalidade. Trata-se, portanto, de uma propriedade resolúvel por parte do vendedor. 
	Dispõe o artigo 522 que, assim como as demais cláusulas acessórias do contrato de compra e venda, a venda com reserva de domínio deverá ser feita por escrito. Nesta, porém, para que se produza efeitos perante terceiros (vez que os efeitos inter-partes independem de tal), é necessário que tal pactuação seja levada a registro no Cartório de Registro de Títulos e Documentos. 
	É importante ressalvar que, para que seja objeto de um pacto de tal natureza, a coisa deve ser perfeitamente individualizada, ou seja, completamente caracterizada e apartada das que lhe são iguais. Na dúvida, utilizar-se-á da interpretação mais favorável ao 3º adquirente de boa-fé. 
	Uma vez paga a última prestação, a propriedade, automaticamente, se transfere para o comprador, compondo a cláusula, desta forma, uma condição resolutiva da propriedade. Todavia, o comprador, ainda que não proprietário, responde pelos riscos da coisa desde o momento em que a recebeu, compondo esta uma exceção ao princípio da res perit domino (a coisa se perde para o dono), tratando-se de um caso de res perit emptoris (a coisa se perde para o comprador). 
	Acaso o comprador não pague, a execução da cláusula dependerá da constituição deste em mora, mediante “protesto do título ou interpelação judicial”. O protesto a que alude o artigo é o extrajudicial ou cambial que, a partir de 02, adquiriu o poder de interromper a prescrição assim como o protesto judicial. 
	No que diz respeito à mora acima descrita, parte da doutrina dispõe que tal interpelação só será necessária para constituir o comprador em mora quanto às prestações vincendas (acredito eu que com base no artigo 333, III, vez que, em regra, não se pode cobrar o pagamento antes do termo final da obrigação), vez que, quanto às vencidas, por possuírem termo final instituído, a mora será ex re, ou seja, independente de interpelação, sendo lícita a execução quanto a elas sem qualquer tipo de notificação prévia. Todavia, como o Código não diferencia, quanto ao assunto, o procedimento para as prestações vencidas e vincendas, diz a corrente doutrinária majoritária que trata-se esta de uma exceção à mora ex re, dependendo a execução mesmo das prestações já vencidas, de constituição em mora. 
	Institui o artigo 526 que, verificada a mora do comprador, poderá o vendedor mover ação para cobrança das prestações vencidas e vincendas e o que mais lhe for devido ou poderá recuperar a posse da coisa vendida. 
	Quanto às ações competentespara tal, as temos definidas nos artigos 1070 (ação de execução) e 1071 (ação de busca e apreensão) do CPC. Quanto à 1ª, tem-se que efetuada a penhora (característica da execução), qualquer uma das partes tem direito de requerer a realização do leilão (hasta pública para bens móveis), tendo tal determinação escopo de evitar a deterioração da coisa penhorada pelo tempo em que estiver em depósito. Quanto à 2ª, apesar de haver extensa discussão doutrinária quanto a sua natureza (busca e apreensão x reintegração de posse), a corrente majoritária diz ser uma ação de busca e apreensão, contudo, autônoma, ou seja, diversa daquela a qual se procede cautelarmente (796 do CPC), não dependendo, desta forma, de qualquer outra ação distinta e futura. 
	É importante atentar para o fato de que, no caso da busca e apreensão relativa a este instituto, esta independerá de citação da parte contrária (será procedida inaudita altera pars – sem que se ouça a parte contrária). Neste caso, o juiz nomeará perito para individualizar a coisa, atribuir-lhe valor pecuniário e descrever o estado em que se encontra, sendo, após tal, o réu citado para no prazo de 5 dias apresentar contestação. Dispõe ainda o §2º do 1071 que, nestes 05 dias, acaso o comprador já tenha pago mais de 40% da coisa, poderá pedir 30 dias ao juiz para purgar a mora (pagar as prestações vencidas + juros e honorários) e obter com tal o objeto de volta.
	Quanto ao assunto dispõe ainda o artigo 528 que se houve financiamento (o Banco pagou) a instituição se sub-roga nos direitos de crédito. 
Alienação fiduciária em garantia
Foi inicialmente prevista, em nosso ordenamento jurídico, pela lei 4728/65 (Lei do Mercado de Capitais) que trata do sistema financeiro nacional. Posteriormente, o Decreto-Lei 911/69 modificou o artigo 66 da referida lei, criando a alienação fiduciária em garantia propriamente dita. 
	Tal decreto foi posteriormente revogado pelo próprio Código Civil de 02 (art. 1361 a 1368 – que tratam da propriedade fiduciária, que nada mais é do que a positivação da alienação fiduciária) que tratou diretamente sobre o assunto, todavia, no que diz respeito às normas processuais dele constantes, estas subsistiram e são aplicáveis até hoje. 
	Para os bens imóveis, todavia, a alienação fiduciária é regulada pela lei 9514/97. 
	Tanto na alienação fiduciária quanto na reserva de domínio, há a presença da propriedade resolúvel, sendo esta, segundo o artigo 1359 do CC, aquela que automaticamente se desfaz quando do implemento de uma condição pré-contratada. A diferença entre os dois institutos, no entanto, reside no fato de que: 
A) Na reserva de domínio o vendedor passa a posse direta do bem, mantendo a indireta, sendo que só passará o seu domínio efetivo (propriedade) quando do pagamento da última prestação; 
B) Na alienação fiduciária em garantia, uma pessoa compra um bem e, no mesmo ato, passa a sua propriedade a um 3º (em regra uma financeira) que paga o bem ao vendedor (que sai da relação), gerando uma propriedade resolúvel por parte desta, que se resolverá quando do pagamento da última prestação. 
	As partes aqui são denominadas fiduciante (pretenso futuro proprietário do bem) e fiduciário (detentor da propriedade resolúvel). 
	É imprescindível que, para fazer prova para terceiros, que o terceiro leve o contrato a registro. Neste caso, um possível adquirente do bem gravado não poderia alegar boa-fé, dizendo desconhecer de tal pactuação. 
