Mudanças da Lei 8245 - EXPLICAÇÃO

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Artigo 4º Trata do rompimento do contrato pelo locatário. A nova redação determina que seja paga multa em proporção ao período de cumprimento do contrato, ou, caso não exista esse acordo, a que for judicialmente estipulada.
Artigo 12º Além de substituir o termo “sociedade concubinária” por “união estável”, a nova redação do artigo 12 explicita que a locação residencial prosseguirá com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel em caso de separação. O texto original da Lei 8245/91 menciona apenas “locação”, enquanto que o novo texto trata da “locação residencial”, o que nos parece mais apropriado.
O artigo também prevê que dissoluções familiares e a morte do locatário devem ser informadas por escrito ao locador e, se for o caso, ao fiador, para transferência da locação. O fiador tem 30 dias, a contar do recebimento da comunicação, para exonerar-se de suas responsabilidades, mas continua a responder pelo crédito por um período de 120 dias.
Vale aqui uma crítica quanto à estipulação de uma obrigação para a qual não se tem clareza: a penalidade decorrente de sua eventual infração. E se o locatário não comunicar a transferência da locação dentro do prazo de 30 dias? Poderia o locador caracterizar o fato como infração de contrato e, assim, denunciar a locação e despejá-lo do imóvel? Caberia cobrança da multa contratual.
Parece-nos que o locador poderia, em tese, não reconhecer a transferência e despejar o ocupante; ou ainda, reconhecer a transferência, mesmo que comunicada fora do prazo, mas aplicar a multa contratual por infração a dispositivo legal.
Quanto à falta de comunicação ao fiador, caberia a este tentar se valer da prerrogativa de exonerar-se das responsabilidades da fiança adotando, no entanto, como data inicial de sua desoneração aquela a partir da qual deveria o ocupante haver comunicado o fato a ele.
Artigo 39º A nova redação desse artigo ratifica a Lei 8245/91 e reafirma que garantias prestadas em um contrato de locação continuam em vigor mesmo depois de o prazo do contrato expirar - ou seja, que a locação continue a vigorar pelo chamado “prazo indeterminado” -, estendendo-se até a efetiva devolução do imóvel.
Artigo 40º Referente à substituição do fiador, teve o termo “recuperação judicial” (nova forma de concordata trazida com a nova Lei de Falências) acrescentado ao texto, assim como um inciso que garante ao fiador o direito de se desonerar nos casos de locação que vigoram por prazo indeterminado. Foi acrescentado ainda o parágrafo que deu ao locador a prerrogativa de notificar o locatário para apresentar, no prazo de 30 dias, nova garantia, sob pena de perder a locação.
Artigo 59º Trata das ações de despejo sofreu mudanças significas no que se refere às situações para concessão de liminares para desocupação do imóvel no prazo de 15 dias:
• necessidade de realização de reparos urgentes no imóvel determinados pelo poder público;
• término do prazo de 30 dias para o locatário apresentar nova garantia locatícia;
• término do prazo da locação não-residencial e instauração da ação de despejo dentro do prazo de 30 dias a contar da data final do contrato;
• falta de pagamento de aluguel e dos respectivos encargos nos casos de locação desprovida de garantia. Neste caso, o novo texto prevê a possibilidade de quitação da dívida, cabendo ao locatário efetuar o pagamento integral no prazo de 15 dias concedidos para a desocupação voluntária.
Artigo 62º Importantes alterações nos dispositivos que tratam das ações de despejo por falta de pagamento foram introduzidas e provavelmente servirão para reduzir a morosidade dos processos judiciais:
o despejo poderá ser decretado se o locatário deixar de pagar, não apenas o aluguel, mas quaisquer outros tipos de encargos da locação, bem como o aluguel provisório ou as diferenças de aluguéis;
a lei passou a autorizar a cumulação da ação de despejo por falta de pagamento com a cobrança dos aluguéis e demais encargos vencidos e não pagos. Nesse caso, o locatário será responde ao pedido de rescisão da locação, e o locatário e o fiador respondem ao pedido de cobrança;
fica estabelecido o prazo de 15 dias, contados a partir da data da citação, para que locatário e fiador façam o pagamento do débito atualizado;
a nova redação da lei também não dá ao locatário a possibilidade de quitar uma nova dívida caso já tenha utilizado esse recurso nos 24 meses anteriores à ação.
Artigo 63º Estabelece que julgada a ação de despejo, o juiz fixará o prazo de 30 dias para a desocupação voluntária do imóvel. Entretanto, o parágrafo primeiro deste artigo reduz o prazo para 15 dias caso:
tenham decorrido mais de quatro meses entre a citação e a sentença de 1o instância;
o despejo tenha sido decretado com fundamento em infração de cláusula contratual ou falta de pagamento
em casos de locação por prazo indeterminado em que o proprietário já tenha denunciado a locação e concedido o prazo de 30 dias para desocupação do imóvel.
Artigo 64º Ao tratar da caução a ser prestada nos casos de execução provisória de sentença que decretar o despejo do locatário, o novo texto reduziu o valor para não inferior a seis meses e nem superior a 12 meses do aluguel. (A execução da sentença é provisória porque foi dada em primeira instância e pode ser alterada por recurso de apelação. Porém, como até o julgamento da apelação o despejo já foi executado, o locador deve pagar uma caução para indenização do locatário despejado.) Também foi ampliada a aplicação dessa caução para todas as hipóteses de despejo fundado em infração de cláusula contratual ou falta de pagamento.
Artigo 68º Além de adequar a terminologia do rito sumário (e não mais sumaríssimo), o novo texto altera o inciso II do artigo 68 e deixa mais claro a aplicação do chamado aluguel provisório que passa a ser fixado em audiência de conciliação, e não de instrução e julgamento. (Em uma ação para revisão de um aluguel, o juiz determina um valor provisório até que haja uma conclusão com a definição do valor definitivo.) As alterações nos incisos IV e V deste artigo, de caráter processual, também atendem melhor a expectativa de maior celeridade no julgamento da questão.
Artigo 71º Responsável pela definição das condições renovação dos contratos, traz uma única alteração e agora obriga o locatário a comprovar a idoneidade financeira do fiador, ainda que seja o mesmo que tenha garantido o contrato a ser renovado.
Conclusão
Vale observar que as situações de litígio entre proprietários e inquilinos, nos últimos anos, restringem-se, na maioria das vezes, na questão da falta de pagamento do aluguel e respectivos encargos. Há cada vez menos ações judiciais que tenham por objeto a revisão do valor do aluguel, despejo por infração contratual e despejo ordinário.
Portanto, havendo melhores condições de satisfação do crédito proveniente de contrato de locação, e estando a própria locação resguardada por uma efetiva garantia, não resta dúvida que mais imóveis serão disponibilizados ao mercado, facilitando a escolha pelo locatário e a própria negociação do valor.
Em paralelo, há também a expectativa da redução dos juros que, se mantidos na casa de 7% a 8% ao ano, servem como mais um estimulo para que os investidores destinem seus recursos para o mercado da locação, na medida em que podem obter rendimentos anuais entre 8% e 10%, além do fato de ter um patrimônio que, historicamente, acompanha a correção monetária dos índices inflacionários. Ademais, se a locadora for pessoa jurídica, esta poderá adotar o regime do lucro presumido e ser tributada em uma alíquota menor do que a aplicada os rendimento financeiros.