Resumo Usucapião

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REGISTRO DE IMÓVEIS
A aquisição da propriedade pode ser originária ou derivada
→Originária: quando a propriedade é adquirida sem vínculo com o dono anterior, de modo que o proprietário sempre vai adquirir propriedade plena, sem nenhuma restrição, sem nenhum ônus (ex: acessão, usucapião e ocupação).
→Derivada: quando decorre do relacionamento entre pessoas (ex: contrato registrado para imóveis, contrato com tradição para móveis, sucessão hereditária) e o novo dono vai adquirir nas mesmas condições do anterior (ex: se compra uma casa com hipoteca, vai responder perante o Banco; se herda um apartamento com servidão de vista, vai se beneficiar da vantagem).
1 -SISTEMAS REGISTRAIS
Sistema francês: basta o título aquisitivo. O contrato de compra e venda transmite a propriedade. O cartório de imóveis existe na França, mas é um ato opcional da parte. O contrato por si só transmite a propriedade. O registro visa apenas à produção de efeitos perante terceiros. O registro, lá, é mais ligado à pessoa do que ao bem em si. CONSENSO ENTRE AS PARTES E INDEPENDE DE REGISTRO
Sistema alemão: o registro é constitutivo e abstrato (uma vez registrado, se desliga do título que lhe deu origem).
Sistema romano (usado no BRASIL): é constitutivo e causal (permanece vinculado ao título que lhe deu origem). É preciso um título e um modo, um modo solene. Título + modo = propriedade.
O título é a causa. Muitas vezes as pessoas falam: “a que título você entrou naquele imóvel?” Na verdade ela quis dizer: “qual a causa?” Locação, ou adquiri e tenho o registro, ou o governo me deu o lote, etc. Tanto isso é verdade que os romanos diziam que o título aquisitivo é a causa remota da aquisição do direito de propriedade. O modo é a causa próxima. 
E não basta o modo; ele tem que ser solene.
→ TÍTULO AQUISITIVO: conceito de título aquisitivo? É um ato jurídico, primeiramente. Tem o fim de transmitir o domínio, mas não o faz prontamente. Que atos jurídicos são esses que têm a finalidade de transmitir propriedade? Pode ser a dação em pagamento, doação, compra e venda, testamento causa mortis, permuta, etc. Locação não, por motivos óbvios: é a entrega temporária da coisa. 
Precisamos saber que esse ato tem uma forma. Quando falamos em ato jurídico constitutivo de um direito real, a lei exige dele uma forma. Qual é? A forma pública. É um ato jurídico constitutivo do direito real. É a famosa escritura pública. 
→MODO SOLENE: qual é? O registro. Temos o ato de vontade, que é o título, e a execução desse ato de vontade, que é o registro. Não basta a vontade; precisamos do modo para adquirir a propriedade no Direito Brasileiro.
“Quem registra é dono.” – frase popular.
Esse foi o sistema romano, adotado no Brasil.
2- PRINCÍPIOS
2.1 Princípio da Inscrição: é o ato constitutivo dos direitos reais, antes do registro (inscrição) tem-se apenas apenas direito de crédito.
Por este princípio, “a transmissão de direito real por ato inter-vivos somente se opera mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis”.
Em outros termos, significa dizer que a constituição, transmissão, modificação ou extinção dos direitos reais sobre imóveis só se operam entre vivos, mediante sua inscrição no registro. Ainda que uma transmissão ou oneração de imóveis haja sido estipulada negocialmente entre particulares, em verdade, só se consumará para produzir o deslocamento da propriedade do de direito real do transferente ao adquirente pela inscrição.
Indicação expressa prevista no atual Código Civil:
CC“Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.
CC .Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
2.2 Princípio da Fé-Pública: há uma presunção relativa de que o adquirente continua a ser O dono do imóvel, até que se intente ação e se decrete a invalidade dos registros.
presume-se que o registro exprima a verdade; o cartório deve ser bem organizado e os livros bem cuidados, cabendo ao Juiz fiscalizar o serviço; os livros são acessíveis a qualquer pessoa.
CC .Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. § 2o Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.
2.3 Princípio da Continuidade: o registro obedece a uma seqüência lógica, sem omissão, de modo que não se pode registrar em nome do comprador se o vendedor que consta no contrato não é o dono que consta no registro; muita gente desconhece a importância do registro, ou então para não pagar as custas, só celebra o contrato de compra e venda; aí fica transmitindo posse de um para outro; quando finalmente alguém resolve registrar, não encontra mais o dono, aí o jeito é partir para a usucapião
Lei. 6015/73. Art. 237 - Ainda que o imóvel esteja matriculado, não se fará registro que dependa da apresentação de título anterior, a fim de que se preserve a continuidade do registro.