	Para colocar o devedor em mora, é imprescindível, conforme determina a lei, que o fiduciário o interpele judicial ou extrajudicialmente ou proteste o título, compondo esta, assim como ocorre na reserva de domínio, uma exceção à mora ex re (397 CC), vez que a obrigação possuía termo final. Quanto a esse assunto, parcela da doutrina alega que tal interpelação é necessária quanto às prestações vincendas, vez que, com o adimplemento, o credor adquire o direito de cobrá-las, e não quanto às vencidas, onde se observaria o princípio do dies interpelat pro homine. Contudo, apesar da lógica de tal visão, ela não segue o que determina o texto legal. 
	Conforme disposto no DL 911, que trata dos procedimentos processuais relativos à alienação fiduciária, o credor, vez colocado o devedor em mora, pode: 
1º - Executar a dívida; 
2º - Ingressar com ação autônoma de busca e apreensão (nada tendo a ver com a cautelar prevista no artigo 796 do CPC). 
	Uma vez escolhido o segundo caminho, o réu tem um prazo de 5 dias para purgar a mora (pagar as prestações vencidas com as respectivas correções). Acaso não o faça, a propriedade se definirá quanto ao credor fiduciário, que poderá, inclusive, independentemente de leilão ou hasta pública, alienar a coisa, restituindo, se houver o saldo positivo do fiduciante. É importante ressalvar ainda que este terá um prazo de 15 dias para contestar a ação. 
	Na eventualidade do bem não ter sido encontrado, o credor poderá requerer, nos mesmos autos, a conversão da ação de busca em apreensão em ação de depósito, caso em que o magistrado notificará o réu desta conversão e lhe dará um prazo de 03 dias para que ele pague o que é devido ou restitua o bem sob pena de, acaso não se adote o Pacto de San Jose da Costa Rica, prisão civil (depositário infiel). 
	Quanto ao assunto acima abordado, a Constituição, no §3º do artigo 5º, determina que os tratados e convenções internacionais terão força de Emenda Constitucional. Desta forma, a Convenção Inter-Americana de Direitos Humanos que exclui a possibilidade de prisão civil do depositário infiel teria força de norma constitucional e deveria, para parcela da doutrina, ser aplicada como tal. Tal questão, todavia, até os dias de hoje não é pacífica. 
	Quanto à alienação fiduciária de bens imóveis, a lei 9514/97 rege tal assunto, que é mais costumeiramente encontrado no âmbito da construção civil, sendo tais contratos registrados no cartório, cumprindo, até mesmo, ao próprio oficial deste notificar quanto à mora. 
Leasing
Diz-se que o leasing teve sua origem nos EUA, em 1952 com a companhia de alimentos Boothe foods, que, assinando contrato para servir o exército norte-americano, começou a arrendar os materiais necessários com a finalidade de obter maior lucratividade com redução dos gastos. No Brasil, a primeira empresa a adotar esse tipo de relação jurídica foi a rent a maq em 1967. 
	A primeira lei brasileira a tratar sobre o assunto foi a 6099/74, com uma preocupação exclusivamente tributária. Desta forma, para sanar tal omissão da lei, O BACEN (Banco Central) expediu a resolução (que tem força normativa de lei desde que não entre em conflito com esta) n° 2309 de 28/08/96 que disciplinou sobre o assunto. 
	Diz-se que o leasing, cujo nome é derivado do inglês lease que significa arrendar, é um contrato misto, pois estabelece um financiamento, arrendamento e compra e venda quando há esta opção. 
	Diz-se que há espécies distintas de leasing, quais sejam estas: 
1ª – Leasing financeiro, verdadeiro ou tradicional; 
	Este leasing possui: 
A) Prazos pré-definidos de até 24 meses se a durabilidade do bem não ultrapassa 05 anos; 
B) Prazos pré-definidos de até 36 meses de a durabilidade do bem ultrapassa os 05 anos; 
	Nesta espécie de leasing há três opções distintas quando do implemento do termo final:
a) O devedor (arrendatário) pode renovar o contrato; 
b) Pode devolver o bem; 
c) Pode optar por comprar o bem arrendado. 	
	Diz-se que o leasing financeiro é mais voltado para a compra. Desta forma, vale-se do Valor Residual Garantido (VRG) em cada parcela, compondo este do cálculo do valor do bem, do arrendamento, dos encargos, etc. 
2º - Lease back (Leasing de retorno); 
	Ocorre quando uma parte contratante, precisando de capital, aliena um bem seu a outrem (em regra financeira) para quem irá pagar o arrendamento com a finalidade de, ao fim das prestações, readquirir o domínio do bem. 
3º - Leasing Operacional; 
	É voltado para bens de menor valor, tanto queos contratos desta natureza são previstos para um prazo de 90 dias renováveis. 
	Este leasing é mais voltado para o arrendamento, embora exista a opção de compra. 
	É feito diretamente entre o proprietário ou fornecedor do bem e o interessado, não precisando da intervenção de financiadora, podendo o arrendatário romper o contrato no instante em que bem entender. Ex: Arrendamento de máquinas de xerox. 
* É importante observar que, no leasing como um todo, vigora o princípio da res perit domino. Desta forma, é da natureza do contrato que a financeira ou o proprietário exija que seja feito o seguro do bem. 
4º - Self- Leasing (leasing consigo mesmo)
	É vedado em nosso ordenamento jurídico e ocorre entre empresas coligadas de um mesmo grupo. 
5º - Dummy corporations
	Não é prevista em nosso ordenamento e não deu pra entender o que é. 
* A mora no leasing enseja ação de reintegração de posse, pleiteando o arrendatário a resolução do contrato e a reintegração da posse acaso a mora não seja purgada. 
2º - Contrato de doação (Art. 538 a 564 do CC)
Especula a doutrina que o contrato de doação tem raízes muito remotas, podendo compor, inclusive, o primeiro contrato surgido na humanidade, vez que, pode ter sido através dele que se iniciaram as relações humanas. 
	Para o Direito Romano, haviam dois tipos distintos de doação: A doação intervivos e a doação causa mortis. Em nosso ordenamento jurídico, todavia, a doação compõe somente um ato inter-vivos, sendo que, quando causa mortis, tem-se um testamento, tratando-se este não de um contrato, mas sim de um ato jurídico unilateral quanto à sua formação. 
