PUR EC Estatuto da Cidade 3 Instrumentos de indução e financiamento

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Planejamento Urbano - Estatuto da Cidade
Instrumentos de Indução e 
financiamento do 
Desenvolvimento Urbano
REVENDO CONCEITOS BÁSICOS
O que são vazios urbanos?
▪ A propriedade urbana precisa cumprir uma função social, ou seja, a 
terra urbana deve servir para o benefício da coletividade, e não 
apenas aos interesses de seu proprietário.
▪ Terrenos vazios, sem construções, edifícios subutilizados ou não 
utilizados em áreas com boa infraestrutura, fruto de investimentos 
públicos, devem ser utilizados para cumprir sua função social.
▪ O Estatuto diz que a propriedade deve ser bem usada. E O Plano
Diretor determina qual é o bom uso da propriedade, de acordo com a
área que ela está.
▪ O Plano obriga o proprietário de um terreno mal utilizado a dar uma
função social para a propriedade.
▪ As regras do Plano Diretor dão um prazo para o proprietário parcelar
e construir. E se ele não fizer isso, vai pagar um IPTU cada vez maior
e pode até ser desapropriado.
O uso social da propriedade
REVENDO CONCEITOS BÁSICOS
O que É SOLO CRIADO?
▪ Separação do direito de 
propriedade e direito de 
construir
▪ Ajuda combater a valorização 
imobiliária decorrente de 
investimentos públicos
▪ Limites máximos se relacionam 
a capacidade de infraestrutura 
do território
▪ Preço por m2 previamente 
definido (% do valor de mercado 
do solo)
▪ Conforme a estratégia 
urbanística, pode ser gratuita 
(ex: para HIS)
▪ Recursos captados devem ir 
para um Fundo de Urbanização 
com destinação definida
REVENDO CONCEITOS BÁSICOS
COMPONENTES DO VALOR DA TERRA URBANA
FONTE: LINCOLN INSTITUT
REVENDO CONCEITOS BÁSICOS
COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO
A adoção de um coeficiente único e unitário de edificação foi realizada ou
recomendada em diversas cidades brasileiras, porém outras cidades se
apropriaram da ideia de maneira diferente, seja adotando um coeficiente único
não unitário, seja adotando coeficientes de aproveitamento básicos diferenciados.
• deve ser entendida como condição prévia para a instituição da OODC e PEUC;
• deve ser observada a ideia de que quanto mais uniforme seja o CA básico,
maior a igualdade proporcionada às propriedades urbanas.
Coeficiente de Aproveitamento
•Existem três tipos: Básico, mínimo e máximo.
•Recomendação de que o Básico seja 1, ou seja, que a área construída equivalha a 
área do terreno (princípio do Solo Criado, Carta de Embú e resolução 148 do Conselho das Cidades).
•Máximo é até onde pode ser utilizado em conformidade à capacidade da 
infraestrutura do local. (importante se definir para utilização de instrumentos como a Outorga 
Onerosa do Direito de Construir :artigos 28 a 31 do Estatuto da Cidade)
•Mínimo é o patamar de referência a partir do qual se define que o imóvel não está 
cumprindo sua função social. (A caracterização dos imóveis subutilizados é necessária para 
utilização do instrumento do Parcelamento, Edificação ou Utilização Compulsório onde se define limite 
abaixo do qual o terreno é considerado subutilizado (Art. 5º, parágrafo 1º, inciso I, Estatuto da Cidade).
REVENDO CONCEITOS BÁSICOS
COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO
CA máximo
CA mínimo
= 1
REVENDO CONCEITOS BÁSICOS
COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO
Regulação do Uso e Ocupação do Solo
▪ Sentido de destinação das diferentes partes da cidade 
para os diferentes segmentos da sociedade
▪ Pode concentrar riqueza e oportunidades, ou operar 
contra a concentração
▪ Pode produzir uma cidade segregada, ou combater a 
segregação
Macrozoneamento
▪ Estabelece grandes diretrizes de ocupação para as diferentes zonas,
por exemplo: zona urbana, zona rural, zona de preservação de
vegetação nativa, zona central, zonas periféricas que devem receber
usos comerciais e de serviços para deixarem de ser bairros-
dormitório, zonas de urbanização prioritária.
