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ASPECTOS LEGAIS E JUDICIAIS DA ENGENHARIA DE AVALIAÇÃO

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quaisquer que sejam os fins para os quais é avaliado”. 
A norma NBR 5676 preconizava e exigia, de maneira enfática, “o 
valor a ser determinado corresponde sempre aquele que, num dado instante é 
único, qualquer que seja a finalidade da avaliação, bem como aquele que se 
definiria em um mercado de concorrência perfeita, caracterizado pelas 
seguintes exigências”: 
a) Homogeneidade dos bens levados ao mercado; 
b) Numero elevado de compradores e vendedores, de tal sorte que 
não possam individualmente ou em grupos alterar o mercado; 
c) Inexistência de influências externas; 
d) Racionalidade dos participantes e conhecimento absoluto de 
todos sobre o bem, o mercado e suas tendências; 
e) Perfeitas mobilidade de fatores participantes, oferecendo liquidez, 
com liberdade pela entrada e saída do mercado. 
Ora, as condições exigidas, raramente se apresentam no mercado, 
deixando uma situação utópica que coloca mais lenha na fogueira da questão 
UNIVALENTE X PLURIVALENTE. 
A última modificação das normas corrige esta rara condição de 
mercado, quando na NBR14653 conceitua valor de mais de um tipo, tais como 
valor patrimonial, valor de mercado, valor para condições de liquidação 
forçada, etc. 
 
4.4 CLASSIFICAÇÃO DOS BENS 
A mesma NBR 14653 classifica os bens em tangíveis e intangíveis, 
que de acordo com o dicionário Silveira Bueno assim são definidos: 
• Tangível: adj. que se pode tanger, tocar, palpar, palpável, 
sensível. Como exemplo de bens tangíveis poderia ter: imóveis, 
máquinas, equipamentos, veículos, moveis e utensílios, acessórios, 
matérias primas e outras mercadorias, infraestrutura, instalações, 
recursos naturais, recursos ambientais, culturas agrícolas e semoventes. 
• Intangível: adj. Intocável, impalpável; Como exemplo de 
bens intangíveis teria: empreendimento de base imobiliária, industrial ou 
rural, fundos de comercio, marcas, patentes. 
 
4.5 PROCEDIMENTOS DE EXCELENCIA 
Esta norma NBR 14653 inova quando exige do avaliador 
procedimentos de excelência com o objetivo de melhorar o seu desempenho 
no ato de executar qualquer processo avaliatório. Dentre os procedimentos de 
excelência exigidos, destacamos: 
a) Manter-se atualizado quanto ao estado da arte e 
somente aceitar encargos para o qual esteja habilitado e capacitado, 
assessorando-se de especialistas, quando necessário. 
b) Considerar como confidencial o resultado do 
trabalho realizado e toda a informação técnica, financeira, técnica ou 
de outra natureza, recebida do cliente. 
c) Jamais reproduzir trabalhos alheios publicados sem 
a necessária citação. No casa de trabalhos não publicados, obter 
autorização para reproduzi-lo, e ao reproduzir faze-lo sem 
truncamentos, de modo a expressar corretamente o sentido das 
teses desenvolvidas. 
d) Declinar da sua contratação e informar as razões ao 
cliente, se houver motivo de impedimento ou suspeição em 
decorrência de conflito de interesses, conforme artigos 134,135 e 138 
do CPC 
e) Assessorar com independência a parte que o 
contratou, com o objetivo de expressar a realidade. 
f) Evitar a participação em competições que aviltem 
honorários profissionais. 
g) Desenvolver esforços na difusão de conhecimentos 
para a melhor e mais correta compreensão dos aspectos técnicos e 
assuntos relativos ao exercício profissional. Expressar-se 
publicamente sobre assuntos técnicos somente quando devidamente 
capacitado para tal. 
h) 
5 ATIVIDADES BASICAS 
Segundo IBAPE (2012) na execução de um trabalho de avaliação o 
engenheiro avaliador tem como principais atividades 
 
a) Analise da documentação - Recebimento e 
analise de toda documentação relativa ao bem avaliando como 
escrituras e registros, projetos, notas fiscais, relação do ativo 
imobilizado. 
Na falta desta documentação ou de parte dela, o 
avaliador deve julgar a possibilidade com, mesmo assim, executar 
o trabalho, expressando no laudo as ressalvas relativas a 
insuficiência das informações. E importante salientar que as 
informações recebidas foram fornecidas pelo interessado e que 
foram por premissas consideradas boas e validas. 
Do mesmo modo importante a ressalva de que os bens 
estão livres de hipotecas, arrestos, penhoras ou quaisquer 
problemas que obstem seu bom uso e comercialização, e que não 
foram feitas investigações a respeito de títulos ou propriedades. 
 