2.4 Princípio da Especialidade: tornar o bem inconfundível, único, com descrição precisa. No registro imobiliário, faz-se mister a perfeita e coincidente identificação do imóvel, quer seja ele urbano ou rural, e do titular do direito real nos documentos, o que se dá através da indicação objetiva e precisa das características, confrontações, medidas e da qualificação completa dos titulares dos direitos reais.
Obs.: até 2004 exigia-se ação judicial para retificar a descrição de área, após 2004 posso retificar administrativamente. 
2.5 Princípio da Prioridade: os direitos reais são criados em ordem cronológica, o art. 182 da Lei de Registros Públicos aduz que "todos os títulos tomarão, no Protocolo, o número de ordem que lhes competir em razão da seqüência rigorosa de sua apresentação". Tal dispositivo visa assegurar a prioridade dos títulos apresentados a registro.
O princípio de prioridade significa que, num concurso de direitos reais sobre um imóvel, estes não ocupam o mesmo posto, mas se graduam ou classificam por uma relação de precedência fundada na ordem cronológica do seu aparecimento: prior tempore potior jure. Conforme o tempo em que surgirem, os direitos tomam posição no registro, prevalecendo os anteriormente estabelecidos sobre os que vierem depois. Trata-se de um princípio explícito que é exposto na Lei de Registros Públicos, se não vejamos:
“Artigo 186. O número de ordem determinará a prioridade do título, e esta a preferência dos direitos reais, ainda que apresentados pela mesma pessoa de um título simultaneamente.”
Entretanto, essa precedência não existe num plano de forma infinita, ou seja, não é uma regra absoluta a ser levada em consideração. Isso, porque só há na medida em que o título está apto para registro, ou caso haja alguma exigência feita pelo Registrador, ser sanada e o mesmo ser apresentado dentro do prazo de validade da prenotação, firmado em 30 (trinta) dias, consoante inteligência do artigo 205 da LRP.
2.6 Princípio da legalidade: impõe ao Oficial do Registro de Imóveis o exame prévio da legalidade, validez e eficácia dos títulos, a fim de obstar o registro de títulos inválidos, ineficazes ou imperfeitos. Os títulos dotados de algum óbice legal não podem ser objetos de registro, podendo o Oficial ou seu preposto fazer exigências por escrito para que o título seja convalidado (arts. 198 e 289, da Lei nº 6.015/73).
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DA AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL
Sabemos que a aquisição proprietária exige título e modo. Existe uma frase de Pontes de Miranda que diz: “em toda aquisição de direito,há um sujeito que o adquire, o objeto sobre o qual recai a aquisição, e o modo pelo qual se adquire o direito, sempre perante alguém.” 
Falamos aqui em modos aquisitivos. De quê? Propriedade. Por isso precisamos de sujeito, objeto e modo. No Direito Brasileiro, em relação aos modos aquisitivos proprietários tradicionais, temos:
O registro;
A acessão e
A usucapião.
USUCAPIÃO
1- CONCEITO : a palavra usucapião vem de duas palavras: usus + capere, que significa “tomar pelo uso”. Não é direito, mas modo de se adquirir direito. No nosso caso, adquirir o direito de propriedade. Tomar pelo uso, mas não simplesmente isso. É tomar pelo uso prolongado da coisa. Esse é o sentido originário da palavra usucapião. 
→ prescrição aquisitiva, regulada pelo direito das coisas, é modo ORIGINÁRIO de aquisição da propriedade e de outros direitos reais, suscetíveis de exercício continuado.
Usucapião: é forma de aquisição originária. Por quê? Porque não há relação de transmissão entre o proprietário anterior da coisa usucapida. E por que não há? Porque o possuidor adquire por fato próprio, contra o proprietário. A relação é de oposição, e não de transmissão! Basta atender aos requisitos.
2- PRESSUPOSTOS DA USUCAPIÃO 
2.1 Coisa hábil: o objeto da usucapião deve ser hábil a ser usucapida, deve ser um BEM PARTICULAR imóvel ou móvel.
Obs.: bens que NÃO podem ser usucapidos: bem fora de comércio, bem indisponível por vontade humana, bem legalmente indisponível, bem público.
