Civil III - Teoria Geral dos Contratos

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Direito Civil III- II GQ – Aula 01 - Artigos 472 – 480
 Da extinção dos Contratos
A extinção de um contrato indica que o contrato perdeu a sua eficácia, que chegou ao fim, que se encerraram os seus efeitos, já que a expectativa que se tem, ao celebrar um contrato, é que ele se extinga. A razão de ser de toda obrigação é o seu cumprimento, isso significa dizer que ele é celebrado para ser extinto. ESSE É O MODO REGULAR PARA QUE OS CONTRATOS SE EXTINGAM. 
Quando se é celebrado um contrato, seja em qual polo o sujeito esteja, ele tem a expectativa de que a prestação será cumprida, se é credor, vai esperar que o devedor cumpra, sendo devedor tem a expectativa de que o credor vai cumprir a sua parte. Em regra geral, tem-se a expectativa de que aquilo que foi estabelecido será cumprido. Trata-se da segurança das relações obrigacionais, da segurança das relações sociais.
Quando se assume o compromisso de cumprir determinada prestação se faz observando os seus próprios meios, vou pagar porque vou receber de fulano de tal.
A extinção é o termo final de um contrato, é a tendência natural de todo contrato.
Os contratos se extinguem pelo decurso do prazo, quando ocorre a prescrição, ou pelos modos especiais de extinção de obrigações, como previsto no Livro dos Direitos das Obrigações – parte geral – pela realização de um pagamento especial, mas, ao disciplinar a extinção dos contratos, o legislador contemplou alguns modos, que chamaríamos de modos especiais de extinção dos contratos; não são os comuns, os corriqueiros. 
Os contratos podem se extinguir por outros modos que não, simplesmente, os comuns. Entre os comuns temos o cumprimento da obrigação.
O PRIMEIRO MODO É CHAMADO DE DISTRATO
Distrato é a resilição bilateral, é o modo de extinção em razão da vontade.
Distrato é o oposto do contrato. Quando se quer fazer surgir um vínculo jurídico entre duas pessoas, o consenso é chamado de contrato. Quando as pessoas querem extinguir o vínculo contratual, o consenso para extinção é chamado distrato.
JURIDICAMENTE, DISTRATO É O ACORDO PARA O DESFAZIMENTO DE UM CONTRATO. Na linguagem comum chamamos de rescisão. Na linguagem jurídica chamamos o desfazimento de um contrato de distrato. O DISTRATO É SEMPRE BILATERAL, OU SEJA, PARA HAVER DISTRATO É PRECISO QUE HAJA CONSENSO, É A RESILIÇÃO BILATERAL.
Exemplo: Contrato de locação de imóvel por três anos. Se é contrato foi estabelecido tendo por base a manifestação de vontade das partes. O vínculo subsistirá desde que não haja nenhuma causa extintiva do vínculo. Mas, da mesma forma que as partes chegaram ao consenso para constituir o vínculo, elas, em consenso, também podem desfazer o contrato antes do prazo. Havendo acordo de vontade entre as partes para distratar, nenhuma das duas assume qualquer responsabilidade.
 A rigor, qualquer contrato pode ser destratado, pode desfeito, pode ser extinto por uma resilição bilateral. Resilição é o desfazimento, que pode ser bilateral ou unilateral.
Resilição bilateral é a decorrente de um consenso; quando ambos os contratantes querem o desfazimento do vínculo. 
O único requisito para o distrato, que está no artigo 472. É que se faz pela mesma forma exigida para o contrato. Se o contrato é solene, o distrato tem que ser solene. Se o contrato é não solene, o distrato pode ser não solene. A MESMA FORMA EXIGIDA PARA O CONTRATO DEVE SER OBEDECIDA NO DISTRATO. Na prática, soleniza-se mais o distrato que o contrato, como garantia de prova para o desfazimento do vínculo. 
Ex.: No caso do aluguel não há necessidade de formalização, mas, quando ocorre a resilição é comum que se faça um distrato solene para que se comprove que houve o desfazimento do vínculo. 
Art. 472. O distrato faz-se pela mesma forma exigida para o contrato.
A resilição unilateral é aquela que se dá por iniciativa de apenas um dos contratantes, diferentemente da resilição bilateral, que é admitida em todos os contratos, porque do mesmo modo que as partes podem fazer o vínculo, podem desfazê-lo. Na resilição unilateral apenas um dos contratantes tem a iniciativa e pode extinguir o vínculo contratual .
Art. 473. A resilição unilateral, nos casos em que a lei expressa ou implicitamente o permita¹, opera mediante denúncia notificada à outra parte.
Parágrafo único. Se, porém, dada a natureza do contrato, uma das partes houver feito investimentos consideráveis para a sua execução, a denúncia unilateral só produzirá efeito depois de transcorrido prazo compatível com a natureza e o vulto dos investimentos.