Conceito (art. 538 do CC) 
“Considera-se doação o contrato em que uma pessoa, por liberalidade, transfere do seu patrimônio bens ou vantagens para outra”. 
1º - É um contrato: Não são todas as legislações que consideram a doação como um contrato (negócio jurídico bilateral quanto à sua formação), sendo que na França, por exemplo, tal é visto como um negócio jurídico unilateral. 
2º - Liberalidade: É a falta de onerosidade para o beneficiário da doação. Trata-se do elemento chave da doação, ou seja, aquele que a caracteriza. 
3º - Transferência patrimonial: De bens corpóreos ou incorpóreos, desde que a transferência sela licitamente feita. É importante observar que, por ser uma transferência patrimonial, a doação importa em um decréscimo do patrimônio do doador frente a um aumento no do donatário. 
	Desta forma, a doação não poderá ser confundida com os atos de favor (prestação de serviços gratuitos), vez que estes não implicam em redução patrimonial por parte do doador e, desta forma, tampouco em transferência patrimonial. 
4º - Animus donandi: É importante que, para que seja completamente válida a doação, assim como os demais negócios jurídicos, a vontade sem vícios é necessária, sendo fundamental aqui, desta forma, a intenção de doar. 
5º - Aceitação: Como um contrato, ou seja, negócio jurídico bilateral que é, a doação depende, para se aperfeiçoar, do consentimento do donatário, sendo que, quando se tratar de uma doação pura e simples, ter-se-á o silêncio deste como aceitação (Silêncio Circunstanciado – Art. 111 do CC). 
Partes do Contrato de doação
1º - Doador: Aquele que procede ao ato de liberalidade, transferindo um bem, corpóreo ou incorpóreo, de seu patrimônio para o patrimônio do donatário que deverá consentir com isto. 
2º - Donatário: É aquele que recebe o bem que será incorporado em seu patrimônio sem que tenha de prestar qualquer contra-prestação. 
* É importante observar que para que a doação seja válida, as partes deverão ter capacidade e legitimidade, sendo que esta última se determina, no que diz respeito ao doador, com relação ao domínio (propriedade) ou, pelo menos, a posse transferível. Ex: O cônjuge não tem legitimação para doar sem consentimento do outro; os pais, tutores e curadores não podem doar os bens de seus representados, tutelados ou curatelados; etc. 
Prazo (art. 539)
É lícito, conforme determina o artigo, que o doador institua prazo para que o donatário aceite o ato de liberalidade. 
	Neste aspecto, cumpre-nos lembrar que, quando se tratar de uma doação pura e simples, no silêncio do donatário entender-se-á a sua aceitação. Nos demais casos, todavia, como ocorre na doação modal (aquela gravada de um encargo), o silêncio, no curso do prazo concedido pelo doador, implicará na recusa por parte do donatário. 
Espécies de doação
1ª – Pura e simples: É aquela na qual não há encargos, cláusulas resolutivas ou suspensivas (condições) ou demais entraves à sua realização. 
2ª – Modal (com encargo): É igualmente conhecida como doação onerosa, contudo, alguns criticam esta nomenclatura, pois o termo “onerosidade” remeteria a uma comutatividade que desclassificaria o contrato de doação. 
	É importante analisar que aqui, conforme disposto no artigo 539, o silêncio do donatário não implicará em sua aceitação. 
	Outro fator relevante a ser observado é que o encargo presente na doação nunca poderá ser igual ou maio do que o valor da liberalidade, ou estaremos diante de uma permuta ou algo de gênero. 
3ª – Doação em contemplação do merecimento do donatário: Trata-se de uma doação pura e simples (vez que não há onerosidades ao beneficiário) resultante, todavia, de um mérito do donatário. Ex: Avó premiou neto com uma Ferrari pois ele tirou 10 em todas as matérias daquele bimestre.
4ª – Doação remuneratória: Ocorre quando o doador entrega o bem em “pagamento” a um serviço prestado de forma gratuita pelo donatário. Ex: Donatário é irmão de doador e, por isso, lhe prestou serviços médicos gratuitos. Por gratidão, o doador lhe deu uma casa, tratando-se esta de uma doação remuneratória. 
5ª – Doação em contemplação do casamento futuro (art. 546): É aquela doação gravada de condição suspensiva, sendo que se aperfeiçoará com o efetivo casamento de determinada pessoa com outra. 
	Tal doação, conforme dispõe o artigo, poder ser feita pelos nubentes entre si, por terceiro a um deles ou a ambos ou aos filhos que, no futuro, houverem de ambos. 
	Tal doação produz efeitos distintos e característicos, quais sejam: 
a) O doador fica sujeito à evicção (art. 552), salvo convenção em contrário (cláusula de exclusão de responsabilidade); 
b) Esta doação em específico não se revoga para não ocasionar dano à futura família; 
c) Não pode ser revogada por falta de aceitação, vez que o próprio casamento funciona como ela. 
Características da doação
A) Trata-se de um negócio jurídico bilateral em sua formação (e por isso contrato), contudo, unilateral quanto a seus efeitos, já que aproveita a somente uma das partes. 
	Quanto à doação onerosa, há discordância doutrinária quanto à sua natureza, alegando parte da doutrina que se trata de um contrato bilateral, enquanto outra parte discordante (e majoritária) afirma que a onerosidade não desclassifica a liberalidade do ato, devendo-se, desta forma, manter a doação onerosa classificada como contrato unilateral. Terceira corrente ainda, afirma ser a doação onerosa um contrato bilateral imperfeito. 
B) Na dúvida as cláusulas contratuais deverão ser interpretadas a favor do doador; 
C) O contrato de doação será interpretado restritivamente, assim como a fiança; 
D) O donatário responde por simples culpa enquanto o doador somente responde por dolo. 
E) Trata-se e um contrato típico, pois previsto e regulado expressamente pela legislação civil; 
F) Pode ser de execução instantânea ou diferida, compondo, este última, uma promessa de doação; 
- Quanto à promessa de doação, surge, na doutrina, questão no que diz respeito à sua possibilidade ou não, vez que, aqueles que defendem a sua impossibilidade alegam que não se pode obrigar a pessoa em momento futuro a realizar uma liberalidade. 
