AÇÃO DE DESPEJO

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AÇÃO DE DESPEJO
A ação de despejo tem lugar quando o proprietário de um imóvel quer reaver a posse, mas o inquilino não o devolve amigavelmente. 
Temos duas formas principais que justificam o despejo: 
Despejo por denúncia vazia. 
Despejo por falta de pagamento. 
O despejo por denúncia vazia pode ser requerido quando termina um contrato de locação firmado por escrito com prazo superior a 30 meses e o inquilino não desocupa o imóvel amigavelmente. 
Tal direito se encontra regulamentado na lei 8.245/91. É recomendável, antes do início da ação, a notificação extrajudicial do inquilino notificando-o oficialmente da intenção do locador de reaver o imóvel. 
Já o despejo por falta de pagamento e a forma mais comum de despejo. Neste caso o locador pode pedir o despejo e ainda cobrar os alugueis atrasados. 
Porém, sendo o objetivo principal retirar o locatário o mais rapidamente possível do imóvel o ideal e desmembrar o processo em duas ações separadas. 
Uma para o despejo e outra de execução dos alugueis atrasados. 
Isto porque, quanto mais simples for a petição inicial da ação de despejo mais difícil será para o locatário procrastinar o feito. 
Vejamos algumas disposições lei 8.245/91: 
Art. 58. Ressalvados os casos previstos no parágrafo único do art. 1º, nas ações de despejo, consignação em pagamento de aluguel e acessório da locação, revisionais de aluguel e renovatórias de locação, observar-se-á o seguinte: 
I - Os processos tramitam durante as férias forenses e não se suspendem pela superveniência delas; 
II - É competente para conhecer e julgar tais ações o foro do lugar da situação do imóvel, salvo se outro houver sido eleito no contrato; 
III - o valor da causa corresponderá a doze meses de aluguel, ou, na hipótese do inciso II do art. 47, a três salários vigentes por ocasião do ajuizamento; 
IV - desde que autorizado no contrato, a citação, intimação ou notificação far-se-á mediante correspondência com aviso de recebimento, ou, tratando-se de pessoa jurídica ou firma individual, também mediante telex ou fac-símile , ou, ainda, sendo necessário, pelas demais formas previstas no Código de Processo Civil; 
V - Os recursos interpostos contra as sentenças terão efeito somente devolutivo. 
As ações de despejo terão o rito COMUM! 
Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo: 
- O descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento; 
- O disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia; 
- O término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato; 
- A morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei; 
- A permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário. 
– O disposto no inciso IV do art. 9º, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las; 
– O término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato; 
– O término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada; 
– A falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. 
Qualquer que seja o fundamento da ação dar-se-á ciência do pedido aos sublocatários, que poderão intervir no processo como assistentes. 
No caso do inciso IX do § 1o deste artigo, poderá o locatário evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62. 
Nas ações de despejo fundadas no inciso IV do art. 9º, inciso IV do art. 47 e inciso II do art. 53, a petição inicial deverá ser instruída com prova da propriedade do imóvel ou do compromisso registrado. 
Nas ações fundadas no § 2º do art. 46 e nos incisos III e IV do art. 47, se o locatário, no prazo da contestação, manifestar sua concordância com a desocupação do imóvel, o juiz acolherá o pedido fixando prazo de seis meses para a desocupação, contados da citação, impondo ao vencido a responsabilidade pelas custas e honorários advocatícios de vinte por cento sobre o valor dado à causa. Se a desocupação ocorrer dentro do prazo fixado, o réu ficará isento dessa responsabilidade; caso contrário, será expedido mandado de despejo. 
Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte: 
– O pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito; 
– o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos: 
a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação; 
b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis; 
c) os juros de mora; 
d) as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa; 
– efetuada a purga da mora, se o locador alegar que a oferta não é integral, justificando a diferença, o locatário poderá complementar o depósito no prazo de 10 (dez) dias, contado da intimação, que poderá ser dirigida ao locatário ou diretamente ao patrono deste, por carta ou publicação no órgão oficial, a requerimento do locador; 
– Não sendo integralmente complementado o depósito, o pedido de rescisão prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar a quantia depositada; 
- Os aluguéis que forem vencendo até a sentença deverão ser depositados à disposição do juízo, nos respectivos vencimentos, podendo o locador levantá-los desde que incontroversos; 
- Havendo cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos aluguéis, a execução desta pode ter início antes da desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos. 
Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação. 
Julgada procedente a ação de despejo, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes. 
O prazo será de quinze dias se: 
entre a citação e a sentença de primeira instância houverem decorrido mais de quatro meses; 
o despejo houver sido decretado com fundamento no art. 9o ou no § 2o do art. 46.
Tratando-se de estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder Público, respeitado o prazo mínimo de seismeses e o máximo de um ano, o juiz disporá de modo que a desocupação coincida com o período de férias escolares. 
Tratando-se de hospitais, repartições públicas, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, e o despejo for decretado com fundamento no inciso IV do art. 9º ou no inciso II do art. 53, o prazo será de um ano, exceto no caso em que entre a citação e a sentença de primeira instância houver decorrido mais de um ano, hipótese em que o prazo será de seis meses. 
A sentença que decretar o despejo fixará o valor da caução para o caso de ser executada provisoriamente. 
Salvo nas hipóteses das ações fundadas no art. 9º, a execução provisória do despejo dependerá de caução não inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12 (doze) meses do aluguel, atualizado até a data da prestação da caução. § 1° A caução poderá ser real ou fidejussória e será prestada nos autos da execução provisória. 
Ocorrendo a reforma da sentença ou da decisão que concedeu liminarmente o despejo, o valor da caução reverterá em favor do réu, como indenização mínima das perdas e danos, podendo este reclamar, em ação própria, a diferença pelo que a exceder. 
Findo o prazo assinado para a desocupação, contado da data da notificação, será efetuado o despejo, se necessário com emprego de força, inclusive arrombamento. 
Os móveis e utensílios serão entregues à guarda de depositário, se não os quiser retirar o despejado. 
O despejo não poderá ser executado até o trigésimo dia seguinte ao do falecimento do cônjuge, ascendente, descendente ou irmão de qualquer das pessoas que habitem o imóvel. 
Quando o imóvel for abandonado após ajuizada a ação, o locador poderá imitir-se na posse do imóvel. 
EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA VARA CÍVEL ____ DA COMARCA DE__ 
(Nome), (nacionalidade), (estado civil), (profissão), portador da Cédula de Identidade RG nº xxxxxxx SSP/SP, inscrito no CPF/MF sob o nº xxxxxx, residente na (Rua), (número), (bairro), (CEP), (Cidade), (Estado), e-mail, por seu advogado infra-assinado, conforme procuração anexada (doc.), vem respeitosamente à presença de Vossa Excelência, ajuizar a presente 
AÇÃO DE DESPEJO COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA, CUMULADA COM COBRANÇA DE ALU-GUÉIS 
em face de (Nome), (nacionalidade), (estado civil), (profissão), portador da Cédula de Identidade RG nº xxxxxx SSP/BA, inscrita no CPF/MF sob o nº xxxxxx, residente na (Rua), (número), (bairro), (CEP), (Cidade), (Estado), com fundamento nos artigos 5º; 9º, II, III e 62, I da Lei 8.245/91,300 do Código de Processo Civil e nos artigos 71 e 83 da Lei 10.741/03, pelos fundamentos de fato e de direitos a seguir aduzidos: 
DOS FATOS 
É o requerente proprietário de um imóvel situado na (Rua), (número), (bairro), (CEP), (cidade), (Estado), local este que destinou ao funcionamento de uma "Galeria", com 21 boxes que são locados para o comércio de mercadorias, no "modelo Multlet". 