Não é todo contrato que permite resilição unilateral, ela só é permissível nos casos em que a lei permite. Se fosse em qualquer circunstância, haveria dano à segurança do contrato. Lembrem-se da definição de Kelsen, "contrato, é norma jurídica particular", o que significa dizer que DEVE ser cumprido; o contrato obriga. Essa é a regra geral, mas, em situações excepcionais há situações, indicadas por lei, em que uma das partes pode tomar a iniciativa de promover a resilição unilateral do contrato.
Sempre que, em um contrato, se estipular cláusula de arrependimento, a parte a quem é conferida essa prerrogativa pode promover a resilição unilateral do contrato. A cláusula de arrependimento é estabelecida de comum acordo. Ex.: Se eu celebro um contrato com cláusula de arrependimento, dizendo que eu posso me arrepender e desfazer o contrato, a outra parte, ao aceitar essa condição, não pode se opor à resilição unilateral do contrato.
Em algumas hipóteses, a prerrogativa de promover a resilição unilateral é assegurada explícita ou implicitamente por disposição legal.
Um contrato em que temos presente essa possibilidade é o contrato de locação predial urbana. A lei do inquilinato (L8245/91) traz algumas hipóteses de resilição unilateral: 
 Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:
        I - Nos casos do art. 9º;
        II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu     emprego;
        III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
        IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;
        V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.
        § 1º Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser judicialmente demonstrada, se:
        a) O retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado nas mesma localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente;
        b) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio.
        § 2º Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante deverá comprovar ser proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.
A locação de imóvel residencial por prazo indeterminado, quando completado cinco anos, a parte pode rescindi-lo independentemente da vontade do outro, a parte pode rescindir o contrato unilateralmente. 
Denúncia vazia - é a mesma coisa que denuncia oca, é a chamada denúncia imotivada. Ocorre quando, por exemplo, o indivíduo diz que não quer mais o aluguel do imóvel, sem motivar. Ex.: Passado o prazo de cinco anos, o locador pode solicitar o imóvel locado sem dar razões, quer só para desocupar o imóvel.
Denúncia cheia ou motivada - ocorre quando se rescinde o vínculo contratualdando motivo para tal. Ex.: Indivíduo não paga o aluguel, o locador pode pedir a rescisão da locação. Seria uma denúncia motivada – o cara não pagou o aluguel.
Sempre que em um contrato a parte puder rescindir o contrato unilateralmente teremos a denúncia vazia. 
Na locação comercial por prazo indeterminado, a qualquer tempo, qualquer das partes pode rescindir a locação. 
NOTA: os cinco anos de que fala o artigo diz respeito a contratos com prazo indeterminado ou com prazo de 30 meses, de modo que, se o prazo estipulado no contrato for de 07 anos não pode acontecer a resilição unilateral. É fundamental que tenhamos uma razão legal para resilição unilateral.
Então, o contrato se extingue com a denúncia notificada à outra parte. Há uma situação excepcional prevista no P.U. do artigo 473.
Art. 473. A resilição unilateral, nos casos em que a lei expressa ou implicitamente o permita, opera mediante denúncia notificada à outra parte.
Parágrafo único. Se, porém, dada a natureza do contrato, uma das partes houver feito investimentos consideráveis para a sua execução, a denúncia unilateral só produzirá efeito depois de transcorrido prazo compatível com a natureza e o vulto dos investimentos.
Exemplo: Aluga-se uma loja para instalar um comércio. O prédio está em ruínas. Quando alugo, tenho que fazer investimentos para viabilizar a utilização do imóvel. Celebra-se a locação do imóvel comercial por tempo indeterminado. A locação de imóvel comercial por tempo indeterminado permite a qualquer das partes a denúncia da locação a qualquer momento. Não obstante a lei assegurar ao locador o pedido de retomada a qualquer tempo, esse dispositivo abre uma exceção, a de que a denúncia só terá efeito quando compatível com os investimentos feitos pelo locatário. Somente após o decurso do prazo que permite a retomada dos investimentos feitos pelo locatário é que a lei confere ao locador a prerrogativa de resilição unilateral. Se não fosse assim haveria um enriquecimento sem causa. Não precisa que a benfeitoria seja necessária, basta que ela viabilize a utilização do imóvel.
É fundamental que se considere que, não obstante a prerrogativa de resilição unilateral que, em algumas hipóteses, confere-se aos contratantes, só é possível em algumas situações específicas, porque, a rigor, o princípio básico dos contratos é o Pacta sunt servanda (o acordo deve ser cumprido). Somente nas situações em que a lei admite a resilição unilateral a denúncia - que é a forma de resilição unilateral - é possível. A princípio, o contrato deve ser cumprido na forma como foi pactuado.
A resilição bilateral pode acontecer a qualquer momento.
Pergunta: Posso dizer que a rescisão pode ser considerada como distrato? NÃO. DISTRATO É UMA FORMA DE RESCISÃO, TAMBÉM CHAMADA DE RESILIÇÃO BILATERAL. 