▪ É a base para aplicar os demais instrumentos de regulação
urbanística.
▪ Diferentemente do zoneamento tradicional, o macrozoneamento não 
interfere em questões de vizinhança ou nas normas de ocupação de 
cada lote. 
▪ Estabelece também um direito de construção básico na cidade, que
servirá como base para aplicação dos novos instrumentos do
Estatuto.
O macrozoneamento deve
essencialmente demonstrar
uma classificação básica
de uso do solo: as áreas
urbanas, rurais, de
expansão e especiais (de
interesse cultural, social e
ambiental)
O macrozoneamento é o primeiro nível de definição das diretrizes territoriais do 
Plano Diretor, estabelecendo “um referencial espacial para o uso e a ocupação do 
solo na cidade, em concordância com as estratégias de política urbana” 
Macrozoneamento
Exemplo de Zoneamento
ZONEAMENTO E USO E OCUPAÇÃO DO SOLO
Definir os usos mais pertinentes para
cada território e sua relação com o
desenho da paisagem urbana, analisar a
dinâmica das atividades locais para
melhor definir parâmetros para
configuração, dimensionamento e
ocupação dos lotes.
Considerar a capacidade de suporte do
território (redes de infraestrutura) para
o estabelecimento de uma ocupação
compacta compatível com essa
capacidade, especialmente os sistemas
viário e de saneamento.
Zoneamento Plano Diretor São Paulo (2002)
Os zoneamentos definem conjuntos de território mesclando coeficientes 
urbanístiscos iguais e diferentes.
Nas ZEIS, zonas de especial interesse social, há alguns coeficientes 
urbanísticos incalculáveis. Outros devem ser determinados para a 
favorecer manutençao da ZEIS, em especial sua população.
Nas Zonas de Especial Interesse Cultural são previstos usos e coeficientes 
para manutenção dos tecidos urbanos originais
ZONEAMENTO E USO E OCUPAÇÃO DO SOLO
IPTU
SE REVERTE EM
OBRAS PARA TODA
ACOLETIVIDADE
IMPOSTO TERRITORIAL URBANO - IPTU
É O NOSSO CONDOMÍNIO URBANO
➢ No Estatuto da Cidade (Lei Federal
10.257/2001), o IPTU é identificado como um
instrumento de política urbana na modalidade
dos instrumentos tributários e financeiros
(art.4, IV, “a”)
IPTUIMPOSTO TERRITORIAL URBANO - IPTU
Esta alíquota, quanto mais elevada, majorará o tributo. Quando se possuem dados que evidenciam o
elevado lucro econômico, relacionado ao ponto comercial, pode-se pensar numa justiça, por ele lucrar mais, e
poder contribuir mais na manutenção do condomínio urbano de toda coletividade.
Se a alíquota é menor que 1 (um) o poder público está favorecendo ao contribuinte, como numa situação de
um imóvel tombado, cujo proprietário pode sofrer restrições econômicas, custos de manutenção, justificando
a adoção do IPTU cultural em muitas cidades onde proprietários de imóveis tombados tem IPTU diminuído
após comprovarem conservação do bem de interesse cultural.
Base de cálculo e alíquotas
A combinação de dois elementos - base de cálculo e alíquota - estabelece o montante a ser pago de imposto
(quantum a pagar). A espécie de um tributo é diretamente vinculada a sua base de cálculo, que é fator
determinante para a distribuição da carga tributária entre os contribuintes.
A base de cálculo do IPTU é o valor venal do imóvel (CTN, art. 33), entendido como o valor provável pelo
qual o imóvel seria transacionado em condições normais de mercado. O imposto resulta da multiplicação do
valor estimado para o imóvel multiplicado pela alíquota aplicável, expressa em porcentagem.
IPTU (R$) = valor venal (R$) * alíquota (%)
IMPOSTO TERRITORIAL URBANO - IPTU
O imposto que incide sobre os imóveis urbanos - Imposto sobre a Propriedade Predial e
Territorial Urbana (IPTU) - está previsto no art. 156, I, da Constituição Federal de 1988:
“Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre:
I - propriedade predial e territorial urbana; (...)”