Obs.: imóvel de empresa pública, sociedade de economia mista, PODERIAM ser usucapidos;
só porque não há registro não significa que é um bem público;
Herança vacante: é a que a autoridade competente conclui que não há quem a ela faça jus, passando os bens que a integram ao patrimônio do Estado, ou seja, apenas com a sentença declaratória de vacância do bem se opera a transferência do imóvel ao bem público;
Herança jacente é aquela cujos herdeiros ainda não são conhecidos, ou, se conhecidos, renunciaram à herança, não havendo outros: se antes da sentença declaratória de vacância conseguir preenher os requisitos, poderá usucapir. Depois da sentença declaratória será herança vacante e será patrimônio do bem público;
OBS: imóvel em condomínio: quando o pai morre e o imóvel passa aos herdeiros, se aquele único filho que ainda mora la e sempre morou, poderá tentar usucapir, segundo a Jurisprudência e o STF .
2.2 Posse: ad usucapione (qualificada)
Elementos: 
→ ânimo de dono: ser clara a vontade de ser dono, atitude ATIVA do possuidor e OMISSIVA do proprietário.
→ mansa e pacífica: exercida sem oposição, e se houver briguinhas entre os vizinhos? Não há quebra desse elementos, não é qualquer briga. A afronta à esse elemento ocorre quando houver alguma providência judicial;
→ continuidade na posse (contínua): sem interrupção, não pode ser exercida em intervalos. 
Obs: somar a posse, CC Art. 1.243. O possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido pelos artigos antecedentes, acrescentar à sua posse a dos seus antecessores (art. 1.207), contanto que todas sejam contínuas, pacíficas e, nos casos do art. 1.242, com justo título e de boa-fé.
“successio possessionis”:aquisição a título universal: CC Art. 1.207. O sucessor universal continua de direito a posse do seu antecessor;
“accessio possesssionis”: sucessão a título singular : CC Art.1207. e ao sucessor singular é facultado unir sua posse à do antecessor, para os efeitos legais.
2.3 Tempo: depende da modalidade da usucapião varia de uma modalidade para outra, quanto menor o prazo , mais requisitos terá para usucapir. 
As causas que obstam, suspendem ou interrompem a prescrição se aplica a usucapião.
CC Art. 1.244. Estende-se ao possuidor o disposto quanto ao devedor acerca das causas que obstam, suspendem ou interrompem a prescrição, as quais também se aplicam à usucapião.
2.4 Justo título: é o título que transferiria a propriedade ao possuidor se não fosse viciado.
→ usucapião ordinária: CC Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.
CC Art. 1201. Parágrafo único. O possuidor com justo título tem por si a presunção de boa-fé, salvo prova em contrário, ou quando a lei expressamente não admite esta presunção.
2.5 Boa-fé: CC Art. 1.201. É de boa-fé a posse, se o possuidor ignora o vício, ou o obstáculo que impede a aquisição da coisa.
Plena CONFIANÇA no direito que exerce.
3- ESPÉCIES DE USOCAPIÃO
Usucapião ordinária
Prevista no art. 1242: “Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos. Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.” 
Temos aqui os requisitos da posse, do tempo de 10 anos, já menor do que o primeiro caso, que era de quinze, o justo título abstrato e a boa-fé.
A moradia reduz o prazo de usucapião. No parágrafo único, o tempo de moradia é reduzido, na usucapião ordinária, de 10 para 5 anos. Exige-se mais, então o tempo é reduzido.
Usucapião extraordinária
Prevista no Art. 1238: “Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.” 
Estamos diante da usucapião de mais longo tempo no Direito Brasileiro. Quanto mais tempo de posse, menos requisitos. Neste caso bastam a posse e o tempo de 15 anos. Vale inclusive a posse injusta, em que o possuidor expulsa o proprietário e inicia a posse. Justiça da posse não entra na discussão da usucapião.
O parágrafo único do art. 1238: “O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.” 
Temos decréscimo de tempo, então precisamos de mais um requisito: moradia ou produtividade. “Obras ou serviços de caráter produtivo”: o juiz, pela diretriz da operabilidade, dará, no caso concreto, a definição de obra ou serviço de caráter produtivo, quando proferir a sentença.
Usucapião especial rural
A usucapião rural, também denominado pro labore, tem como requisitos a posse como sua por 5 (cinco) anos ininterruptos e sem oposição, de área rural não superior a cinquenta hectares, desde que já não seja possuidor de qualquer outro imóvel, seja este rural ou urbano. Ainda apresenta como requisito o dever de tornar a terra produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia. 