	Todavia, hoje já se assentou no direito pretoriano (jurisprudência) que é possível ao juiz proferir sentença substituindo avontade daquele que prometeu doar e não o fez, valendo tal decisório como escritura, devendo ser levado ao registro. 
G) A doação pura e simples poderá ser feita com reserva de usufruto (Direito real sobre coisa alheia) sem que tal desclassifique esta doação para um onerosa, vez que, como bem se observa, ainda o direito real não implica em nenhuma onerosidade ao donatário, que receberá o bem, em momento futuro, em ato de mera liberalidade. 
H) A doação, em regra, é irrevogável, diferentemente do testamento, que por ser ato jurídico unilateral, poderá ser revogado ad nutum (por ato unilateral do testador). 
	A doação, todavia, quando pura e simples, é revogável por ingratidão do donatário e quando onerosa, por descumprimento do encargo, implemento da condição resolutiva ou não dissolução da condição suspensiva. 
I) É um contrato consensual; 
J) Não transfere, por si só, como todo contrato, a propriedade, dependendo da tradição; 
K) Está sujeita às nulidades do artigo 166 a 170 e anulabilidades do artigo 171 a 189 assim como todo e qualquer contrato;
 
Revogação da doação
A doação, em regra, não está sujeita à anulação. Todavia, quando pura e simples, ela estará por ingratidão e, quando onerosa, por descumprimento do encargo. Nestes casos, a revogação produzirá efeitos ex tunc, revogando a doação desde o momento em que ela se deu. 
1º - Revogação por ingratidão: Em primeiro, há de se observar que é nula a renúncia antecipada, pelo doador, à revogação por ingratidão, conforme disposto no artigo 556. Todavia, há de se levar em conta que o referido dispositivo não diz nada a respeito da renúncia antecipada à revogação por descumprimento do encargo, isto porque nos fica claro que neste caso, seria mais interessante que o doador já revogasse o próprio encargo, já que, sem exigibilidade, este se tornaria inútil. 
	Institui o artigo 557 as hipóteses nas quais a revogação da doação por ingratidão será possível, aludindo alguns autores ao fato de que tais incisos são taxativos, compondo numerus clausus em que a revogação é possível, sendo estas: 
I – Se o donatário atentou contra a vida do doador ou praticou homicídio doloso contra ele; 
- Quanto a este caso, é necessário observar que no caso do homicídio praticado em detrimento do doador pelo donatário ter sido culposo, tal fato não ensejará a revogação. 
	É importante ainda ressalvar que acaso o donatário, na prática do homicídio doloso, tenha agido acoberto por uma descriminante (como a legítima defesa, por exemplo), de igual forma não poderá ser possível a revogação. 
	A revogação, de igual forma, não se operará acaso o donatário homicida não seja culpável (ex: doente mental). Contudo, controvérsia doutrinária surge quando se trata de menor de idade. 	
Uma vez consumado o homicídio, a legitimidade para a propositura da ação de revogação será dos herdeiros.
Acaso o doador não faleça de imediato, se prestar o seu perdão ao donatário antes do sinistro, tal fato impossibilitará a interposição de ação de revogação da doação por ingratidão pelos herdeiros. 
II – Se o donatário cometeu ofensa física contra o doador; 
- Há de se analisar aqui que ofensa física é termo amplo que abrange não só a lesão corporal, mas de igual forma qualquer outra exteriorização física danosa ou degradante em detrimento do doador. Ex: Uma cusparada em sua cara. 
	Todavia, há de se observar que não pode ser algo demasiado banal ou simples para que não camufle uma simples vontade de desfazer a doação por arrependimento. Desta forma, em muitos casos, apesar de ficar clara a ofensa física, tento em visto o seu pouco potencial ofensivo, o direito pretoriano não tem reconhecido causa para revogação. 
III – Se injuriou gravemente o doador ou o caluniou; 
- Como bem se sabe, injúria consiste em crime contra a honra no qual atribui-se a alguém qualidade negativa, afetando-lhe a honra objetiva e/ou subjetiva; e calúnia em crime pelo qual se atribui a alguém a prática de um crime que sabe que não cometeu. 
	Quanto à injuria, há de se observar ainda aqui a determinação de que não poderá ser algo banal, mas algo, como o próprio inciso determina, que atinja gravemente ao doador. Ex: Chamou-lhe de ladrão corrupto. 
	Já quanto à calúnia, não é possível, pelo menos em princípio, que se determine intensidade, sendo que ela, por si só, já compõe motivo para a revogação. Ex: Disse que o doador roubou 100 reais de José. 
	No que diz respeito à difamação, apesar do inciso não dispor nada a respeito, é pacífico o entendimento de que ela, de igual forma, deve ser entendida como causa de revogação da doação por ingratidão. Tanto assim o é que existe um Projeto de Lei que pretende reformar o CC de 02 em várias disposições, inclusive no sentido de inserir a difamação no artigo. 
IV – Se o donatário, podendo fazê-lo, não assistiu o doador em alimentos, remédios, vestimentas e demais necessidades básicas; 
- Tal inciso será observado quando o doador ficar reduzido a condição financeira insuficiente para lhe propiciar uma vida digna. 
* É importante observar que, segundo o disposto no artigo 558, a revogação será igualmente possível quando qualquer dos acontecimentos descritos pelos incisos do artigo 557 não ocorrerem com relação ao doador, mas sim seu cônjuge, ascendente, descendente (ainda que adotivo) ou irmão. 
Prazo para revogação
Dispõe o artigo 559 que o prazo decadencial (vez que pela regra geral do código, prazos prescricionais, a não ser quando a própria lei define de forma diversa, são somente aqueles dispostos nos artigos 205 e 206 do CC) para a revogação da doação é de 01 ano contado da data do conhecimento do fato que a autorize, desde que tenha sido o donatário quem tenha lhe dado causa. 
	Conforme parcela doutrinária, apesar de não explicitamente mencionado no artigo, este prazo se estenderá, de igual forma, à revogação resultante do inadimplemento do encargo na doação onerosa. Outra corrente, contudo, seguida pelo STJ, entende que o referido dispositivo diz respeito somente à revogação por ingratidão da doação pura e simples, sendo que, no que concerne à revogação por descumprimento do encargo, uma vez colocado o donatário em mora via interpelação, o prazo prescricional seria o genérico, instituído pelo Código, de 10 anos. 