A SEGUNDA FORMA DE EXTINÇÃO DE UM CONTRATO É A RESOLUÇÃO POR CLÁUSULA RESOLUTIVA. 
Cláusula resolutiva é uma motivação que justifica a extinção do contrato. A extinção do contrato baseada em cláusula resolutiva é possível quando houver descumprimento de obrigação prevista no contrato, sendo essa motivação indicada para extinção do contrato.
Exemplo: Locação. A aluga um imóvel indicando expressamente no contrato que a finalidade da locação é exclusivamente residencial. No contrato fica estabelecido que o descumprimento de tal indicação implica na extinção de contrato. Então, se o locatário faz da casa um escritório, o locador pode rescindir o contrato, extinguindo-o, alegando violação à cláusula resolutiva. O pedido para extinção do contrato seria baseado numa cláusula resolutiva. 
A lei do inquilinato diz que ação para retomada de imóvel alugado é ação de despejo. 
Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.
Quando há uma cláusula resolutiva, confere-se à parte lesada a prerrogativa de rescindir o contrato. É um ato voluntário. Se a pessoa quiser pode exigir o cumprimento da obrigação do contrato e exigir por perdas e danos. A denúncia é promovida, quando se trata do artigo 474:
Art. 474. A cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita depende de interpelação judicial.
A TERCEIRA CLÁUSULA DE EXTINÇÃO DAS OBRIGAÇÕES É A EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO. 
Ao ver do professor exceção de contrato não cumprido não deveria ser considerado como causa de extinção de um contrato. 
Exceção de contrato não cumprido se dá quando uma parte não pode exigir da outra o cumprimento de sua obrigação se ela estiver inadimplente. Exemplo: a contrata um pintor para repintar a casa – eu não cumpro minha obrigação porque você está inadimplente. No contrato de empreitada A se obriga a dar uma entrada para que o pintor comece o serviço. Enquanto A não pagar a entrada, ele não pode cobrar nada do pintor. 
Art. 476. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.
Ex.: Cliente compra um apartamento, paga a metade e fica acordado que o restante será pago quando da celebração do contrato definitivo – assinatura da escritura. No dia marcado para assinar o contrato definitivo, a outra parte não vai assinar. Então, a cliente não paga o restante do valor do imóvel. O credor entra com demanda para rescindir a compra e venda. O professor, na contestação, alegou exceção de contrato não cumprido. A ação foi julgada improcedente, o juiz não rescindiu o contrato.
A QUARTA CAUSA DE EXTINÇÃO DE CONTRATO É A RESOLUÇÃO POR ONEROSIDADE EXCESSIVA.
É a prerrogativa conferida a uma das partes nos contratos de execução continuada ou diferida, quando a prestação se tornar excessivamente onerosa. Essa possibilidade de extinção se dá nos contratos comutativos, nos quais deve prevalecer o equilíbrio das prestações. Essa cláusula ou motivação da rescisão confere à outra parte, a prerrogativa de evitá-la, modificando as condições do contrato.
Exemplo: Estamos vivenciando uma elevação da cotação da moeda norte-americana que é utilizada em muitos tipos de contratos. Até o ano passado a pessoa tinha como pagar a prestação cotada em dólar, mas com a alta, a pessoa pode não ter mais condições de pagar. Isso se chama onerosidade excessiva, é uma situação que torna a prestação impossível de adimplemento para as partes. A parte que está suportando o ônus pode pleitear a revisão do contrato, é a cláusula Rebus Sic Stantibus (teoria da imprevisão). O ideal é que se adeque a prestação para a possibilidade de pagamento do devedor; o ideal para resolver tal situação é que se alongue o prazo, ao invés de pagar em 10 meses, pagaria em 14.
Contrato de execução imediata ou instantânea é aquele 
“em que a solução se efetua de uma só vez e por prestação única, tendo por efeito a extinção cabal da obrigação.
 Exemplo típico é a venda à vista.Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.
Demais artigos:
Contrato de execução diferida ou retardada é aquele “em que a prestação de uma das partes não se dá de um só jato, porém a termo, não ocorrendo 
a
 extinção da obrigação enquanto não se completar a 
solutioArt. 477. Se, depois de concluído o contrato, sobrevier a uma das partes contratantes diminuição em seu patrimônio capaz de comprometer ou tornar duvidosa a prestação pela qual se obrigou, pode a outra recusar-se à prestação que lhe incumbe, até que aquela satisfaça a que lhe compete ou dê garantia bastante de satisfazê-la.
Art. 479. A resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a modificar equitativamente as condições do contrato.
Art. 480. Se no contrato as obrigações couberem a apenas uma das partes, poderá ela pleitear que a suaprestação seja reduzida, ou alterado o modo de executá-la, a fim de evitar a onerosidade excessiva.