Art. 1.239. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.
Usucapião especial urbana
Já a usucapião urbana, também denominado de pro misero ou pró-moradia, tem como requisitos a posse sem oposição de área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados por 5 (cinco) anos ininterruptos, utilizando-a como moradia sua ou de sua família, sendo vedada a posse de qualquer outro imóvel. A usucapião rural e urbano estão previstas nos artigos 1.239 e 1.240 do CC, respectivamente.
 Usucapião coletivo
O artigo 10 do Estatuto da Cidade (Lei n° 10.257/2001) prevê a usucapião coletiva que tem como requisito a ocupação por 5 (cinco) anos ininterruptos e sem oposiçãode áreas urbanas com mais de duzentos e cinquenta metros quadrados por população de baixa renda com o fim de constituir moradia, com a ressalva de que os possuidores não sejam proprietários de qualquer outro imóvel, como nos outros casos de usucapião. Vale ressaltar que nessa espécie de usucapião é necessário também que na área ocupada não seja possível indentificar de forma individual os terrenos ocupados, por isso o termo coletivo.
Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
§ 1o O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.
§ 2o O direito previsto no parágrafo antecedente não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
Usucapião familiar (da ex)
A Lei n° 12.424/11 acrescentou o art. 1240-A ao Código Civil, que prevê a possibilidade da usucapião da propriedade dividida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar àquele que exercer, por 2 anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250 metros quadrados, utilizando-o para sua moradia ou de sua família e desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
	USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA
Art. 1.238,caput,CC.
	Tempo: 15 anos.
Não é necessário haver boa-fé e nem justo título[2]. Os principais requisitos a se provar é a posse mansa, pacífica e ininterrupta pelo lapso temporal referido, qual seja, quinze anos.
	USUCAPIÃO EXT. REDUZIDA
Art. 1.238, § único, CC.
	Tempo: 10 anos. Por ser subespécie da extraordinária, também não há necessidade de haver justo título nem boa-fé. Entretanto, para o autor conseguir a redução de cinco anos é necessário que tenha feito no imóvel obras ou serviços de caráter produtivo, aumentando a utilidade daquele.
	USUCAPIÃO ESPECIAL RURAL
OU pró-labore, constitucional.
Art. 1.239, CC.
	Tempo: 5 anos. Imóvel até 25 hect. O possuidor deve comprovar que fez da propriedade um bem produtivo, estabelecendo ali sua morada. O usucapiente não pode ser proprietário ou possuidor direto de outro imóvel, seja urbano ou rural.
	USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA
OU pró-misero, pró-moradia, pró-habitatione, habitacional.
Art. 1.240, CC.
	Tempo: 5 anos. Não é necessário justo título nem boa-fé. O imóvel deve ser de até 250m2. Aqui também o possuidor não pode ser proprietário ou possuidor direto de outro imóvel, seja urbano ou rural.
	USUCAPIÃO FAMILIAR
OU conjugal
Art. 1.240-A, CC.
	Tempo: 2 anos, a contar do abandono do imóvel pelo cônjuge. O imóvel o qual pertencia ao casal ou de um deles, deve ser de até 250m2. Importante mencionar que o consorte possuidor do imóvel não pode, para efeitos dessa usucapião, ser possuidor de outro imóvel, seja na zona urbana ou rural.
	USUCAPIÃO ORDINÁRIA
Art. 1.242,caput
	Tempo: 10 anos. Difere da extraordinária reduzida porque, neste caso, o possuidor deve estar de boa-fé, ou seja, ignora qualquer obstáculo impeditivo. O possuidor deve ter, ainda, justo título
	USUCAPIÃO ORD. REDUZIDA
Art. 1.242, § único, CC.
	Tempo: 5 anos. Bem adquirido onerosamente e teve registro cancelado, mas havia boa-fé do possuidor. Para valer-se dessa espécie, deve comprovar que mantém no imóvel sua morada ou realizou investimentos de interesse social ou econômico.
	USUCAPIÃO COLETIVA
Art. 1.228, §4.º, CC e art. 10, Lei 10.257/01, Estatuto da Cidade.
	Tempo: 5 anos. Caberá esta espécie quando se tratar de áreas urbanas com mais de 250m2, ocupadas por população de baixa renda, não se sabendo precisar a delimitação de cada um. Referido prazo deve ser sem interrupção e nem oposição. Neste caso, é rito é sumário, sendo obrigatória a intervenção do MP.