Legitimidade para revogação
Diz-se que a revogação da doação compõe instituto de intuito persone (personalíssimo). Desta forma, não é, em regra, cessível inter vivos e tampouco transmissível causa mortis, sendo, desta forma, somente o doador legitimado a proceder a tal (art. 560 do CC). Entretanto, é possível a sucessão processual quando, uma vez proposta a ação de revogação, o doador venha a falecer, figurando, desta maneira, os herdeiros em seu lugar. Acaso tenha sido o donatário quem tenha falecido no trâmite da ação, esta poderá se continuar em relação aos seus herdeiros. 
	Consta, por outro lado, do artigo 561, exceção à regra de que somente o doador pode propor a ação de revogação, determinando o dispositivo que no caso de homicídio doloso (inciso I do 557), estarão os herdeiros legitimados. 
Efeitos da revogação por ingratidão
Institui o artigo 563 que: 
1º - A revogação da doação por ingratidão não prejudica direitos adquiridos por terceiros; 
- Desta forma, acaso o bem doado já tenha sido alienado para terceiro, este não perderá o seu domínio. Todavia, ficará o donatário obrigado a indenizar pelo meio-termo do valor do imóvel. 
* Corresponde o meio-termo do valor do imóvel, pelo entendimento doutrinário e jurisprudencial, à média do valor do bem ao tempo da doação e ao tempo da revogação. 
2º - Não obriga o donatário a restituir os frutos percebidos até a citação válida; 
3º - Quando não for mais possível a restituição do bem em espécie, deverá indenizar o doador pelo meio-termo de seu valor; 
Doações impassíveis de revogação por ingratidão (artigo 564)
I – As doações puramente remuneratórias; 
- Dr. Thalles pensa que o artigotrata de doações “puramente” remuneratórias, pois, naquilo que exceder ao pagamento poder-se-ia propor a revogação. Eu, entretanto, discordo, pois, se assim fosse, desconsiderar-se-ia o caráter de liberalidade que caracteriza a doação, transformando a transmissão patrimonial naquilo que correspondeu ao serviço, em mero pagamento. 
II – As doações onerosas cujo encargo já tenha sido cumprido; 
III – As que se fizerem como pagamento de obrigação natural (que não tem exigibilidade); 
- Ex: Doação para pagamento de dívida prescrita. 
IV – As feitas para determinado casamento; 
2ª – Revogação por descumprimento do encargo: O artigo 562 do CC institui a possibilidade de revogação da doação pela mora do donatário em cumprir o encargo que a grava. 
	A doutrina e a jurisprudência, quanto a esse assunto, instituem que tanto no caso em que exista um prazo para o cumprimento do encargo quanto nos casos em que este não há, a notificação judicial é indispensável para colocar o donatário em mora. Entretanto, o próprio texto do artigo define de forma diversa quando, em sua primeira parte, trata da mora ex re (dies interpelat pro homine) e, em sua segunda parte, trata da mora ex persona, sendo que somente nesta última a interpelação se faz necessária para fins de se colocar o devedor em mora. 
Doação ao nascituro e ao incapaz (art. 542 e 543)
Conforme dispõe o artigo 542, a doação feita a nascituro valerá, desde que seu representante legal a aceite. Quanto a isto, é importante recordar que, pelo Código, o indivíduo adquire personalidade a partir do nascimento com vida, sendo-lhe, contudo, resguardados os seus direitos desde a concepção. Desta forma, acaso não ocorra o nascimento com vida, não há o que se falar em doação, vez que esta não se aperfeiçoa tendo em vista que o pretenso donatário não adquiriu personalidade jurídica. Por outro lado, ainda que o beneficiário tenha respirado por um único minuto, a doação se dará de forma completa, incorporando o bem ao patrimônio daquele que, se vier a falecer logo em seguida, será transmitido a seus herdeiros legais (em regra ascendentes). 
	Quanto ao absolutamente incapaz, conforme dispõe o artigo 543, desde que se trate de doação pura e simples, a aceitação não se fará necessária. 
Doação de ascendente a descendente (art. 544) 
Para que melhor se entenda a sistemática da doação de ascendente para descendente é preciso, em primeiro, dividir o patrimônio do doador em duas partes distintas: a) A parte disponível, que pode ser objeto de doações, testamentos; b) A legítima, correspondendo a parte que cumprirá aos herdeiros necessários (cônjuge, descendentes e ascendentes). 
	Uma vez feita tal diferenciação, cumpre-nos definir que a doação de ascendente a descendente é lícita e independe de autorização dos demais descendentes. Todavia, para que não se dê a doação inoficiosa constante do artigo 549 do CC e que enseja nulidade contratual, o doador deverá dispor, em proveito do descendente donatário, somente daquilo que corresponder à parte disponível de seu patrimônio. Neste caso, para que o donatário não fique obrigado a levar o bem à colação (apuração post mortem com fim de igualar as legítimas) sob pena de sonegação, o doador deverá isentá-lo de tal responsabilidade no ato de liberalidade (doação) ou por intermédio de testamento. Neste caso, o donatário poderá participar, normalmente, da partilha posterior como se nada houvesse recebido. 
	Quanto à doação inoficiosa, ou seja, aquela que, neste caso, ultrapasse a parte disponível e adentre a legítima, há de se levar em conta que, pelo princípio da preservação dos contratos, procurar-se-á pleitear em juízo a anulação apenas do excesso, subsistindo a doação naquilo que for válida. A ação de anulação a que se refere, como o Código não institui prazo diverso, está sujeito ao prazo prescricional genérico de 10 anos. 
* Colação: art. 2002 a 2012 do CC. 
* Ver art. 1846 e 1847 do CC. 
Doação que excede a parte disponível do patrimônio do doador
Como foi estabelecido no tópico acima, o patrimônio do doador se divide em duas partes distintas, sendo uma disponível e compondo a outra a legítima dos herdeiros. 
	Acaso o doador proceda a uma doação para uma pessoa qualquer (não necessariamente um descendente como no caso acima), na eventualidade desta se dar com relação a bens que compõem a legítima, ela será nula, conforme disposto no artigo 549 do CC. 