Direito de superfície
▪ Torna o direito de construir na superfície, espaço aéreo ousubsolo do
terreno, independente do direito de propriedade, separando o
direito de propriedade e direito de construir
▪ Permite concessão do direito de superfície de um determinado
terreno
▪ Permite que o poder público possa cobrar das empresas
concessionárias de serviços públicos um valor pelo uso do espaço
aéreo ou do subsolo (ex: redes de eletricidade, telefonia, TV a cabo,
infovia, etc)
Solo Criado ou Outorga Onerosa do Direito de Construir
A Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC) é um instrumento da política urbana municipal,
instituído pelo Estatuto da Cidade, Lei Federal nº 10.257/01. Consiste na definição da cobrança de uma
contrapartida pelo exercício do direito de construir acima do coeficiente de aproveitamento básico
adotado pelos municípios para os terrenos urbanos, até o limite máximo de aproveitamento.
• Conforme o Art. 31 do Estatuto da Cidade, os 
recursos deverão ser aplicados para as seguintes 
finalidades:
I. regularização fundiária;
II. execução de programas e projetos habitacionais de 
interesse social; 
III. constituição de reserva fundiária;
IV. ordenamento e direcionamento da expansão 
urbana; 
V. implantação de equipamentos urbanos e 
comunitários; 
VI. criação de espaços públicos de lazer e áreas verdes;
VII. criação de unidades de conservação ou proteção 
de outras áreas de interesse ambiental;
VIII. proteção de áreas de interesse histórico, cultural ou 
paisagístico.
Outorga Onerosa de Direito de Construir
Outorga Onerosa de Direito de Construir
Sempre que o Plano Diretor do município delimitar áreas onde o direito de construir possa ser
exercido acima do Coeficiente de Aproveitamento - CA básico, incidirá a OODC sobre os terrenos
beneficiados. A lógica que embasa este critério é a de que os direitos adicionais ao definido pelo
CA básico não pertencem a cada proprietário, e sim à coletividade como um todo, e por isso são
passíveis de uma concessão, ou outorga, para sua utilização.
Conforme o Estatuto da Cidade, o coeficiente de aproveitamento básico poderá ser único
para toda a zona urbana, ou diferenciado para áreas específicas dentro da zona urbana (Art.
28 § 2º).
OODC – outorga onerosa do direito de construir 
PARCELAMENTO, EDIFICAÇÃO OU UTILIZAÇÃO COMPULSÓRIOS (PEUC)
E IPTU PROGRESSIVO NO TEMPO
O Parcelamento, Edificação ou Utilização Compulsórios (PEUC), o Imposto sobre a Propriedade
Predial e Territorial Urbana (IPTU) progressivo no tempo e a Desapropriação-Sanção são três
instrumentos previstos no Capítulo da Política Urbana da Constituição Federal (Art. 182),
regulamentados pelo Estatuto da Cidade, Lei Federal nº 10.257, de 10 de julho de 2001. Os três
instrumentos aplicam-se sucessivamente.
Um imóvel urbano cumpre sua função social quando atende aos parâmetros legais de ocupação do
solo e é efetivamente utilizado, abrigando usos e atividades definidos na legislação municipal.
A gestão do PEUC (e sucedâneos) compete 
aos municípios, cujos planos diretores 
devem delimitar as áreas urbanas onde o 
instrumento será aplicado, visando a 
induzir o adequado aproveita- mento da 
propriedade imobiliária urbana. 
À Lei Municipal específica, caberá fixar as 
condições e prazos para implementação da 
obrigação de parcelar, edificar ou utilizar.