Há um contrato verbal de locação e a locatária vem ocupando espaços no referido imóvel desde xx/xx/xx inicialmente locava o box nº 20, vindo a transferir suas atividades comerciais para o box nº 09, em xx/xx/xx, local que ocupa atualmente. 
Durante os meses de setembro, outubro, novembro, dezembro do ano de xx, cumpriu a locatária suas obrigações pecuniárias, ocorre que no ano de xx somente quitou seus débitos relativos aos meses de janeiro, fevereiro, março e abril, tendo deixado de pagar as parcelas referentes aos meses subsequentes. 
Salienta-se que o valor estipulado a título de locação do espaço que ocupa no referido imóvel é de R$ xxx (Va-lor) mensais, tendo havido uma renegociação de valores em função de algumas benfeitorias voluptuárias que realizou no local, como instalação de vitrines, o que ocasionou a consequente redução do aluguel ao valor de R$ xxxx (Valor) até o mês de setembro do corrente ano. 
Informa-se, ainda, que os valores relativos à locação do box devem ser pagos mensalmente no primeiro dia útil de cada mês, caso isto não ocorra, acresce-se ao mesmo 10% (dez por cento) a título de cláusula penal e juros de 1% (um por cento) ao mês.
Há na lide em questão, além do descumprimento de obrigações de cunho pecuniário, o descumprimento, por parte da locatária, de normas de convívio social e comercial, o que impossibilita sua permanência no local que atualmente ocupa. 
No dia xx/xx/xx, foi solicitado verbalmente pelo requerente que a requerida desocupasse o box que atualmente ocupa, porém a mesma recusa-se a acatar ou ao menos negociar tal possibilidade, já que afirma categoricamente que: "não vai sair, que não está pagando, mas que dali não sairá". 
Percebe-se que práticas de ameaça são rotineiras, sendo que inclusive já brandiu uma tesoura de tamanho avantajado a uma funcionária de loja vizinha, quando a mesma lhe cobrou uma dívida de R$ xxx (Valor) relativa a uma compra efetuada na loja vizinha, no ano de xxxx. 
Por todo exposto, depreende-se a impossibilidade da permanência da mesma, que além de não cumprir suas obrigações pecuniárias, vem ocasionando todos os tipos de problemas que impactam diariamente em prejuízos financeiros e psicológicos ao locatário e demais lojistas. Salienta-se a saída recente de três lojistas que se sentiram sem condições de trabalhar no local em decorrência do comportamento da locadora e seu companheiro. 
DO DIREITO 
DO DESCUMPRIMENTO DAS OBRIGAÇÕES DO LOCATÁRIO 
O direito abarca o locador, é inegável o descumprimento aos preceitos legais que a locatária persiste em recair com suas atitudes, o que por si só impossibilita sua permanência no imóvel. Portanto, com fulcro no artigo 5º da Lei de Locação impetra o locador a presente. 
Os artigos 9º e 23 da Lei 8.245/91, a seguir transcritos, são claros: 
"Art. 9º A locação também poderá ser desfeita: 
I - Por mútuo acordo 
II- Em decorrência da prática de infração legal ou contratual; (grifo nosso) 
III- em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; 
IV- Para as realizações de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las." 
"Art. 23. O locatário é obrigado a: 
I- pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta , até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato; (grifo nosso)
X- Cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos; (grifo nosso) ..." 
Reiteradas práticas de infração de obrigação legal, pontuadas nesta exordial, são vislumbradas, é a locatária pessoa de difícil trato que com seu comportamento antissocial vem ocasionando irreparáveis danos aos demais locatários e ao próprio locador. Descumpre todo tipo de norma, inobservada os preceitos legais, sociais, comerciais e os regulamentos internos de funcionamento do "Mullet". 
Ademais, descumpre a requerida suas obrigações pecuniárias, não se preocupando com o básico de qualquer relação comercial que, além da conduta de urbanidade, impõe a necessidade de quitação de suas obrigações. Desta forma, torna-se imprescindível o resguardo do direito que abarca o locatário e demais locadores, ora pleiteado pelo requerente. 