Cláusula de reversão da doação
É possível que as partes instituam, por meio de cláusula constante do contrato de doação, a reversibilidade desta, ou seja, a determinação de que acaso o donatário venha a falecer antes do doador, a doação se desfará. 
Vedação da doação universal (art. 548)
O artigo 548 traz em seu texto uma norma cogente que, como tal, não pode ser afastada pela vontade das partes, instituindo que é nula a doação universal, ou seja, de todos os bens do doador, de forma que não reste parte ou renda suficiente à sua subsistência. 
* É importante ressalvar, quanto a este assunto, que acaso o doador reserve para si o usufruto dos bens doados, tal fato ilidirá a vedação à doação universal, vez que restarão meios aptos a lhe garantirem a sua subsistência. 
3º - Contrato de Locação
No que diz respeito ao termo locação, diz-se que é amplo e abrange: 
a) A locação de coisas (locatio rerum); 
b) A locação ou prestação de serviços (locatio operarum); 
c) A locação de empreitada (locatio operis); 
	O Código Civil trata da locação de coisas, de forma genérica, sendo que cumpre à lei 8245/91 regular a locação predial urbana e à lei 4504/64 (estatuto da terra), regulada pelo decreto 59.566/66, a locação no que diz respeito aos contratos agrários, que compreendem, basicamente, o arrendamento rural e a parceria agrícola. 
	Quanto ao leasing, também conhecido como arrendamento mercantil, tem-se que este se encontra regulado por lei própria e por resolução do BACEN (Banco Central), e foi analisado ao momento do estudo da compra em venda por se tratar de um contrato misto, já que é formado pela fusão da locação com a compra e venda. 
Locação de coisas (locatio rerum) Art. 565 a 578
A) Conceito (art. 565): “Na locação de coisas uma das partes se obriga (natureza obrigacional do contrato de locação) a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de uma coisa não fungível, mediante certa retribuição”. 
- Serão regidas pelo Código Civil as locações de coisas que não são definidas em lei especial específica, como a 8245/91 que trata da locação predial urbana. Todavia, mesmo a estas, aplicar-se-á o Código, subsidiariamente, naquilo que for possível. 
B) Características: Diz-se que, como características, temos que o contrato e locação é bilateral perfeito (vez que é bilateral na formação e em seus efeitos); Comutativo (já que as prestações são bem definidas e existe uma proporcionalidade, ainda que subjetiva, entre elas); De execução continuada (vez que o locatário se obriga a pagar prestações denominadas alugueres ou renda pelo uso do bem móvel ou imóvel infungível); Típico (uma vez que é regulado pela lei); Consensual (bastando tão somente o consentimentos das partes para que se aperfeiçoe); Impessoal (tendo em vista que na morte do locador ou locatário o contrato, salvo estipulação em contrário, passará a seus herdeiros. Todavia, quanto a isso há de se fazer uma ressalva, pois é possível que as partes acordem no sentido de transformar o contrato de locação em um contrato intuito persone ou personalíssimo, não sendo, desta forma, cessível inter vivos ou mesmo transmissível causa mortis); Temporário (vez que se denomina perpétuo o contrato válido que transfere a propriedade); Informal (podendo ser feito tanto verbalmente quanto por escrito. Tanto assim o é que, no caso do arrendamento rural, o decreto que o regula permute que, qualquer que seja o valor do contrato, admitir-se-á a prova exclusivamente testemunhal, contrariando disposição do 401 do CPC e do 527 do CC, que determinamque nos contratos cuja valor seja maior do que 10 salários mínimos, não se admitirá a prova exclusivamente testemunhal).
C) Obrigação das partes: 
1º - O locador é obrigado a entregar a coisa locada, transferindo a posse direta, mas mantendo a posse indireta ou domínio; 
- Por tal determinação, diz-se que a coisa deverá ser individualizada, apartada de todas as demais que lhe são iguais. 
2º - O locador é obrigado, pelo princípio da boa-fé objetiva, a indicar o real estado da coisa, entregando-a em condições de uso e mantendo estas durante o período do contrato, devendo responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação; 
3º - O locador terá legitimidade e deverá propor ação contra terceiro que turbe a posse do locatário, vez que lhe cumpre garantir ao locatário o uso pacífico da coisa; 
4º - O locatário deverá, pontualmente, pagar os alugueres no local em que foi ajustado para tal, e na falta de ajuste, segundo os costumes do lugar; 
5º - Ao locatário cumpre conservar o bem da melhor maneira possível, como se seu fosse; 
- Quanto a isso, há de se levar em conta que haverá uma deterioração natural, decorrente do uso do bem, sendo que, quanto a esta, não estará o locatário obrigado a indenizar, vez que se presume que ela foi incluída no preço do aluguel. 
6º - O locatário é obrigado a comunicar ao locador qualquer acontecimento referente à sua posse, tais como turbações de terceiros fundadas em direito, sublocações, etc. 
- Quanto à sublocação, há de se levar em conta que a lei a proíbe a não ser nos casos em que ela foi pactuada pelos contratantes originais. 
7º - O locatário deverá se valer da coisa locada para os usos convencionados ou presumidos, conforme a própria natureza da coisa e as circunstâncias; 
8º - O locatário deverá restituir a coisa, finda a locação, no estado em que a recebeu, salvas as deteriorações naturais do uso regular (que se presumem incluídas no valor dos alugueres); 
Deterioração sem culpa
Institui o artigo 567 que, na eventualidade da coisa se deteriorar, sem culpa do locatário, este poderá pedir redução proporcional do aluguel ou resolver o contrato acaso a coisa já não sirva para a finalidade a que se destinava. 
Deterioração com culpa e uso diverso do pactuado
Institui o artigo 570 que, na eventualidade do locatário se valer do bem para fim diverso do pactuado ou do a que se destina, ou ainda se danificá-lo por abuso, o contrato poderá ser rescindido e ficará obrigado, ainda, o locatário a pagar perdas e danos. 
Termo final da locação
Conforme mencionado, os contratos de locação poderão ser por tempo determinado ou indeterminado. É importante observar, todavia que, aqueles por tempo determinado deverão ser celebrados por escrito ou, dependerão, para que se coloque o locatário em mora, de notificação. 