TIPOLOGIA DE IMÓVEIS 
OCIOSOS
NÃO EDIFICADO
Imóvel com Coeficiente de Aproveitamento 
(CA) igual a 0
O QUE O PROPRIETÁRIO DEVE FAZER PARA CUMPRIR A FUNÇÃO SOCIAL 
DA PROPRIEDADE
SUBUTILIZADO
Imóvel com Coeficiente de Aproveitamento (CA) 
inferior ao mínimo estabelecido por lei
NÃO UTILIZADO
Edifícios ou outros imóveis 
desocupados
Utilizar
O CA mínimo deve ser
definido em lei pois é um
parâmetro que determina o
descumprimento da função
social do imóvel urbano
Esgotados os prazos estipulados na notificação para parcelamento, edificação ou utilização
compulsórios, sem que tenha havido atendimento por parte dos proprietários, os
municípios deverão aumentar a alíquota do IPTU por cinco anos consecutivos.
Para que isso ocorra, o Município precisará prever as alíquotas no plano diretor ou na lei
específica.
Depois dos cinco, anos, se o proprietário não atender a determinação promover a função
social o imóvel é desapropriado com títulos da dívida pública: DESAPROPRIAÇÃO SANSÃO
Evolução dos valores de IPTU nos casos de duplicação anual das alíquotas de progressividade
Imóvel com alíquota ordinária de IPTU = 0,30% (sobre o valor venal do imóvel) Valor venal 
do imóvel: r$ 1.000.000,00
Valor do IPTU: R$ 3.000,00
Cálculo do IPTU considerando a incidência da progressividade no tempo:
1º ano
0,30%
x 2
0,60%
R$ 6.000,00
2º ano
0,60%
x 2
1,20%
R$ 12.000,00
3º ano
1,20%
x 2
2,40%
R$ 24.000,00
4º ano
2,40%
x 2
4,80%
R$ 48.000,00
5º ano
4,80%
x 2
9,60%
R$ 96.000,00
anos seguintes
9,60%
R$ 96.000,00
PARCELAMENTO, EDIFICAÇÃO OU UTILIZAÇÃO COMPULSÓRIOS (PEUC)
E IPTU PROGRESSIVO NO TEMPO
Direito de Preempção
▪ Demarcação de regiões na cidade onde o poder público municipal tem
preferência na aquisição de imóvel urbano no caso de ele ser
ofertado no mercado
▪ Pode facilitar a realização de planos urbanos a médio e longo prazo
▪ As áreas devem estar assinaladas no Plano Diretor
Poderá ser exercido sempre que o poder 
público necessitar de áreas para:
▪ Regularização Fundiária
▪ Programas de H.I.S.
▪ Reserva Fundiária
▪ Expansão Urbana
▪ Equipamentos Urbanos
▪ Espaços Públicos
▪ Preservação Ambiental
▪ Preservação Patrimônio Histórico 
PODER PÚBLICO TEM 
PREFERÊNCIA DE 
COMPRA
Consórcio Imobiliário
▪ Associação entre o proprietário de terras e o poder público que pode ser
solicitada pelo proprietário inclusive se ele já tiver tido um imÓvel
notificado no PEUC
▪ O proprietário cede a terra urbana ao poder público, que realiza um
empreendimento e devolve ao proprietário unidades construídas (casas ou
apartamentos) no valor da terra cedida.
▪ O Consórcio Imobiliário é facultativo.
▪ Pode ser realizado em parceria com os proprietários destas áreas e/ou com
loteadores ou construtores.
INVESTIMENTO
PÚBLICO
CONTRIBUIÇAO DE MELHORIA - CM
A contribuição de melhoria é um tributo para recuperação das mais valias decorrente de obras 
públicas presente na nossa legislação desde a década de 1960 - DECRETO-LEI Nº 195, DE 24 DE 
FEVEREIRO DE 1967.
No Código Tributário Nacional a contribuição de melhoria está descrita nos artigos 81 e 82.
Consórcio Imobiliário
- Passo 1: Audiência Pública com a população a ser beneficiada dando conta dos projetos 
técnicos; memoriais descritivos; orçamentos e áreas de abrangência.
- Passo 2: Envio de projeto de lei específica para cada obra para a Câmara Municipal de 
Vereadores composto por projetos técnicos; memoriais descritivos; orçamentos e áreas de 
abrangência.