b) Vistoria - Este tópico do laudo é de suma 
importância sendo responsável pela identificação de parâmetros 
técnicos de todos os bens, envolvendo: 
Vistoria física com descrição de todas as 
características técnicas de cada bem avaliando, seus usos e 
especialidades e possíveis obsolescências. 
Localização e históricos dos bens avaliandos, 
indicando em que locais estão, suas características, origem, idade 
aparente, vida útil remanescente, fatores de depreciação e estado 
de conservação. 
No caso de imóveis a vistoria deverá compreender 
aspectos gerais da região, condições econômicas políticas e 
sociais para se obter uma visão global do imóvel.Além disso, 
aspectos físicos, relevo, natureza do solo, condições 
ambientais.Localização, acessos, contexto urbano com indicações 
dos principais pólos e distância. Uso e ocupação do solo, 
ocupações atuais e tendências de modificações. 
Infraestrutura urbana, sistema viário, transporte 
coletivo, coleta de resíduos sólidos, água potável, energia elétrica, 
esgoto sanitário, telefone, rede de cabeamento, águas pluviais e 
gás canalizado. 
 
c) Situação mercadológica - Analise do mercado 
onde está situado os bens em questão, procurando situar, cada bem, 
dentro do contexto mercadológico, econômico e financeiro. 
Coleta de dados de bens semelhantes ao avaliando 
Anexo, documentação fotográfica mostrando aspectos 
e detalhes importantes para o trabalho avaliatório. 
 
6 CARACTERIZAÇÃO DOS TERRENOS 
Segundo os procedimentos normativos NBR 14653-1 para caso de 
avaliação de terrenos é importante caracterizar cada terreno no contexto de : 
• Localização Situação na região na quadra e na via publica, 
com indicação de limites e confrontações. 
• Utilização atual e vocações, em confronto com a legislação 
em vigor. 
• Aspectos físicos, dimensões, formas, topografia, superfície 
e solo. 
• Infraestrutura urbana disponível. 
• Restrições físicas e legais ao aproveitamento. 
No caso de avaliação de edificações e benfeitorias devemos 
caracteriza-los nos seguintes aspectos: 
• Aspectos construtivos, qualitativos, quantitativos e 
tecnológicos, comparados com a documentação disponível. 
• Aspectos arquitetônicos, paisagísticos e funcionais, 
inclusive do conforto ambiental. 
• Adequação da edificação em relação aos usos 
recomendáveis para a região. 
• Condições de ocupação. 
Em casos especiais, tais como existir edificações ou benfeitorias não 
documentadas ou não averbadas, usar sempre o recomendado pelas mesma 
norma. Também em casos especiais de conjuntos ou grandes quantidades de 
bens semelhantes, pode ser feito a vistoria por amostragem, que deve se situar 
em torno de 10% do total das unidades. 
São recomendações dadas pelo IBAPE: 
- Em caso da impossibilidade de acesso do avaliador ao interior do 
imóvel, tal situação deve ser explicitada e justificada no laudo, tendo o 
avaliador o cuidado de procurar levantar todos os dados e informações do 
interessado, sobre o imóvel, se possível, vistoriar unidade do mesmo conjunto, 
compensando por uma vistoria externa detalhada a impossibilidade da vistoria 
interna. 
- No caso de avaliações em massa, como no caso de planta 
genérica de valores, é fundamental aferir critérios, percepções e considerações 
do cadastro, com avaliações por amostragem. 
 
7 PROCEDIMENTOS METODOLOGICOS 
É recomendado que os procedimentos metodológicos utilizados sem 
os preconizados pela norma NBR 14653-1;

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