	Uma vez que se dê o termo final do contrato escrito, poderá o locador, sem necessidade de se notificar o locatário, mover ação de reintegração de posse em se tratando de bem móvel, ou uma ação de despejo em se tratando de bem imóvel, já que a mora será automática (ex re). O Código não fala em prazo que o locador deve conceder ao locatário para abandonar a posse do bem. Todavia, a jurisprudência e a doutrina, com base na analogia, adotam para o CC o disposto na lei das locações prediais urbanas, dispondo que se em 30 dias depois do termo final (prazo da lei), o locador não mover ação contra o locatário (não apresentar oposição), entender-se-á prorrogado o aluguel, pelo mesmo valor, por prazo indeterminado (art. 574). 
	Determina o artigo 575 que, acaso, notificado o locatário, ele não restitua o bem, pagará, enquanto este estiver em seu poder, o aluguel que o locador arbitrar (não podendo, contudo, este ser abusivo ou o juiz irá reduzi-lo), e ainda responderá pelos danos que a coisa sofrer, ainda que resultantes de caso fortuito ou força maior. 
	Havendo termo final para o contrato de locação, não poderá, antes deste, o locador reaver a coisa alugada, senão ressarcindo o locatário em perdas e danos (sendo que este poderá exercer o direito de retenção até receber), tampouco poderá o locatário devolvê-la, senão pagando, proporcionalmente, a multa prevista no contrato. Quanto à fixação da multa em bases razoáveis a que se alude o artigo 572, parte da doutrina entende ser uma faculdade do juiz. Outra corrente, contudo, acredita que tal fixação se dará nos termos do artigo 413, que trata da cláusula penal, vez tratar-se a multa de uma, dispondo o artigo: “A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio”. 
Benfeitorias e direito de retenção
Dispõe o artigo 1219 do CC que tem direito, o possuidor de boa-fé, a receber os valores referentes às benfeitorias necessárias e úteis, podendo exercer o direito de retenção por elas até que o detentor da posse indireta o pague. 
	Todavia, no que concerne à locação de coisas, o artigo 578 institui regra própria, definindo que o locatário goza do direito de retenção no caso de benfeitorias necessárias e, nas úteis quando houver sido autorizado pelo locador a fazê-las. 
* Importante é atentar para o fato de que estas normas, por serem de direito dispositivo, podem ser alteradas pela vontade das partes. 
Venda do imóvel
Quando o locador, na locação de coisas, é proprietário do imóvel (vez que não é necessário que ele o seja para locar, como é o caso da locação por usufrutuário, da sublocação, da locação por promissário comprador, locação por administrador do condomínio, etc.) ele poderá, ainda que no curso da locação, da mesma forma como ocorre na lei 8245/91, vender o imóvel, sendo que o adquirente não estará, pelo princípio da relatividade dos contratos (res inter allios – o contrato só vincula às partes contratantes) obrigado a respeitar tal locação. Todavia, deve-se observar que, na eventualidade de haver cláusula de vigência (que institui a subsistência da locação na venda do imóvel) levada ao Cartório de Registro de Títulos e Documentos (se bem móvel) ou ao Cartório do Registro de Imóveis e Anexos (Se bem imóvel), o adquirente deverá sim respeitar a locação, passando a ser o novo locador, não podendo alegar ignorância quanto a cláusula já que ela foi levada a registro e com isso fez-se pública. 
	Observação importante é constante do §2º do artigo 576 que dispõe que, mesmo no caso em que o adquirente não é obrigado a respeitar a locação (inexistência de cláusula de vigência), em se tratando de imóvel, deverá o adquirente esperar correr o prazo de 90 dias, contados da notificação, para despedir o locatário. 
Locação Predial Urbana (Lei 8245/91)
Diz-se que a lei da locação predial urbana é um micro sistema jurídico, vez que traz normas de direito material e processual, sendo que estas segundas regulam as ações de despejo, consignação em pagamento de alugueres, a ação revisional (depois de 03 anos no imóvel o locador ou o locatário podem promover ação de revisão do aluguel) e ação renovatória da locação não residencial. 
	No que diz respeito à diferenciação entre os imóveis urbanos e rurais, tem-se que, para os fins da lei, utiliza-se o critério da destinação do imóvel. Desta forma, é possível que o imóvel, dentro do perímetro urbano, seja classificado como rural pelo fim a que se destina (Ex: chácara na cidade onde se planta legumes para venda) e que o imóvel fora do perímetro urbano poderá ser regulamentado por esta lei, de igual forma pela finalidade a que se destina. (Ex: Prédio em fazenda destinado à fabricação de um determinado produto). 
Art. 1º: O artigo 1º da lei exclui do seu âmbito algumas locações, quais sejam: 
I – De imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas; 
- Estas são regulamentadas pelo Decreto-Lei 9760/46 e subsidiariamente pelo CC naquilo que a legislação específica foromissa. 
- Todavia, nos casos em que o Poder Público funcionar como locatário e não locador reger-se-á a relação pela lei 8245/91. 
II – De vagas autônomas de garagem ou espaços para estacionamento de veículos; (reger-se-ão pelo CC)
III – De espaços destinados à publicidade; (reger-se-ão pelo CC)
IV – De apart-hoteis, hotéis-residência ou equiparados, assim considerado aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar; (reger-se-ão pelo CDC)
V – O arrendamento mercantil (leasing) em qualquer uma de suas modalidades; (reger-se-á pela lei 6099/74 e pela Resolução 1309 do BACEN)
* Todas as demais locações prediais urbanas reger-se-ão pelas normas dispostas nesta lei. 
Art. 2º: Acaso o diverso não tenha sido pactuado, presumir-se-ão solidários os locatários se mais de um houver. 
	Discrimina ainda o parágrafo único que os ocupantes das habitações coletivas multifamiliares (denominadas por alguns de cortiços) serão presumidos locatários ou sublocatários. 
Art. 3º: O contrato de locação de prédio urbano pode ser ajustado por qualquer prazo, sendo que nos casos em que este for igual ou superior a 10 anos, dependerá para eficácia do prazo excedente (parágrafo único), de autorização do cônjuge. 
	Desta forma, tem-se que não será necessária a participação do cônjuge no contrato, figurando como locador, mas sim, tão somente, a sua vênia (licença, autorização). 