- Passo 3: Elaboração de laudo estimativo da valorização imobiliária decorrente da obra 
pública e cálculo de planilha estimativa dos valores individuais da CM, definindo o fator de 
absorção (percentual do custo da obra a ser absorvido pelos beneficiários da mesma);
- Passo 4: Publicação do Edital de Notificação da Obra dando conta dos custos; fator de 
absorção e valores estimados de CM.
- Passo 5: Execução da obra pública.
- Passo 6: Publicação do Edital de Lançamento de CM.
Áreas que receberam potencial
.
•Definição de áreas passíveis à preservação e conservação do patrimônio cultural e 
ambiental.
•áreas que negociaram o direito de construir, que foi por sua vez, revertido investimentos de 
reabilitação
•Definição de áreas que comportam adensamento.
TDC – Transferência do Direto de Construir 
TRANSFERE O DIREITO DE EDIFICAR DE UM LUGAR PARA 
OUTRO. Ambos identificados em legislação, como plano diretor
Experiênciasbrasileiras
▪ Belo Horizonte (1996): transferência do potencial entre proprietários
privados para área de mesmo zoneamento. Dificuldade, pois essas áreas
não são os focos de interesse do mercado.
▪ Natal (1994): não coloca limites à verticalização, relaciona-os com a
infraestrutura e características físicas da área. Provocou uma acentuada
verticalização, comprometendo a circulação de ar e mudança da
temperatura nas ruas.
▪ Curitiba (1982):
▪ no caso de imóveis particulares, o proprietário deve restaurar para
receber o potencial construtivo. Proprietário geralmente se associa ao
empreendedor interessado em receber o potencial;
▪ no caso de imóveis públicos, o valor do restauro é transformado em cotas
(R$XX/m2) e essas vendidas;
▪ também pode ser usada na implantação de sistema viário, onde o
proprietário atingido recebe a transferência de potencial para o restante
do terreno ou para outra área.
Transferência de potencial construtivo
Uma ZEIS é uma área da cidade que fica destinada pelo Plano Diretor
para abrigar moradia popular.
As ZEIS servem para:
▪Reservar terrenos ou prédios vazios para moradia popular
▪Facilitar a regularização de áreas ocupadas
▪Facilitar a regularização de cortiços
O zoneamento ZEIS reserva espaço para moradia popular em áreas com
boa infraestrutura.
Aí fica mais fácil para a prefeitura exigir que nela sejam construídas
moradias populares.
ZEIS - Zonas especiais de interesse social
ZEIS: instrumento estratégico para garantir solo urbanizado para habitação de 
interesse social por meio da regulação prévia pelo poder público.
Zonas Especiais de Interesse 
Social em áreas ocupadas
Garantia de posse das 
famílias para futura ação 
de urbanização e 
regularização fundiária
Zonas Especiais de Interesse 
Social em áreas vazias
Reserva de áreas para 
futura provisão de 
habitação de interesse 
social (MCMV)
ZONA ESPECIAL DE INTERESSE SOCIAL
ZEIS - Zonas especiais de interesse social
Vila Telebrasília
ZEIS - Zonas especiais de interesse social
Vila Estrutural
ZEIS - Zonas especiais de interesse social
▪ Viabilizam a regularização de áreas encortiçadas, favelas e 
loteamentos clandestinos
▪ São perímetros dentro da área urbanizada onde valem regras 
específicas de urbanização, permitindo a regularização urbanística
▪ Criam reservas de terras para a Habitação de Interesse Social
Operações Urbanas
▪ Definição de áreas para requalificação urbana e/ou implementação de 
projetos específicos
▪ Define-se o projeto (usos, volumetria, investimentos requeridos)
▪ Vende-se potencial adicional ao direito básico e utilizam-se regras 
específicas de uso e ocupação do solo
▪ Os recursos formam um Fundo de Operação que financia os 
investimentos 
OUC - OPERAÇAO URBANA CONSORCIADA
Tem por objetivo alcançar transformações urbanísticas estruturais, melhorias 
sociais e a valorização ambiental.
Poder público + Proprietários + Usuários 
permanentes + Investidores
Perímetro Descontínuo da Op. Urbana
Operações Urbanas