DA NOTIFICAÇÃO PREMONITÓRIA 
Apesar de a Ação de Despejo por falta de pagamento poder ser Ajuizada no dia seguinte ao da data-limite fixada para pagamento, considerando-se o locatário a partir desta data inadimplente, sendo responsável por todos os ônus contratuais decorrentes da mora; por tratar-se de um contrato de fato e por além de descumprimento pe-cuniários, haver a existência de descumprimentos contratuais, anexa-se ao presente o comprovante da entrega da notificação ocorrida na data de xx/xx/xx. (Doc) 
Ressalta-se que uma das obrigações mais importantes para o Locatário é o pagamento da mensalidadelocatícia, juntamente com os demais compromissos legais ou contratuais da locação, dentro do prazo fixado no contrato. Mas tem-se entendido que se não constar do contrato o dia do pagamento, poderá o Locatário efetuar o pagamento até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, tendo sido inclusive este prazo, inquestionavelmente expirado. 
Em conformidade com o artigo 57 da Lei de Locações foi concedido o prazo de 30 dias para a desocupação do imóvel. 
DA TUTELA ANTECIPADA 
Na situação fática, mister faz-se a aplicabilidade do artigo 300 do Código de Processo Civil, em consonância com o estabelecido no Art. 83, § 1º da Lei 10.741/03, no que se refere ao pedido de despejo por descumprimento contratual, já que prejuízos econômicos e psicológicos são sistematicamente vivenciados pelo locador, sendo inviável que a atual situação permaneça inalterada por mais um dia sequer. 
DA CUMULAÇÃO DE PEDIDOS 
É o artigo 62 da Lei de Locações claro ao estabelecer: 
"Art. 62 - Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, observar-se-á o seguinte: 
I - O pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito; 
... 
VI - Havendo cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos aluguéis, a execução desta pode ter início antes da desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos." 
Em cumprimento ao preceituado no artigo 62, I da Lei de Locações, acima transcrito, anexada à presente a respectiva planilha de débitos. 
DO PEDIDO 
Diante de todo o exposto, requerer à Vossa Excelência se digne a: 
Receber e acolher a presente, julgando-a totalmente PROCEDENTE; 
Priorizar a tramitação desta demanda, em conformidade com o estabelecido no artigo 71 da Lei 10.741 de 2003; 
Em consonância com os artigos 300 do CPC e 83 do Estatuto do Idoso conceder a antecipação de tutela, expedindo a ordem para desocupação do imóvel de imediato, "inaudita altera pars"; 
Ouvir o requerente e as testemunhas, caso julgue necessário, para a concessão mandado pleiteado no item anterior, o desejando, solicitar a apresentação do respectivo Rol; 
Citar a ré para que querendo, apresente sua resposta; 
Julgar a presente, condenando a ré ao final, caso mesmo com as provas apresentas, verifique a incompatibilidade da concessão da tutela antecipada; 
Nos moldes do artigo 62, V da Lei de Locação, solicitar o depósito dos valores dos aluguéis que forem vencendo até a sentença; 
Condenar a ré ao pagamento das prestações locatícias vencidas e as vincendas no decurso da lide em pauta, acrescer às parcelas vencidas os valores referentes à multa de mora (10%) e juros (1%) mensais; 
Declarar rescindido o contrato de locação existente de fato entre o requerente e a requerida, nos termos do artigo 62, I da Lei de Locação; 
Condenar, ainda, a ré ao pagamento de custas processuais e verbas sucumbenciais, no montante a ser arbitrado por Vossa Excelência. 
DAS PROVAS 
Protesta provar o alegado por todos os meios de prova em direito admitidos, especialmente por prova testemunhal. 
DO VALOR DA CAUSA 
Dá-se à causa o valor de R$ xxxxxx (valor por extenso), para todos os efeitos legais. 
Termos em que, 
Pede deferimento. 
(Local, data, ano) 
Advogado 
OAB