	Quanto a este assunto surgem discrepâncias doutrinarias: 
1ª – No regime de separação obrigatória a autorização seria requerida? 
- Corrente doutrinaria pensa que sim, pois a locação pode ser de interesse de ambos. Outra corrente, por outro lado, pensa que não, pois no regime de separação obrigatória os bens não se comunicam, podendo, cada um dos cônjuges, até mesmo, alienar por contra própria os bens de sua propriedade. 
2ª – Na união estável, esta anuência será igualmente requerida? 
- Corrente doutrinária, por meio de uma interpretação sucinta e restrita do disposto no artigo, pensa que não, vez que o dispositivo legal menciona, tão somente, o casamento. Outra corrente, em contrapartida, acredita que sim, vez que para a união estável adota-se as mesmas regras do regime de comunhão parcial de bens. 
Art. 4º: Institui o artigo que “no prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, segundo a proporção prevista no artigo 924 do CC e, na sua falta, a que for judicialmente estipulada”. 
	Da redação do dispositivo infere-se que: 
a) Diferentemente do que ocorre na locação de coisas regida pelo CC, na locação predial urbana o locador não poderá reaver o imóvel antes de findo o contrato a não ser que haja uma infração contratual (exceções a tal na locação não residencial). 
b) O locatário poderá devolver o imóvel, todavia, no período de vigência do contrato, desde que arque com a multa contratual nos termos do art. 413 (substituiu o 924, tratando da cláusula penal e da redução equitativa a que deve proceder o juiz) ou art. 572 (para corrente doutrinária diversa que pensa ser a redução equitativa uma faculdade do juiz), sendo que acaso a multa não tenha sido contratualmente estabelecida ela será judicialmente arbitrada. 
	O parágrafo único do artigo institui que ficará isento da multa o locatário que tiver de abandonar o imóvel por transferência, de cidade ou mesmo de bairro, por empregador, público ou provado, para prestar serviços em outro local, desde que notifique o locatário com, no mínimo, 30 dias de antecedência. 
Art. 5º: Determina o referido artigo que, como regra geral e quase absoluta, a ação idônea para que o locador seja restituído na posse direta do imóvel é a de despejo e não de reintegração de posse. 
	O parágrafo único do artigo, contudo, traz exceção quando diz que tal regra (uso da ação de despejo) não será seguida quando houver a desapropriação do imóvel. 
	É possível que, na ação de despejo supracitada, o magistrado conceda até mesmo uma antecipação de tutela, ensejando um despejo imediato, antes mesmo da solução da demanda pela cognição exauriente. 
Tem-se, como já foi visto, que as demais ações previstas na lei 8245, afora a de despejo, são:
a) A ação de consignação em pagamento: O locatário se valerá desta quando o locador, sem motivo justo, não quer ou não pode receber o aluguel. Neste caso, uma vez proposta a ação, ou o locador recebe os valores consignados extinguindo a demanda, ou contesta a ação. 
b) A ação revisional: Trata-se da ação idônea a proceder à revisão dos valores referentes aos alugueres. É importante ressalvar que a legitimidade ativa para tal ação será tanto do locador ou do locatário, exigindo-se, todavia, que o aluguel esteja em vigência por no mínimo 03 anos. 
c) A ação renovatória: Trata-se de uma ação exclusiva das locações não residenciais, sendo legitimado para interpô-la somente o locatário. 
Espécies de contratos locatícios contemplados pela Lei
A lei 8245 contempla três espécies distintas de contratos locatícios, havendo, contudo, uma quarta de lege ferenda. São estas: 
1ª – Locação não residencial; 
2ª – Locação residencial; 
3ª – Locação para temporada; 
E a não legalmente prevista: 
4ª – Locação mista (combinação da locação residencial com a locação não residencial). 
	Em se tratando de uma locação mista, quando houver a necessidade de discutir em juízo a sua natureza, o juiz analisará qual locação preponderará: A residencial ou a não residencial. Em havendo igualdade entre as duas, deverá o magistrado dar preferência à locação residencial, como se no todo ela assim o fosse, vez que a legislação a ela relativa é mais favorável ao locatário, que é tido como parte hipossuficiente desta espécie de relação jurídica contratual. 
Art. 6º: Dispõe o artigo que “o locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de 30 dias”. 
	Trata o dispositivo, desta maneira, da resilição unilateral do contrato pelo exercício de um direito potestativo (denúncia vazia) legalmente conferido ao locatário. É importante observar, contudo, que tal direito somente estará presente quando a locação for por prazo indeterminado e, deverá ser exercido tomando-se o cuidado de notificar ao locador com prazo mínimo de 30 dias de antecedência, caso em que não ficará obrigado a pagar coisa alguma além dos alugueres que porventura já tenham vencido. 
	Acaso o locatário não notifique o locador, institui o parágrafo único que ele ficará obrigado a pagar um mês de aluguel mais encargos, vigentes quando da resilição. Trata-se, portanto, de uma indenização legalmente fixada para o abuso de direito (art 187 do CC) do locatário. 
Denúncia vazia (art. 6º, 7º e 8º)
A denúncia vazia, igualmente denominada oca ou desmotivada, estará presente quando a parte requer a resilição unilateral do contrato, porque a lei lhe garante essa possibilidade, sem necessidade de dizer o porquê de o estar fazendo. 
	Neste sentido, institui o artigo 7º que, na eventualidade de findar-se o usufruto ou o fideicomisso, desde que o nu-proprietário (usufruto) ou o fideicomissário (fideicomisso) não tenham anuído de forma expressa e escrita ou que a propriedade, com a extinção do ônus real, se determine com relação ao usufrutuário ou fiduciário, poderá o nu-proprietário ou fideicomissário denunciar a locação no prazo de 90 dias da extinção (ou se presumirá a aceitação na locação), concedendo prazo de 30 dias para a desocupação do imóvel. 
	O artigo 8º, por sua vez, institui que, acaso o contrato de locação não seja de prazo determinado e não possua, de igual forma, cláusula de vigência averbada à matrícula do imóvel (no CRIA), acaso o imóvel seja alienado no curso da locação, poderá o adquirente denunciar o contrato, concedendo um prazo de 90 dias para a desocupação do imóvel. Institui ainda o parágrafo 1º